第二章房地產(chǎn)法規(guī)

第二章房地產(chǎn)法規(guī)第二章房地產(chǎn)法規(guī)第二章房地產(chǎn)法規(guī)第二章房地產(chǎn)法規(guī)第一節(jié)房地產(chǎn)法規(guī)概述幻燈片3第二節(jié)房地產(chǎn)法規(guī)體系及法律關(guān)系幻燈片6一、房地產(chǎn)法規(guī)的概念及特點(diǎn)（一）房地產(chǎn)法規(guī)的概念房地產(chǎn)法規(guī)是調(diào)整房地產(chǎn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。它是國(guó)家管理房地產(chǎn)市場(chǎng)、保護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要工具。第一節(jié)房地產(chǎn)法規(guī)概述（二）房地產(chǎn)法規(guī)的特點(diǎn)1．專業(yè)性房地產(chǎn)法規(guī)只調(diào)整涉及房地產(chǎn)的社會(huì)關(guān)系，從房地產(chǎn)權(quán)屬的產(chǎn)生和確立到房地產(chǎn)權(quán)屬的流轉(zhuǎn)，從房地產(chǎn)權(quán)利的規(guī)制到房地產(chǎn)權(quán)利的保護(hù)，只要涉及房地產(chǎn)的內(nèi)容，房地產(chǎn)法規(guī)就予以調(diào)整。2．綜合性房地產(chǎn)法規(guī)所調(diào)整的內(nèi)容不但涉及房地產(chǎn)業(yè)的各個(gè)方面，而且調(diào)整涉及的主體多種多樣；房地產(chǎn)法規(guī)調(diào)整的手段既涉及經(jīng)濟(jì)手段，又涉及行政手段，甚至涉及刑事手段；房地產(chǎn)法規(guī)調(diào)整的社會(huì)關(guān)系，既可以由經(jīng)濟(jì)法調(diào)整，也可以由民法、行政法調(diào)整。3．統(tǒng)分性房產(chǎn)和地產(chǎn)不可分離的特點(diǎn)，決定了因房屋產(chǎn)生的社會(huì)關(guān)系及因土地發(fā)生的社會(huì)關(guān)系密不可分，相互交融。因此，有必要由統(tǒng)一的法律部門對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)整，而不是分劃為兩個(gè)法律部門。4．非階級(jí)性就整體而言，法律具有階級(jí)性，但也有一些法律因服務(wù)于統(tǒng)治階級(jí)執(zhí)行公共事務(wù)的職能而不具有階級(jí)性。房地產(chǎn)業(yè)具有較強(qiáng)的專業(yè)性和技術(shù)性，房地產(chǎn)法規(guī)是社會(huì)法律規(guī)范，及階級(jí)本質(zhì)并無實(shí)質(zhì)聯(lián)系。二、房地產(chǎn)法規(guī)調(diào)整對(duì)象（一）房地產(chǎn)開放關(guān)系房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)系是指國(guó)家行政管理機(jī)關(guān)，基于其行政職能及管理相對(duì)人發(fā)生的有關(guān)房地產(chǎn)的管理關(guān)系。（二）房地產(chǎn)交易關(guān)系房地產(chǎn)交易關(guān)系是指由平等主體之間基于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而產(chǎn)生的社會(huì)關(guān)系。（三）物業(yè)管理關(guān)系物業(yè)管理關(guān)系是指物業(yè)管理公司及業(yè)主之間形成的各種服務(wù)關(guān)系。（四）特殊的房地產(chǎn)交易關(guān)系特殊的房地產(chǎn)交易關(guān)系是指因?qū)嵤┳》恐贫雀母锎胧┒纬傻墓砍鍪酆驮俳灰钻P(guān)系。一、我國(guó)房地產(chǎn)法規(guī)體系（一）憲法《憲法》是我國(guó)的根本大法，是由國(guó)家最高權(quán)力機(jī)關(guān)依特定立法程序制定的，具有最高的法律效力?！稇椃ā芬?guī)定了我國(guó)的基本社會(huì)制度和根本政治制度，是其他法律的立法基礎(chǔ)?！稇椃ā返谑畻l規(guī)定：“城市的土地屬于國(guó)家所有?！薄稗r(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有?！保ǘ┓晌覈?guó)的法律是指全國(guó)人民代表大會(huì)及其常務(wù)委員會(huì)制定頒布的規(guī)范性文件。法律的效力僅次于憲法。有關(guān)房地產(chǎn)活動(dòng)涉及的法律較多，主要有《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》、《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》、《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)行政許可法》、《中華人民共和國(guó)測(cè)繪法》、《中華人民共和國(guó)建筑法》、《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》、《中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法》等。