某市房地產(chǎn)市場報(bào)告研討

A2.1.房地產(chǎn)市場分析“九五”期間，中國房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長速度明顯高于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的增長速度資料來源：中國房地產(chǎn)年鑒，羅蘭?貝格分析全社會(huì)固定資產(chǎn)投資[萬億元]2.302.493.262.992.84199619971998199920002001E3.58+9.2%p.a.房地產(chǎn)開發(fā)投資[萬億元]0.320.320.490.410.36199619971998199920002001E0.59+13.0%p.a.其中，住宅開發(fā)投資是拉動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)投資的主要因素住宅開發(fā)投資[萬億元]0.170.170.330.260.22199619971998199920002001E0.43+20.4%p.a.住宅開發(fā)投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重199619971998199920002001E53%53%59%64%68%73%資料來源：中國房地產(chǎn)年鑒，羅蘭?貝格分析+6.6%p.a.住宅開發(fā)投資集中在廣東等沿海發(fā)達(dá)地區(qū)，但增長最為迅速的則在西部和內(nèi)陸地區(qū)2000年住宅開發(fā)投資額按地區(qū)分[萬億元]住宅開發(fā)投資增長率按地區(qū)分[1999–2000年]資料來源：中國房地產(chǎn)年鑒，羅蘭?貝格分析廣東上海北京江蘇浙江遼寧山東福建其它隨著外部環(huán)境和國家政策的導(dǎo)向，中國房地產(chǎn)行業(yè)向規(guī)?；蛯I(yè)化發(fā)展中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢(shì)將逐漸形成專業(yè)化、占有較大市場份額的區(qū)域性壟斷房地產(chǎn)企業(yè)

加入ＷＴＯ后，新材料、新技術(shù)將紛紛涌入，進(jìn)一步提高住宅建設(shè)預(yù)制化、產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程

廣泛的合作將成為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，尤其是房地產(chǎn)與資本市場的合作將更加緊密

房地產(chǎn)企業(yè)將出現(xiàn)兩極分化—規(guī)?；托《?；房地產(chǎn)開發(fā)配套的相關(guān)服務(wù)更為專業(yè)化消費(fèi)者的需求品位越來越高，要求定制化服務(wù)

國家將逐漸改變對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的管理模式，在體制上推動(dòng)國有房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)重組作為中國經(jīng)濟(jì)改革開放和房地產(chǎn)市場最為活躍的省份，廣東省房地產(chǎn)投資表現(xiàn)出比全國平均更快的增長速度廣東省房地產(chǎn)投資總額[億元]+17.7%p.a.199719981999200051059467683155%62%66%69%住宅全國和廣東省房地產(chǎn)和住宅開發(fā)年均增長率比較[1997-2000年]廣東省全國廣東省全國房地產(chǎn)投資住宅開發(fā)投資17.7%15.2%26.9%24.7%資料來源：廣東省統(tǒng)計(jì)年鑒，羅蘭?貝格分析東莞市房地產(chǎn)市場的發(fā)展可以分為三個(gè)特點(diǎn)鮮明的階段，投資者逐漸以外資投資者為主轉(zhuǎn)變?yōu)橐詢?nèi)資投資者為主

八十年代中期–1992年1992年–1998年1998年以后市政府和企業(yè)單位直接投資房地產(chǎn)開發(fā)公司共9家香港投資者為主的外資投資者房地產(chǎn)開發(fā)公司共52家以內(nèi)資投資者為主，特別是民營企業(yè)投資迅速增加房地產(chǎn)開發(fā)公司共134家(包括房地產(chǎn)項(xiàng)目公司)投資主體安居、多層住宅為主建成步步高、創(chuàng)新新村等七個(gè)住宅區(qū)集中于莞城別墅、多層住宅為主建成新世界花園、東湖花園、紫荊花園、中信東泰等多個(gè)高品質(zhì)住宅區(qū)集中于城區(qū)、常平、樟木頭、風(fēng)崗、塘夏等地多層、小高層為主建成AB華庭等一批高品質(zhì)的樓盤集中于東城、篁村、城區(qū)等開發(fā)類型和區(qū)域政府公務(wù)員和企業(yè)職工外商購房者占70%，并以香港市民為主，集中于樟木頭、常平和塘夏本地消費(fèi)者占25%外地消費(fèi)者占5%本地消費(fèi)者占50%外商占30%外地消費(fèi)者占20%消費(fèi)者特征總投資小于1億元估計(jì)總投資50億元，外資占63%投資23億元，內(nèi)資占59%投資規(guī)模東莞房地產(chǎn)市場經(jīng)過1992年、1993年的起步，1994年的低落，1997和1998年的回升，目前正處于上升期東莞房地產(chǎn)市場特征商品房開發(fā)投資主要集中在東城、篁村、城區(qū)、常平

和樟木頭等地理位置優(yōu)越、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)發(fā)達(dá)的地區(qū)較強(qiáng)的地方保護(hù)主義，早期外來的和民營的房地產(chǎn)開發(fā)商必須掛靠東莞市各區(qū)鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)公司，合作開發(fā)房地產(chǎn)市場規(guī)模細(xì)分市場競爭格局消費(fèi)群體東莞市社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長迅速房地產(chǎn)開發(fā)投資年增長率為8.9%，住宅是拉動(dòng)房地產(chǎn)投資的主要因素商品住宅銷售收入和銷售面積增長迅速市場集中度相對(duì)較高政策導(dǎo)向多層和小高層開發(fā)比例逐年上升東莞市政府將投資200億元建設(shè)新區(qū)，系統(tǒng)規(guī)劃居住、商業(yè)區(qū)、行政區(qū)和娛樂休閑區(qū)單位價(jià)格2500元至3500元的中檔商品房競爭激烈，3500元以上的高檔商品房所占份額逐年上升不同消費(fèi)群在購買商品房時(shí)考慮因素的優(yōu)先順序不同政府嚴(yán)格土地審批和新項(xiàng)目立項(xiàng)政府加強(qiáng)商品房預(yù)售管理1324東莞市的固定資產(chǎn)投資平均每年以10.8%的速度增長；而房地產(chǎn)開發(fā)投資落后于固定資產(chǎn)投資的增長速度19961997199819992000+10.8%p.a.67.665.977.088.3102.8資料來源：東莞統(tǒng)計(jì)年鑒，羅蘭?貝格分析東莞市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額[億元]東莞市房地產(chǎn)開發(fā)投資額[億元]8.679.5510.4411.2119961997199819992000+8.9%p.a.

