中外土地管理制度對比

第二章我國城鎮(zhèn)土地使用制度主要內(nèi)容1各國土地所有制形式2我國土地所有制形式

3我國城鎮(zhèn)國有土地有償使用制度

4土地使用權(quán)的有償出讓

5土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓

6征地與拆遷

7城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)的劃撥

2/1/20231各國土地所有制形式我們將世界各國或各地區(qū)粗略地分成3個組團(tuán)

，來介紹它們的土地所有制概況：1.1以土地私有制為基礎(chǔ)的完全市場模式——土地私有，允許買賣，價格由供求關(guān)系決定，如美國、日本等；

1.2由國家控制的市場模式——土地屬于國家(或皇家)所有，使用土地通過批租獲得，國家控制土地市場并獲得大量批租收入，如英國及英聯(lián)邦國家，這是資本主義的特殊情況。

1.3建立在土地公有制基礎(chǔ)上的非市場模式——土地屬于國家，使用土地一律由國家統(tǒng)一安排無償使用，如原蘇聯(lián)、中國等；

2/1/20231.1美、日諸國(地區(qū))的土地所有制

（1）美國美國土地有三種所有形式：私人土地、聯(lián)邦土地、州政府土地。其中私人土地占美國國土面積的59％，主要分布在東部和中部；聯(lián)邦政府土地為32％，主要分布在西部地區(qū)；州政府土地7％；另有2％為印第安人保留地?！?/p>

（2）瑞典

瑞典國名為瑞典王國，各種土地所有制的比重分別是；私人占40％，企業(yè)占20％，國家占30％，地方政府、教會及其他占10％。

2/1/2023（3）日本日本現(xiàn)行土地所有制，共分為三種主要形式，即國家所有，公共所有，個人與法人所有。其中，公共所有是指都道府縣市町村等地方公共團(tuán)體所有；土地的個人所有與法人所有都屬于私人所有，構(gòu)成私有制的主體。按土地面積劃分，日本目前屬于國家所有的土地面積占全部國土而積的23.7％；屬于公共所有的土地面積約占國土面積的5.6％；其余60.7％的土地屬于個人和法人所有。由于日本國有和公有土地大部分是山林、河川、海濱地，因此，日本國有土地和公有土地資產(chǎn)總值僅為70兆日元，只占日本全部土地資產(chǎn)總值(1260兆日元)的6％弱。

2/1/20231.2英聯(lián)邦諸國(地區(qū))的土地所有制

現(xiàn)英聯(lián)邦獨(dú)立成員國有49個。如英國、加拿大、新西蘭、新加坡、馬來西亞，回歸前的香港。英聯(lián)邦不設(shè)立任何權(quán)力機(jī)構(gòu)，英國國王為聯(lián)邦的象征和元首。

（1）英國

自從1066年以來，英國的全部土地在法律上都?xì)w英王或國家所有，也就是說英王(國家)是唯一絕對的土地所有人，個人、企業(yè)和各種機(jī)構(gòu)團(tuán)體僅擁有土地的使甩權(quán)(或占有權(quán))。

持有土地所受的條件限制總稱“土地保有條件”，土地持有人所保有的有關(guān)他的土地權(quán)利的總和，就叫做他的產(chǎn)業(yè)權(quán)。主要有如下四種土地產(chǎn)業(yè)權(quán)：

2/1/2023①

無條件繼承的土地產(chǎn)業(yè)權(quán)；②

限定繼承的土地產(chǎn)業(yè)權(quán)；③

終身保有的土地產(chǎn)業(yè)權(quán)；④

限期保有的土地產(chǎn)業(yè)權(quán)。前三種屬于永業(yè)權(quán)(freeho1d)，最后一種屬于租業(yè)權(quán)(1easehold).

