戶型設(shè)計(jì)原則

1、什么樣的戶型才是好戶型好戶型的四大特性好的戶型不應(yīng)該以銷售處主推戶型或者說熱銷戶型去界定， 因?yàn)槿藗冞x擇一個(gè)小區(qū)除去受到戶型的影響以外，還有很多因素的限制作用，因此需要以客觀的、科學(xué)的角度來分析優(yōu)劣勢(shì)。那么什么是好戶型的標(biāo)準(zhǔn)呢？可以肯定的說，只有在基于人性化設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上，并對(duì)于某一特定項(xiàng)目所指的某一類別消費(fèi)者量身定做的戶型才是最合適消費(fèi)者的戶型，才是好戶型，在該認(rèn)識(shí)的基礎(chǔ)上，我們提出好戶型的四大特性：特性一： 實(shí)用性戶型的實(shí)用性是指滿足實(shí)用的要求，使用功能要合理，面積大小要適宜，廳、房、廚、衛(wèi)、陽臺(tái)、門窗等各類功能區(qū)間的設(shè)置應(yīng)保證能滿足人們的各種生活需求，另外，不同的人群其生活需求不盡相同，例如作家對(duì)書房的要求比較高，而音樂人士一般需要設(shè)置隔音效果好的音樂間， 而商業(yè)人士經(jīng)常會(huì)有會(huì)客的需求， 因而，對(duì)客廳的要求則比較高。所以，實(shí)用性的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)消費(fèi)人群的生活特性做相應(yīng)的調(diào)整。另外，需要強(qiáng)調(diào)的是，以國人傳統(tǒng)觀念來看，每個(gè)房間都應(yīng)間隔方正，盡可能少點(diǎn)“金角銀邊”，尤其是謹(jǐn)防多邊多角“鉆石房”的出現(xiàn)。特性二：安全性戶型的安全性是指住宅要具備防盜、防水、抗震和防御自然災(zāi)害等基本的安全性能，另外，該安全性還要求具有一定的私密性，這種私密性不僅是對(duì)外的，同時(shí)也包括室內(nèi)各個(gè)房間之間的私密性。因而，在做戶型圖規(guī)劃時(shí)，除了要避免各單元之間的互相干擾，還要考慮各個(gè)房間之間的聯(lián)系，對(duì)社交空間、功能空間以及私人空間等做合理的分配，有效地分割，盡可能避免互相之間的影響。要符合戶型安全性的需求，不僅要有科學(xué)合理的建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)以及良好的工作質(zhì)量作保障，還要借助一些新的建筑材料，如具良好的防火、隔音效果的裝飾材料。特性三：靈活性房屋屬于長(zhǎng)期消費(fèi)品，在長(zhǎng)時(shí)間的使用過程中，很可能會(huì)因?yàn)榧彝ヒ?guī)模和結(jié)構(gòu)的變化或者業(yè)主喜好的變化而產(chǎn)生對(duì)房屋使用功能要求的改變，因而，要求房屋具有一定的靈活性，以滿足業(yè)主改變各功能分區(qū)的需求，提供了調(diào)整與更新的余地，戶型靈活性也就上升為戶型的可改性，靈活性強(qiáng)的戶型可提供更多的可改變空間，在一定程度上，業(yè)主可根據(jù)個(gè)人的喜好“隨意”地分割要求的戶型結(jié)構(gòu)，形成不同的功能分區(qū)。人們生活日新月異的今天，具有更強(qiáng)的靈活性的戶型將具有更為持續(xù)的生命力，自然也成為評(píng)價(jià)戶型重要特性之一。特性四：經(jīng)濟(jì)性對(duì)與戶型的經(jīng)濟(jì)性，很多人都有這么一種認(rèn)識(shí)誤區(qū)，既認(rèn)為戶型的經(jīng)濟(jì)性只是評(píng)價(jià)經(jīng)濟(jì)實(shí)用戶型的標(biāo)準(zhǔn)，不適用于豪華型戶型。其實(shí)，戶型的經(jīng)濟(jì)性是指戶型設(shè)計(jì)緊湊實(shí)用，使用率高，同時(shí)，在保證一定性能要求的前提下，即便是豪華型的戶型，也不意味著空間的浪費(fèi)，也需要強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)性，只不過舒適程度不同的戶型對(duì)空間大小以及功能多少的要求標(biāo)準(zhǔn)不同，所以對(duì)經(jīng)濟(jì)性的理解也不同，也就是說，衡量戶型經(jīng)濟(jì)性的標(biāo)準(zhǔn)是相對(duì)的，而不是絕對(duì)的。以上所提到的實(shí)用性、安全性、靈活性、經(jīng)濟(jì)性屬于好戶型的四大基本特性，可作為評(píng)價(jià)戶型的共性尺度。當(dāng)然，除了這四大特性以外，在評(píng)價(jià)一個(gè)戶型的優(yōu)劣時(shí)，還需要結(jié)合該戶型實(shí)際的規(guī)劃條件來分析，例如在一個(gè)景觀匱乏區(qū)域，設(shè)計(jì)一個(gè)寬大的觀景陽臺(tái)可能是一種浪費(fèi)，而在一個(gè)面海的區(qū)域，這樣寬大的觀景陽臺(tái)的設(shè)計(jì)則可能極大地提升了物業(yè)的價(jià)值，甚至是點(diǎn)睛之作，所以， ，出來滿足以上四大特性的同時(shí)，基于既有的條件，將氣候、日照、通風(fēng)以及周邊環(huán)境景觀等各方面的因素做充分的考慮，實(shí)現(xiàn)了最大的效能，這樣的戶型才是真正的好戶型。2、好戶型的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)好戶型基本上具有一些共性，可歸納為三大設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)：1）面積適中、尺度適宜2）空間有效分離3）健康性運(yùn)用設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)一空間有效分離一般一個(gè)好的戶型包括六種分離：生理分離、功能分區(qū)、動(dòng)靜分離、公私分離、主次分離、干濕分離。這一點(diǎn)，在這兩年珠海樓市的熱銷戶型上得到了充分的體現(xiàn)。1、生理分居，是指 8歲以上子女應(yīng)該和父母分室居住， 15歲以上的異性子女應(yīng)分室居住，兩代夫妻應(yīng)分室居住，以滿足生理上對(duì)居住的要求。2、功能分區(qū)。是指不同生活動(dòng)能就有不同的活動(dòng)空間：會(huì)客廳要有客廳；睡眠要有臥室；盥洗室要有衛(wèi)生間；烹飪室要有廚房；存物要有貯藏室；工作要有書房；休息要有起居室；入口要有門廳；保姆要有保姆房；想接近大自然要有陽臺(tái)等等，一個(gè)好的戶型應(yīng)為居民提供這些必要的使用空間以滿足現(xiàn)代生活的需要。住宅的使用功能雖然簡(jiǎn)單，但卻不能隨意混淆。簡(jiǎn)言之，一般有如下幾個(gè)分區(qū)：一是公共活動(dòng)區(qū)—供起居、會(huì)客使用，如客廳、書室、餐廳、門廳等；二是私密休息區(qū)—供處理私人事務(wù)、睡眠、休息用，如臥室、書房、保姆房等；三是輔助區(qū)—供以上兩部分輔助、支持用，如廚房、衛(wèi)生間、貯藏室、健身房、陽臺(tái)。這些分區(qū)，各有明確的專門使用功能，既有動(dòng)靜分區(qū)區(qū)別又有小環(huán)境的要求，在平面設(shè)計(jì)上，應(yīng)正確處理這三個(gè)功能區(qū)的關(guān)系，使之使用合理而不互相干擾。3、動(dòng)靜分離?？蛷d、餐廳、廚房、音樂房、麻將室需要人來人往，活動(dòng)頻繁，應(yīng)靠近入戶門設(shè)置；衛(wèi)生間也應(yīng)設(shè)置在東區(qū)便于使用。而主要為休息睡眠之用的臥室顯然需要最大程度的靜謐，應(yīng)比較深入，兩者應(yīng)嚴(yán)格分開，確保休息的人能安心休息，要走動(dòng)娛樂的人可以放心活動(dòng)。4、公私分離。家庭生活的私密性必須得到充分的尊重與保護(hù)，不能讓訪客在進(jìn)門后將業(yè)主家庭生活的方方面面一覽無余。這就要求不僅需要將臥室（主臥、父母房、兒童房）與客廳、餐廳、音樂房、麻將室（娛樂室）進(jìn)行區(qū)位分離，而且應(yīng)注意各房間門的方向。5、主次分離。買房通常是人們事業(yè)成功、生活質(zhì)量邁上臺(tái)階的體現(xiàn)，為了彰顯業(yè)主的成功，也為了家庭成員之間的起居不受干擾， 主人房不僅應(yīng)朝向好 （向南或向景觀） 、寬敞、大氣，而且應(yīng)單獨(dú)設(shè)立衛(wèi)生間，應(yīng)與父母房略有距離分割。如設(shè)有工人（保姆）房，則又應(yīng)與主要家庭成員的房間有所分離。6、干濕分離。即廚房、衛(wèi)生間等帶水、帶臟的房間應(yīng)與精心裝修怕水怕臟的臥室等分開。設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)二：面積適中、尺度適宜功能空間都應(yīng)該具有合理的大小尺度和相互關(guān)系， 它應(yīng)該通過人體工程學(xué)、 心理學(xué)、建筑學(xué)，用科學(xué)的方法來確定。從各房間的大小來看，人們較理想的臥室面積應(yīng)在12-15