7.87住宅開發(fā)投資是拉動(dòng)房地產(chǎn)投資的主要因素資料來源：東莞統(tǒng)計(jì)年鑒，羅蘭?貝格分析東莞市房地產(chǎn)開發(fā)投資額[億元]東莞市住宅開發(fā)投資額[億元]+9.9%p.a.19971998199920006.327.357.418.404%73%77%71%75%15%16%16%10%11%8%3%1%12%5%3%1997199819992000+8.9%p.a.8.679.5510.4411.21其它

辦公樓商業(yè)營業(yè)用房住宅東莞市商商品住宅宅銷售收收入和銷銷售面積積增長迅迅速資料來源：東莞市建建委，中中國人民民銀行，，羅蘭?貝貝格分析東莞市商商品住宅宅銷售收收入[億元]東莞市商商品住宅宅銷售面面積[萬平方方米]199719981999200039.652.374.395.0+26.4%p.a.19971998199920009.212.516.524.02005E2005E60.0200.0+20.8%p.a.44.12003E2003E148.4商品房開開發(fā)建筑筑面積總總額按鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)分[1998-2000年]描述資料來源：東莞市建建委，羅蘭?貝貝格分析城區(qū)常平樟木頭篁村東城其它商品房開開發(fā)集中中于東城城、篁村村、城區(qū)區(qū)、常平平和樟木木頭等地地理位置置優(yōu)越、、經(jīng)濟(jì)基基礎(chǔ)發(fā)達(dá)達(dá)的地區(qū)區(qū)1998年至2000年底，，商品房房實(shí)際投投入資金金23億億元共推出樓樓盤231個(gè)，，建筑面面積455.7平方米米樟木頭、、常平、、附城、、塘夏、、黃江等等鎮(zhèn)區(qū)集集中了90%的的港資房房地產(chǎn)開開發(fā)商新開發(fā)的的商品房房樓盤集集中在東東城區(qū)和和篁村，，開發(fā)類類型以多多層和小小高層為為主，樓樓盤質(zhì)數(shù)數(shù)較高，，開發(fā)理理念在東東莞市屬屬于中上上水平1998年至2000年，商品品房開發(fā)發(fā)集中在在東城、、篁村、、城區(qū)、、常平和和樟木頭頭等地理理位置優(yōu)優(yōu)越、經(jīng)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)礎(chǔ)發(fā)達(dá)的的地區(qū)在未來五五年內(nèi)，，多層和和小高層層仍是商商品房開開發(fā)市場場的主流流，新開開發(fā)的多多層和小小高層主主要集中中在東城城區(qū)、篁篁村區(qū)和和城區(qū)資料來源：東莞市建建委，羅蘭?貝貝格分析多層和小小高層別墅高層1998-20002005E12%84%6%8%91%1%東城篁村城區(qū)塘夏其它1998年以后后新開發(fā)發(fā)的多層層和小高高層地域域分布虎門商品房立立項(xiàng)開發(fā)發(fā)類型比比例[按開發(fā)發(fā)建筑面面積]樟木頭常平預(yù)計(jì)到2005年,每每平方方價(jià)格在在2500元以上的的中高檔檔商品房房將占據(jù)據(jù)市場86%的的份額描述東莞市商商品房開開發(fā)檔次次逐步提提高東莞市政政府對(duì)城城市進(jìn)行行總體規(guī)規(guī)劃，改改善居住住環(huán)境，，提升房房地產(chǎn)開開發(fā)的質(zhì)質(zhì)量由于政府府嚴(yán)格控控制土地地批租,土地價(jià)價(jià)格上升升較快居民住宅宅消費(fèi)觀觀念由商商品住宅宅理念的的接受者者轉(zhuǎn)為理理念的領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)者,需求品品位提高高金融機(jī)構(gòu)構(gòu)對(duì)住房房消費(fèi)支支持不斷斷增強(qiáng)、、按揭條條件放寬寬，刺激激住房消消費(fèi)需求求市場的的增長東莞市新新的房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商紛紛紛進(jìn)入2500以上的的中高檔檔房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的競爭,如:新世紀(jì)紀(jì)豪園,新石石竹,雍雍華庭庭,七寶寶一居等等13%50%20%10%2000別墅3500元以上上*2500-3500元元*2500元以下下*總額8%60%26%6%2005E資料來源：東莞市建建委，羅蘭?貝貝格分析*除別墅外外商品住宅宅銷售總總面積[萬平方方米]111.2200.0+15.7%p.a.東莞房地地產(chǎn)市場場競爭格格局可以以從內(nèi)部部競爭狀狀況等五五個(gè)方面面分析消費(fèi)者潛在的進(jìn)進(jìn)入者房地產(chǎn)開開發(fā)專業(yè)服務(wù)務(wù)提供者者替代品政策壁壘壘強(qiáng)––較強(qiáng)強(qiáng)的地方方保護(hù)主主義，早早期外來來的房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商和民民營企業(yè)業(yè)必須掛掛靠東莞莞市各區(qū)區(qū)鎮(zhèn)房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司，，合作開開發(fā)房地地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)壁壘壘弱––房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商商尚未形形成房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的絕對(duì)對(duì)成本優(yōu)優(yōu)勢(shì)和和先進(jìn)的的商品房房差異化化概念大多數(shù)消消費(fèi)者消消費(fèi)觀念念尚處于于商品住住宅理念念的接受受者主力消費(fèi)費(fèi)群不明明顯商品住宅宅50%為本地地消費(fèi)者者，30%為為港澳臺(tái)臺(tái)消費(fèi)者者,20%為為省內(nèi)和和外地消消費(fèi)者房地產(chǎn)開開發(fā)商紛紛紛聘請(qǐng)請(qǐng)專業(yè)的的房地產(chǎn)產(chǎn)策劃和和廣告公公司，提提高商品品房開發(fā)發(fā)和營銷銷質(zhì)量聘請(qǐng)物業(yè)業(yè)顧問公公司，提提高商品品后續(xù)服服務(wù)質(zhì)量量商品房替替代品幾幾乎不存存在，安安居房只只占1%的市場場份額內(nèi)部競爭爭狀況城區(qū)、常常平和樟樟木頭集集中了70%的的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)市場集中中度高，，市場領(lǐng)領(lǐng)先者較較為明顯顯，如：：中信、、光大等等內(nèi)資房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)比例逐逐年提高高，由1998年的45%上上升為2000年的67%消費(fèi)者購購買商品品房考慮慮的因素素價(jià)格房型地理位置置和交通通開發(fā)商品品牌建筑物質(zhì)質(zhì)量建筑物外外觀環(huán)境配套設(shè)施施保安和物物業(yè)服務(wù)務(wù)重要性考慮因素素12345