北京市CBD寫字樓市場(chǎng)分析

北京CBD寫字樓市場(chǎng)分析北京CBD形成于上個(gè)世紀(jì)90年代中期，是北京高檔寫字樓最集中、商務(wù)氣氛最濃厚的商圈。1993年國務(wù)院批復(fù)的?北京城市總體規(guī)劃？中提出建設(shè)北京的商務(wù)中4K〔CBD〕。北京的CBD范圍為：西起東大橋路，東到西大望路，南起通惠河，北到朝陽路〔三環(huán)路以西地區(qū)到朝陽北路〕，約3.99平方公里，以東三環(huán)路為軸線，分東、西兩個(gè)區(qū)。近年來，CBD寫字樓需求呈現(xiàn)旺盛態(tài)勢(shì)，供給量也持續(xù)增加，售價(jià)逐年攀升，平均租金處于北京市最高水平。一、CBD區(qū)域概況1、CBD的功能定位及規(guī)劃CBD（商務(wù)中心區(qū)）的經(jīng)濟(jì)功能定位是：建設(shè)成為集辦公、會(huì)展、酒店、居住及文化娛樂為一體的國際商務(wù)中心區(qū)；成為現(xiàn)代化超高層建筑集中，國際知名公司云集，知識(shí)、信息、資本密集，具有規(guī)模效應(yīng)與集散效應(yīng)優(yōu)勢(shì)的區(qū)域；成為金融、保險(xiǎn)、電信、信息咨詢等行業(yè)的公司地區(qū)總部與營運(yùn)管理中40CBD前期規(guī)劃提出建筑規(guī)?？刂圃?000萬平方米之內(nèi)，其中寫字樓約占50%左右，公寓25%左右，其它25%左右為商業(yè)、效勞、文化及娛樂設(shè)施等。其中，大北窯立交橋東北角的區(qū)域被定為CBD核心區(qū)，占地約30公頃，規(guī)劃建筑面積約為150萬平方米，是CBD超高層建筑集中區(qū)域，主體建筑將突破300米，形成一組標(biāo)志性建筑群，主要用于寫字樓、酒店、會(huì)展中心、文化娛樂等商務(wù)設(shè)施建設(shè)。2、CBD交通狀況目前CBD內(nèi)擁有東三環(huán)、建外大街、朝陽路等城市主干道，還有一線地鐵及幾十條公交線路，路網(wǎng)興旺，交通十分便利?？紤]到區(qū)域的交通壓力，CBD道路系統(tǒng)及內(nèi)外交通組織較為超前，規(guī)劃道路用地約為155公頃，占CBD總面積的39%。CBD交通擁堵問題將借助立體空間體系來解決，CBD地下空間以東三環(huán)兩側(cè)的商務(wù)設(shè)施區(qū)為重點(diǎn)的規(guī)劃范圍，建成后南北長約2100米，東西寬約1300米，形成約177公頃的巨大地下走廊。到2021年，CBD地下空間將表達(dá)“一軸、一區(qū)、兩點(diǎn)、三線〃的框架：一軸為東三環(huán)路地下空間開展軸線；一區(qū)為核心區(qū)域，即以地鐵國貿(mào)換乘站為帶動(dòng)，重點(diǎn)開發(fā)東三環(huán)兩側(cè)；兩點(diǎn)為地鐵國貿(mào)換乘站和地鐵10號(hào)線光華路車站；三線為建外大街地下聯(lián)絡(luò)線、光華南路地下聯(lián)絡(luò)線和CBD東西街地下聯(lián)絡(luò)線。KiJ.rMCBD寫字樓空間分布圖?tif口靠杵口中心?tTMIOHOzm^THI■立中??￡安?串中力中KiJ.rMCBD寫字樓空間分布圖?tif口靠杵口中心?tTMIOHOzm^THI■立中??￡安?串中力中4鼾七中七電TDlh>￡?力EOHK疆Y?IHh.kBfl>■用值班中心??MH!Jtl.*AA*事■人■弋RN看中OlrjifaPy，,空侏*W1/4r-?…Nil事也??!1國』咐|4才|#,用件上■京IF民IT flrtfA3「??干不粗』上?Riy-im*如“網(wǎng)中心?做樂￡??一常?星中冏聞?慰?修丈??安勒青11!圖1CBD寫字樓工程空間分布圖二、CBD寫字樓供給分析1、2004年以來，CBD寫字樓供給量較為穩(wěn)定，保持在50萬平方米左右據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2007年9月，CBD寫字樓供給面積〔現(xiàn)房及新增準(zhǔn)售面積〕約為328萬平方米。