眾廈-深圳國(guó)野匯泰項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告-90PPT

謹(jǐn)呈：深圳市國(guó)野實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司2/1/2023版權(quán)聲明：本項(xiàng)目是深圳市國(guó)野實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司與深圳市眾廈地產(chǎn)公司共同研究的成果。未經(jīng)上述公司共同書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。國(guó)野匯泰項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告營(yíng)銷策劃報(bào)大綱市場(chǎng)背景項(xiàng)目定位營(yíng)銷推廣項(xiàng)目解析4.SWOT分析3.產(chǎn)品分析1.項(xiàng)目概況2.配套資源3.土地供應(yīng)5.客戶特征6.典型案例1.產(chǎn)業(yè)特征2.推廣策略3.銷售策略推廣費(fèi)用1.賣點(diǎn)提煉2.人流及文化1.客戶定位2.形象定位4.物業(yè)支撐5.價(jià)格定位3.案名提煉4.價(jià)格趨勢(shì)羅湖：流光熠彩，寸土寸金產(chǎn)業(yè)特征：集中了物流、商務(wù)、貿(mào)易、金融、信息、娛樂等行業(yè)，未來將進(jìn)一步大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)和商業(yè)貿(mào)易！羅湖區(qū)位于深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)東部和中部，開發(fā)最早，建成度最高，有得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)；羅湖區(qū)作為全市商貿(mào)中心的重要組成部分，與新中心區(qū)的職能產(chǎn)生分化，未來發(fā)展將依托優(yōu)越的區(qū)位條件和雄厚的基礎(chǔ)，大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)和商業(yè)貿(mào)易。集中的商業(yè)零售業(yè)、商業(yè)貿(mào)易和服務(wù)業(yè)：廣深鐵路以東、深南路以南地區(qū)；具有地方特色的商業(yè)購(gòu)物、休閑和生活居住區(qū)：東門路傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)及周邊地區(qū)；商務(wù)辦公和商業(yè)設(shè)施：深南路、寶安路交叉處及向南北延伸，寶安路沿線。羅湖產(chǎn)生了大量商務(wù)、商業(yè)、貿(mào)易、旅游、休閑、渡假的人流.也催生了羅湖酒店及酒店式公寓的發(fā)展.文化流人流及文化：羅湖作為深圳最早的門戶口岸，受香港文化的影響較深，具有較明顯的港人生活文化特征。羅湖口岸文錦渡口岸香港娛樂文化、休閑文化、消費(fèi)文化享受文化……羅湖是深圳與香港交流互動(dòng)影響最大的區(qū)域。由于過境交通十分便利，大量港人過境羅湖購(gòu)物、娛樂、旅游、休閑、置業(yè)、結(jié)婚等等。形成“深港家庭”，甚至長(zhǎng)期定居在羅湖。因此，香港文化在羅湖得到了比較充分的融合和體現(xiàn)。土地供應(yīng)：羅湖土地日益缺乏，供應(yīng)量呈逐年下降趨勢(shì)，有限的土地開發(fā)倍顯珍惜！2006年內(nèi)土地供應(yīng)量有較大幅度的下降，下降比例為53%，供應(yīng)面積僅為39.19萬平方米。這是四年來的最低供應(yīng)。關(guān)內(nèi)土地逐年減少，這無疑給我們敲響了深圳地荒的緊鐘。羅湖區(qū)出現(xiàn)了無地建房的情況，對(duì)于羅湖區(qū)新盤而言出現(xiàn)了供不應(yīng)求的嚴(yán)重局面，部分樓盤開盤即售完。未來羅湖口岸片區(qū)的土地供用主要來源是舊城改造和城中村改造，而這類開發(fā)時(shí)間普遍較長(zhǎng)，其對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)的影響力是有限的。來源：國(guó)土資源網(wǎng)價(jià)格趨勢(shì)：06年羅湖整體漲幅度達(dá)24%；07年一開市部分帶精裝修的樓盤售價(jià)更是達(dá)到16000元/平米.隨著羅湖土地的日益匱乏,項(xiàng)目開發(fā)備加珍惜，勢(shì)必導(dǎo)致其開發(fā)價(jià)值的最大挖掘。從07年新入市的項(xiàng)目來看，部分帶精裝修的項(xiàng)目?jī)r(jià)格甚至達(dá)到16000元/平米。根據(jù)眾廈地產(chǎn)多年口岸物業(yè)的操作經(jīng)驗(yàn)，我們大膽預(yù)測(cè)，未來1年內(nèi)羅湖的高品質(zhì)項(xiàng)目將整體突破18000元/平方米的大關(guān)。來源：深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)01-06年眾廈地產(chǎn)羅湖口岸客戶群特征總結(jié)：客戶特征:性質(zhì)上投資主導(dǎo)；區(qū)域上港人及中港家庭達(dá)65%；本地客戶職業(yè)上以高級(jí)白領(lǐng)和個(gè)體私營(yíng)主為主客戶分類性質(zhì)區(qū)域深圳本地客戶職業(yè)特征項(xiàng)目投資自住其它(商務(wù)、渡假、休閑等)純港人中港家庭深圳本地客其它區(qū)域私營(yíng)、個(gè)體業(yè)主高級(jí)白領(lǐng)自由職業(yè)其他比例約50%約30%約20%約30%約35%約30%約5%約40%約30%約20%約10%典型案例——雙城世紀(jì)