本地消費(fèi)費(fèi)者外外地消消費(fèi)者描述50%為為本地消消費(fèi)者，，30%為港港澳臺(tái)消消費(fèi)者，，20%為省內(nèi)內(nèi)和外地地消費(fèi)者者；常平平、樟木木頭地區(qū)區(qū)港澳臺(tái)臺(tái)消費(fèi)者者占90%東莞本地地消費(fèi)者者在選購購商品房房時(shí)首先先考慮環(huán)環(huán)境和保保安服務(wù)務(wù)，其次次是戶型型，顯示示了本地地居民對(duì)對(duì)自身安安全和周周邊環(huán)境境(包括括教育)較高的的要求對(duì)于東莞莞本地人人，自用用房的建建筑面積積在100-130平平方米的的中大戶戶型較受受歡迎；；購買80-100平平方米的的小戶型型，用于于投資和和出租的的較多外地消費(fèi)費(fèi)者在考考慮購買買商品房房時(shí)，優(yōu)優(yōu)先考慮慮價(jià)格，，其次是是房型、、交通的的便利和和物業(yè)管管理，同同時(shí)較重重視開發(fā)發(fā)商的品品牌港澳臺(tái)和和外國消消費(fèi)者把把環(huán)境、、地理位位置、配配套設(shè)施施、保安安和物業(yè)業(yè)服務(wù)列列在考慮慮購買商商品房的的首要因因素，價(jià)價(jià)格敏感感性不高高越來越多多的消費(fèi)費(fèi)者更加加關(guān)注環(huán)環(huán)境和配配套設(shè)施施港澳臺(tái)和和外國消消費(fèi)者不同消費(fèi)費(fèi)群在購購買商品品房時(shí)考考慮因素素的優(yōu)先先順序不不同資料來源：羅蘭?貝貝格訪談?wù)動(dòng)捎陂_發(fā)發(fā)商市場場定位不不準(zhǔn)確，，未能充充分滿足足消費(fèi)者者的需求求，造成成東莞市市商品住住宅的空空置面積積較大，，并逐年年上升資料來源：東莞市建建委，羅蘭?貝格格分析東莞市商品品住宅空置置面積[萬平方米米]描述商品住宅空空置面積大大，2000年底達(dá)達(dá)到151.6萬平平方米商品住宅空空置率高。。2000年，新推推出商品房房建筑面積積為178萬平方米米，但平均均銷售率只只有48.6%，新新增空置商商品住宅面面積73萬萬平方米房地產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展初期，，存在盲目目批地、批批項(xiàng)目和對(duì)對(duì)商品房預(yù)預(yù)售款監(jiān)控控不嚴(yán)的現(xiàn)現(xiàn)象，出現(xiàn)現(xiàn)了太平廣廣場花園、、灣景臺(tái)、、崇商花園園、世外桃桃源等“爛爛尾樓盤””，阻礙了了房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展大量空置樓樓盤造成了了建設(shè)資金金沉淀，部部分銀行貸貸款不能及及時(shí)收回19981999200040.078.3151.6+94.7%p.a.由于政府今今后對(duì)土地地批租的嚴(yán)嚴(yán)格控制，，短期內(nèi)商商品住宅開開發(fā)的增長長空間有限限將建立土地地儲(chǔ)備中心心，嚴(yán)格控制土土地審批規(guī)范土地交交易行為，，逐步實(shí)現(xiàn)公開、公公正、公平平的土地交交易市場行為為必須通過土土地拍賣方方式才可獲獲得房地產(chǎn)開開發(fā)土地使使用權(quán)商品住宅開發(fā)增長空間有限嚴(yán)格房地產(chǎn)產(chǎn)立項(xiàng)程序序，由房地地產(chǎn)項(xiàng)目先先立項(xiàng)后申申報(bào)土地再再規(guī)劃的程程序改變?yōu)闉橄纫?guī)劃后后取得土地地在立項(xiàng)開開發(fā)根據(jù)積壓商商品房數(shù)量量和商品房房銷售情況況，嚴(yán)格控控制新項(xiàng)目目立項(xiàng)和開開工，對(duì)除除市、鎮(zhèn)中中心區(qū)外，，其它地方方原則上不不再審批新新的房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目如果開發(fā)商商積壓商品品房面積超超過企業(yè)近近3年累計(jì)計(jì)竣工商品品房面積的的20%，，將停止審審批該開發(fā)發(fā)商新項(xiàng)目目立項(xiàng)土地批租房地產(chǎn)立項(xiàng)項(xiàng)總體上說，，推動(dòng)?xùn)|莞莞房地產(chǎn)市市場發(fā)展的的因素大于于阻礙其發(fā)發(fā)展的因素素2001年年到2003年，政政府嚴(yán)格控控制土地批批租，并成成立土地儲(chǔ)儲(chǔ)備中心，，調(diào)控房地地產(chǎn)市場，，短期內(nèi)將將會(huì)影響房房地產(chǎn)市場場政府嚴(yán)格控控制房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)立項(xiàng)項(xiàng)審批主力消費(fèi)群群不明顯空置商品房房面積高，，到2000年底為為152萬萬平方米東莞將城市市定位為““制造業(yè)名名城“，樹樹立“城市市牌、外資資牌和民營營牌”，并并將出資200億元元建設(shè)新東東莞，進(jìn)行行有序的城城市總體規(guī)規(guī)劃，提升升城市總體體環(huán)境東莞房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展與東東莞在整個(gè)個(gè)珠江三角角洲所處的的經(jīng)濟(jì)地位位不相匹配配，發(fā)展空空間較大東莞招商引引資保持增增長態(tài)勢(shì)消費(fèi)者對(duì)居居住條件和和環(huán)境的要要求日益提提高人均可支配配收入是全全國平均水水平的2.1倍，廣廣東省平均均水平的1.3，并并以每年17%的速速度增長加入WTO和近年來，，香港、澳澳門的回歸歸將推動(dòng)外外銷市場政府有意對(duì)對(duì)外地人才才采用購房房入戶、投投資入戶政政策民營企業(yè)將將可以注冊(cè)冊(cè)公司形式式，獨(dú)立開開發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目阻礙東莞房房地產(chǎn)市場場發(fā)展的主主要因素推動(dòng)?xùn)|莞房房地產(chǎn)市場場發(fā)展的主主要因素東莞市住宅宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展展以住宅智智能化、現(xiàn)現(xiàn)代化為主主要特征，，并以進(jìn)一一步完善金金融體系為為保障以高品質(zhì)的的規(guī)劃、設(shè)設(shè)計(jì)和施工工，貫徹以以人為本的的住宅發(fā)展展方針擴(kuò)大住宅按按揭市場規(guī)規(guī)模引用新技術(shù)術(shù)、新材料料，以提高高住宅產(chǎn)業(yè)業(yè)化水平通過以住宅宅抵押貸款款證券化，，改變房地地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)領(lǐng)域的投資資、融資體體系推動(dòng)住宅產(chǎn)產(chǎn)業(yè)科技化化，推廣智智能化小區(qū)區(qū)重環(huán)境和配配套的大中中型住宅小小區(qū)與當(dāng)?shù)卣己玫年P(guān)關(guān)系，以取取得優(yōu)質(zhì)、價(jià)廉廉的土地開發(fā)商的品品牌和信譽(yù)譽(yù)開發(fā)適合市市場需求的的商品房開發(fā)大規(guī)模模的居住社社區(qū)，營造造良好的居居住環(huán)境與優(yōu)秀的房房地產(chǎn)專業(yè)業(yè)服務(wù)提供供者合作對(duì)市場機(jī)會(huì)會(huì)、進(jìn)入時(shí)時(shí)間和市場場風(fēng)險(xiǎn)的把把握表示不重要要表示十分重重要開發(fā)適合市市場需求的的商品房提供優(yōu)質(zhì)的的物業(yè)管理理服務(wù)房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商在東莞莞房地產(chǎn)市市場上取得得成功的基基本要素成功的基本本要素目前重要性性重要性趨勢(shì)勢(shì)A2.2.