商業(yè)裙樓營(yíng)銷策劃案課件

中馳領(lǐng)寓商業(yè)裙樓營(yíng)銷策劃案業(yè)務(wù)部&企劃部2013年2月28日目錄PART1————————營(yíng)銷目標(biāo)PART2————————項(xiàng)目解讀PART3————————市場(chǎng)環(huán)境PART4————————項(xiàng)目定位PART5————————產(chǎn)品建議PART6————————營(yíng)銷方案PART7————————企劃包裝PART1——營(yíng)銷目標(biāo)銷售目標(biāo)按照開發(fā)商要求2013年年中完成商業(yè)總銷金額——8500萬基本參數(shù)裙樓商業(yè)的基本信息層數(shù)建面（㎡）套內(nèi)（㎡）合計(jì)12418.422137.8822518.892226.7032501.292107.76帶著條件去思考？1、增加剪刀扶梯是否可行？2、能否簽訂與旅游局和農(nóng)委的戰(zhàn)略關(guān)系？3、與旅行社簽訂戰(zhàn)略關(guān)系？

問題初判項(xiàng)目區(qū)域——項(xiàng)目雖鄰近朝天門市場(chǎng)及解放碑商圈，但屬居住老區(qū)，地段自身商業(yè)氛圍并不濃厚。項(xiàng)目環(huán)境——位于舊城改造區(qū)域，周邊環(huán)境較差。項(xiàng)目產(chǎn)品——作為商業(yè)項(xiàng)目，車位較少，層高較低，且動(dòng)線不足。項(xiàng)目品牌——開發(fā)商品牌知名度不高，對(duì)投資者而言號(hào)召力不足。營(yíng)銷目標(biāo)要完成銷售目標(biāo)，難度巨大！需根據(jù)市場(chǎng)狀況、區(qū)域規(guī)劃以及產(chǎn)品自身對(duì)上述問題進(jìn)行優(yōu)化PART2——項(xiàng)目解讀地塊屬性研判（城市屬性）項(xiàng)目位于重慶CBD黃金三角中的解放碑CBD版塊內(nèi)；解放碑CBD定位于重慶的商務(wù)、金融中心，吸引了大量的世界500強(qiáng)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)、商務(wù)機(jī)構(gòu)、各國(guó)領(lǐng)館入駐。解放碑同時(shí)還是重慶商業(yè)購(gòu)物的傳統(tǒng)中心，聚集了大量的高端百貨及高檔酒店。解放碑CBD江北嘴CBD彈子石CBD朝天門市場(chǎng)解放碑商圈本案解放碑CBD地塊屬性研判（區(qū)域?qū)傩裕╉?xiàng)目鄰近朝天門綜合交易市場(chǎng)；背靠在建的重慶國(guó)際金融街以及解放碑十字金街購(gòu)物商圈。項(xiàng)目所在區(qū)域交通便利，周邊有多條公交線路及軌道交通站點(diǎn)；同時(shí)長(zhǎng)江索道及在建的東水門大橋直線連通南岸區(qū)。項(xiàng)目位于重慶老城區(qū)，鄰近朝天門碼頭，曾經(jīng)為重慶開埠商業(yè)區(qū)，保留了大量歷史遺跡；現(xiàn)為居住老區(qū)，常住人口及流動(dòng)人口眾多。本案地塊屬性研判（現(xiàn)狀）項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)槔蠀^(qū)，市政設(shè)施較為陳舊，市容環(huán)境較差。項(xiàng)目前的解放東路道路狹窄，且處于拆遷改造范圍，道路硬件受限。區(qū)域內(nèi)居住人口多為老市民及租賃戶，文化層次及消費(fèi)水平相對(duì)不高。地塊屬性研判（發(fā)展研判）項(xiàng)目區(qū)域?qū)儆谂f城改造范圍，政府規(guī)劃為開埠文化保護(hù)帶，改造重建后將成為商業(yè)旅游街，發(fā)展前景具有很高預(yù)期。目前項(xiàng)目臨近的湖廣會(huì)館已為旅行社帶客游覽的一個(gè)必到景點(diǎn)，而片區(qū)改造完成后，游覽范圍將大大增加，游客量也將大幅提升。市政設(shè)施也將大大改善，解放東路將進(jìn)行擴(kuò)寬；同時(shí)提供近1400個(gè)停車位，解決區(qū)域內(nèi)停車難問題。產(chǎn)品解讀一樓平面圖二樓平面圖三樓平面圖中馳領(lǐng)寓商業(yè)部分為三層裙樓，總面積為平米（其中一層2418.42平米，二層2518.89平米，三層2501.29平米）。目前有三部電梯通往塔樓住宅，兩部通往三樓商業(yè)的觀光電梯，以及兩條步梯（其中一條僅到2樓）。地下車位共184個(gè)，與住宅戶數(shù)配比約為2.3:1。商業(yè)層高為4.5米，局部架設(shè)消防及通風(fēng)管道后為3.7米左右。柱點(diǎn)較多，對(duì)于鋪面分隔規(guī)劃造成限制。產(chǎn)品解讀層高較低動(dòng)線不足車位不足主要問題點(diǎn)局部層高不足4米，感覺壓抑，無良好的購(gòu)物環(huán)境感受。除觀光電梯外，商場(chǎng)內(nèi)無其他途徑可連通商業(yè)樓層，且觀光電梯運(yùn)載力嚴(yán)重不足。目前車位滿足住宅居民都顯緊張，更無法為消費(fèi)者服務(wù)。作為商業(yè)項(xiàng)目，以上問題均為致命硬傷！產(chǎn)品SWOT分析優(yōu)勢(shì)（S）：項(xiàng)目位于CBD版塊，發(fā)展前景可期鄰近商圈及綜合市場(chǎng)，可形成互動(dòng)交通便利，公交線路眾多，且近軌道站點(diǎn)，同時(shí)鄰近跨江大橋。劣勢(shì)（W）：項(xiàng)目產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不足，具有硬傷目前周邊環(huán)境較差，地段商業(yè)氛圍不足開發(fā)商品牌號(hào)召力不足機(jī)會(huì)（O）：項(xiàng)目位于改造區(qū)域，政府規(guī)劃可提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值威脅（T）：改造工程進(jìn)度的遲緩對(duì)項(xiàng)目銷售造成的影響城市的區(qū)域板塊在此發(fā)生碰撞，城市交通體系在此發(fā)生碰撞，碰撞的火花已經(jīng)點(diǎn)燃片區(qū)的未來價(jià)值，本項(xiàng)目最顯而易見的利好已經(jīng)無須贅言。地段的不可復(fù)制性不容置疑。地段地段之外，還有產(chǎn)品！

