全套房酒店模式研究

全套房酒店模式研究全套房酒店形式研究營(yíng)銷(xiāo)策略中心研發(fā)部22021/2/21本專(zhuān)題框架【一】全套房酒店相關(guān)〔1〕全套房酒店概念〔2〕全套房酒店特征〔3〕開(kāi)展現(xiàn)狀〔4〕目前存在問(wèn)題〔5〕將來(lái)開(kāi)展趨勢(shì)〔6〕對(duì)本工程借鑒【二】典型案例〔1〕七星小筑〔2〕對(duì)本工程借鑒32021/2/21全套房酒店概念全套房酒店——Allsuitehotel，亦稱為商務(wù)休閑酒店；指在酒店客房的設(shè)計(jì)的根底上將商務(wù)、會(huì)議、宴會(huì)等功能所占用的空間融入到客人真正需要的客房中，從而使每套房間都具有獨(dú)立的客廳和臥室，且在效勞配套功能上，全套房酒店更加注重于現(xiàn)代商務(wù)和休閑度假客人對(duì)現(xiàn)代信息技術(shù)和休閑設(shè)施設(shè)備的需求。對(duì)其概念的理解可以拆開(kāi)來(lái)看，全套房酒店=全套房+酒店。其中全套房是指其功能設(shè)置上的完好性〔家庭、商務(wù)等功能集于一體〕，而酒店是指其管理方式為酒店管理形式；在一定程度上，全套房酒店將“家庭空間〞設(shè)置于傳統(tǒng)酒店大樓設(shè)計(jì)中，但又更注重家庭中的交往空間及對(duì)現(xiàn)代信息配套功能的完善。42021/2/21產(chǎn)生背景

