評估流程及搜集估價所需資料(對公和個貸)

評估流程及搜集估價所需資料——評估工作手冊之一——適用于對公項目流程第一步：業(yè)務(wù)洽談

1、業(yè)務(wù)人員工作（1）與客戶介紹公司，包括公司的資質(zhì)、公司的規(guī)模以及公司的社會影響力等。（2）了解客戶的需求，告訴客戶我們在他的需求中我們能做什么。（3）解答客戶疑問。2、技術(shù)人員工作重點：明確估價基本事項估價基本事項包含內(nèi)容（1）明確估價目的。應(yīng)由估價委托人提出；明確估價目的，由于同一房地產(chǎn)出于不同的估價目的，其估價結(jié)果往往不同。所以，必須明確委托估價人請求估價的目的是什么，以區(qū)分不同性質(zhì)的估價。（抵押貸款項目可省去了解）（2）明確價值日期。根據(jù)估價目的確定，采用公歷表示，精確到日。①明確估價時點，某房地產(chǎn)的估價結(jié)果，是表示該房地產(chǎn)在某一個特定時點上的價格。因此，必須明確估價時點，如果不確定估價時點，房地產(chǎn)估價是沒有意義的。②明確估價報告交付的日期，交付估價報告的日期一般由委托估價方提出，也可由委托估價方和受理估價方協(xié)商確定，一般估價報告的作業(yè)日期為7-15個工作日。（3）明確估價對象。在估價委托人指定的基礎(chǔ)上根據(jù)估價目的確定，應(yīng)全面、客觀，不得遺漏、虛構(gòu)。①明確估價對象的實體狀況，如對土地，應(yīng)明確它的地籍范圍和地籍號，以及坐落位置用途，面積、形狀等；對房屋，應(yīng)明確它的坐落位置（門牌號碼）、結(jié)構(gòu)、層數(shù)、面積、使用情況等。②明確估價對象的權(quán)利狀態(tài)，如完全產(chǎn)權(quán)、已設(shè)定有某種他項權(quán)利的不完全產(chǎn)權(quán)，房屋的部分墻體的歸屬等等都必須明確。③明確估價對象的范圍，如單純評估土地的價值，或單純評估房屋的價值，或評估一幢房屋中的某個部位等等，都必須明確。

（4）明確價值類型。根據(jù)估價目的確定，包括價值的名稱、定義或內(nèi)涵。估價結(jié)果的價格類型也可分為土地出讓底價、入股價格、買賣價格、租賃價格、抵押價格、投保價格、課稅價格、征用價格和投資價格等等。需要指出的是，不同的估價目的將影響估價的結(jié)果。因為估價目的的不同，相應(yīng)的估價原則、因素和采用的估價方法就有可能不同。（抵押貸款項目可省去了解）

注意：在明確估價基本事項時應(yīng)與估價委托人共同商議，最后應(yīng)征得估價委托人認(rèn)可。

特別提醒：根據(jù)與客戶溝通的情況盡量了解到：客戶的要求，客戶及項目背景情況，初步確定一個技術(shù)思路，對項目可行性及風(fēng)險點進行初步判斷，并給做出能否接受此業(yè)務(wù)的直接答復(fù)。

第二步：預(yù)估報價是指先查詢本公司的詢價記錄，看是否有出過同一物業(yè)的預(yù)估或報價。并關(guān)注是否為同一業(yè)務(wù)來源以及詢價的時點。1、查詢根據(jù)委托方提供的項目的信息或資料，在未做現(xiàn)場察看之前，查詢相關(guān)網(wǎng)站信息以及物業(yè)自身在市場上的信息。選用一定的方法，通過比較或測算，初步得出物業(yè)可以做到的預(yù)計評估價格。2、調(diào)查測算將初步定價結(jié)果及測算過程報與公司部門經(jīng)理或?qū)徍巳藛T進行審核，并做出綜合判斷，確認(rèn)同意報價。若不同意，須再次重新調(diào)查測算。3、審核定價預(yù)估報價公司共享的文件夾里設(shè)有詢價記錄，根據(jù)物業(yè)對象分為幾種類型：個人住宅類、個人工商業(yè)、對公類?？筛鶕?jù)物業(yè)對象的類型分別記錄在相應(yīng)的詢價記錄表格內(nèi)。4、作詢價記錄

