項目全程策劃答辯PPT

金科·興源環(huán)亞房地產(chǎn)開發(fā)項目全程策劃蘭瑩項目概況、市場分析、場地設(shè)計與功能分區(qū)、財務(wù)評價母心緣宏觀環(huán)境、項目建設(shè)進度、財務(wù)評價陳廣耀市場調(diào)查、營銷推廣、銷售收入黃雪穎項目定位、場地設(shè)計與功能分區(qū)、投資估算及資金籌措分工表1項目概況項目位置及概況

項目來源于金科集團真實項目，目前尚在建設(shè)中，位于綿陽市科創(chuàng)園區(qū)園藝山園藝東街與元通路交匯處（博雅小學(xué)旁），凈用地面積為259.2畝。毗鄰元通公園，交通便利，環(huán)境優(yōu)美，地理位置優(yōu)越。據(jù)了解，該項目作為綿陽園藝山配套建設(shè)的一部分，將有望助推園區(qū)基礎(chǔ)配套設(shè)施的快速完善，并促進整個園區(qū)乃至綿陽西部城區(qū)的升級和發(fā)展。項目出讓信息及商務(wù)條件土地價格總地價

(萬元）樓面地價

(元/㎡）地面地價

(萬/畝）保證金

(萬元）報名截止時間交地時間開工時間75678

1825292--已交地土石方已開挖付款節(jié)奏合作方已獲取土地，并繳納50%土地款。簽訂合作協(xié)議后1個月內(nèi)支付不少于20%土地款，具體比例待雙方協(xié)商。凈用地面積259.2畝可建面積572354.7㎡容積率2.4建筑密度≤33%綠地率≥30%建筑限高55M用地性質(zhì)住宅用地（商業(yè)兼容20%）配建要求幼兒園1所、菜市場1個車位配比要求住宅：1:1車位/戶；商業(yè)：1個車位/200㎡項目位置及概況項目周邊及四至情況綿陽市汽車客運站綿陽市人民政府普明風(fēng)景區(qū)西山風(fēng)景名勝區(qū)萬達廣場2.1KM3.2KM2.6KM2.7KM1.8KM本項目所在的科創(chuàng)園屬于綿陽市科技教育發(fā)展的重點區(qū)域，因此，項目周邊多為學(xué)校及住宅小區(qū)，人文氣息濃郁。項目距普明風(fēng)景區(qū)2.7KM，距西山風(fēng)景名勝區(qū)1.8KM，且項目旁邊的元通公園也已動工建設(shè)。享有豐富的自然景觀資源。本項目將配建商業(yè)街，滿足業(yè)主的需要，同時，距離本項目3.2KM的萬達廣場作為綿陽市新的商業(yè)中心和城市地標，為業(yè)主的購物消費提供便利。項目四面通路，出行方便。且距離綿陽汽車客運站不到3KM。項目周邊配套情況：教育配套園藝小學(xué)（423米）、博雅學(xué)校（418米）、東辰國際學(xué)校（700米）、綿陽外國語學(xué)校（2.1公里）、綿陽市南山雙語中學(xué)（2.8公里）、綿陽中學(xué)（2.8公里）、西南財經(jīng)大學(xué)天府學(xué)院（2.2公里）商業(yè)配套萬達/沃爾瑪商圈（3.2公里）；小商品批發(fā)城（2.4公里）交通配套四面通路，公交路線91、45路公交，綿陽火車站（2.7公里）醫(yī)療配套美康醫(yī)院(2.3公里）、綿陽市第八人民醫(yī)院（3公里）公園及環(huán)境資源元通公園（2014年動工）、西山風(fēng)景區(qū)、新華公園地塊情況小結(jié)1.該項目地塊位于科創(chuàng)園片區(qū)，地塊面積為225066.49㎡，成交價格為75678萬元。地塊場地平整，目前已開挖土石方，容積率小于等于2.4.地塊緊鄰道路，面積適中，便于規(guī)劃；

2.地塊地處教育園區(qū)，周邊大多為學(xué)校及已建成住宅小區(qū)，住宅小區(qū)多以高層和花園洋房為主，搭配少量社區(qū)商業(yè)。3.項目周邊交通便捷，臨元通公園、新華公園，自然資源優(yōu)勢明顯。

4.附近是已建成住宅小區(qū)，基礎(chǔ)設(shè)施及生活配套齊全。項目所在片區(qū)是綿陽市重點發(fā)展方向。2宏觀環(huán)境2.1經(jīng)濟環(huán)境分析2.2房地產(chǎn)環(huán)境分析2.3四川環(huán)境分析2.4綿陽比較優(yōu)勢

經(jīng)濟環(huán)境分析2013年，國際經(jīng)濟復(fù)蘇進程緩慢，外部環(huán)境仍不樂觀國家2011年2012年2013年2012年2013年四季度一季度二季度三季度四季度環(huán)比同比環(huán)比同比環(huán)比同比環(huán)比同比環(huán)比同比美國1.82.81.90.12.01.11.32.51.64.12.03.22.7英國1.10.11.4-0.30.00.40.20.71.30.81.50.72.5法國2.00.00.2-0.2-0.3-0.1-0.40.50.5-0.10.20.20.5德國3.30.70.5-0.50.30.0-0.30.70.50.30.60.41.5日本-0.41.41.6-0.1-0.31.20.01.01.20.32.30.32.7意大利0.6-2.6-1.8-0.9-2.8-0.6-2.5-0.3-2.20.0-1.80.2-0.7加拿大2.51.71.70.21.00.61.40.41.40.71.90.52.2