自2004年至2006年，區(qū)域內(nèi)寫字樓供給量較為穩(wěn)定，年供給量在50萬平方米左右〔詳見圖2〕。2007年CBD區(qū)域入市的寫字樓工程較少，2007年1-9月份，新增供給量約10萬平方米。2006年以來宏觀調(diào)控及2007年的屢次加息，增加了開發(fā)商的融資難度，且隨著拆遷難度的加大，延遲了局部工程入市；另外，隨著區(qū)域內(nèi)可開發(fā)用地逐漸減少及目前房價(jià)快速上升的態(tài)勢(shì)，提高了開發(fā)商的未來預(yù)期，也進(jìn)一步推遲了局部工程入市，使得2007年前三季度入市工程大幅減少。從供給的時(shí)間段來看，2002年及以前的供給量約為129萬平方米，約占總供給量的40%，其中有大量上世紀(jì)九十年代建成的寫字樓，如國貿(mào)中心、京廣中心、嘉里中心、漢威大廈等典型寫字樓工程；更多的供給量那么是在2003年以后，其供給面積約為200萬平方米，約占總供給量的60%，其中規(guī)模較大的工程有：北京財(cái)富中心、中環(huán)世貿(mào)中心、北京萬達(dá)廣場(chǎng)、北京銀泰中心、東方梅地亞中心等大型高檔寫字樓工程。

圖2CBD歷年寫字樓供給情況圖2、現(xiàn)房租售是2002年及以前CBD寫字樓供給的主要方式，2003年以后主要以期房預(yù)售供給方式為主據(jù)統(tǒng)計(jì)，CBD的寫字樓供給方式主要為現(xiàn)房租售及期房預(yù)售。2002年及以前現(xiàn)房租售供給面積約為56萬平方米，約占同期總供給量的43%，是CBD區(qū)域內(nèi)寫字樓供給的重要方式；2003年開始，區(qū)域內(nèi)的寫字樓供給主要采取期房預(yù)售方式，除個(gè)別開發(fā)商自持工程以外，絕大多數(shù)工程進(jìn)行期房預(yù)售。2003年至2007年9月份，預(yù)售供給量總計(jì)185萬平方米〔詳見表1、圖3〕，約占同期總供給量的93%。圖32003-2007年9月份CBD寫字樓預(yù)售供給情況圖

表12003年-2007年9月CBD新增寫字樓工程一覽表序號(hào)工程名稱地理位置辦公面積〔萬平方米〕1藍(lán)堡國際中心朝陽區(qū)西大望路6.302溫特萊中心朝陽區(qū)西大望路1號(hào)6.883陽光100朝陽區(qū)光華路2號(hào)1.604百富國際大廈朝陽區(qū)工人體育場(chǎng)東路18號(hào)8.985尚都國際中心朝陽區(qū)東大橋路8號(hào)6.486SOHO尚都朝陽區(qū)東大橋路8號(hào)5.467富爾大廈朝陽區(qū)東三環(huán)中路9號(hào)3.478世紀(jì)財(cái)富中心朝陽區(qū)嘉里中心的西側(cè)9.589中環(huán)世貿(mào)中心朝陽區(qū)建國門外大街4號(hào)11.6710萬通中心朝陽區(qū)朝外大街甲6號(hào)8.5111成中大廈（新華保險(xiǎn)大廈〕朝陽區(qū)建國門外永安西里6.7012北京萬達(dá)廣場(chǎng)朝陽區(qū)國貿(mào)中心正東500米2.7413朝外SOHO朝陽區(qū)朝外大街乙6號(hào)6.7114通用國際中心（德潤大廈）朝陽區(qū)永安里地鐵站南100米6.9615韋伯國際開展中心（中國第一商城〕朝陽區(qū)光華路15號(hào)5.7516溫莎大道（怡禾國際中心〕朝陽區(qū)光華西里0.6217北京國際中心朝陽區(qū)呼家樓商務(wù)居住區(qū)15.2118北京銀泰中心朝陽區(qū)建國門外大街2號(hào)15.2019華貿(mào)中心朝陽區(qū)西大望路6號(hào)22.1920CBD國際大廈朝陽區(qū)建外大街永安里甲16號(hào)3.9321東方梅地亞中心朝陽區(qū)光華路4號(hào)8.5822世華國際中心朝陽區(qū)中紡街30號(hào)、32號(hào)6.2823世界城朝陽區(qū)東大橋路10號(hào)4.7424光華路SOHO朝陽區(qū)北臨光華路，東距東大橋路100米3.8325遠(yuǎn)洋.