PART3——市場(chǎng)環(huán)境

2013年初，國(guó)五條、國(guó)六條的出臺(tái)，預(yù)示樓市可能面臨進(jìn)一步的調(diào)整穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制完善抑制投資投機(jī)性購(gòu)房。

增加普通商品房及土地供應(yīng)

加快保障性安居工程建設(shè)規(guī)劃加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管力度今年的房市，隨著國(guó)五條、國(guó)六條細(xì)則的出臺(tái)，投資投機(jī)需求將得到極大的遏制，開發(fā)商要想贏得后市，就必須理性面對(duì)，打好產(chǎn)品、品牌、價(jià)格三張牌。政策相繼出臺(tái)，樓市進(jìn)入調(diào)整期宏觀樓市2012年商業(yè)總供應(yīng)量為223萬方（包含車庫(kù)），成交量189.02萬方，成交率達(dá)84.76%。實(shí)際累計(jì)成交量為231.72萬方（其中包含2011年存量44.6萬方，成交率約95%）。市場(chǎng)狀況（整體市場(chǎng)）2012年重慶主城區(qū)域商業(yè)供求狀況市場(chǎng)狀況（整體市場(chǎng)）通過2012年數(shù)據(jù)顯示，商業(yè)加車庫(kù)建面均價(jià)為9100元/㎡，純商業(yè)建面均價(jià)在11173元/㎡。其上圖為各區(qū)典型項(xiàng)目綜合均價(jià)，均價(jià)區(qū)間在18000~28000元/平米之間。2012年重慶主城區(qū)域商業(yè)銷售均價(jià)市場(chǎng)狀況（渝中區(qū)域）備注：以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)截止2012年12月31日；商業(yè)體量大于8萬方的項(xiàng)目作為統(tǒng)計(jì)范疇。渝中區(qū)未來5年可運(yùn)營(yíng)大型商業(yè)體量區(qū)域數(shù)量（個(gè)）體量（萬平米）物業(yè)類型渝中區(qū)5約132集中式SHOPPINGMALL項(xiàng)目名稱商業(yè)體量（萬方）物業(yè)類型地理位置預(yù)估開業(yè)時(shí)間瑞安嘉陵天地約30集中式SHOPPINGMALL紅巖村嘉濱路一期：2013年英利國(guó)際廣場(chǎng)約10大坪正街轉(zhuǎn)盤2013重慶國(guó)泰廣場(chǎng)約10解放碑滄白路2013重慶朝天揚(yáng)帆約22解放碑朝天門2017龍湖時(shí)代天街約60渝中區(qū)石油路一期：2012整體：2016市場(chǎng)狀況（商圈項(xiàng)目調(diào)查）龍湖時(shí)代天街（渝中區(qū)）項(xiàng)目名稱龍湖時(shí)代天街項(xiàng)目位置大石路（原后勤工程學(xué)院馬家堡校區(qū)）開發(fā)商重慶龍湖成恒地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)管理公司重慶新龍湖物業(yè)有限公司物管費(fèi)25.00元/平方米·月商鋪總體量60萬方在售樓棟三期（靠馬家堡出口方向）建筑樓層地上兩層在售面積35-311㎡