建筑安安裝市場分分析廣東省建筑筑安裝工程程市場的投投資額平均均每年以8.9%的的速度增長長1507151116881960212519961997199819992000+8.9%p.a.廣東省建筑筑工程投資資額[億元]資料來源：廣東省統(tǒng)計(jì)年鑒，，羅蘭?貝格格分析廣東省建筑筑安裝工程程市場是競競爭集中度度非常低的的市場，并并且越來越越分散199619971998199920009%7%8%5%4%描述述廣東省建筑筑安裝工程程市場的集集中度由1996年年的9%下下降為2000年的的4%，市市場競爭格格局分散2000年年，排名前前三位的建建筑業(yè)企業(yè)業(yè)分別是：：廣東省長長大公路工工程有限公公司、江蘇蘇省建筑安安裝工程股股份有限公公司深圳分分公司、深深圳市市政政工程總公公司；產(chǎn)值值分別達(dá)到到12.5、9.1和7.0億元2000年年，排名前前10家的的外省建筑筑企業(yè)有2家：江蘇蘇省建筑安安裝工程股股份公司和和中建四局局前10家建建筑企業(yè)業(yè)業(yè)務(wù)起伏大大；1999年排名名前十家的的企業(yè)中，，只有六家家能在2000年保保持前十位位資料來源：ChinaInfobank，羅蘭?貝格格分析前十位產(chǎn)值值最大的建建筑業(yè)企業(yè)業(yè)施工產(chǎn)值占占市場的%隨著城市化化進(jìn)程和引引進(jìn)外資的的不斷加快快，東莞市市建筑安裝裝工程市場場容量不斷斷上升東莞市建筑筑安裝工程程市場保持持穩(wěn)定的增增長態(tài)勢(shì)，，增長速度度略高于廣廣東省建筑筑安裝工程程市場的增增長速度引進(jìn)外資是是推動(dòng)建筑筑安裝工程程市場的主主要因素日本、歐美美企業(yè)不斷斷加大投資資，其用于建筑筑安裝工程程的投資額額也不斷上上升，2000年-2005年的年均均增長率將將分別達(dá)到到20%和和26%資質(zhì)較高的的外來企業(yè)業(yè)已構(gòu)成對(duì)對(duì)本地企業(yè)業(yè)的威脅目前市場競競爭以價(jià)格格為主,市市場運(yùn)作尚尚不規(guī)范東莞市建筑筑安裝工程程市場的特特點(diǎn)東莞市建筑筑安裝工程程市場表現(xiàn)現(xiàn)出比廣東東省更快的的增長19961997199819992000資料來源：東莞統(tǒng)計(jì)年年鑒，羅蘭?貝格格分析2005E5256646876+9.8%p.a.東莞市建筑筑工程投資資額[億元]128+11.0%p.a.宏觀環(huán)境、、引進(jìn)外資資和房地產(chǎn)產(chǎn)市場是驅(qū)驅(qū)動(dòng)?xùn)|莞市市建筑安裝裝工程市場場的三大因因素東莞市建筑筑工程市場場的驅(qū)動(dòng)因因素房地產(chǎn)市場場引進(jìn)外資宏觀環(huán)境政府加快了了工業(yè)園區(qū)區(qū)的建設(shè)，，近期將建建立松山湖湖工業(yè)園區(qū)區(qū)，規(guī)劃面面積72平平方公里政府引導(dǎo)重重點(diǎn)行業(yè)和和企業(yè)增資資擴(kuò)產(chǎn)外商投資產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)優(yōu)化，直接接投資用于于建筑工工程的費(fèi)用用比例增大大東莞市房地地產(chǎn)市場自自1998年以來進(jìn)進(jìn)入上升期期，由此帶帶動(dòng)建筑安安裝工程市市場的穩(wěn)步步上升東莞將投資資200億億建設(shè)新東東莞，提升升城市的綜綜合實(shí)力，，建設(shè)“城城市牌”，，城市化進(jìn)進(jìn)程加快加入WTO以后，更多多的外資將將進(jìn)入中國國，由于東東莞有利的的地理位置置和優(yōu)惠、、便捷的投投資環(huán)境，，將吸引更更多的外資資東莞市固定定資產(chǎn)投資資每年以10%的速速度上升建設(shè)“民營營牌”，推推動(dòng)民營資資本的投資資房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)市場對(duì)于于商品住宅宅配套設(shè)施施和環(huán)境要要求越來越越高，房地地產(chǎn)開發(fā)商商相應(yīng)用于于建筑安裝裝工程的投投資增加隨著東莞市市實(shí)際利用用外資不斷斷增加，外外資企業(yè)用用于建筑安安裝工程的的投資額增增長較快東莞市實(shí)際際利用外資資額[億元]外資企業(yè)用用于建筑安安裝工程投投資額[億元]19971998199920002003E2005E101.6111.2121.2139.2190.5280.0+11.3%p.a.+15.0%p.a.19971998199920002003E2005E25.229.432.038.065.284.0+14.6%p.a.+17.2%p.a.資料來源：：東莞市對(duì)對(duì)外貿(mào)易經(jīng)經(jīng)濟(jì)合作局局其中，日本本、歐美企企業(yè)用于建建筑安裝工程的投資資額增長率率高于外商商企業(yè)用于于建筑安裝工程的投資資額的平均均增長率投資于東莞莞的日本、、歐美企業(yè)業(yè)用于建筑筑安裝工程程的投資額額[億元]戰(zhàn)略上，日日本、歐美美企業(yè)都把把中國作為為巨大的發(fā)發(fā)展市場日本、歐美美制造大企企業(yè)從著重重建立出口口加工基地地逐漸轉(zhuǎn)向向成為國內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)基地地已投資的日日本、歐美美企業(yè)會(huì)帶帶動(dòng)提供零零部件和原原材料的日日本、歐美美企業(yè)數(shù)量量和投資額額增加?xùn)|莞招商引引資局通過過網(wǎng)上招商商、委托顧顧問公司到到日本、歐歐美招商、、開辦博覽覽會(huì)、提供供“一個(gè)窗窗口收費(fèi)””等服務(wù)，，吸引日本本、歐美客客戶東莞市政府府“十五””規(guī)劃中，，已明確把把引資的重重點(diǎn)逐步轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移到歐美美和日本等等國家描述資料來源：：東莞市對(duì)對(duì)外貿(mào)易經(jīng)經(jīng)濟(jì)合作局局，東莞市市建委，羅蘭?貝格格分析19971998199920002003E2005E0.50.73.43.15.47.73.41.42.93.97.210.0+83.7%p.a.+20.0%p.a.+4.0%p.a.+26.0%p.a.