光華國際朝陽區(qū)光華路7號(hào)5.313、區(qū)域內(nèi)甲級(jí)及頂級(jí)寫字樓占絕大多數(shù)，所占比重超過97%據(jù)統(tǒng)計(jì)，CBD區(qū)域甲級(jí)寫字樓供給面積約為320萬平方米，約占寫字樓供給總面積的97%。作為首都最富有活力和最具現(xiàn)代氣息的中央商務(wù)區(qū)，入住企業(yè)以國際內(nèi)外知名公司為主，這些企業(yè)對(duì)辦公環(huán)境有很高的要求，使得甲級(jí)甚至是頂級(jí)寫字樓云集于此。在CBD開展的各個(gè)時(shí)期，都有許多到達(dá)頂級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)的工程入市。例如，上個(gè)世紀(jì)90年代的頂級(jí)寫字樓代表有國貿(mào)中心和嘉里中心；2000年以后，那么出現(xiàn)了北京財(cái)富中心、中環(huán)世貿(mào)中心、萬達(dá)廣場(chǎng)及北京銀泰中心等多個(gè)頂級(jí)寫字樓工程；未來入市的國貿(mào)三期，環(huán)球金融中心等工程將成為未來頂級(jí)寫字樓的新標(biāo)準(zhǔn)。除此之外，該區(qū)域內(nèi)也存在一些檔次較低的乙級(jí)和丙級(jí)寫字樓，供給面積不到10萬平方米，所占比重約為3%，大多是建成于上世紀(jì)的小型寫字樓工程。這些檔次較低的小型寫字樓恰好彌補(bǔ)了CBD區(qū)域?qū)懽謽菣n次過高、體量過大、不適于小型企業(yè)入駐的缺乏。4、區(qū)域內(nèi)工程體量普遍較大，體量在3萬平方米以上工程超過三分之二據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，CBD商圈寫字樓工程的體量都較大，約三分之二的寫字樓工程供給面積都在3萬平方米以上。其中，規(guī)模在5-10萬平方米的工程所占比重最高，到達(dá)41%；超過10萬平方米的工程所占比重約為10%。體量在10萬平方米以上的工程大多是檔次較高的工程，主要有：國貿(mào)中心、航華科貿(mào)中心、中環(huán)世貿(mào)中心、北京銀泰中心等。3萬平米方以下的工程所占比重約為32%，其中規(guī)模在1萬平方米以下的工程所占比重約為18%，主要是前幾年建設(shè)的工程，其中乙級(jí)寫字樓居多，還包括個(gè)別公寓、辦公、商業(yè)綜合工程中的寫字樓局部〔詳見圖4〕。5、目前CBD區(qū)域內(nèi)寫字樓半數(shù)以上為只租不售，局部工程只售不租，租售結(jié)合工程最少據(jù)統(tǒng)計(jì)，雖然CBD內(nèi)有近三分之二的寫字樓工程通過期房預(yù)售方式供給，但由于早期開發(fā)的工程已經(jīng)銷售完畢，目前只能通過租賃方式進(jìn)行供給，如嘉里中心、漢威大廈、SOHO現(xiàn)代城等。其中還存在一局部被整購之后轉(zhuǎn)租的工程，如：中環(huán)世貿(mào)中心實(shí)用文檔被4德置地整購后出租；德潤房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)整棟購置通用國際中心，現(xiàn)更名為德潤大廈對(duì)外出租；即將在08年初招商的泰康金融大廈原為北京國際1號(hào)樓，被泰康人壽保險(xiǎn)股份整購，等等。大約20%的工程只租不售，為開發(fā)商自持經(jīng)營，典型工程有：國貿(mào)中心、中服大廈、京廣中心、艾維克大廈、雙子座大廈等。三、CBD寫字樓市場(chǎng)需求分析不同的商圈有不同的定位，其市場(chǎng)需求群體也有較大差異。如中關(guān)村商圈，定位于IT業(yè)及高新技術(shù)企業(yè)，同時(shí)作為租售價(jià)格相對(duì)不高的成熟寫字樓商圈，中小企業(yè)也是中關(guān)村的主要客戶群體；金融街是銀行、證券、保險(xiǎn)等金融機(jī)構(gòu)最為集中的寫字樓區(qū)域，目前金融街的入駐企業(yè)包括眾多國家機(jī)關(guān)、國有大型企業(yè)，整棟購置的較多。