全套房酒店的出現(xiàn)是市場(chǎng)細(xì)分的結(jié)果。與其并列的還有旅游星級(jí)酒店、經(jīng)濟(jì)型酒店、效勞式公寓、度假酒店、休閑度假公寓\酒店根據(jù)：相當(dāng)一部分商務(wù)和休閑度假客人并不會(huì)使用傳統(tǒng)綜合型高檔酒店〔即，中國(guó)市場(chǎng)廣為流行的高檔旅游星級(jí)酒店〕里的大型多功能會(huì)議，宴會(huì)，豪華餐廳等額外功能設(shè)施。而在目前競(jìng)爭(zhēng)劇烈的市場(chǎng)環(huán)境下，為了更好的吸引客源，酒店客房的設(shè)計(jì)開(kāi)場(chǎng)有了針對(duì)性，逐步與客人的需求相配套；將客人可以用到的功能集中于“一間〞客房，提供功能綜合、效勞到位的客房。據(jù)此進(jìn)步酒店的出租率及吸引投資客群的注意力，從而進(jìn)步酒店的運(yùn)營(yíng)效率，創(chuàng)造較高收益。52021/2/21產(chǎn)品特征之一【功能設(shè)計(jì)】〔1〕在打破傳統(tǒng)酒店的建筑規(guī)律、空間布局和內(nèi)部設(shè)計(jì)的根底上，更加符合現(xiàn)代商務(wù)、休閑、度假客人的個(gè)性化需求；〔2〕配置國(guó)際一流的酒店設(shè)施、設(shè)備和細(xì)致體貼的效勞；〔3〕寬闊的居住空間；〔4〕為追求住家氣氛和物超所值的高檔商務(wù)、休閑度假客人提供一個(gè)真正意義的“家外之家〞。【客群】〔1〕更注重傳統(tǒng)空間之外功能的客戶，這部分客群在酒店逗留的時(shí)間明顯長(zhǎng)于在傳統(tǒng)酒店逗留的時(shí)間；〔2〕看重全套房酒店能居住更多的同行人員的客群〔如家庭旅游等〕〔3〕為防止嘈雜環(huán)境的高檔客人，如藝人、知名企業(yè)家等；62021/2/21產(chǎn)品特征之二【運(yùn)營(yíng)】〔1〕相對(duì)傳統(tǒng)酒店偏向于公共區(qū)域的投資，全套房酒店主要是注重客房的投資；〔2〕酒店配套效勞設(shè)施的減少，使得全套房酒店各類(lèi)管理本錢(qián)明顯低于傳統(tǒng)酒店，而且更容易管理；〔3〕由于客房空間的增大，在價(jià)格制定上具有與傳統(tǒng)高檔酒店同樣的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力；如：在歐美國(guó)家，同檔次的傳統(tǒng)酒店和全套房酒店在針對(duì)不同市場(chǎng)細(xì)分目的客戶群的價(jià)格制定上，針對(duì)商務(wù)客人的價(jià)格根本一樣；針對(duì)休閑、度假客人全套房酒店一般比傳統(tǒng)酒店高出5–10美金左右。72021/2/21開(kāi)展現(xiàn)狀之一目前，隨著國(guó)內(nèi)酒店業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的劇烈，越來(lái)越多的酒店開(kāi)場(chǎng)尋求與其他酒店的差異，全套式酒店的運(yùn)作形式也逐步得到推廣；目前，在國(guó)內(nèi)諸多城市都出現(xiàn)了全套房酒店。目前全套房國(guó)內(nèi)主要具有如下特征：【區(qū)位分布】〔1〕商務(wù)、旅游興隆的城市；如中國(guó)金融中心的上海、以旅游度假為城市功能一部分的青島市、海南省等地；〔2〕而這些酒店在城市中的分布主要集中于全套房客群密集地段。如針對(duì)商務(wù)人群的酒店一般集中于城市中心地段，而針對(duì)旅游度假類(lèi)的那么通常分布于旅游景點(diǎn)區(qū)或者眾多景點(diǎn)集中的旅游區(qū)中心位置；82021/2/21開(kāi)展現(xiàn)狀之二【配套及管理】〔1〕這些酒店內(nèi)部設(shè)施配套齊全，定位高端；〔2〕除了套房之外，酒店還裝備常規(guī)的商務(wù)會(huì)議設(shè)施、健身、酒吧等傳統(tǒng)功能；〔3〕大部分為外來(lái)的酒店巨頭管理，利用其在國(guó)外已經(jīng)成熟的運(yùn)營(yíng)形式來(lái)管理；如上海的綠地豪森全套房酒店由豪森國(guó)際創(chuàng)辦；【運(yùn)營(yíng)】全套房目前的運(yùn)營(yíng)主要從兩個(gè)方面來(lái)反映：入住價(jià)格及入住率；入住價(jià)格：500及以上+15%左右的效勞費(fèi)/日；與一般商務(wù)酒店價(jià)格相當(dāng)；入住率：不等；92021/2/21目前存在問(wèn)題之一〔1〕國(guó)內(nèi)全套房酒店還處于開(kāi)展初期從網(wǎng)頁(yè)搜索來(lái)看，相比旅游星級(jí)酒店的信息量要少很多，這在一定程度上說(shuō)明，全套房酒店并不是目前市場(chǎng)的主流產(chǎn)品；而另一方面，南京市目前還沒(méi)有出現(xiàn)這樣的套房酒店〔仁恒在南京的酒店可認(rèn)為是高檔公寓，進(jìn)展出售而非出租〕，目前只有酒店業(yè)競(jìng)爭(zhēng)劇烈的上海、北京、青島、廣州等地出現(xiàn)了此類(lèi)產(chǎn)品；〔2〕市場(chǎng)承受度并不是非常高從目前全套房酒店客群來(lái)看，使用全套房酒店的均是社會(huì)金字塔塔頂?shù)碾A層，雖然目前這些酒店的價(jià)位相比五星級(jí)及五星級(jí)里的套房要低，但更多的客群并沒(méi)有側(cè)重考慮全套房酒店，而是選擇五星級(jí)及其他酒店；102021/2/21目前存在問(wèn)題之二〔3〕市場(chǎng)宣傳度不夠，概念未被炒作針對(duì)目前在國(guó)內(nèi)還比較新型的產(chǎn)品而言，一定的市場(chǎng)概念炒作是需要的，但從目前的工程來(lái)看，并沒(méi)有出現(xiàn)一些群眾的或者小眾的渠道宣傳；似乎市場(chǎng)宣傳均處于一種很傳統(tǒng)的狀態(tài)：酒香不怕巷子深。市場(chǎng)的推廣在很大程度上依賴客戶的口碑進(jìn)展宣傳。