第四章市場比較法

第四章市場比較法市場比較法的概念市場比較法的基本原理…特點與適用范圍…具體操作步驟…應(yīng)用實例…本章習題…Chapter4TheSalesComparisonApproach

市場比較法，是將估價對象與同一供需圈內(nèi)在估價時點的近期有過交易的類似不動產(chǎn)進行比較，對這些成交價格做適當修正，以此估算估價對象的客觀合理價格的方法。市場比較法又稱市價比較法、買賣實例比較法、現(xiàn)行市價法（MarketDataApproach，SalesComparisonApproach，ComparableSalesApproach）或簡稱比較法。第一節(jié)市場比較法的基本原理（basicprinciple）

一、概念(concept)第一節(jié)市場比較法的基本原理（basicprinciple）市場比較法的特征（character）：市場比較法具有現(xiàn)實性，有較強的說服力市場比較法以替代關(guān)系為途徑，所求得的價格稱為“比準價格”市場比較法以價格求價格，在不正常的市場條件下難以與收益價格相協(xié)調(diào)市場比較法需要估價人員具有較高素質(zhì)市場比較法以替代原則為基礎(chǔ)，正確選擇比較案例和合理修正交易價格是保證評估結(jié)果準確性的關(guān)鍵。二、基本原理（basicprinciple）

替代原理（substitutionprinciple）：市場交易過程中存在一個替代的客觀現(xiàn)象，即當兩個商品的效用基本相同時，購買者總是選擇價格最低的；而當兩個商品的價格相等時，購買者總是選擇效用最大的。這種選擇的結(jié)果必然導致同效用的商品的價格趨于相同。類似商品的價格會互相牽制，彼此接近。這就是替代原理。不動產(chǎn)作為商品，也遵循這一原理，同一地區(qū)、同一類型的不動產(chǎn)價格也相似，所以可以通過相互比較、修正來求取待估不動產(chǎn)的價格。第一節(jié)市場比較法的基本原理（basicprinciple）第一節(jié)市場比較法的基本原理（basicprinciple）市場比較法原理示意框架圖修正交易案例Ⅰ交易案例Ⅱ交易案例Ⅲ比較比較比較待評估對象待評估對象的價格第一節(jié)市場比較法的基本原理（basicprinciple）直接比較法：比較案例不動產(chǎn)價格B情況修正期日修正區(qū)域因素修正個別因素修正『……』待估對象不動產(chǎn)價格D

以上可用公式表示為：PD=PB×A×B×D×E

式中：PD為待估不動產(chǎn)價格;PB為比較案例的價格第一節(jié)市場比較法的基本原理（basicprinciple）間接比較法：『……』待估對象不動產(chǎn)價格D

以上可用公式表示為：

PD=PB×A×B×C×D×E

式中：PD;PB;A;B;D;E含義同前；比較案例不動產(chǎn)價格B情況修正期日修正區(qū)域因素修正個別因素修正標準化修正以區(qū)域因素間接比較修正為例，其公式為：交易情況修正交易日期修正標準化修正區(qū)域因素修正個別因素修正第二節(jié)特點、適用對象、條件

（characteristic、applicableobjectsandconditions）

一、特點

具有現(xiàn)實性、直觀性、普遍性，價格為比準價格、存在偏差的可能性、估價人員的素質(zhì)要求。二、適用對象

在不動產(chǎn)市場發(fā)達地區(qū)，具有交易性的不動產(chǎn)（tradablerealestate），如酒店、住宅、公寓、寫字樓、商場、賓館、工廠等，而學校、名勝古跡、教堂、寺廟、紀念館等類型的不動產(chǎn)不宜用此方法。三、適用條件不動產(chǎn)市場發(fā)育：交易案例至少10宗，比較案例至少3宗交易案例資料易于收集取得，市場透明度高交易案例資料可靠性高，較少虛價、瞞價、隱價、黑市價比較案例與估價對象有相關(guān)性和替代性（類型和區(qū)位的相似性、市場的同一性）第二節(jié)特點、適用對象、條件

（characteristic、applicableobjectsandconditions）第三節(jié)市場比較法的操作步驟

（operationprocesses）搜集交易實例資料(gatherdealingdata)…選取可比實例(contrast-ableinstances)…建立價格比較基礎(chǔ)(foundations)…交易情況修正(conditionsofsaleadjustment)…交易日期修正（saledateadjustment）…區(qū)域與個別因素修正（zonefactorsandindividualfactorsadjustment）…其他修正（容積率、使用年期、開發(fā)水平等）…確定比準價格…一、收集交易實例資料（gatherdealingdata）

內(nèi)容：交易雙方的基本情況及交易目的(一般包括買賣、租賃、入股和抵押等)交易不動產(chǎn)的個別因素、區(qū)域狀況(如坐落、用途、面積、形狀、地段交通條件等土地狀況及建筑物狀況、周圍環(huán)境、景觀等)成交價格與成交日期付款方式交易市場狀況(如交易稅費的負擔方式，有無隱價瞞價、急賣急買、人為哄抬、親友間的交易等特殊交易情況)第三節(jié)市場比較法的操作步驟

（operationprocesses）交易案例資料收集的原則和方法：注意搜集內(nèi)容的統(tǒng)一性和規(guī)范化：制作成表格交易實例及其內(nèi)容的真實性、可靠性：對于搜集到的每個交易實例、每項內(nèi)容，都應(yīng)進行查證核實，以做到準確無誤；建立房地產(chǎn)交易實例庫：將搜集到的交易實例分門別類存人計算機中，這樣有利于保存和在需要時查找、調(diào)用。作為房地產(chǎn)估價機構(gòu)和估價人員，應(yīng)當建立房地產(chǎn)交易實例庫，這是從事房地產(chǎn)估價的一項基礎(chǔ)性工作。一、收集交易實例資料（gatherdealingdata）