項(xiàng)目概況：形象不佳，位置極佳雙城世紀(jì)片區(qū)市場(chǎng)歷史發(fā)展商現(xiàn)狀產(chǎn)品硬傷片區(qū)外市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈開發(fā)商實(shí)力雄厚，但在深圳知名度較小中心區(qū)的西移，福田及南山分流了羅湖片區(qū)的部分客戶資源爛尾樓形象較顯著原為寫字樓結(jié)構(gòu)，改造后出現(xiàn)大量暗房羅湖口岸消費(fèi)者觀念理智成熟人民南改造，交通極為不便市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目缺乏信心總占地:6918平方米總建面:86532平方米項(xiàng)目類別:1-7層商業(yè),8層架空,9-29層住宅停車位:198個(gè)總套數(shù):840戶戶型:31-33平方米單房,48平方米一房,58-86平方米二房周邊主要配套:火車站/羅湖邊檢樓/羅湖商業(yè)城/酒店經(jīng)典案例——雙城世紀(jì)

突圍之路：重塑價(jià)值點(diǎn)，擴(kuò)大客戶群產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)點(diǎn)：口岸首席，位置優(yōu)越，雄據(jù)深港價(jià)值核心產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)：片區(qū)物流業(yè)發(fā)達(dá)，商務(wù)資源豐富可挖掘客戶群：商務(wù)客戶，如辦公客戶(深港物流機(jī)構(gòu)/律師或會(huì)計(jì)師事務(wù)所)、倉(cāng)儲(chǔ)客戶(如羅湖商業(yè)城客戶)、展覽客戶(如裝修公司/音響公司等)、SOHO客戶(香港創(chuàng)業(yè)人士)商務(wù)客戶分析：對(duì)產(chǎn)品戶型要求低，可解決項(xiàng)目結(jié)構(gòu)差，存在大量暗房問題小型商務(wù)公司,對(duì)資金成本要求較高,希望辦公場(chǎng)所交通便利、租金低、管理費(fèi)用低此類公司多為創(chuàng)業(yè)型，后期經(jīng)營(yíng)狀況難以預(yù)料，可商/可住的辦公場(chǎng)所，使其可自用辦公/自用居家/投資出租，靈活性強(qiáng)若作為商務(wù)租賃，相對(duì)普通住宅租金價(jià)值高，可吸引大量投資客戶形象定位：

口岸地標(biāo)國(guó)際門戶經(jīng)典案例——雙城世紀(jì)

銷售情況：短期實(shí)現(xiàn)片區(qū)最高價(jià)銷售周期:共五個(gè)月,2005.11.17正式開盤,2006.3.20實(shí)現(xiàn)90%銷售,2006.4.20實(shí)現(xiàn)99%銷售銷售均價(jià):11500元/平方米,開盤均價(jià)10650元/平方米,銷售過程中共漲價(jià)15次購(gòu)買客戶群:從購(gòu)買目的分,投資客戶達(dá)65%,自用客戶35%;從客戶區(qū)域分,香港客戶60%,深圳客戶40%活動(dòng)營(yíng)銷:利用香格里拉的產(chǎn)品發(fā)布會(huì),首度引爆市場(chǎng),引起媒體及客戶關(guān)注;成功引入世貿(mào)中心俱樂部,提升項(xiàng)目商務(wù)價(jià)值,吸引大量投資客戶及商務(wù)客戶;裙樓成功引進(jìn)美國(guó)戴斯酒店,并將裙樓5-7層改造為準(zhǔn)四星級(jí)酒店,大大增強(qiáng)了投資客戶的信心.以上活動(dòng)均于開盤前舉辦,形成市場(chǎng)焦點(diǎn).開盤后以業(yè)主活動(dòng)為主.推廣方式:開盤前進(jìn)行深港兩地集中投放,大量利用兩地報(bào)媒/戶外廣告,進(jìn)行轟炸式的立體宣傳.開盤后收縮投放量,集中投放香港媒體.價(jià)格策略:突破漲價(jià)周期,以平均每周調(diào)價(jià)一次,引發(fā)客戶的焦慮心情,加快銷售速度.營(yíng)銷策劃報(bào)大綱市場(chǎng)背景項(xiàng)目定位營(yíng)銷推廣項(xiàng)目解析4.SWOT分析3.產(chǎn)品分析1.項(xiàng)目概況2.配套資源3.土地供應(yīng)5.客戶特征6.典型案例1.行業(yè)特征2.推廣策略3.銷售策略推廣費(fèi)用1.賣點(diǎn)提煉2.文化特征1.客戶定位2.形象定位4.物業(yè)支撐5.價(jià)格定位3.案名提煉4.