典型文旅地產(chǎn)開發(fā)模式解析含案例(精品)

典型文旅地嘚嘚產(chǎn)開發(fā)模式解析典型文旅地嘚嘚產(chǎn)開發(fā)模式解析典型文旅地嘚嘚產(chǎn)坐標(biāo)體系強IP驅(qū)動模式資源提升模式恒嘚嘚大海上威尼斯自建度假體系自建強IP景區(qū)自建資源原生資源強資源放大模式萬科良渚文化村鷺湖森林度假區(qū)碧嘚嘚桂園十里銀灘最大化放大強勢資源銀基國際旅游度假區(qū)成都華僑城水果俠強IP驅(qū)動模式：IP景區(qū)+社區(qū)位置：對城市能級、區(qū)位要求相對較高；條件：開發(fā)者需有強勢的IP資源，產(chǎn)品體系成熟；特色：以主題樂園+商業(yè)配套驅(qū)動區(qū)域增值；缺點：地嘚嘚產(chǎn)與配套之間缺少空間緩沖，配套對居住私密性有較大影響，無法提升度假氛圍?？臻g結(jié)構(gòu)模型旅地配比：文旅：30~40%，地嘚嘚產(chǎn)：60~70%案例—成都華僑城開發(fā)模式主題樂園區(qū)域升級地嘚嘚產(chǎn)升值聚集人氣回籠資金帶來人流樂園首期開發(fā)，推動區(qū)域發(fā)展和地嘚嘚產(chǎn)升值規(guī)劃特點：景區(qū)與地嘚嘚產(chǎn)相對獨立，一般位于近郊地嘚嘚產(chǎn)地嘚嘚產(chǎn)觀點典型文旅地嘚嘚產(chǎn)開發(fā)模式解析強資源放大模式：稀缺資源景區(qū)+大社區(qū)空間結(jié)構(gòu)模型案例—恒嘚嘚大海上威尼斯開發(fā)模式旅地配比：文旅：10~20%，地嘚嘚產(chǎn)：80~90%規(guī)劃特點：圍繞稀缺資源，布置居住板塊稀缺資源地嘚嘚產(chǎn)景區(qū)/配套稀缺資源提升地嘚嘚產(chǎn)升值強化稀缺資源與居住板塊的銜接觀點典型文旅地嘚嘚產(chǎn)開發(fā)模式解析位置：相對比較偏遠(yuǎn)；條件：占據(jù)核心資源、強大財力，超強規(guī)劃；特色：以稀缺景區(qū)資源+度假體系+旅居度假物業(yè)組成；缺點：對資源依賴極大，土地獲取困難，不易復(fù)制。資源提升模式：小景點+大社區(qū)位置：一般位于都市圈周邊或城市群1.5小時內(nèi)；條件：具備一定的文化、景觀資源，但對資源要求不高，便于拿地及復(fù)制；特色：景區(qū)拆分為小景點植入社區(qū)，同時將生活配套景點化，營造良好的度假氛圍，將城市功能在郊區(qū)集約化實現(xiàn)?？臻g結(jié)構(gòu)模型案例—良渚文化村開發(fā)模式旅地配比：文旅：25%，地嘚嘚產(chǎn)：75%基建\配套先行，與地嘚嘚產(chǎn)組團(tuán)開發(fā)，每期都有亮點規(guī)劃特點：景點/配套分散布局，與社區(qū)深度融合景點/配套基建配套地嘚嘚產(chǎn)升值提升住宅所有者對資源的占有可借鑒的模式觀點典型文旅地嘚嘚產(chǎn)開發(fā)模式解析基于文旅地嘚嘚產(chǎn)項目方向+典型文旅地嘚嘚產(chǎn)開發(fā)模式解析形成文旅地嘚嘚產(chǎn)兩大開發(fā)模型小景點+大社區(qū)小景點+大社區(qū)+獨立景區(qū)開發(fā)模式一開發(fā)模式二特色文旅開發(fā)模型城市近郊城市遠(yuǎn)郊*小景點=爆品輕資產(chǎn)文旅項目+精致生活配套+旅居度假體系開發(fā)模式一：城市近郊開發(fā)模式小景點+大社區(qū)生活配套景點化，與地嘚嘚產(chǎn)融合，側(cè)重于對度假氛圍的營造，最大化實現(xiàn)居住者對資源的占有；優(yōu)勢產(chǎn)品可以小型化、輕型化植入景點配套，規(guī)避大規(guī)模投入重資產(chǎn)類主題樂園；利用在地文化、生態(tài)資源，提升項目價值?？臻g結(jié)構(gòu)模型景點/配套地嘚嘚產(chǎn)：80%小景點/配套：20%度假配套與生活體系營造特色的文旅開發(fā)模型地嘚嘚產(chǎn)城市近郊區(qū)位特色配比建議開發(fā)模式二：城市遠(yuǎn)郊開發(fā)模式小景點+大社區(qū)+獨立景區(qū)除了生活配套景點化，還可因地制宜，將獨立景區(qū)可打造為特色文旅產(chǎn)品的載體，利于與特色品牌打造；利用在地文化、生態(tài)資源，提升項目價值。