平均單價(jià)70000-200000元/㎡層差1F均價(jià)120000元/㎡，2F均價(jià)60000元/㎡租金1F均價(jià)800元/㎡，2F均價(jià)300元/㎡層高5.8米動(dòng)線分布5客梯2貨梯6扶梯引入商家新世紀(jì)車位數(shù)8000個(gè)市場(chǎng)狀況（商圈項(xiàng)目調(diào)查）英利國(guó)際廣場(chǎng)（渝中區(qū)）項(xiàng)目名稱英利國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目位置大坪(電信大廈正對(duì)面)開發(fā)商重慶英利七牌坊置業(yè)有限公司物業(yè)管理公司重慶英利七牌坊置業(yè)有限公司物管費(fèi)15.00元/平方米·月商鋪總體量3000平米建筑樓層地上一層在售面積23-78㎡

平均單價(jià)90000元/㎡租金均價(jià)500元/㎡層高7.7米動(dòng)線分布無電梯引入商家建行車位數(shù)2000個(gè)市場(chǎng)狀況（商圈項(xiàng)目調(diào)查）萬科匯（渝中區(qū)）項(xiàng)目名稱萬科匯項(xiàng)目位置渝中渝州路(河運(yùn)校原址)開發(fā)商萬科（重慶）房地產(chǎn)有限公司物業(yè)管理公司成都萬科物業(yè)服務(wù)有限公司物管費(fèi)4.5元/㎡/月商鋪總體量2萬方在售樓棟裙樓商業(yè)建筑樓層5層（地下一層地上四層）在售面積10-1200㎡

平均單價(jià)120000元/㎡層差1F均價(jià)180000元/㎡，2F均價(jià)60000元/㎡租金1F均價(jià)550元/㎡，2F均價(jià)300元/㎡層高4.8米動(dòng)線分布14客梯2貨梯16扶梯引入商家華潤(rùn)萬家車位數(shù)地上27個(gè)地下1095個(gè)市場(chǎng)狀況（商圈項(xiàng)目調(diào)查）威斯汀（渝中區(qū)）項(xiàng)目名稱威斯汀酒店項(xiàng)目位置解放碑新華路和五一路交匯處開發(fā)商重慶申基實(shí)業(yè)(集團(tuán))有限公司物業(yè)管理公司重慶威斯汀酒店管理有限公司物管費(fèi)18元/㎡/月商鋪總體量1250㎡在售樓棟底商建筑樓層1層（入戶大堂兩側(cè)）在售面積248㎡/985㎡

平均單價(jià)121000元/㎡租金只售不租層高7.1米動(dòng)線分布1層水平出入，8客梯4貨梯車位數(shù)地下380個(gè)市場(chǎng)狀況（商圈項(xiàng)目調(diào)查）光宇尊鼎國(guó)際（江北區(qū)）項(xiàng)目名稱光宇尊鼎國(guó)際項(xiàng)目位置江北建新西路19號(hào)（協(xié)信黃金海岸旁）開發(fā)商重慶豐德尊鼎實(shí)業(yè)有限公司物業(yè)管理公司未定物管費(fèi)未定商鋪總體量35406平方米在售樓棟只有一棟建筑樓層8層（地上八層）在售面積800-1500㎡