價(jià)格趨勢(shì)項(xiàng)目概況：羅湖口岸黃金地段小戶型項(xiàng)目一房一廳32-41㎡620套兩房一廳58㎡62套商鋪面積16-71.6㎡37套住宅面積26785.30㎡總套數(shù)682套商業(yè)面積1459.90㎡商鋪套數(shù)37套容積率6.15覆蓋率35%停車位201輛本項(xiàng)目雙口岸物業(yè)、火車站物業(yè)、地鐵物業(yè)、外銷物業(yè)、成熟物業(yè)、小戶物業(yè)羅湖商業(yè)圈地王金融圈本案國(guó)際、國(guó)內(nèi)商務(wù)人士集中境內(nèi)、境外旅游人士集中配套資源（一）：酒店、購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂等商業(yè)資源十分發(fā)達(dá)！香格里拉配套資源（二）：深港口岸、火車總站、地鐵總站、公交總站等，片區(qū)內(nèi)交通四通八達(dá)！火車站、香港過境火車、地鐵站首發(fā)站2分鐘深圳火車站2分鐘香港火車站1分鐘深圳火車站地鐵首站世界之窗40分鐘歡樂谷40分鐘世界金融中心10分鐘地王大廈10分鐘賽格廣場(chǎng)15分鐘福田中心區(qū)20分鐘5分鐘火車車程進(jìn)入－香港境內(nèi)產(chǎn)品分析：小戶型產(chǎn)品帶入戶花園＼凸窗＼露臺(tái)＼廚房，融入了更多的居家的氛圍．４梯22戶（內(nèi)側(cè)12戶以全部為一房，端頭兩戶帶露臺(tái)；外側(cè)10戶以一房和二房的組合）一房一廳全部帶凸窗設(shè)計(jì)，內(nèi)側(cè)12戶端頭４戶帶錯(cuò)層露臺(tái)；靠沿河路的外側(cè)全部帶露臺(tái)設(shè)計(jì)；兩房一廳所有兩房設(shè)計(jì)均帶凸窗和露臺(tái)設(shè)計(jì)．所有戶型無暗房，保證了每一個(gè)房間良好的采光和通風(fēng)。設(shè)計(jì)相鄰2-3套單位結(jié)構(gòu)靈活，可隨意組合，1.6米走道，提升產(chǎn)品品質(zhì)。入戶花園露臺(tái)凸窗入戶花園露臺(tái)凸窗電梯前室引入花園設(shè)計(jì)，提升項(xiàng)目品質(zhì)廚房廚房SWOT分析優(yōu)勢(shì)Strength劣勢(shì)Weak１)商務(wù)行政休閑娛樂配套資源豐富；２)緊臨羅湖口岸，地理位置優(yōu)勢(shì)明顯３）離境過港交通便利；３)因工作、親情、生活緣,對(duì)部分老羅湖和香港人形成相當(dāng)吸引力；４)羅湖土地日益稀少，而緊鄰羅湖口岸的土地更加珍貴；５）70年產(chǎn)權(quán)優(yōu)勢(shì)；1)項(xiàng)目臨路，較嘈雜，污染大；2)周邊流動(dòng)人口多，治安隱患；3)內(nèi)側(cè)農(nóng)民房上不利形象影響；4)部分戶型內(nèi)部有柱，存在尖角；5)很難形成內(nèi)部園林；6)受雙城世紀(jì)遮擋，展示性弱；7)西南面為香港上水墳山，在風(fēng)水上對(duì)內(nèi)地客戶存在影響；機(jī)會(huì)Opportunity發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)1)取消過境稅，利于港人更頻繁往返深港;2)良好的區(qū)域發(fā)展前景；3)香港經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇及自由行，港人對(duì)深圳置業(yè)更有信心,4)深交所中小企業(yè)板上市，將會(huì)帶動(dòng)商務(wù)客及投資客；5)產(chǎn)權(quán)酒店經(jīng)營(yíng)狀況良好，市場(chǎng)供不應(yīng)求；6)租賃市場(chǎng)十分活躍；7)片區(qū)的商務(wù)、商業(yè)、購(gòu)物、娛樂、餐飲優(yōu)勢(shì)發(fā)揮8)突出區(qū)位優(yōu)勢(shì)和影響力利于項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力的形成；

1)利用“口岸門戶”優(yōu)勢(shì)，高調(diào)演繹區(qū)位投資價(jià)值；2)制造鮮明的形象個(gè)性特征；3)通過鮮明的營(yíng)銷手段市場(chǎng)造勢(shì)；4)充分利用優(yōu)勢(shì)條件,打造頂級(jí)精品公寓,搶占市場(chǎng)先機(jī)；強(qiáng)化項(xiàng)目地段價(jià)值，消除消費(fèi)者的心理障礙；通過產(chǎn)品形象打造，高品質(zhì)物業(yè)管理等手段，打造羅湖頂級(jí)公寓,克服不利因素；威脅Threaten發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅減小劣勢(shì)，避免威脅1)區(qū)域資源的分流：目前隨著深圳中心區(qū)的西移、皇崗口岸24小時(shí)通關(guān)、西部通道的建立，福田及南山大型住宅區(qū)域的形成大大分流了羅湖片區(qū)住宅的部分客戶源；2)香港經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定，影響部分港人在內(nèi)地置業(yè)的信心；3)消費(fèi)者的消費(fèi)觀點(diǎn)十分理智成熟，特別是港人置業(yè)心態(tài)有所變化，對(duì)開發(fā)商的要求越來越高;4)政策影響，深圳房?jī)r(jià)上漲幅度放緩；5)1)充分發(fā)揮項(xiàng)目地段價(jià)值,打造羅湖頂級(jí)公寓物業(yè),提前占領(lǐng)市場(chǎng);2)通過出色的形象塑造,