表4-1交易實例調(diào)查表

二、選取可比實例(contrast-ableinstances)要求：可比實例應(yīng)與估價對象處在同一地區(qū)或是處于同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)。例如：拿北京市來說，如果估價對象是坐落在王府井地區(qū)的一個商場，則選取的可比實例最好也在王府井地區(qū);但如果在該地區(qū)內(nèi)可供選擇的交易實例不多，則應(yīng)選擇像東單、西單這類鄰近地區(qū)或同等級別的商業(yè)區(qū)中的交易實例。如果估價對象是在北京市內(nèi)某個住宅小區(qū)的普通商品住宅，則選取的可比實例最好是在同一住宅小區(qū)內(nèi)的交易實例;如果在同一住宅小區(qū)內(nèi)沒有合適的交易實例可供選取，則應(yīng)選取位于北京市內(nèi)類似地區(qū)、規(guī)模、檔次的住宅小區(qū)內(nèi)的交易實例。

第三節(jié)市場比較法的操作步驟

（operationprocesses）二、選取可比實例(contrast-ableinstances)要求：與待估土地用途應(yīng)相同或相似。這里的用途主要指大類用途，如果能做到小類用途也相同則更好。大類用途一般分為：①居住;②商業(yè);③辦公;④旅館;⑤工業(yè);⑥農(nóng)業(yè);⑦倉庫等可比實例的建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)與估價對象的建筑結(jié)構(gòu)相同。這里的建筑結(jié)構(gòu)主要是指大類建筑結(jié)構(gòu)，如果能做到小類建筑結(jié)構(gòu)也相同則更好。大類建筑結(jié)構(gòu)一般分為：①鋼結(jié)構(gòu);②鋼筋混凝土結(jié)構(gòu);③磚混結(jié)構(gòu);④磚木結(jié)構(gòu);⑤簡易結(jié)構(gòu)。第三節(jié)市場比較法的操作步驟

（operationprocesses）二、選取可比實例(contrast-ableinstances)要求：可比實例的交易類型應(yīng)與估價目的吻合。交易類型主要指買賣、租賃、抵押、入股等形式。如果為土地使用權(quán)協(xié)議出讓、一般買賣、租賃、征用等目的估價，則應(yīng)選取相對應(yīng)的交易類型的交易實例為比較案例。另外，為抵押、抵債目的的估價，應(yīng)選取一般買賣的交易實例為比較案例。但必要時可適當放寬可比實例的權(quán)利性質(zhì)應(yīng)與估價對象的權(quán)利性質(zhì)相同。當兩者不相同時，一般不能作為可比實例。如：國家所有的土地與農(nóng)民集體所有的土地的權(quán)利性質(zhì)不同;出讓與劃撥的權(quán)利性質(zhì)不同;商品住宅與經(jīng)濟適用住房的權(quán)利性質(zhì)不同。當兩者不相同時，一般不能作為可比實例。第三節(jié)市場比較法的操作步驟

（operationprocesses）二、選取可比實例(contrast-ableinstances)要求：可比實例的規(guī)模應(yīng)與估價對象的規(guī)模相當。例如估價對象為一宗土地，則選取的可比實例的土地面積應(yīng)與該宗土地的面積差不多大小，既不能過大也不能過小。選取的可比實例規(guī)模一般應(yīng)在估價對象規(guī)模的0.5—2范圍內(nèi)，即：

0.5≤可比實例規(guī)模/估價實例規(guī)模≤2可比實例的成交日期應(yīng)與估價時點接近。

一般認為，交易實例的成交日期與估價時點相隔一年以上的不宜采用，因為難以對其進行交易日期調(diào)整。有時即使進行交易日期調(diào)整，可能會出現(xiàn)較大的偏差。第三節(jié)市場比較法的操作步驟

（operationprocesses）二、選取可比實例(contrast-ableinstances)要求：可比實例的成交價格應(yīng)是正常成交價格或能夠修正為正常成交價格。選取可比實例時，一般是指估價對象為土地的，應(yīng)選取類似土地的交易實例;估價對象為建筑物的，應(yīng)選取類似建筑物的交易實例;估價對象為房地的，應(yīng)選取類似房地的交易實例。選取可比實例還有所謂“分配法”，其內(nèi)容如下：如果估價對象為單獨的土地或單獨的建筑物，但缺少相應(yīng)的交易實例，而有土地與建筑物合成體的交易實例時，則可將此土地與建筑物合成體及其成交價格予以分解，提取出與估價對象同類型部分的房地產(chǎn)及其價格，再以此為可比實例。一般要求選取3個以上（含3個）10個以下（含10個）的比較案例即可（由期望精度決定）第三節(jié)市場比較法的操作步驟

（operationprocesses）三、建立價格比較基礎(chǔ)(foundations)(五統(tǒng)一)第三節(jié)市場比較法的操作步驟

（operationprocesses）內(nèi)容：統(tǒng)一付款方式估價中為便于比較，價格以一次付清所需支付的金額為基準，所以，就需要將分期付款的比較實例的成交價格折算為在其成交日期時一次付清。具體方法是貨幣的時間價值中的折現(xiàn)計算。【例】：某宗房地產(chǎn)交易總價為30萬元，其中首其付款20％，余款于半年后支付。假設(shè)月利率為5‰，則在其成文日期時一次付清的價格為：

上例如果已知的不是月利率，而是：（1）年利率r，則計算中的（1+5‰）6就變?yōu)椋?+r）0.5

（2）半年利率r，則計算中的（1+5‰）6就變?yōu)椋?+r）；（3）季度利率r，則計算中的（1+5‰）6就變?yōu)椋?+r）2。三、建立價格比較基礎(chǔ)(foundations)(五統(tǒng)一)第三節(jié)市場比較法的操作步驟

（operationprocesses）內(nèi)容：統(tǒng)一幣種和貨幣單位統(tǒng)一采用單價：通常為單位面積上的價格，土地除了單價，還可為樓面地價