平米之間，較理想的客廳面積在

21-30

平米之間，客廳的開間不應(yīng)小于

3.9米，否則會(huì)影響您看電視的效果。衛(wèi)生間、廚房、健身房、貯藏室各占

4-5

平方米，陽臺(tái)占5-6平方米。這樣的面積分配，基本保證了功能的安置，符合當(dāng)前人們生活的需求和習(xí)慣，例如臥室的主要功能是睡眠和休息，它必須要設(shè)置睡床、床頭柜、衣櫥、化妝臺(tái)、電視柜、休息椅等家具，還要有一定的活動(dòng)空間，所以雙人臥室的開間就不應(yīng)小于 3.6米，面積不應(yīng)小于 12平方米。除此以外各功能穿梭間的相互關(guān)系使用效果也有很大影響。例如廚房應(yīng)靠近入口布置，避免買菜肴穿過客廳不方便；而衛(wèi)生間則應(yīng)接近臥室以方便晚間使用；廁所門不應(yīng)直接開向困擾聽和餐廳，這樣既不衛(wèi)生又不雅觀。陽臺(tái)應(yīng)該設(shè)置在客廳前面，不應(yīng)該設(shè)在臥室前面，因?yàn)榕P室是私密的空間，而陽臺(tái)是開放空間，曬衣時(shí)要穿過臥室影響了臥室的私密性。如果是躍層戶型則主臥室應(yīng)該設(shè)在上層以滿足臥室的私密性要求。為了節(jié)省投資將設(shè)備管線集中設(shè)置，因而廚房和衛(wèi)生間應(yīng)盡可能靠近。功能區(qū)尺度面積范圍趨勢(shì)客廳開間＞=3.9米走大偏向豪華舒適性飯廳走大凈寬>=2.4米與客廳分離，出現(xiàn)酒吧等休閑空間臨窗設(shè)計(jì)主臥室開間>=3.6米走大25㎡>=面積>=12㎡有獨(dú)立衛(wèi)生間、更衣室、有休閑陽臺(tái)次臥室10㎡=<面積=<15㎡平衡保姆室4㎡=<面積=<6㎡平衡與工作陽臺(tái)連接衛(wèi)生間4㎡=<面積=<10㎡走大三進(jìn)式設(shè)計(jì)，使干濕真正分區(qū)廚房?jī)魧?gt;=1.5米走大8㎡>=面積>=12㎡附帶工作陽臺(tái)貯藏室4㎡=<面積=<6㎡走大走入式設(shè)計(jì)陽臺(tái)4㎡>=面積>=12㎡走大凈寬>=1.6米欄高>=1.2米功能可設(shè)為健身、休閑等工作陽臺(tái)4㎡=<面積=<6㎡平衡凈寬>=1.2㎡兼洗衣間功能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)三：健康性因素的合理運(yùn)用在非典事件后，人們對(duì)房屋健康性的重視程度日益提高，是房屋選擇最重要的因素之一。呼吸、 采光、通風(fēng)是每個(gè)人最基本的生理需求， 尤其是對(duì)占人生近一半的家居生活。這些要求是否能被充分的滿足，對(duì)人的健康有著至關(guān)重要的影響。而辨別一個(gè)好戶型的好壞，健康性因素是否被合理運(yùn)用也成了一個(gè)重要的標(biāo)準(zhǔn)。這些因素包括：朝向合理，日照充分。光線充足，通風(fēng)良好，空氣新鮮，溫度適宜、安靜舒適。上述要求國家都有嚴(yán)格的規(guī)定，但一般的購房者不一定很清楚，而有些戶型沒有完全按照國家規(guī)定建造，其實(shí)是損害了購房者的利益，每套住宅的臥室和使用面積在平米以上的起居室（廳）均應(yīng)直接采光，且至少應(yīng)有一間臥室或起居室（廳）具有良好的朝向能直接和多爾日照，一般為南向，南偏東或南偏西不可大于45度。住宅應(yīng)有良好的自然通風(fēng)，即應(yīng)有在相對(duì)外墻上開窗所形成的穿堂風(fēng)或相鄰?fù)鈮ι祥_窗形成的轉(zhuǎn)角通風(fēng)，對(duì)但朝向的套型必須有通風(fēng)措施。按照我國的飲食習(xí)慣，煎炒烹炸時(shí)產(chǎn)生的油煙對(duì)人體十分有害，因此廚房應(yīng)有直接對(duì)外采光、通風(fēng)窗（包括開向天井的窗） 。衛(wèi)生間應(yīng)設(shè)有直接采光、通風(fēng)窗、考慮建筑平面設(shè)計(jì)的靈活性和可能性。對(duì)無通風(fēng)窗的衛(wèi)生間規(guī)定應(yīng)設(shè)置屋頂管理，并合理安排進(jìn)風(fēng)和排風(fēng)管道。還要安排好室外空調(diào)機(jī)的安裝位置和冷凝水的有組織排放， 預(yù)留外熱水器和空調(diào)的墻洞， 陽臺(tái)應(yīng)有曬衣設(shè)施等。