英國的土地雖然在法律上屬于英王(國家)所有，但完全擁有土地權(quán)益(即擁有水業(yè)權(quán))的土地持有人實(shí)際上是該土地的所有者，只要他不違反土地法、土地規(guī)劃或侵犯他人利益，就可以隨心所欲地利用和處分土地。

2/1/2023英國中央統(tǒng)計局曾推算全英土地所有制結(jié)構(gòu)如下：公共部門所有的土地占15.4％，其中中央政府所有為2.6％，地方政府所有為11.0％；民間所有的土地占84.6％，其中私人所有為65.5％，法人所有為14.4％。

值得注意的是：女王所有土地與女王個人所有土地是兩個概念。

2/1/2023（2）加拿大

加拿大現(xiàn)為英聯(lián)邦成員國之一，仍保留著英王是加拿大國家元首的名義，在土地問題上，也仍保留著法律上加拿大的全部土地與英國本土一樣，最終所有權(quán)均屬于英王。但如果從現(xiàn)實(shí)的土地所有、占用角度來看。加拿大現(xiàn)行土地所有制分聯(lián)邦公有、省公有和私人所有三種形式。私有土地比重不大，還不到總面積的11％，但主要分布在國土南端土地肥沃的地帶。全國的城鎮(zhèn)土地、上好良田、牧場等經(jīng)濟(jì)效益較高的土地，大部分被私人占有。其余約89％以上是公有土地，其中41％屬聯(lián)邦政府所有，48％屬各省政府所有。公有土地主要是林地、未開發(fā)土地、水面、公園、自然保護(hù)區(qū)和印第安人保留地，以及政府和公營企事業(yè)建筑用地。

2/1/2023（3）新加坡

國有土地，由作為政府部門律政部所屬的土地局掌握和管理，占53％；

公有土地，由作為半官方機(jī)構(gòu)的法定局，如建屋發(fā)展局、港灣局、民航局、裕廊鎮(zhèn)管理局，以及其他宗教社會團(tuán)體所掌握和使用，占27％；

私有土地只占20％左右。

（4）回歸前的香港

回歸前，香港是英國殖民地，其全部土地歸英王所有，英王又授權(quán)香港總督全權(quán)處置。所以，實(shí)際上香港的全部土地都?xì)w港英政府所有。

2/1/20232我國土地所有制形式

在我國，實(shí)行土地公有制，存在兩種形式：即城鎮(zhèn)土地國有和農(nóng)村土地集體所有。

2.1國有土地所有權(quán)

國有土地所有權(quán)，是指由國務(wù)院代表國家行使的對全民所有的土地享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

屬于國家所有的土地有：

2/1/2023(1)城市市區(qū)的土地。不能依法證明屬于農(nóng)民集體所有的，都屬于國家所有。(2)農(nóng)村和郊區(qū)中已經(jīng)依法沒收、征收、征購為國有的土地。(3)國家依法征用的土地。國家為公共利益的需要，可以依法對集體所有土地實(shí)行征用。(4)依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地。(5)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地。(6)因國家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。

2/1/20232.2農(nóng)村集體土地所有權(quán)

集體土地的范圍，由法律作了明確的界定?！稇椃ā泛汀锻恋毓芾矸ā范家?guī)定，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體——村委會所有，宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。

集體所有不能直接進(jìn)入城市土地市場，必須經(jīng)過土地征用轉(zhuǎn)化為國有土地。2/1/20233我國城鎮(zhèn)國有土地有償使用制度

3.1我國傳統(tǒng)的城市土地使用制度的特點(diǎn)

(1)行政劃撥

(2)無償、無限期使用

(3)禁止土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓

即禁止城市土地的使用者以買賣、出租、抵押、贈與、交換等方式將土地轉(zhuǎn)給其他單位和個人使用。如：

1982年的《中華人民共和國憲法》第10條規(guī)定：“任何組織和個人不得侵占、買賣、出租或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地?！?/p>