日本歐美東莞市建筑筑安裝工程程市場競爭爭仍以價(jià)格格為主要競競爭手段，，并存在不不規(guī)范的運(yùn)運(yùn)作情況東莞市廣州市工程公開招招投標(biāo)時(shí)，，報(bào)價(jià)最低低者中標(biāo)——“最低價(jià)原則則”工程公開招招投標(biāo)時(shí)，，報(bào)價(jià)不得得低于招標(biāo)標(biāo)方規(guī)定的的標(biāo)底價(jià)，，以工程管管理、組織織、技術(shù)方方案等指標(biāo)標(biāo)綜合評(píng)分分，以保證證工程質(zhì)量量—““最合理理原則”工程招投標(biāo)標(biāo)地方保護(hù)主主義轉(zhuǎn)分包各鎮(zhèn)存在不不同程度的的地方保護(hù)護(hù)主義存在鎮(zhèn)政府府向外商指指定建筑工工程承包方方的現(xiàn)象鼓勵(lì)采用市市場競爭方方式本省企業(yè)和和外省企業(yè)業(yè)公平競爭爭存在總承包包商在資格格或合同不不允許的情情況下進(jìn)行行轉(zhuǎn)承包和和分包大體上按合合同規(guī)定執(zhí)執(zhí)行東莞市和廣廣州市建筑筑安裝工程程市場比較較本地和港澳澳臺(tái)企業(yè)選選擇建筑安安裝工程公公司時(shí)更注注重價(jià)格，，而日本和和歐美企業(yè)業(yè)更重視質(zhì)質(zhì)量和工程程管理港澳臺(tái)企業(yè)業(yè)日本和歐美美企業(yè)價(jià)格質(zhì)量施工力量和和專業(yè)技術(shù)術(shù)水平資質(zhì)證明從事過的工工程和行業(yè)內(nèi)其它它公司的認(rèn)認(rèn)可工程管理表示不太重重視表示十分重重視選擇建筑安安裝工程企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)本地企業(yè)外來企業(yè)以以其較高的的資質(zhì)和憑憑借規(guī)模效效益取得的的成本優(yōu)勢(shì)勢(shì)，形成了了對(duì)本地企企業(yè)的威脅脅本地企業(yè)、、外來建筑筑安裝工程程企業(yè)資質(zhì)質(zhì)比較本地?fù)碛匈Y資質(zhì)的建筑筑安裝工程程企業(yè)共110家，，外來企業(yè)業(yè)共50家家本地一級(jí)資資質(zhì)企業(yè)中中只有4家家，而外來來企業(yè)中擁擁有一級(jí)資資質(zhì)的企業(yè)業(yè)有33家家企業(yè)的資質(zhì)質(zhì)不僅代表表企業(yè)建筑筑工程管理理水平和施施工質(zhì)量、、技術(shù)能力力，還決定定了承接工工程量的大大小。如：：廣州一建建承接?xùn)|莞莞市廣東現(xiàn)現(xiàn)代國際展展覽中心，，建筑面積積7萬平方方米外來企業(yè)，，如華西建建設(shè)、本溪溪金鼎完成成工程質(zhì)量量較高，已已在本地?fù)頁碛袠影骞すこ毯蛢?yōu)良良工程，口口碑較高，，已對(duì)本地地競爭者形形成威脅描述本地企業(yè)外來企業(yè)一級(jí)二級(jí)三級(jí)四級(jí)一級(jí)二級(jí)三級(jí)36%55%5%4%6%28%66%資料來源：：建委市場場科總數(shù)[個(gè)]11050日資企業(yè)選選擇標(biāo)準(zhǔn)AB優(yōu)勢(shì)日資企業(yè)選選擇建筑安安裝工程企企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)和AB優(yōu)勢(shì)比較價(jià)格質(zhì)量工程管理資質(zhì)證明日資辦推薦薦*從事過的工工程和行業(yè)業(yè)內(nèi)其它公公司認(rèn)可施工力量前延或后續(xù)續(xù)服務(wù)專業(yè)設(shè)計(jì)水水平重要性/AB的優(yōu)勢(shì)因素12345使AB在日資/外外資公司的的建筑安裝裝市場上取得核心競競爭優(yōu)勢(shì)建建議采取的的措施通過與穩(wěn)定定的、有資資質(zhì)的施工工建設(shè)單位位進(jìn)行長期期戰(zhàn)略合作作，以取得得更低的成成本優(yōu)勢(shì)通過與采購購商戰(zhàn)略、、穩(wěn)定的合合作，取得得優(yōu)惠的采采購價(jià)格；；或通過外外包采購定定單，降低低采購成本本嚴(yán)格質(zhì)量管管理，建立立系統(tǒng)的質(zhì)質(zhì)量管理控控制體系與施工建設(shè)設(shè)單位一同同制定項(xiàng)目目進(jìn)度計(jì)劃劃，協(xié)調(diào)運(yùn)運(yùn)作識(shí)別項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)程中的關(guān)關(guān)鍵路線和和關(guān)鍵工序序，當(dāng)與計(jì)計(jì)劃出現(xiàn)偏偏差時(shí)及時(shí)時(shí)調(diào)整組成虛擬團(tuán)團(tuán)隊(duì)，加強(qiáng)強(qiáng)培訓(xùn)或聘聘用“外腦腦”，提高高業(yè)務(wù)洽談?wù)労驮O(shè)計(jì)專專業(yè)技術(shù)水水平通過與日本本公司選擇擇建筑安裝裝工程企業(yè)業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)和和AB的優(yōu)勢(shì)進(jìn)行行比較，AB公司仍有不不斷改進(jìn)的的空間資料來源：訪談，羅蘭?貝格格分析高低*日資辦的的推薦對(duì)日日資企業(yè)首首次進(jìn)入東東莞，選擇擇建筑安裝裝工程公司司影響大，，但對(duì)二期期和后期工工程時(shí)選擇擇影響減弱弱AB公司在在保持原有有核心競爭爭優(yōu)勢(shì)的同同時(shí)，應(yīng)加加強(qiáng)業(yè)務(wù)拓拓展和核心心支持團(tuán)隊(duì)隊(duì)的培養(yǎng)，，使工程業(yè)業(yè)務(wù)具有更更高的柔性性和市場反反應(yīng)速度，，贏得提高高競爭力的的潛在源泉泉建筑工程業(yè)業(yè)務(wù)今后應(yīng)加強(qiáng)強(qiáng)的領(lǐng)域充分發(fā)揮現(xiàn)現(xiàn)有的優(yōu)勢(shì)勢(shì)，系統(tǒng)、、有計(jì)劃和和重點(diǎn)地開開展業(yè)務(wù)拓拓展貫徹以客戶戶為導(dǎo)向的的服務(wù)理念念，延伸前前延和后續(xù)續(xù)服務(wù)業(yè)務(wù)拓展與與設(shè)計(jì)、預(yù)預(yù)算部門無無縫合作建立完整的的工程計(jì)劃劃、控制和和核算體系系培養(yǎng)設(shè)計(jì)、、預(yù)算的核核心團(tuán)隊(duì)，，支持業(yè)務(wù)務(wù)拓展提高項(xiàng)目管管理能力，，合理配置置項(xiàng)目經(jīng)理理的權(quán)、責(zé)責(zé)、利范圍圍，并以高高效的管理理體系和組組織結(jié)構(gòu)支支持總體上，外外部市場為為AB公司司的主營業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展提提供了廣闊闊的空間；；同時(shí)，AB公司在在高成長的的建筑安裝裝和房地產(chǎn)產(chǎn)市場上保保持高盈利利能力描述未來五年，，東莞市房房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)的年增長長率為20%，能支支持AB公司的房地地產(chǎn)業(yè)務(wù)戰(zhàn)戰(zhàn