房地產(chǎn)估價(jià)2014-假設(shè)開發(fā)法-1

5、外部環(huán)境方面需要具備的前提條件1）房地產(chǎn)的投資、開發(fā)按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)機(jī)制運(yùn)行；2）要有一個(gè)明朗、開放及長遠(yuǎn)的房地產(chǎn)政策；3）要有一個(gè)長遠(yuǎn)、公開及穩(wěn)定的土地供給(出讓)計(jì)劃；4）要有一套統(tǒng)一、嚴(yán)謹(jǐn)及健全的房地產(chǎn)法規(guī)；5）要有一個(gè)完整、公開及透明度高的房地產(chǎn)資料庫；6）要有一個(gè)穩(wěn)定、清晰及全面的有關(guān)房地產(chǎn)投資開發(fā)和交易的稅費(fèi)清單。6.2假設(shè)開發(fā)法的基本公式6.2.1假設(shè)開發(fā)法最基本的公式1、計(jì)息方式（傳統(tǒng)、靜態(tài)）：待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值＝開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售費(fèi)用-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤-投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)2、折現(xiàn)方式（動(dòng)態(tài)、現(xiàn)金流量法）：待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值＝開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-開發(fā)成本-管理費(fèi)用-銷售費(fèi)用-銷售稅費(fèi)-投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

3、兩種方式的區(qū)別：1）傳統(tǒng)方法中主要是根據(jù)估價(jià)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況作出預(yù)測(cè)的，基本上是靜止在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的數(shù)額；

而在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，是模擬開發(fā)過程，預(yù)測(cè)他們?cè)谖磥戆l(fā)生時(shí)所發(fā)生的數(shù)額，即要進(jìn)行現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)。第1節(jié)、假設(shè)開發(fā)法的基本原理第2節(jié)、假設(shè)開發(fā)法的基本公式第3節(jié)、假設(shè)開發(fā)法各項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)算第4節(jié)、假設(shè)開發(fā)法操作步驟第5節(jié)、運(yùn)用舉例

