杭州房地產市場若干問題討論20140312

杭州房地產市場若干問題討論一、杭州存量問題解讀二、杭州二月降價事件解讀三、兩會“雙向調控”意義解讀四、杭州房地產市場未來走勢2014年1月27日，多個媒體曝出杭八區(qū)商品房可售房源達到了120476套，12萬套高存量便成為樓市持續(xù)多時的熱點存量高不高？具體結構分布？形成原因是什么？影響大不大？分物業(yè)類型存量分析物業(yè)類型2013年成交套數2013年成交面積（萬方）存量套數存量面積（萬方）去化周期（按套數）去化周期（按面積）商品住宅7065879183585110414.216.7辦公125121122392228822.930.9商業(yè)3362351231722444.076.8分區(qū)域&物業(yè)類別分析存量去化區(qū)域&物業(yè)屬性2013年成交套數2013年成交面積（萬方）存量套數存量面積（萬方）去化周期（按套數）去化周期（按面積）八區(qū)商品房86532937113385147515.718.9八區(qū)商品住宅706857917616499812.915.1主城區(qū)商品房433054625357370814.818.4主城區(qū)商品住宅322463613199143611.914.5余杭區(qū)商品房305763353936148115.417.2余杭區(qū)商品住宅290783233239141013.415.2蕭山區(qū)商品房126511412045128519.424.3蕭山區(qū)商品住宅93341071178215315.117.2“城市住房可售庫存合理區(qū)間在月銷售量的12-15倍，而超過15個月的，屬于較高庫存。對于這類城市，要控制住宅用地供地規(guī)模，控制供應結構。”

截至2014年1月2日，北京住宅庫存為57625套，上海為63663套，廣州為56150套，深圳為41757套，南京為35207套。2013年與2012年杭州開發(fā)速度前十樓盤對比截至2013年底，杭州市區(qū)商品房潛在供應量下限約為5300萬方，上限約為6000萬方。以近3年杭州市區(qū)商品房年銷售面積的均值770.9萬方估算，杭州市區(qū)商品房潛在供應量的去化時間約為6.9-7.8年。以100平方米的套均面積估算，約合53萬-60萬套商品房。其中，杭州主城區(qū)商品住宅的潛在供應量約為980萬方。以近3年杭州主城區(qū)商品住宅年銷售面積的均值299.1萬方估算。截至2013年12月25日，杭州主城區(qū)已出讓未開盤的住宅項目共有66個，預計可售住宅的總體量約為638.9萬方。以100平方米的套均面積估算，約合9.8萬套商品住宅。杭州主城區(qū)980萬方商品住宅供應潛力的去化時間約為3.3年。一、杭州存量問題解讀二、杭州二月降價事件解讀三、兩會“雙向調控”意義解讀四、杭州房地產市場未來走勢第14頁降價樓盤位置第15頁價格：從18000元/平米宣傳降至15800元/平米，實際為16300元/平米，價格降幅達10%。德信北海公園第16頁價格：17100元/平米降至13800元/平米，每平米降價3300元，價格降幅達19%。天鴻香榭里第17頁板塊總體供應過多，后續(xù)競品源源不斷——先后共有13個樓盤13800元/平米(降價后)16300元/平米(降價后)18000元/平米17200元/平米20000元/平米19000元/平米15500元/平(含精裝)13000元/平米未售在售第18頁板塊總體供應過多，后續(xù)競品源源不斷——總可售面積122萬平米第19頁周邊競品相繼低開，該兩樓盤滯銷

降價樓盤銷售三階段：2013年8月之前，北海公園、香榭里依托萬達廣場的利好效應，成交良好，價格持續(xù)走高。2013年8月之后，以萬科北宸之光為代表的一批位于余杭區(qū)的樓盤陸續(xù)低價開盤，其價格對一路之隔的位于拱墅區(qū)的包括降價兩個樓盤在內的一批樓盤造成巨大沖擊，成交明顯放緩。

2013年12月，與降價兩樓盤緊鄰的方正御星即在以1.72萬元/平米均價低開。至此，這兩樓盤陷入滯銷。第20頁樓盤自身特殊原因決定此板塊該兩樓盤率先降價德信北海公園1、緊鄰項目北側即將新建110KV變電站，業(yè)主已因此事多次施壓開發(fā)商，信息的釋放，對銷售產生了一定影響。2、開發(fā)商德信在該板塊內同時開發(fā)有兩個樓盤，另一樓盤曉辰處于強銷期，故選擇尾盤北海公園降價，壓一保一。3、德信2014年初在杭州新吸納三宗地塊，存在回籠資金、騰挪團隊的需求。天鴻香榭里1、該盤早在2009年就拿地，目前庫存仍然較高，整體剩余70%未銷售。2、項目東側于2013年11月份新建一條110KV高壓線及一條110KV地下高壓電纜，開盤時有所隱瞞，業(yè)主就此事陸續(xù)向開發(fā)商施壓。一、杭州存量問題解讀二、杭州二月降價事件解讀三、兩會“雙向調控”意義解讀四、杭州房地產市場未來走勢目前有少數城市商品住房庫存量比較大形成“鬼城”，齊驥解釋說，之前杭州市出現打折樓盤，是事實，但是信息還有后半段：打折以后促銷結果是都賣出去了，甚至出現了一房難求的情況。對這些城市，要控制他們今年住宅用地的規(guī)模，要調整它們商品住房上市的結構，通過必要的經濟手段來支持當地居民的合理住房需求，通過分類指導希望今年我國房地產市場能夠實現持續(xù)健康的發(fā)展。

“房價分化現象將來會越來越嚴重，但10年內中國房地產不可能出現大的危機，因為還要解決‘三個1億人’的問題：促進約1億農業(yè)轉移人口落戶城鎮(zhèn)，改造約1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村，引導約1億人在中西部地區(qū)就近城鎮(zhèn)化。”一、杭州存量問題解讀二、杭州二月降價事件解讀三、兩會“雙向調控”意義解讀四、杭州房地產市場未來走勢外來企業(yè)大規(guī)模入杭避險且2013年外來房企頗有反客為主的趨勢，就住宅用地而言，外來房企（包括已入杭和首入杭）市場份額占比高達68%，其中首入杭房企就占整體市場份額47%。在過去幾年大量的外來大鱷進入杭州市場的基礎上，2013年又增加了15家新面孔。至此，銷售額排名全國前十五位的開發(fā)商