七國集團GDP增長率2011年2012年2013年2012年2013年四季度一季度二季度三季度四季度巴西2.61.02.41.81.83.32.1-俄羅斯4.33.51.62.11.61.21.2-印度6.25.04.74.74.84.44.84.7南非3.12.51.92.11.62.31.8-韓國3.72.02.81.51.52.33.33.7印度尼西亞6.56.25.76.16.15.85.65.2馬來西亞5.15.64.56.54.14.45.04.6菲律賓3.66.86.97.17.17.67.05.6泰國0.16.52.919.15.42.92.70.8香港4.91.52.02.82.93.22.93.0臺灣4.21.53.03.81.42.71.72.0金磚國家及部分亞洲經(jīng)濟體GDP增長率因此，世界經(jīng)濟增速回落2013年美國經(jīng)濟的回升趨勢初顯，但是對中國并沒有什么正面作用第一我國人力成本上升，阻礙經(jīng)濟發(fā)展第二國際資本退出，對我國資金密集型企業(yè)不利第三對外投資機遇與挑戰(zhàn)并存中國經(jīng)濟外部環(huán)境并不樂觀我國經(jīng)濟現(xiàn)狀2013年國內(nèi)生產(chǎn)總值及增長速度第一產(chǎn)業(yè)增加值56957億元，增長4.0%；第二產(chǎn)業(yè)增加值249684億元，增長7.8%；第三產(chǎn)業(yè)增加值262204億元，增長8.3%。中國經(jīng)濟增長的主要動力城鎮(zhèn)化動力不減交通，通信等公用事業(yè)網(wǎng)絡(luò)加速形成消費新業(yè)態(tài)逐漸形成文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?/p>

2010年我國按常住人口統(tǒng)計的城鎮(zhèn)化比率為49.95%，而非農(nóng)業(yè)戶籍人口占總?cè)丝诘?4.17%，二者之間相差的15.78個百分點，相當于2.1億人口，所以未來半程鎮(zhèn)人口的城鎮(zhèn)化將比目前鄉(xiāng)村人口城鎮(zhèn)化對城鎮(zhèn)化的推動作用更大。2013年全國建筑業(yè)增加值2013年全國建筑業(yè)增加值38995億元，比上年增長9.5%全年房地產(chǎn)開發(fā)投資86013億元，比去年增長19.8%。房地產(chǎn)環(huán)境分析國家層面1國家調(diào)控政策出臺，全面遇冷調(diào)控政策出臺全面遇冷，在地方層面普遍被消極對待。限購加強可響應(yīng)者寥寥無幾。二套房貸未立即落實，在全國范圍內(nèi)也沒有達成共識。存量房交易個稅調(diào)整對市場的影響力被嚴重高估。2.大規(guī)模推進保障性安居工程建設(shè)中國大規(guī)模推進保障性安居工程建設(shè)，解決困難群眾基本住房問題，滿足群眾多層次住房需求；改善農(nóng)村困難群眾住房條件，加快完善符合國情的住房體制機制和政策體系，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，進一步加大農(nóng)村危房改造力度，努力實現(xiàn)城鄉(xiāng)居民住有所居。3.新一屆政府房地產(chǎn)調(diào)控思路轉(zhuǎn)變盡管調(diào)控政策全面失效，房價上漲沒有被遏制，但是新一屆政府正在越來越多的傾向于使用更加市場化的方式，而不是行政性的強制手段。特別十八屆三中全會提出的全面深化改革，通過建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，以市場化方式配置資源逐漸形成房地產(chǎn)調(diào)控的長效機制，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。城市北京上海廣州深圳土地成交面積環(huán)比增幅-86.4%-55.2%52.5%118.2%土地成交面積同比增幅-58.8%-92.4%-16.7%568.1%房地產(chǎn)市場環(huán)境（一）城市格局分化一二線城市聚集過多資源，房地產(chǎn)需求集中，但供給短缺，導(dǎo)致房價暴漲。三四線城市庫存積壓嚴重，供過于求。（二）從土地市場看，一二線城市土地市場量價齊跌。城市北京上海廣州深圳土地成交面積環(huán)比增幅-86.4%-55.2%-52.5%118.2%土地成交面積同比增幅-58.8%-92.4%-16.7%568.1%（三）房企利潤率低位徘徊中國房地產(chǎn)市場商品住宅成交量走勢四川環(huán)境分析四川政策環(huán)境