第六章假設(shè)開發(fā)法6.1假設(shè)開發(fā)法的基本原理6.1.1概念——是將預(yù)測(cè)的估價(jià)對(duì)象未來開發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的未來正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤等，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。——又稱剩余法、開發(fā)法、預(yù)期開發(fā)法、余值法或倒算法（相當(dāng)于成本法的倒算），6.1.2理論依據(jù)————是預(yù)期收益原理。1、基本思路——同房地產(chǎn)開發(fā)商為取得土地使用權(quán)而確定投標(biāo)金額時(shí)的思路一樣。即對(duì)于一塊正在進(jìn)行土地使用權(quán)出讓的土地而言：分析該土地的內(nèi)外條件→分析確定土地的最佳用途→預(yù)測(cè)項(xiàng)目開發(fā)完成后的銷售價(jià)格→從銷售總收入中減去建造建筑物所花費(fèi)的建筑安裝工程費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、銷售費(fèi)、稅金、利息和正常利潤等→得到支付土地使用權(quán)出讓金的最大數(shù)額。1）成本法？主要區(qū)別：成本法中的土地價(jià)格為已知，需要求取的是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)格；假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)格已事先通過預(yù)測(cè)得到，需要求取的是土地價(jià)格。2）地租理論？主要區(qū)別：地租理論中地租是每年的租金剩余；假設(shè)開發(fā)法通常測(cè)算的是一次性的價(jià)格剩余。思考：既然假設(shè)開發(fā)法的依據(jù)是預(yù)期收益原理，為何不用收益法？？6.1.3適用的對(duì)象和條件——適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)，包括：由生地建造房屋然后租售；由毛地建造房屋然后租售；由熟地建造房屋然后租售；由生地開發(fā)為熟地然后租售；由毛地開發(fā)為熟地然后租售；由舊房裝修改造為新房然后租售(裝修、改建、擴(kuò)建，重建則屬于毛地的范疇)；在建工程(包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目)。6.1.4運(yùn)用步驟1、調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況。目的是為了合理確定待開發(fā)房地產(chǎn)的最佳開發(fā)利用方式，2、選擇最佳的開發(fā)利用方式。用途、規(guī)模、檔次等。3、估計(jì)開發(fā)經(jīng)營期。4、預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值。5、估算各項(xiàng)成本費(fèi)用。6、進(jìn)行具體計(jì)算，求出待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值。6.1.5其他用途——大量用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資分析，是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資分析的常用方法之一，但投資分析是站在一個(gè)具體的投資者的立場(chǎng)。具體可為房地產(chǎn)開發(fā)商提供下列3種數(shù)據(jù)：1、確定擬開發(fā)場(chǎng)地的最高價(jià)格。2、確定開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期利潤。3、確定開發(fā)中可能出現(xiàn)的最高費(fèi)用。6.1.6應(yīng)注意的幾個(gè)問題1、適用對(duì)象可概括為待開發(fā)的土地、在建工程、可裝修改造或可改變用途的舊房，統(tǒng)稱為“待開發(fā)房地產(chǎn)”；重建屬于？2、對(duì)于有城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件要求，但城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件尚未明確的待開發(fā)房地產(chǎn)，難以采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)；3、應(yīng)把握待開發(fā)房地產(chǎn)在投資開發(fā)前后的狀態(tài)，以及投資開發(fā)后的房地產(chǎn)的經(jīng)營方式；4、估價(jià)的結(jié)果的可靠性如何，關(guān)鍵取決于下列兩個(gè)預(yù)測(cè)：正確地判斷房地產(chǎn)的最佳開發(fā)利用方式；正確地預(yù)測(cè)未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值。2)傳統(tǒng)方法不考慮各項(xiàng)支出、收入發(fā)生的時(shí)間不同，即不是將它們折算到同一時(shí)間上的價(jià)值，而是直接相加減，但要計(jì)算利息，計(jì)息期通常到開發(fā)完成時(shí)止，即既不考慮預(yù)售，也不考慮延遲銷售；又稱“老總算法”現(xiàn)金流量折現(xiàn)法要考慮各項(xiàng)支出、收入發(fā)生的時(shí)間不同，即首先要將它們折算到同一時(shí)間點(diǎn)上的價(jià)值(最終是折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上)，然后再相加減。3)在傳統(tǒng)方法中投資利息和開發(fā)利潤都單獨(dú)顯現(xiàn)出來，在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中這兩項(xiàng)都不單獨(dú)顯現(xiàn)出來，而是隱含在折現(xiàn)過程中。所以，現(xiàn)金流量折現(xiàn)法要求折現(xiàn)率既包含安全收益部分(通常的利率)，又包含風(fēng)險(xiǎn)收益部分(利潤率)。4、優(yōu)缺點(diǎn)比較現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測(cè)算的結(jié)果比較精確，但比較復(fù)雜；傳統(tǒng)方法測(cè)算的結(jié)果比較粗略，但相對(duì)要簡(jiǎn)單些。由于存在眾多的未知因素和偶然因素會(huì)使預(yù)測(cè)偏離實(shí)際，準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)是十分困難的?！斗康禺a(chǎn)估價(jià)規(guī)范》規(guī)定，運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)必須考慮資金的時(shí)間價(jià)值。在實(shí)際操作中易采用折現(xiàn)的方法；難以采用折現(xiàn)方法時(shí)，可采用計(jì)算利息的方法。6.2.2根據(jù)估價(jià)對(duì)象調(diào)整（細(xì)化）的公式1、求生地價(jià)值的公式適用于在生地上進(jìn)行房屋建設(shè)的公式：生地價(jià)值＝開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-由生地建成房屋的開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售費(fèi)用-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤-買方購買生地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)適用于將生地開發(fā)成熟地的公式：生地價(jià)值＝開發(fā)完成后的熟地價(jià)值-由生地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售費(fèi)用-銷售稅費(fèi)-土地開發(fā)利潤-買方購買生地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)2、求毛地價(jià)值的公式適用于在毛地上進(jìn)行房屋建設(shè)的公式：毛地價(jià)值＝開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-由毛地建成房屋的開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售費(fèi)用-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤-買方購買毛地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)適用于將毛地開發(fā)成熟地的公式：毛地價(jià)值＝開發(fā)完成后的熟地價(jià)值一由毛地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本一管理費(fèi)用一投資利息一銷售費(fèi)用一銷售稅費(fèi)一土地開發(fā)利潤一買方購買毛地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)3、求熟地價(jià)值的公式熟地價(jià)值＝開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值一由熟地建成房屋的開發(fā)成本一管理費(fèi)用一投資利息一銷售費(fèi)用一銷售稅費(fèi)一開發(fā)利潤一買方購買熟地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)4、求在建工程價(jià)值的公式在建工程價(jià)值＝續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值一續(xù)建成本一管理費(fèi)用一投資利息一銷售費(fèi)用一銷售稅費(fèi)一續(xù)建投資利潤一買方購買在建工程應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)5、求舊房價(jià)值的公式舊房價(jià)值＝裝修改造完成后的房地產(chǎn)價(jià)值一裝修改造成本一管理費(fèi)用一投資利息一銷售費(fèi)用一銷售稅費(fèi)一裝修改造投資利潤一買方購買舊房應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)對(duì)于公式中具體應(yīng)減去的項(xiàng)目，基本原則是設(shè)想得到估價(jià)對(duì)象后至開發(fā)完成還需要支出的一切合理、必要的費(fèi)用、稅金及應(yīng)取得的利潤。如果是已經(jīng)投入的費(fèi)用，則它就包含在待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值內(nèi)，不應(yīng)作為扣除項(xiàng)。6.2.3根據(jù)經(jīng)營方式調(diào)整（細(xì)化）的公式1、適用于開發(fā)完成后出售的公式：

