旅游地產(chǎn)開發(fā)模式

旅游地產(chǎn)開發(fā)模式旅游地產(chǎn)的開發(fā)主要有以下幾種模式：一、自然資源型借景開發(fā)二、文化體驗(yàn)型借景開發(fā)三、主題公園型造景開發(fā)四、會(huì)議賽事型造景開發(fā)五、主題街區(qū)型造景開發(fā)1

一、自然資源型借景開發(fā)自然資源型借景開發(fā)模式對(duì)較好的自然風(fēng)景資源依賴度高，我國(guó)大多數(shù)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目都是依托良好的自然景觀資源進(jìn)行開發(fā)。一般來說，風(fēng)景優(yōu)美又適合大盤開發(fā)的地塊位于城市遠(yuǎn)郊區(qū)，距離城市中心地理距離比較遠(yuǎn)，基礎(chǔ)設(shè)施不完善，為了挖掘和發(fā)揮自然景觀資源的價(jià)值，發(fā)展商和當(dāng)?shù)卣枰M(jìn)行較大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施投入，在景觀打造上的投入并不高，當(dāng)然，在開發(fā)的時(shí)候，自然資源型借景開發(fā)還要調(diào)整和完善現(xiàn)存的敏感生態(tài)體系，優(yōu)化資源優(yōu)勢(shì)，必要時(shí)限制過度開發(fā)，保護(hù)生態(tài)景觀資源和自然風(fēng)貌。

2我國(guó)自然資源型借景開發(fā)項(xiàng)目按照自然資源的類型不同可以分為濱海型、濱湖型和內(nèi)陸型項(xiàng)目。（1）濱海型自然資源借景開發(fā)主要依托海體資源，以海南為代表，威海、秦皇島、青島、大連等地也有一些項(xiàng)目，海南已經(jīng)成為地產(chǎn)大鱷開發(fā)旅游地產(chǎn)的集結(jié)地，雅居樂、富力、魯能、中信等大型企業(yè)在海南濱海地塊開發(fā)旅游地產(chǎn)。（2）濱湖類度假項(xiàng)目開發(fā)。其主要依托的是現(xiàn)有的湖景資源，如千島湖、太湖等，在太湖和千島湖岸邊，游艇俱樂部、旅游地產(chǎn)綜合開發(fā)項(xiàng)目屢見不鮮。（3）內(nèi)陸型項(xiàng)目一般以森林、草原等優(yōu)美的自然景觀資源為依托，也有依托溫泉資源開發(fā)溫泉度假項(xiàng)目。如天津珠江溫泉城強(qiáng)調(diào)溫泉養(yǎng)生概念，開發(fā)地產(chǎn)盈利。以森林為核心景觀的有重慶金佛山國(guó)家森林度假公園綜合旅游地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目等。