需要說明：有些比較案例適宜先進行某些修正后再轉(zhuǎn)化為單價進行其他修正，因為這樣處理時，價格修正更容易、更準確。例如，估價對象為一套商品住宅，陽臺為封閉的；選取的比較案例的陽臺沒有封閉，總價為20萬元．經(jīng)調(diào)查了解后得知，當?shù)胤忸愃脐柵_需要的正常費用為0.5萬元。則適宜先將比較實例沒有封陽臺的總價20萬元，調(diào)整為封陽臺的總價20.5萬元，然后再將此總價20.5萬元轉(zhuǎn)化為單價進行其他方面的修正。

在統(tǒng)一幣種方面，不同幣種的價格之間的換算，應(yīng)采用該價格所對應(yīng)的日期時的市場匯價。在通常情況下，是采用成交日期時的市場匯價。但如果先按原幣種的價格進行交易日期修正，則對進行了交易日期修正后的價格，應(yīng)采用估價期日時的市場匯價進行換算。三、建立價格比較基礎(chǔ)(foundations)(五統(tǒng)一)第三節(jié)市場比較法的操作步驟

（operationprocesses）內(nèi)容：統(tǒng)一面積內(nèi)涵（建筑面積、使用面積）在現(xiàn)實房地產(chǎn)交易中，有按建筑面積計價，有按套內(nèi)建筑面積計價，也有按使用面積計價的。它們之間的換算如下三、建立價格比較基礎(chǔ)(foundations)(五統(tǒng)一)第三節(jié)市場比較法的操作步驟

（operationprocesses）內(nèi)容：統(tǒng)一面積單位（km2、hm2、dam2（百平方米）、m2、dm2）

統(tǒng)一面積單位:中國大陸通常采用平方米(土地的面積單位有時還采用公頃、畝)；美國、英國和中國香港地區(qū)習慣采用平方英尺，日本、韓國和中國臺灣地區(qū)一般采用坪。它們之間的換算如下：

平方米下的價格＝畝下的價格÷666.67

平方米下的價格＝公頃下的價格÷10000

平方米下的價格＝平方英尺下的價格×10.764

平方米下的價格＝坪下的價格×0.303

舉例【例】搜集有甲乙兩宗交易實例，甲實例的成交總價為RMB83萬元，分兩期支付，首期支付RMB30萬元，余款RMB53萬元于半年后付清，建筑面積250m2，乙實例的成交總價為美元15萬元，一次付清，使用面積3000ft2，（1m2=10.764ft2），若選取此兩宗交易實例為可比實例，在進行有關(guān)修正之前應(yīng)先做什么？（設(shè)RMB的月利率為1%；乙的建筑面積與使用面積為1：0.7m2）（1）統(tǒng)一付款方式：甲=80萬元；乙（美元）=15萬元（2）統(tǒng)一幣種和貨幣單位：甲單價=80萬元；乙總價=15×8.6=129萬元（3）統(tǒng)一面積內(nèi)涵：甲的建筑面積=250m2；乙的建筑面積=4285.714ft2（4）統(tǒng)一面積單位：甲的建筑面積=250m2；乙的建筑面積=398.153m2（5）統(tǒng)一采用單位：以RMB計算，以建筑面積為計價單位，則：甲單價=8000000/250=3200元/m2

乙單價=1290000/398.153=3240元/m2四、交易情況修正(conditionsofsaleadjustment)

原因：利害關(guān)系間交易、環(huán)境急于拋售、急于購買特殊興趣、動機：風水好、文化品味、祖輩家產(chǎn)一方不了解行情導致價格偏差債權(quán)債務(wù)關(guān)系的影響合并、分割不動產(chǎn)交易特殊的交易方式稅費負擔轉(zhuǎn)嫁第三節(jié)市場比較法的操作步驟

（operationprocesses）

是指排除掉交易行為中的一些特殊因素所造成的交易價格偏差，將非正常成交價格調(diào)整為正常成交價格。偏低偏低或偏高偏高偏低或偏高偏低偏高交易稅費非正常負擔的交易

房地產(chǎn)交易中往往需要繳納一些稅費，如營業(yè)稅、土地增值稅、契稅、印花稅、交易手續(xù)費、補交土地使用權(quán)出讓金等。按照政府(稅法及中央和地方政府)的有關(guān)規(guī)定：有的稅費應(yīng)由賣方繳納，如營業(yè)稅、土地增值稅；有的稅費應(yīng)由買方繳納，如契稅、補交土地使用權(quán)出讓金；有的稅費則買賣雙方都應(yīng)繳納或各負擔一部分，如印花稅、交易手續(xù)費。在現(xiàn)實交易中，往往出現(xiàn)本應(yīng)由賣方繳納的稅費，買賣雙方協(xié)議由買方繳納；或者本應(yīng)由買方繳納的稅費，買賣雙方協(xié)議由賣方繳納。例如，土地增值稅本應(yīng)由賣方負擔，卻轉(zhuǎn)嫁給了買方；契稅、補交土地使用權(quán)出讓金本應(yīng)由買方負擔，卻轉(zhuǎn)嫁給了賣方；交易手續(xù)費本應(yīng)由買賣雙方各負擔一部分，卻轉(zhuǎn)嫁給了其中的某一方。第三節(jié)市場比較法的操作步驟

（operationprocesses）（1）剔除非正常的交易案例；（2）測定各種特殊因素對正常價格的影響程度，確定修正系數(shù)；（3）利用修正系數(shù)，修正具體的交易案例。計算公式為四、交易情況修正(conditionsofsaleadjustment)修正步驟修正的方法主要有百分率法和差額法采用百分率法進行交易情況修正的一般公式為：比較實例的成交價格×交易情況修正系數(shù)＝正常價格采用差額法進行交易情況修正的一般公式為：比較實例的成交價格±交易情況修正額＝正常價格交易情況修正百分率法：交易情況修正系數(shù)應(yīng)以正常價格為基準來確定。假設(shè)可比實例的成交價格比其正常市場價格高低的百分率為±S％(當可比實例的成交價格比其正常市場價格高時，為+S％；低時，為-S％)，則：【例】以正常價格為基準，說比較實例的成交價格比其正常價格高10%，如果可比實例價格=1500元／平方米，則正常價格？

