偉業(yè)-天津大沽南路項(xiàng)目定位報(bào)告-

天津大沽南路項(xiàng)目定位報(bào)告?zhèn)I(yè)房地產(chǎn)投資顧問有限公司2008年8月8日兩個(gè)基礎(chǔ)研究六個(gè)專題研究四個(gè)研究附件由于未來天津市場判斷風(fēng)險(xiǎn)較大，便要求本案定位應(yīng)基于深入的市場研究。偉業(yè)顧問自接到本案招標(biāo)書之日起，對(duì)本案進(jìn)行了基本判斷，且為了保證深入、準(zhǔn)確的定位本案，偉業(yè)顧問項(xiàng)目三部-大沽南路項(xiàng)目組進(jìn)行了大量基礎(chǔ)及深入研究，其中包括：公寓基礎(chǔ)研究商業(yè)基礎(chǔ)研究居住型公寓專題研究低密度住宅專題研究普通住宅專題研究酒店式公寓專題研究商業(yè)產(chǎn)權(quán)別墅專題研究本案產(chǎn)品可行性專題研究附件一：在售商業(yè)市場研究附件二：區(qū)域商業(yè)市場研究附件三：重點(diǎn)個(gè)案研究附件四：客戶深訪研究（40組客戶）報(bào)告框架項(xiàng)目特性基礎(chǔ)研究核心問題公寓部分研究商業(yè)部分研究綜合分析整體定位深入研究（三個(gè)專題）初步定位方向公寓定位策略基礎(chǔ)研究核心問題深入研究（兩個(gè)專題）商業(yè)定位策略整體定位原則整體定位分析附件一：在售商業(yè)市場分析附件二：區(qū)域商業(yè)市場分析附件三：重點(diǎn)個(gè)案附件四：客戶需求深訪產(chǎn)品定位建議（一個(gè)專題）經(jīng)濟(jì)測算項(xiàng)目特性1：城市中心，地鐵沿線，商務(wù)、居住雙動(dòng)力商務(wù)區(qū)：辦公、商業(yè)相對(duì)集中文化區(qū)：教育、人文環(huán)境良好本案天津站3.9km小白樓商務(wù)區(qū)大沽南路商業(yè)區(qū)2.9km2.1km核心商務(wù)區(qū)綜合體特性地鐵沿線：1號(hào)線下瓦房站酒店商業(yè)公寓辦公品質(zhì)帶動(dòng)與提升高端居住需求間接消費(fèi)力消費(fèi)力配套辦公需求項(xiàng)目特性2：休閑、商業(yè)配套成熟，國際化氛圍基礎(chǔ)主要商圈：友誼路商圈、小白樓商圈、南樓商圈配套：周邊生活配套及日常消費(fèi)配套成熟，居住氛圍良好友誼路商圈小白樓商圈南樓商圈高檔娛樂場所：大沽南路娛樂圈蜜糖、BABI、FEELING高端、國際化潛質(zhì)項(xiàng)目特性3：產(chǎn)品導(dǎo)向多元本項(xiàng)目不受70/90限制，戶型受限少，可以通過打造舒適產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體的高端屬性公寓屬性有利于升級(jí)產(chǎn)品調(diào)性，可跳出住宅競爭產(chǎn)品力高端項(xiàng)目特性4：規(guī)模小、綜合用地屬性，用地成本高解放南路福建路瓊州道大沽南路恒華大廈地鐵一號(hào)線下瓦房站用地面積：

35532.7規(guī)劃建筑面積：81725.21樓面地價(jià)：6656元/平米用地性質(zhì)：公寓、商業(yè)商業(yè)、住宅一體化報(bào)告框架項(xiàng)目特性公寓部分研究商業(yè)部分研究綜合分析整體定位基礎(chǔ)研究核心問題深入研究初步定位方向公寓定位策略產(chǎn)品方案建議經(jīng)濟(jì)測算公寓部分定位核心問題綜合體特性高端、國際化潛質(zhì)產(chǎn)品力高端商業(yè)、住宅一體化如何打造產(chǎn)品、引導(dǎo)并發(fā)揮高端、國際化潛質(zhì)項(xiàng)目如何組合形成產(chǎn)品序列突破？or跳出？基礎(chǔ)研究用地分析市場分析政策分析核心問題開發(fā)商分析公寓部分研究框架深入研究初步定位方向公寓定位策略基礎(chǔ)研究用地分析市場分析政策分析開發(fā)商分析宏觀——城市尺度中觀——區(qū)域尺度微觀——用地尺度公寓部分研究究框架天津機(jī)會(huì)宏觀——城市尺度區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)長三角4.1：55.3：40.6珠三角3.3：50.6：46.2京津冀7.0：45.3：47.6中國經(jīng)濟(jì)增長長第三極國家戰(zhàn)略發(fā)展展重點(diǎn)環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈圈將拉動(dòng)中國國北方整體經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展圈內(nèi)效應(yīng)助力力整體發(fā)展，，天津有機(jī)會(huì)借借勢環(huán)渤海、、發(fā)揮自身優(yōu)優(yōu)勢宏觀——城市尺度天津潛力城市定位：中中央直轄市、、環(huán)渤海地區(qū)區(qū)經(jīng)濟(jì)中心、、中國北方最最大的沿海開開放城市發(fā)展目標(biāo)：國際港口大都都市、我國北方的的經(jīng)貿(mào)中心、、生態(tài)宜居城市市深厚潛力：北北方經(jīng)濟(jì)增長長第一極城市的經(jīng)濟(jì)增增長帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)基礎(chǔ)面的完完善與發(fā)展?jié)摿χ品康禺a(chǎn)市市場發(fā)展天津發(fā)展城市外向型發(fā)發(fā)展為項(xiàng)目帶帶來全國擴(kuò)張及國國際擴(kuò)張機(jī)會(huì)會(huì)整體城市由中中心向外輻射射，中心區(qū)域土地地稀缺北京津唐京沈津薊津保津晉京滬京福京津塘津?yàn)I104205205105112103102天津公路京津塘一體化化加速京津地地區(qū)城市互動(dòng)動(dòng)，加快人口口流動(dòng)以市區(qū)為中心心，輻射全天天津經(jīng)濟(jì)發(fā)展展規(guī)劃形成“一一軸兩帶三區(qū)區(qū)”的市域空空間布局結(jié)構(gòu)構(gòu)，加強(qiáng)區(qū)域域協(xié)調(diào)，統(tǒng)籌籌城鄉(xiāng)發(fā)展，，保護(hù)生態(tài)環(huán)環(huán)境。宏觀——城市尺度中觀——區(qū)域尺度項(xiàng)目區(qū)位紅橋區(qū)河北區(qū)和平區(qū)河?xùn)|區(qū)南開區(qū)河西區(qū)本案項(xiàng)目雖所屬河河西區(qū)但緊鄰和平區(qū)，作為天津的的商貿(mào)金融中心心，享受完善的配配套設(shè)施、便利的交通通條件、良好好的人文環(huán)境境同時(shí)，區(qū)域內(nèi)內(nèi)土地的稀缺性十分明明顯。河西區(qū)為市內(nèi)內(nèi)六區(qū)之一區(qū)境東臨海河河與河?xùn)|區(qū)相相望，西迄衛(wèi)衛(wèi)津南路，與與南開區(qū)、西西青區(qū)交界，，南沿雙林農(nóng)農(nóng)場引水河與與津南區(qū)毗鄰鄰，北抵徐州州道、馬場道道、津河與和和平區(qū)接壤；；區(qū)位屬性中觀——區(qū)域尺度質(zhì)量領(lǐng)先的教教育優(yōu)勢：新新華中學(xué)、實(shí)實(shí)驗(yàn)中學(xué)等一一批名校享譽(yù)譽(yù)津城，得到到社會(huì)公眾認(rèn)認(rèn)同，教育教教學(xué)質(zhì)量處于于全市領(lǐng)先地地位方便優(yōu)質(zhì)的醫(yī)醫(yī)療優(yōu)勢：轄轄區(qū)內(nèi)醫(yī)療衛(wèi)衛(wèi)生資源豐富富，擁有包括括天津醫(yī)科大大學(xué)附屬二醫(yī)醫(yī)院、天津醫(yī)醫(yī)院、海河醫(yī)醫(yī)院等在內(nèi)的的一批市級(jí)綜綜合性醫(yī)院和和?？