3、影響戶型設(shè)計(jì)的主要因素是那些戶型設(shè)計(jì)因素影響著戶型的發(fā)展，不難看到隨著社會(huì)的發(fā)展，人性化的設(shè)計(jì)理念越來越得到購房人群的喜好，適宜居住的特性將成為將來戶型設(shè)計(jì)發(fā)展的必然趨勢(shì)；（一） 置業(yè)者的生理狀態(tài)因素1、家庭規(guī)模和結(jié)構(gòu)家庭規(guī)模則決定了在設(shè)計(jì)戶型時(shí)面積的大小，多大面積才能滿足相應(yīng)規(guī)模家庭居住。而家庭結(jié)構(gòu)方面就又決定了戶型設(shè)計(jì)的結(jié)構(gòu)。戶型功能上的區(qū)分，如父母房、兒童房、書房、健身房或工人房。置業(yè)者在購買住房時(shí)就可以根據(jù)個(gè)人家庭需要來選擇房間的數(shù)量。2、家庭行為模式（現(xiàn)代家庭與傳統(tǒng)家庭）每個(gè)人的生活是由不同的模式而規(guī)劃的，比如：學(xué)者有學(xué)者的生活模式、政客有政客的生活模式，走在時(shí)尚尖端的人有個(gè)性的生活模式，走過二萬五千里長(zhǎng)征的人有著傳統(tǒng)正派的生活模式。所以在戶型設(shè)計(jì)上就會(huì)依靠不同的家庭模式來尋找戶型設(shè)計(jì)點(diǎn)來滿足不同家庭的需要。3、消費(fèi)者的消費(fèi)心理及特征在不同的時(shí)期，每位置業(yè)者所選擇購房的原因也有所不同，他們是根據(jù)不同的需求所表現(xiàn)出的：一是生理需求 如南方人重視通風(fēng)，北方人重視朝向二是安全需求 如選擇的同時(shí)會(huì)考慮到住宅樓宇是否安全，質(zhì)量是否過關(guān)等等三是交往需求北京人喜歡呼朋喚友來家做客，上海人則不喜歡閑暇之時(shí)被人打擾；四審美需求 美得意思是指合理的戶型結(jié)構(gòu)才能把家按照個(gè)人的喜好裝飾滿意（二） 項(xiàng)目的硬件因素1、項(xiàng)目所處的地理特征：地理特征所決定的就是在該地段可建造什么住宅，才可決定什么樣的戶型結(jié)構(gòu)會(huì)滿足該地段。2、項(xiàng)目的景觀環(huán)境不同的景觀可以給置業(yè)者不同的選擇，同樣的不同的景觀也決定戶型的朝向與使用功能的布局，才可以決定每個(gè)戶型中有多少間房可以面向景觀。3、項(xiàng)目的規(guī)劃與布局：一個(gè)項(xiàng)目在初始階段都經(jīng)歷嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖袌?chǎng)調(diào)研，才可以規(guī)劃處適合項(xiàng)目所在地段的住宅需求，如面積的大小、戶型結(jié)構(gòu)（單身公寓、一室一廳、二室、三室等）4、小區(qū)內(nèi)部環(huán)境營造小區(qū)的環(huán)境是決定戶型面積大小的因素之一，也是決定戶型設(shè)計(jì)的重要因素，如：別墅區(qū)的小區(qū)環(huán)境肯定高于一般住宅的環(huán)境，所以相對(duì)戶型結(jié)構(gòu)上就有明顯的區(qū)分。（三） 社會(huì)因素（也稱其他因素）1、國家有關(guān)政策與法規(guī)。宏觀調(diào)控等2、項(xiàng)目所處得區(qū)域的風(fēng)俗習(xí)慣，社會(huì)人文環(huán)境3、開發(fā)商的控制4、社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平的發(fā)展以上所提到的影響戶型設(shè)計(jì)的主要因素：消費(fèi)者的行為狀態(tài)因素，項(xiàng)目的硬件因素；社會(huì)因素， 可以讓我們更清楚的指導(dǎo)，現(xiàn)今社會(huì)中，隨著城市的不斷發(fā)展， 經(jīng)濟(jì)的不斷提高，人們對(duì)居住環(huán)境的要求不斷提高， 到底什么樣的戶型結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)才是人們最需要的，但無論是何種設(shè)計(jì)，最終都會(huì)離不開“人性化” 。4、剖析決定面積的關(guān)鍵因素在所有涉及戶型的問題中， 最令發(fā)展商頭疼， 讓人最難下定決心的當(dāng)屬以下兩點(diǎn)， 各戶型類別在項(xiàng)目中的配置比例， 每一種戶型的面積大小。 因?yàn)榍罢邲Q定項(xiàng)目主要賣給誰， 而后者則將決定項(xiàng)目是否能真正滿足這些人。不同消費(fèi)對(duì)象有著截然不同的需求， 那么發(fā)展商又是如何知道所確定的戶型面積是正和目標(biāo)消費(fèi)者心意的呢？我們認(rèn)為，必須從以下四個(gè)因素綜合權(quán)衡。因素一