交易情況修正差額法：對于交易稅費非正常負擔的修正，只要調(diào)查、了解清楚了交易稅費非正常負擔的情況，然后計算即可。

具體是將成交價格調(diào)整為依照政府有關(guān)規(guī)定，無規(guī)定的依照當?shù)亓晳T，交易雙方負擔各自應(yīng)負擔的稅費下的價格。主要是把握下列兩點：

正常成交價格-應(yīng)由賣方負擔的稅費＝賣方實際得到的價格正常成交價格+應(yīng)由買方負擔的稅費＝買方實際付出的價格

舉例解：正常成交價格＝賣方實際得到價格＋應(yīng)由賣方負擔的稅費，在題中，賣方實際得到價格為7萬元，應(yīng)由賣方負擔的稅費為240元（480元的一半），因此：正常成交價格＝70240元。乙方實際支付價格＝正常成交價格＋應(yīng)由買方負擔的稅費，應(yīng)由買方負擔的稅費＝1400+240+80+350=2070(元)，因此乙方實際支付價格＝70240＋2070＝72310（元）例甲賣給乙一套住宅，80平方米，7萬元成交，所有交易稅費均由乙負擔，其中契稅交納1400元，交易手續(xù)費共480元（按規(guī)定雙方各交納一半），辦證費80元，（按規(guī)定由乙負擔）評估費350元，（乙委托，由乙負擔），問：甲乙雙方正常成交價格？乙實際支付價格？五、交易日期修正（saledateadjustment）

修正方法：交易日期修正應(yīng)以成交日期為基準，以價格指數(shù)（定基指數(shù)和環(huán)比指數(shù)）或價格變動率（逐期變動率和平均變動率）來修正！第三節(jié)市場比較法的操作步驟

（operationprocesses）價格指數(shù)有定基價格指數(shù)和環(huán)比價格指數(shù)兩種類型如果是以某個固定時期作為基期的，稱為定基價格指數(shù)；如果是以上一時期作為基期的，稱為環(huán)比價格指數(shù)。編制原理見下表采用環(huán)比價格指數(shù)進行交易日期修正的公式為：可比實例在成交日期的價格×成交日期下一時段的價格指數(shù)×……估價時點時的價格指數(shù)＝估價時點的價格

【舉例】：

某宗房地產(chǎn)2004年6月的價格為2

000元/m2，現(xiàn)需將其調(diào)整到2004年10月，已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)的同類房地產(chǎn)2004年4月至10月的價格指數(shù)分別為99．6；94．7；96．7；105．0；109．2；112．5；118．1(均以上個月為100)，試計算該宗房地產(chǎn)2004年10月的價格。

該宗房地產(chǎn)2004年10月的價格計算如下：

2000×105．0/100×109．2/100×112．5/100×118．1/100＝3

046．8(元/m2)五、交易日期修正（saledateadjustment）

修正方法：交易日期修正應(yīng)以成交日期為基準，以價格變動率（逐期變動率和平均變動率）來修正！逐期變動率公式：可比實例在成交日期的價格×（1±變動率）期數(shù)＝估價時點的價格平均變動率公式：可比實例在成交日期的價格×（1±變動率×期數(shù)）＝估價時點的價格第三節(jié)市場比較法的操作步驟

（operationprocesses）【舉例】

：某個可比實例房地產(chǎn)2002年2月1日的價格為1000美元／平方米，該類房地產(chǎn)以人民幣為基準的價格變動，平均每月比上月上漲0.2％。假設(shè)人民幣與美元的市場匯價2002年2月1日為1美元：8.26元人民幣，2002年10月1日為l美元＝8.29元人民幣。對該可比實例進行交易日期修正，修正到2002年10月1日的價格為：1000×8.26×（1＋0.2％）＝8393（人民幣元／平方米）五、交易日期修正（saledateadjustment）

說明：在實際的交易日期調(diào)整中，有下列幾類價格指數(shù)或價格變動率可供選用：①一般物價指數(shù)或變動率；②建筑造價指數(shù)或變動率；③建筑材料價格指數(shù)或變動率；④建筑人工費指數(shù)或變動率；⑤房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率。房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率又可細分為：全國房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率；某地區(qū)房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率；全國某類房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率；某地區(qū)某類房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率。第三節(jié)市場比較法的操作步驟

（operationprocesses）

至于具體應(yīng)選用哪種價格指數(shù)或變動率進行交易日期調(diào)整，要看具體的估價對象和有關(guān)情況。如果引起房地產(chǎn)價格變動的是單純的通貨膨脹因素，則可以選用一般物價指數(shù)或變動率；如果是建筑造價、建筑材料或建筑人工費方面的因素，則可以選用相應(yīng)的價格指數(shù)或變動率。

從理論上講，由于房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率能全面反映引起房地產(chǎn)價格變化的因素，因此，宜選用房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率。但嚴格來說，又不是任何類型的房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率都可以采用。因為不同地區(qū)、不同用途或不同類型的房地產(chǎn)，其價格變動的方向和程度并不相同，如處在衰落舊城區(qū)的房地產(chǎn)和處在新興開發(fā)地段上的房地產(chǎn)，所以，最適用的房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率，是可比實例所在地區(qū)的同類房地產(chǎn)的價格指數(shù)或變動率?，F(xiàn)實評估中，到底選用哪種價格指數(shù)來做修正？六、區(qū)域與個別因素修正

（zonefactorsandindividualfactorsadjustment）

區(qū)域因素：繁華程度、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施、環(huán)境、城市規(guī)劃、景觀等

個別因素：面積、位置、地質(zhì)、形狀、年限、臨街、建筑

修正方法往往都基于一定區(qū)域內(nèi)一定類型的修正系數(shù)表和說明表包括直接比較和間接比較兩種。間接比較往往是以區(qū)域平均水平為標準。第三節(jié)市場比較法的操作步驟

（operationprocesses）步驟

區(qū)域因素的修正方法

區(qū)域因素修正包括以下幾個步驟：確定比較因子。即根據(jù)具體的評估對象，選擇確定區(qū)域因素中的比較因子內(nèi)容。評價各因子的比較修正系數(shù)。