)略發(fā)展目目標(biāo)AB公司房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)務(wù)的利利潤率高于于行業(yè)的平平均水平未來五年，，日本、歐歐美企業(yè)用用于建筑安安裝工程的的投資額年年增長率均均高于20%，可以以支持AB公司建筑安安裝工程業(yè)業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略略發(fā)展目標(biāo)標(biāo)AB公司建筑安安裝工程業(yè)業(yè)務(wù)的利潤潤率約為20%，高高于行業(yè)15%的平平均利潤率率AB業(yè)務(wù)組合分分析：表示銷售售額大小利潤率市場增長率率10%50%0%12.5%25%建筑安裝工工程業(yè)務(wù)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)務(wù)低成長低盈利市場場高成長低盈利市場場高成長高盈利市場場低成長高盈利市場場房地產(chǎn)業(yè)務(wù)務(wù)組織結(jié)構(gòu)構(gòu)建設(shè)的總總體思路上上有三種模模式可以選選擇模式一完全委外模式二部分委外模式三完全自建完全委外能能夠短期內(nèi)內(nèi)有效解決決企業(yè)人才才不足的現(xiàn)現(xiàn)狀，但以契約關(guān)系系確定的合合作關(guān)系無無法充分的的從企業(yè)總總體利益角角度來考慮慮問題完全委外的的特點(diǎn)由于人力資資源匱乏，，缺乏專業(yè)業(yè)性人才或或者招聘專專業(yè)人才的的財(cái)務(wù)成本本和時(shí)間成成本過高，，在組織結(jié)結(jié)構(gòu)各業(yè)務(wù)務(wù)職能領(lǐng)域域都和專業(yè)業(yè)化的公司司進(jìn)行合作作，借助外外部的專業(yè)業(yè)化經(jīng)驗(yàn)和和知識(shí)來彌彌補(bǔ)企業(yè)的的不足和滿滿足企業(yè)快快速發(fā)展的的需求企業(yè)自身的的業(yè)務(wù)運(yùn)作作組織以精精益型為主主，職能部部門的工作作重點(diǎn)主要要是控制、、協(xié)調(diào)和監(jiān)監(jiān)督而不是是具體操作作建立核心職職能部門，，對(duì)委外的的工作進(jìn)行行有效監(jiān)督督和控制優(yōu)勢(shì)有效地解決決企業(yè)人才才不足的問問題有利于企業(yè)業(yè)的快速擴(kuò)擴(kuò)張有利于發(fā)揮揮專業(yè)化分分工的優(yōu)勢(shì)勢(shì)充分利用社社會(huì)資源劣勢(shì)協(xié)調(diào)和控制制的工作量量和成本很很大項(xiàng)目控制風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)大有可能導(dǎo)致致局部最優(yōu)優(yōu)化而不是是總體最優(yōu)優(yōu)企業(yè)無法形形成穩(wěn)定的的競爭力以契約關(guān)系系確定的合合作關(guān)系無無法充分的的從企業(yè)總總體利益角角度來考慮慮問題部分委外能能有效地彌彌補(bǔ)企業(yè)在在某些職能能領(lǐng)域的不不足，但委委外職能和和合作伙伴伴的選擇至至關(guān)重要部分委外的的特點(diǎn)企業(yè)在某些些領(lǐng)域缺乏乏專業(yè)化的的知識(shí)和經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，因而而在這些職職能領(lǐng)域借借助外界專專業(yè)化公司司來進(jìn)行運(yùn)運(yùn)作部分業(yè)務(wù)職職能領(lǐng)域由由企業(yè)自身身來建立，，整個(gè)業(yè)務(wù)務(wù)的運(yùn)作需需要內(nèi)、外外部人員協(xié)協(xié)調(diào)完成既有以控制制監(jiān)督為主主要任務(wù)的的職能部門門，也有從從事具體操操作的業(yè)務(wù)務(wù)職能部門門優(yōu)勢(shì)通過利用社社會(huì)資源，，有效地彌彌補(bǔ)企業(yè)在在某些職能能領(lǐng)域的不不足有利于發(fā)揮揮專業(yè)化分分工的優(yōu)勢(shì)勢(shì)有利于培養(yǎng)養(yǎng)企業(yè)自身身的核心團(tuán)團(tuán)隊(duì)和核心心能力劣勢(shì)協(xié)調(diào)和控制制的工作量量較大核心職能委委外對(duì)企業(yè)業(yè)總體帶來來高風(fēng)險(xiǎn)以契約關(guān)系系確定的合合作關(guān)系無無法充分的的從企業(yè)總總體利益角角度來考慮慮問題全部自建有有利于對(duì)價(jià)價(jià)值鏈的各各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)進(jìn)行控制和和協(xié)調(diào)，但但管理成本本較高全部自建的的特點(diǎn)企業(yè)在業(yè)務(wù)務(wù)運(yùn)作的各各職能領(lǐng)域域都建立起起相應(yīng)的業(yè)業(yè)務(wù)部門整個(gè)業(yè)務(wù)流流程體系的的運(yùn)作主要要依靠內(nèi)部部的力量來來完成各業(yè)務(wù)部門門的主要任任務(wù)是計(jì)劃劃、監(jiān)督、、實(shí)施和控控制優(yōu)勢(shì)有利于企業(yè)業(yè)形成穩(wěn)定定的業(yè)務(wù)運(yùn)運(yùn)作體系對(duì)價(jià)值鏈的的各個(gè)環(huán)節(jié)節(jié)進(jìn)行控制制和協(xié)調(diào)有利于培養(yǎng)養(yǎng)企業(yè)的組組織優(yōu)勢(shì)和和核心競爭爭力劣勢(shì)對(duì)專業(yè)人才才需求高，，人事成本本較高無法充分利利用外部專專業(yè)化公司司的專業(yè)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)和能力力部門之間協(xié)協(xié)調(diào)要求高高管理成本較較高目前國內(nèi)建建筑工程企企業(yè)主要有有兩種發(fā)展展模式項(xiàng)目公司模模式公司的核心心優(yōu)勢(shì)在于于獲得工程程項(xiàng)目公司自身不不擁有設(shè)計(jì)計(jì)，土建隊(duì)隊(duì)伍與設(shè)計(jì)公司司，施工隊(duì)隊(duì)建立緊密密的合作關(guān)關(guān)系擁有良好的的項(xiàng)目管理理人員工程多采用用分包形式式來完成建筑安裝公司司模式描述公司擁有自身身的設(shè)計(jì)，土土建隊(duì)伍建筑安裝業(yè)務(wù)務(wù)完全由自身身完成公司經(jīng)營靈活活性大公司固定成本本小可以實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)勢(shì)互補(bǔ)資金需求小優(yōu)點(diǎn)公司易于控制制質(zhì)量和成本本擁有各方面的的專業(yè)人才對(duì)其它企業(yè)的的依賴性大質(zhì)量控制，成成本控制難度度較大缺點(diǎn)公司固定成本本較高資金需求較高高經(jīng)營靈活性較較低戰(zhàn)略方向的確確定決定了企企業(yè)組織結(jié)構(gòu)構(gòu)的選擇適應(yīng)發(fā)展戰(zhàn)略的組