;消費(fèi)者對(duì)應(yīng)性一般而言，一室一廳的小戶型只能做過渡只用，其購買者將主要年齡在未婚或剛剛結(jié)婚的年輕人，其購買動(dòng)因主要是工作時(shí)間不暢，積蓄不多而又渴望擁有一片自己小天地。從功能上來說，雖然也需要廳、房、衛(wèi)、陽臺(tái)五臟俱全，但對(duì)每一部分面積的要求卻都應(yīng)該是小字號(hào)的，而且需要布局緊湊，因此總面積也不應(yīng)該超過50平方米。否則就失去了過渡房的本意。

30

歲以下，二室二廳、三室二廳所面對(duì)的消費(fèi)群則最為復(fù)雜，有的三口之家因小孩兒尚小，二房即已足夠， 但他們生活可能較寬裕， 因而偏好面積寬松布局更合理的大面積二房；而有的工薪家庭人口較多卻薪資不多，當(dāng)然更希望買房間較多而面積偏小的三房；還有部分成功人士或高級(jí)白領(lǐng)， 雖然購買力強(qiáng)勁， 但較為實(shí)用主義， 認(rèn)為布局合理，而面積略偏大的三房就已經(jīng)足夠， 二房做70平米還是100平米？三房是做 100平米還是平米？需要我們精確區(qū)分目標(biāo)消費(fèi)者并與其購買力、生活狀態(tài)、居住習(xí)慣等高度對(duì)應(yīng)。四室以上或者150平以上的房子，其面積敏感度相對(duì)較差，但也只有深入分析目標(biāo)消費(fèi)者才能做到恰到好處，才能使銷售一路暢順。從另外一種角度上來說，置業(yè)消費(fèi)可以分為一次置業(yè)和二次置業(yè)（或多次置業(yè)） ，對(duì)一次置業(yè)消費(fèi)者來說，其置業(yè)目的主要考慮的是居住的實(shí)用性和合理性，也就是達(dá)到安置和居住的目的就可以了，而二次置業(yè)的動(dòng)機(jī)相對(duì)復(fù)雜，簡(jiǎn)單概括為以下幾種類型：一種是為了改善居住環(huán)境，進(jìn)行以小換大、以抵擋換高檔的形式，選擇自己更滿意的住宅；第二種是投資目的，買了房子以后，進(jìn)行一定的裝修，再租出去賺錢，或買房后等待時(shí)機(jī)出售賺錢，第三種是買給父母或親人居住。因素二;舒適性原則房子是為人民服務(wù)的，房子是為家庭天倫生活服務(wù)的，而戶型分割的目的就是為了人們提供溫馨、親切、舒適的家居空間。舒適性就是從人體工程學(xué)和家居生活基本規(guī)律出發(fā)，決定戶型的開間、進(jìn)深及面積。很多人均認(rèn)為房子越大舒適度越高， 事實(shí)并非如此， 以普通家庭的客廳威力， 這時(shí)陳設(shè)的是沙發(fā)、電視、音響、金魚缸、花木等，是迎客，家人閑聚的空間，談話、看電視是這里主要的節(jié)目太小讓人有何總壓抑感， 過于空闊又易于讓人有四邊不著， 相互有隔閡的感覺，因此客廳的開間以 4.5米為宜，最大不應(yīng)超過 5米，最小不應(yīng)小于3.5米，臥室中主人房的要求較高，面積要求就大，而且主人房帶衛(wèi)生間這種做法越來越普遍。 衛(wèi)生間三件套不可缺少， 且相互之間要有適當(dāng)?shù)目臻g距離， 目前洗漱和就廁分開就是一種趨勢(shì)，廚房少于

4平方米面積則難以接受。因素三：地域性原則地域性是由于各地區(qū)的人們生活習(xí)慣不同而對(duì)戶型面積有著不同的要求，其實(shí)就是舒適的延伸，這也就是戶型設(shè)計(jì)必須高度重視的問題，比如大連人多認(rèn)為兩室兩廳的面積應(yīng)該有為什么不做成

