房地產調控難的原因與對策

房地產調控難的原因與對策一、房地產調控十年簡史四、未來房地產發(fā)展的方向三、房價過快上漲如何控二、房價調控難五大原因目錄第一章房地產調控十年簡史本章概要十年四輪調控

房地產調控的目的

收緊銀根和地根

救市政策限購限貸保障房建設結構性調整1十年四輪調控2008年鼓勵和支持住房消費2006年“國六條”十五條2005年“國八條”“新國八條”2004年“政策年”2002年217號文2012年

“新國五條”2010年“國十一條”“新國十條”初始調控期2002年—2004年底加碼調控期2005年初—2008年初逆向調控期2008年底-2010年初“雙限”調控期2010年初至今階段一：初始調控期（2002年-2004年底）2002年2004年政策回顧土地供應金融信貸住房結構等方面“政策年”：在土地轉讓方式、開發(fā)商資質、貸款條件、貨幣政策等方面控制房價控制投資控制土地供應收緊的宏觀調控手段商品住房市場供不應求房價上升速度加快銀根地根階段二：加碼調控期（2005年初-2008年初）背景2005年初，房價上漲過快成為社會問題結構性調控打擊開發(fā)商囤地行為制訂商品房供應結構比例提高購房者首付比例推出稅收調控手段調整商品房投資性投機性需求房價周期波動幅度大，“一邊調控一邊漲價”

四萬億經濟刺激計劃階段三：逆向調控期（2008年底-2010年初）

下調契稅稅率到1%

暫免印花稅Title下調公積金貸款利率0.27%2009年全國房價，同比增幅高達20％，京滬等地甚至翻倍階段四：“雙限”調控期（2010年初至今）限貸限購限制異地購房提高第二套房貸款標準

第三套房不予貸款核心限購、限貸一系列政策的實施，抑制房地產市場交易取得明顯效果5年內新建3600萬套保障房的計劃差別化的調控體系形成信貸

土地供給保障房

稅收“新國五條”政策出臺的背景階段四：“雙限”調控期（2010年初至今）第四季度商品房的銷售市場與房價呈現全面回暖土地成交面積同比下降近20%

房屋市場由冷轉暖,多地房價又呈上升態(tài)勢

背景2房地產調控的目的房價持續(xù)高漲，不利于房地產市場健康發(fā)展，對經濟社會造成巨大危害

3.加劇貧富分化

2.催生房地產價格泡沫，累積金融風險

1.將眾多普通民眾擠出市場，使更多人望樓興嘆，不利于住有所居目標的實現目的一、穩(wěn)定房價，繁榮市場二、搞好保障房的建設、分配和管理，推進住有所居2

房地產調控的目的投資角度消費角度年份占比4.58%10%房地產開發(fā)投資在GDP中占比1999年2008年房地產是國民經濟的支柱產業(yè)2011年，城鎮(zhèn)居民總支出的50%用來買房

房地產行業(yè)關聯60多個產業(yè)刺激居民個人消費家具裝修物業(yè)家電日用品房地產世界各國都重視房地產市場的發(fā)展，但它又是容易出問題的行業(yè)1997年亞洲金融風暴1991年日本房地產和金融泡沫破滅1980年拉美國家房地產危機2008年美國次貸危機理性看待房地產行業(yè)理性看待房地產調控促使政府部門改善調控措施，通過改革來搞好調控，用“市場的手”替代“政府的手”2

房地產調控的目的第二章房價調控難的五大原因本章概要房價調控難在居民投資渠道的缺乏房價調控難在保障房短缺、管理不善房價調控難在旺盛的剛性需求房價調控難在寬松的貨幣環(huán)境房價調控難在供地制度和管理的缺陷1房價調控難在旺盛的剛性需求經濟居民收入城鎮(zhèn)化改革開放以來住房改革推動快速發(fā)展城鎮(zhèn)居民住房需求“井噴”供求拆舊建新的房子數量不能低估四未來城鎮(zhèn)化還將有2.6億人進城三

2億進城農民工住房條件亟需提高二

未來人均住房面積和質量還會提升經貿一家庭小型化，需更多住房五城鎮(zhèn)化過程中需注意的五個住房需求2房價調控難在寬松的貨幣環(huán)境全球寬松的貨幣環(huán)境我國貨幣環(huán)境寬松貨幣供應量大增外部內部流動性過剩的決定因素外匯劇增導致流動性增加（中國貨幣發(fā)行量增加的主要原因）流動性過剩人民幣升值預期導致海外熱錢流入中國（邊調控邊漲價的重要原因）銀行信貸大量增加大量貨幣進入房地產行業(yè)，推高房價城鄉(xiāng)之間、大中小城市之間，建設用地分布不合理，是導致住宅供地出現不足的重要原因3房價調控難在供地制度和管理的缺陷土地出讓金和房地產稅收，是地方財政主要收入城市商品住宅用地由政府獨家供應房產稅尚在試點導致城市住宅供地短缺城市用地結構不合理我國工業(yè)用地占整個城市建設用地的30%，而發(fā)達國家大概是15%左右4房價調控難在居民投資渠道缺乏股市不景氣，被套牢投資渠道不暢，房地產行業(yè)受到投資、投機追捧銀行負利率，被“打劫”古董、藝術品魚龍混雜，容易上當黃金不明朗，“中國大媽黃金劫”5房價調控難在保障房短缺、管理不善背景中等收入及以上家庭靠市場化解決低收入、中低收入家庭靠保障房來解決管理不嚴，存在被有錢、有權人占用現象地方政府缺乏建造保障房積極性，保障房供應嚴重不足資金保障房還存在管理不嚴、不善和管理漏洞的問題2010年政府提出5年內新建3600萬套保障房第三章房價過快上漲如何控本章概要建好、管好保障房