2/1/20233.2我國傳統(tǒng)的城市土地使用制度的弊端

(1)國家在城市土地上的收益大量流失。(2)無法保證經(jīng)濟(jì)合理地利用土地。由于土地?zé)o償劃撥，“多占少用”、“早占晚用”、“占而不用”、“優(yōu)占劣用”的現(xiàn)象十分嚴(yán)重，造成土地資源的極大浪費(fèi)。(3)土地?zé)o償使用，掩蓋了土地級差收益。使企業(yè)間不平等，不利于企業(yè)經(jīng)營機(jī)制的轉(zhuǎn)換。各單位占地面積、地段優(yōu)劣的差異在考核企業(yè)的指標(biāo)中反映不出。(4)不利于對外開放政策和吸引外資。因?yàn)樗型馍掏顿Y項(xiàng)目都涉及土地使用問題，如果土地使用權(quán)不能以法律的形式，按國際慣例加以確認(rèn)，就會影響投資者的信心。(5)土地行政劃撥，不僅手續(xù)繁瑣，而且也容易滋生各種不正之風(fēng)，導(dǎo)致官僚主義和腐敗現(xiàn)象的產(chǎn)生。

2/1/20233.3土地使用制度的改革包含三個層次

(1)建立城市土地有償使用制度；(2)建立城市土地商品化的流轉(zhuǎn)機(jī)制；(3)建立城市土地收益分配及投入制度。

這三個層次相互制約、相互促進(jìn)。其中，建立城市土地有償使用制度是基礎(chǔ)環(huán)節(jié)，也是起步較早、進(jìn)展較快的一項(xiàng)改革，是這場改革的核心內(nèi)容。

2/1/20234土地使用權(quán)的有償出讓

4.1城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓的基本概念、特點(diǎn)、原則4.5土地使用權(quán)的終止4.4土地使用權(quán)出讓的要求4.3土地使用權(quán)出讓的方式4.2出讓雙方的權(quán)利義務(wù)2/1/20234.1城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓的基本概念、特點(diǎn)、原則

土地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。又稱土地批租。

海南洋浦風(fēng)波2/1/20234.2出讓雙方的權(quán)利義務(wù)4.2.1土地使用權(quán)出讓人的權(quán)利4.2.2土地使用權(quán)出讓人的義務(wù)4.2.3土地使用權(quán)受讓人的權(quán)利4.2.4土地使用權(quán)受讓人的義務(wù)2/1/2023權(quán)利：(1)受讓方在簽訂土地使用權(quán)出讓合同后，未在規(guī)定期限內(nèi)支付全部土地使用權(quán)出讓金的，出讓方有權(quán)解除合同，并可請求違約賠償。(2)受讓方未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)、利用土地的，土地管理部門有權(quán)予以糾正，并根據(jù)情節(jié)輕重給予警告、罰款，直至無償收回土地使用權(quán)的處罰。(3)出讓期滿收回土地使用權(quán)及地面附著建筑物的權(quán)利

義務(wù)：(1)按照土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定提供出讓的土地使用權(quán)。(2)向受讓方提供有關(guān)資料和使用該土地的規(guī)定。

2/1/2023權(quán)利：（1）取得被出讓土地的一定期限的使用權(quán)——受讓人在合同規(guī)定的期限內(nèi)依照法律和合同規(guī)定對被出讓土地的占有、使用、收益、處分的權(quán)利。

（2）受讓人在達(dá)到合同規(guī)定的開發(fā)要求后，將余期內(nèi)土地使用權(quán)及地上附著建筑物有償轉(zhuǎn)讓、贈與、出租、繼承、抵押的權(quán)利。

2/1/2023義務(wù)：（l）在簽訂土地使用權(quán)出讓合同后的規(guī)定期限內(nèi)支付全部土地使用權(quán)出讓金；在支付全部土地使用權(quán)出讓金后，依規(guī)定辦理登記手續(xù)，領(lǐng)取土地使用證。