V＝Vp-C

式中：V——待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值；

Vp——用市場(chǎng)法或長期趨勢(shì)法測(cè)算的開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值；

C——應(yīng)扣除項(xiàng)目。2、適用于開發(fā)完成后出租、營業(yè)的公式：

V＝VR-C

式中：V——待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值；

VR——用收益法測(cè)算的開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值；

C——應(yīng)扣除項(xiàng)目。

6.3各項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)算6.3.1

開發(fā)經(jīng)營期——可分為開發(fā)期和經(jīng)營期。1、開發(fā)期可稱為開發(fā)建設(shè)期、建設(shè)期，其起點(diǎn)與開發(fā)經(jīng)營期的起點(diǎn)相同，終點(diǎn)是預(yù)計(jì)待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)完成(竣工)的日期。對(duì)于在土地上進(jìn)行房屋建設(shè)的情況來說，開發(fā)期又可分為前期和建造期。前期是從取得待開發(fā)土地到動(dòng)工開發(fā)(開工)的這段時(shí)間。建造期是從動(dòng)工開發(fā)到房屋竣工的這段時(shí)間。2、經(jīng)營期根據(jù)未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的不同經(jīng)營使用方式而可以具體化:銷售期是從開始銷售已開發(fā)完成或未來開發(fā)完成的房地產(chǎn)到將其全部銷售完畢的日期。在有預(yù)售的情況下，銷售期與開發(fā)期有重合。運(yùn)營期的起點(diǎn)通常是待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)完成(竣工)的日期，終點(diǎn)是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束的日期。確定開發(fā)經(jīng)營期的方法可采用類似于市場(chǎng)法的方法——根據(jù)同一地區(qū)、相同類型、同等規(guī)模的類似開發(fā)項(xiàng)目已有的正常開發(fā)經(jīng)營期來估計(jì)。6.3.2開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值

對(duì)于銷售的房地產(chǎn)，通常是采用市場(chǎng)法，并考慮類似房地產(chǎn)價(jià)格的未來變動(dòng)趨勢(shì)，或采用市場(chǎng)法與長期趨勢(shì)法相結(jié)合——根據(jù)類似房地產(chǎn)過去和現(xiàn)在的價(jià)格及其未來可能的變化趨勢(shì)來推測(cè)。