90平米甚至3房；

100平米，而在深圳，恐怕很少有人能理解

90平米以上的房子因素四：配套性原則住宅配套設(shè)施是夠齊全、發(fā)達(dá)、關(guān)系到執(zhí)業(yè)質(zhì)量的好壞，關(guān)系到住宅功能的發(fā)揮。住宅戶型功能的設(shè)計(jì)中，廳的功能以接待客人，招待朋友、休閑活動(dòng)為主。如果住宅小區(qū)內(nèi)會(huì)所配套齊全、使用方便，如果小區(qū)外商業(yè)配套發(fā)達(dá)，價(jià)格合理，服務(wù)周到，那么客廳的一些效用就可以轉(zhuǎn)移，這樣就可以給住戶提供更多生活上的方便，同時(shí)隱私權(quán)也得到更好的保護(hù)。在現(xiàn)代商品住宅的設(shè)計(jì)中，廳的設(shè)計(jì)必不可少，而且廳的面積占整個(gè)住房面積的比重還相當(dāng)大，一般都占1/4以上，如果廳的一部分功能被轉(zhuǎn)移，那么廳的面積就可以有一定的量得縮小，從而使整套住宅的面積得到縮小。5、獲取戶型制勝的創(chuàng)新規(guī)則一、戶型個(gè)性化創(chuàng)新隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的日漸成熟，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日漸激烈，房地產(chǎn)品因此就呈現(xiàn)了多元化，精品化。因此，戶型設(shè)計(jì)也就顯示了強(qiáng)烈的個(gè)性化特征，來滿足現(xiàn)代置業(yè)者不斷改變生活需要，從而折射出現(xiàn)代都市人的居住文化。戶型的個(gè)性化設(shè)計(jì)突出體現(xiàn)以下幾個(gè)方面：（一） 居住空間多元化設(shè)計(jì)住宅空間包括私密性空間、周邊生活空間、視覺空間。其中，私密性空間是住宅設(shè)計(jì)中的重要中心， 隨著社會(huì)的進(jìn)步， 生活質(zhì)量提高已經(jīng)改變?nèi)藗兊木幼∧Ｊ?，現(xiàn)代住宅不僅需要具備傳統(tǒng)的生活場(chǎng)所功能，更應(yīng)在設(shè)計(jì)中考慮應(yīng)該具備工作場(chǎng)所、休閑場(chǎng)所的功能。在房地產(chǎn)現(xiàn)行開發(fā)中就把這種設(shè)計(jì)運(yùn)用到了戶型設(shè)計(jì)中。（二）

景觀入室的設(shè)計(jì)模式一個(gè)項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)應(yīng)建立在充分的結(jié)合周邊自然資源的基礎(chǔ)上的， 在這一點(diǎn)上，目前所開發(fā)的項(xiàng)目在不同程度上都有一些側(cè)重。例如山景、海景、人文景觀等。通過在戶型設(shè)計(jì)中采用“戶戶有景、窗窗似畫”的設(shè)計(jì)方式，把景色充分利用起來。二、市場(chǎng)需求主導(dǎo)戶型創(chuàng)新戶型的創(chuàng)新不僅為產(chǎn)品的價(jià)值帶來一定的提升， 也會(huì)帶來一定的市場(chǎng)美譽(yù)度， 更會(huì)引導(dǎo)一定時(shí)期的居住時(shí)尚與人文品味。 由此可見， 戶型創(chuàng)新必須準(zhǔn)確的建立旨在市場(chǎng)需求之上。（1） 區(qū)域市場(chǎng)的需求分析不同區(qū)域內(nèi)， 所需求的戶型設(shè)計(jì)也一定要符合該區(qū)域的特性， 不可盲目跟從其它項(xiàng)目，充分的了解全局才可做到供需相等。（2） 符合市場(chǎng)需求口味的戶型創(chuàng)新商品力是拉力， 合理細(xì)致的營銷手段是推力， 拉力和推力的組合成功才是產(chǎn)品旺銷的基礎(chǔ)保證。 市場(chǎng)的需求直接影響著戶型的創(chuàng)新策略的實(shí)施， 而不計(jì)成本，完全去迎合市場(chǎng)盲目創(chuàng)新是無益于項(xiàng)目開發(fā)的。三、流線性創(chuàng)新設(shè)計(jì)模式流線的定義：是指人們活動(dòng)的路線，戶型創(chuàng)新設(shè)計(jì)必先考慮線路的走向，

是在戶型設(shè)計(jì)中常用的一個(gè)基本的要素。從面分析出現(xiàn)代居住群對(duì)居所的需求之處。

大致來講，（1）

家務(wù)流線一般家庭中的廚房較狹窄， 流線通成一條直線， 順序不當(dāng)就會(huì)感到在使用上不便，所以在廚房的設(shè)計(jì)中就創(chuàng)新中西兼有的雙廚設(shè)計(jì)。 中式廚房以封閉為主，只做炒菜時(shí)使用；西式廚房以開放為主， 用來只做西餐。 在擺設(shè)廚具中也應(yīng)合理的規(guī)劃，方可使廚房使用起來輕松沒有障礙。（2）

家人流線家人流線主要存在于臥室、 衛(wèi)生間、 書房等私密性較強(qiáng)的空間，空間時(shí)， 要充分尊重到主人的生活格調(diào)， 滿足到家人生活的習(xí)慣，的主人房衛(wèi)生間，就明確主人的私密性。