（2）按出讓合同規(guī)定的用途和要求使用土地。改變用途和要求，必須經(jīng)土地使用權(quán)出讓人批準(zhǔn)，并依法補(bǔ)交相應(yīng)價款。、（3）使用權(quán)期限屆滿，將土地使用權(quán)連同地上附著建筑物交還土地使用出讓人。

2/1/20234.3土地使用權(quán)出讓的方式4.3.1協(xié)議出讓土地使用權(quán)

4.3.2招標(biāo)出讓土地使用權(quán)

4.3.3拍賣出讓土地使用權(quán)

4.3.3掛牌出讓土地使用權(quán)

2002年7月1日起施行的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》規(guī)定：商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。

從11號到71號令廈門土地批租政務(wù)公開2007.11.1《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》2/1/2023是指土地使用權(quán)的有意受讓人直接向國有土地的代表提出有償使用土地的愿望，由國有土地的代表與有意受讓人進(jìn)行談判和切磋，協(xié)商出讓土地使用的有關(guān)事宜的一種出讓方式。

主要適用于工業(yè)項(xiàng)目、市政公益事業(yè)項(xiàng)目、非盈利項(xiàng)目及政府為調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、實(shí)施產(chǎn)業(yè)政策而需要給予扶持、優(yōu)惠的項(xiàng)目，采取此方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于國家規(guī)定所確定的最低價。

2/1/2023招標(biāo)出讓國有土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政主管部門（以下簡稱出讓人）發(fā)布招標(biāo)公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓?、法人和其他組織參加國有土地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為。

發(fā)標(biāo)投標(biāo)開標(biāo)議標(biāo)決標(biāo)簽合同主要適用于一些大型或關(guān)鍵性的發(fā)展計劃與投資項(xiàng)目。

2/1/2023拍賣出讓國有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點(diǎn)進(jìn)行公開競價，根據(jù)出價結(jié)果確定土地使用者的行為。

土地使用權(quán)出讓方事先通過新聞媒介等形式，公告拍賣時間、地點(diǎn)、出讓地塊的編號、位置、面積、用途、使用條件以及出讓的年限，公開拍賣前三天發(fā)給競買者編號牌，拍賣的底價由主持人當(dāng)場宣布，競買者公開叫價競價，直至沒有更高價再出時由拍賣主持者一錘定音，由出價最高者獲得土地使用權(quán)。

主要適用于投資環(huán)境好、盈利大、競爭性強(qiáng)的商業(yè)、金融業(yè)、旅游業(yè)和娛樂業(yè)用地，特別是大中城市的黃金地段。

2/1/2023掛牌出讓國有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果確定土地使用者的行為。

掛牌時間不得少于10個工作日。

掛牌依照以下程序進(jìn)行：

（一）在掛牌公告規(guī)定的掛牌起始日，出讓人將掛牌宗地的位置、面積、用途、使用年期、規(guī)劃要求、起始價、增價規(guī)則及增價幅度等，在掛牌公告規(guī)定的土地交易場所掛牌公布；（二）符合條件的競買人填寫報價單報價；（三）出讓人確認(rèn)該報價后，更新顯示掛牌價格；（四）出讓人繼續(xù)接受新的報價；

（五）出讓人在掛牌公告規(guī)定的掛牌截止時間確定競得人。

2/1/2023掛牌期限屆滿，按照下列規(guī)定確定是否成交：

（一）在掛牌期限內(nèi)只有一個競買人報價，且報價高于底價，并符合其他條件的，掛牌成交；（二）在掛牌期限內(nèi)有兩個或者兩個以上的競買人報價的，出價最高者為競得人；報價相同的，先提交報價單者為競得人，但報價低于底價者除外；（三）在掛牌期限內(nèi)無應(yīng)價者或者競買人的報價均低于底價或均不符合其他條件的，掛牌不成交。