層差未定租金半層起租，未定層高4.5米動(dòng)線分布8客梯3貨梯3扶梯引入商家暫無車位數(shù)地下500個(gè)市場(chǎng)狀況（商圈項(xiàng)目調(diào)查）東原中心（江北區(qū)）項(xiàng)目名稱東原中心項(xiàng)目位置江北鴻恩寺紅石路段（大石壩公交站附近）開發(fā)商重慶同原地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)管理公司新東原物業(yè)管理有限公司物管費(fèi)4元/㎡/月商鋪總體量18萬方在售樓棟3號(hào)房空中商鋪三期臨街商鋪預(yù)計(jì)3月推出建筑樓層8層（地下兩層地上六層）在售面積38-86㎡

平均單價(jià)13580元/㎡層差待售租金1F均價(jià)400元/㎡，2F均價(jià)180元/㎡層高5.1米動(dòng)線分布客梯貨梯扶梯引入商家建行、shoppingmall車位數(shù)地下2000個(gè)市場(chǎng)狀況（商圈項(xiàng)目調(diào)查）通用時(shí)代（江北區(qū)）項(xiàng)目名稱通用時(shí)代項(xiàng)目位置江北觀音橋金源路53號(hào)徐悲鴻中學(xué)旁開發(fā)商重慶通用地產(chǎn)物業(yè)管理公司重慶港務(wù)物流集團(tuán)物業(yè)管理有限責(zé)任公司物管費(fèi)3.5元/㎡/月商鋪總體量5000㎡在售樓棟裙樓商業(yè)建筑樓層3層（地上三層）在售面積113-119㎡

平均單價(jià)38000元/㎡層差1F均價(jià)60000元/㎡，2F均價(jià)20000元/㎡，3F均價(jià)10000元/㎡租金1F均價(jià)300元/㎡，2F均價(jià)120元/㎡，3F均價(jià)80元/㎡層高3.9米動(dòng)線分布3客梯2貨梯引入商家社區(qū)商業(yè)車位數(shù)地上9個(gè)地下248個(gè)市場(chǎng)狀況（商圈項(xiàng)目調(diào)查）綠地新都會(huì)（江北區(qū)）項(xiàng)目名稱綠地新都會(huì)項(xiàng)目位置江北大石壩往南橋寺方向200米（九村車站附近)開發(fā)商重慶綠地申潤(rùn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)管理公司成都鴻盛物業(yè)管理有限公司物管費(fèi)7元/㎡/月商鋪總體量3000㎡在售樓棟裙樓商業(yè)建筑樓層2層（地上兩層）在售面積30-500㎡

平均單價(jià)40000元/㎡層差1F均價(jià)40000-60000元/㎡，2F均價(jià)20000元/㎡租金1F均價(jià)320元/㎡，2F均價(jià)120元/㎡層高1F4-5.6米，2F4.8米動(dòng)線分布2客梯2貨梯1扶梯引入商家新世紀(jì)車位數(shù)地上1000個(gè)地下500個(gè)市場(chǎng)狀況（商圈項(xiàng)目調(diào)查）極鼎城市經(jīng)典（江北區(qū)）項(xiàng)目名稱極鼎城市經(jīng)典項(xiàng)目位置江北三鋼二路8號(hào)（“平安摩卡”旁）開發(fā)商重慶極鼎地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司物業(yè)管理公司重慶極鼎物業(yè)管理有限公司物管費(fèi)3.5元/㎡/月商鋪總體量2000㎡在售樓棟裙樓商業(yè)建筑樓層3層（地上三層）在售面積25-180㎡

平均單價(jià)25000元/㎡層差1F均價(jià)30000元/㎡，2F均價(jià)18000元/㎡，3F均價(jià)10000元/㎡租金1F均價(jià)300元/㎡，2F均價(jià)150元/，3F均價(jià)80元/層高4.5米動(dòng)線分布1客梯1貨梯1扶梯引入商家社區(qū)商業(yè)車位數(shù)地上50個(gè)地下415個(gè)市場(chǎng)狀況（商圈項(xiàng)目調(diào)查）萬達(dá)廣場(chǎng)（南岸區(qū)）項(xiàng)目名稱萬達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目位置南坪珊瑚村開發(fā)商重慶萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)有限公司物業(yè)管理公司重慶萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)管理有限公司物管費(fèi)6元/㎡/月在售樓棟裙樓商業(yè)建筑樓層3層（地上三層）在售面積26-800㎡