在設(shè)計(jì)這些比如獨(dú)立（3）訪客流線訪客流線主要是指出入口處進(jìn)入到客廳的這段空間，應(yīng)做到有客人來訪時(shí)不應(yīng)打擾到家中其他人的休息和工作，所以在起居室中劃分出單獨(dú)的會(huì)客室是必要的。四、創(chuàng)新思維的局限目前住宅建筑以框架結(jié)構(gòu)的高層、 小高層、 多層為主， 結(jié)構(gòu)像對(duì)待餓制約了房型的變化，使房型的特點(diǎn)無法充分的發(fā)揮出（1） 彈性分割彰顯個(gè)性目前不少樓盤以更直接的方式讓住家選擇，比如有些樓盤在建造的過程中就取消了非承重墻的建造，讓購房者在交大的空間中發(fā)揮個(gè)人的想象力；實(shí)現(xiàn)個(gè)人特性的需求，如一些小戶型住宅，在置業(yè)者想購買兩套以上時(shí)，也可以選擇同時(shí)打通居住。（2） 功能區(qū)域突出住宅性格隨著市場(chǎng)上大戶型需求的增多，房型設(shè)計(jì)有了更多的空間，而人們對(duì)室內(nèi)功能區(qū)的各種需求， 也隨之的出現(xiàn)了多個(gè)功能分區(qū)， 如健身房、 衣帽間等。房型設(shè)計(jì)可以根據(jù)不同的購房者的需求，創(chuàng)新設(shè)計(jì)功能區(qū)域，如對(duì)網(wǎng)蟲、家庭炒股大戶們，可以按照他們的要求設(shè)計(jì)一個(gè)較大的家庭功能室，即可上網(wǎng)。炒股，又有家庭的休閑氛圍，可以預(yù)見的就是，隨著職業(yè)分工的細(xì)化，為不同職業(yè)著和置業(yè)者射擊隊(duì)餓戶型將會(huì)越來越接近他們所需的。、五、回避創(chuàng)新的誤區(qū)在項(xiàng)目的設(shè)立之初，開發(fā)商往往追求樓盤暢銷戶型賣點(diǎn)，在不經(jīng)意之間就會(huì)走向完美的極端，就會(huì)產(chǎn)生在戶型設(shè)計(jì)當(dāng)中的誤區(qū)。（1） 戶型越大越舒適戶型的以展不可能時(shí)一個(gè)“大”到底的， “大戶型”到多少才算是正好恩？如何在設(shè)計(jì)時(shí)找到恰到好處的結(jié)合點(diǎn)呢？實(shí)際上不少的大戶型在舒適度上并沒有得到很好的效果，比如大面積都大在了什么地方？一般所謂的大戶型主要是客廳和主臥室的面積增大，而在廚衛(wèi)的功能上并沒有增加多少。而在這些細(xì)小的地方在隨著生活水平的不斷提高。已逐漸的讓人們?cè)谟兴J(rèn)識(shí)。此外，洗衣間、衣櫥也是保證住宅舒適度的必須功能空間。而在目前的市場(chǎng)大戶型中這些功能并沒有達(dá)到，反而在一些大面積的使用上感到了不實(shí)用和與家庭生活氣氛不協(xié)調(diào)之處。（2） 錯(cuò)層錯(cuò)層式住宅已逐漸讓現(xiàn)代的置業(yè)者有所認(rèn)知，而且錯(cuò)層在形式上不但是有開間方向，也出現(xiàn)了進(jìn)深方向。錯(cuò)層運(yùn)用最早來自于在別墅的運(yùn)用上，由于他們面積相對(duì)較大，開間、進(jìn)深較大；在布局上就會(huì)有比較靈活，結(jié)構(gòu)的抗震性要求也就不高。為了使空間上有所變化，或者使空間有層次感才運(yùn)用的。但并不是所有戶型都可以運(yùn)用到錯(cuò)層這種手法，因?yàn)樵阱e(cuò)層的運(yùn)用上仍要注意二點(diǎn)：錯(cuò)層的使用會(huì)給老人和小孩兒的生活帶來不便為了錯(cuò)層，起始層中有相當(dāng)一般的面積范圍內(nèi)的餓房屋的層高奧有所增高，如不想浪費(fèi)層高的高度，就只好壓縮其他一般面積內(nèi)的房屋層面，讓其低那么三分。（3） 陽臺(tái)一般的戶型設(shè)計(jì)在陽臺(tái)的使用上分為前陽臺(tái)與后陽臺(tái)，也就是說有一個(gè)專供休閑、觀景所用的生活陽臺(tái)，另外還有一個(gè)廚房旁邊的服務(wù)陽臺(tái)，以作為曬衣及其他家務(wù)所需。但又于近幾年的建筑形式有所改變，陽臺(tái)的運(yùn)用就越來越多，越來越大，功能也有所增加。陽臺(tái)有其他特定的位置和功能所需，不能不舍，但也不可以亂設(shè)，特別是高層住宅更應(yīng)考慮到結(jié)構(gòu)的抗震性和使用上的安全性，這樣才可以提高居住的質(zhì)量。6、優(yōu)化的戶型配置手法一、 確定戶型的構(gòu)成比例想要吸引所有消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生興趣并不理想，因此戶型設(shè)計(jì)的首要是，既要根據(jù)項(xiàng)目所處的區(qū)域及周邊環(huán)境，再結(jié)合到目標(biāo)客戶群來定位，確定項(xiàng)目是以立體戶型為主，還是以平面戶型為主；以三房以上的大戶型為主還是以二房以下的小戶型為主；并確定各種戶型分別所占的比例是多少 /要想確定戶型的構(gòu)成比例是比較復(fù)雜的一件事情，在這里沒有統(tǒng)一的定論或是規(guī)律，要視市場(chǎng)情況而定，如果項(xiàng)目所面對(duì)的購買目標(biāo)客戶群特征單一的話，那么在確定主力戶型及其比例時(shí)較為容易；如果項(xiàng)目所處的區(qū)域購買目標(biāo)客戶群在需求層次上出現(xiàn)復(fù)雜難以定位，主力戶型的數(shù)量可適當(dāng)增加。戶型的構(gòu)成受到目標(biāo)客戶群，需求層次、需求文化、平面布局、規(guī)劃設(shè)計(jì)等因素的影響，市場(chǎng)需求雖然占決定性的因素，但不是唯一的影響因素，有時(shí)候戶型的構(gòu)成比例同時(shí)還受到規(guī)劃設(shè)計(jì)、容積率等因素限制。戶型的比例設(shè)定以后，并非一成不變的，可以根據(jù)市場(chǎng)變化作出相應(yīng)的變動(dòng)。