在掛牌期限截止時仍有兩個或者兩個以上的競買人要求報價的，出讓人應(yīng)當(dāng)對掛牌宗地進(jìn)行現(xiàn)場競價，出價最高者為競得人。

2/1/20234.4土地使用權(quán)出讓的要求4.4.1土地使用權(quán)出讓的主客體范圍要求4.4.4土地使用權(quán)出讓的領(lǐng)土主權(quán)要求4.4.3土地使用權(quán)出讓的資源利用要求4.4.2土地使用權(quán)出讓的年限要求2/1/2023(一)土地使用權(quán)出讓的主體范圍

土地使用權(quán)出讓的主體，包括土地使用權(quán)出讓人、土地使用權(quán)受讓人、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓人和土地使用權(quán)再受讓人。

（1）土地使用權(quán)出讓人必須是代表土地國家所有權(quán)的縣、市人民政府。任何其他單位和個人不得充當(dāng)出讓人。

（2）土地管理部門是國有土地所有權(quán)的唯一合法代表，代表縣、市人民政府主管國有土地使用權(quán)出讓的行政工作，負(fù)責(zé)土地使用權(quán)出讓的組織、協(xié)調(diào)、審查、報批和出讓方案的落實(shí)；負(fù)責(zé)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等的權(quán)屬管理。

（3）土地使用權(quán)受讓人（包括轉(zhuǎn)讓人、再受讓人）是指中華人民共和國境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和個人，除法律另有規(guī)定者外，均可按照有關(guān)規(guī)定取得土地使用權(quán)，進(jìn)行土地開發(fā)、利用、經(jīng)營。

2/1/2023（4）未與中華人民共和國建立外交關(guān)系或設(shè)立商務(wù)代表處的國家和地區(qū)的企業(yè)、公司、其他組織和個人。不得成為土地使用者受讓人（轉(zhuǎn)讓人、再受讓人）。

（5）未經(jīng)資質(zhì)審查和工商管理登記的任何企業(yè)、單位和個人，不得成為土地使用權(quán)受讓人（轉(zhuǎn)讓人、再受讓人）。技術(shù)力量薄弱、資金缺乏，不符合條件和不具備資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)、單位和個人，不得成為土地使用權(quán)受讓人（轉(zhuǎn)讓人、再受讓人）。

2/1/2023（1）指城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)政府選定和規(guī)劃好的屬于全民所有的土地使用權(quán)，而非土地所有權(quán)。土地所有權(quán)不允許轉(zhuǎn)移。

（2）地下資源、埋藏物和市政公用設(shè)施不在出讓之列。

（3）行政劃撥和減免地價的土地使用權(quán)（包括地上建筑物、其他附著物所有權(quán)），符合下列條件的，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租和抵押：土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個人；領(lǐng)有國有土地使用證；具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明；依照有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。

（4）集體土地所有者不得自行出讓土地使用權(quán)，確需出讓，必須先由政府征為國有后，再出讓國有土地使用權(quán)。

(二)土地使用權(quán)出讓的客體范圍

2/1/2023土地使用權(quán)出讓的最高年限按下列用途確定：1.居住用地70年；2.工業(yè)用地50年；3.教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；4.商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；5.綜合或者其他用地50年。

使用期滿：政府可以無償收回土地使用權(quán)。若使用者若需繼續(xù)使用，可向政府申請續(xù)期，但需按有關(guān)規(guī)定重新簽訂合同，支付土地使用權(quán)出讓金，以及辦理土地登記手續(xù)。若政府因公共利益需要，國家可依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用的年限和開發(fā)、利用土地的實(shí)際情況給予補(bǔ)償。

注意《物權(quán)法》的新規(guī)定2/1/2023(1)土地使用用途要求

(2)土地利用規(guī)劃設(shè)計要求

主體建筑物的性質(zhì)，附屬建筑物的性質(zhì)及平面布局；建筑密度；土地容積率；建筑物層數(shù)、高度；停車場的大??；綠化比率；建筑體型、色彩與周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)；主體建筑的裝飾要求、建筑場平整標(biāo)高、出人口方位等。

