杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)若干問題討論20140312

杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)若干問題討論一、杭州存量問題解讀二、杭州二月降價(jià)事件解讀三、兩會(huì)“雙向調(diào)控”意義解讀四、杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)未來走勢(shì)2014年1月27日，多個(gè)媒體曝出杭八區(qū)商品房可售房源達(dá)到了120476套，12萬套高存量便成為樓市持續(xù)多時(shí)的熱點(diǎn)存量高不高？具體結(jié)構(gòu)分布？形成原因是什么？影響大不大？分物業(yè)類型存量分析物業(yè)類型2013年成交套數(shù)2013年成交面積（萬方）存量套數(shù)存量面積（萬方）去化周期（按套數(shù)）去化周期（按面積）商品住宅7065879183585110414.216.7辦公125121122392228822.930.9商業(yè)3362351231722444.076.8分區(qū)域&物業(yè)類別分析存量去化區(qū)域&物業(yè)屬性2013年成交套數(shù)2013年成交面積（萬方）存量套數(shù)存量面積（萬方）去化周期（按套數(shù)）去化周期（按面積）八區(qū)商品房86532937113385147515.718.9八區(qū)商品住宅706857917616499812.915.1主城區(qū)商品房433054625357370814.818.4主城區(qū)商品住宅322463613199143611.914.5余杭區(qū)商品房305763353936148115.417.2余杭區(qū)商品住宅290783233239141013.415.2蕭山區(qū)商品房126511412045128519.424.3蕭山區(qū)商品住宅93341071178215315.117.2“城市住房可售庫(kù)存合理區(qū)間在月銷售量的12-15倍，而超過15個(gè)月的，屬于較高庫(kù)存。對(duì)于這類城市，要控制住宅用地供地規(guī)模，控制供應(yīng)結(jié)構(gòu)?！?/p>

截至2014年1月2日，北京住宅庫(kù)存為57625套，上海為63663套，廣州為56150套，深圳為41757套，南京為35207套。2013年與2012年杭州開發(fā)速度前十樓盤對(duì)比截至2013年底，杭州市區(qū)商品房潛在供應(yīng)量下限約為5300萬方，上限約為6000萬方。以近3年杭州市區(qū)商品房年銷售面積的均值770.9萬方估算，杭州市區(qū)商品房潛在供應(yīng)量的去化時(shí)間約為6.9-7.8年。以100平方米的套均面積估算，約合53萬-60萬套商品房。其中，杭州主城區(qū)商品住宅的潛在供應(yīng)量約為980萬方。以近3年杭州主城區(qū)商品住宅年銷售面積的均值299.1萬方估算。截至2013年12月25日，杭州主城區(qū)已出讓未開盤的住宅項(xiàng)目共有66個(gè)，預(yù)計(jì)可售住宅的總體量約為638.9萬方。以100平方米的套均面積估算，約合9.8萬套商品住宅。杭州主城區(qū)980萬方商品住宅供應(yīng)潛力的去化時(shí)間約為3.3年。一、杭州存量問題解讀二、杭州二月降價(jià)事件解讀三、兩會(huì)“雙向調(diào)控”意義解讀四、杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)未來走勢(shì)第14頁(yè)降價(jià)樓盤位置第15頁(yè)價(jià)格：從18000元/平米宣傳降至15800元/平米，實(shí)際為16300元/平米，價(jià)格降幅達(dá)10%。德信北海公園第16頁(yè)價(jià)格：17100元/平米降至13800元/平米，每平米降價(jià)3300元，價(jià)格降幅達(dá)19%。天鴻香榭里第17頁(yè)板塊總體供應(yīng)過多，后續(xù)競(jìng)品源源不斷——先后共有13個(gè)樓盤13800元/平米(降價(jià)后)16300元/平米(降價(jià)后)18000元/平米17200元/平米20000元/平米19000元/平米15500元/平(含精裝)13000元/平米未售在售第18頁(yè)板塊總體供應(yīng)過多，后續(xù)競(jìng)品源源不斷——總可售面積122萬平米第19頁(yè)周邊競(jìng)品相繼低開，該兩樓盤滯銷