一般來說，定量確定各比較因子定量指數(shù)的方法有以下幾種：

(1)利用距離為比較尺度。

(2)利用數(shù)學公式或經(jīng)驗公式計算的影響分值為比較尺度。

(3)在地價和各影響因子相關(guān)關(guān)系分析的基礎(chǔ)上，總結(jié)出各因子條件量化標準和規(guī)律，在具體估價時，根據(jù)各因子指標條件對照上述規(guī)律和標準，并借助估價者的經(jīng)驗，應(yīng)先確定各因子的條件指數(shù)和修正系數(shù)，編制出城市或區(qū)域的區(qū)域因素修正系數(shù)表。如何確定修正系數(shù)？直接比較修正法舉例：有三個可比實例ABC，成交價分別為1500元/m2，1650元/m2，1600元/m2，現(xiàn)將可比實例不動產(chǎn)的區(qū)域因素與估價對象不動產(chǎn)的區(qū)域因素進行直接比較，結(jié)果列于表：（假設(shè)各因素的權(quán)重值相等）區(qū)域因素估價對象可比實例A可比實例B可比實例C繁華程度101398道路通達度1081011公交便捷度10101210對外交通1091113環(huán)境質(zhì)量108109景觀10111112城市基礎(chǔ)設(shè)施1011108社會公共設(shè)施1091211規(guī)劃限制108109治安狀況10101112總分值10097106103采用直接比較修正法對各可比實例進行區(qū)域因素修正，即可得到：可比實例A在估價對象區(qū)域條件下的價格=1500×(100/97)=1546可比實例B在估價對象區(qū)域條件下的價格=1650×(100/106)=1557可比實例C在估價對象區(qū)域條件下的價格=1600×(100/103)=1553有三個可比實例ABC，成交價分別為1500元/m2，1650元/m2，1600元/m2，現(xiàn)將可比實例及估價對象不動產(chǎn)的區(qū)域因素與標準不動產(chǎn)的區(qū)域因素進行直接比較，結(jié)果列于表：（假設(shè)各因素的權(quán)重值相等）采用間接比較修正法對各可比實例進行區(qū)域因素修正，即可得到：可比實例A在估價對象區(qū)域條件下的價格=1500×(100/89)×（92/100）=1551可比實例B在估價對象區(qū)域條件下的價格=1650×(100/97)×（92/100）=1565可比實例C在估價對象區(qū)域條件下的價格=1600×(100/95)×（92/100）=1550間接比較修正法舉例：區(qū)域因素標準不動產(chǎn)估價對象可比實例A可比實例B可比實例C繁華程度109889道路通達度101110911公交便捷度10910129對外交通108898環(huán)境質(zhì)量101091110景觀109889城市基礎(chǔ)設(shè)施1088118社會公共設(shè)施1079107規(guī)劃限制101110911治安狀況101091010總分值10092899792

可比實例房地產(chǎn)狀況，無論是區(qū)位狀況、權(quán)益狀況還是實物狀況，都應(yīng)是可比實例房地產(chǎn)在其成交日期時的狀況，而不是在估價時點或其他時候可能發(fā)生了變化后的狀況。由于不同使用性質(zhì)的房地產(chǎn)，影響其價格的區(qū)位因素和實物因素不同，因此，在進行區(qū)位狀況和實物狀況的比較修正時，具體比較修正的內(nèi)容及權(quán)重應(yīng)有所不同。例如，居住房地產(chǎn)講求寧靜、安全、舒適；商業(yè)房地產(chǎn)著重繁華程度、交通條件；工業(yè)房地產(chǎn)強調(diào)對外交通運輸；農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)重視土壤、排水和灌溉條件等。即使某些因素相同，對價格的影響程度也不一定相同。房地產(chǎn)狀況修正應(yīng)注意的問題七、其他修正（otherfactorsadjustment）

容積率修正：容積率的大小直接影響土地利用程度的高低。一般來說，容積率越高，土地利用效益越高，從而地價就相應(yīng)地提高。所以在評估地價時要進行容積率的修正，通過容積率修正，消除由于容積率的不同而造成的地價水平的差異。統(tǒng)一價格中內(nèi)涵中的容積率，通常采用編制容積率修正系數(shù)表或者構(gòu)建容積率與地價模型實現(xiàn)。容積率修正后的交易案例價格=比較宗地價格×第三節(jié)市場比較法的操作步驟

（operationprocesses）【例】：根據(jù)城市容積率的現(xiàn)狀水平及城市規(guī)劃的具體規(guī)定和容積率與地價水平的相關(guān)分析，制定該城市容積率修正系數(shù)表如下：如果比較案例為1000元/m2,容積率為1.0，待估宗地規(guī)劃容積率為1.5，則待估宗地容積率修正計算為：容積率0.10.30.611.11.52修正系數(shù)0.50.60.811.11.41.8

容積率修正后的交易案例價格=1000×（1.4/1）=1400元/m2

此外，對容積率修正系數(shù)的確定,還可以通過分析容積率與建筑成本的關(guān)系,編制出不同容積率對應(yīng)的地價修正系數(shù)。GOON

使用年期修正：土地使用年期的長短，直接影響可利用土地并獲得相應(yīng)土地收益的年限。如果土地的年收益確定以后，土地的使用期限越長，土地的總收益越多，土地利用效益也越高，土地的價格也會因此提高。因此，通過土地使用權(quán)年期修正，可以消除由于使用期限不同所造成的價格上的差別。統(tǒng)一價格內(nèi)涵中的使用年期。通常有剩余使用年期修正、法定最高出讓年期修正兩種類型。修正方法采用收益法的預期收益原理實現(xiàn)。其基本公式為由無限年期下的價格×年期修正系數(shù)，即（1-（1+r）-n）。七、其他修正（otherfactorsadjustment）第三節(jié)市場比較法的操作步驟

（operationprocesses）計算使用年期修正系數(shù)，年期修正系數(shù)按下列計算：式中：K—將比較案例年期修正到待估宗地使用年期的年期修正系數(shù)

