2022年行業(yè)分析保障性住房爭(zhēng)奪也激烈 開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)搶政府“繡球”

保障性住房爭(zhēng)奪也激烈開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)搶政府“繡球”今年３月，新的《經(jīng)濟(jì)適用住房開(kāi)發(fā)貸款管理方法》（以下簡(jiǎn)稱《方法》）將正

式實(shí)施。在節(jié)后金融政策一片趨緊的大勢(shì)之下，《方法》中放寬經(jīng)濟(jì)適用住房開(kāi)發(fā)貸

款的優(yōu)待政策引起了業(yè)界廣泛關(guān)注。而金融政策在商品房貸款政策上的“緊”和保障

性住房上的“松”，這“一緊一松”間也向開(kāi)發(fā)商傳達(dá)了一個(gè)信號(hào)——只有為老百姓

蓋房子才有“一路暢通”利好，地產(chǎn)不能再是只給“富人蓋房子”。而更有開(kāi)發(fā)商直

言不諱地表示，“政府已經(jīng)劃出道來(lái)了，開(kāi)發(fā)商要想長(zhǎng)期穩(wěn)定地生存，就必需開(kāi)發(fā)保

障性住房。這個(gè)政府拋出的‘繡球’就看開(kāi)發(fā)商接不接、怎么接了”。

保障性住房爭(zhēng)奪也激烈

品牌開(kāi)發(fā)商早已迎合政府

事實(shí)上，盡管不愿多做宣揚(yáng)，但已經(jīng)有不少開(kāi)發(fā)商接住了政府的“繡球”。從去

年北京市出讓的幾塊限價(jià)房用地看來(lái)，其競(jìng)爭(zhēng)激烈程度一點(diǎn)也不遜色于商品房地塊的

爭(zhēng)奪。去年７月１１日，清河小營(yíng)限價(jià)房地塊吸引了９家開(kāi)發(fā)商競(jìng)標(biāo)，而豐臺(tái)宋家莊

地塊則引來(lái)了１４家開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)奪。清河小營(yíng)地塊的招標(biāo)底價(jià)為３．９８億元，參加競(jìng)

標(biāo)的９家開(kāi)發(fā)商中，出價(jià)最高的是華潤(rùn)置地（北京）股份有限公司４．９億元。而豐

臺(tái)區(qū)宋家莊限價(jià)房地塊的爭(zhēng)奪則更顯白熱化，華潤(rùn)置地再次制造了報(bào)價(jià)最高紀(jì)錄６億

元，比底價(jià)高出２．４８億元。

隨后在８月份的朝陽(yáng)區(qū)常營(yíng)限價(jià)房地塊的爭(zhēng)奪中，更是引來(lái)了富力、首開(kāi)等２０

家知名開(kāi)發(fā)商。其中的Ａ組團(tuán)地塊，由北京萬(wàn)通先鋒置業(yè)股份有限公司和中國(guó)建筑一

局（集團(tuán)）有限公司投標(biāo)聯(lián)合體報(bào)出了１４．５億元的高價(jià)，超出底價(jià)７．９１億元

近一倍。

包括一些上市地產(chǎn)公司、品牌地產(chǎn)公司以及大型地產(chǎn)國(guó)企在這些保障性供應(yīng)的競(jìng)

標(biāo)中紛紛喊出高價(jià)，足以說(shuō)明大多數(shù)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)對(duì)將來(lái)保障性住房供地將成主流深信

不疑，并對(duì)開(kāi)發(fā)保障性住房投以了深厚的愛(ài)好。而此次新《方法》中賜予經(jīng)濟(jì)適用房

的一系列優(yōu)待政策，勢(shì)必會(huì)受到更多開(kāi)發(fā)商的青睞。

國(guó)企一統(tǒng)天下將轉(zhuǎn)變

中小開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)向經(jīng)適房

新《方法》中關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)貸款門檻的降低、還貸周期的延長(zhǎng)等優(yōu)待政策，

對(duì)于資金緊急的中小開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)無(wú)疑將是極大利好。

明天地產(chǎn)副總經(jīng)理陳云峰在接受采訪時(shí)表示，目前，許多商品房開(kāi)發(fā)商正在患病

開(kāi)發(fā)貸款“嚴(yán)格審核、掌握風(fēng)險(xiǎn)、緊縮資金”的煎熬?！跋鄬?duì)商品房開(kāi)發(fā)貸款的‘收’，

這個(gè)文件所規(guī)定的經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款條件太寬了。實(shí)收資本１０００萬(wàn)元也

就是注冊(cè)資金１０００萬(wàn)元，現(xiàn)在的開(kāi)發(fā)企業(yè)，沒(méi)有１０００萬(wàn)元注冊(cè)資金的已經(jīng)很

少了，也就是說(shuō)，只要有實(shí)力拿到地，參加經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的開(kāi)發(fā)商就沒(méi)有資金壓

力了，不僅沒(méi)有資金壓力，還會(huì)享受到貸款利率等方面的優(yōu)待條件，這會(huì)讓許多開(kāi)發(fā)