根據(jù)委托方的需要，可視評估目的的不同，由部門經(jīng)理核定是否能出正式蓋章的預(yù)估單。出預(yù)估單時，須注明為初步定價、未作現(xiàn)場查看，并有可能會視情況最終結(jié)果做一定調(diào)整等事項說明。。5、出蓋章的預(yù)估單或咨詢意見涵。

不管是出蓋章的預(yù)估還是不蓋章的預(yù)估，都要進行詢價單匯總。同樣在技術(shù)部共享文件夾里有此專門的文件夾。6、詢價單匯總第三步：簽訂合同

合同中需約定以下內(nèi)容

1、評估目的；2、評估對象；3、評估基準(zhǔn)日；4、提供資料時間；5、提交報告時間；6、提交報告份數(shù)；7、評估收費及付費方式；8、違約責(zé)任；9、合同份數(shù)；10、簽訂日期。第四步制定工作計劃

估價作業(yè)方案應(yīng)包括下列內(nèi)容

1擬采用的估價技術(shù)路線和估價方法；2擬搜集的估價所需資料及其來源渠道；3預(yù)計需要的時間、人力和經(jīng)費；4估價作業(yè)步驟和時間進度安排。第五步：從評估過程及思路角度來講

（1）對房地產(chǎn)價格有普遍影響的資料；（2）對估價對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價格有影響的資料；（3）相關(guān)房地產(chǎn)交易價格、開發(fā)成本、租賃和自營收益等實例資料；（4）反映估價對象狀況的資料。搜集估價所需資料從委托方提供資料的角度來講

（1）產(chǎn)權(quán)資料（2）房屋建筑資料（3）市場交易資料（4）土地資料（5）法律和規(guī)劃資料。搜集估價所需資料最常見的幾種類型的評估項目——所需資料清單在建工程資料清單表第六步實地查勘估價對象及市場調(diào)查

1、實地查勘估價對象，并填制現(xiàn)場勘查表；注冊房地產(chǎn)估價師必須到估價對象現(xiàn)場，實地查勘估價對象狀況，并對事先收集的有關(guān)估價對象的坐落、四至、面積、用途、產(chǎn)權(quán)等情況進行核實，同時搜集補充估價所需的其他資料，以及對估價對象及其周圍環(huán)境或臨路狀況進行拍照等。實地查勘是就估價對象的有關(guān)內(nèi)容到實地查清核實，從估價對象房地產(chǎn)的實體構(gòu)造、權(quán)利狀態(tài)、環(huán)境條件方面的具體內(nèi)容進行客觀確認(rèn)。（此方面有專門的培訓(xùn)課題，在此不作分述）

市場調(diào)查

以下針對上述所講常見的物業(yè)類型，分述需市場調(diào)查的資料情況，見下表。注意：一定要客觀、真實的市場信息和調(diào)查案例。第七步項目評估與報告制作

《評估項目基本情況及業(yè)務(wù)流程表》《評估項目制作審批表》《評估報告修改流程及審批表》登號要統(tǒng)一到檔案管理人員那兒登記。1、登號并填寫報告制作流程卡此環(huán)節(jié)的疑問溝通主要是針對估價人員在準(zhǔn)備制作報告時，關(guān)于評估的思路和過程有疑問的，可以與部門經(jīng)理或上一級主管溝通交流。包括報告的制作過程中碰到的難點。2、疑問溝通

項目評估與報告制作其實在上述工作流程當(dāng)中，預(yù)估報價和制定工作計劃過程中，報告的估價方法已經(jīng)選定，并有初步的測算過程。但是因現(xiàn)場調(diào)查與預(yù)計可能有一定的出入，所以可能存在估價方法的調(diào)整和修正。因此在此講就是“修正估價方法”，具體視情況而定。3、修正估價方法