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自然資源型借景開發(fā)項(xiàng)目由于地處偏遠(yuǎn)，配套不完善，土地獲取成本一般比較低，如果能夠成功的實(shí)現(xiàn)區(qū)域規(guī)劃和開發(fā)，增值潛力巨大，對(duì)區(qū)域發(fā)展具有很強(qiáng)的拉動(dòng)力和驅(qū)動(dòng)力。另一方面，自然景觀資源具備稀缺性，市場(chǎng)對(duì)于此類產(chǎn)品的接受度高，房產(chǎn)銷售培育期較短，而且往往價(jià)格不菲。從區(qū)域發(fā)展和企業(yè)效益雙贏的角度出發(fā)，發(fā)展商要高度重視這類大盤項(xiàng)目的旅游產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)和環(huán)境保護(hù)，從而提升區(qū)域價(jià)值，塑造和諧發(fā)展、生態(tài)環(huán)保型旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。4二、文化體驗(yàn)型借景開發(fā)文化體驗(yàn)型借景開發(fā)模式主要依托歷史文化和民俗文化資源，將文化元素發(fā)揚(yáng)光大，做綜合性旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。例如杭州宋城文化主題公園、云南麗江、成都芙蓉古城等。歷史文化是中華民族的瑰寶，同時(shí)也是發(fā)展旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的靈魂和寶藏，文化元素可以使景觀具備更多的魅力，從而提升其內(nèi)在價(jià)值。同樣，旅游地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目注入歷史民俗文化元素，往往會(huì)收到較好的效果。5三、主題公園型造景開發(fā)主題公園型造景開發(fā)模式是以主題公園為拉動(dòng)的旅游地產(chǎn)綜合開發(fā)。近年來，主題公園在中國(guó)掀起一輪建設(shè)熱潮，其中也的確不乏成功者，例如華僑城將主題公園開發(fā)和地產(chǎn)開發(fā)有機(jī)結(jié)合，形成獨(dú)特的旅游加地產(chǎn)開發(fā)模式。主題公園是造景的關(guān)鍵，能夠聚攏人氣，帶動(dòng)人流，吸引旅游人群，華僑城的“旅游”+“地產(chǎn)”備受稱道。華僑城的錦繡中華和歡樂谷主題公園已經(jīng)形成比較成熟的產(chǎn)品線，這種模式捆綁拿地，以比較低的價(jià)格同時(shí)拿到主題公園旅游用地和房地產(chǎn)開發(fā)住宅用地，開發(fā)之處，區(qū)域土地價(jià)值并不高。通過主題公園的開發(fā)帶動(dòng)當(dāng)?shù)芈糜螛I(yè)的發(fā)展，又通過旅游業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)周邊配套設(shè)施的完善，從而帶動(dòng)周邊房?jī)r(jià)的上漲。這樣，華僑城就以主題公園開發(fā)創(chuàng)造出了地段和房地產(chǎn)需求，又以房地產(chǎn)開發(fā)享受到了低價(jià)土地增值收益。主題公園帶動(dòng)旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)造收益利潤(rùn)，提供龐大現(xiàn)金流，相得益彰，相互借力，從而助推了華僑城集團(tuán)的大規(guī)模擴(kuò)張。6四、會(huì)議賽事型造景開發(fā)會(huì)議賽事型造景開發(fā)主要是依賴大型會(huì)議和運(yùn)動(dòng)賽事提升知名度和品牌影響力，然后在區(qū)域內(nèi)出售度假型房地產(chǎn)盈利，例如博鰲和G20峰會(huì)，都大力發(fā)展會(huì)展經(jīng)濟(jì)，強(qiáng)化國(guó)際影響力，使得周邊區(qū)域受益。以及觀瀾湖高爾夫，12大球場(chǎng)216洞規(guī)模創(chuàng)造了吉尼斯世界記錄，通過舉辦頂級(jí)賽事，打響品牌。會(huì)議賽事型造景開發(fā)模式，往往也需要依托周邊優(yōu)質(zhì)的景觀資源，例如博鰲本身具備獨(dú)特的自然環(huán)境，而觀瀾湖是國(guó)內(nèi)第一家引入ISO14001國(guó)際環(huán)境管理體系，形成了超過10平方公里的城市景觀綠化帶。會(huì)議賽事型造景開發(fā)模式也往往先做配套后造城。博鰲千舟灣項(xiàng)目是在向世界推廣博鰲獲得高知名度、區(qū)域配套設(shè)施建設(shè)基本完善、會(huì)展經(jīng)濟(jì)成型后，中信才啟動(dòng)千舟灣的投資建設(shè)，而觀瀾湖營(yíng)造出30億配套設(shè)施齊全的國(guó)際高爾夫體育休閑大社區(qū)。會(huì)議賽事型造景開發(fā)往往非常善于造勢(shì)營(yíng)銷，例如博鰲千舟灣借助博鰲會(huì)展積極以及FGT高爾夫運(yùn)動(dòng)，大力開展全國(guó)路演宣傳。觀瀾湖高爾夫舉辦多次國(guó)際大賽，組織了多次舉行到訪活動(dòng)，賽事活動(dòng)規(guī)格高，次數(shù)頻繁，在營(yíng)銷造勢(shì)上先發(fā)制人，高起點(diǎn)運(yùn)作。7五、主題街區(qū)型造景開發(fā)主題街區(qū)型造景開發(fā)模式主要依靠城市特有的人文景觀打造城市名片，集商業(yè)、旅游、地產(chǎn)開發(fā)于一體的綜合型開發(fā)。例如北京王府井，上海新天地，蘇州觀前街等，已經(jīng)成為當(dāng)?shù)赜^光旅游、商業(yè)休閑的中心。主題街區(qū)型造景開發(fā)往往位于城市核心區(qū)域，具有歷史上的商業(yè)文化積淀，屬于舊城改造項(xiàng)目，土地價(jià)值很高，改造成本巨大，但是項(xiàng)目的單位產(chǎn)出也非常高，而且具備高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)、高規(guī)格的特征，能夠在寸土寸金的商業(yè)核心區(qū)注入旅游文化元素，打造新的城市名片。8以上所述各種旅游地產(chǎn)開發(fā)模式各有特點(diǎn)，但都能夠形成自身的盈利模式。一般來說，“旅游”+“地產(chǎn)”的盈利模式是平衡盈利與品牌，產(chǎn)出與投入的主流模式，而對(duì)于旅游產(chǎn)品的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)來說，盈利模式主要還是在旅游產(chǎn)品和服務(wù)上做文章，主要的盈利手段有：第一，旅游門票盈利，這是一般旅游項(xiàng)目的基礎(chǔ)盈利;第二，游憩產(chǎn)品服務(wù)盈利，即提供有助于豐富體驗(yàn)(經(jīng)歷)的游憩服務(wù)以及相應(yīng)的服務(wù)體驗(yàn)來實(shí)現(xiàn)盈利，這是一般旅游區(qū)的核心盈利模式。第三，旅游綜合服務(wù)盈利，即是在旅游區(qū)內(nèi)，通過旅游者的餐飲、住宿、購(gòu)物等相關(guān)外延服務(wù)來獲取盈利。第四，綜合商業(yè)盈利，即通過自身的節(jié)慶活動(dòng)、賽事、會(huì)議會(huì)展、對(duì)外招商以及其他廣告等一系列對(duì)外服務(wù)而達(dá)到盈利目的模式組合。這是旅游區(qū)的深度開發(fā)盈利模式。一個(gè)成功的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，往往是多種盈利模式的組合應(yīng)用。無