降價(jià)樓盤銷售三階段：2013年8月之前，北海公園、香榭里依托萬達(dá)廣場(chǎng)的利好效應(yīng)，成交良好，價(jià)格持續(xù)走高。2013年8月之后，以萬科北宸之光為代表的一批位于余杭區(qū)的樓盤陸續(xù)低價(jià)開盤，其價(jià)格對(duì)一路之隔的位于拱墅區(qū)的包括降價(jià)兩個(gè)樓盤在內(nèi)的一批樓盤造成巨大沖擊，成交明顯放緩。

2013年12月，與降價(jià)兩樓盤緊鄰的方正御星即在以1.72萬元/平米均價(jià)低開。至此，這兩樓盤陷入滯銷。第20頁(yè)樓盤自身特殊原因決定此板塊該兩樓盤率先降價(jià)德信北海公園1、緊鄰項(xiàng)目北側(cè)即將新建110KV變電站，業(yè)主已因此事多次施壓開發(fā)商，信息的釋放，對(duì)銷售產(chǎn)生了一定影響。2、開發(fā)商德信在該板塊內(nèi)同時(shí)開發(fā)有兩個(gè)樓盤，另一樓盤曉辰處于強(qiáng)銷期，故選擇尾盤北海公園降價(jià)，壓一保一。3、德信2014年初在杭州新吸納三宗地塊，存在回籠資金、騰挪團(tuán)隊(duì)的需求。天鴻香榭里1、該盤早在2009年就拿地，目前庫(kù)存仍然較高，整體剩余70%未銷售。2、項(xiàng)目東側(cè)于2013年11月份新建一條110KV高壓線及一條110KV地下高壓電纜，開盤時(shí)有所隱瞞，業(yè)主就此事陸續(xù)向開發(fā)商施壓。一、杭州存量問題解讀二、杭州二月降價(jià)事件解讀三、兩會(huì)“雙向調(diào)控”意義解讀四、杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)未來走勢(shì)目前有少數(shù)城市商品住房庫(kù)存量比較大形成“鬼城”，齊驥解釋說，之前杭州市出現(xiàn)打折樓盤，是事實(shí)，但是信息還有后半段：打折以后促銷結(jié)果是都賣出去了，甚至出現(xiàn)了一房難求的情況。對(duì)這些城市，要控制他們今年住宅用地的規(guī)模，要調(diào)整它們商品住房上市的結(jié)構(gòu)，通過必要的經(jīng)濟(jì)手段來支持當(dāng)?shù)鼐用竦暮侠碜》啃枨?，通過分類指導(dǎo)希望今年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠?qū)崿F(xiàn)持續(xù)健康的發(fā)展。

“房?jī)r(jià)分化現(xiàn)象將來會(huì)越來越嚴(yán)重，但10年內(nèi)中國(guó)房地產(chǎn)不可能出現(xiàn)大的危機(jī)，因?yàn)檫€要解決‘三個(gè)1億人’的問題：促進(jìn)約1億農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶城鎮(zhèn)，改造約1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村，引導(dǎo)約1億人在中西部地區(qū)就近城鎮(zhèn)化。”一、杭州存量問題解讀二、杭州二月降價(jià)事件解讀三、兩會(huì)“雙向調(diào)控”意義解讀四、杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)未來走勢(shì)外來企業(yè)大規(guī)模入杭避險(xiǎn)且2013年外來房企頗有反客為主的趨勢(shì)，就住宅用地而言，外來房企（包括已入杭和首入杭）市場(chǎng)份額占比高達(dá)68%，其中首入杭房企就占整體市場(chǎng)份額47%。在過去幾年大量的外來大鱷進(jìn)入杭州市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，2013年又增加了15家新面孔。至此，銷售額排名全國(guó)前十五位的開發(fā)商