(3)城市建設(shè)管理要求

主要是受讓人在受讓地塊上進(jìn)行生產(chǎn)、生活對應(yīng)符合城市建設(shè)管理的要求。主要是對綠化、市容、環(huán)境保護(hù)和衛(wèi)生、消防、安全、交通管理等作出較為詳細(xì)的規(guī)定。

(4)市政基礎(chǔ)設(shè)施要求

2/1/2023在土地使用權(quán)出讓合同或文本中，應(yīng)對領(lǐng)土主權(quán)要求（特別是成片土地批租）作出明確的規(guī)定。(1)領(lǐng)土管轄權(quán)(2)立法司法管轄權(quán)(3)行政管理權(quán)

規(guī)劃、建設(shè)、環(huán)保、工商、稅務(wù)、土地管理等都由中國地方政府負(fù)責(zé)管理，從而保證我國的行政管理權(quán)。

如1989年海南洋浦，中方與日本熊谷組(香港)有限公司雙方斟洽后達(dá)成協(xié)議：海南省批租洋浦港緊鄰的三十平方公里土地給香港熊谷組，租金為每畝兩千元人民幣，租期七十年，投資者遵守中國法律及法規(guī)，區(qū)內(nèi)屬于中國主權(quán)和政府職能的部分，如公安、海關(guān)、檢察、司法、稅務(wù)等全由海南省負(fù)責(zé)，建立精簡的政府機(jī)構(gòu)，對外商引進(jìn)的項(xiàng)目，按規(guī)劃和政策，分別予以鼓勵、限制和禁止。

2/1/20234.6土地使用權(quán)的終止4.5.1土地使用權(quán)終止的原因

4.5.2土地使用權(quán)終止的法律后果

2/1/2023(1)土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國家無償收回，土地使用者應(yīng)當(dāng)交還土地使用權(quán)，并辦理注銷登記。(2)在特殊情況下，國家根據(jù)社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回土地使用權(quán)，并根據(jù)土地使用者使用土地的實(shí)際年限和開發(fā)利用土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償。(3)土地使用權(quán)由于土地滅失、標(biāo)的物不再存在而終止。土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)，重新簽訂土地所有權(quán)出讓合同，支付出讓金并辦理登記。

終止的原因主要有以下幾個方面：

2/1/2023自土地使用權(quán)終止之日起，土地使用者即喪失該土地使用權(quán)。土地使用權(quán)終止有以下幾方面的法律后果。

(1)土地使用者不再享有該土地的使用權(quán)，土地使用權(quán)受讓人與土地所有者或其代表之間關(guān)于在該塊土地上的權(quán)利義務(wù)隨之解除。(2)地上建筑物和其他附著物隨土地使用權(quán)的終止而由國家無償取得，土地使用權(quán)受讓人不得以任何理由提出地上建筑物和其他附著物的所有權(quán)請求，亦不得擅自毀壞之。(3)土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定必須拆除的設(shè)備等，土地使用權(quán)受讓人必須在規(guī)定的期限內(nèi)拆除。除土地使用權(quán)出讓合同另有規(guī)定者外，非通用建筑等必須由土地使用權(quán)受讓人按規(guī)定的期限拆除和清理，或者由土地使用權(quán)受讓人支付拆除費(fèi)和清理費(fèi)用。2/1/20235土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓

5.1轉(zhuǎn)讓的含義5.6轉(zhuǎn)讓雙方的權(quán)利義務(wù)5.5土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓的方式5.4土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓的年限5.3土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓的條件5.2土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓的原則2/1/2023土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。

國家土地使用者出售、贈與、交換、繼承一級市場（出讓市場）二級市場（轉(zhuǎn)讓市場）土地使用者2/1/2023土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓的原則①

權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)移的原則；②

房地權(quán)屬一致的原則，即土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，其地上建筑物和其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)移；③效益不可損原則，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，不得損害土地及其地上建筑物的經(jīng)濟(jì)效益。