漆t(yī)院商務(wù)金融：作作為天津的中中心商務(wù)區(qū)，，轄區(qū)內(nèi)擁有有中原百貨、、友誼商廈等等萬平米以上上的多家商業(yè)業(yè)設(shè)施；擁有有招商銀行等等多家銀行證證券金融機(jī)構(gòu)構(gòu)；也是天津津?qū)懽謽欠植疾甲疃嗟膮^(qū)域域項(xiàng)目所屬的區(qū)區(qū)域?yàn)槌鞘械牡纳虅?wù)金融中中心，市民認(rèn)可度高高教育優(yōu)勢明顯顯、醫(yī)療配套套便利，項(xiàng)目目用地區(qū)位條件優(yōu)優(yōu)越微觀——用地尺度用地區(qū)位——外部與其他大型城城市相比，天天津的城市空空間尺度較小小和平、河西、、南開等片區(qū)區(qū)大型公建、、辦公、商業(yè)業(yè)集中河西區(qū)辦公氛氛圍濃重，商商業(yè)配套成熟熟本項(xiàng)目距離：：天津站：3900m天津市政府：：2100m天津市核心商商務(wù)區(qū)：2900m本案天津站3.9km小白樓商務(wù)區(qū)區(qū)大沽南路商業(yè)區(qū)2.9km2.1km核心商務(wù)區(qū)城市中心區(qū)域域邊緣，核心區(qū)位優(yōu)勢勢用地區(qū)位——內(nèi)部項(xiàng)目周邊整體體功能區(qū)劃：：綠色人居生態(tài)態(tài)功能區(qū)：體院北居住區(qū)區(qū)、梅江居住住區(qū)、尖山居住區(qū)區(qū)、小海地居居住區(qū)等商貿(mào)金融服務(wù)務(wù)生態(tài)功能區(qū)區(qū)：友誼路現(xiàn)代金金融服務(wù)區(qū)、、小白樓商務(wù)務(wù)中心區(qū)、大沽南路商業(yè)業(yè)街、解放南路商貿(mào)貿(mào)物流集聚帶帶、佟樓商圈海河旅游生態(tài)態(tài)功能區(qū)：：海河城市廣廣場、天津?yàn)碁?、柳林風(fēng)景景區(qū)為建設(shè)重重點(diǎn)，突出發(fā)發(fā)展城市購物物觀光生態(tài)旅旅游、休閑體體育運(yùn)動(dòng)等特特色行業(yè)都市型工業(yè)生生態(tài)功能區(qū)：：陳塘都市型型工業(yè)園及周周邊工業(yè)區(qū)海河旅游生態(tài)功能區(qū)本案陳塘工業(yè)園體院北居住區(qū)尖山居住區(qū)友誼路現(xiàn)代金融服務(wù)區(qū)小白樓商務(wù)中心區(qū)大沽南路商街區(qū)解放南路商貿(mào)物流集散帶佟樓商圈周邊商務(wù)商業(yè)業(yè)配套成熟度度高，并且已已形成成熟的的居住片區(qū)，，宜商宜住微觀——用地尺度用地配套——銀行招商銀行光光大大銀行交交通銀銀行天天津銀行行項(xiàng)目周邊銀行行密集分布：：銀行主要沿衛(wèi)衛(wèi)津路、大沽沽南路、解放放南路、瓊州州道、奉化道道分布周邊分布的銀銀行包括招商商銀行（6家）、光大銀銀行（7家）、交通銀銀行（3家）、天津銀銀行（3家）本案金融商貿(mào)氛圍圍為本案帶來來商務(wù)客戶需需求支撐微觀——用地尺度用地配套——教育項(xiàng)目周邊教育育資源分布：：項(xiàng)目周邊共有有十多所小學(xué)學(xué)項(xiàng)目周邊主要要的初中包括括：天津市五五所（實(shí)驗(yàn)中中學(xué)、新華中中學(xué)）區(qū)重點(diǎn)點(diǎn)中學(xué)（佟樓樓中學(xué)）、天天津四中、天天津二十中等等周邊主要的高高等教育包括括：天津外國國語學(xué)院、天天津市藝術(shù)學(xué)學(xué)校等天津外國語大學(xué)實(shí)驗(yàn)中學(xué)佟樓中學(xué)新華中學(xué)天津二十中天津市藝術(shù)學(xué)學(xué)校天津市建筑工工程學(xué)校原天津師范大大學(xué)校區(qū)上海海道道小小學(xué)學(xué)八里里臺(tái)臺(tái)小小學(xué)學(xué)馬場場道道小小學(xué)學(xué)解放放南南路路小小學(xué)學(xué)友誼誼路路小小學(xué)學(xué)中環(huán)環(huán)內(nèi)環(huán)環(huán)解放放南南路路大沽沽南南路路九龍龍路路新興興路路紫金金山山路路本案案教育育具具備備較較強(qiáng)強(qiáng)吸吸引引力力，，為為本本案案帶帶來來客客戶戶需需求求又又一一支支撐撐微觀觀———用地地尺尺度度用地地配配套套———醫(yī)療療中環(huán)環(huán)內(nèi)環(huán)環(huán)解放放南南路路大沽沽南南路路九龍龍路路新興興路路紫金金山山路路本案案馬場場醫(yī)醫(yī)院院下瓦瓦房房醫(yī)醫(yī)院院河西西口口腔腔醫(yī)醫(yī)院院河西西婦婦產(chǎn)產(chǎn)科科醫(yī)醫(yī)院院天津津兒兒童童醫(yī)醫(yī)院院醫(yī)科科大大第第二二附附屬屬醫(yī)醫(yī)院院天津津醫(yī)醫(yī)院院醫(yī)科科大大學(xué)學(xué)代代謝謝病病醫(yī)醫(yī)院院小白白樓樓醫(yī)醫(yī)院院項(xiàng)目目周周邊邊醫(yī)醫(yī)療療資資源源分分布布：：項(xiàng)目目周周邊邊多多家家醫(yī)醫(yī)療療機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)其中中包包括括5家三三級(jí)級(jí)甲甲等等醫(yī)醫(yī)院院（（天天津津醫(yī)醫(yī)院院、、天天津津兒兒童童醫(yī)醫(yī)院院、、天天津津海海河河醫(yī)醫(yī)院院、、天天津津醫(yī)醫(yī)科科大大學(xué)學(xué)第第二二附附屬屬醫(yī)醫(yī)院院、、天天津津醫(yī)醫(yī)科科大大學(xué)學(xué)代代謝謝醫(yī)醫(yī)院院））三三家家二二級(jí)級(jí)甲甲等等醫(yī)醫(yī)院院，，及及三三家家一一級(jí)級(jí)醫(yī)醫(yī)院院成熟熟醫(yī)醫(yī)療療配配套套為為本本案案帶帶來來成成熟熟配配套套認(rèn)認(rèn)知知尖山山醫(yī)醫(yī)院院微觀觀———用地地尺尺度度中環(huán)環(huán)內(nèi)環(huán)環(huán)解放放南南路路大沽沽南南路路九龍龍路路新興興路路紫金金山山路路本案案用地地配配套套———辦公公津晚晚報(bào)報(bào)大大廈廈津匯匯廣廣場場信達(dá)達(dá)大大廈廈金皇皇大大廈廈泰達(dá)達(dá)大大廈峰匯匯廣廣場場平安安大大廈廈廣銀銀大大廈廈新華華大大廈廈亞太太大大廈廈恒華華大大廈廈北方方金金融融大大廈廈華盛盛廣廣場場凱旋旋門門大大廈萬順順大大廈廈乙級(jí)級(jí)寫寫字字樓樓分分布布：：天津津市市乙乙級(jí)級(jí)寫寫字字樓樓除除了了友友誼誼路路上上的的友友誼誼大大廈廈和和大大安安大大廈廈，，其其他他乙乙級(jí)級(jí)寫寫字字樓樓主主要要分分布布在在內(nèi)內(nèi)環(huán)環(huán)線線和和中中環(huán)環(huán)線線之之間間。。其其分分布布主主要要也也是是在在和和平平區(qū)區(qū)和和河河西西區(qū)區(qū)兩兩個(gè)個(gè)區(qū)區(qū)域域,其中中又又為為河河西西區(qū)區(qū)最最多多，，共共有有6座乙乙級(jí)級(jí)寫寫字字樓樓，，為為天天津津市市區(qū)區(qū)乙乙級(jí)級(jí)寫寫字字樓樓現(xiàn)現(xiàn)實(shí)實(shí)存存量量的的50%甲級(jí)級(jí)寫寫字字樓樓分分布布：：甲級(jí)級(jí)寫寫字字樓樓有有20多座座的的體體量量，，其其中中絕絕大大部部分分都都分分布布在在和和平平、、河河西西兩兩區(qū)區(qū)，，河河西西區(qū)區(qū)共共有有甲甲級(jí)級(jí)寫寫字字樓樓10多座座周邊邊寫字字樓樓集集中中分分布布，為為需需求求提提供供有有力力支支撐撐微觀觀———用地地尺尺度度用地地配配套套———區(qū)域域交交通通對(duì)市內(nèi)交通：：中環(huán)線、大沽沽南路、解放放南路、廣東東路等對(duì)區(qū)域交通：：隆昌道、瓊州州道、愛國道道、利民道、、溫州道等大沽南路：河西區(qū)首條商商業(yè)步行街，，北部連通南南京路，南部部至外環(huán)線，，總長度為6.878公里，從北至至南聯(lián)接小白白樓、南樓兩兩大商貿(mào)區(qū)大沽南路奉化道解放南路廣東路中環(huán)線津河隆昌路瓊州道1號(hào)線下瓦房站站1號(hào)線南樓站公交小劉莊站站，808路、97路、93路、693路、830路、823路公交下瓦房站站，631路、659路、668路、846路、20路、641路、665路、685路公交廈門路站站，678路、608路、866路、175路、公交南樓站，，631路、659路、668路、846路、641路交通可通達(dá)性性好，路網(wǎng)建建設(shè)完善微觀——用地尺度用地配套——微觀交通解放南路福建路瓊州道通公交道路車行普通道路路地鐵一號(hào)線本項(xiàng)目緊臨地地鐵一號(hào)線周邊有多條公公交經(jīng)過，四四通八達(dá)本項(xiàng)目周邊市市政道路發(fā)達(dá)達(dá)，道路狀況況良好大沽南路恒