而CBD商圈作為北京最成熟、市場(chǎng)最活潑的寫字樓商圈，憑借其成熟的商務(wù)氣氛，是世界500強(qiáng)企業(yè)、跨國公司、國內(nèi)外知名企業(yè)辦公場(chǎng)所的首選。CBD寫字樓市場(chǎng)需求詳細(xì)情況如下：1、區(qū)域內(nèi)寫字樓總體需求呈現(xiàn)平穩(wěn)增長，但近幾年供給量的持續(xù)增加造成平均空置率較高隨著CBD地區(qū)的配套設(shè)施不斷完善，寫字樓檔次的不斷提高，商務(wù)氣氛的日益增強(qiáng)，并借助奧運(yùn)會(huì)舉辦在即所帶來的商機(jī)，CBD寫字樓經(jīng)濟(jì)開展前景更加廣闊，近兩年該區(qū)域的寫字樓總體需求呈現(xiàn)平穩(wěn)增長。眾多外企和知名企業(yè)加快了進(jìn)駐該區(qū)域的步伐，世界500強(qiáng)企業(yè)和跨國公司入駐CBD的數(shù)量越來越多，甚至許多中小企業(yè)為了追求CBD的商務(wù)環(huán)境也不惜本錢選擇在CBD建立辦公場(chǎng)所，另外，還有許多投資者也看好CBD的開展前景，出現(xiàn)了眾多寫字樓的整購現(xiàn)象。受奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)的影響，CBD區(qū)域的寫字樓供給階段性特征比擬明顯，眾多寫字樓供給搶在奧運(yùn)會(huì)舉辦之前入市，使得近幾年的新增寫字樓供給量較大，而CBD的寫字樓需求卻保持相對(duì)平穩(wěn)的增長態(tài)勢(shì)，因此在消化前期供給量需要一段時(shí)間的情況下，致使目前該區(qū)域的寫字樓空置率較高，估計(jì)超過了20%。另外，CBD區(qū)域內(nèi)很多寫字樓以大單銷售為主，不少樓盤私下洽談?wù)麠澷徶?，所以因供給量增加導(dǎo)致寫字樓空置率急劇上升的情形不會(huì)特別明顯。目前的情況在短期內(nèi)會(huì)加劇工程間的競爭，但CBD獨(dú)特的位置與其良好的商務(wù)辦公氣氛使其將長期保持較好的開展前景。因此該區(qū)域?qū)懽謽堑亩唐诳罩寐瘦^高屬正?，F(xiàn)象，不會(huì)影響大局。2、國內(nèi)外知名企業(yè)看好CBD寫字樓市場(chǎng)，投資需求較大，出現(xiàn)眾多大單交易隨著北京經(jīng)濟(jì)的快速開展及商務(wù)氣氛的日漸濃厚，眾多企業(yè)看好北京的寫字樓市場(chǎng)，大單成交成為寫字樓交易的重要方式，作為北京寫字樓最集中的CBD區(qū)域，自然也成為眾多企業(yè)關(guān)注的重點(diǎn)。近年來，CBD的大單投資需求十分旺盛，其交易面積超過了50萬平方米，如4德置地整購了中環(huán)世貿(mào)中心人、B座，面積約為11萬平方米；日本Replus株式會(huì)社整購了華貿(mào)中心1、2號(hào)樓，面積約為12萬平方米；中保集團(tuán)整購了銀泰中心，面積約為6萬平方米；三星、泰康保險(xiǎn)及安聯(lián)投資分別整購了北京國際中心1、2、3號(hào)樓，面積到達(dá)18萬平方米；通用國際中心8棟被德潤房地產(chǎn)公司整棟收購，已更名為德潤大廈，等等。3、金融保險(xiǎn)業(yè)及中介、咨詢等現(xiàn)代效勞業(yè)是CBD寫字樓最重要的需求客戶群體根據(jù)CBD的定位，金融業(yè)、中介效勞業(yè)是CBD區(qū)域的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。區(qū)別于北京西城區(qū)金融街的定位，朝陽CBD將重點(diǎn)開展“國際性〃金融效勞業(yè)。目前北京CBD及周邊聚集了104家經(jīng)營性金融公司、109家外資金融機(jī)構(gòu)代表處，其中金融企業(yè)總部達(dá)34家，經(jīng)-營性金融公司和外資金融機(jī)構(gòu)代表處占全北京的70%以上，已經(jīng)成為北京重要的國際金融功能區(qū)和高端產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，是進(jìn)入北京的國際金融機(jī)構(gòu)總部首選區(qū)域。