R—土地還原率；

m—待估宗地的使用權(quán)年期；

n---比較案例的使用權(quán)年期

年期修正后的地價=比較案例價格×K案例：若選擇的比較案例成交地價500/m2，對應(yīng)使用權(quán)年期為30年，而待估宗地出讓年期為20年，該市土地還原率為8%，則年期修正后的地價為？

使用年期修正方法：

開發(fā)水平修正：統(tǒng)一價格內(nèi)涵中的開發(fā)水平。修正方法通常是加減開發(fā)水平差價，包括宗地紅線內(nèi)與宗地紅線外的開發(fā)水平兩方面。如七通一平與五通一平之間的修正、樓層修正：樓層差價的修正，有時候在個別因素中修正。通常編制樓層分配率表。第三節(jié)市場比較法的操作步驟

（operationprocesses）七、其他修正（otherfactorsadjustment）八、確定比準價格

通過對所選擇的市場比較案例分別進行情況修正、期日修正、區(qū)域因素和個別因素修正、使用權(quán)年期修正、容積率修正等各相關(guān)因素修正后，即可得出待評估土地的試算比準價格，然后對多個試算比準價格進行比較分析，綜合確定待估宗地的合理比準價格。

對多個比準價格處理，綜合確定地價的基本方法有三種：簡單平均法、加權(quán)平均法、取中位數(shù)或眾數(shù)。在實際評估中，采用市場比較法，其最終合理比準價格的確定應(yīng)該是根據(jù)數(shù)學處理后，再加上多方面的經(jīng)驗分析和判斷來確定。練習4-11、某成交實例成交總價24萬元，分三期付款，首期付8萬元，6個月后支付8萬元，余額于一年后付清，假設(shè)年利率為5％，則該實例的實際價格是（）。

A、24B、23.42C、23.43D、22.862、某地區(qū)某類房地產(chǎn)于2002年10月末至2003年2月末平均每月比上月下降2.5％，2003年2月末至2003年6月末平均每月比上月下降0.8％，而2003年6月末至2003年10月末平均每月比上月上漲1.5％。2002年11月末成交的實例價格為4500元/平方米。若修正到2003年9月末，其價格為（）元/平方米。

A、4500B、4223.49C、3752.56D、4179.67練習4-13、某宗房地產(chǎn)交易.買賣雙方在合同中寫明買方付給賣方2325元/平方米，買賣中涉及的稅費均由買方來負擔。該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費為正常成交價格的7％，應(yīng)由買方繳納的稅費為正常成交價格的5％。3.1則該宗房地產(chǎn)的正常成交價格為（）元/平方米。

A、2625B、2500C、2214D、21733.2若約定買賣中涉及的稅費均由賣方負擔，則該房地產(chǎn)的正常成交價格為（）元/平方米。

A、2625B、2500C、2214D、2173練習4-14.按直接比較法判定某可比實例價格的區(qū)域因素修正系數(shù)為0.98，則其依據(jù)為區(qū)域因素（）A、可比實例優(yōu)于估價對象，對價格的影響程度為2%B、可比實例劣于估價對象，對價格的影響程度為2%C、可比實例劣于估價對象，對價格的影響程度為2.04%D、可比實例優(yōu)于估價對象，對價格的影響程度為2.04%5.按間接比較法判定某可比實例價格的個別因素優(yōu)于標準狀況得102分，估價對象劣于標準狀況得97分，則個別因素修正為（）A、1.05B、0.95C、0.98D、1.03練習4-16.某地區(qū)某類不動產(chǎn)自1999年4月1日至10月1日的價格指數(shù)分別為79.6、74.7、85.0、89.2、92.5、98.1（以1998年1月1日為100）。其中一不動產(chǎn)在1999年6月1日的價格為2000元/m2，對其作交易日期修正到1999年10月1日的價格為（）元/m2A、1376B、2308

C、2558D、10557.可比實例的交易類型應(yīng)與（）吻合A、估價目的B、估價時點C、估價對象D、估價方法練習4-18.如果先按原幣種的價格進行了交易日期修正，則對修正后的價格應(yīng)采用（）的市場匯價進行換算A、估價作業(yè)日期B、成交日期C、估價時點D、交易日期修正后9.可比實例不動產(chǎn)狀況應(yīng)是其（）的狀況A、估價作業(yè)日期B、成交日期C、估價時點D、交易日期修正后10.交易情況的修正要以（）為基準。A、成交價格B、市場價格C、交易價格D、正常價格11.交易日期修正實際上是（）A、不動產(chǎn)市場狀況修正B、交易時間修正C、資金時間價值修正D、成交日期修正12.交易日期修正方法有（）A、定基價格指數(shù)B、環(huán)比價格指數(shù)C、累計價格指數(shù)D、房地產(chǎn)價格變動率E、平均價格指數(shù)13.交易情況的修正要以（）為基準。A、公司與其職工間B、以招標方式成交C、以協(xié)議方式成交D、以拍賣方式成交E、不同母公司的子公司間的交易練習4-1要求估價對象的價格是估價時點時的價格，是在估價時點時的房地產(chǎn)市場狀況下形成的。交易日期修正實際上是房地產(chǎn)市場狀況修正。練習4-114不動產(chǎn)交易中，由賣方繳納的稅費有（）。A、土地增值稅B、契稅C、營業(yè)稅

D、印花稅E、交易手續(xù)費15.不動產(chǎn)交易中，由買方繳納的稅費有（

）A、土地增值稅B、契稅

C、營業(yè)稅D、印花稅E、交易手續(xù)費16.甲土地的單價為2100元/平方米,建筑容積率為7,乙土地的單價為1500,建筑容積率為5,該兩塊土地的總價相比（）