華大廈地鐵一號(hào)線下下瓦房站微觀交通狀況況良好，自駕駕及公交出行行便利微觀——用地尺度用地周邊——用地環(huán)境北側(cè)：中原百百貨、恒華大大廈西側(cè)：大沽南南路西北側(cè)：獨(dú)體體商業(yè)北側(cè)：恒華公公寓微觀——用地尺度用地周邊——用地環(huán)境西側(cè)：居民區(qū)區(qū)、沿街底商商南側(cè)：國美電電器東側(cè)：福盛花花園南側(cè)：龍都花花園微觀——用地尺度用地周邊現(xiàn)狀狀成熟，西側(cè)側(cè)沿路有商業(yè)業(yè)價(jià)值，南側(cè)側(cè)臨河由景觀觀價(jià)值南側(cè)：津河經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參數(shù)總占地面積35532.7平方米總建筑面積8.17萬平米建筑密度不大于30%容積率不大于2.3綠化率不小于35%土地用途商業(yè)金融業(yè)、居住型公寓物業(yè)類型比例商業(yè)建筑面積不小于2萬，大于三萬的部分補(bǔ)交出讓金經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)標(biāo)不受70/90限制用地西側(cè)退線線33米，33米至100米范圍內(nèi)規(guī)劃劃商業(yè)遮擋問題，西西側(cè)現(xiàn)有商業(yè)業(yè)及北側(cè)現(xiàn)狀狀居民樓用地分析小結(jié)結(jié)優(yōu)勢城市中心稀缺為本項(xiàng)目居住物業(yè)奠定高端屬性區(qū)域環(huán)境優(yōu)越，商業(yè)娛樂設(shè)施齊全，配套成熟，宜商宜住周邊環(huán)境成熟，提供多種需求借勢城市資源源，打造稀缺缺配套型綜合合體優(yōu)勢產(chǎn)品品劣勢用地周邊現(xiàn)狀居住物業(yè)檔次中檔周邊環(huán)境嘈雜，不利于實(shí)現(xiàn)高檔居住價(jià)值在用地條件上存在遮擋、退線等問題通過產(chǎn)品推敲敲，實(shí)現(xiàn)整體體升級(jí)，跳出出區(qū)域認(rèn)知局局限小結(jié)思考方向基礎(chǔ)研究用地分析市場分析政策分析開發(fā)商分析政策分析70/90政策政策條文2006年7月13日，國家建設(shè)部出臺(tái)的《關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》“90平方米套型建筑面積明確為單套住房的建筑面積；套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重必須達(dá)到開發(fā)總面積的70%，這個(gè)比例適用于各城市年度新審批、新開工的商品住房的總面積，其中包括經(jīng)濟(jì)適用住房?！闭哂绊懳磥硎袌龉?yīng)將以中小戶型為主，2007年此政策在天津顯現(xiàn)的速度比較慢，預(yù)計(jì)2008年末政策的效用才會(huì)開始集中顯現(xiàn)，中小戶型產(chǎn)品將競爭激烈。政策分析多次加息政策策政策條文截止至2007年12月，本年度央行共調(diào)整：放貸基準(zhǔn)利率6次，上調(diào)存款準(zhǔn)備金率10次。政策影響頻繁加息在一定程度上提高了購房的門檻，對(duì)多次置業(yè)客戶加大限制力度，增加了貸款購房客戶的觀望氣氛。準(zhǔn)備金率的上調(diào)，提高了開發(fā)商獲取銀行資金的門檻。另外，由于預(yù)期內(nèi)地明年通脹會(huì)達(dá)到6.5%。更可高達(dá)8%。當(dāng)通脹高于存款利率，出現(xiàn)負(fù)利率，勢必加劇資產(chǎn)價(jià)格膨脹，中央政府不會(huì)讓這個(gè)情況出現(xiàn)。因此預(yù)期明年會(huì)有四至五次加息行動(dòng)，期間不排除一次大幅加息0.54厘，預(yù)計(jì)以小步加息為主。

央行2007年一年期存貸款基準(zhǔn)利率調(diào)整示意圖表時(shí)間存款基準(zhǔn)利率貸款基準(zhǔn)利率07.12.204.14%7.47%07.09.153.87%7.29%07.08.223.6%7.02%07.07.203.33%6.84%07.05.193.06%6.57%07.03.182.79%6.39%政策分析第二套房貸政政策政策條文為加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理，穩(wěn)定住房價(jià)格，央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)手下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》。通知規(guī)定，對(duì)已利用貸款購買住房、又申請(qǐng)購買第二套（含）以上住房的，房貸首付比例提高至40％、貸款利率不得低于央行同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。并且，貸款首付款比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高。具體提高幅度由商業(yè)銀行根據(jù)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理相關(guān)原則自主確定，但借款人償還住房貸款的月支出不得高于其月收入的50%。2007年12月11日，《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》，明確以下問題：一是以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）為單位認(rèn)定房貸次數(shù)。二是如借款人家庭人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄剑俅蜗蛏虡I(yè)銀行申請(qǐng)住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執(zhí)行。三是已利用住房公積金貸款購房的家庭，向商業(yè)銀行申請(qǐng)住房貸款時(shí)，也應(yīng)按照《通知》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。《補(bǔ)充通知》同時(shí)強(qiáng)調(diào)，凡發(fā)現(xiàn)填報(bào)虛假信息、提供虛假證明的，所有商業(yè)銀行都不得受理其信貸申請(qǐng)。第二套房貸政政策政策分析政策影響短短兩個(gè)月時(shí)間，針對(duì)第二套房貸的政策又有了更加明確的細(xì)則和更加嚴(yán)厲的限制，主要有四個(gè)變化：變化一：備受爭議的“第二套房貸”界定說法終于“塵埃落定”，央行明確對(duì)“第二套房貸”給予了“以家庭為單位”“正式”的說法；變化二：“公積金”貸款不再成為逃避政策的“擋箭牌”；變化三：政策充分保障“民生”，向中低收入自住型購房群體傾斜；變化四：央行嚴(yán)防“購房信貸”風(fēng)險(xiǎn)，政策出現(xiàn)“罰則”制度。央行更為明確的統(tǒng)一了“第二套房貸”的“屆定標(biāo)準(zhǔn)”——嚴(yán)令“以家庭為單位”計(jì)算，“補(bǔ)充通知”使其界定和執(zhí)行變得極為明確，并直接影響到增量房的市場表現(xiàn)。這再一次表明了政府“保障自住、抑制投資、打擊投機(jī)、平抑房價(jià)”的決心。限購令政策分析政策條文一、境外機(jī)構(gòu)購買自用商品房，在辦理預(yù)售登記和權(quán)屬登記時(shí)，除須提交房屋交易權(quán)屬管理部門有關(guān)登記規(guī)范規(guī)定的文件外，相關(guān)管理部門核發(fā)的該境外機(jī)構(gòu)在北京設(shè)立分支、代表機(jī)構(gòu)的營業(yè)執(zhí)照或登記證書；各國駐華大使館、各國際組織駐華代表機(jī)構(gòu)提交外交部同意其購房的照會(huì)。二、境外機(jī)構(gòu)和境外個(gè)人購買自用、自住商品房的，在辦理預(yù)售登記和權(quán)屬登記時(shí)，須提交所購商品房符合實(shí)際需要自用、自住原則的書面承諾；購買后不得隨意出租、轉(zhuǎn)讓，但境外機(jī)構(gòu)在北京設(shè)立的分支、代表機(jī)構(gòu)注銷的，可以按規(guī)定辦理商品房的轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。