度假配套與生活體系營造特色的文旅開發(fā)模型空間結(jié)構(gòu)模型景點/配套獨立景區(qū)地嘚嘚產(chǎn)特色I(xiàn)P放大城市遠(yuǎn)郊區(qū)位特色地嘚嘚產(chǎn)：50-60%景點/配套：10-20%獨立景區(qū)：30%配比建議阿那亞黃金海岸社區(qū)，座落于河北秦皇島昌黎縣黃金海岸中區(qū)，距北京245公里，3小時內(nèi)通達(dá)京、津、唐，是一個全資源濱海旅游度假綜合體。245km北京項目名稱阿那亞黃金海岸社區(qū)產(chǎn)權(quán)年限40年項目位置秦皇島昌黎縣黃金海岸占地面積220000㎡總戶數(shù)一期204戶，二期680戶建筑面積630000㎡容積率0.4綠化率51%區(qū)位較差環(huán)境一般投入巨大銷售困難概況區(qū)位：距北京245公里，距天津180公里，距秦皇島市區(qū)45公里交通：京沈高速、沿海高速和唐港高速三大高速，3小時內(nèi)通達(dá)京、津、唐；北戴河國際機場距項目25公里案例分析—阿那亞項目痛點總體規(guī)劃2012年2013年2014年2015年2016年銷售慘淡難以維持銷售額3億銷售額10億銷售額16億渠道拓客景區(qū)聯(lián)動異地展示班車?yán)蛡鹘y(tǒng)營銷模式重資產(chǎn)運作傳統(tǒng)旅游地嘚嘚產(chǎn)項目去地嘚嘚產(chǎn)化概念正式轉(zhuǎn)型局面扭轉(zhuǎn)全面扭轉(zhuǎn)“始于度假，終于社區(qū)”為項目運營理念。在產(chǎn)品提升上，前期打造差異化的高品質(zhì)產(chǎn)品，后期通過打造高總價、產(chǎn)品力強的合院，以提高項目調(diào)性。業(yè)內(nèi)公認(rèn)死盤！營銷理念重運營輕營銷案例分析—阿那亞最初的阿那亞后來的阿那亞客戶重新定位（發(fā)現(xiàn)：北京市場）他們生處北京這個文化之都他們是40歲的中產(chǎn)階級（1975-1985為主）思想自由、獨立，經(jīng)歷過生活的磨練他們活得迷茫，想找回自己，想回歸家庭，想玩得自己年輕時的夢想。關(guān)注品質(zhì)，關(guān)注精神享受，審美高他們購買動機—不是炫耀，不是養(yǎng)老，而是真正的找回自己物質(zhì)層面，品質(zhì)的簡樸和有節(jié)制的豐盛精神層面，倡導(dǎo)回歸家庭，回歸自然，回歸傳統(tǒng)，回歸一種靈性的本真生活基礎(chǔ)便利配套精神文化配套高端奢侈配套營銷動作：圖書館的家史計劃海邊禮堂的孤獨會

美術(shù)館與早餐根據(jù)細(xì)分需求定制精神空間不要富貴逼人，而要溫暖動人服務(wù)為導(dǎo)向：著眼人（而非物）營造歸屬感、溫馨的社區(qū)案例分析—阿那亞產(chǎn)品價值輸出落地（把項目的定位和價值觀落在具體配套上）北京新貴通過對土地的理解找到細(xì)分人群真正需求1項目轉(zhuǎn)型具體措施建立“九州會”高端社區(qū)服務(wù)體系九州會隸屬于領(lǐng)導(dǎo)部門，直接引領(lǐng)項目的發(fā)展基礎(chǔ)配套社區(qū)食堂咖啡館便利店小型餐飲精品店幼兒托管運動健身醫(yī)療站會所客房休閑娛樂配套國際高爾嘚嘚夫球場溫泉馬會俱樂部Clubmed度假酒店沙灘酒吧水上游樂露營配套商業(yè)配套服務(wù)文化配套觀鳥盒子圖書館婚禮教堂打造全資源配套重運營輕營銷案例分析—阿那亞3項目轉(zhuǎn)型具體措施2短線投資快周轉(zhuǎn)全盤銷售目標(biāo)前期投入小滾動開發(fā)長線投資相對慢周轉(zhuǎn)重點持有下的銷售目標(biāo)前期投入大且需持續(xù)一段時間項目價值不斷提升開發(fā)商獲得項目升值收益盈利點增加盈利鏈條延展一個項目·永續(xù)的收益一個項目·更多的收益案例分析—阿那亞營銷驅(qū)動一錘子買賣持續(xù)收益?zhèn)鹘y(tǒng)“好模式”阿那亞社群營銷模式業(yè)主驅(qū)動 滾雪球效應(yīng) 旅游地嘚嘚產(chǎn)運營商 情懷、溫度的美好生活社區(qū)案例分析—阿那亞對