對(duì)于出租和營業(yè)的房地產(chǎn)，可以先預(yù)測(cè)其租賃或經(jīng)營收益，再采用收益法將該收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值。例題1：有一生地，使用年限為50年，擬開發(fā)為商業(yè)大廈，開發(fā)期為2年。根據(jù)當(dāng)前市場(chǎng)調(diào)查分析，估計(jì)未來建成的商業(yè)大廈每年有100萬元的總收益，年資本化率為8%，估算該房地產(chǎn)未來的總價(jià)值。例2：根據(jù)當(dāng)前的市場(chǎng)租金水平，預(yù)測(cè)未來建成的某寫字樓的月租金為每平方米使用面積100元，可供出租的使用面積為40000㎡，出租率為80％，運(yùn)營費(fèi)用占租金的30％，報(bào)酬率為10％，運(yùn)營期為47年，則該寫字樓的未來總價(jià)值。例題3：根據(jù)當(dāng)前市場(chǎng)調(diào)查分析，預(yù)測(cè)建成后的餐館4年的純收益為10萬、12萬、15萬、20萬，第4年以后的純收益將維持在第4年的水平上，運(yùn)營期為48年，年資本化率為15%，求該餐館的未來總價(jià)值。6.3.3開發(fā)成本與管理費(fèi)用開發(fā)成本，即在土地、房屋、配套設(shè)施、在建工程開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)成本。一般包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)等。管理費(fèi)用是指在整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營過程中為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的費(fèi)用。計(jì)算的方法也與成本法中的相同，所不同的是需要預(yù)測(cè)。6.3.4銷售費(fèi)用與銷售稅費(fèi)銷售費(fèi)用是指銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)所需的市場(chǎng)推廣、銷售代理、銷售辦公等費(fèi)用，包括廣告費(fèi)、銷售外賣場(chǎng)租金、銷售人員工資、獎(jiǎng)金及銷售提成等。銷售稅費(fèi)是指銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅金及附加，以及交易手續(xù)費(fèi)等其他銷售稅費(fèi)。銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)通常是按照開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值的一定比率來計(jì)算。6.3.5投資利息——只有在計(jì)息方法（傳統(tǒng)方法）中才需要，計(jì)算投資利息的方法與成本法利息的計(jì)算相同。1、正確地計(jì)算投資利息需要把握下列6個(gè)方面：應(yīng)計(jì)息的項(xiàng)目。（銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)不計(jì)息？）計(jì)息期的長短。（起點(diǎn)、終點(diǎn)）計(jì)息的方式。（復(fù)利計(jì)息）計(jì)息周期。名義利率和實(shí)際利率。2、針對(duì)不同的計(jì)息項(xiàng)目，具體的利息計(jì)算見下：1）需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值和投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)的計(jì)息：計(jì)息基數(shù)為需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值、投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)這兩項(xiàng)費(fèi)用；計(jì)息期為這兩項(xiàng)費(fèi)用的支付時(shí)間（通常為同一時(shí)間點(diǎn)）到開發(fā)完成時(shí)間。2）開發(fā)費(fèi)用和管理費(fèi)用的計(jì)息：計(jì)息基數(shù)為開發(fā)成本和管理費(fèi)用，計(jì)息計(jì)算根據(jù)投資情況有以下處理方法：開發(fā)成本和管理費(fèi)用在整個(gè)開發(fā)期內(nèi)均勻投入?！煽醋鲗⑷客顿Y集中在開發(fā)期的中間時(shí)點(diǎn)一次性投入，即計(jì)息期為開發(fā)期的一半，而不是將投資分散在開發(fā)期各個(gè)時(shí)點(diǎn)分別計(jì)算。例題：總投資為1000萬元，開發(fā)期為1年，投資在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，同期銀行貸款年利率為10%，求投資利息。解：利息=1000×[（1+10%）0.5-1]=48.81（萬元）開發(fā)成本和管理費(fèi)用在開發(fā)期內(nèi)分期投入?！髌谕度氲馁Y金分別計(jì)算利息，注意各期投入的時(shí)間點(diǎn)和計(jì)息期的處理。例題：總投資2500萬元，開發(fā)期為2年，第一年投入總投資的60%，第二年投入40%，同期銀行貸款年利率10%，求投資利息。解：利息=2500×60%×[（1+10%）1.5-1]+2500×40%×[（1+10%）0.5-1]=279.34（萬元）6.3.6開發(fā)利潤——只有在計(jì)息方法中才需要。計(jì)算方法與成本法相同，通常是以一定基數(shù)乘以利潤率?！斗康禺a(chǎn)估價(jià)規(guī)范》規(guī)定，開發(fā)利潤的計(jì)算基數(shù)可取待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值與開發(fā)成本之和，或取開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值。利潤率可取同一市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目相應(yīng)的平均利潤率。6.3.7投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)——是指投資者一旦購買了待開發(fā)房地產(chǎn)，在交易時(shí)作為應(yīng)負(fù)擔(dān)的有關(guān)稅費(fèi)，主要包括契稅、交易手續(xù)費(fèi)等。1、契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動(dòng)的不動(dòng)產(chǎn)為征稅對(duì)象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。對(duì)國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（出售、贈(zèng)與和交換等）等均需征收；稅率為3%~5%。2、交易手續(xù)費(fèi)屬經(jīng)營服務(wù)性收費(fèi)，在經(jīng)批準(zhǔn)建立的房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)提供交易服務(wù)，辦理交易手續(xù)時(shí)收取。通常按交易總額的規(guī)定比例（根據(jù)總額分段計(jì)算）向交易雙方分別收取。因此，投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)的計(jì)算方法通常是將待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值乘以以上各種相關(guān)稅費(fèi)相應(yīng)的稅費(fèi)率。6.4