第二節(jié)房地產(chǎn)法規(guī)體系及法律關(guān)系（三）行政法則和規(guī)章行政法規(guī)和規(guī)章是國(guó)家行政機(jī)關(guān)依法制定和發(fā)布的規(guī)范性文件，包括條例、規(guī)定、辦法、命令等，如《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》、《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》、《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)管理暫行辦法》、《城市房地產(chǎn)交易價(jià)格管理暫行辦法》等。（四）地方法規(guī)地方法規(guī)是指省、自治區(qū)、直轄市，以及省會(huì)城市、國(guó)務(wù)院規(guī)定的較大的市的人民代表大會(huì)及其常務(wù)委員會(huì)制定的規(guī)范性文件。如《廣東省土地管理實(shí)施辦法》、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地管理?xiàng)l例》、《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》等。（五）司法解釋最高人民法院和最高人民檢察院在處理房地產(chǎn)案件中就司法實(shí)踐中出現(xiàn)的問題作出的權(quán)威解釋，也是房地產(chǎn)法規(guī)的組成部分，同樣具有法律的約束力。如最高人民法院作出的《關(guān)于受理房屋拆遷、補(bǔ)償、安置等案件問題的批復(fù)》等。二、房地產(chǎn)法律關(guān)系的構(gòu)成要素（一）主體1．政府主體政府主體主要是指及房地產(chǎn)有關(guān)的政府行政主管部門，包括土地行政管理部門和房產(chǎn)行政管理部門：（1）土地管理部門《中華人民共和國(guó)土地管理法》規(guī)定：“國(guó)務(wù)院土地管理部門主管全國(guó)土地的統(tǒng)一管理工作?？h級(jí)以上地方人民政府土地行政管理部門的設(shè)置及其職責(zé)，由省、自治區(qū)、直轄市根據(jù)實(shí)際情況國(guó)務(wù)院有關(guān)規(guī)定確定?！保?）房產(chǎn)行政管理部門國(guó)家建設(shè)部的房地產(chǎn)業(yè)司，負(fù)責(zé)全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)管理。地方各級(jí)政府房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)和城市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理。（3）相關(guān)政府管理部門相關(guān)政府管理部門包括：①城市規(guī)劃主管部門。②工商行政主管部門。稅務(wù)部門。④物價(jià)主管部門。2．非政府主體（1）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)是從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、商品房銷售到前期物業(yè)管理服務(wù)等各環(huán)節(jié)形成的房地產(chǎn)法律關(guān)系的主體一方。（2）房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)（機(jī)構(gòu)）房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)是指在房地產(chǎn)開發(fā)、交易活動(dòng)中進(jìn)行中間媒介服務(wù)，以獲取營(yíng)利為直接目的的服務(wù)機(jī)構(gòu)，如房地產(chǎn)交易所、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司、房地產(chǎn)咨詢服務(wù)公司、房地產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所及房地產(chǎn)律師事務(wù)所等企業(yè)。（3）物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)管理企業(yè)是依法成立的、具有政府主管部門認(rèn)定的相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)、從事物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。（4）其他相關(guān)的房地產(chǎn)法律關(guān)系主體其他相關(guān)的房地產(chǎn)法律關(guān)系主體包括金融（包括銀行、保險(xiǎn)、信托等）、企事業(yè)單位（如項(xiàng)目設(shè)計(jì)單位、園林綠化公司、建材生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)企業(yè)等）、社會(huì)團(tuán)體（如房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)、房地產(chǎn)仲裁機(jī)構(gòu)等）和個(gè)人。（二）客體房地產(chǎn)法律關(guān)系的客體是指房地產(chǎn)法律關(guān)系主體雙方（或多方）的權(quán)利和義務(wù)共同指向的事物。包括物、行為和智力成果（非物質(zhì)財(cái)富）。1．物物主要是指土地和房屋。土地是指城市新區(qū)（開發(fā)）土地和城市舊區(qū)（改造）土地；房屋是指各類房屋建筑、構(gòu)筑物和相關(guān)場(chǎng)地，以及及之相配套的設(shè)備、設(shè)施。2．行為行為主要是指房地產(chǎn)法律關(guān)系主體為了行使權(quán)利或履行義務(wù)而進(jìn)行的活動(dòng)。如房地產(chǎn)項(xiàng)目招投標(biāo)、商品房銷售、物業(yè)管理服務(wù)等活動(dòng)行為。