2014年1月28日四川省頒布了《2014年全省房地產(chǎn)市場監(jiān)管工作要點》以積極推進房地產(chǎn)領(lǐng)域深化改革為目的，執(zhí)行好房地產(chǎn)市場調(diào)控措施。一、繼續(xù)抓好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作強化地方政府穩(wěn)控房地產(chǎn)市場的責(zé)任，優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加中低價位、中小套型普通商品住房的供應(yīng)，培育和發(fā)展二手房和住房租賃市場，滿足多層次的住房需求，推動形成總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、房價與消費能力基本適應(yīng)的住房供應(yīng)格局二、加快推進房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級堅持市場導(dǎo)向、政府引導(dǎo)，充分發(fā)揮市場配置資源的決定性作用和政府的統(tǒng)籌總攬作用。打造新型住宅產(chǎn)業(yè)鏈。推進物業(yè)服務(wù)標準化工作，改造和提升傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)的服務(wù)技術(shù)、市場定位、發(fā)展模式，推動物業(yè)服務(wù)向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。三、加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管加強房地產(chǎn)交易秩序監(jiān)管，規(guī)范房屋交易行為。強化預(yù)售資金管理，完善監(jiān)管制度，營造良好市場環(huán)境。創(chuàng)新維修資金使用機制，提高維修資金應(yīng)急使用效能。加強登記人員培訓(xùn)考核，提高登記人員業(yè)務(wù)素質(zhì)，保障房地產(chǎn)交易安全。四、加強國有土地上房屋征收市場監(jiān)管做好條例出臺后的宣傳工作，進一步規(guī)范房屋征收行為，堅持陽光征收。進一步落實征收拆遷信訪工作責(zé)任制，采取多種途徑和方法，妥善處理拆遷遺留問題。加大執(zhí)法檢查力度，堅決查處征收拆遷中的典型案件，維護群眾合法權(quán)益。四川生產(chǎn)總值單位：億元1-12月四川生產(chǎn)總值1-4季度%地區(qū)生產(chǎn)總值（億元）26260.7710.0第一產(chǎn)業(yè)3425.613.6第二產(chǎn)業(yè)13579.0311.5工業(yè)11578.5511.0建筑業(yè)2000.4814.5第三產(chǎn)業(yè)9256.139.9交通運輸，倉儲和郵政業(yè)751.555.8批發(fā)和零售業(yè)1472.597.9住宿和餐飲業(yè)685.845.4金融業(yè)1581.4719.4房地產(chǎn)業(yè)762.777.9其他服務(wù)業(yè)4001.919.5四川經(jīng)濟狀況四川居民消費水平全年居民消費價格總水平（CPI）比上年上漲2.8%，食品類價格上漲4.8%，居住類價格上漲3.7%，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料價格上漲1.5%。四川消費者信心指數(shù)時間 2012年2013年1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度總指數(shù)103.3104.6103.6109.2110.8108.8106.9107.4現(xiàn)狀指數(shù)98.9100.6101.4104.6107.1406.4104.8105.3預(yù)期指數(shù)107.7108.6105.8113.7114.5111.3109.1109.6一消費者年輕化優(yōu)勢

綿陽市已經(jīng)購買和潛在購買新房屋的消費者趨向年輕化，20-30歲購房者約占61%，主要為結(jié)婚購房，其次為30-35歲的人群，以改善性需求以及移居綿陽為主?？傮w來看，年輕人剛性需求群體逐漸成為購房主力軍。這種趨勢將持續(xù)并且其比例將在較長一段時間擴大。在綿陽這個經(jīng)濟發(fā)展快速的城市，可能會吸引更多外來人群到此淘金

綿陽比較優(yōu)勢二經(jīng)濟發(fā)展優(yōu)勢

2013年綿陽GDP總量1346.4億元，全省排名第二，2007-2012年綿陽市地區(qū)生產(chǎn)總值年均增速14.9%，發(fā)展態(tài)勢良好。綿陽屬于“成綿樂經(jīng)濟圈”重要節(jié)點，市西北綜合交通樞紐，區(qū)位交通優(yōu)勢明顯。產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)堅實，想成以電子信息，汽車及零部件產(chǎn)業(yè)為主的現(xiàn)代工業(yè)體系，有西部硅谷的美譽。第二產(chǎn)業(yè)所占比重持續(xù)上升，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)呈二三一結(jié)構(gòu)。三居民消費能力強

2013年綿陽社會消費品零售總額572.8億元，增長16%，居全省第二。人均可支配收入20755元，增長15.3%，高于省內(nèi)平均水平，人均消費支出15717元，增長11.7%。人均可支配收入不斷提高，消費能力強，消費需求旺盛。四房地產(chǎn)開發(fā)熱度高

2013年綿陽固定資產(chǎn)投資額達932.2億元，較2011年增長5.8%，居全省第二，房地產(chǎn)投資額145.7億元，居全省第三，占比15.63%。房地產(chǎn)市場處于快速發(fā)展的階段，投資開發(fā)熱度大，市場保持活躍。城市不斷擴容，規(guī)劃力好，發(fā)展空間大。小結(jié)2014年房地產(chǎn)市場樂中含憂房地產(chǎn)依然是未來投資的重點之一。綿陽市必將蓬勃發(fā)展

3市場分析1.綿陽市土地市場情況2.綿陽市房地產(chǎn)住宅市場分析3.綿陽市區(qū)域市場分析4.綿陽市2013年各片區(qū)市場分析綿陽市城區(qū)2009—2013商住土地成交情況時間土地性質(zhì)宗數(shù)面積（畝）規(guī)劃建筑面積（萬方）平均地價（萬/畝）平均樓面地價(元/平米)平均溢價率2013年住宅用地171602.2208.1168.21169.038.70%商業(yè)用地291914.0238.094.9763.00.06%2012年住宅用地171484.8213.897.0673.533.30%商業(yè)用地16697.6117.269.5413.87.80%2011年住宅用地12799.0125.3181.31155.953.50%商業(yè)用地61016.274.789.1925.93.43%2010年住宅用地133109.3221.570.8993.569.20%商業(yè)用地6464.335.645.9599.050.14%2009年住宅用地12823.4127.2147.9957.387.20%商業(yè)用地370.88.565.8548.60%綿陽市土地市場情況從近五年的土地的溢價率來看，呈現(xiàn)逐年降低的趨勢，但2013年又有所上揚，原因是2013年四川省政府出臺土地規(guī)劃相關(guān)政策，限制工業(yè)企業(yè)土地變性。根據(jù)中原等第三方機構(gòu)預(yù)判，2014年綿陽土地市場有進一步溢價的趨勢。從近五年的住宅用地成交情況來看，2010年住宅用地成交陡增，成交面積3109.3畝，其中，位于游仙區(qū)的仙海風(fēng)景度假區(qū)成交2宗住宅用地，面積共為2408畝，地價較低（24.67萬/畝），造成2010年平均地價創(chuàng)新低；從2011年開始，住宅用地成交面積與地價逐步正常水平，成交面積穩(wěn)步上升，地價總體趨勢為穩(wěn)中有升。近五年的成交樓面地價來看，除2012年出現(xiàn)陡然下降外（2011年綿陽市主城區(qū)量價齊升，達到歷史最高值，市場沖高后回調(diào)），樓面地價總體呈現(xiàn)上漲趨勢。房地產(chǎn)住宅市場分析在一、二線城市的帶動下，綿陽住宅市場逐漸回暖，住宅供應(yīng)也快速回升，2013年全年新增供應(yīng)約207萬平方米，同比增加31%。