商都樂(lè)觀參加經(jīng)濟(jì)適用住房開(kāi)發(fā)，過(guò)去國(guó)企在此領(lǐng)域‘一統(tǒng)天下’的局面將在今年得到

轉(zhuǎn)變?！?/p>

“將經(jīng)濟(jì)適用住房開(kāi)發(fā)貸款的申請(qǐng)條件由一般商業(yè)性房地產(chǎn)項(xiàng)目不得低于３５％

的規(guī)定降低到經(jīng)濟(jì)適用住房貸款項(xiàng)目的資本金不得低于項(xiàng)目總投資的３０％，表面上

看，雖然才降低了５％，但是意義重大?！?/p>

北京建欣苑等多個(gè)經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商——北京金隅嘉業(yè)房地產(chǎn)公司副總

經(jīng)理王新光在接受媒體采訪時(shí)認(rèn)為，“這個(gè)文件的出臺(tái)，意味著開(kāi)發(fā)商在做項(xiàng)目時(shí)最

擔(dān)憂的３個(gè)問(wèn)題，即房子賣不出去、資金鏈斷裂、拿地條件苛刻都得到了解決。經(jīng)濟(jì)

適用住房是免土地出讓金的，拿地成本本身就小，現(xiàn)在資金壓力問(wèn)題也隨著這個(gè)文件

的出臺(tái)迎刃而解，所以，許多企業(yè)，特殊是現(xiàn)在北京許多面臨因拿不到高價(jià)土地而面

臨解散的房地產(chǎn)公司會(huì)青睞經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目”。

住房貸款或?qū)^(qū)分對(duì)待

經(jīng)適房有望享受優(yōu)待按揭

其實(shí)，從國(guó)家宏觀調(diào)控縮緊貨幣政策以來(lái)，特殊是二套住房政策出臺(tái)后，有不少

業(yè)內(nèi)人士指出，國(guó)家宏觀調(diào)控在打擊炒房者的同時(shí)，也在肯定程度上限制了一般購(gòu)房

者的需求。而這次《方法》的出臺(tái)有望轉(zhuǎn)變這一狀況。

中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰推斷，央行對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房開(kāi)發(fā)貸款政策的傾斜有

可能會(huì)給“保障”住房的購(gòu)房群體帶來(lái)一個(gè)好處，那就是住房個(gè)人按揭也將隨之向保

障住房?jī)A斜。他指出，目前，個(gè)人住房按揭審核已經(jīng)很嚴(yán)格，其次套房的住房按揭更

是難上加難。依據(jù)過(guò)去開(kāi)發(fā)商和銀行之間的“潛規(guī)章”，即開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人按揭貸款

一般實(shí)行封閉運(yùn)行，商業(yè)銀行給哪個(gè)樓盤供應(yīng)商業(yè)貸款，該樓盤的住房按揭一般就會(huì)

給這家銀行。這樣的話，住房個(gè)人按揭也將隨著開(kāi)發(fā)貸款向經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目的傾斜

而向經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)房人傾斜，而這將有力地支持保障住房購(gòu)房群體購(gòu)房。

相關(guān)鏈接：經(jīng)濟(jì)適用房征求看法稿網(wǎng)上公示

２月１８日，北京市建委頒發(fā)了《關(guān)于已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易有關(guān)問(wèn)題的通

知》等四項(xiàng)政策，開(kāi)頭在網(wǎng)上公示征求看法；其中廣受關(guān)注的二手經(jīng)濟(jì)適用房再上市

政策在通知中得到了明確?！版溂业禺a(chǎn)”副總經(jīng)理金育松認(rèn)為，該征求看法稿是對(duì)去

年９月末北京市出臺(tái)的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理方法（試行）的通知》的補(bǔ)充，具有三大

亮點(diǎn)。一是明確“老房老方法，新居新方法”；二是新老政策使得滿５年的經(jīng)濟(jì)適用

房再上市轉(zhuǎn)讓交易收益相差６０％；三是縮減了５年內(nèi)二手經(jīng)濟(jì)適用房“陰陽(yáng)”合同

操作空間。北京中原三級(jí)市場(chǎng)部副總經(jīng)理宮萍則指出，征求看法稿在兩限房政策和經(jīng)

濟(jì)適用房回購(gòu)方面都很好地體現(xiàn)出了保障性住房和滿意自住需求的特點(diǎn)，但仍有部分

群體被排解在保障對(duì)象之外，而這部分需求者仍需要通過(guò)自由交易的市場(chǎng)來(lái)實(shí)現(xiàn)購(gòu)房

愿望。

對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房新政策正式出臺(tái)后可能帶來(lái)的市場(chǎng)影響，金育松認(rèn)為，由于征求

看法稿實(shí)施時(shí)間未定，但思路已經(jīng)明晰。因此，政策實(shí)施前５年內(nèi)將加快成交，實(shí)施

后超過(guò)５年的將“價(jià)量”同漲。宮萍則表