凸現(xiàn)項(xiàng)目形象，提升項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力；3)借助地段和產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，從形象上引爆樓市4)客戶市場(chǎng)細(xì)分；5)高端形象提升項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力；1)營(yíng)銷方式創(chuàng)新，轉(zhuǎn)化威脅；2)充分包裝產(chǎn)品的核心價(jià)值；3)通過高端形象支撐項(xiàng)目?jī)r(jià)格，提升項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力；營(yíng)銷策劃報(bào)大綱市場(chǎng)背景項(xiàng)目定位營(yíng)銷推廣項(xiàng)目解析4.SWOT分析3.產(chǎn)品分析1.項(xiàng)目概況2.配套資源3.土地供應(yīng)5.客戶特征6.典型案例1.行業(yè)特征2.推廣策略3.銷售策略推廣費(fèi)用1.賣點(diǎn)提煉2.文化特征1.客戶定位2.形象定位4.物業(yè)支撐5.價(jià)格定位3.案名提煉4.價(jià)格趨勢(shì)客戶定位：游離客戶10%左右重要客戶15～25%核心客戶55～75%1、羅湖情結(jié)的老居民，私營(yíng)業(yè)主、周邊個(gè)體戶、往返深港商務(wù)人士、中港家庭、羅湖商業(yè)城老板、專業(yè)投資客、港資公司（律師、物流、進(jìn)出口貿(mào)易、會(huì)計(jì)等）此8類客戶群占30～40%2、有商務(wù)緣、生活緣、親情緣的港人。此類客戶群體占25～35%。周邊娛樂等場(chǎng)所工作的客戶（以女性為主），項(xiàng)目周邊行政事業(yè)單位高級(jí)公務(wù)員、周邊區(qū)域生意人等。此類客戶約占15～25%的比例。1、羅湖周邊區(qū)域投資客戶（如南山、福田）此類客戶約占5%2、北上創(chuàng)業(yè)的港人，外籍人士、到深圳投資的內(nèi)地客戶，約占5%客戶分析重要客戶購(gòu)買動(dòng)機(jī)關(guān)注因素商務(wù)類客戶商務(wù)接待、自住、渡假、休閑、娛樂品質(zhì)、服務(wù)、酒店配套、增值、便利港人及中港家庭休閑、渡假、娛樂、投資、自住舒適、品質(zhì)、便利、安全、私密自由職業(yè)及高級(jí)白領(lǐng)等自住、投資便利、投資價(jià)值、品質(zhì)羅湖本土客戶投資、身份顯示、自住投資價(jià)值、品質(zhì)、服務(wù)、安全、便利個(gè)體私營(yíng)業(yè)主投資、自住、自我價(jià)值展示投資價(jià)值、品質(zhì)、安全、便利港客特征：喜歡顏色：比較喜歡絢麗的顏色，對(duì)金黃色較關(guān)注；消費(fèi)習(xí)慣：喜歡喝下午茶，不需要特別奢華，但一定要有氛圍；喜歡場(chǎng)所：購(gòu)物城、桑拿房、咖啡吧、茶水廳、娛樂城等；個(gè)性特點(diǎn)：感性、沖動(dòng)，喜歡熱鬧繁華，容易被刺外界激產(chǎn)生購(gòu)買消費(fèi)；港人關(guān)注：交通的通達(dá)性、便利性；居住的配套便利性；居住戶型及環(huán)境；物管和會(huì)所功能；形象概念定位思考物流貿(mào)易集中區(qū)五星級(jí)酒店片區(qū)對(duì)商務(wù)、酒店的需求大型高檔購(gòu)物中心深圳高級(jí)娛樂中心對(duì)旅游、休閑酒店居住的需求金融信息中心羅湖商業(yè)中心過境香港第一站行政旅游購(gòu)物中心能否有一種全新的公寓概念地產(chǎn)模式呢？答案是肯定的！形象概念定位思考（三）居?。k公＝ＳＯＨＯ公寓居住＋酒店服務(wù)＝酒店式公寓辦公＋酒店服務(wù)＝酒店式商務(wù)公寓商務(wù)＋酒店服務(wù)＋居?。?？形象概念定位：國(guó)際門戶·ＨＡＨＯ宮館功能特征：一是星級(jí)酒店服務(wù)功能；二是具有行政商務(wù)應(yīng)酬功能；三是具有旅游渡假休閑的居住功能；在酒店里生活居住和進(jìn)行商務(wù)應(yīng)酬（HotelApartment，HotelOffice），我們可以為之命名為HAHO,即作為SOHO的居住升級(jí)版把酒店的商務(wù)元素充分挖掘出來，創(chuàng)造出了一種“酒店式居住，酒店式商務(wù)應(yīng)酬”的全新概念模式！案名二：ＨＡＨＯ宮館案名提煉案名三：尚堤國(guó)際案名一：君御臺(tái)人物平臺(tái)主題語提煉：越界，越世界！君御臺(tái)國(guó)際門戶·極品ＨＡＨＯ宮館生活隨心所欲！繁華與寧?kù)o同時(shí)擁有！瞬間，無處不達(dá)！矚目從第一步開始！享受，超越一般享受！生活豈只在家中！廣告表現(xiàn)示意:矚目從第一步開始！生活隨心所欲！繁華與寧?kù)o同時(shí)擁有！物業(yè)支撐整體為現(xiàn)代歐式風(fēng)格,以金色調(diào)為主,迎合港客的品位，體現(xiàn)奢華、尊貴、享受的產(chǎn)品氣質(zhì)。非酒店，卻勝于酒店！大堂及通道：矚目，從第一步開始！尊貴，就從這里起航！“人有我優(yōu)”的尊貴氣質(zhì)從這里開始延伸！名牌電梯：“打造深圳最快速度的公寓電梯！”