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)原則有利于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)務(wù)和建筑安裝工工程業(yè)務(wù)的迅速發(fā)發(fā)展組織結(jié)構(gòu)對(duì)市場的快速速反應(yīng)速度以”最大限度度滿足客戶需需求“為目目標(biāo)有利于公司內(nèi)內(nèi)部核心團(tuán)隊(duì)隊(duì)的培養(yǎng)高效而精簡保持和強(qiáng)化公公司的核心競競爭優(yōu)勢(shì)構(gòu)建符合戰(zhàn)略略發(fā)展目標(biāo)和和市場競爭環(huán)環(huán)境的組織結(jié)結(jié)構(gòu)是實(shí)現(xiàn)AB戰(zhàn)略目標(biāo)的前前提房地產(chǎn)業(yè)務(wù)以以操作管理為為主的管理模模式建筑安裝工程程業(yè)務(wù)以戰(zhàn)略略管理為主的的管理模式有效的決策,業(yè)務(wù)計(jì)劃劃,財(cái)務(wù)監(jiān)控控體系合理的集分權(quán)權(quán)管理模式合理的部門設(shè)設(shè)置明確的部門任任務(wù)、功能、、職責(zé)界定清晰的人員崗崗位編制以及及職責(zé)、權(quán)力力、能力要求求界定充分考慮保持持和利用現(xiàn)有有的核心競爭爭優(yōu)勢(shì)以客戶為導(dǎo)向向并且加快市市場反應(yīng)速度度組織結(jié)構(gòu)構(gòu)建符合集團(tuán)團(tuán)戰(zhàn)略目標(biāo)和和市場競爭環(huán)境境的組織結(jié)構(gòu)構(gòu)確立AB公司的管理模模式，建立一一整套明確的的管控體系建立相應(yīng)的決決策和監(jiān)督流流程重新設(shè)計(jì)組織織架構(gòu)，強(qiáng)化化薄弱的功能能，糾正職能能錯(cuò)位界定明確的部部門任務(wù)和責(zé)責(zé)任明確管理幅度度業(yè)務(wù)流程再造造系統(tǒng)考慮四四個(gè)領(lǐng)域，從從而達(dá)到戰(zhàn)略略目標(biāo)對(duì)流程程的要求消除非增值活活動(dòng)活動(dòng)間等待不必要的活動(dòng)動(dòng)過量的庫存重復(fù)的活動(dòng)不同部門重排排的格式反復(fù)的檢驗(yàn)跨部門協(xié)調(diào)增加/重排環(huán)環(huán)節(jié)企業(yè)用以規(guī)避避風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵鍵點(diǎn)企業(yè)用以強(qiáng)化化控制的關(guān)鍵鍵點(diǎn)有利于提升顧顧客滿意度的的流程環(huán)節(jié)可以減少重復(fù)復(fù)、提升效率率的環(huán)節(jié)調(diào)整整可以縮短時(shí)間間、降低成本本的環(huán)節(jié)調(diào)整整簡化活動(dòng)設(shè)計(jì)合理的交交付品過于復(fù)雜的表表格過于專業(yè)分工工的程序復(fù)雜的溝通形形式缺乏優(yōu)化的物物流可以以更低廉廉方式進(jìn)行分分包的非核心心工作消除各個(gè)流程程環(huán)節(jié)中不必必要的交付品品完善缺少的交交付品設(shè)計(jì)明確格式式的交付品明確的交付人人和接受人對(duì)交付品的監(jiān)監(jiān)控戰(zhàn)略目標(biāo)減少成本快速響應(yīng)增加控制節(jié)點(diǎn)點(diǎn)明確流程對(duì)流程的要求對(duì)流程的要求求流程設(shè)計(jì)的原原則顧客導(dǎo)向原則則快速反應(yīng)原則則系統(tǒng)優(yōu)化原則則追求流程整體體績效最優(yōu)集成管理當(dāng)外部市場環(huán)環(huán)境發(fā)生變化化時(shí)，能迅速速調(diào)整競爭策策略追求客戶服務(wù)務(wù)的最終效果果整合的用戶界界面，而非分分離的用戶界界面業(yè)務(wù)流程再造造應(yīng)遵循顧客客導(dǎo)向，快速速反應(yīng)以及系系統(tǒng)優(yōu)化的原原則強(qiáng)調(diào)對(duì)外部市市場競爭環(huán)境境的快速反應(yīng)應(yīng)強(qiáng)調(diào)顧客滿意意一支相對(duì)穩(wěn)定定的高素質(zhì)的的人力資源隊(duì)隊(duì)伍是實(shí)現(xiàn)企企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)標(biāo)的基本保證證建立一支強(qiáng)有有力的經(jīng)營管理精英英梯隊(duì)吸引大批優(yōu)秀秀人才加入-樹立并宣宣傳企業(yè)良好好形象象-有計(jì)劃地地廣泛開展社社會(huì)招招聘(名牌大大

學(xué)，，人才招聘會(huì)會(huì)，委委托獵頭公公司等)塑造企業(yè)成功功文化，以激激勵(lì)并保留優(yōu)優(yōu)秀骨干員工工-營造企業(yè)業(yè)內(nèi)部公平民民主的的氣氛，提高高員工的信心與與責(zé)任感-創(chuàng)造富有有活力的內(nèi)部優(yōu)勝劣汰汰的競競爭機(jī)制，激激發(fā)員工工的主觀觀能動(dòng)性在完善的人員員長期發(fā)展計(jì)計(jì)劃下培養(yǎng)具具有良好專業(yè)業(yè)素質(zhì)和經(jīng)營營管理潛質(zhì)的的優(yōu)秀人才，，形成一支上上下緊密銜接接的精英人才才隊(duì)伍-“量體裁裁衣式”的終終身職業(yè)培訓(xùn)(入職培訓(xùn)，在崗培訓(xùn)訓(xùn)，深造等)-培養(yǎng)“經(jīng)經(jīng)理候選人””階階梯隊(duì)伍績效考評(píng)體系系建立清晰明確確的崗位考評(píng)評(píng)標(biāo)準(zhǔn)，形成成權(quán)責(zé)相當(dāng)，，獎(jiǎng)懲分明的的制度建立清晰明確確的，并結(jié)合合業(yè)績和能力力的個(gè)人評(píng)估估標(biāo)準(zhǔn)，作為為薪酬調(diào)整和和職務(wù)任免的的決策基礎(chǔ)將考評(píng)或考核核的結(jié)果有機(jī)機(jī)地與薪酬體體系掛鉤，并并與員工職業(yè)業(yè)發(fā)展緊密聯(lián)聯(lián)系考評(píng)或考核的的結(jié)果將作為為人員晉升的的基本參考標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，建立公公平有序的內(nèi)內(nèi)部競爭機(jī)制制薪酬體系調(diào)整原有的工工資體系，在在縱向分級(jí)與與橫向分檔上上設(shè)計(jì)合理的的浮動(dòng)空間，，形成有激勵(lì)勵(lì)性的上升梯梯度確定合理的固固定工資與變變動(dòng)工資的比比例結(jié)構(gòu)改善現(xiàn)有福利利機(jī)制，加強(qiáng)強(qiáng)非資本性激激勵(lì)因素，增增強(qiáng)企業(yè)凝聚聚力人員評(píng)價(jià)和選選拔體系優(yōu)化人員招聘聘流程，明確確決策部門，，做到有章可可循建立明確的員員工能力評(píng)估估標(biāo)準(zhǔn)，使之之成為人員選選拔的基本標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)充分結(jié)合各種種評(píng)估結(jié)果，，制定合理公公平的晉升條條件與途徑，，培養(yǎng)與發(fā)掘掘具有管理潛潛質(zhì)的優(yōu)秀人人才需要重新設(shè)計(jì)計(jì)AB公司人人力資源體系系，使之更制制度化、規(guī)范范化，以適應(yīng)應(yīng)業(yè)務(wù)迅速發(fā)發(fā)展的需要通過辛勤的工工作獲得財(cái)富富才是人生的的大快事。