〔4〕潛在市場(chǎng)未得到挖掘目前的客群大部分集中于商務(wù)人群；家庭出游的客群及同行較多的客群較少，很多這類(lèi)客群出行都分開(kāi)住宿于不同的客房，對(duì)于他們之間的溝通和交往并不是非常便利。而隨著將來(lái)商務(wù)會(huì)議、旅游市場(chǎng)的開(kāi)展這部分客群將越來(lái)越多，市場(chǎng)潛力較大。全套房地產(chǎn)標(biāo)志一112021/2/21開(kāi)展趨勢(shì)〔1〕市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加大，潛在客群將被挖掘目前已有較多商家覺(jué)察到全套客房的市場(chǎng)潛力，市場(chǎng)上將來(lái)將有較多此類(lèi)概念的工程出現(xiàn)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將越來(lái)越劇烈；針對(duì)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越劇烈的市場(chǎng)而言，潛在客群的挖掘?qū)⒊蔀楸厝?。?〕酒店的價(jià)位將逐步走向群眾化、平民化從目前已出臺(tái)的國(guó)民休閑方案等相關(guān)旅游措施，越來(lái)越多的人將走出家庭，去其他地方體驗(yàn)、旅游等，且這部分人通常要么是同事關(guān)系，要么是以家庭為單位；而為了吸引這部分的客群，為保證酒店的運(yùn)營(yíng)效益，必然會(huì)采取平價(jià)措施，進(jìn)步入住率，從而實(shí)現(xiàn)一定的收益。〔3〕主題化開(kāi)展小型主題酒店是國(guó)際酒店業(yè)開(kāi)展的方向，在美國(guó)小型度假酒店已占到美國(guó)酒店業(yè)總量的70%。全套房地產(chǎn)標(biāo)志二122021/2/21對(duì)本工程的借鑒之一【時(shí)機(jī)點(diǎn)】〔1〕市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)少；目前南京市并沒(méi)有此類(lèi)產(chǎn)品的出現(xiàn)，故本工程可以一鳴驚人，引領(lǐng)潮流；〔2〕可借助資源較多；溫泉資源將成為其一大優(yōu)勢(shì)，針對(duì)目前南京市的旅游客群，可借助優(yōu)異的溫泉資源將其吸引，并據(jù)此開(kāi)拓市場(chǎng)；〔3〕市場(chǎng)潛力大；本工程位于間隔南京市40-60公里處，正是城市近郊游的主要目的地，而如今去向老山森林公園旅游的客群并不能將景區(qū)內(nèi)部的全部景點(diǎn)及資源進(jìn)展欣賞，主要原因在于老山缺乏相應(yīng)的住宿及配套設(shè)施，而本工程可開(kāi)發(fā)部分平價(jià)產(chǎn)品以滿足這部分客群需要，同時(shí)可以據(jù)此推廣工程其他的產(chǎn)品，如溫泉、創(chuàng)意工坊、六朝市場(chǎng)等；132021/2/21對(duì)本工程的借鑒之二【挑戰(zhàn)點(diǎn)】〔1〕合作單位少；目前南京的商務(wù)、旅游市場(chǎng)并不興隆，所以具有豐富的運(yùn)營(yíng)經(jīng)歷的國(guó)際機(jī)構(gòu)未必愿意投資，因此可以達(dá)成合作協(xié)議的可能性較??；〔2〕工程周邊及內(nèi)部資源開(kāi)發(fā)不充分；而這一狀況對(duì)于即將進(jìn)入投資建立的工程而言，市場(chǎng)容量較小，前期投資回報(bào)較慢。針對(duì)這一狀況，需要對(duì)工程及周邊資源進(jìn)展完全整合，即使無(wú)法呈現(xiàn)一個(gè)已經(jīng)開(kāi)發(fā)好的現(xiàn)狀也需給人留下前景明朗的印象；〔3〕工程的可達(dá)性較低；目前僅有三橋及大橋可以到達(dá)工程所在地，自駕車(chē)耗時(shí)在1個(gè)小時(shí)左右；假設(shè)是公交車(chē)通行，耗時(shí)2個(gè)小時(shí)以上，這對(duì)于工程所要吸引的客群而言，交通不便利；為此可考慮采取度假村專(zhuān)用車(chē)輛來(lái)解決；142021/2/21典型工程——七星小筑【區(qū)位】延慶縣龍聚山莊東區(qū)〔石京龍滑雪場(chǎng)西側(cè)〕；與著名的旅游場(chǎng)所石京龍滑雪場(chǎng)為鄰，周邊還有松山、玉渡山、野山峽、古崖居、官?gòu)d水庫(kù)等眾多的旅游景點(diǎn)。【工程簡(jiǎn)介】占地面積：公頃；建筑面積：10007平米依山而建，由會(huì)所、溫泉公館和TOWNHOUSE度假別墅共同構(gòu)成。由于公館和別墅客房均以套間為主，故該公館屬全套間式酒店類(lèi)型；該公館是七星地產(chǎn)在京郊開(kāi)發(fā)的分時(shí)度假連鎖店之一，主營(yíng)Spa浴療保健工程，并按產(chǎn)權(quán)式酒店的形式經(jīng)營(yíng)。152021/2/21區(qū)位/外景/鳥(niǎo)瞰/周邊環(huán)境162021/2/21七星小筑公館區(qū)共4棟建筑〔1〕會(huì)所是公館區(qū)的主體建筑內(nèi)部主要功能：溫泉水療館、溫泉休閑館、溫泉酒吧、VIP洗浴包廂、溫泉池、空中酒吧、空中茶苑、冰雪餐廳、小型商務(wù)宴會(huì)廳、休息包廂、美容美發(fā)室、棋牌室、精品店、商務(wù)會(huì)議室等?！?〕另外三棟建筑設(shè)有特色客房70套包括：Family溫泉套房26套；SPA-Jeep情侶套房14套〔帶車(chē)庫(kù)〕；SPA溫泉商務(wù)套房14套；總統(tǒng)套房1套和溫泉度假小屋15套。套房全部裝有戶式中央空調(diào)，雙熱水溫泉浴缸和整體櫥柜?？头?jī)?nèi)除具有完善的休閑、保健和商務(wù)功能外，還為客房提供五星級(jí)酒店用品。建筑入口夜景圖172021/2/21SPA溫泉商務(wù)套房(G、H)戶型建筑面積：平方米