假設(shè)開發(fā)法估價(jià)步驟及內(nèi)容

一、調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況1.搞清楚不動(dòng)產(chǎn)的自然狀況。包括搞清楚不動(dòng)產(chǎn)的位置、坐落、區(qū)位條件;搞清楚土地的面積大小、形狀、地質(zhì)和水文狀況、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、平整情況;建筑基本情況等,主要為測(cè)算開發(fā)成本、費(fèi)用等服務(wù)。2.搞清楚城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件,即政府的規(guī)劃限制。包括搞清規(guī)定的用途、建筑高度、建筑容積率等,主要為確定最佳的開發(fā)利用方式服務(wù)。3.搞清楚將擁有的土地權(quán)利狀況。包括搞清權(quán)利性質(zhì)、使用年限、可否續(xù)期、以及對(duì)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等的有關(guān)規(guī)定,主要為預(yù)測(cè)未來開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值、租金等服務(wù)。二、選擇最佳的開發(fā)利用方式選擇最佳的開發(fā)利用方式，包括用途、規(guī)模、檔次等的確定。這些內(nèi)容的確定要在城市規(guī)劃允許的范圍內(nèi)選取，即允許范圍內(nèi)的最佳。在選擇最佳的開發(fā)利用方式中，最重要的是要選擇最佳的用途。最佳用途的選擇要考慮當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的可接受性。如某塊土地城市規(guī)劃規(guī)定的用途可為賓館、公寓或?qū)懽謽?，通過市場(chǎng)分析，賓館、寫字樓的需求開始趨于飽和，而人們對(duì)公寓的需求逐漸增多，則應(yīng)該選擇該塊土地的用途為興建公寓。三、估計(jì)開發(fā)經(jīng)營期為了預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)售價(jià)或租金，把握開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)等發(fā)生的時(shí)間和數(shù)額，以及各項(xiàng)收入和支出的折現(xiàn)或計(jì)算投資利息，需要估計(jì)開發(fā)經(jīng)營期。開發(fā)經(jīng)營期的起點(diǎn)去的估價(jià)對(duì)象的日期(估價(jià)時(shí)點(diǎn))，終點(diǎn)是預(yù)計(jì)未來開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營結(jié)束的日期。分為開發(fā)前期(取得待開發(fā)土地到開工建設(shè))、建造期(開工建設(shè)到房屋竣工)和經(jīng)營期(房屋竣工到銷售完畢,或房屋竣工到不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束)。開發(fā)經(jīng)營期、開發(fā)期、經(jīng)營期之間的關(guān)系開發(fā)經(jīng)營期開發(fā)期前期建造期銷售期經(jīng)營期開發(fā)經(jīng)營期開發(fā)期前期建造期經(jīng)營期運(yùn)營期（b）出租或營業(yè)、自用的情況（a）銷售（含預(yù)售）的情況估算開發(fā)經(jīng)營期可以采用類似于市場(chǎng)法的方法，即根據(jù)同一地區(qū)、相同類型、同等規(guī)模的類似開發(fā)項(xiàng)目已有的正常開發(fā)經(jīng)營期來估算。開發(fā)期一般能較準(zhǔn)確地估算。但在現(xiàn)實(shí)中由于某些特殊因素的影響，如資金不能按時(shí)到位、存在勞資糾紛等可能使開發(fā)期延長。開發(fā)期的延長，不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)商一方面要承擔(dān)更多的投資利息，另一方面要承擔(dān)總費(fèi)用上漲的風(fēng)險(xiǎn)。但這類特殊的非正常因素在估算開發(fā)期時(shí)一般不考慮。經(jīng)營期特別是銷售期通常是難以準(zhǔn)確估算的，在估算時(shí)應(yīng)考慮未來不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的景氣狀況。四、預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格，是指開發(fā)完成時(shí)的不動(dòng)產(chǎn)狀況的市場(chǎng)價(jià)格。該市場(chǎng)價(jià)格所對(duì)應(yīng)的日期，通常也是開發(fā)完成時(shí)的日期，而不是在購買待開發(fā)不動(dòng)產(chǎn)時(shí)或開發(fā)期間的某個(gè)日期。開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格一般是通過預(yù)測(cè)未來求取。對(duì)銷售的不動(dòng)產(chǎn)，通常采用市場(chǎng)法，并考慮類似不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的未來變動(dòng)趨勢(shì)；或采用市場(chǎng)法與長期趨勢(shì)法相結(jié)合，即根據(jù)類似不動(dòng)產(chǎn)過去和現(xiàn)在的價(jià)格及其未來可能的變化趨勢(shì)來推測(cè)。對(duì)出租和營業(yè)的不動(dòng)產(chǎn),可以根據(jù)類似不動(dòng)產(chǎn)的租金水平(經(jīng)營收益)和出租費(fèi)用水平(經(jīng)營費(fèi)用),采用市場(chǎng)比較法預(yù)測(cè)其租賃或經(jīng)營純收益,再采用收益法將該收益轉(zhuǎn)換為價(jià)格。如根據(jù)當(dāng)前的市場(chǎng)租金水平預(yù)測(cè)未來建成的某寫字樓的月租金為每平米使用面積35元,出租率為90%,運(yùn)營費(fèi)用占租金的30%,報(bào)酬率為10%,可供出租的使用面積為38000m2,運(yùn)營期為47年,則該寫字樓的未來總價(jià)格估計(jì)為:五、估算開發(fā)成本費(fèi)用及利稅包括估算開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤、投資者購買待開發(fā)不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)。