品牌電梯：奧迪斯、LG品牌、日立等速度要求：3.0M/IS以上，實(shí)現(xiàn)高端商務(wù)的享受！整體為現(xiàn)代歐式風(fēng)格,以金色調(diào)為主,體現(xiàn)奢華、尊貴、享受的產(chǎn)品氣質(zhì)。星級(jí)享受、惟我獨(dú)尊、私人領(lǐng)地、奢華名片！樣板房及精裝修：最能讓客戶產(chǎn)生購(gòu)買沖動(dòng)的展示！其它硬件配套:品牌品質(zhì)保證品牌品質(zhì)櫥衛(wèi)、燈具、空調(diào)、門窗、座椅、地板、墻面、天花及其它家具；中空玻璃，綠色環(huán)保設(shè)置；雙層窗簾（風(fēng)水規(guī)避）指紋門禁系統(tǒng)電控一體化門鎖煤氣/火警自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)防盜可視對(duì)講系統(tǒng)及小區(qū)聯(lián)網(wǎng)報(bào)警系統(tǒng)，高速寬帶網(wǎng)等。邀請(qǐng)世界國(guó)際知名星級(jí)品牌酒店管理公司，進(jìn)行直接管理或者顧問！這些公司大多在中國(guó)大陸已經(jīng)開展此項(xiàng)業(yè)務(wù)。酒店（式）物管：讓增值加倍增值！讓尊貴加倍尊貴！讓享受更加享受！讓便利更加便利！沒有承諾，只有兌現(xiàn)！沒有想象，只有感受！不是賣點(diǎn)，卻是擁有！不是形象，卻是實(shí)在！“全時(shí)全能”酒店服務(wù)：開創(chuàng)深圳第一家！在“以人為本”的今天，“服務(wù)是衡量房產(chǎn)價(jià)值的核心標(biāo)準(zhǔn)”，是房地產(chǎn)項(xiàng)目增值的保障！是項(xiàng)目同質(zhì)化時(shí)代，競(jìng)爭(zhēng)取勝的重要環(huán)節(jié)！上門和24小時(shí)投訴應(yīng)答制，并建有完善的投訴處理機(jī)制和程序，凡事均有始有終１.穿梭巴士服務(wù)：酒店每日將使用一輛豪華中巴開通前往帝王、萬象城、東門、文錦渡口岸的穿梭巴士服務(wù)，業(yè)主可以憑業(yè)主卡免費(fèi)或預(yù)先低價(jià)購(gòu)票乘坐。２.房屋委托租賃服務(wù)：業(yè)主可以根據(jù)需要，委托酒店管理公司進(jìn)行房屋租賃服務(wù)。３.完善的商務(wù)服務(wù)：以酒店商務(wù)中心為基礎(chǔ)，提供秘書服務(wù)、翻譯服務(wù)、圖片掃描、激光彩色打印、接發(fā)傳真、美術(shù)設(shè)計(jì)、文件裝訂等。４.專業(yè)和常規(guī)家居清潔服務(wù)：酒店管理公司自己配備大型清潔機(jī)械設(shè)備，如地毯干洗機(jī)等，由專業(yè)人員操作提供大理石清潔、上蠟、拋光，地毯干濕洗、木地板翻新打蠟、吸水機(jī)緊急作業(yè)等專業(yè)化服務(wù)。５.電腦維護(hù)和問題咨詢：酒店設(shè)有電腦資訊部，可以提供電腦查殺病毒、電腦軟硬件故障處理、購(gòu)機(jī)咨詢、電腦技術(shù)咨詢等。６.高質(zhì)量的家庭日常星級(jí)維修服務(wù)：酒店工程人員工種配備齊全，木工、電工、油漆工、管道工、鉗工均有高級(jí)客房的維修服務(wù)經(jīng)驗(yàn)。７.24小時(shí)住客服務(wù)中心：設(shè)置24小時(shí)客戶服務(wù)中心（酒店總機(jī)），隨時(shí)調(diào)動(dòng)酒店自有服務(wù)資源充分滿足業(yè)主的要求。不論深夜還是黎明，都有聲音甜美的酒店專門人員為您接聽電話，及時(shí)替您排憂解難。８.利用先進(jìn)的酒店電腦系統(tǒng)為每戶業(yè)主建立客戶服務(wù)檔案，實(shí)行個(gè)性化尊貴服務(wù)９.將實(shí)行“首問負(fù)責(zé)制”，及時(shí)、高效的對(duì)業(yè)主的來電做出反應(yīng)，我們可以承諾一般性服務(wù)項(xiàng)目30分鐘內(nèi)本案最終功能滿足奢適品＼私人珍藏品＼旅游渡假\休閑居?。苌虅?wù)應(yīng)酬＼酒店＼投資品項(xiàng)目?jī)r(jià)值梳理模式：基礎(chǔ)價(jià)值拓展價(jià)值外延價(jià)值地段規(guī)模景觀配套規(guī)劃環(huán)境戶型園林建筑工程物管品質(zhì)品牌形象人文團(tuán)隊(duì)營(yíng)銷策略價(jià)值構(gòu)成基礎(chǔ)內(nèi)容價(jià)值比重60%30%10%可比樓盤及權(quán)重：雙城酒店樓盤名稱確定比重30%40%30%相同或相似因素產(chǎn)權(quán)式酒店、同區(qū)位、客戶接近產(chǎn)權(quán)式酒店、區(qū)域接近、客戶接近100%綜合比例天勤國(guó)際世金漢宮C棟酒店式公寓、客戶相似、檔次較高所得靜態(tài)比較均價(jià)：項(xiàng)目名稱天勤國(guó)際雙城酒店世金漢宮君御臺(tái)地段2019201919環(huán)境1614141514配套1818181818產(chǎn)品1815151817景觀107777品質(zhì)形象1817181718合計(jì)10090929493參考權(quán)重30%40％30％市場(chǎng)均價(jià)（元/㎡）16000精裝修預(yù)計(jì)18000左右精裝修18000精裝修17582靜態(tài)比較均價(jià)為17582元/平米含1000元/平米左右的精裝修1）從增長(zhǎng)幅度分析，03年增幅16%之后，04-05年漲幅回落到3.5左右；06年價(jià)格增幅24%，達(dá)10312元／平米，受宏觀調(diào)控影響，我們預(yù)計(jì)07-08年上漲幅度將放緩，因此，我們預(yù)計(jì)以5%左右的增長(zhǎng)幅度來修正本案推盤時(shí)的均價(jià)；2）結(jié)合眾廈口岸物業(yè)經(jīng)驗(yàn)，營(yíng)銷溢價(jià)3－5％左右。