福建漳州市詔安縣房地產(chǎn)營銷策劃方案

漳州市詔安縣房地產(chǎn)市場調(diào)查報告——住宅及商業(yè)市場調(diào)研2011-01前言詔安縣地處福建省最南端、閩粵交界處，素有“福建南大門”、“漳南第一關(guān)”之稱，是海西對接珠三角的“橋頭堡”，是著名的“中國青梅之鄉(xiāng)”和“書畫藝術(shù)之鄉(xiāng)”，也是著名的僑鄉(xiāng)和臺胞祖籍地。現(xiàn)有人口60萬，總面積1285平方公里，轄16個鄉(xiāng)鎮(zhèn)（區(qū)）。盛產(chǎn)青梅、八仙茶、鰻魚、灰鵝等特色產(chǎn)品。國家級森林公園烏山、省級名勝風(fēng)景區(qū)九侯巖、梅嶺半島旅游區(qū)和閩粵第一城等是理想的旅游勝地。

目錄PART.1宏觀環(huán)境分析市政規(guī)劃/土地放量/地塊環(huán)境分析PART.2商品房市場環(huán)境分析住宅市場/主要在售項目分析PART.3商業(yè)地產(chǎn)市場環(huán)境分析商業(yè)市場/主要在售項目分析PART.1宏觀環(huán)境1.1市政規(guī)劃1.2土地放量1.3地塊環(huán)境1.1市政規(guī)劃功能定位打造“三大基地”即福建承接珠三角及港澳臺產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的重要基地、閩臺農(nóng)業(yè)技術(shù)交流和綠色無公害農(nóng)業(yè)生產(chǎn)基地、漳州南部重要的食品工業(yè)和制造業(yè)基地，建設(shè)成為閩粵邊界生態(tài)工貿(mào)城市。發(fā)展布局“一區(qū)兩帶三極“的多方位、多層次、多領(lǐng)域的對外開放格局。一區(qū)：即以國道324為主軸，依托高速路詔安互通口，兩頭拓展，把南詔、深橋和閩粵邊界綜合工業(yè)園區(qū)、邊貿(mào)旅游區(qū)連為一體，形成閩粵邊界新興工貿(mào)區(qū)。兩帶：一是以梅嶺半島為龍頭，沿海岸線向國道324線和漳詔高速公路兩層延伸；二是以工貿(mào)區(qū)為依托，詔平線為主軸，輻射帶動沿線鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。三極：以烏山旅游開發(fā)為重點，形成山區(qū)經(jīng)濟(jì)增長極；以廈深鐵路詔安火車站建設(shè)為中心，形成商貿(mào)物流增長極；以四都林頭高速公路互通口為中心，形成東部經(jīng)濟(jì)增長極。1.2土地放量詔安縣2010年計劃供地總面積50畝，其中：存量40畝、增量10畝；經(jīng)濟(jì)適用房面積5畝，其它45畝，五類住房占總量10.0%，作為詔安縣經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)用地項目?！獢?shù)據(jù)來源詔安縣國土資源局商品房市場環(huán)境PART.22.1住宅市場分析2.2主要在售項目分析2.1