2/1/2023土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓的條件①

轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)是合法獲取的；②

土地使用權(quán)出讓金已繳清；③

投入土地的開發(fā)建設(shè)資金不少于總投資額的25%或已完成“七通一平”的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；

土地使用權(quán)如屬中外合資企業(yè)、中外合作企業(yè)，其轉(zhuǎn)讓應(yīng)經(jīng)董事會決議。

2/1/2023可使用年限=出讓年限-已使用年限2/1/2023土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓的方式出售、交換、贈與。

2/1/2023土地使用權(quán)再受讓人的義務(wù)：（1）支付被轉(zhuǎn)讓余期土地使用權(quán)價款；（2）按照原土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的用途和要求使用土地。改變土地用途和要求必須經(jīng)土地使用權(quán)出讓人批準(zhǔn)，并依法補(bǔ)交相應(yīng)地價款；（3）使用權(quán)余期屆滿，將土地使用權(quán)連同地上附著建筑物交還土地使用權(quán)出讓人。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓人的權(quán)利：取得余期土地使用權(quán)的價款。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓人的義務(wù)：把余期土地使用權(quán)以及與此相聯(lián)的對余期土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、贈與、繼承、抵押的權(quán)利交給土地使用權(quán)再受讓人。土地使用權(quán)再受讓人的權(quán)利：獲得余期土地使用權(quán)以及與此相聯(lián)的權(quán)利2/1/20236征地與拆遷

6.1土地征用

6.2房屋拆遷安置

2/1/20236.1土地征用

6.1.1定義

土地征用是指國家因建設(shè)需要，依法將原土地所有者（使用者）的土地在有償?shù)幕A(chǔ)上采取行政強(qiáng)制措施轉(zhuǎn)化為國家所有的行為。

6.1.2程序

(1)申請定點(diǎn)申請條件：列入年度投資計劃；經(jīng)批準(zhǔn)的設(shè)計任務(wù)書；經(jīng)批準(zhǔn)的立項(xiàng)書。申請主管單位：土地管理部門；城市規(guī)劃部門。

材料：《申請書》、《可行性研究報告》等2/1/2023(2)協(xié)調(diào)補(bǔ)償安置方案

(3)核定用地量新《土地管理法》（1999年4月1日執(zhí)行）規(guī)定按“土地用途管制”辦法審核：將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地、未利用地；征用基本農(nóng)田、35公頃以上基本農(nóng)田以外的耕地、70公頃以上非耕地都須經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)；

征用前述規(guī)定以外的土地

由省級人民政府批準(zhǔn)。

(4)劃撥用地

(5)核實(shí)實(shí)際用地量

2/1/20236.1.3補(bǔ)償費(fèi)的確定

(1)土地補(bǔ)償費(fèi)

是對土地所有權(quán)的補(bǔ)償，按被征耕地前三年平均年產(chǎn)值的6~10倍計算。

(2)安置補(bǔ)助費(fèi)

是對被征耕地游離出來的剩余勞動力的再安置補(bǔ)助，每人補(bǔ)助費(fèi)按被征耕地前三年平均年產(chǎn)值的4~6倍計算。

土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過被征耕地前三年平均年產(chǎn)值的30倍。

2/1/2023在《拆遷管理?xiàng)l例》（2001年11月1日實(shí)施）的有關(guān)條款如下：第二十二條

拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例規(guī)定，對被拆遷人給予補(bǔ)償。

拆除違章建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，不予補(bǔ)償；拆除未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。第二十三條

拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞娇梢詫?shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。除本條例第二十五條第二款、第二十七條第二款規(guī)定外，被拆遷人可以選擇拆遷補(bǔ)償方式。第二十四條

貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。2/1/20231．安置對象：安置的對象是被拆除房屋的使用權(quán)人，而不是其所有權(quán)人。只有在被拆除房屋的所