入市價(jià)格：18000元/平米左右含1000元/平米左右的豪華裝修最終均價(jià)定位營(yíng)銷策劃報(bào)大綱市場(chǎng)背景項(xiàng)目定位營(yíng)銷推廣項(xiàng)目解析4.SWOT分析3.產(chǎn)品分析1.項(xiàng)目概況2.配套資源3.土地供應(yīng)5.客戶特征6.典型案例1.行業(yè)特征3.推廣策略4.營(yíng)銷策略推廣費(fèi)用1.營(yíng)銷推廣原則2.文化特征1.客戶定位2.形象定位4.物業(yè)支撐5.價(jià)格定位3.案名提煉4.價(jià)格趨勢(shì)2.營(yíng)銷推廣主線5.銷售支持營(yíng)銷推廣原則:1.活動(dòng)、體驗(yàn)、展示為主導(dǎo)！2.媒體推廣只是輔助(信息發(fā)布)！營(yíng)銷推廣主線整體營(yíng)銷推廣將由虛到實(shí)，圍繞懸念拋出、展開、滲透幾個(gè)階段進(jìn)行。4月8月10月5月形象塑造期客戶積累期銷售期與城市對(duì)話與城市人對(duì)話以戶外廣告、圍墻包裝、刀旗廣告，體驗(yàn)活動(dòng)！硬廣與軟性宣傳、體驗(yàn)活動(dòng)！體驗(yàn)活動(dòng)、硬廣、戶外客戶物質(zhì)層面對(duì)話第一階段第二階段第三階段“越界，越世界！”打造深圳頂級(jí)行政公寓項(xiàng)目氣質(zhì)與客戶氣質(zhì)對(duì)話賣點(diǎn)的全面展示樓體展示與圍墻包裝商業(yè)街、通道、廣場(chǎng)展示包裝周邊環(huán)境展示包裝本案羅湖口岸人民南路戶外廣告廣告牌刀旗廣告售樓處展示體驗(yàn)風(fēng)格：現(xiàn)代歐式風(fēng)格，金色調(diào)為主主題：以“港式體驗(yàn)”為主導(dǎo)思想內(nèi)容：1）室內(nèi)仿真高爾夫練習(xí)場(chǎng)（20平方米左右）；2）現(xiàn)場(chǎng)音樂效果，要有氛圍；3）飲品細(xì)節(jié)（糕點(diǎn)、可樂、咖啡、奶茶、凍水），迎合港客的多種口味；4）一定要有酒吧設(shè)計(jì)；5）印度門童樣板房展示體驗(yàn)：深圳首個(gè)鍍金樣板打造1套極其奢華的鍍金樣板房推廣策略（二）活動(dòng)體驗(yàn)策略活動(dòng)體驗(yàn)原則：高品位活動(dòng)，拔高項(xiàng)目的形象！針對(duì)性活動(dòng)，迎合港人的口味！多頻次活動(dòng)，提高客戶成交量?。ㄋ谢顒?dòng)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)誠(chéng)意客戶積累及客戶成交）重大活動(dòng)時(shí)間節(jié)點(diǎn)表年20072008月456789101112123456階段形象導(dǎo)入期客戶積累期銷售期報(bào)紙雜志網(wǎng)絡(luò)戶外電視電臺(tái)地鐵活動(dòng)高峰期樣板房開放售樓中心開放認(rèn)籌活動(dòng)形象塑造活動(dòng)五一黃金周十一黃金周元旦節(jié)五一黃金周春節(jié)外展場(chǎng)設(shè)立秋季房交會(huì)開盤暨名酒、珠寶鑒賞活動(dòng)名酒名煙鑒賞名流名車鑒賞名表、香水鑒賞酒會(huì)名茶、煙具鑒賞完美玉器鑒賞酒會(huì)珠寶鑒賞酒會(huì)其它活動(dòng)安排：風(fēng)水講座\法國(guó)風(fēng)情節(jié)\歌舞會(huì)\模特表演\雜技表演\球會(huì)活動(dòng)\行業(yè)活動(dòng)\親子活動(dòng)\茶道講習(xí)\寶石鑒定講座\保齡球賽\高爾夫賽\臺(tái)球斯洛科賽\葡萄酒品嘗等等保證每周都有活動(dòng)安排,增加人氣,積累客戶,促進(jìn)成交!推廣策略（三）媒體策略先緊后松，強(qiáng)勢(shì)出擊！在競(jìng)爭(zhēng)較激烈的羅湖市場(chǎng)，本案為了能實(shí)現(xiàn)片區(qū)內(nèi)較高的價(jià)格，入市的推廣是整體推廣環(huán)節(jié)中的關(guān)鍵。一定要具有一定的氣勢(shì)，獲得市場(chǎng)的廣泛關(guān)注。因此初期的營(yíng)銷費(fèi)用應(yīng)適當(dāng)?shù)奶岣?，相?yīng)的要具有一定的大手筆。采用戶外、報(bào)紙、活動(dòng)體驗(yàn)、網(wǎng)絡(luò)媒體，強(qiáng)勢(shì)、快速的推廣為后續(xù)的營(yíng)銷樹立品牌。采取先松后緊的投放策略，在后面的幾期投放中，廣告推廣可在一期已建立的市場(chǎng)效應(yīng)上緊縮．總體推廣策略（一）根據(jù)本項(xiàng)目的實(shí)際情況，我們確定整體的媒體投放策略為：總體推廣策略（二）高位亮相，形象領(lǐng)先！為了實(shí)現(xiàn)羅湖片區(qū)內(nèi)同類型項(xiàng)目相對(duì)較高的價(jià)格，我們?cè)谡w的入市形象上要保持領(lǐng)先，確認(rèn)區(qū)域內(nèi)的第一市場(chǎng)占位。