二、 小戶型的配置比例一般來說，戶型的配置決定了項(xiàng)目的整體定位，因此戶型策劃者首要的是進(jìn)行土地價(jià)值的分析來作出判斷：景觀豐富，交通便利地塊，當(dāng)然以大戶型為主；土地各方面均普通既無突出優(yōu)點(diǎn)又無特別缺點(diǎn)，則以中等戶型為主；而地塊較差時(shí)則以總價(jià)較低的中小戶型為主；至于在商務(wù)中心區(qū)的小幅土地，最適宜的當(dāng)然是小面積公寓或是酒店式公寓。作為一個(gè)整體項(xiàng)目一棟樓在大小戶型的配置比例也是要仔細(xì)研究的問題。戶型單一則是由于客源供給面狹窄，但“人以群分”，單一戶型所帶來的客戶基本素質(zhì)面的統(tǒng)一，可大大提高物業(yè)形象檔次進(jìn)而賣出好價(jià)錢，正因?yàn)槿绱?，因而一旦定位?zhǔn)確，其收益也非同一般。而一些項(xiàng)目由于對(duì)目標(biāo)客戶群的界定不清楚或希望將所有類別的消費(fèi)者全部囊括其中，于是從 30-40平方米的單身公寓到二房、三房、四房直至 200平米以上的復(fù)式一應(yīng)俱全看起來是不同的目標(biāo)客戶群均找到了自己的需求所在，但實(shí)際上是定位混雜，各種層次的客戶均難以找到感覺。因此，大小戶型相互比例配置合適，戶型既有層次又有統(tǒng)一性，則客戶挑選余地大，市場(chǎng)抗風(fēng)險(xiǎn)性也就相對(duì)較好。到底多少比例才算是恰當(dāng)，總結(jié)歸納以下兩點(diǎn)：1、戶型內(nèi)部中的彈性設(shè)計(jì)，流出一、兩室變成三室、四室的可能。銷售時(shí)可以是無隔墻的大空間，可以提高利用率，到交樓時(shí)提供三種選擇，根據(jù)客戶的需求決定如何分離。2、戶型與戶型的彈性設(shè)計(jì)，如可以將設(shè)計(jì)時(shí)三室戶型改成兩個(gè)一室戶型，使客戶有很大的挑選余地，極大的擴(kuò)大了市場(chǎng)定位的范圍。三、 立體戶型的布局住宅戶型的布局相當(dāng)重要，它將影響業(yè)主入住之后的熟識(shí)度、方便禹都和是否有利于身心健康，如果布局不合理，就會(huì)增加業(yè)主日后改動(dòng)布局的煩惱和提高費(fèi)用，究竟何種布局才是最理想的呢？簡(jiǎn)單的說就是絕大數(shù)住戶都得不用改動(dòng)戶型布局才是最好的布局。四、 平面戶型的布局最優(yōu)化的平面戶型布局具有八大有點(diǎn)，具體羅列為以下內(nèi)容：1）入大門處有一過渡性的空間，主要可以設(shè)計(jì)一個(gè)玄關(guān)，對(duì)整套的住房的私密性有很好的保證。（2）客廳的空間應(yīng)該是十分獨(dú)立，除了一個(gè)入口和陽臺(tái)推拉門之外，無其他任何房門對(duì)著客廳，使客廳的空間不會(huì)受到其他空間的干擾；客廳要開闊，通風(fēng)和采光效果要做到極佳。（3）朝南的方位最好保證有三個(gè)房間，這三個(gè)房間是通風(fēng)效果最好的房間（4）廚房、飯廳和公共衛(wèi)生間全部集中在一起，功能分區(qū)集中，并能與其他功能區(qū)明確分開，其中廚房與飯廳緊密相聯(lián)，方便用餐使用，同時(shí)要有明窗、通風(fēng)、采光要好；（5）衛(wèi)生間與陽臺(tái)，兩個(gè)衛(wèi)生間都要設(shè)有明窗通風(fēng)和采光，主臥室有獨(dú)立衛(wèi)生間，私密性強(qiáng)，陽臺(tái)可分為雙陽臺(tái)，一南一北，有利觀景和日常生活功能等，（6）每個(gè)臥室的面積分配要合理，方正、平直、寬大。其中主臥室要十分寬且大，面積不應(yīng)小于20平米，符合二次置業(yè)者提高生活質(zhì)量的要求，同時(shí)其它次臥室在設(shè)計(jì)上也應(yīng)該注意到通風(fēng)、采光和私密性的問題。7）公共活動(dòng)區(qū)（客廳、餐廳、廚房），要功能上分區(qū)集中，動(dòng)靜分區(qū)、過渡自然可以起到不干擾的要求8）房中無狹窄通道或其它難利用的空間，分?jǐn)偯娣e小，實(shí)用率高復(fù)式住宅入戶門均設(shè)在底層，這一點(diǎn)很重要，從居住的心理和生活自然規(guī)律來講，進(jìn)門就應(yīng)該在第一層，若在往下走則有一種進(jìn)入地下室的感覺。反以在復(fù)式的中、下層應(yīng)集中設(shè)置成為客廳、書房、餐廳、廚房公用的衛(wèi)生間、貯藏室、客房或?yàn)樾袆?dòng)不方便的家庭成員設(shè)置臥室等；而上層則應(yīng)設(shè)置能相對(duì)隱秘性要求較高的主人房，次臥房、家庭起居室等；復(fù)式房的室內(nèi)樓梯一般是不容忽視的重要內(nèi)容。而對(duì)樓梯的要求一般寬也也不應(yīng)小于80厘米，否則就會(huì)造成行走上的不方便，家居在擺設(shè)時(shí)也會(huì)難以板上上層空間，復(fù)式住宅面積一般都較大，一般都在200平米以上，而且單價(jià)上通常也比同一棟或者同一區(qū)域的平面住宅要到得多，如此總價(jià)則偏高，但是價(jià)格雖然高，它所提供給人德居住質(zhì)量，足有一種尊貴的感受的。而錯(cuò)層式則平面戶型與復(fù)式戶型之間的綜合體，它并沒有兩個(gè)完全不同的層面，而是通過將同一層面中的部分抬高一定的高度，從而有效地實(shí)現(xiàn)日常生活中所涉及到的起居、用餐、娛樂、學(xué)習(xí)等，都可以在不同的功能層面上進(jìn)行。五、 確定戶型的功能配置戶型的功能配置包括了以下幾個(gè)工作，比如要配置幾個(gè)衛(wèi)生間，幾個(gè)陽臺(tái)廚房是開放式還是傳統(tǒng)式的封閉室， 要不要工人房或是要不要設(shè)立一個(gè)雜物間，要不要立凸窗，等等，都應(yīng)首先站到市場(chǎng)的角度，從項(xiàng)目整體定位的高度來審視。例如小戶型的住宅，從其內(nèi)部的空間設(shè)計(jì)觀點(diǎn)來看，戶型的面積越小，設(shè)計(jì)配置的難度就越大。因?yàn)橐谀敲磧H有空間中做到新穎別致的式樣。