3．智力成果智力成果主要包括房地產(chǎn)綜合開發(fā)的規(guī)劃設(shè)計(jì)文件及圖紙、建筑工程設(shè)計(jì)文件及圖紙等。（三）內(nèi)容1．權(quán)利房地產(chǎn)法律關(guān)系主體享有的權(quán)利主要包括（國(guó)有）土地所有權(quán)和土地使用權(quán)、房屋（建筑）所有權(quán)和房屋使用權(quán)，以及從這些權(quán)利衍生出來的房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利。2．義務(wù)房地產(chǎn)法律關(guān)系主體承擔(dān)的義務(wù)是指房地產(chǎn)法律關(guān)系主體必須依法履行應(yīng)盡的義務(wù)。任何房地產(chǎn)法律關(guān)系都依法享有相應(yīng)的權(quán)利，同時(shí)又必須依法履行應(yīng)盡的義務(wù)。而且在一般情況下，履行義務(wù)是享有權(quán)利的基礎(chǔ)。三、房地產(chǎn)法規(guī)及相關(guān)法律的關(guān)系（一）房地產(chǎn)法規(guī)及城市規(guī)劃法的關(guān)系城市規(guī)劃法在城建各部門法律關(guān)系中居主導(dǎo)地位，其立法目的是為了科學(xué)合理地制訂城市規(guī)劃，保障城市建設(shè)按規(guī)劃實(shí)施，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的健康發(fā)展。城市規(guī)劃法是調(diào)整城市規(guī)劃主管部門、審批機(jī)關(guān)和執(zhí)行單位之間在規(guī)劃、制定和實(shí)施過程中所發(fā)生的各種管理關(guān)系。（二）房地產(chǎn)法規(guī)及建筑法的關(guān)系建筑法是調(diào)整人們?cè)诠I(yè)及民用建筑、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、村鎮(zhèn)建設(shè)、水電、礦山、鐵路、公路、港口、機(jī)場(chǎng)等各種工程項(xiàng)目的新建、擴(kuò)建、改建中產(chǎn)生的各種社會(huì)關(guān)系的法律規(guī)范。建筑法調(diào)整的管理關(guān)系主要是工程建設(shè)中所產(chǎn)生的各種社會(huì)關(guān)系，而房地產(chǎn)法規(guī)調(diào)整的是房地產(chǎn)開發(fā)、流通使用全過程中所產(chǎn)生的各種社會(huì)關(guān)系。（三）房地產(chǎn)法規(guī)及土地管理法的關(guān)系土地法是調(diào)整土地關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。它在調(diào)整規(guī)范土地關(guān)系時(shí)，把土地既視為一種資源，也視為一種財(cái)產(chǎn)。房依地建，地為房載，房產(chǎn)和地產(chǎn)是密不可分的整體，所以，房地產(chǎn)法規(guī)及土地管理法有諸多交叉的地方。（四）房地產(chǎn)法規(guī)及民法的關(guān)系房地產(chǎn)法規(guī)及民法既有聯(lián)系又有區(qū)別。其聯(lián)系是，民法是調(diào)整平等主體間的財(cái)產(chǎn)和人身關(guān)系的法律法規(guī)的總稱，房地產(chǎn)法規(guī)調(diào)整的社會(huì)關(guān)系中，有相當(dāng)一部分是平等主體之間發(fā)生的財(cái)產(chǎn)關(guān)系。二者之間有明顯的區(qū)別，房地產(chǎn)法規(guī)調(diào)整的社會(huì)關(guān)系很多，除了平等主體之間發(fā)生的財(cái)產(chǎn)關(guān)系外，還調(diào)整國(guó)家房地產(chǎn)管理部門、土地管理部門及房地產(chǎn)當(dāng)事人之間的管理關(guān)系。四、房地產(chǎn)法律關(guān)系的確立和保護(hù)（一）房地產(chǎn)法律關(guān)系的確立1．房地產(chǎn)行政管理行為房地產(chǎn)行政管理行為是指政府房地產(chǎn)主管部門和相關(guān)管理部門在其職權(quán)范圍內(nèi)依法作出的行為。如頒布有關(guān)房地產(chǎn)管理的法規(guī)，確認(rèn)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍等。2．當(dāng)事人的行為當(dāng)事人的行為指單位、團(tuán)體或公民個(gè)人在房地產(chǎn)法規(guī)所允許的范圍內(nèi)所進(jìn)行的各種行為。如房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房屋租賃、建設(shè)工程承包、物業(yè)服務(wù)及相應(yīng)合同的簽訂等。3．司法行為司法行為是指司法機(jī)關(guān)審理各類房地產(chǎn)案件所作出的判決。4．自然的和社會(huì)的現(xiàn)象如地震、洪水、暴風(fēng)雨及戰(zhàn)爭(zhēng)等。（二）房地產(chǎn)法律關(guān)系的保護(hù)1．行政措施行政措施是國(guó)家行政機(jī)關(guān)在進(jìn)行行政管理活動(dòng)時(shí)，針對(duì)具體的實(shí)際問題，所施行的單方面的決定和處理。它是用得最廣泛的一種國(guó)家行政管理手段。根據(jù)不同標(biāo)準(zhǔn)，行政措施可分為不同類型。根據(jù)行政機(jī)關(guān)在執(zhí)行法律法規(guī)的規(guī)定方面有無一定的選擇余地或一定范圍，行政措施可分為自由裁量和羈束裁量。2．房地產(chǎn)仲裁房地產(chǎn)仲裁是指