A、甲的等于乙的B、甲的高于乙的

C、甲的低于乙的D、難以判斷樓面地價＝土地價格÷規(guī)劃建筑面積＝土地單價÷規(guī)劃容積率

容積率=規(guī)劃建筑總面積÷土地面積練習4-51.如果估價對象為單獨的土地或建筑物，但缺少相應(yīng)的交易實例，而只有土地與建筑物合成體的實例時，一般不能采用比較法估價2.在統(tǒng)一幣種方面，不同幣種的價格換算應(yīng)采用價格對應(yīng)的日期時的匯率，通常情況下，是采用成交日期時的匯率。3.有利害關(guān)系人之間的交易，其成交價格通常都低于正常市場價格。4.在交易情況修正中，應(yīng)采用正常價格比可比實例的價格高或者低多少來表示。5.將可比實例在其成交日期時的價格調(diào)整為現(xiàn)在的價格，這種調(diào)整稱為交易日期修正。6.交易日期的修正系數(shù)一概以成交日期時的價格為基準來確定。判斷題計算題練習1--市場比較法（例題）1998年土地估價理論與方法卷第5大題計算題的第2小題某城市有宗地F需要評估，現(xiàn)有類似土地5宗，條件如下:該城市地價指數(shù)如以1995年為100，則1996年比1995年增長15個百分點，以后每年增長10個百分點；此類用地的最低容積率為1，容積率在1-1.5之間時，容積率每增長0.1，宗地單位地價比容積率為1時增長5%，超過1.5后容積率每增長0.1，單位地價比容積率為1時增長3%。表中位置、形狀、區(qū)域因素、個別因素的修正都是待估宗地與案例宗地的比較，表中數(shù)字為負時，表示待估地的條件比案例宗地條件差，表中數(shù)字為正時，表示待估宗地的條件比案例宗地條件好，數(shù)字表示對宗地地價的修正幅度。計算題練習1--市場比較法（例題）根據(jù)上述條件，按下列要求完成計算：

（1）編制地價指數(shù)表

（2）編制容積率修正系數(shù)表

（3）計算宗地F在1998年時的單位地價（結(jié)果保留兩位小數(shù)）項目成交價（元/m2）交易時間/年容積率位置比較形狀比較區(qū)域因素個別因素A78019951.30+3%0-5%B80019951.2+2%0-1%0C86019961.2+3%-1%0+1%D83019971.10-2%+5%0E95019971.6+5%0+3%0F

---19981.4

---

---

---

---計算題練習1--市場比較法（一）審題1、審清題目條件和估價目的，確定解題方法2、明確地價指數(shù)變化情況、容積率修正系數(shù)、土地還原率及其他資料。3、明確比較基準，評估中須以待估宗地為基準4、明確題目要求：兩個要求--編制地價指數(shù)表、容積率修正系數(shù)表；計算宗地在評估時點的單位土地面積價格。（二）解題方法與思路方法選擇：從題目中給出的條件看，應(yīng)該采用市場比較法基本思路：①根據(jù)地價增長情況及容積率與地價的關(guān)系，編制地價指數(shù)表和容積率修正系數(shù)表；②對5個交易案例分別進行各項因素修正求得比準價格；③用適當方法對這5個比準價格進行處理，得出待估宗地價格。計算題練習1--市場比較法計算題練習1--市場比較法（三）公式與計算步驟1、適用公式估宗地價格=比較案例價格×交易期日修正×容積率修正×位置修正×形狀修正×區(qū)域因素修正×個別因素修正2、計算步驟

（1）選擇計算方法：適用市場比較法

（2）編制地價指數(shù)表年度1995199619971998地價指數(shù)100115125135（3）編制容積率修正系數(shù)表容積率11.11.21.31.41.51.6修正系數(shù)1.001.051.101.151.201.251.28思考：如果地價隨容積率遞增，那如何計算容積率修正系數(shù)？

（5）計算宗地F在1998年時的單位地價

采用算術(shù)平均法求取待估宗地單位地價為：

F單位地價=1075.16+1189.73+1134.27+1054.17+1040.27）/5=1098.72（元/m2）答：略。（四）難點與常見錯誤分析1、難點（1）地價指數(shù)和容積率修正系數(shù)表的編制

若地價指數(shù)每年增長R個百分點，計算公式為N×R+100

若地價指數(shù)每年遞增R個百分點，計算公式為100（1+R）N計算題練習1--市場比較法（2）各項比較因素修正應(yīng)把握兩點：一是待估宗地的條件指數(shù)始終位于分子，比較案例宗地條件指數(shù)都位于分母；二是以哪個為基準，哪個的條件指數(shù)即為100。2、解題過程中應(yīng)注意問題①必須清楚寫出各計算步驟及計算公式。②計算區(qū)域因素和個別因素條件指數(shù)時，一定要注意題目中關(guān)于待估宗地與比較案例之間比較關(guān)系的說明。③在所有修正指數(shù)確定后，計算各比較案例的比準價格時，要寫清楚計算公式，明確哪個修正指數(shù)在分子，哪個在分母。④最終結(jié)果一般采用簡單算術(shù)平均法求得，一般要說明理由。計算題練習1--市場比較法練習4-6計算題1.有甲、乙兩宗交易實例：甲：建筑面積130m2，成交總價50萬元人民幣，首付10萬元，第二期于半年后付20萬元，余款20萬元于一年后付清，年利率為5%。乙:使用面積為180ft2，成交總價為10.8萬美元。（匯率為8.3，1m2=10.764ft2，使用面積率為70%（可以理解為1平方米建筑面積＝０.70平方米使用面積