因此一室一廳、二室一廳、一室二廳、二室二廳等中小戶型在功能配置上也就相對(duì)簡(jiǎn)單了許多，一般戶型所具有的廳、房、廚、衛(wèi)、陽臺(tái)等要素，在分配上也就顯出不完美之處了。而相對(duì)大面積的戶型而言，對(duì)于設(shè)計(jì)師們發(fā)揮的余地就較大了，不僅可以在小戶型基礎(chǔ)上增設(shè)主臥衛(wèi)生間、貯藏室、工人房、書房、衣帽間、主臥室的觀景陽臺(tái)等多方面的功能，而且也可以依據(jù)人們通常生活的習(xí)慣性作出比較完善的區(qū)分。六、 戶型配置的三種規(guī)律第一 設(shè)計(jì)上不宜過雜，戰(zhàn)線不宜拉長(zhǎng)在戶型設(shè)計(jì)上以為戶型較多，并能滿足到各種需求的思想是不正確的，戰(zhàn)線拉得過長(zhǎng)，往往無法幾種精神去滿足某一種需求層次，而且也體現(xiàn)不出樓宇的高檔性；第二點(diǎn) 主力戶型如果差異過大，定位亦不準(zhǔn)確如果一個(gè)項(xiàng)目在戶型上的設(shè)立，又有大戶型的三房，同時(shí)又存在一房作為主力戶型，相比會(huì)拉大購房者層次， 給相關(guān)的物業(yè)管理公司造成管理上的很大難度。因?yàn)椋煌瑢哟蔚臉I(yè)主有不同的需求，生活圈；第三點(diǎn) 具體戶型的構(gòu)成比例，應(yīng)以目標(biāo)客戶群細(xì)分來確定每個(gè)樓盤必然有其預(yù)期的目標(biāo)客戶群，針對(duì)不同的目標(biāo)客戶群有不同的需求特點(diǎn)，細(xì)分出各個(gè)特征群體，然后再根據(jù)各個(gè)群體的購買力、目的、心理學(xué)等因素進(jìn)行分析及調(diào)查摸底，確定對(duì)應(yīng)的戶型比例。7、洞悉戶型設(shè)計(jì)的幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)一、 客廳功能的重新定位1）面積趨勢(shì)廳的面積要大小適中，首先要實(shí)用，要考慮與其他房間（尤其實(shí)臥室）的協(xié)調(diào)，一般來說，視戶型總面積的大小，客廳的開間應(yīng)在3.8-5 米之間，過大或過窄都與人們的家居生活規(guī)律有沖突。而通常情況下， 進(jìn)深與開間之比， 不宜超過 1.5，否則也將因過于狹長(zhǎng)影響使用。（2）與陽臺(tái)的關(guān)系陽臺(tái)應(yīng)與客廳連接， 一方面陽臺(tái)與自然直接對(duì)接， 是“風(fēng)光”入室的最佳通道； 另一方面， 陽臺(tái)不能穿過臥室形成干擾， 影響私密性，而應(yīng)與廳相連接，成為廳的延伸。目前，新式公寓已把陽臺(tái)改建成一個(gè)與廳直接連接，多面采光的“陽光室”，住戶可以再次布置一個(gè)茶座，很有生活情趣，同時(shí)，陽臺(tái)舍子啊客廳的向陽面，則應(yīng)考慮再起背陽面設(shè)置次陽臺(tái)或窗戶，以形成“穿堂風(fēng)”增加客廳的通透性；（3）客廳門得設(shè)計(jì) 在客廳周圍開上幾道門，每道門各自朝向何方，當(dāng)屬客廳設(shè)計(jì)中最難決定的、 需要反復(fù)研究認(rèn)真斟酌最費(fèi)心血之作。 因?yàn)殚T越多則空間利用率越低， 而門朝向哪里又決定了使用的方便與否。 能做到所有臥室的門都不直接開向客廳嗎？客廳與臥室之間的走道該如何安排，不設(shè)過道又如何等等這些問題當(dāng)然不可能有統(tǒng)一的答案，不可能有經(jīng)典、最好的解決方案，而只能通過對(duì)目標(biāo)客戶的深入、細(xì)致的調(diào)查訪問來了解客戶的最真實(shí)需求，并結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況統(tǒng)籌安排（4）與其他功能區(qū)得關(guān)系， 客廳與臥室應(yīng)保持一定的距離， 實(shí)行動(dòng)靜分區(qū)， 客廳與餐廳相對(duì)獨(dú)立，又不宜完全分離，最好錯(cuò)開或隔斷，而是功能分區(qū)更顯細(xì)致，同時(shí)客廳應(yīng)避免與廚房相連，以防污染與噪音，還要避免衛(wèi)生間門直接對(duì)客廳。5）客廳新功能定位，關(guān)于客廳，我們要注意的是隨著對(duì)消費(fèi)者的進(jìn)一步細(xì)致以及細(xì)分后消費(fèi)者的個(gè)性化需求，是否應(yīng)重新界定客廳功能進(jìn)而從根本上改變我們的設(shè)計(jì)思路；二、 主臥功能強(qiáng)化獨(dú)立、舒適、寬逸、豪華、典雅、有個(gè)性品味的主臥正是業(yè)主尊貴身份的重要體現(xiàn)。臥室是整套住宅中私密性最強(qiáng)的所在，臥室應(yīng)盡量向陽，能有良好的通風(fēng)，臥室還應(yīng)避免與窗外其他住戶發(fā)生對(duì)視現(xiàn)象，二室以上的戶型，主臥室配有單獨(dú)使用的衛(wèi)生間。（1）位置位置上應(yīng)盡量遠(yuǎn)離入戶門與客廳，避免直接對(duì)客廳與洗手間為鄰，同時(shí)注重朝南與最佳景觀2）面積面積要比其他房間大，把握好舒適度，并非越大越好，而且要注意南北差異定位設(shè)置更為完備的設(shè)施，如按摩浴缸等3）輔助功能在目前的住宅市場(chǎng)中，不少設(shè)計(jì)師在處理大面積戶型時(shí)，常簡(jiǎn)單地將每一個(gè)房間按比例放大就算了事，其實(shí)這是一種非常嚴(yán)重的浪費(fèi)，可行的方法應(yīng)該是將功能進(jìn)一步細(xì)分，如在主臥室就可以考慮設(shè)置獨(dú)立的衛(wèi)生間、衣帽間、梳妝間，可以考慮設(shè)置背景音樂系統(tǒng)等。三、 陽臺(tái)功能的多元化區(qū)分陽臺(tái)的設(shè)計(jì)應(yīng)在注意基本功能的基礎(chǔ)上，推陳出新，滿足人們不斷高升的品味需求，例如，可以進(jìn)