專(zhuān)為企業(yè)精英款待客戶而精心籌劃的三層躍層式豪華套房，設(shè)有獨(dú)立會(huì)客廳、茶藝室和主賓臥室〔均設(shè)有衛(wèi)生間〕。

陽(yáng)光客廳：裝有整體櫥柜、冰箱、高檔坐椅和茶幾、高清背投影電視、豪華、按摩椅及棋牌桌。

主賓臥室：均備有29吋彩電、高檔席夢(mèng)思、寫(xiě)字臺(tái)和保險(xiǎn)柜。

主衛(wèi)生間：裝有潔身器、柜式洗面器、雙熱水〔溫泉水和熱水〕單人三角浴缸、、遠(yuǎn)紅外光波浴房。

茶藝室：為日式風(fēng)格。戶型之一182021/2/21白領(lǐng)溫泉套房及家庭套房

建筑面積：平方米

專(zhuān)為三口人家庭的度假游客而設(shè)計(jì)。主要于效勞婦女兒童和老年游客。

刻意營(yíng)造“酒店之家‘的溫馨環(huán)境。房間：裝有整體櫥柜、轉(zhuǎn)角沙發(fā)、餐桌、穿衣鏡、梳妝臺(tái)、冰吧、29吋彩電、、微波爐和保險(xiǎn)柜等。同時(shí)酒店還可為游客提供DVD影碟、各類(lèi)游戲機(jī)〔包括PS2、FC等機(jī)型〕以及成品半成品送餐效勞。