1.開發(fā)成本、管理費(fèi)用開發(fā)成本、管理費(fèi)用可采用類似于市場(chǎng)法的方法來求取，即通過當(dāng)?shù)赝惒粍?dòng)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目當(dāng)前的開發(fā)成本和管理費(fèi)用為多少來推算，如果預(yù)計(jì)建筑材料價(jià)格、建筑設(shè)備價(jià)格、建筑人工費(fèi)等在未來可能有較大變化，還要考慮這種變化對(duì)開發(fā)成本和管理費(fèi)用的影響。2.銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)銷售費(fèi)用是銷售開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)所必需的廣告宣傳、銷售代理等費(fèi)用。銷售稅費(fèi)是銷售開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)繳納的稅金及附加，以及交易手續(xù)費(fèi)等其他銷售稅費(fèi)。銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)通常是按照開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的一定比率來測(cè)算。3.投資利息在傳統(tǒng)方法中正確地測(cè)算投資利息需要把握以下幾點(diǎn):(1)應(yīng)計(jì)息的項(xiàng)目。應(yīng)計(jì)息的項(xiàng)目包括:需要求取的待開發(fā)不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值;投資者購買待開發(fā)不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi);開發(fā)成本和管理費(fèi)用。銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)一般不計(jì)息。(2)計(jì)息期的長短。計(jì)息期是某項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)計(jì)息的時(shí)間長度。其起點(diǎn)是該費(fèi)用發(fā)生的時(shí)間點(diǎn)，終點(diǎn)通常是開發(fā)期結(jié)束的時(shí)間點(diǎn)，不考慮預(yù)售和延遲銷售的情況。需要求取得待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值是假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)一次付清。對(duì)于在一段時(shí)間（開發(fā)期或建設(shè)期）內(nèi)投入的費(fèi)用，具體視為發(fā)生在該時(shí)間段的期中。(3)記息的方式。有單利計(jì)息和復(fù)利計(jì)息。(4)利率的高低。(5)計(jì)息周期。計(jì)息周期是計(jì)算利息的單位時(shí)間。(6)名義利率和實(shí)際利率。4、開發(fā)利潤開發(fā)利潤也只有在傳統(tǒng)方法中才需要。測(cè)算開發(fā)利潤的方法與成本法中的相同，通常是以一定基數(shù)乘以同一市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所要求的相應(yīng)平均利潤率。在測(cè)算時(shí)要注意計(jì)算基數(shù)與利潤率的對(duì)應(yīng)。5、投資者購買待開發(fā)不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)指假定一旦購買了待開發(fā)房地產(chǎn)，在交易時(shí)作為買方應(yīng)負(fù)擔(dān)的有關(guān)稅費(fèi)，如契稅、交易手續(xù)費(fèi)等。通常按照待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值的一定比率測(cè)算。六、折現(xiàn)率的確定折現(xiàn)率是在采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法時(shí)需要確定的一個(gè)重要參數(shù)，具體應(yīng)等同于同一市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所要求的平均報(bào)酬率，它體現(xiàn)了資金的利率和開發(fā)利潤率兩部分。6.5運(yùn)用舉例案例1：有一宗“七通一平”的待開發(fā)建筑用地，面積為2000m2，建筑容積率為2.5，擬開發(fā)建設(shè)寫字樓，建設(shè)期為兩年，建筑費(fèi)用為3000元/m2，專業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)的10%（建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)在建設(shè)期內(nèi)均勻投入）。該寫字樓建成后即出售，預(yù)計(jì)售價(jià)為9000元/m2，銷售費(fèi)用為樓價(jià)的2.5%，銷售稅費(fèi)為樓價(jià)的6.5%，當(dāng)?shù)劂y行年貸款利率為6%，開發(fā)商要求的投資利潤率為10%。試估算該宗地目前的單位地價(jià)和樓面地價(jià)。1、確定評(píng)估方法：現(xiàn)已知樓價(jià)的預(yù)測(cè)值和各項(xiàng)開發(fā)成本及費(fèi)用，可用剩余法評(píng)估，計(jì)算公式為：地價(jià)=樓價(jià)—建筑費(fèi)—專業(yè)費(fèi)—利息—銷售稅費(fèi)—利潤2、計(jì)算樓價(jià)：樓價(jià)=2000×2.5×9000=45000000（元）3、計(jì)算建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)：建筑費(fèi)=3000×2000×2.5=15000000（元）專業(yè)費(fèi)=建筑費(fèi)×10%=15000000×10%=1500000（元）