因此我們相應(yīng)投放的媒體選擇側(cè)重于戶外立柱廣告，主流報(bào)紙媒體，以確定項(xiàng)目的高端市場(chǎng)形象?？傮w推廣策略（三）針對(duì)性傳播，塑造神秘尊貴氣質(zhì)！作為頂級(jí)公寓類產(chǎn)品，其目標(biāo)客戶具有一定的特殊性；而這部分客戶所喜歡接觸的媒體與普通人也有一定的區(qū)別。因此，我們針對(duì)性地選擇一些窄眾媒體進(jìn)行宣傳（如，航空雜志、高端汽車類雜志、娛樂類雜志、奢侈品類雜志、美容類雜志、金融類雜志、高爾夫類雜志等等），往往能收到奇效。第一階段形象期第二階段蓄客期第三階段銷售期階段性媒體策略主要利用戶外立柱廣告、報(bào)紙形象廣告，結(jié)合大型的公關(guān)活動(dòng)進(jìn)行品牌的導(dǎo)入告知和品牌活動(dòng)告知，樹立項(xiàng)目的品牌形象。主要利用報(bào)紙廣告、戶外廣告、地鐵廣告、針對(duì)性媒體廣告等，配合軟性的宣傳對(duì)品牌進(jìn)行強(qiáng)化，達(dá)到目標(biāo)客戶積累的作用。媒體投放全面展開，在前面階段的基礎(chǔ)上強(qiáng)化主流媒體廣告和針對(duì)性媒體廣告的投放。保證項(xiàng)目的開盤即熱銷。報(bào)紙雜志網(wǎng)絡(luò)戶外電視形象宣傳軟文+硬廣告軟文+硬廣告網(wǎng)站建立網(wǎng)站硬廣投放，引起市場(chǎng)的高度關(guān)注電臺(tái)地鐵硬廣告4月初開始形象宣傳5-6月開始地鐵廣告宣傳階段性媒體策略統(tǒng)籌表銷售宣傳年20072008月456789101112123456階段形象導(dǎo)入期客戶積累期銷售期品牌宣傳，銷售宣傳銷售宣傳戶外廣告投放目的：高端形象導(dǎo)入，及傳達(dá)開盤信息等建議投放位置：扼守“羅湖、文錦渡、皇崗”三大口岸門戶，以及深南大道！投放時(shí)間：4-10月份

報(bào)紙投放建議特區(qū)報(bào)東方日?qǐng)?bào)星島日?qǐng)?bào)根據(jù)目標(biāo)客戶接觸報(bào)紙媒體的順序,報(bào)紙廣告的投放以主流媒體深圳特區(qū)報(bào)、香港日?qǐng)?bào)、香港星島日?qǐng)?bào)做為主要投放對(duì)象。君御臺(tái)在香港投放廣告，可以直接接通深圳銷售現(xiàn)場(chǎng)電話電視投放建議（可以根據(jù)具體效果而定）投放目的：高端形象導(dǎo)入，開盤信息傳達(dá)建議投放電視頻道：翡翠\鳳凰投放類型：３０秒短片投放，3D動(dòng)畫投放時(shí)間：具體投放時(shí)間另行確定

投放形象電視廣告目標(biāo)客戶喜愛的電視節(jié)目節(jié)目類型電視頻道新聞節(jié)目鳳凰衛(wèi)視影視節(jié)目本港臺(tái)、翡翠臺(tái)綜藝節(jié)目本港臺(tái)、翡翠臺(tái)雜志投放目標(biāo)客戶喜愛的雜志財(cái)經(jīng)管理經(jīng)理人、新周刊、銷售市場(chǎng)、經(jīng)濟(jì)周刊、財(cái)經(jīng)周刊、IT經(jīng)理世界、新財(cái)富個(gè)人愛好類世界地理、攝影、汽車、寵物、高爾夫、越野、奢侈品、美容等時(shí)尚類電影世界、時(shí)尚健康、時(shí)尚、時(shí)尚家居置業(yè)等投放目的：找準(zhǔn)客戶，導(dǎo)入高端形象，傳達(dá)開盤信息建議投放電視頻道：航空雜志等投放時(shí)間：客戶積累期到開盤銷售期

投放雜志廣告其它媒體投放地鐵07年5月起投放地鐵華強(qiáng)北站、大劇院站和羅湖站站臺(tái)廣告。短信針對(duì)移動(dòng)高端客戶群體、酒店高端客戶、高端商務(wù)客戶、高爾夫球會(huì)、物流貿(mào)易協(xié)會(huì)成員，以及眾廈會(huì)會(huì)員、眾廈高端積累客戶等發(fā)放活動(dòng)信息及項(xiàng)目信息。直郵針對(duì)上述會(huì)員客戶寄送期刊、項(xiàng)目資料。（一）入市時(shí)機(jī)營(yíng)銷策略入市時(shí)機(jī)依據(jù)（一）：根據(jù)工程的安排根據(jù)本項(xiàng)目的工程進(jìn)度分析表，我司建議：樣板房、銷售中心、大堂、商業(yè)街等爭(zhēng)取在8月份開始展示，預(yù)售爭(zhēng)取在2007年10月份左右取得。工程進(jìn)度分析表主體開工主體封頂取得預(yù)售許可０7.初07.11月左右０7.10月左右樣板房、大堂、商業(yè)街、售樓中心展示時(shí)間節(jié)點(diǎn)工程進(jìn)度０7.8月左右07年主要市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目進(jìn)度銷售時(shí)間2007.10銷售率預(yù)計(jì)世金漢宮B棟產(chǎn)權(quán)式酒店現(xiàn)樓預(yù)計(jì)07.5月60%以上中航凱特公寓爛尾、現(xiàn)樓預(yù)計(jì)07.5月50%左右雙城世紀(jì)酒店現(xiàn)樓預(yù)計(jì)07.5月量少，90%以上快捷凱特公寓尾盤07.1月開盤100%入市時(shí)機(jī)依據(jù)（二）：市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)析從競(jìng)爭(zhēng)情況來分析，本項(xiàng)目最理想的入市時(shí)間是2007年下半年10月份，從2007年8月份開始客戶積累。