僅在2007年上半年，安邦財(cái)險(xiǎn)、中意財(cái)險(xiǎn)、民生人壽保險(xiǎn)、韓國現(xiàn)代保險(xiǎn)、人保財(cái)險(xiǎn)都在該商圈成立金融總部，中英人壽保險(xiǎn)也在CBD內(nèi)設(shè)立結(jié)算中心。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截止到2007年一季度，入駐CBD區(qū)域的各類法人單位共計(jì)4470家，其中中介效勞業(yè)企業(yè)約占入駐CBD全部法人單位的60%,是CBD的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。從中可以看出，CBD寫字樓的客戶群體除了銀行、保險(xiǎn)、證券等金融效勞業(yè)以外，還主要有會(huì)計(jì)、咨詢、培訓(xùn)、法律等中介效勞業(yè)和與影視文化、廣告?zhèn)髅?、現(xiàn)代運(yùn)輸?shù)认嚓P(guān)的配套效勞業(yè)的需求客戶群體。4、世界500強(qiáng)企業(yè)和跨國公司是CBD寫字樓最重要的客戶群體據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前CBD共有約170家世界500強(qiáng)企業(yè)，占在京世界500強(qiáng)企業(yè)的近2/3。其中僅中國國際貿(mào)易中心就集中有殼牌石油、止忖、埃克森美孚、通用電氣、惠普等近70家世界500強(qiáng)企業(yè)；嘉里中心也聚集了日產(chǎn)汽車、雷諾汽車、西班牙電訊等近20家世界500強(qiáng)企業(yè)。截止到2007年一季度，在入駐CBD區(qū)域的4470家法人單位中，外資及港澳臺(tái)企業(yè)為783家，所占比例約為20%。如入駐于華彬國際大廈的有BMJ唱片公司、日本資生堂、法國人壽保險(xiǎn)公司駐京代表處、美國蓋洛普等，漢威大廈的租賃客戶包括美國道瓊斯公司、美國加德士石油公司、日本JVC公司、法國雪鐵龍汽車等外資企業(yè)。由于CBD周邊分布有眾多涉外機(jī)構(gòu)和設(shè)施，涉外資源豐富，其濃厚的商務(wù)氣氛及完善的根底設(shè)施吸引了大批跨國公司，外資企業(yè)一直是區(qū)域辦公物業(yè)的主要消化群體。5、日漸成熟的商務(wù)氣氛，吸引了越來越多的開展型中小企業(yè)入駐CBD近兩年，越來越多的開展型中小企業(yè)選擇在CBD設(shè)立辦公場(chǎng)所。這些新入駐的開展型企業(yè)，大局部集中在價(jià)位相對(duì)廉價(jià)的CBD內(nèi)的邊緣位置，但也有一局部進(jìn)入了頂級(jí)寫字樓。因?yàn)殚_展型企業(yè)將辦公地點(diǎn)設(shè)在CBD在一定程度上可以提高企業(yè)身價(jià)，對(duì)企業(yè)的開展極有好處。不少企業(yè)在創(chuàng)業(yè)時(shí)期進(jìn)入CBD，開展起來后就搬到相對(duì)廉價(jià)的地方，然后又有新的中小企業(yè)進(jìn)入。因此目前中小企業(yè)也逐漸成為CBD寫字樓的一個(gè)重要客戶群。四、CBD寫字樓市場(chǎng)價(jià)格水平分析隨著近年來北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷成熟開展，CBD、金融街、中關(guān)村這三大寫字樓典型商圈的價(jià)格備受矚目。金融街寫字樓的供給相對(duì)緩慢，其價(jià)格有一定上漲幅度；而中關(guān)村在經(jīng)歷了前幾年的集中供給以后，近年來市場(chǎng)相對(duì)平穩(wěn)，寫字樓價(jià)格在平穩(wěn)中有小幅上漲，但上漲速度比擬緩慢；CBD作為其中最活潑的商圈，其售價(jià)逐年大幅上漲。