平均價(jià)格1F均價(jià)100000元/㎡，2F均價(jià)32000元/㎡，3F均價(jià)15000元/㎡租金1F均價(jià)350元/㎡，2F均價(jià)150元/㎡，3F均價(jià)80元/㎡層高1F5.1米，2F、3F4.5米動(dòng)線分布6客梯1貨梯引入商家萬達(dá)廣場(chǎng)車位數(shù)地上2000個(gè)地下2000個(gè)市場(chǎng)狀況（商圈項(xiàng)目調(diào)查）協(xié)信城（南岸區(qū)）項(xiàng)目名稱協(xié)信城項(xiàng)目位置南岸南城大道1號(hào)開發(fā)商協(xié)信集團(tuán)物業(yè)管理公司第一太平洋戴維斯重慶分公司物管費(fèi)4.5元/㎡/月在售樓棟裙樓商業(yè)建筑樓層2層（地上兩層）在售面積10-260㎡

平均單價(jià)50000元/㎡層差1F均價(jià)60000元/㎡，2F均價(jià)30000元/㎡租金1F均價(jià)300元/㎡，2F均價(jià)100元/㎡層高4米動(dòng)線分布無電梯，只有步道引入商家星光68車位數(shù)地下2000個(gè)市場(chǎng)狀況（商圈項(xiàng)目調(diào)查）天?？死瓘V場(chǎng)（南岸區(qū)）項(xiàng)目名稱天?？死瓘V場(chǎng)項(xiàng)目位置南坪中心開發(fā)商重慶天福地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司物業(yè)管理公司仲聯(lián)量行物管費(fèi)未定在售樓棟A棟建筑樓層3層（地上三層）在售面積6-170㎡

平均單價(jià)50000元/㎡層差1F均價(jià)80000元/㎡，2F均價(jià)40000元/㎡，3F均價(jià)26000元/㎡租金部分返租，1F均價(jià)500元/㎡，2F均價(jià)200元/㎡/，3F均價(jià)100元/㎡層高5.1米動(dòng)線分布6客梯2貨梯6扶梯引入商家面包新語、小八仙、魯西肥牛車位數(shù)600個(gè)市場(chǎng)狀況（商圈項(xiàng)目調(diào)查）共性：體量大，業(yè)態(tài)齊全，大多引入較大的賣場(chǎng)進(jìn)場(chǎng)；層高較高，最低4米，最高7米；出入動(dòng)線、水平動(dòng)線及垂直動(dòng)線分布較好；停車位量大；售后服務(wù)均采用知名物業(yè)管理；PART4——項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位通過前面項(xiàng)目解讀及市場(chǎng)環(huán)境分析我們認(rèn)為將本案成功推入市場(chǎng)并實(shí)現(xiàn)順利銷售需要另避蹊徑項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位借勢(shì)跳出突破跳出區(qū)域限制借勢(shì)政府規(guī)劃突破現(xiàn)有產(chǎn)品對(duì)于本案借勢(shì)是項(xiàng)目定位的原點(diǎn)項(xiàng)目定位（借勢(shì)）由于項(xiàng)目自身?xiàng)l件的限制，以及區(qū)域環(huán)境的限制，使得將本案打造成為檔次較高的購(gòu)物場(chǎng)所幾乎無可能性！但政府對(duì)該區(qū)域的規(guī)劃，使我們可以借勢(shì)而為！旅游商業(yè)街區(qū)項(xiàng)目定位（借勢(shì)）按照政府規(guī)劃，以湖廣會(huì)館為核心的6.5公頃區(qū)域內(nèi),將再現(xiàn)老重慶開埠時(shí)期建筑風(fēng)貌，同時(shí)，將注入九曲花街、觀江平臺(tái)、濱江酒店和地下車庫(kù)等現(xiàn)代城市元素。改造完成后，該區(qū)域的旅游資源將大大提升，游客數(shù)量將大幅增長(zhǎng)，從而帶來巨大商機(jī)。而本案位于該區(qū)域中，同時(shí)鄰近朝天門碼頭游客集散地，借勢(shì)而為成為必然選擇！項(xiàng)目定位（借勢(shì)）有了可借之勢(shì)，如何順勢(shì)而為？國(guó)內(nèi)游客旅游的普遍模式：游景點(diǎn)、吃特色、買特產(chǎn)！政府對(duì)農(nóng)特產(chǎn)業(yè)的扶持政策+開發(fā)商自身對(duì)農(nóng)特產(chǎn)業(yè)的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)旅游特產(chǎn)集中賣場(chǎng)是我們選擇的方向項(xiàng)目定位（借勢(shì)）旅游特產(chǎn)集中賣場(chǎng)是否具有市場(chǎng)支撐？從市場(chǎng)調(diào)查中找答案土特產(chǎn)品分布土特產(chǎn)分布類型