三、境外機(jī)構(gòu)和境外個(gè)人投資本市非自用、自住商品房，應(yīng)當(dāng)遵循商業(yè)存在的原則，按照外商投資房地產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，申請(qǐng)?jiān)O(shè)立外商投資企業(yè)，在辦理預(yù)售登記和權(quán)屬登記時(shí)，除須提交房屋交易權(quán)屬管理部門有關(guān)登記規(guī)范規(guī)定的文件外，還須提交商務(wù)管理部門核發(fā)的《外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書》和工商管理部門核發(fā)的《營業(yè)執(zhí)照》。政策影響限購令的出現(xiàn)一定程度上抑制了高端物業(yè)的價(jià)格增長速度，減少了外籍人士以及境外個(gè)人多次購房的現(xiàn)象，從而對(duì)高端市場需求產(chǎn)生了一定程度的影響。另外二手房市場在這一政策下的影響下有所提升，外資在眾多售樓處簽約受阻，而受到限制的外資在近兩個(gè)月紛紛將購房目光轉(zhuǎn)投二手房。政策小結(jié)小戶型產(chǎn)品將將集中放量，，逐漸成為市市場主流舒適戶型將逐逐漸稀缺提高了購房的的門檻，對(duì)多次置業(yè)業(yè)客戶加大限限制力度，對(duì)實(shí)力客戶影影響不大影響了一部分分改善型客戶戶再次置業(yè)，，抑制了一部部分出售型投投資客戶的投投資需求，長長期出租型投資更更加穩(wěn)妥增加了外籍人人士的購房難難度，降低了了多數(shù)高檔樓樓盤的“外銷銷量”，但加大外籍承承租需求思考方向舒適型戶型主主打市場稀缺缺高端客群為基基礎(chǔ)，有效控控制總價(jià)合理分配戶型型，小戶型產(chǎn)產(chǎn)品滿足投資資客戶需求增加項(xiàng)目整體體競爭力，提提升項(xiàng)目有效效投資回報(bào)長期高回報(bào)投投資OR高端舒適自住住基礎(chǔ)研究用地分析市場分析政策分析開發(fā)商分析公寓部分研究究框架開發(fā)商分析開發(fā)目標(biāo)企業(yè)：保證品質(zhì)樹立標(biāo)桿打造品牌項(xiàng)目：高端社區(qū)城市珍品利潤收益品質(zhì)形象VS經(jīng)濟(jì)收益開發(fā)限定條件件開發(fā)商分析本項(xiàng)目開發(fā)限限定條件：實(shí)現(xiàn)所有物業(yè)業(yè)可售，減少少開發(fā)商自持持比例保證經(jīng)濟(jì)效益益，資金的流流動(dòng)性樹立較高端形形象，打造全全天津市場的的頂級(jí)“TOP”項(xiàng)目少持有&高形象&快回款基礎(chǔ)研究用地分析市場分析政策分析開發(fā)商分析宏觀市場分析析一級(jí)市場分析析二級(jí)市場分析析整體商品房成成交走勢分析析價(jià)：08年上半年天津津市成交均價(jià)價(jià)漲幅為6.3%；量：08年天津市整體成交量環(huán)比比07年下降47%；比：08年上半年天津津市商品房供供需比例失衡衡；商品房市場——宏觀市場分析析天津地產(chǎn)經(jīng)過過近幾年的井井噴開發(fā)后開開始回歸，目目前呈階梯型型發(fā)展格局與06年07年相比08年上半年商品品房在保持價(jià)價(jià)格的基礎(chǔ)上上，成交量有一定定程度的萎縮縮各區(qū)商品房成成交情況分析析08年1-6月河西區(qū)商品品房成交量為為16.31萬平米，在市市內(nèi)六區(qū)中位位列成交量第第二；08年1-6月河西區(qū)商品品房成交均價(jià)價(jià)為10655元/平米，略低于于和平區(qū)與南南開區(qū)，位列列第三；和平區(qū)的市場場供應(yīng)量有限限，且和平及及南開區(qū)整體體價(jià)格較高，，本項(xiàng)目有機(jī)會(huì)會(huì)承接一部分分和平區(qū)及南南開區(qū)的客戶戶商品房市場——宏觀市場分析析08年上半年成交交面積15.6萬平米，同比比07年上半年下滑滑31.23%；成交面積下滑滑的同時(shí)價(jià)格格繼續(xù)攀升，，08年上半年成交交均價(jià)10655元/平米，同比上漲39.47%，環(huán)比上漲14.72%；河西區(qū)商品房房成交情況分分析商品房市場——宏觀市場分析析區(qū)域樓市受天天津整體大勢勢影響，區(qū)域成交量急急速下滑；商品房市場——宏觀市場分析析小結(jié)：整體成交量萎萎縮中心區(qū)供應(yīng)稀稀缺區(qū)域成交量下下滑多元化、差異異化宏觀背景：定位建議：商品房市場——一級(jí)市場分析析土地成交走勢勢分析進(jìn)入07年8月天津土地市市場表現(xiàn)開始始活躍，至07年底整個(gè)市場場使天津樓市市頓時(shí)走高；；08年1-6月土地市場成成交同比07年同期保持活活躍狀態(tài)；08年上半年天津津土地市場交交易在07年的基礎(chǔ)上持持續(xù)保持活躍狀態(tài)態(tài)中心城區(qū)成交交萎縮，非中中心城區(qū)的土土地成交比例例占絕對(duì)主導(dǎo)導(dǎo)地位，表明中心城區(qū)區(qū)土地日臻稀稀缺，非中心城區(qū)區(qū)進(jìn)入快速城城市開發(fā)建設(shè)設(shè)期同時(shí)08年上半年成交交格局顯現(xiàn)、、濱海及遠(yuǎn)郊郊區(qū)縣的土地地成交比例大大幅提高，表表明近郊區(qū)城城市一體化速速度的加快，，工地速度開開始放緩。各區(qū)域土地成成交分析商品房市場——一級(jí)市場分析析區(qū)域一級(jí)市場場整體供應(yīng)不不足，土地的的稀缺彰顯區(qū)區(qū)域價(jià)值的升升值空間；土地市場供應(yīng)應(yīng)走俏，08年成交的用地地樓面地價(jià)均均在6600元/平米高位上運(yùn)運(yùn)行；預(yù)示整體市場場價(jià)格走高形形勢河西區(qū)土地成成交分析商品房市場——一級(jí)市場分析析河西區(qū)土地成成交分析地塊編號(hào)出讓面積（㎡）容積率規(guī)劃建筑面積（平米）樓面地價(jià)（元/平米）用途地址成交時(shí)間使用年限津西馬（招）2007-005號(hào)1565114.22220502215商業(yè)金融業(yè)及文化娛樂用地河西區(qū)馬場道東側(cè)、合肥道北側(cè)2007-2-1540年津西南（掛）2007-004958815.61500003608商業(yè)金融業(yè)、其他公共設(shè)施用地河西區(qū)南昌路東側(cè)2007-2-1540年津西柳（掛）2007-041號(hào)58962.0117922112辦公河西區(qū)柳江路東側(cè)2007-5-1140年津西黑（掛）2007-02053103.8200006777商業(yè)金融業(yè)河西區(qū)黑牛城道北側(cè)2007-11-2640年津西南（掛）2008-05038929.87.713000007233.33商業(yè)金融業(yè)、公共綠地河西區(qū)南京路北側(cè)2008-5-440年津西黑（掛）2008-07640043114204289商業(yè)河西區(qū)黑牛城道南側(cè)2008-6-1740年津西大（掛）2008-04635532.72.3081725.216656商業(yè)金融業(yè)、居住型公寓河西區(qū)大沽南路東側(cè)2008-6-23商業(yè)金融業(yè)40年，居住型公寓70年07-08年6月河西區(qū)土地地成交情況08年1-6月，河西區(qū)共共供應(yīng)3幅土地，用地地性質(zhì)均為商商業(yè)及商業(yè)金金融業(yè)用地；；本案的居住性性公寓用地性性質(zhì)，形成市市場的階段性性市場稀缺；；供地區(qū)域“非非集中性，呈呈多點(diǎn)分布””，表明未來區(qū)域內(nèi)供供地日臻減少少且單宗體量量逐漸縮小商品房市場——一級(jí)市場分析析商品房房市場場——一級(jí)市市場分分析小結(jié)：：保持活活躍中心區(qū)區(qū)供應(yīng)應(yīng)稀缺缺預(yù)示市市場售售價(jià)趨趨高居住性性供應(yīng)應(yīng)規(guī)模模小且且稀缺缺放大““小而而精””的““唯一一性””一級(jí)市市場：：定位建建議：：在售商商品房房市場場——供應(yīng)總總量商品房房市場場——二級(jí)市市場分分析在項(xiàng)