4、計(jì)算銷售費(fèi)用和稅費(fèi)：銷售費(fèi)用=45000000×2.5%=1125000（元）銷售稅費(fèi)=45000000×6.5%=2925000（元）5、計(jì)算利潤：利潤=（地價(jià)+建筑物+專業(yè)費(fèi)）×10%=（地價(jià)+16500000）×10%6、計(jì)算利息：利息=地價(jià)×[（1+6%）2-1]＋（15000000＋1500000）×[（1+6%）1-1]=0.1236×地價(jià)+9900007、求取地價(jià)：地價(jià)=45000000-16500000-1125000-2925000-（0.1×地價(jià)+650000）-（0.1236×地價(jià)+990000）地價(jià)=21810000/1.2236=17824452（元）單位地價(jià)=17824452/2000=8912（元/m2）樓面地價(jià)=8912÷2.5=3565（元/m2）【例題6-2】某舊廠房的建筑面積為5000m2。根據(jù)其坐落地點(diǎn)和周圍環(huán)境，適宜裝飾裝修改造成商場(chǎng)出售，并可獲得政府批準(zhǔn)，但需補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金等費(fèi)用500元/m2(按建筑面積計(jì)），同時(shí)取得40年的土地使用權(quán)。預(yù)計(jì)裝飾裝修改造期為1年，裝飾裝修改造費(fèi)用為每平方米建筑面積1000元；裝飾裝修改造完成后即可全部售出，售價(jià)為每平方米建筑面積4000元；銷售費(fèi)用預(yù)計(jì)為售價(jià)的2%、銷售稅費(fèi)預(yù)計(jì)為售價(jià)的6%；購買該舊廠房買方需要繳納的稅費(fèi)為其售價(jià)的4%。請(qǐng)利用上述資料采用現(xiàn)金流折現(xiàn)法測(cè)算該舊廠房的正常購買總價(jià)和單價(jià)（折現(xiàn)率R=12%）

【解】設(shè)該舊廠房的正常購買價(jià)格為V裝飾裝修后的總價(jià)值＝（4000×5000）÷（1+12%）＝1785.71（萬元）裝飾裝修改造總費(fèi)用＝（1000×5000）÷（1+12%）0.5

＝472.46（萬元）銷售費(fèi)用總額＝1785.71×2%＝35.71（萬元）銷售稅費(fèi)總額＝1785.71×6%＝107.14（萬元）購買該舊廠房的稅費(fèi)總額＝V×4%＝0.04V(萬元）補(bǔ)交土地出讓金等費(fèi)用＝500×5000＝250（萬元）V＝1785.71－472.46－35.71－107.14－0.04V－250V＝885（萬元）該舊廠房總價(jià)＝885（萬元）該舊廠房單價(jià)＝885×1000÷5000＝1770（元/m2）【鞏固練習(xí)】1、運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估某待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值時(shí)，若采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法計(jì)算，則該待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營期的起點(diǎn)應(yīng)是（）。（2006年試題）

A．待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)開始時(shí)的具體日B．待開發(fā)房地產(chǎn)建設(shè)發(fā)包日期C．取得待開發(fā)房地產(chǎn)的日期D．房地產(chǎn)開發(fā)完成并投入使用的日期

2、下列關(guān)于開發(fā)經(jīng)營期、建設(shè)期、經(jīng)營期等之間的關(guān)系說法錯(cuò)誤的是（）。A．開發(fā)經(jīng)營期可分為建設(shè)期和經(jīng)營期B．建設(shè)期的起點(diǎn)與開發(fā)經(jīng)營期的起點(diǎn)相同C．經(jīng)營期可具體化為銷售期和運(yùn)營期D．經(jīng)營期可以準(zhǔn)確預(yù)測(cè)答案