商圈傳統(tǒng)旅游區(qū)觀音橋解放碑南坪瓷器口洪崖洞土特產(chǎn)品分布商圈土特產(chǎn)鋪名項(xiàng)目位置建筑樓層商鋪面積面寬進(jìn)深層高租金業(yè)態(tài)重慶土特產(chǎn)較場(chǎng)口臨街一樓200㎡10m20m4.2m800元/㎡土特產(chǎn)、煙、酒、茶八方品重慶特產(chǎn)正陽街68號(hào)臨街一樓120㎡4m30m4m1000元/㎡各大區(qū)縣特產(chǎn)重慶土特產(chǎn)超市八一路臨街一樓150㎡4.8m10m3.8m2600元/㎡張飛牛肉、臘肉香腸、煙酒茶土特產(chǎn)超市新華國(guó)際旁臨街一樓20㎡3m6m3m3000元/㎡張飛牛肉、煙酒茶川渝重慶特產(chǎn)迪康百貨臨街一樓30015m20m4.2m1500元/㎡張飛牛肉、臘肉香腸、煙酒茶解放碑商圈：商圈農(nóng)特產(chǎn)賣場(chǎng)調(diào)查解放碑商圈：商圈農(nóng)特產(chǎn)分布重慶土特產(chǎn)重慶土特產(chǎn)重慶土特產(chǎn)重慶土特產(chǎn)重慶土特產(chǎn)鋪名項(xiàng)目位置建筑樓層商鋪面積面寬進(jìn)深層高租金業(yè)態(tài)張飛牛肉嘉年華大廈臨街一樓13.5㎡3m4.5m3.4m1100元/㎡土特產(chǎn)、煙、酒、茶商圈農(nóng)特產(chǎn)賣場(chǎng)調(diào)查觀音橋商圈：商圈農(nóng)特產(chǎn)分布觀音橋商圈：重慶土特產(chǎn)鋪名項(xiàng)目位置建筑樓層商鋪面積面寬進(jìn)深層高租金業(yè)態(tài)芳棵鮮貝迪臨街一樓19.8㎡3m6.6m4m400元/㎡水果、干貨、飲料金吉果水果超市二小區(qū)車站臨街一樓36㎡4m9m4.2m1000元/㎡水果、干貨、飲料商圈農(nóng)特產(chǎn)賣場(chǎng)調(diào)查南坪商圈：商圈農(nóng)特產(chǎn)分布南坪商圈：重慶土特產(chǎn)商圈農(nóng)特產(chǎn)總結(jié)屬性共性：地處核心商圈，比較分散，不集中；臨街一樓，面積較小，普遍在20-200平米；無專屬的物流通道；租金昂貴；客群共性：利用商圈較大的人流，來達(dá)到能快速銷售自己的產(chǎn)品主要客戶：商務(wù)旅行客戶經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)：經(jīng)營(yíng)較為凌亂，種類繁多，且包裝簡(jiǎn)單商圈農(nóng)特產(chǎn)賣場(chǎng)調(diào)查傳統(tǒng)旅游區(qū)土特產(chǎn)旅游區(qū)農(nóng)特產(chǎn)賣場(chǎng)調(diào)查瓷器口旅游區(qū)農(nóng)特產(chǎn)賣場(chǎng)調(diào)查洪崖洞旅游區(qū)農(nóng)特產(chǎn)總結(jié)屬性共性：地處傳統(tǒng)旅游區(qū)，比較零散；均為臨街鋪面租金昂貴；客群共性：利用傳統(tǒng)旅游區(qū)人氣，來達(dá)到能快速銷售自己的產(chǎn)品主要客戶：普通的旅游客戶經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)：很多是先做現(xiàn)賣，不屬于禮品類，體現(xiàn)不出檔次農(nóng)特產(chǎn)賣場(chǎng)調(diào)查從以上調(diào)查結(jié)果得出：各區(qū)商圈均有農(nóng)特產(chǎn)品賣場(chǎng)，其中解放碑商圈最多(解放碑外地游客數(shù)量巨大)。賣場(chǎng)鋪面較為分散，無法形成氛圍及聯(lián)動(dòng)。鋪面租金昂貴，表明經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)可觀。傳統(tǒng)旅游區(qū)的內(nèi)特產(chǎn)，屬于只吃不帶的，無法滿足游客的回購(gòu)禮品的需求且不論商圈和旅游區(qū)，分布較為零散，不方便游客一次性選購(gòu)重慶所有特產(chǎn)旅游特產(chǎn)集中賣場(chǎng)具有一定的市場(chǎng)支撐力項(xiàng)目定位本案定位重慶首家旅游精品特產(chǎn)一站式大賣場(chǎng)項(xiàng)目定位重慶首家旅游精品特產(chǎn)一站式大賣場(chǎng)必要條件1、農(nóng)特產(chǎn)品需禮品式精包裝，而非農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)產(chǎn)品檔次2、與各區(qū)縣農(nóng)業(yè)局等相關(guān)部門的互動(dòng)，為經(jīng)營(yíng)戶獲取相關(guān)扶持政策3、與旅游局的聯(lián)動(dòng)，獲取授權(quán)，形成旅行社帶客定點(diǎn)采購(gòu)點(diǎn)項(xiàng)目定位重慶首家旅游精品特產(chǎn)一站式大賣場(chǎng)必要條件1、農(nóng)特產(chǎn)品需禮品式精包裝，而非農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)產(chǎn)品檔次2、與各區(qū)縣農(nóng)業(yè)局等相關(guān)部門的互動(dòng)，為經(jīng)營(yíng)戶獲取相關(guān)扶持政策3、與旅游局的聯(lián)動(dòng)，獲取授權(quán)，形成旅行社帶客定點(diǎn)采購(gòu)點(diǎn)PART5——企劃包裝案名建議優(yōu)品匯優(yōu)——優(yōu)質(zhì)、精品品——品位、品牌匯——匯聚、集中Logo標(biāo)志圖形以購(gòu)物袋為主體，配以山水圖案，體現(xiàn)旅游購(gòu)物特性；以飄帶形式將三個(gè)購(gòu)物袋集中在一起，取“三生萬物”之意，體現(xiàn)品牌眾多，種類豐富；標(biāo)志色彩豐富鮮明，體現(xiàn)綠色、健康、休閑。推廣主語伴手禮、農(nóng)特產(chǎn)——明示項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)種類；來優(yōu)品匯——傳播項(xiàng)目案名；就“購(gòu)”了——“購(gòu)”與“夠”諧音，表明種類豐富，一站式采購(gòu)。伴手禮、農(nóng)特產(chǎn)，來優(yōu)品匯，就“購(gòu)”了！名片紙袋羅馬旗外立面導(dǎo)視牌PART6——產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議由于產(chǎn)品自身存在缺陷，尤其是樓層動(dòng)線的不足，所以必須對(duì)現(xiàn)有產(chǎn)品進(jìn)行優(yōu)化；同時(shí)從利于銷售的目的出發(fā)，需對(duì)各樓層進(jìn)行鋪面分隔；我司建議如下：產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議