此階段項(xiàng)目的最主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手均已售完或進(jìn)入尾盤銷售，而其他潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手尚未推出。預(yù)計(jì)10月份到08年1月份預(yù)計(jì)存在市場(chǎng)空檔。入市時(shí)機(jī)最終確定入市時(shí)機(jī)需綜合開發(fā)進(jìn)度因素、銷售季節(jié)因素、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況三個(gè)因素決定。根據(jù)本項(xiàng)目的工程進(jìn)度安排，售樓處、樣板房、大堂等展示，及取得正式的預(yù)售許可條件最早為2007年10月份左右。2007年10月份后相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)，羅湖片區(qū)市場(chǎng)存在同類型物業(yè)供應(yīng)的空檔期，機(jī)會(huì)出現(xiàn)！從深圳房地產(chǎn)的發(fā)展特點(diǎn)來看，地產(chǎn)銷售一般有“金九銀十”，黃金時(shí)節(jié)出擊！工程配合競(jìng)爭(zhēng)分析銷售季節(jié)因此，眾廈地產(chǎn)建議：開盤時(shí)機(jī)選擇在2007年10月份?。ǘ﹥r(jià)格策略營(yíng)銷策略價(jià)格策略適應(yīng)類型適用性低開高走規(guī)模大，一次推出無后期開發(fā)項(xiàng)目，高開高走規(guī)模小，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)較弱適合本案高開平走公司具有一定品牌，銷售進(jìn)度要求不高中開高走具有一定規(guī)模的項(xiàng)目，需要實(shí)現(xiàn)較高價(jià)格中開平走后期開發(fā)壓力較大項(xiàng)目本案地段位置極佳，配套極其成熟，形象較高，且體量相對(duì)較小，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)趨緩的行情下。建議項(xiàng)目采取“中開高走”的價(jià)格策略。給客戶即買即增值的信心，同時(shí)能夠制造追捧的市場(chǎng)形象！入市價(jià)格策略（三）創(chuàng)新營(yíng)銷營(yíng)銷策略創(chuàng)新營(yíng)銷(一):首創(chuàng)深圳小戶豪宅拍賣操作說明:通過內(nèi)部操作,開盤前對(duì)某套頂級(jí)樣板房(景觀最佳\樓層較高\(yùn)總統(tǒng)級(jí)鍍金豪裝、名畫名貴家私裝點(diǎn))進(jìn)行公開拍賣,引起市場(chǎng)轟動(dòng),為開盤制造追捧勢(shì)!關(guān)鍵點(diǎn):為了保證拍賣的成功,開發(fā)商委托單位或者個(gè)人進(jìn)行競(jìng)拍,事后對(duì)此套單位進(jìn)行秘密封閉。制造深圳頂級(jí)小戶豪宅奢侈名片！創(chuàng)新營(yíng)銷(二):首創(chuàng)小戶型深圳小姐售樓操作說明:聯(lián)合相關(guān)單位，在全市范圍內(nèi)征集“美女佳麗”作為售樓員，進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn)。意義:制造市場(chǎng)轟動(dòng)，引起目標(biāo)客戶關(guān)注，為價(jià)值]實(shí)現(xiàn)打下基礎(chǔ)！首創(chuàng)小戶深圳小姐售樓行動(dòng)！創(chuàng)新營(yíng)銷(三):首創(chuàng)深圳小戶型預(yù)約看樣板房操作說明:鑒于項(xiàng)目前期市場(chǎng)形象和轟動(dòng)效應(yīng),本案采取豪宅看樓的預(yù)約方式,正所謂“猶抱琵琶半遮面”，更能引起市場(chǎng)的興趣！意義:進(jìn)一步制造高端市場(chǎng)形象，制造神秘色彩，引起目標(biāo)客戶的強(qiáng)烈好奇！注為價(jià)值實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步打下基礎(chǔ)！制造神秘色彩,引起足夠好奇互動(dòng)營(yíng)銷業(yè)內(nèi)營(yíng)銷體驗(yàn)營(yíng)銷通過與知名時(shí)尚品牌的互動(dòng)實(shí)現(xiàn)共贏發(fā)揮“意見領(lǐng)袖作用”，通過房地產(chǎn)劍客進(jìn)行推廣和贊揚(yáng)通過舉辦高端體驗(yàn)式活動(dòng)，與客戶加深情感交流，培養(yǎng)產(chǎn)品忠誠(chéng)度重點(diǎn)營(yíng)銷通過專業(yè)協(xié)會(huì)和關(guān)鍵資源，對(duì)目標(biāo)客戶進(jìn)行重點(diǎn)營(yíng)銷其他營(yíng)銷策略（四）現(xiàn)場(chǎng)銷售營(yíng)銷策略現(xiàn)場(chǎng)銷售1.現(xiàn)場(chǎng)逼訂：本案有很大一部分港客，根據(jù)