隨著綿陽房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，主城區(qū)的土地價格快速上漲，容積率快速上升，高層物業(yè)成為市場主流，多層、小高層、低層物業(yè)進一步郊區(qū)化。2013年高層物業(yè)供應(yīng)量約182.09萬平方米，占供應(yīng)總量的88.1%，同比增加35%，全年僅108套別墅上市，多層和小高層分別占供應(yīng)總量的4.6%和5.5%。物業(yè)類型分析住宅成交量分析在一二線城市房價持續(xù)上漲的刺激下，2013年綿陽市場全面回暖，住宅銷售量價齊升，全年銷售約23485套，同比增加21.17%。銷售均價創(chuàng)歷史新高，達到4776元/㎡，同比上漲4.29%。

量在價先，上半年銷售量的大幅增加，增強了開發(fā)商漲價的信心，下半年綿陽銷售均價一路走高。銷售價格的走高導(dǎo)致市場逐步降溫，市場出現(xiàn)量價背離。隨著國家調(diào)控手段的改變，房地產(chǎn)長效調(diào)控機制的逐漸建立，市場供求將開始主導(dǎo)市場。

明年一大批項目仍將持續(xù)推盤，同時一批新的項目也開始啟動，預(yù)計市場供應(yīng)仍將保持在較高的水平。住宅很難大幅上漲。從歷史經(jīng)驗來看，我們認為正常的市場回暖周期應(yīng)當經(jīng)歷三個階段：市場筑底之后剛需首先回暖市場筑底回穩(wěn)、行情向好之時改善型需求逐漸釋放市場處于上行趨勢之中時，部分持觀望態(tài)度的投資型需求逐漸入市，市場全面回暖。從2013年與2012年綿陽住宅成交面積段占比分析，我們可以看出，2012年市場的走勢，正好處于市場回暖的第一個階段，2013年開始，銷售價格逐步走高，投資型需求和改善型需求逐漸入市，市場開始全面進入回暖期。海賦長興、經(jīng)開區(qū)萬達CBD的快速啟動，神州南都、城南壹號、金楠天街、五和新天地、樹高威尼斯等項目的跟進。沉寂多年的城南市場開始活力四射。區(qū)域得天獨厚的自然資源，加上品牌企業(yè)的傾力打造，銷售價格繼續(xù)高位運行，全年銷售均價約5003元/㎡。綿陽市區(qū)域市場分析

大城西作為綿陽房地產(chǎn)市場的熱點區(qū)域，區(qū)內(nèi)聚集了園藝板塊、石橋鋪板塊等項目集中區(qū)，近年來一直領(lǐng)跑綿陽房地產(chǎn)市場。2013年盡管經(jīng)開區(qū)開始強勢崛起，但城西仍是綿陽房地產(chǎn)市場的最重要的區(qū)域之一。區(qū)域銷售均價穩(wěn)中有升，約4463元/㎡，同比上漲3.2%。2013年區(qū)域中大型項目存量房源充足，大部分項目放緩了開發(fā)進度，加上區(qū)域新增項目較少，全年新增供應(yīng)面積僅30萬平方米，同比減少41.2%。盡管區(qū)域新增供應(yīng)銳減，但可售房源仍然十分充足，隨著市場的整體回暖，區(qū)域銷售量快速回升，全年新增銷售面積約60萬平方米，同比增加43.3%。中區(qū)的銷售均價在2012年小幅活絡(luò)之后，今年小幅上升，為5639元/㎡，環(huán)比上漲1.6%。

2013年城東區(qū)域新增供應(yīng)面積約12萬平方米，同比下降44.5%。區(qū)域全年實現(xiàn)銷售面積約21萬平方米，同比減少約37.7%。由于區(qū)域整體銷售面積較少，因此在三匯綠島的帶動下，區(qū)域銷售均價大幅走高，達到4692元/㎡，同比大漲11.3%，而區(qū)域除三匯綠島價格較高之外，其他項目銷售價格也穩(wěn)步走高。2013年區(qū)域新增供應(yīng)17萬平方米，盡管同比增加140%，仍僅占綿陽城區(qū)供應(yīng)總量的8.25%。全年區(qū)域新增銷售約14萬平方米，同比增加57%。受青義“藍波灣”集中上市的影響，區(qū)域銷售均價小幅走低，環(huán)比下跌3.9%。2013年各片區(qū)市場分析2013年土地供應(yīng)主要集中在包括經(jīng)開區(qū)、園藝、高新區(qū)等傳統(tǒng)成熟區(qū)域。大量優(yōu)質(zhì)地塊被推出，與去年大量地塊以底價成交不同，今年土地溢價率大幅提升，個別地塊溢價率高達91%。2013年主要在售項目分布（單個項目銷售面積＞1萬方）區(qū)域項目數(shù)量銷售面積（㎡）銷售價格（元/㎡）中心片區(qū)2375.84500-7300高新片區(qū)1660.84000-5000科創(chuàng)園片區(qū)1036.94400-6000經(jīng)開片區(qū)727.64500-6000游仙片區(qū)817.74200-66002013年各片區(qū)銷售情況板塊特點中心片區(qū)該片區(qū)屬于高度開發(fā)成熟區(qū)域，商業(yè)、金融、服務(wù)業(yè)發(fā)達，目前在售項目最多，體量最大，價格也較高，但幾乎無新地塊推出，以舊城改造為主。游仙片區(qū)因地理位置等因素制約，該片區(qū)可供開發(fā)的住宅用地較少，目前在售項目較少?？苿?chuàng)園片區(qū)屬于城市副中心，接受老城疏散的行政辦公和居住功能，未來將吸引科技研發(fā)型企業(yè)集聚，為城市主要發(fā)展方向，目前在售項目不多，后續(xù)潛力較大。高新片區(qū)該片區(qū)屬于工業(yè)集中區(qū)域，產(chǎn)業(yè)支撐作用明顯，承擔高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)研發(fā)、生產(chǎn)、物流和居住功能。目前在售剛需項目較多，體量較大，價格較低。經(jīng)開片區(qū)屬于城市副中心，東部濱水地帶主要發(fā)展居住，目前在售項目不多，但價格較高，體量不少，為城市主要發(fā)展方向。綿陽市各板塊房地產(chǎn)市場特點房地產(chǎn)市場分析小結(jié)

