投資新思路金融房產(chǎn)

課程總結(jié)10頁P(yáng)PT銷售邏輯話題切入理念引導(dǎo)方案呈現(xiàn)需求確認(rèn)異議處理2014財(cái)富管理新思路

——金融房產(chǎn)陽光人壽廣東分公司2014年2月房子那些事兒

在財(cái)經(jīng)領(lǐng)域，什么話題最能吸引老百姓的目光？毫無疑問就是房價(jià)問題了。你可以不炒股票，也可以不買期貨，更可以不交易外匯，但房子你總是要住的。

投資房產(chǎn)是現(xiàn)有潮流，房價(jià)在經(jīng)歷了長期的漲勢(shì)后，到底會(huì)怎樣發(fā)展呢？“漲”聲不斷的房產(chǎn)是不是越多越好呢？話題切入：客觀，肯定房產(chǎn)十年增值1、客戶客觀情況(家庭情況或資金變動(dòng)情況)2、熱點(diǎn)話題作為開場白（房產(chǎn)稅一周年如何看？廣州增城、從化撤市變區(qū)怎樣影響房價(jià)？）冷靜看待房市投資優(yōu)劣勢(shì)優(yōu)勢(shì)：

1、相對(duì)較安全，符合中國傳統(tǒng)置業(yè)投資思想2、能讓資產(chǎn)較好的保值和增值3、如將房子出租，收取租金是一筆持續(xù)穩(wěn)定的收入劣勢(shì)：

1、地理位置對(duì)房產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的形成起著關(guān)鍵的作用（如：90年代廣州海珠區(qū)大批客戶于廣州番禺購房，2000年左右又大舉回海珠區(qū)購房）

2、中短期投資房產(chǎn)受市場影響較大

3、大額資金,交易費(fèi)用較大,流動(dòng)性較低

4、有一定風(fēng)險(xiǎn)，過于高速發(fā)展引發(fā)“房產(chǎn)泡沫”，使投資者資金縮水，導(dǎo)致有價(jià)無市項(xiàng)目實(shí)物房產(chǎn)金融房產(chǎn)首付至少3成無，免于大筆資金占用按揭費(fèi)只能月供；高額貸款利息年供交費(fèi)恒定，免息分期付款各項(xiàng)稅收有契稅、營業(yè)稅、所得稅、增值稅等無，合法節(jié)稅各種費(fèi)用有，裝修、物管、水電……無，節(jié)約費(fèi)用自然災(zāi)害遭受損失，地震、火災(zāi)、水災(zāi)……無損失出租風(fēng)險(xiǎn)斷租；承租人犯罪、中毒、被害等永不斷租，租金遞增，無麻煩未來之憂逐年折舊、僅有70年使用權(quán)逐年遞增，100年使用權(quán)投入本金70年后房屋報(bào)廢無本金返還100年后拿回投資本金21世紀(jì)最流行的投資方式——金融房產(chǎn)金融房產(chǎn)：具備實(shí)物房產(chǎn)的特點(diǎn)，相當(dāng)于實(shí)物房產(chǎn)投資，但較實(shí)物房產(chǎn)更安全、更有優(yōu)勢(shì)的金融投資產(chǎn)品。理念引導(dǎo)：分析實(shí)物房產(chǎn)，提供另一種資產(chǎn)配置方式1、實(shí)物房產(chǎn)購買手續(xù)復(fù)雜，維護(hù)成本高，預(yù)期走向不明2、金融房產(chǎn)概念解釋并注意詢問客戶，多次確認(rèn)

陳先生，30歲，私營企業(yè)主。也希望在現(xiàn)在公司經(jīng)營狀況不錯(cuò)的時(shí)候去買套100㎡精裝大套房，現(xiàn)在租出去收租金，保值增值，退休了可以安享晚年，更可以給后代留下一筆資產(chǎn)。理念引導(dǎo)：感性，預(yù)演未來終身產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)保全終身收益保值增值15年時(shí)房產(chǎn)價(jià)值438萬元30年時(shí)房產(chǎn)價(jià)值643萬元50年時(shí)房產(chǎn)價(jià)值1139萬元70年時(shí)房產(chǎn)價(jià)值1938萬元普通精裝金融房300萬（期交）(30歲男士，首付60萬元,連續(xù)付5年,累計(jì)300萬元)投資短；回報(bào)穩(wěn)；升值快；一“房”富三代，穩(wěn)贏見未來以上收益僅按金領(lǐng)中檔演示水平預(yù)測(cè)房產(chǎn)升值首付60萬元5年0利率按揭總額300萬按揭方式浮動(dòng)租金租金收入每年租金60000元61歲開始每年租金120000元