3、假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值所對(duì)應(yīng)的時(shí)間通常是（）。（2002年試題）A．開發(fā)結(jié)束時(shí)的時(shí)間B．購買待開發(fā)房地產(chǎn)時(shí)的時(shí)間C．建設(shè)期間的某個(gè)時(shí)間D．全部租售出去時(shí)的時(shí)間4、現(xiàn)有某待開發(fā)項(xiàng)目建筑面積為3850㎡，從當(dāng)前開始建設(shè)期為2年。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查分析，該項(xiàng)目建成時(shí)可出售50%，半年后和一年后分別售出30%和20%，出售的平均單價(jià)為2850元/㎡。若折現(xiàn)率為15%．則該項(xiàng)目開發(fā)完成后的總價(jià)值的當(dāng)前現(xiàn)值為（）萬元。（2006年試題）

A．766

B．791

C．913

D．1046

該項(xiàng)目開發(fā)完成后的總價(jià)值的當(dāng)前現(xiàn)值＝2850×3850×［50%/（1＋15%）^2＋30%/1＋15%）^2．5＋20/1＋15%）^3］＝791．24萬元案例：1、待估房地產(chǎn)狀況：本估價(jià)對(duì)象位于××市××大街，東臨××路，北臨××大街，西臨××住宅區(qū)，是一塊“三通一平”的建設(shè)用地，規(guī)劃建設(shè)用地面積為8000m2，規(guī)劃用地性質(zhì)為居住和商業(yè)項(xiàng)目。建設(shè)容積率不大于5.0，允許建筑覆蓋率上限為50%，土地使用權(quán)出讓時(shí)間為2006年2月，土地使用年限從土地使用權(quán)出讓時(shí)起為50年。2、估價(jià)要求：為確定土地出讓價(jià)格提供參考意見，不用于其他用途。3、估價(jià)時(shí)點(diǎn)：2006年2月。4、估價(jià)的假設(shè)和限制條件：略。5、估價(jià)定義：略。6、估價(jià)依據(jù)：1）《中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291-1999）。2）《中華人民共和國土地管理法》。3）《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》。4）國土資源部《土地估價(jià)規(guī)程》。5）估價(jià)人員實(shí)地勘察獲取的資料及搜集的市場(chǎng)資料。7、估價(jià)原則本次估價(jià)遵循了以下房地產(chǎn)估價(jià)原則：1）合法原則：衣以估價(jià)對(duì)象的合法使用、合法處分為前提進(jìn)行評(píng)估。2）最高最佳使用原則：即以能給估價(jià)對(duì)象帶來最高收益的使用方式為前提進(jìn)行評(píng)估，這種使用，是在法律上允許、技術(shù)上可能、財(cái)務(wù)上可行的。3）估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則：由于房地產(chǎn)市場(chǎng)是不斷變化的，在不同估價(jià)時(shí)點(diǎn)，同一宗房地產(chǎn)往往具有不同的價(jià)格水平，本次估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。4）替代原則：估價(jià)結(jié)果不明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的價(jià)格。8、估價(jià)方法分析所掌握的資料并進(jìn)行了實(shí)地勘察和對(duì)鄰近地區(qū)調(diào)查之后，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)及其實(shí)際狀況（該土地屬于待開發(fā)房地產(chǎn)），選取假設(shè)開發(fā)法作為本次評(píng)估的基本方法。9、估價(jià)過程1）選擇最佳的開發(fā)利用方式：①用途為居住與商業(yè)混合；②建筑容積率達(dá)到最大的允許程度，即為5，故總建筑面積為40000m2；③建筑覆蓋率適宜，為25%；④建筑物層數(shù)確定為20層。其中，1～4層的建筑面積相同，均為2000m2，適宜為商業(yè)用途；5～20層的建筑面積相同，均為2000m2，適宜為居住用途。故商業(yè)用途的建筑面積為8000m2，居住用途的建筑面積為32000m2。2）預(yù)計(jì)開發(fā)期：預(yù)計(jì)共需3年時(shí)間才能完全建成投入使用，即2009年2月建成。3）預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值：根據(jù)對(duì)市場(chǎng)的調(diào)查分析，預(yù)計(jì)商業(yè)部分在建成后可全部售出，居住部分在建成后可售出60%，其余40%半年后可售出；商業(yè)部分在售出時(shí)的平均價(jià)格為6000