總的來說，2013年綿陽市房地產(chǎn)市場延續(xù)了2012年底的上漲趨勢，特別是在一二線城市市場全面復(fù)蘇、行業(yè)投資環(huán)境全面回暖、城市住宅市場成交量持續(xù)回升、重點城市房價普漲的帶動下，市場出現(xiàn)量價齊升的局面。特別是經(jīng)開區(qū)的強勢崛起，綿陽房地產(chǎn)市場由中區(qū)和城西兩極發(fā)展的格局被打破，形成三足鼎立的局面。盡管綿陽市房地產(chǎn)整體運行較好，但也有令人擔憂的一面，政府加快推地步伐，中大體量項目集中上市，市場供應(yīng)量急劇增加，而因政策調(diào)控觀望的剛性需求經(jīng)過兩年的釋放，快速減少。項目所處的科創(chuàng)園片區(qū)雖然目前在售項目不多，相比其他成熟板塊銷售價格較低，但片區(qū)為城市重點發(fā)展方向，后續(xù)升值發(fā)展?jié)摿薮?。Part5項目總體定位Swot分析優(yōu)勢（S)：1、項目區(qū)位佳、城市主要重點發(fā)展方向，交通便捷，配套設(shè)施齊全，居民認可度高。2、自然景觀資源好，臨元通公園、西山風(fēng)景區(qū)。3、項目已由合作方獲取，目前已開挖土石方，合作后可迅速開發(fā)銷售。威脅(T)：1、項目周邊已有華潤中央城、奧林春天等項目在售，形成一定競爭。2、2011年綿陽市土地市場、房地產(chǎn)市場量價創(chuàng)歷史最高，2012年進行調(diào)控，導(dǎo)致近期已售項目價格偏低，現(xiàn)今綿陽樓市整體售價偏低。劣勢(W)：規(guī)劃條件將地塊一分為四，項目整體方案設(shè)計受一定影響。機會(O)：1、綿陽城市基本面較好，土地市場正逐步升溫，后期樓市有上升空間；2、項目合資合作，可利用較少的自有資金保證項目獲取；3、綿陽品牌開發(fā)商較少，有利于我司快速品牌落地，實現(xiàn)品牌價值?！癝+W”組合：分析與建議：運用整體營銷傳播手段和營銷組合工具彰顯項目優(yōu)勢，消除或轉(zhuǎn)化項目劣勢，力爭達到揚長避短，優(yōu)化項目整體素質(zhì)?！癝+O”組合：重點宣傳片區(qū)未來規(guī)劃和發(fā)展前景，刺激顧客購買欲望；制定靈活的定價策略和優(yōu)惠付款措施，減輕客戶資金壓力，增加成交幾率?！癝+T”組合：提升項目所在版塊整體居住素養(yǎng)，成為高尚居住社區(qū)。

客戶群體分析主城區(qū)城區(qū)客戶構(gòu)成：綿陽作為四川省第二大城市、川西北部中心城市，當?shù)厝速彿啃枨蠓€(wěn)定，主力客戶群以本地及周邊縣市客戶為主，約占60%，而廣元、劍閣、遂寧等外地的購房者約占40%，購房人群中，買房基本為自居?？蛻羧后w分析本地普通剛需客戶客戶特征本地客戶為主，生活、工作在綿陽，通常為兩口之家，年齡25-35歲置業(yè)目的多以首次置業(yè)為主關(guān)注點品質(zhì)及性價比的平衡地段升級改善型客戶客戶特征本地客戶為主，有一定經(jīng)濟實力，家庭人口增加換房需求上升，年齡35-45歲置業(yè)目的改善居住需求，提高生活品質(zhì)關(guān)注點品質(zhì)、配套、環(huán)境周邊縣市自住兼投資客戶客戶特征來源于周邊縣市，生意人為主，三口之家或四口之家，年齡在40歲左右置業(yè)目的購買綿陽商品房多以自住兼投資為主關(guān)注點資源、升值潛力產(chǎn)品定位剛性居住需求（19.4%）短線投資需求（10.7）長線投資需求（7.1%）改善性需求（31.6%）小戶型：60-90㎡洋房或者高層：90-120㎡高層17F：5300-5800元/㎡洋房6F：6800-7400元/㎡商業(yè)內(nèi)外街結(jié)合的方式；商業(yè)均價20000元/㎡車位：5萬/個Part6場地設(shè)計與功能分區(qū)