目目成本本及價(jià)價(jià)格實(shí)實(shí)現(xiàn)的的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，，我們們?cè)谔焯旖蚴惺袇^(qū)選選取市市場報(bào)報(bào)價(jià)在在13000元/平米以上的的項(xiàng)目目進(jìn)行行研究究在天津津市市市區(qū)中中，均均價(jià)在在13000元/平米以上的的在售售項(xiàng)目目（居居住型型物業(yè)業(yè)）共共33個(gè)，總供供應(yīng)面面積在在667萬平米物業(yè)類型項(xiàng)目數(shù)量總供應(yīng)量價(jià)格區(qū)間公寓12123萬平米13000-25000普通住宅15525萬平米13000-17000別墅618.9萬平米18000-35000普通住住宅市市場供供應(yīng)量量大，，價(jià)格格實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的空空間小小，需需跳出出住宅宅市場場競爭爭在售商商品房房市場場——板塊劃劃分序號(hào)板塊代表項(xiàng)目1圍堤道板塊花園5座、華僑御景灣、鑫瑞名苑2市核心區(qū)板塊天津中心、金茂現(xiàn)場3體院北板塊上院、都市斕軒、霞光道五號(hào)4大梅江板塊富力津門湖、弘澤印象、第6田園、水岸江南、水岸公館、江勝天鵝湖5奧運(yùn)水上板塊時(shí)代奧城、荷蘭墅6老城廂板塊富力城、上城豪苑、中央戀城7海河沿線板塊天津公館、海河大道1902、海河金灣公寓1234567根據(jù)天天津市市高端端項(xiàng)目目的分分布特特征，，我們們其分分布的的區(qū)域域劃分分為七七大板板塊本項(xiàng)目目地處處圍堤堤道板板塊商品房房市場場——二級(jí)市市場分分析在售商商品房房市場場——供應(yīng)特特征海河沿沿線板板塊：：產(chǎn)品類類型：：公寓寓、住住宅公寓單單價(jià)：：13000-18000元/平住宅單單價(jià)：：13000元/平米圍堤道道板塊塊：產(chǎn)品類類型：：住宅宅單價(jià)：：13000-15000元/平大梅江江板塊塊：產(chǎn)品類類型：：住宅宅、別別墅住宅單單價(jià)：：13000-14000元/平別墅單單價(jià)：：18000元/平米老城廂廂板塊塊：產(chǎn)品類類型：：公寓寓、住住宅、、別墅墅公寓單單價(jià)：：13000元/平米住宅單單價(jià)：：13000元/平米別墅單單價(jià)：：25000元/平米市核心心板塊塊：產(chǎn)品類類型：：公寓寓、住住宅、、別墅墅公寓單單價(jià)：：13000-25000元/平住宅單單價(jià)：：14000-17000元/平別墅單單價(jià)：：35000元/平奧運(yùn)水水上板板塊：：產(chǎn)品類類型：：公寓寓、住住宅、、別墅墅公寓單單價(jià)：：17000元/平米住宅單單價(jià)：：13000元/平米別墅單單價(jià)：：24000元/平米體院北北板塊塊：產(chǎn)品類類型：：公寓寓、住住宅、、別墅墅公寓單單價(jià)：：18000元/平住宅單單價(jià)：：13000-17000元/平別墅單單價(jià)：：23000元/平米市場高高端項(xiàng)項(xiàng)目供供應(yīng)以以住宅、、公寓寓、別別墅支支撐；受產(chǎn)品品力影影響，，各區(qū)區(qū)域?qū)崒?shí)現(xiàn)的的價(jià)格差差異較較大；商品房房市場場——二級(jí)市市場分分析在售商商品房房市場場——建筑形形式板塊物業(yè)類型建筑形式圍堤道板塊住宅多層、高層市核心板塊住宅、公寓、別墅多層、高層、獨(dú)棟體院北板塊住宅、公寓、別墅多層、高層、聯(lián)排大梅江板塊住宅、別墅多層、小高層、高層、疊拼、聯(lián)排奧運(yùn)水上住宅、公寓、別墅高層、聯(lián)排、雙拼老城廂板塊住宅、公寓、別墅高層、獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排海河沿線住宅、公寓、小高層、高層公寓、、別墅墅在本本區(qū)域域稀缺缺；公公寓產(chǎn)產(chǎn)品城城市感感強(qiáng)、、別墅墅產(chǎn)品品郊區(qū)區(qū)化明明顯高層為為主，，多層層、小小高層層產(chǎn)品品整體體供應(yīng)應(yīng)量較較少別墅產(chǎn)產(chǎn)品在在本板板塊及及相鄰鄰板塊塊為市市場空空白城區(qū)供供應(yīng)產(chǎn)產(chǎn)品普普遍密密度較較高，，公寓寓可提提升項(xiàng)項(xiàng)目品品質(zhì)低密產(chǎn)產(chǎn)品逐逐漸稀稀缺，，低密密度別別墅類類產(chǎn)品品在本本項(xiàng)目目所在在區(qū)域域存在在市場場機(jī)會(huì)會(huì)；商品房房市場場——二級(jí)市市場分分析在售商商品房房市場場——產(chǎn)品戶戶型天津整整體市市場以以兩居居、三三居戶戶型為為主，，且有有緊湊湊和舒舒適兩兩種類類型供供應(yīng)本項(xiàng)目目所在在板塊塊以兩兩居為為主力力戶型型，且且戶型型相對(duì)對(duì)緊湊湊考慮未未來政政策限限制，，緊湊湊戶型型將集集中供供應(yīng)，，競爭爭日漸漸激烈烈市場供供應(yīng)中中存在在緊湊湊和舒舒適兩兩類戶戶型兩極表表現(xiàn)緊湊戶戶型將為日日后的的供應(yīng)應(yīng)主力力商品房房市場場——二級(jí)市市場分分析在售商商品房房市場場——價(jià)格特特征各板塊塊內(nèi)市市核心心板塊塊實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的均均價(jià)最最高城市低低密度度、公公寓價(jià)價(jià)格表表現(xiàn)力力好本項(xiàng)目目所在在板塊塊實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的加加權(quán)均均價(jià)為為14355元/平米，，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的總總價(jià)為為90-320萬，與與其他他相鄰鄰區(qū)域域相比比，總總價(jià)仍仍存在在增長長空間間城市低低密度度、公公寓價(jià)價(jià)格表表現(xiàn)好好本項(xiàng)目目可與與市核核心板板塊板板塊形形成性性價(jià)比比空間間，控控制總總價(jià)上上限商品房房市場場——二級(jí)市市場分分析在售商商品房房市場場——客戶主主體特特征老城廂廂板塊塊：客戶來來源：：天津津各區(qū)區(qū)都由由，有有部分分外地地客戶戶年齡層層次：：25-60家庭結(jié)結(jié)構(gòu)：：兩口口、三三口之之家體院北北板塊塊：客戶來來源：：以河河西、、和平平的客客戶為為主年齡層層次：：25-60歲家庭結(jié)結(jié)構(gòu)：：單身身到三三口之之家都都有奧運(yùn)水水上板板塊：：客戶來來源：：外籍籍以南南韓、、日本本、歐歐美客客戶為為主，，本地地客戶戶以南南開區(qū)區(qū)，四四郊五五縣客客戶為為主年齡層層次：：30-50歲家庭結(jié)結(jié)構(gòu)：：單身身、兩兩口，，三口口之家家海河沿沿線板板塊：：客戶來來源：：項(xiàng)目目周邊邊客戶戶較多多，外外地及及外籍籍客戶戶占20-30%，年齡層層次：：35-50歲家庭結(jié)結(jié)構(gòu)：：兩口口、三三口之之家圍堤道道沿線線板塊塊：客戶來來源：：以河西西的客客戶為為主，，有一一部分分梅江江的客客戶，，外地地客戶戶如山山東、、山西西、河河北年齡層層次：：30-50歲家庭結(jié)結(jié)構(gòu)：：三口口之家家為主主大梅江江板塊塊：客戶來來源：：天津津客戶戶占80%，非天天津本本地客客戶占占20%（包括括北京京、上上海、、港臺(tái)臺(tái)、河河北、、山東東等低低）年齡層層次：：35-55歲家庭結(jié)結(jié)構(gòu)：：三口口之家家為主主市核心心區(qū)板板塊：：客戶來來源：：以天天津的的本地地客戶戶為主主，外外地和和外籍籍客戶戶占30%-40%年齡層層次：：30-45歲家庭結(jié)結(jié)構(gòu)：：兩口口、三三口之之家為為主本區(qū)域域客戶戶地緣緣性明明顯，，鄰近近區(qū)域域國際際化特特征明明顯，，本案案有機(jī)機(jī)會(huì)擴(kuò)擴(kuò)大客客源極極商品房房市場場——二級(jí)市市場分分析板塊購買目的置業(yè)次數(shù)圍堤道板塊以自住為主，給孩子或者老人買，投資較少兩次或三次市核心板塊自住占一部分，投資占10%-40%不等兩次以上居多體院北板塊自住占90%，投資占10%一次、兩次、三次都有大梅江板塊自?。