搞好相關制度建設穩(wěn)健貨幣政策

推進金融改革統(tǒng)籌城鄉(xiāng)建設用地推動土地制度改革

多用市場手段

減少行政審批1穩(wěn)健貨幣政策推進金融改革穩(wěn)健貨幣政策穩(wěn)定貨幣增量、控制流動性，對房地產市場健康發(fā)展至關重要金融改革金融杠桿原理——首付款比例利率差別化措施——增加住房供應量，減少需求量差別化的信貸政策放寬對開發(fā)商的信貸限制創(chuàng)新金融產品，引導百姓投資，減少投機炒房2統(tǒng)籌城鄉(xiāng)建設用地推動土地制度改革增加商品住宅用地供應量城鄉(xiāng)建設用地

一體化改革農村宅基地確權，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場激勵農民騰退廢棄宅基地，合理調整城市用地結構發(fā)揮存量土地作用拆遷和安置問題；不能借此福利分房需解決兩大難題保持地價相對穩(wěn)定加大對閑置土地處置力度“地票”制度試點3多用市場手段少用行政手段減少行政審批行政手段扭曲市場信息，形成新的不公平房產稅個人所得稅可遏制投機行為增加財政收入可減少行政審批、亂收費可盤活存量房增加供給規(guī)范租賃市場，鼓勵租房逐步推進簡單易行多用市場手段4建好、管好保障房搞好相關制度建設各地深入調查新指標：每年解決多少住房戶精細化管理是關鍵弄清要建多少保障房發(fā)展保障房國外保障性住房制度借鑒1.完善法律制度美國《住房法》日本《住宅金融公庫法》新加坡《建屋居住法》2.嚴明保障層次按收入水平享受不同層次的保障保障手段多元化3.動態(tài)監(jiān)管到位簽訂租賃合同嚴格審核保障對象向公眾公示第四章未來房地產發(fā)展的方向

本章概要

樓市泡沫是局部性的、可控的

房地產業(yè)仍有發(fā)展?jié)摿?/p>

房地產泡沫：資產價格虛漲，因房價過快上漲導致中小城市房地產基本健康房價和收入比合理，一套商品房的價格等于一個家庭年收入的五六倍房價收入比過高，十幾倍甚至二十倍一些大城市房地產泡沫嚴重調控壓縮了一定的泡沫老百姓償還能力較強

銀行監(jiān)管比較嚴格

通過改革，改善和搞好調控，建立長效機制，可避免泡沫破滅我國的房地產泡沫是可控的房地產市場存在局部性泡沫1

樓市泡沫是局部性的、可控的2

房地產業(yè)仍有發(fā)展?jié)摿π滦统擎?zhèn)化要把重點放到人身上，讓所有城鎮(zhèn)居民特別是進城農民享受同等生活保障土地的城鎮(zhèn)化人的城鎮(zhèn)化新型城鎮(zhèn)化人類的生產方式和生活方式由農村過渡到城市的過程城鎮(zhèn)不斷發(fā)展和完善的過程城鎮(zhèn)化含義21世紀看兩件事第一是看美國的高科技第二是看中國的城鎮(zhèn)化交通道路地下管網醫(yī)院學校房地產業(yè)依然是經濟的“火車頭”美國城鎮(zhèn)化快速推進住房需求仍巨大新型消費對房地產提出新要求2

房地產業(yè)仍有發(fā)展?jié)摿χ袊康禺a發(fā)展三大任務制度層面經濟層面產品層面推進住有所居的實現促進房地產市場健康發(fā)展發(fā)展“綠色地產”“人人有房住”關鍵是要“兜”住底綠色產品是奮斗目標遵循漸進式改革，不斷創(chuàng)新2

房地產業(yè)仍有發(fā)展?jié)摿?/p>

保持房價相對穩(wěn)定適時搞好房地產調控

《時事報告》雜志是中央宣傳部主管的時政月刊，是廣大黨員干部以及宣傳、教育工作者認識、把握國內外形勢政策宣傳教育必備學習資料。供黨委中心組學習，各級領導同志講形勢、作報告，大中專院校和中學思想政治課教師講授形勢與政策課和時事課，參加公務員招錄考試，以及關心國內外形勢的讀者使用。

《時事報告大學生版》是受教育部社科司和思政司委托，中宣部《時事報告》雜志社編輯出版，專供高校形勢與政策課使用的權威教材。每學年兩期，分別于每學期開學前出版。教育部職業(yè)與成人教育司委托，中宣部《時事報告》雜志社編輯出版的全國中職院校形勢與政策教育唯一指定教材。緊密結合中職院校德育課特點，解讀政策、分析形勢，傳達就業(yè)信息，介紹行業(yè)發(fā)展與動態(tài)，幫助學生開拓眼界、提升素質。被譽為“填補空白的權威教材”。

《時事》高中版是教育部基礎教育司委托，中宣部《時事報告》雜志社編輯出版的中學時事教育教學的專用教材。