衛(wèi)生間：裝有干膚干發(fā)器、、高檔恭桶、臺(tái)式洗面面盆、雙熱水〔溫泉水和熱水〕單人浴缸、墻面鏡和拉桿式美容鏡。戶型之二192021/2/21戶型之三SPA-Jeep情侶套房〔E〕戶型建筑面積：平方米

專(zhuān)為時(shí)尚情侶和貴賓而準(zhǔn)備。躍層戶型，設(shè)計(jì)有獨(dú)立客廳臥室和車(chē)庫(kù)，車(chē)庫(kù)內(nèi)備有敞棚JEEP。

陽(yáng)光客廳：裝有整體櫥柜、高檔日式沙發(fā)和茶幾、冰箱、高清背投影電視、DVD、高檔、雙人餐桌和竹制花瓶等。

臥室：備有29吋彩電、大號(hào)雙人席夢(mèng)思、梳妝臺(tái)、保險(xiǎn)柜。

衛(wèi)生間：裝有潔身器、柜式洗面器、雙熱水〔溫泉水和熱水〕三角浴缸、、遠(yuǎn)紅外光波浴房。遠(yuǎn)紅外光波浴房?jī)?nèi)裝配有負(fù)氧離子發(fā)生器、雜志和杯架。202021/2/21客群【個(gè)人】

合適購(gòu)置人群：

〔1〕年齡35～45歲。希望通過(guò)投資增加家庭收入進(jìn)一步進(jìn)步生活質(zhì)量，同時(shí)享受度假生活的中青年有車(chē)一族。

〔2〕年齡40～59歲，尚未退休的老師，生活品位高、有較強(qiáng)的購(gòu)置力，希望在退休后仍能保持理想的生活水準(zhǔn)的中老年投資人。

【企業(yè)】

用于款待客戶和員工度假。閑置期交予酒店經(jīng)營(yíng)，可為企業(yè)節(jié)約大量的公關(guān)費(fèi)用并贏得可觀的經(jīng)濟(jì)收益。212021/2/21【別墅套房——銷(xiāo)售價(jià)格】面積為110㎡，75萬(wàn)元/套〔毛坯〕，80萬(wàn)元/套〔精裝修〕；90平方米，54萬(wàn)元/套〔毛坯〕，66萬(wàn)元/套〔精裝修〕；96㎡，57萬(wàn)元/套〔毛坯〕，70萬(wàn)元/套〔精裝修〕。10余套3層公寓在售：面積為52㎡一居，價(jià)格為32、35萬(wàn)元/套〔全部為精裝修，但裝修風(fēng)格不同，價(jià)格隨之不同〕，目前已經(jīng)全部售罄。〔信息時(shí)間為2007年6月〕價(jià)格時(shí)間銷(xiāo)售均價(jià)2006.06.07-至今

7000.00

2005.08.29-2006.06.07

5800.00

2004.11.04-2005.08.29

6800.00

室內(nèi)精裝現(xiàn)狀圖222021/2/21〔1〕結(jié)合市場(chǎng)對(duì)投資與度假的雙重需求。巧妙地將度假居所與酒店客房的功能相交融，特別推出了全套間酒店式居所?！?〕亦家亦酒店全套間酒店式居所既保存了“家〞的根本特征，如戶型設(shè)計(jì)上考慮了這點(diǎn)；同時(shí)又賦予了“家〞酒店的功能，如按照五星級(jí)酒店裝修及管理；從而使居所具備了即可度假居住，又可作為酒店套房出租的雙重功能。當(dāng)業(yè)主選擇度假居住時(shí)，它即是“酒店內(nèi)的第二居所〞，享受優(yōu)越于別墅的更體面和便利的生活；當(dāng)業(yè)主選擇投資時(shí)，它又是一所設(shè)施精良的酒店套房，通過(guò)向游客出租，可為業(yè)主獲得高額的投資收益。工程特征之一232021/2/21〔1〕全套房酒店形式+產(chǎn)權(quán)式運(yùn)作方式較新的市場(chǎng)運(yùn)作方式，對(duì)于資金