ǜ纳菩停┹^多，投資較少兩次以上奧運(yùn)水上自住占70%，投資占30%一次、兩次、三次都有老城廂板塊自住占80%，投資占20%一次、兩次以上海河沿線自住占90%，投資占10%兩次以上居多在售商商品房房市場場——客戶消消費(fèi)特特征整體市市場客客戶以以自住住需求求為主主，投投資客客戶也也有一一定比比例本案有有機(jī)會(huì)會(huì)兼顧顧兩種種需求求商品房房市場場——二級(jí)市市場分分析商品房房市場場——二級(jí)市市場分分析小結(jié)：：河西區(qū)區(qū)競爭爭最為為激烈烈市場供供應(yīng)以以住宅宅、公公寓、、別墅墅支撐撐高價(jià)價(jià)公寓、、別墅墅區(qū)域域市場場空白白戶型緊緊湊、、舒適適兩極極分化化，且且以緊緊湊為為主城市低低密、、公寓寓價(jià)格格表現(xiàn)現(xiàn)力好好；控控制總總價(jià)與與競爭爭區(qū)域域形成成性價(jià)價(jià)比空空間強(qiáng)化或或泛化化產(chǎn)品品功能能可利利于項(xiàng)項(xiàng)目消消化本案有有機(jī)會(huì)會(huì)居住住、投投資的的主流流需求求捕捉市市場空空白拓展產(chǎn)產(chǎn)品功功能做足項(xiàng)項(xiàng)目特特色二級(jí)市市場：：定位建建議：：多元化化、差差異化化放大““小而而精””的““唯一一性””捕捉市市場空空白拓展產(chǎn)產(chǎn)品功功能做足項(xiàng)項(xiàng)目特特色公寓部部分定定位建建議適當(dāng)跳跳出本本區(qū)域域，競競爭市市中心心全國視視野甚甚至全全球視視野案案例研研究可拓展展產(chǎn)品品功能能，依依托國國際化化高端端公寓寓可強(qiáng)化化人居居舒適適，以以低密密度可可主導(dǎo)導(dǎo)調(diào)性性，用地分分析政策分分析開發(fā)商商分析析市場分分析少持有有&高形象象&快回款款長期高高回報(bào)報(bào)率投投資Or高端舒舒適自自住通過產(chǎn)產(chǎn)品推推敲，，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)整體體升級(jí)級(jí)，跳跳出區(qū)區(qū)域認(rèn)認(rèn)知局局限公寓部部分核核心問問題判判斷用地用地價(jià)價(jià)值市場住宅市市場戶型緊緊湊、、產(chǎn)品力力強(qiáng)政策高回報(bào)報(bào)投資資高端屬屬性、城市市稀缺缺開發(fā)商商樹立形形象、、保證證回款款高端產(chǎn)產(chǎn)品低密產(chǎn)產(chǎn)品復(fù)合產(chǎn)產(chǎn)品公寓產(chǎn)產(chǎn)品政府宏宏觀調(diào)調(diào)控如何打打造產(chǎn)產(chǎn)品、、引導(dǎo)導(dǎo)并發(fā)發(fā)揮高高端、、國際際化潛潛質(zhì)公寓市市場別墅市市場戶型舒舒適，，缺乏乏品質(zhì)質(zhì)感低密度度、單價(jià)價(jià)高開發(fā)目目標(biāo)開發(fā)限限定條條件高端舒舒適自自住綜合體體特制制發(fā)揮揮初步定定位方方向方向一一突破市市場，，精致致公寓寓突破區(qū)區(qū)域市市場，，以品品質(zhì)為為標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，帶帶動(dòng)需需求如何價(jià)價(jià)格定定位？？——價(jià)格標(biāo)標(biāo)桿的的確定定客戶需需求狀狀況？？——客戶的的需求求特征征如何拉拉動(dòng)需需求？？——產(chǎn)品力力、價(jià)價(jià)值特特征下一步步判斷斷初步定定位方方向方向二二主打稀稀缺，，城市市低密密依托市市場變變化趨趨勢，，以產(chǎn)產(chǎn)品力力為標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，，促進(jìn)進(jìn)需求求供應(yīng)市市場如如何？？——稀缺程程度、、可實(shí)實(shí)現(xiàn)的的產(chǎn)品品力如何實(shí)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)產(chǎn)品力力？——提高產(chǎn)產(chǎn)品力力、提提高舒舒適度度客戶需需求狀狀況？？——客戶認(rèn)認(rèn)可度度、需需求特特征下一步步判斷斷基礎(chǔ)研研究核心問問題深入研研究公寓部部分研研究框框架居住型型公寓寓專題題低密度度產(chǎn)品品專題題普通住住宅專專題潛在市市場現(xiàn)狀市市場居住型型公寓寓專題題居住型型公寓寓專題題項(xiàng)目分分布145691012171819138202122232631237111415162425272829303233目前居居住型型公寓寓分布布相對(duì)對(duì)集中中主要分分布在在市核核心區(qū)區(qū)板塊塊、老老城廂廂板塊塊、體體院北北板塊塊市核心心區(qū)板板塊、、老城城廂板板塊以以及體體院北北板塊塊是本本案的的主要要競爭爭板塊塊居住型型公寓寓專題題建筑形形式項(xiàng)目名稱建筑形式海河金灣公寓高層吉利經(jīng)典多層、高層賽頓中心高層華夏國際公寓高層迎賓國際公寓高層中央戀城高層金盛國際高層現(xiàn)有的的居住住型公公寓以以高層層為供供應(yīng)主主力出現(xiàn)了了多層層的產(chǎn)產(chǎn)品形形式天津居居住型型公寓寓市場場的供供應(yīng)主主流是是高層層產(chǎn)品品，供供應(yīng)產(chǎn)產(chǎn)品形形式單單一居住型型公寓寓專題題各戶型型供應(yīng)應(yīng)結(jié)構(gòu)構(gòu)特征征項(xiàng)目名稱一居（套）二居（套）三居（套）四居（套）五居（套）海河金灣公寓892688908吉利經(jīng)典50941200賽頓中心001601600華夏國際公寓489070220迎賓國際公寓397512440中央戀城0130040000金盛國際700100000合計(jì)22618277432268所占比例7%60%25%7%0%現(xiàn)有的的居住住型公公寓以以二居居為供供應(yīng)主主力，，占總總供應(yīng)應(yīng)量的的60%三居次次之，，占總總供應(yīng)應(yīng)量的的25%修正天津整整體公公寓市市場以以二居居為絕絕對(duì)供供應(yīng)主主力各戶型型供應(yīng)應(yīng)面積積特征征居住型型公寓寓專題題項(xiàng)目名稱60平米以下60（含）-80平米80（含）-100平米100（含）-120平米120（含）-140平米140（含）-160平米160（含）-180平米180（含）-200平米200平米（含）以上海河金灣公寓8912013412289000吉利經(jīng)典1224624784000賽頓中心00000000320華夏國際公寓04800904228220迎賓國際公寓003902525251244中央戀城00130040000000金盛國際7005050000000合計(jì)1018414015812451605334364所占比例3%3%46%19%8%5%2%1%12%主力戶戶型面面積范范圍主主要集集中在在100-130平米之之間戶型面面積以以80-120平米為為主面積80-100平米占占總比比例的的46%，100-120平米占占總比比例的的19%除個(gè)別別項(xiàng)目目之外外，居居住型型公寓寓戶型型供應(yīng)應(yīng)集中中分布布在140平米以以下，，其中中以80-100平米兩兩居、、100-120三居為主主60平米左右右一居、、140平米三居居為輔修正成交價(jià)格格特征居住型公公寓專題題項(xiàng)目名稱報(bào)價(jià)實(shí)際售價(jià)海河金灣公寓1300011000