目前CBD寫字樓市場(chǎng)價(jià)格詳細(xì)情況如下：1、近年來CBD寫字樓的售價(jià)逐年大幅上漲隨著近幾年CBD地區(qū)寫字樓供給量的持續(xù)增加，該區(qū)域可開發(fā)用地逐漸減少，而且近年來入市的工程檔次有所提高，加之越來越多的工程采取出租經(jīng)營的方式，可售工程日益稀少，因此近年來該區(qū)域的甲級(jí)、頂級(jí)寫字樓的銷售價(jià)格持續(xù)大幅上漲。目前CBD寫字樓的平均售價(jià)約為17000-23000元/平方米，頂級(jí)工程報(bào)價(jià)到達(dá)23000-33000元/平方米，預(yù)售工程的平均報(bào)價(jià)也從2003年的14000元/平方米上漲到如今的28000元/平方米〔詳見圖5〕。2003、2004年預(yù)售的工程多集中在西大望路、朝外大街等8口非核心區(qū)域，近兩年新開發(fā)的工程大多位于核心區(qū)，分布在國貿(mào)橋、光華路附近，地理位置的逐漸優(yōu)越也是造成售價(jià)上漲的一個(gè)原因。另外，07年1-9月份預(yù)售的工程只有華駿國際中心、遠(yuǎn)洋光華中心、光華路SOHO大廈三個(gè)甲級(jí)寫字樓，因此顯示出的平均報(bào)價(jià)也較高。

圖52003-2007年CBD寫字樓預(yù)售價(jià)格走勢(shì)圖2、供給量的增加導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)甲級(jí)寫字樓租金小幅下滑隨著奧運(yùn)會(huì)的臨近，CBD的寫字樓工程從04年開始集中釋放，寫字樓的大量新增供給導(dǎo)致供求關(guān)系變化，空置率上升，各個(gè)工程間的租金競爭壓力越來越大。盡管新工程的地理位置以及建筑品質(zhì)均優(yōu)于現(xiàn)存的工程，但開發(fā)商或業(yè)主為了使寫字樓能夠保證有較高的入住率，往往會(huì)采取一些優(yōu)惠政策，如較長的免租期、裝修期和提供折扣車位等。所以2007年該區(qū)域的寫字樓租金水平略有下降，07年第三季度的平均租金報(bào)價(jià)為236人民幣/平方米不例外月〔含物業(yè)管理費(fèi)〕，比上季度下降約2.9%，與06年的租金水平相當(dāng)〔詳見圖6〕。圖6CBD寫字樓近期租金走勢(shì)圖五、CBD寫字樓市場(chǎng)展望1、CBD寫字樓今后幾年的供給速度將放緩，供給將向其周邊地區(qū)擴(kuò)散根據(jù)CBD〔中央商務(wù)區(qū)〕的前期規(guī)劃，CBD建筑規(guī)模將控制在1000萬平方米之內(nèi)，其中寫字樓約50%左右，據(jù)此推斷，該區(qū)域的寫字樓總建筑面積將控制在500萬平方米左右。截至2007年9月，CBD寫字樓供給面積約為328萬平方米，市場(chǎng)供給比擬充足，區(qū)域內(nèi)可開發(fā)建設(shè)的寫字樓用地逐漸減少。據(jù)了解，在07年底到08年初即將入市的工程有國貿(mào)三期、環(huán)球金融中心、中海廣場(chǎng)，體量均在10萬平方米以上。區(qū)域內(nèi)近幾年較多工程入市，需要一定消化時(shí)間，面對(duì)市場(chǎng)競爭的壓力，很多開發(fā)商都會(huì)選擇錯(cuò)開競爭，在2021年或者2021年供給。因此在奧運(yùn)后的CBD寫字樓市場(chǎng)中，將有較長一段時(shí)間新增工程的數(shù)量非常少，市場(chǎng)主要消化和吸納近兩年來的建成工程。除此之外，CBD商圈成熟的配套設(shè)施和鼎盛的人氣仍會(huì)借勢(shì)于其周邊區(qū)域，如今CBD的輻射范圍日漸擴(kuò)大，朝陽路、百子灣、十里河等周邊區(qū)域都被列入^^8口〃地區(qū)。隨著交通的開展建設(shè)和配套設(shè)施的不斷完善，借CBD東風(fēng)的寫字樓區(qū)域會(huì)越來越多，未來這些區(qū)域會(huì)有一定的新增寫字樓工程。2、需求將保持旺盛態(tài)勢(shì)，中小套型寫字樓需求量將增加，大單成交仍將存在隨著奧運(yùn)會(huì)的臨近，一些外資企業(yè)入住寫字樓的步伐將加快，而CBD因?yàn)槠涑墒斓纳虅?wù)氣氛而成為