場地現(xiàn)狀分析博雅學(xué)校綿陽東辰國際學(xué)校已建成住宅小區(qū)在建住宅小區(qū)已建成住宅小區(qū)已售未交房住宅小區(qū)已建成住宅小區(qū)博雅學(xué)校綿陽市政府萬達廣場西南財大天府學(xué)院綿陽外國語學(xué)校西山風(fēng)景區(qū)新華公園項目位置綿陽市人大、政協(xié)等行政集中區(qū)綿陽市南山雙語中學(xué)綿陽中學(xué)東辰國際學(xué)校沃爾瑪綿陽火車站園藝小學(xué)場地分區(qū)以城北大道為分割線，將整個地塊分為兩大板塊，各個板塊的具體分區(qū)情況如下。修建高層住宅，在高層圍合而成的空間里應(yīng)注重綠化及環(huán)境的設(shè)計。地塊附近學(xué)校較集中且靠近主干道，人流量較大，可以在靠近未出讓商業(yè)地塊一側(cè)布置商鋪。主要修建花園洋房，在靠近住宅小區(qū)一側(cè)布置高層，綠地放置在小區(qū)中央，以將綠地功能發(fā)揮最大。同時在臨近元通公園一側(cè)布置商業(yè)。為滿足配建要求，在地塊東面一側(cè)角落修建一棟3層菜市場。道路交通組織根據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》，小區(qū)路面寬

6m~9m，組團路面寬

3m~5m。機動車道對外出入口間距不應(yīng)小于

150m。沿街建筑物長度超過150m時，應(yīng)設(shè)不小于

4m*4m的消防車通道。人行出口間距不宜超過80m，當建筑物長度超過

80m時，應(yīng)在底層加設(shè)人行通道；小區(qū)具名汽車停車率不應(yīng)小于

10%；地面停車率不宜超過

10%。綠化景觀組織根據(jù)《綿陽市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》，新區(qū)綠地建設(shè)不應(yīng)低于

30%。綠地率的計算也根據(jù)《綿陽市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》相關(guān)要求計算得出。板塊一：集中綠地布置在環(huán)形通路內(nèi)，并被高層圍合，少量綠地分散布置，起到分區(qū)，過度的作用。板塊二：帶狀和散狀綠地為主，分布在商業(yè)建筑周圍和廣場，沿小區(qū)主路布置綠地景觀；在洋房組團之間布置帶狀綠地。道路景觀組織建筑設(shè)計建筑風(fēng)格定位

從建筑本身來說,是通過建筑風(fēng)格來取得兩種效果:一是美觀,二是識別;因此，針對該項目，我們建議整體采用英倫風(fēng)格。占地面積估算根據(jù)前期定位要求，緊湊型兩房：緊湊型三房一衛(wèi)：居家型三房兩衛(wèi)比例為4:4:2；面積區(qū)間為60~120平米，以60~90平米的小戶型為主。根據(jù)市場上已有類似戶型的面積估算，可分別取為60㎡，90㎡和120㎡。本項目高層主要為兩梯六戶，根據(jù)公攤系數(shù)20%計算，該建筑占地面積大致估算為597㎡。洋房面積主要在

90~140㎡之間。洋房為一梯兩戶，板式結(jié)構(gòu)，兩個單元并排或者三個單元并排。按公攤系數(shù)

10%計算：取平均戶型面積

125㎡，單元面積按278㎡經(jīng)濟技術(shù)指標總結(jié)

綿陽市涪城區(qū)科創(chuàng)園區(qū)板塊環(huán)境優(yōu)越，地塊更是寸土寸金、彌足珍貴，樓盤競爭相當激烈。根據(jù)問卷調(diào)查數(shù)據(jù)及周邊競爭項目分析，將目標客戶鎖定為25到35歲以及36到45歲年齡段的消費者，并確定小高層和高層為本項目住宅部分的產(chǎn)品類型，其中，高層滿足剛需和部分改善性需求，洋房則為滿足改善性需求，商業(yè)部分主要物業(yè)形態(tài)為商業(yè)街。7營銷推廣

7.1形象定位7.2推廣方法7.3推廣思路7.4營銷策略7.5推廣時機7.6營銷管理

形象定位—住宅

項目位于是綿陽市重點發(fā)展方向的涪城區(qū)科創(chuàng)園園藝片區(qū)，深入挖掘其近有臨元通公園、新華公園的自然景觀優(yōu)勢，決定了她可以具有“都市生活+原生態(tài)景觀”的雙重疊心特質(zhì)。所以將該項目住宅定位為“城市生態(tài)居住區(qū)”。形象定位—商業(yè)

項目位于涪城區(qū)科創(chuàng)園園藝片區(qū)的中心地帶，商業(yè)氛圍濃厚，人流巨大。由于緊鄰萬達廣場、沃爾瑪商圈和小商品批發(fā)城等，而本項目的商業(yè)體量并不大，不能與這類綜合體項目進行正面對抗。因此從項目的總體定位上分析后，商業(yè)定位則基于一種休閑消遣式的商業(yè)模式，規(guī)模不大，但是檔次卻很高，給人以精品商業(yè)的感覺，與周邊商業(yè)業(yè)態(tài)進行互補，豐富涪城區(qū)里的商業(yè)類型。故作為市場的補充，我們將商業(yè)的形象定位為“區(qū)域精致消遣領(lǐng)域”。推廣方法

客戶獲得房地產(chǎn)信息的途徑和渠道主要是路人和朋友親人傳播、戶外廣告路牌、報紙、電視、網(wǎng)絡(luò)、展覽會等，其中消費者受路人和朋友親人傳播影響是最大的。為此我們制訂了相應(yīng)的宣傳方式推廣思路