住宅市場分析未來詔安縣商品房發(fā)展方向與重點詔安縣第二通道，即西城區(qū)是縣政府重點打造的新城區(qū)，少年宮、體育館、圖書館等五大館即將或正在開建。計劃將整個西城區(qū)規(guī)劃為有著2萬人規(guī)模的大型社區(qū)，未來縣城的新中心。小學(xué)詔安縣2010年1-12月新建商品住宅成交量價一覽表數(shù)據(jù)來源——漳州房地產(chǎn)信息網(wǎng)小結(jié)：從2010年商品房的量、價走勢上，可明顯看出，詔安縣新建商品房的成交均價呈上升趨勢，均價已經(jīng)突破2000元/㎡，接近3000元/㎡。成交量方面波動比較大。2.2主要在售項目分析主要樓盤一覽長暉中山豪庭南洋新加坡良豐花園嘉盛豪園武夷名仕園華林怡景A區(qū)華林怡景B區(qū)耀星商廈金驊香港城金驊城市花園新城花園主要在售住宅項目分布圖案名占地面積（畝）建筑面積（㎡）容積率建筑形態(tài)綠地率（%）耀星商廈14321高層長暉中山豪庭多層良豐家園67.81198532.65多層、小高層30嘉盛豪園73.7979072.18多層、小高層30武夷名仕園75.31054742.1多層40華林怡景B區(qū)60.6953932.36小高層35南洋新加坡74.131605602.94高層、小高層、多層35小結(jié)：詔安縣在售樓盤以多層和小高層為主案名主力面積（㎡）主力房型項目戶數(shù)/預(yù)售套數(shù)南洋新加坡80—140、190-200三房、疊加式洋房1215/120長暉中山豪庭85、90兩房、三房/良豐家園85-91、112兩房、三房/474嘉盛豪園70-90、100-126兩房、三房/812武夷名仕園40-60、94、140一房、兩房、三房/193華林怡景B區(qū)83、120兩房、三房/246耀星商廈70-90、100-110兩房、三房/109小結(jié)：詔安縣在售樓盤以兩房、三房戶型為主，面積80—100㎡占較大比例案名開盤時間銷售均價（元/㎡）銷售率（%）備注南洋新加坡預(yù)計2011年3、4月34008.33未開盤長暉中山豪庭預(yù)計2011年3、4月3400未開盤良豐家園2010年4、8、9，2011年1月預(yù)售多層3400、高層360071.03一期已開盤嘉盛豪園2010年3、9月預(yù)售320090.15一期已開盤武夷名仕園2011年1月15號33006.74已開盤華林怡景B區(qū)2010年12月14日預(yù)售3400未開盤耀星商廈2010年3月9日預(yù)售330086.24已開盤小結(jié)：目前詔安縣在售樓盤均價在3100-3400元/㎡范圍商業(yè)地產(chǎn)市場分析PART.33.1商業(yè)市場分析3.2主要在售商業(yè)分析3.3商業(yè)街區(qū)商鋪分析3.1商業(yè)市場分析未來詔安縣商業(yè)發(fā)展方向與重點詔安縣商業(yè)現(xiàn)狀分析：目前詔安縣的消費(fèi)聚集地主要集中在中山路以及文化古街；城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點較少，以沿街商鋪及住宅區(qū)的底層商鋪為主，大中型的集中式商場較少。中山路及文化古街以經(jīng)營服飾、鞋帽為主，業(yè)態(tài)不齊全。沿街品牌以服裝、鞋帽為主，無品牌經(jīng)營的商鋪占較大比例。中山路及文化古街輻射整個縣城的居民消費(fèi)。居民整體消費(fèi)水平偏低，以日常便利性消費(fèi)為主小結(jié)：詔安縣城市化規(guī)劃滯后、產(chǎn)品設(shè)計落后、市場容量小、商業(yè)不規(guī)范、消費(fèi)意識不強(qiáng)等，都成為制約詔安縣商業(yè)發(fā)展的瓶頸。因此科學(xué)合理布局商業(yè)網(wǎng)點，挖掘縣城的商業(yè)消費(fèi)潛力，是未來詔安縣商業(yè)發(fā)展的方向與重點。主要在售商業(yè)項目分布圖案名占地面積（畝）主力商鋪面積（㎡）容積率建筑形態(tài)銷售均價（元/㎡）綠化率（%）南洋新加坡74.131172.94底商四層溜房300㎡、130萬35長暉中山豪庭底商良豐家園67.8102、130-160、2002.65底商+7000㎡地下超市2000030嘉盛豪園73.760、70-90、1102.18底商2000030武夷名仕園75.340-502.1底商1400040華林怡景B區(qū)60.636—602.36底商1300035耀星商廈2100集中式商場小結(jié)：詔安縣在售商業(yè)項目以底層商鋪的形式為主；店鋪層數(shù)1.5-2層居多；銷售均價在13000—20000元/㎡范圍3.3商業(yè)街商鋪分析詔安主要商業(yè)網(wǎng)點分布圖中山路零售店銷售租賃情況調(diào)查中山路（東西走向）經(jīng)營現(xiàn)狀：整體定位：中低檔商業(yè)類型：沿街商鋪目標(biāo)消費(fèi)群：詔安縣居民商鋪售價：繁華路段20000元/㎡商鋪租金：中山路東段50-100元/㎡.月；中山路西段100-250元/㎡.月；中山路整體租金報價50—250元/㎡.月；出租率為100%文化古街零售店銷售租賃情況調(diào)查文化古街（東西走向）經(jīng)營現(xiàn)狀：整體定位：中檔商業(yè)類型：沿街商鋪目標(biāo)消費(fèi)群：詔安縣居民商鋪售價：四層溜房250㎡、100萬商鋪租金：文化古街整體租金報價50—80元/㎡.月；出租率為85%恒晟購物廣場基本情況及經(jīng)營狀況調(diào)查項目名稱恒晟購物廣場地址中山西路總建筑面積（㎡）1700停車位（個）整體定位中低檔商業(yè)類型超市目標(biāo)消費(fèi)群詔安縣居民各樓層業(yè)態(tài)