商業(yè)分割參數(shù)層數(shù)數(shù)量（個(gè)）面積（㎡）1層6912042層7612033層691053合計(jì)2143460附加建議在賣場(chǎng)內(nèi)增加電動(dòng)扶梯，形成各樓層的垂直動(dòng)線；進(jìn)行鋪面分隔，單鋪面積9平米~28平米，鋪面面積多元化，利于各位經(jīng)營(yíng)者選擇，同時(shí)便于銷售；各商鋪之間保留2.5米的通道，形成可通達(dá)各鋪面的平面動(dòng)線。規(guī)劃定位總體布局根據(jù)項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃分級(jí)，將業(yè)態(tài)布局劃分為三大區(qū)域：特色水果/干貨店特色腌制/其他類店主力品牌旗艦店特色水果/干貨店特色腌制/其他類店業(yè)態(tài)規(guī)劃主力品牌旗艦店引進(jìn)知名的品牌特色產(chǎn)品，作為主力，來吸引和聚集人氣和品牌效應(yīng)特色水果/干貨店業(yè)態(tài)規(guī)劃引進(jìn)特色的水果干貨類，屬于高端禮品包裝特色腌制/其他類店業(yè)態(tài)規(guī)劃引進(jìn)零散的特產(chǎn)，以批發(fā)兼零售為主運(yùn)營(yíng)管理作為專業(yè)的市場(chǎng)，在后期運(yùn)營(yíng)管理上，建議采用管理公司管理物業(yè)公司管理銷售公司管理運(yùn)營(yíng)管理管理公司采用統(tǒng)一的管理模式進(jìn)行全程托管主要包含：1、市場(chǎng)客戶服務(wù)2、配套功能服務(wù)—市場(chǎng)咨詢服務(wù)物流運(yùn)輸服務(wù)場(chǎng)內(nèi)搬運(yùn)服務(wù)3、感情服務(wù)4、金融服務(wù)等所轄商場(chǎng)管理模式服務(wù)內(nèi)容5、安保服務(wù)采用先期統(tǒng)一的收銀，后期再進(jìn)行利潤(rùn)分配PART7——營(yíng)銷策略【本案營(yíng)銷訴求解析】〖地段增值價(jià)值〗〖成本投資價(jià)值〗低總價(jià)，小投入、低風(fēng)險(xiǎn)人流、車流、物流、現(xiàn)金流的匯集地。〖收益價(jià)值〗通過集中經(jīng)營(yíng)模式，為消費(fèi)群提供體驗(yàn)式購(gòu)物環(huán)境，保證常期高效吸引目標(biāo)消費(fèi)群，更能保證商鋪投資回報(bào)價(jià)值?！汲鞘邪l(fā)展附加值〗交通和有利的地理位置，保證了項(xiàng)目品牌價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。〖消費(fèi)力價(jià)值〗即時(shí)可得的〖政府支持效應(yīng)〗必備的價(jià)值體系差別與競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的價(jià)值體系人有我亦有人無我卻有價(jià)格定位