在項目的推廣過程中，我們將盡可能的尋找項目的閃光點，進行多點發(fā)散、彼此結(jié)合的推廣方式，以期達到在市場中脫穎而出，刺激消費者購買欲望，并最大限度銷售產(chǎn)品的目的。該項目的閃光點為：①副城市中心地帶，明智的投資，升值無限（投資賣點）②優(yōu)美健康的生態(tài)環(huán)境（環(huán)境賣點）③快捷便利的交通（交通賣點）④高品質(zhì)的配套設(shè)施（配套賣點）⑤高水準的物業(yè)管理（物業(yè)賣點）

營銷策略—推廣策略①蓄勢待發(fā)：對于本項目，我們建議不必過早切入市場，而是應(yīng)該將所有銷售硬件準備完善，包括樣板房、銷售人員培訓(xùn)結(jié)束后在預(yù)熱市場。先通過概念造勢、理念傳播，充分調(diào)動起目標客戶的購買欲望。②利用契機，引爆市場：重大節(jié)日、與金科有關(guān)的新聞事件等，都是聚焦市場注意力的良好切入點，此時需強勢、密集的推廣氣勢，先聲奪人。③資源再生：對老客戶的利用和對新客戶的把握?？山M織一系列的業(yè)主活動傳播項目信息。營銷策略—價格策略①采取低開高走的價格策略。以幾套相對偏低單價或總價的住宅價格作為市場價格切入，采用漸進平穩(wěn)的方式提價，營造不斷升值趨勢。第一階段：通過高端形象推廣，累積客戶意向，帶動市場，聚集人氣。第二階段：物超所值的高性價比入市。②進行價格促銷。在預(yù)訂期或內(nèi)部認購期內(nèi)購買，均可獲得95折優(yōu)惠。③特價單元。對于銷售遇到阻力的單元，或者是每一次新推出時的尾貨單元，可作為特價單元處理。入市時機

綜合市場形勢、項目的進度、宣傳的策略、周邊樓盤的競爭情況和開發(fā)商對回籠資金的要求，我們本項目的入市時機應(yīng)該在2016年1月正式開盤。8項目進度建設(shè)進度及工作安排

項目計劃分兩期建設(shè)。一期工程由10棟17層高層、1棟3層幼兒園、1棟1層商用房，20棟洋房。二期工程由11棟17層高層、1棟3層菜市場，1棟3層商用房,9棟洋房組成項目實施進度安排表

前期準備

建設(shè)施工

銷售階段Part9投資估算與資金籌措

估算依據(jù)本測算報告充分考慮了目前項目地塊的開發(fā)情況，以及項目所處區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展水平和房地產(chǎn)市場行情，測算的主要依據(jù)有：國家和有關(guān)部門頒布的有關(guān)投資的政策、法規(guī)工程建設(shè)各類投資估算指標、概算指標、類似工程實際投資資料。工程所在地形、地貌、地質(zhì)條件、水電氣源、基礎(chǔ)設(shè)施條件等現(xiàn)場情況。四川市主要材料、設(shè)備價格。四川2014年建筑工程單方造價指標、四川造價信息。當?shù)亟ㄖこ倘≠M標準。估算范圍及內(nèi)容范圍：前期準備、場地平整、基礎(chǔ)地下室工程、主體結(jié)構(gòu)工程、裝飾工程、設(shè)備安裝工程、室外環(huán)境、道路工程及其它零星工程。內(nèi)容：土地費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、配套設(shè)施費、主體建筑及安裝工程費、景觀工程費、不可預(yù)見費及其他與工程相關(guān)的費用?？偝杀举M用估算總成本費用估算表序號成本項目合計1土地成本77948.342前期工程費35456.513主體建安費109379.404基礎(chǔ)設(shè)施費17997.155環(huán)境景觀工程費4253.766配套設(shè)施費1308.517工程相關(guān)費用2835.128基本預(yù)備費12034.979財務(wù)費用698510管理費用7390.3111銷售費用7390.31合計282979.39資金籌措本項目總投資282979.39萬元，其中：資本金：100000.00萬元，借貸資金：110000.00萬元，銷售收入再投入（包括還息）：72979.39萬元。商品房預(yù)售條件根據(jù)《綿陽市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于進一步規(guī)范商品房預(yù)（銷）售管理的通知》【綿建局發(fā)（2012）36號】，商品房預(yù)售應(yīng)符合下列條件：1)以出讓方式取得土地使用權(quán)，并領(lǐng)取了土地使用證；2)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；3)按提供預(yù)售的商品房計算，開發(fā)商投入開發(fā)建設(shè)的資金應(yīng)達到工程建設(shè)總投資的25％以上，并落實了商品房預(yù)收款監(jiān)管銀行和已經(jīng)確定施工進度、竣工交付時間。4)工程建設(shè)形象進度，6層以下建筑主體封頂（提供主體驗收報告）；7層以上建筑物地下室需達6層以上，有地下室需達3層以上（提供基礎(chǔ)驗收報告）。并提交《商品房預(yù)測繪報告》。入市時機

綜合市場形勢、項目的進度、宣傳的策略、周邊樓盤的競爭情況和開發(fā)商對回籠資金的要求，我們本項目的入市時機應(yīng)該在2016年1月正式開盤。10銷售收入估算

銷售計劃

本項目所建住宅、車庫、商業(yè)物業(yè)全部出售。一期工程銷售從2016年1開始2016年12月結(jié)束，二期工程銷售從2017年7月開始2018年7月結(jié)束。銷售分強銷期和尾盤銷售期，銷售比例分別為80%和20%，其中一期強銷期為2016.1～2016.6，尾盤銷售期為2016.7～2016.12。二期的強銷期為2017.7～2017.12，尾盤銷售期為2018.1～2018.6。定價