應(yīng)在對不同估價方法的測算結(jié)果進行校核和比較分析的基礎(chǔ)上合理確定估價結(jié)果。當(dāng)不同估價方法的測算結(jié)果之間差異較大時，應(yīng)尋找導(dǎo)致差異的原因并消除不合理的差異。4、確定估價結(jié)果

注意：對不同估價方法的測算結(jié)果應(yīng)做自我檢查！

項目評估與報告制作估價報告應(yīng)包括下列部分：①封面；②目錄；③致估價委托人函；④注冊房地產(chǎn)估價師聲明；⑤估價假設(shè)和限制條件；⑥估價結(jié)果報告；⑦估價技術(shù)報告；⑧附件。5、撰寫估價報告

估價報告應(yīng)記載下列事項：①估價項目名稱；②估價委托人名稱或姓名；③房地產(chǎn)估價機構(gòu)名稱和住所；④估價目的；⑤估價對象；⑥價值日期；⑦價值類型；⑧估價原則；⑨估價依據(jù)；⑩估價技術(shù)路線、方法和測算過程；(11)不同估價方法的測算結(jié)果以及估價結(jié)果及其確定的理由；(12)注冊房地產(chǎn)估價師的聲明和簽名；(13)估價假設(shè)和限制條件；(14)實地查勘日期；(15)估價人員；(16)附件。說明：附件——應(yīng)包括估價委托書，反映估價對象位置、外觀和內(nèi)部狀況、周圍環(huán)境和景觀的圖片，估價對象的權(quán)屬證明，實地查勘記錄，估價中引用的其他專用文件資料，房地產(chǎn)估價機構(gòu)的資質(zhì)證明和注冊房地產(chǎn)估價師的資格證明。注意事項：對于成片多宗房地產(chǎn)的同時估價，且單宗房地產(chǎn)的價值較低時，估價結(jié)果報告可采用表格的形式。除此之外的估價結(jié)果報告，應(yīng)采用文字說明的形式。第八步報告三級審核

包括：內(nèi)部初審、復(fù)審、終審以及客戶意見。內(nèi)部初審、復(fù)審、終審審核的重點內(nèi)容包括：審核產(chǎn)權(quán)資料的正確性、評估價格的合理性、評估思路和方法的合理性、評估測算過程的準(zhǔn)確性以及是否符合估價的規(guī)范要求等?？蛻粢庖姡褐饕獩]有經(jīng)過預(yù)估直接出報告的情況較為多見。主要針對評估價格，也要關(guān)注報告內(nèi)容和報告的測算過程。客戶的意見在報告初稿提交后提出，若報告直接交付給客戶后，也有部分客戶因自身的需求需要改變用途或目的或日期等相關(guān)報告內(nèi)容，需要修改報告的。2010年1月1日起施行的《房地產(chǎn)估價報告評審標(biāo)準(zhǔn)》：1、定性評審；2、定量評審：分為一般項目評審和特殊項目評審第九步修改報告并錄入摘要

按照審核意見先溝通再修改，包括客戶的意見，也要先溝通再修改，避免再次出錯，如果出錯或修改內(nèi)容較多時，需再次交由審核人員審核。第十步報告登記及交付，并收取評估費

包括編寫物業(yè)相片、簽字出具報告、提交報告、按合同約定時間要求客戶交納評估費用。注意：（1）在客戶委托合同規(guī)定的時間范圍內(nèi)交付；（2）最好養(yǎng)成交付簽收的習(xí)慣。第十一步報告答疑

報告答疑屬于報告制作的后續(xù)工作，主要是解答客戶對報告的疑問。部分是第三方或者其他報告關(guān)聯(lián)和使用者對報告提出疑。另外還有一種情況，例如法院委托的項目，當(dāng)事人雙方或一方對報告有質(zhì)疑，均由報告制作人進行答疑和解答。第十二步估價資料歸檔

完成并出具估價報告后