））請問甲一次性付清的價格為多少？試建立價格可比基礎(chǔ)。案例1

1、

實物狀況描述類別估價對象案例A案例B案例C區(qū)域因素基礎(chǔ)設(shè)施狀況地價區(qū)類集聚程度距市中心距離道路通達度交通便捷度對外交通便利度環(huán)境質(zhì)量七通一平三較高5.5km臨主干道5路車通過距北京站4.5km污染小七通一平三較高6.5km臨主干道7路車通過距北京站5.5km污染小七通一平四較高6.0km臨主干道6路車通過距北京站5.5km污染小七通一平三較高3.0km臨主干道7路車通過距北京站1.0km污染小個別因素規(guī)劃限制容積率用途宗地形狀地形無特殊限制5.5住宅較規(guī)則平坦無特殊限制7.43住宅規(guī)則平坦無特殊限制6.81住宅較規(guī)則平坦無特殊限制5.03住宅較規(guī)則平坦2、比較因素條件指數(shù)表類別估價對象案例A案例B案例C區(qū)域因素基礎(chǔ)設(shè)施狀況地價區(qū)類集聚程度距市中心距離道路通達度交通便捷度對外交通便利度環(huán)境質(zhì)量10010010010010010010010010010010099100102991001009610099.59710199.5100100100100102.5100102103.5100個別因素規(guī)劃限制容積率用途宗地形狀地形100100100100100100102100100100100101.5100100100100991001001003、因素比較修正表類別案例A案例B案例C區(qū)域因素基礎(chǔ)設(shè)施狀況地價區(qū)類集聚程度距市中心距離道路通達度交通便捷度對外交通便利度環(huán)境質(zhì)量區(qū)域因素修正系數(shù)100/100100/100100/100100/99100/100100/102100/99100/1001.000298100/100100/96100/100100/99.5100/97100/101100/99.5100/1001.07396100100100102.5100102103.51000.92414個別因素規(guī)劃限制容積率用途宗地形狀地形個別因素修正系數(shù)100/100100/102100/100100/100100/1000．98039100/100100/101.5100/100100/100100/1000．98522100/100100/99100/100100/100100/1001．01010案例2（加權(quán)修正）不動產(chǎn)狀況權(quán)重估價對象可比實例A可比實例B可比實例C因素10．51009010080因素20．3100100110120因素30．2100125100100修正系數(shù)100/100100/103100/96注：可比實例A的系數(shù)＝100/（90×0.5+100×0.3＋125×0.2）可比實例B的系數(shù)＝100/（100×0.5+110×0.3＋100×0.2）

可比實例C的系數(shù)＝100/（80×0.5+120×0.3＋100×0.2）1、6年前甲國有企業(yè)提供一宗劃撥土地2000m2，與乙公司合作建設(shè)一辦公樓，耐用年限為60年，總建筑面積5000m2，于4年前建成并投入使用，辦公樓正常使用壽命長于土地使用年限。甲、乙雙方當時合同約定，建成投入使用后，其中的2000m2建筑面積歸甲方，3000m2建筑面積由乙方使用15年，期滿后無償歸甲方?，F(xiàn)今，乙方欲擁有該辦公樓的產(chǎn)權(quán)，甲方也愿意將其轉(zhuǎn)讓給乙方。據(jù)調(diào)查得知，現(xiàn)時該類辦公樓每平方米建筑面積的年租金平均為1000元，出租率為80%，年運營費用約占租賃有效毛收入的30%，報酬率為10%。另甲國有企業(yè)當時取得該宗土地時曾支付拆遷、安置等費用為50元/平方米（現(xiàn)時可比價格），取得時土地宗地紅線外達到“五通一平”。宗地紅線內(nèi)為場地平整“一平”。綜合計算題練習3綜合計算題練習3現(xiàn)已調(diào)查附近近期發(fā)生的A、B、C、D、E五宗土地交易實例，作為比較案例。五宗土地均為正常交易，宗地紅線外均為“五通一平”，其中，容積率自2.0開始，每增減0.1，則地價增減2%；宗地紅線內(nèi)“三通”的費用為80元/平方米，“五通”的費用為120元/平方米；區(qū)域因素和個別因素均以待估宗地為標準，其它有關(guān)狀況詳見下表：綜合計算題練習31）試說明甲方和乙方應(yīng)如何辦理？2）若甲需補交出讓金，則應(yīng)補交多少？3）估算乙方現(xiàn)時應(yīng)出資多少萬元購買甲方的權(quán)益？甲方轉(zhuǎn)讓后可獲得多少收益？（不考慮稅費等）。編號交易類型土地用途單價/年租金元/平方米年期/年容積率區(qū)域因素個別因素紅線內(nèi)開發(fā)程度面積/平方米A轉(zhuǎn)讓辦公2700402.610298五通一平3000B出租賓館240301.910099五通一平4500C轉(zhuǎn)讓辦公2560402.499103五通一平1700D出租餐飲250402.9103100三通一平800E轉(zhuǎn)讓辦公2420402.3101102五通一平2800綜合計算題練習31）答：甲方應(yīng)首先辦理土地出讓手續(xù)，補交土地出讓金，在取得出讓土地后再將土地和房屋一并轉(zhuǎn)讓給乙方。土地出讓金的數(shù)額可采用現(xiàn)實土地市場價格與當時支付的費用的價差得到。土地出讓的年限一般為商業(yè)辦公用途最高出讓年限40年。依據(jù)題意和慣例，出讓地價的內(nèi)涵可設(shè)定為為宗地紅線外“五通”、宗地紅線內(nèi)“一平”。

我國劃撥土地使用權(quán)有以下含義：

１．劃撥土地使用權(quán)包括土地使用者繳納拆遷安置、補償費用（如城市的存量土地和征用集體土地）和無償取得（如國有的荒山、沙漠、灘涂等）兩種形式。不論是何種形式，土地使用者均無需繳納土地使用權(quán)出讓金。２．除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，劃撥土地沒有使用期限的限制，但未經(jīng)許可不得進行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等經(jīng)營活動。2）解：①土地市場價格可以采用市場比較法確定。經(jīng)分析，選擇用途和交易類型完全一致、面積和容積率大體相當?shù)腁、C、E三宗土地交易實例作為比較案例。②由于本題中A、C、E均為附近近期的正常交易，故不需進行交易時間和交易情況修正；三個比較案例的地價內(nèi)涵均為40年期，故不需進行土地使用年期的修正。由于出讓地價的地價內(nèi)涵不包含宗地紅線內(nèi)的開發(fā)費用，而宗地A、C、E地價均包含宗地紅線內(nèi)開發(fā)費用，故需進行開發(fā)程度修正，扣除宗地紅線內(nèi)的開發(fā)費用一項。故采用市場比較法評估出讓金的公式為：比準價格＝（比較案例交易價格-開