價(jià)格策略層數(shù)單價(jià)（元）面積（㎡）50%計(jì)算總價(jià)（萬元）1層600002418.421209.2172552層500002518.891259.44562973層300002501.291250.6453751具體的價(jià)格執(zhí)行，根據(jù)項(xiàng)目小產(chǎn)品分割進(jìn)行固定總價(jià)銷售方式合63719.317303均價(jià)：按照50%銷售面積均價(jià)為46522.19元/㎡，100%計(jì)算均價(jià)為：23261.09元/㎡銷售策略針對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品較為單一，屬于裙樓商業(yè)，并考慮到項(xiàng)目自身各方面優(yōu)勢(shì)，如城市交通要道、項(xiàng)目緊鄰成熟商業(yè)項(xiàng)目等因素，建議銷售策略總體思路為：以認(rèn)知銷售主力產(chǎn)品－－『?jiǎn)我恍?、成批量』旺鋪為銷售主線，強(qiáng)化項(xiàng)目在區(qū)域市場(chǎng)中的“強(qiáng)勁的增值潛力、可實(shí)現(xiàn)的人脈群、稀缺的項(xiàng)目主題”，集中對(duì)向周邊縣的『農(nóng)特經(jīng)營(yíng)商、商業(yè)物業(yè)投資商』，實(shí)行集中化、強(qiáng)效力、全面性的銷售策略，最終實(shí)現(xiàn)『一炮而紅、持久營(yíng)銷、快速回籠資金』的銷售成果。銷售策略根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，實(shí)現(xiàn)的銷售模式主要是兩方面，但最終以集中回籠資金為本項(xiàng)目的最佳銷售目的。產(chǎn)權(quán)式出售旺鋪，回籠旺鋪的銷售總金額。注：以單位旺鋪計(jì)。在此基