采用市場比較法進行定價，選取項目周邊近似樓盤作為可比實例。選取的可比實例為約華潤中央公園、樹高卡地亞、長虹國際城，然后再取三個可比實例對應(yīng)比準價格的平均值作為該樓盤的均價。影響因素，主要包括以下方面：區(qū)域因素：主要有基礎(chǔ)設(shè)施完備度、公共設(shè)施完備度、交通便利程度、環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度等。個別因素：主要有建筑結(jié)構(gòu)、建筑質(zhì)量、設(shè)施設(shè)備、裝修情況、建筑密度、容積率、綠化率等。注：綿陽主城區(qū)2014年車庫均價為1251元/㎡，車庫面積以35㎡計算，單價為1251*35=43785元/個。本項目所處板塊定位中高端，升值空間大，故將車庫價格定位高于綿陽主城區(qū)車庫均價，故擬定車庫5萬元/個。收入估算假設(shè)所有可出售物業(yè)全部售出，可按銷售計劃如期售完，為簡化計算，假定房款一次性付清?？備N售收入為360971.33萬元。業(yè)態(tài)可售建筑面積銷售單價(元)強銷期尾盤期銷售收入（萬元）銷售收入（萬元）一期高層

101428

557745253.1211313.28洋房

81890

714546808.3211702.08社區(qū)商業(yè)20000

57892

1447313749.35菜市場

18000

0

0

0車庫

18815萬元個

7524

1881二期高層

111572

557749778.9612444.74洋房36850

714521063.46

5265.87社區(qū)商業(yè)

20000

57892

1447313749.35菜市場

18000

4320

1080

960車庫

18815萬元個

7524

1881銷售稅金估算銷售稅金及附加主要包括營業(yè)稅、城市建設(shè)維護稅、教育費附加，交易管理費，產(chǎn)權(quán)權(quán)證印花稅。營業(yè)稅取費標準為銷售收入*5%；城市建設(shè)維護稅市區(qū)內(nèi)取費表準為營業(yè)稅*7%；教育費附加取費標準為營業(yè)稅*3%；交易管理費取銷售收入的0.5%，印花稅取銷售收入的0.05%。經(jīng)估算，銷售稅金及附加為20491.34萬元，其中營業(yè)稅18628.49萬元，城市建設(shè)維護稅1303.99萬元，教育費附加558.85萬元，交易管理費1862.85萬元，印花稅186.23萬元。銷售收入及銷售稅金估算表

序號項目名稱合計第1年第2年第3年第4年2014.7-2015.62015.7-2016.62016.7-2017.62017.7-2018.61銷售收入372569.830.00157477.4439369.36175723.031.1高層118790.100.0045253.1211313.2862223.71.2花園洋房84839.730.0046808.3211702.0826329.331.3社區(qū)商業(yè)144730.000.005789214473.00723651.4菜市場54000.000.00054001.5車庫188100.0075241881.009405.002銷售稅金及附加20491.340.008661.262165.319664.772.1營業(yè)稅18628.490.007873.871968.478786.152.2城市建設(shè)維護稅1303.990.00551.17137.79615.032.3教育附加稅558.850.00236.2259.05263.582.4印花稅186.284910.0078.7387219.6846887.8615152.5交易管理費1862.84910.00787.3872196.8468878.61515年度凈收入本項目以出售為主，其投資過程就是房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)過程，建設(shè)期與經(jīng)營期無法截然分開，即總投資=總成本費用+經(jīng)營成本。利潤總額=銷售收入－總成本費用－經(jīng)營稅金與附加－土地增值稅（詳見土地增值稅表）==372569.83-282979.39-20491.34-20729.73萬元.本項目利潤總額為48369.37萬元。。

年度凈收入表

計算期時間利潤總額第1年

2014.7～2015.6-146693.28第2年

2015.7～2016.6102676.09第3年

2016.7～2017.6-39167.49第4年

2017.7～2018.6131554.05增值稅表

增值稅表

序號項目名稱計算結(jié)果（萬）計算依據(jù)1項目總收入372569.832項目土地增值稅總扣除303470.73072.1+2.1+2.3+2.42.1土地成本77948.342.2開發(fā)成本183265.432.3開發(fā)費用21765.622.4銷售稅金及附加20491.340653增值額69099.09935（1）-（2）4增值稅率22.77%（3）/（2）5土地增值稅總額20729.72981增值額*30%注：土地增值稅計算公式:20%<增值稅率<=50%時，增值稅總額==增值額*30% 稅后利潤稅后利潤=利潤總額－所得稅當房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生年度虧損時，沒有利潤或收入，則虧損年份所得稅為零；由虧轉(zhuǎn)盈的年份，則可以用下一年度的所得稅前利潤彌補；下一年度稅前利潤不足彌補的，可以在5年內(nèi)連續(xù)彌補；5年內(nèi)不足彌補的，用稅后利潤彌補?，F(xiàn)行《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》規(guī)定：企業(yè)所得稅的稅率為25%的比例稅率。本項目應(yīng)繳所得稅12092.34萬元，稅后利潤為36277.03萬元。

年度稅后利潤總額

計算期時間利潤總額第1年

2014.7～2015.6-146693.28第2年

2015.7～2016.6102676.09第3年

2016.7～2017.6-39167.49第4年

2017.7～2018.6119461.71損益表

序號項目名稱合計第1年第2年第3年第4年計算依據(jù)2014.7-2015.62015.7-2016.62016.7-2017.62017.7-2018.61銷售收入372569.830157477.4439369.36175723.032總成本費用282979.39146693.2837378.0774181.0324727.013銷售稅金及加20491.34008661.2592165.3149664.7664土地增值稅20729.72908762.0212190.5059777.2035利潤總額48369.369-146693.28102676.0-39167.49131554.01)-(2)-(3)-(4)6所得稅12092.34200012092.34(5)*25%7稅后利潤36277.027-146693.28102676.0-39167.49119461