15年（45歲）累計(jì)租金90萬元30年時(shí)（60歲）累計(jì)租金180萬元50年時(shí)（80歲）累計(jì)租金420萬元70年時(shí)（100歲）累計(jì)租金300萬元固定租金出租率100%金融房產(chǎn)優(yōu)勢(shì)無需裝修費(fèi)無需維護(hù)費(fèi)無需物業(yè)費(fèi)永不折舊易變現(xiàn)流動(dòng)性強(qiáng)隨時(shí)可動(dòng)用可免息貸款方案呈現(xiàn)：專業(yè)、具體，強(qiáng)調(diào)金融房產(chǎn)優(yōu)勢(shì)終身產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)保全終身收益保值增值15年時(shí)房產(chǎn)價(jià)值470萬元30年時(shí)房產(chǎn)價(jià)值665萬元50年時(shí)房產(chǎn)價(jià)值858萬元60年時(shí)房產(chǎn)價(jià)值1473萬元普通精裝金融房300萬（躉交）(30歲男士，一次繳清300萬元)投資短；回報(bào)穩(wěn)；升值快；一“房”富三代，穩(wěn)贏見未來以上收益僅按金領(lǐng)中檔演示水平預(yù)測(cè)房產(chǎn)升值一次繳清300萬按揭方式浮動(dòng)租金租金收入每年租金100000元61歲開始每年租金180000元

15年（45歲）累計(jì)租金90萬元30年時(shí)（60歲）累計(jì)租金180萬元50年時(shí)（80歲）累計(jì)租金660萬元70年時(shí)（100歲）累計(jì)租金1020萬元固定租金出租率100%金融房產(chǎn)優(yōu)勢(shì)無需裝修費(fèi)無需維護(hù)費(fèi)無需物業(yè)費(fèi)永不折舊易變現(xiàn)流動(dòng)性強(qiáng)隨時(shí)可動(dòng)用可免息貸款方案呈現(xiàn)：專業(yè)、具體，強(qiáng)調(diào)金融房產(chǎn)優(yōu)勢(shì)備注：1、實(shí)物房產(chǎn)以天河北地段85平米，2室1廳為例2、案例租金為該地段平均價(jià)格3、演示案例未考慮不可控因素，如斷租、自然災(zāi)害、意外風(fēng)險(xiǎn)等造成的租金或房價(jià)折價(jià)物業(yè)實(shí)體房產(chǎn)金融房產(chǎn)投資總額300萬300萬產(chǎn)權(quán)70年70年（30歲投入，持有至100周歲）租金6000元/月，7.2萬元/年31-60歲，10萬元/年61-100歲，18萬元/年收租年限70年至100周歲租金總額504萬1020萬房產(chǎn)增值不確定穩(wěn)健增長153萬產(chǎn)權(quán)到期后房子收歸國家返還投資本金300萬合計(jì)收益504萬1473萬投資實(shí)體房產(chǎn)與金融房產(chǎn)對(duì)比金融房產(chǎn)—陽光財(cái)富B教育養(yǎng)老理財(cái)傳承60歲前：每年返還基本保額10%保費(fèi)豁免萬能帳戶保證利率2.5%10天后：即時(shí)返還基本保額10%60歲后：每年返還基本保額20%享有保單分紅滿期返還所交保費(fèi)1.領(lǐng)錢快:第一筆關(guān)愛年金在保單生效十天后可領(lǐng)取2.收益廣:每年固定返還(基本保額的10%、20%)＋分紅+滿期金3.資金活:萬能賬戶穩(wěn)健增值，賬戶資金靈活領(lǐng)取需求確認(rèn)及異議處理陽光財(cái)富B——資產(chǎn)保全功能《保險(xiǎn)法》第89條第二款:經(jīng)營有人壽保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的保險(xiǎn)公司除分立、合并外，不得解散。《保險(xiǎn)法》第23條規(guī)定：

任何單位和個(gè)人不得非法干預(yù)保險(xiǎn)人履行賠償或者給付保險(xiǎn)金的義務(wù)，也不得限制被保險(xiǎn)人或者受益人取得保險(xiǎn)金的權(quán)利?！逗贤ā返谄呤龡l第一款規(guī)定：

人壽保險(xiǎn)不