吉利經(jīng)典1700016830賽頓中心1600014700華夏國際公寓1600015000迎賓國際公寓1800018000金盛國際平層12000復(fù)式14500平層11000復(fù)式14000現(xiàn)有的居居住型公公寓可實(shí)實(shí)現(xiàn)的售售價(jià)較高高，多數(shù)數(shù)項(xiàng)目價(jià)價(jià)格在14000元/平米以上上居住型公公寓主力力戶型總總價(jià)集中中分布在在130萬-250萬/套之間居住型公公寓可以以實(shí)現(xiàn)相相對(duì)較高高的銷售售單價(jià)及及銷售總總價(jià)裝修情況況居住型公公寓專題題項(xiàng)目名稱裝修標(biāo)準(zhǔn)（元/平米）海河金灣公寓0吉利經(jīng)典1500賽頓中心0華夏國際公寓0迎賓國際公寓2000金盛國際2000在售項(xiàng)目目毛坯及及精裝的的情況都都有出現(xiàn)現(xiàn)精裝標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)集中在在1500-2000元/平米本案可參參考的精精裝標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)在2000元/平米左右右暢銷滯銷銷戶型居住型公公寓專題題項(xiàng)目名稱主力戶型（平米）暢銷戶型（平米）滯銷戶型（平米）海河金灣公寓70-130兩居50-60一居150-160三居吉利經(jīng)典97-120兩居97二居——賽頓中心200-250三居、四居————華夏國際公寓133-138三居100二居183-200四居迎賓國際公寓127-168兩居160-180三居300四居金盛國際50-60一居50-60一居——從客戶需需求驗(yàn)證證，我們們可以看看出，居居住型公公寓的暢暢銷戶型型以100平米以下下一居、、兩居為為主，其其中80-90平米的兩兩居最為為暢銷150平米以上上的大戶戶型為主主要滯銷銷戶型成交客戶戶特征居住型公公寓專題題項(xiàng)目名稱客戶描述地域年齡購買目的外地及外籍客戶比例海河金灣公寓天津本地客戶為主，外地客戶有北京、上海、廣東、江浙等地30-50歲自住為主，投資較少外地客戶占20%吉利經(jīng)典天津本地客戶為主，外地客戶有河北、山西等地35歲以上自住為主，投資占30%外地客戶占30%賽頓中心天津本地客戶為主40及40歲以上自住為主，投資不到10%外地客戶占10%左右華夏國際公寓外地客戶占一定比例，如山西、山東、河北等30-50歲自住為主，投資占10%外地客戶占20%迎賓國際公寓天津本地客戶,一部分外地客戶，韓國、日本等外籍客戶35歲以上自住占20%，投資占80%外地及外籍客戶占50%金盛國際天津本地客戶為主，外地客戶如北京、上海、廣州等地30-40歲自住占90%，投資占10%外地客戶占10%居住型公公寓客戶戶主要以以天津本本地客戶戶為主，，外地及及外籍客客戶也占占一定的的比例，，比例集集中在10%-30%購買目的的以自住住為主，，投資也也占一定定的比例例潛在市場場現(xiàn)狀市場場居住型公公寓專題題潛在市場場——在售項(xiàng)目目后期居住型公公寓專題題項(xiàng)目名稱在售面積（萬平米）后期供應(yīng)面積（萬平米）海河金灣公寓1.30吉利經(jīng)典0.80賽頓中心0.20華夏國際公寓2.60迎賓國際公寓0.30金盛國際1.80未來在售售競爭項(xiàng)項(xiàng)目供應(yīng)應(yīng)量小，，約為7萬平米，，多為在在售項(xiàng)目目的后期期供應(yīng)；；潛在市場場——未來入市市項(xiàng)目居住型公公寓專題題項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置占地面積建筑面積預(yù)計(jì)開盤時(shí)間主力戶型金德園和平區(qū)貴陽路與西寧道交口14752.20平方米163700平方米2008年下半年80-90兩居假日國際和平區(qū)南京路與鞍山道交口4466.67平方米26800平方米2008年9月初——鉆石山南開區(qū)衛(wèi)津南路奧體中心旁140000平方米310000平方米08年6月或7月超高層精裝公寓80-240平米中央領(lǐng)袖南開區(qū)衛(wèi)津南路奧體中心旁20000平方米72000平方米2008年7月1日33-83一居仁恒海河廣場南開區(qū)東馬路138號(hào)新世界廣場對(duì)過95000平米347000平米2008年下半年——未來潛在在競爭項(xiàng)項(xiàng)目存在在一定的的供應(yīng)量量，約為為50萬平米，，多數(shù)項(xiàng)項(xiàng)目預(yù)計(jì)計(jì)08年下半年年入市；；居住型公公寓專題題小結(jié)項(xiàng)目競爭爭板塊內(nèi)內(nèi)在售項(xiàng)項(xiàng)目價(jià)格格介于13000-18000元/平米，區(qū)區(qū)域內(nèi)客客戶追求求高品質(zhì)、、高檔次次的產(chǎn)品供應(yīng)量：：目前競爭爭板塊內(nèi)內(nèi)居住型型公寓供應(yīng)量少少，本項(xiàng)目目珍貴性明顯戶型以80-90平米兩居、100-120平米三居戶型型為主力，150平米以上的大大戶型滯銷明顯客戶除天天津本地地客戶外外，外地客戶戶所占比例較高高，為本項(xiàng)項(xiàng)目奠定定了客戶戶基礎(chǔ)產(chǎn)品：價(jià)格：客戶：戶型：順應(yīng)市場場主流，，以80-90平米兩居、100-120平米三居戶型型為主力，可少量量規(guī)劃50-60平米一居居、140平米左右右三居舒舒適戶型型價(jià)格：與主要競競爭板塊塊形成價(jià)價(jià)格性價(jià)價(jià)比，單單價(jià)區(qū)間間14000-16000元/平米（按目前前市場基基礎(chǔ)），，總價(jià)區(qū)區(qū)間160萬-230萬定位建議議產(chǎn)品：考慮市場場風(fēng)險(xiǎn)可可與住宅產(chǎn)產(chǎn)品同區(qū)區(qū)規(guī)劃，可提高高項(xiàng)目舒舒適度，，形成產(chǎn)產(chǎn)品系列列客戶：以本地、、外地客客戶自住住為主，，努力吸吸引外部部客戶高高端進(jìn)入入潛在市場場現(xiàn)狀市場場低密度產(chǎn)產(chǎn)品專題題供應(yīng)情況況需求情況況項(xiàng)目分布布低密度產(chǎn)產(chǎn)品專題題由于市區(qū)區(qū)低密度度項(xiàng)目較較少，不不構(gòu)成充充足樣本本量，我我們將研研究范圍圍擴(kuò)大到到市區(qū)（（核心競競爭區(qū)））及近郊郊（泛競競爭區(qū)））123654781711109161312182224212023141519低密產(chǎn)品品主要分分布在大大梅江板板塊市核心區(qū)區(qū)板塊、、體院北北板塊等等項(xiàng)目主主要競爭爭板塊內(nèi)內(nèi)分布很很少低密度產(chǎn)產(chǎn)品專題題獨(dú)棟供應(yīng)應(yīng)分布1、西康路路36號(hào)2、檀府府16、大地12城17、海遠(yuǎn)別別墅園中中園18、海泰綠綠色產(chǎn)業(yè)業(yè)基地1271716131824202315823、紅磡領(lǐng)領(lǐng)世郡24、新悅庭庭20、萬源新新城7、水岸江江南8、水岸公公館13、華韻歐歐風(fēng)博雅雅苑15、瑪歌莊莊園市區(qū)內(nèi)獨(dú)獨(dú)棟產(chǎn)品品市場稀稀缺現(xiàn)有的市市場供應(yīng)應(yīng)主要分分布在大大梅江板板塊獨(dú)棟供應(yīng)應(yīng)情況主要競爭爭區(qū)域獨(dú)獨(dú)棟產(chǎn)品品戶型面面積集中中在400-500平米，單單價(jià)集中中在25000-35000元/平米，總價(jià)集集中1300萬-1400萬之間泛競爭區(qū)區(qū)域內(nèi)在在售項(xiàng)目目戶型面面積集中中在300-450平米，單單價(jià)集中中在15000-18000元/平米，總價(jià)集集中在700-900萬之間獨(dú)棟產(chǎn)品品在核心心競爭區(qū)區(qū)域內(nèi)市市場表現(xiàn)現(xiàn)好，實(shí)實(shí)現(xiàn)的價(jià)價(jià)格高本案獨(dú)棟棟產(chǎn)品可可實(shí)現(xiàn)25000-30000元/平米，戶型可可在400平米左右右低密度產(chǎn)產(chǎn)品專題題2571791822212、檀府府9、第六田田園7、水岸江江南12、華韻歐歐風(fēng)博雅雅苑13、華韻歐歐風(fēng)博文文苑15、瑪歌莊莊園17、海遠(yuǎn)別別墅園中中園18、海泰綠綠色產(chǎn)業(yè)業(yè)基地21、普吉島島22、長瀛御御龍灣5、荷蘭墅墅雙拼供應(yīng)分分布151213市區(qū)內(nèi)雙拼拼產(chǎn)品市場場稀缺現(xiàn)有的市場場供應(yīng)主要要分布在大大梅江板塊塊、西青新新城板塊低密度產(chǎn)品