一個(gè)人一生可可能愛上很多多人，等你獲獲得真正屬于于你的幸福后后，你就會(huì)明明白以前的傷傷痛其實(shí)是一一種財(cái)富，它它讓你學(xué)會(huì)更更好地去把握握和珍惜你愛愛的人。1月-2322:4122:41:35人只有為自己己同時(shí)代人的的完善，為他他們的幸福而而工作，他才才能達(dá)到自身身的完善。每項(xiàng)項(xiàng)事事業(yè)業(yè)成成功功都都離離不不開開選選擇擇，，而而只只有有不不同同尋尋常常的的選選擇擇才才會(huì)會(huì)獲獲取取不不同同尋尋常常的的成成功功。。22:41:3522:411月月-23論命命運(yùn)運(yùn)如如何何，，人人生生來來就就不不是是野野蠻蠻人人，，也也不不是是乞乞討討者者。。人人的的四四周周充充滿滿真真正正而而高高貴貴的的財(cái)財(cái)富富—身體體與與心心靈靈的的財(cái)財(cái)富富。。人生生沒沒有有彩彩排排，，每每一一個(gè)個(gè)細(xì)細(xì)節(jié)節(jié)都都是是現(xiàn)現(xiàn)場場直直播播。。對(duì)產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)量量來來說說，，不不是是100分就就是是0分。。成功功的的經(jīng)經(jīng)理理人人員員在在確確定定組組織織和和個(gè)個(gè)人人的的目目標(biāo)標(biāo)時(shí)時(shí)，，一一般般是是現(xiàn)現(xiàn)實(shí)實(shí)主主義義的的。。他他們們不不是是害害怕怕提提出出高高目目標(biāo)標(biāo)，，而而是是不不讓讓目目標(biāo)標(biāo)超超出出他他們們的的能能力力。。管理就是是決策。。22:4122:41:351月-23經(jīng)營管理理，成本本分析，，要追根根究底，，分析到到最后一一點(diǎn)。再實(shí)踐。。2023/1/522:41:35世上并沒沒有用來來鼓勵(lì)工工作努力力的賞賜賜，所有有的賞賜賜都只是是被用來來獎(jiǎng)勵(lì)工工作成果果的。除了心存存感激還還不夠，，還必須須雙手合合十，以以拜佛般般的虔誠誠之心來來領(lǐng)導(dǎo)員員工。2023/1/522:4122:41:35預(yù)防是解解決危機(jī)機(jī)的最好好方法。。我們不一一定知道道正確的的道路在在哪里，，但卻不不要在錯(cuò)錯(cuò)誤的道道路上走走得太遠(yuǎn)遠(yuǎn)。不要把所所有的雞雞蛋放在在同一個(gè)個(gè)籃子里里。用他，就就要信任任他;不信任他他，就不不要用他他。溝通再溝通。。05一月2023多掙錢的方法法只有兩個(gè)：：不是多賣，，就是降低管管理費(fèi)。我所做的，就就是創(chuàng)辦一家家由我管理業(yè)業(yè)務(wù)并把我們們的錢放在一一起的合伙人人企業(yè)。我將將保證你們有有5%的回報(bào)，并在在此后我將抽抽取所有利潤潤的50%。請(qǐng)示問題不要要帶著問題請(qǐng)請(qǐng)示，要帶著著方案請(qǐng)示。。匯報(bào)工作不不要評(píng)論性地地匯報(bào)，而要要陳述性的匯匯報(bào)。2023年1月5日在漫長的人生生旅途中，有有時(shí)要苦苦撐撐持暗無天日日的境遇；有有時(shí)卻風(fēng)光絕絕項(xiàng)，無人能能比。溝通是管理理的濃縮。。1月-2322:41:3522:41員工培訓(xùn)是是企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)最小，收收益最大的的戰(zhàn)略性投投資。人類被賦予予了一種工工作，那就就是精神的的成長。企業(yè)發(fā)展需需要的是機(jī)機(jī)會(huì)，而機(jī)機(jī)會(huì)對(duì)于有有眼光的領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)人來說說，一次也也就夠了。。1月-231月-23發(fā)展和維護(hù)護(hù)他們的家家;至于女子呢呢?則是努力維維護(hù)家庭的的秩序，家家庭的安適適和家庭的的可愛。猶豫豫不不決決固固然然可可以以免免去去一一些些做做錯(cuò)錯(cuò)事事的的可可能能，，但但也也失失去去了了成成功功的的機(jī)機(jī)會(huì)會(huì)。。管理理是是一一種種嚴(yán)嚴(yán)肅肅的的愛愛。。1月月-2322:411月月-23選擇擇?選擇擇這這個(gè)個(gè)詞詞對(duì)對(duì)我我來來說說太太奢奢侈侈了了。。沒有有商商品品這這樣樣的的東東西西。。顧顧客客真真正正購購買買的的不不是是商商品品，，而而是是解解決決問問題題的的辦辦法法。。一個(gè)個(gè)人人被被工工作作弄弄得得神神魂魂顛顛倒倒直直至至生生命命的的最最后后一一息息，，這這的的確確是是幸幸運(yùn)運(yùn)。。從管理理的角角度來來講，，兩點(diǎn)點(diǎn)之間間最短短的距距離不不一定定是一一條直直線，，而是是一條條障礙礙最小小的曲曲線。。22:411月-2322:41:35自覺心是是進(jìn)步之之母，自自賤心是是墮落之之源，故故自覺心心不可無無，自賤賤心不可可有。05-1月-231月-231月-23切實(shí)執(zhí)行行你的夢(mèng)夢(mèng)想，以以便發(fā)揮揮它的價(jià)價(jià)值，不不管夢(mèng)想想有多好好，除非非真正身身體力行行，否則則，永遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有收收獲。一個(gè)有堅(jiān)堅(jiān)強(qiáng)心志志的人，，財(cái)產(chǎn)可可以被人人掠奪，，勇氣卻卻不會(huì)被被人剝奪奪的。時(shí)間和結(jié)構(gòu)構(gòu)。22:411月-231月-23南懷懷瑾瑾說說：：““心心中中不不應(yīng)應(yīng)該該被被蓬蓬茅茅堵堵住住，，而而應(yīng)應(yīng)海海闊闊天天空空，，空空曠曠得得纖纖塵塵不不染染。。道道家家講講‘‘清清虛虛’’，，佛佛家家講講空空，，空空到到極極點(diǎn)點(diǎn)，，清清虛虛到到極極點(diǎn)點(diǎn)，，這這時(shí)時(shí)候候的的智智慧慧自自然然高高遠(yuǎn)遠(yuǎn)，，反反應(yīng)應(yīng)也也就就靈靈敏敏。?！薄?2:4122:41:351月-2322:41你不能衡量它它，就不能管管理它。拖延將不斷滋滋養(yǎng)恐懼。2023/1/522:41:3622:4122:41:36想法)，而是是你是是不是是愿意意為此此付出出一切切代價(jià)價(jià)，全全力以以赴地地去做做它一一直證證明它它是對(duì)對(duì)的。。2023/1/522:41:361月-23謝謝各各位！9、靜夜四四無鄰，，荒居舊舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。22:41:3622:41:3622:411/5/2