品專題雙拼供應(yīng)情情況主要競爭區(qū)區(qū)域雙拼產(chǎn)產(chǎn)品戶型面面積集中在在250-400平米，單價(jià)價(jià)集中在16000-20000元/平米，總價(jià)集中中500萬-600萬之間泛競爭區(qū)域域內(nèi)在售項(xiàng)項(xiàng)目戶型面面積集中在在250-300平米，單價(jià)價(jià)集中在12000-17500元/平米，總價(jià)集中中在300-500萬之間雙拼產(chǎn)品在在核心競爭爭區(qū)域內(nèi)市市場表現(xiàn)力力較好，實(shí)實(shí)現(xiàn)的價(jià)格格較高本案雙拼可可實(shí)現(xiàn)20000元/平米左右，戶型型面積應(yīng)為為350平米左右低密度產(chǎn)品品專題235781791613122221202、檀府5、荷蘭墅3、霞光道五號(hào)號(hào)7、水岸江南南8、江勝天鵝鵝湖9、第六田園園12、華韻歐風(fēng)風(fēng)博雅苑13、華韻歐風(fēng)風(fēng)博文苑14、洛卡小鎮(zhèn)鎮(zhèn)16、大地12城17、海遠(yuǎn)別墅墅園中園19、社會(huì)山20、萬源新城城21、普吉島22、長瀛御龍龍灣聯(lián)排供應(yīng)分分布1419聯(lián)排產(chǎn)品市市場供應(yīng)量量較大目前老城廂廂板塊、體體院北板塊塊等主要競競爭板塊有有聯(lián)排產(chǎn)品品供應(yīng)低密度產(chǎn)品品專題聯(lián)排供應(yīng)情情況低密度產(chǎn)品品市場主要競爭區(qū)區(qū)域聯(lián)排產(chǎn)產(chǎn)品戶型面面積集中在在190-300平米，單價(jià)價(jià)集中在15000-25000元/平米，總價(jià)集中中400萬-700萬之間泛競爭區(qū)域域內(nèi)在售項(xiàng)項(xiàng)目戶型面面積集中在在180-250平米，單價(jià)價(jià)集中在12000-15000元/平米，總價(jià)集中中在200-350萬之間聯(lián)排產(chǎn)品在在整個(gè)市場場的表現(xiàn)力力優(yōu)于雙拼拼產(chǎn)品，實(shí)實(shí)現(xiàn)的單價(jià)價(jià)總格較高高本案聯(lián)排可可實(shí)現(xiàn)價(jià)格格20000-23000元/平米，戶型面積積應(yīng)為300平米左右718207、水岸江南南20、萬源新城城18、海泰綠色色產(chǎn)業(yè)基地地19、社會(huì)山疊拼供應(yīng)信信息低密度產(chǎn)品品專題19疊拼產(chǎn)品整整體市場缺缺失，存在在市場機(jī)會(huì)會(huì)疊拼供應(yīng)情情況低密度產(chǎn)品品專題主要競爭板板塊內(nèi)沒有有疊拼產(chǎn)品品供應(yīng)，缺缺乏可參考考項(xiàng)目市場疊拼產(chǎn)產(chǎn)品戶型面面積集中在在180-220平米之間，，在售的項(xiàng)項(xiàng)目單價(jià)12000元/平米，總價(jià)集中中200萬-250萬之間在同一項(xiàng)目目中疊拼產(chǎn)產(chǎn)品的市場場表現(xiàn)力與與聯(lián)排產(chǎn)品品無明顯差差異，可以以實(shí)現(xiàn)較高高的價(jià)格本案疊拼產(chǎn)產(chǎn)品可實(shí)現(xiàn)現(xiàn)價(jià)格應(yīng)予予聯(lián)排形成成梯度，約約18000元/平米左右，戶型面積積應(yīng)200平米左右611109161422234、清澤園5、鑫瑞名苑9、第六田園園10、弘澤印象象11、俊城橡樹樹原14、洛卡小鎮(zhèn)鎮(zhèn)16、大地12城19、社會(huì)山23、紅磡領(lǐng)世世郡22、長瀛御龍龍灣低密度產(chǎn)品品專題洋房供應(yīng)分分布洋房產(chǎn)品市市場供應(yīng)量量較大目前本項(xiàng)目目所在板塊塊、體院北北板塊等都都有洋房產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)4洋房供應(yīng)情情況低密度產(chǎn)品品專題主要競爭區(qū)區(qū)域獨(dú)棟產(chǎn)產(chǎn)品戶型面面積集中在在100-150平米，單價(jià)價(jià)集中在12500-13500元/平米，總價(jià)集中中150萬-200萬之間泛競爭區(qū)域域內(nèi)在售項(xiàng)項(xiàng)目戶型面面積集中在在90-150平米，單價(jià)價(jià)集中在6000-10000元/平米，總價(jià)集中中在50-100萬之間洋房產(chǎn)品的的不具備低低密效應(yīng)，，市場表現(xiàn)現(xiàn)力一般，，實(shí)現(xiàn)的價(jià)價(jià)格不高本案洋房可可實(shí)現(xiàn)價(jià)格格15000元/平米左右，戶型型應(yīng)以100-130平米為主低密度產(chǎn)品品專題小結(jié)獨(dú)棟產(chǎn)品在在核心競爭爭區(qū)域內(nèi)市市場表現(xiàn)好好，實(shí)現(xiàn)的的價(jià)格高本案獨(dú)棟產(chǎn)產(chǎn)品可實(shí)現(xiàn)現(xiàn)25000-30000元/平米，戶型可在在400平米左右雙拼產(chǎn)品在在核心競爭爭區(qū)域內(nèi)市市場表現(xiàn)力力較好，實(shí)實(shí)現(xiàn)的價(jià)格格較高本案雙拼可可實(shí)現(xiàn)20000元/平米左右，戶型型面積應(yīng)為為350平米左右聯(lián)排產(chǎn)品在在整個(gè)市場場的表現(xiàn)力力優(yōu)于雙拼拼產(chǎn)品，實(shí)實(shí)現(xiàn)的單價(jià)價(jià)總格較高高本案聯(lián)排可可實(shí)現(xiàn)價(jià)格格20000-23000元/平米，戶型面積積應(yīng)為300平米左右在同一項(xiàng)目目中疊拼產(chǎn)產(chǎn)品的市場場表現(xiàn)力與與聯(lián)排產(chǎn)品品無明顯差差異，可以以實(shí)現(xiàn)較高高的價(jià)格本案疊拼產(chǎn)產(chǎn)品可實(shí)現(xiàn)現(xiàn)價(jià)格應(yīng)予予聯(lián)排形成成梯度，約約18000元/平米左右，戶型面積積應(yīng)200平米左右洋房產(chǎn)品的的不具備低低密效應(yīng)，，市場表現(xiàn)現(xiàn)力一般，，實(shí)現(xiàn)的價(jià)價(jià)格不高本案洋房可可實(shí)現(xiàn)價(jià)格格15000元/平米左右，戶型型應(yīng)以100-130平米為主實(shí)現(xiàn)困難，，參考市場表現(xiàn)差差于聯(lián)排，，不推薦市場綜合表表現(xiàn)好，推推薦市場表現(xiàn)稀稀缺，有一一定風(fēng)險(xiǎn)，，但綜合表表現(xiàn)較好，，推薦市場綜合表表現(xiàn)弱于高高層，不推推薦供應(yīng)情況需求情況潛在市場現(xiàn)狀市場低密度產(chǎn)品品專題客戶地域來來源低密度產(chǎn)品品專題123654781711109161312182224212023國內(nèi)客戶占占90%以上，外籍籍客戶占10%天津本地約約占70%，外地占30%，如山西、、河北等地地地緣80%（河西、、南開、和和平），外外區(qū)20%本地客戶占占80%,外地客戶占占20%地緣70%（河西、、南開、和和平），外外區(qū)30%本地客戶占占80%，外地客戶戶占20%北辰30%/河西10%/南南開15%/其他45%以天津本地地為主（河河西區(qū)、梅梅江居住區(qū)區(qū)）河西較多，，有部分南南開、和平平等區(qū)客戶戶，天津客客戶占80%，非天津本本地客戶占占20%（包包括括北北京京、、上上海海、、港港臺(tái)臺(tái)、、河河北北、、山山東東等等低低））河西西和和平平的的客客戶戶較較多多河西西和和平平的的客客戶戶較較多多本地地客客戶戶占占80%，，外外地地客客戶戶占占20%本地地75%，外外地地25%地緣緣70%，外外區(qū)區(qū)30%低密密產(chǎn)產(chǎn)品品的的客客戶戶地地緣緣性性弱弱于于普普通通住住宅宅產(chǎn)產(chǎn)品品，，客客戶戶除除本本區(qū)區(qū)域域外外，，具具有有輻輻射射性性，，本本案案可可吸吸引