崇州房地產(chǎn)市場調(diào)研報告

第一部分崇州概況

1、崇州基本情況崇州市古稱蜀州，其建制歷史長達(dá)2200年，1994年6月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)撤縣設(shè)市，全市面積1090平方公里，市轄二25個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。崇州市成都平原都市群重點發(fā)展的城市、中國優(yōu)秀旅游城市、中國人居環(huán)境模范城市、四川省歷史文化名城、四川省級生態(tài)園林城市。位置：崇州市位于成都市西面，受四川西經(jīng)濟(jì)圈的輻射，據(jù)成都市區(qū)37公里，緊鄰溫江、都江堰。人口：總?cè)丝谶_(dá)66.11萬人，城鎮(zhèn)人口達(dá)30萬人，中心城區(qū)人口16萬人。交通：成青路、川西旅游環(huán)線成溫邛高速公路、規(guī)劃輕軌等，交通十分便捷。河流：市境內(nèi)主要主要河流有3條：西河、黑石河和金馬河。2、崇州產(chǎn)業(yè)概述 崇州農(nóng)業(yè)發(fā)達(dá)，有天府糧倉之美譽(yù)，崇州產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，已形成以制鞋為龍頭，家具、建材、食品加工等傳統(tǒng)優(yōu)勢企業(yè)。崇州按照“工業(yè)向園區(qū)集中的原則”，主動取消了羊馬工業(yè)集中發(fā)展區(qū)，維持元通工業(yè)集中發(fā)展區(qū)現(xiàn)狀不在擴(kuò)大，將羊馬工業(yè)規(guī)劃和元通擴(kuò)展規(guī)劃向崇陽工業(yè)集中發(fā)展區(qū)轉(zhuǎn)移，因此，崇州市的工業(yè)集中發(fā)展區(qū)主要集中在崇陽鎮(zhèn)，現(xiàn)規(guī)劃面積拓展為18.8平方公里，重點發(fā)展制鞋產(chǎn)業(yè)，做大做強(qiáng)家具、建材、食品加工等傳統(tǒng)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，其他產(chǎn)業(yè)方面，工業(yè)區(qū)將在工業(yè)大道以東規(guī)劃越5.13平方公里打造輕工業(yè)產(chǎn)業(yè)園，吸引本地鑄管、塑膠、玻璃、光伏等新型建材企業(yè)向工業(yè)集中發(fā)展區(qū)集中，吸納配套的科技含量高、產(chǎn)品附加值大、發(fā)展前景廣闊的企業(yè)入駐。

3、崇州發(fā)展方向

城市定位：新型工業(yè)城市，成都市西部生態(tài)園林旅游城市

崇州城市發(fā)展規(guī)劃確立崇州未來經(jīng)濟(jì)按照“一點突破、兩翼齊飛整體推進(jìn)”的構(gòu)架發(fā)展，轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，創(chuàng)新體制機(jī)制和方法手段，推動工業(yè)發(fā)展率先突破，以工業(yè)發(fā)展突破推進(jìn)工業(yè)化城鎮(zhèn)化聯(lián)動發(fā)展，帶動全市一二三產(chǎn)業(yè)快速協(xié)調(diào)發(fā)展。4、崇州區(qū)域規(guī)劃根據(jù)崇州市規(guī)劃，至2015年全市人口將達(dá)到80萬人，城鎮(zhèn)人口達(dá)到40萬人，城鎮(zhèn)化達(dá)到50%。規(guī)劃崇州市城區(qū)重點在唐安路沿線及世紀(jì)大道以東片區(qū)發(fā)展，適當(dāng)向南、西發(fā)展，遠(yuǎn)期向西跨過西江發(fā)展。崇州城區(qū)以“兩個中心，三個片區(qū)”為規(guī)劃發(fā)展。兩個中心是指以崇州大酒店為中心，以蜀州廣場為中心，帶動周圍商業(yè)、居住快速發(fā)展；三個片區(qū)是指東部工業(yè)集中區(qū)、城中居住區(qū)、城西居住旅游區(qū)。崇州城區(qū)通過成溫邛高速公路、老雙懷路、規(guī)劃新增對接溫江光華大道的第二通道與中心城聯(lián)系，崇州市市區(qū)路網(wǎng)結(jié)構(gòu)采用網(wǎng)絡(luò)狀系統(tǒng)。

5、崇州商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 城區(qū)主要商業(yè)業(yè)態(tài)分布情況金盆地大道延伸至濱江路，集中以汽貿(mào)、汽修、機(jī)型為主的經(jīng)營業(yè)態(tài)；崇慶北路與晉康北路片區(qū)，集中以建材、裝飾、裝修為主的經(jīng)營業(yè)態(tài)崇慶中路一帶，以再生資料、鋼材建材、貨運(yùn)為主的經(jīng)營業(yè)態(tài)；蜀州廣場周圍，以服裝、通信為主的經(jīng)營業(yè)態(tài)；蜀州北路與蜀州中路，以零售、家私、購物為主的經(jīng)營業(yè)態(tài)；濱江路沿線，以餐飲、休閑娛樂為主的經(jīng)營業(yè)態(tài)。

崇州市商場及零售業(yè)主要集中在崇州中路和蜀州廣場區(qū)域。商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展相對滯后，消費(fèi)模式仍然比較傳統(tǒng)，整個城區(qū)的消費(fèi)購物場所基本為臨街商鋪。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，城區(qū)內(nèi)目前的大型購物商場只有九龍購物廣場，正在開發(fā)建設(shè)的項目“唐人街”擬規(guī)劃引進(jìn)家樂福和修建大型購物商業(yè)街。崇州的品牌購物街在蜀州廣場周圍一帶，而其余零售業(yè)則比較分散。目前城區(qū)相對高檔的酒店有三星級的崇州大酒店、天立賓館等，消費(fèi)水平在220—2800元；擬建的五星級中勝大酒店在原西藏自治區(qū)成都辦事處基地（永康東路）的基礎(chǔ)之上進(jìn)行改建，目前是崇州城區(qū)首家簽約和最早建成的五星級酒店。崇州目前有的專業(yè)市場主要有生資市場、裝飾材料市場等。由于目前存在的專業(yè)市場基本屬于自發(fā)成市，沒有很好的規(guī)劃，經(jīng)營狀況比較抓亂，市場位置都處在崇州老城區(qū)，隨著城市規(guī)劃的調(diào)整，部分專業(yè)市場即將搬遷改造。餐飲、休閑、娛樂主要集中在西河濱江帶。主要經(jīng)營業(yè)態(tài)有中高檔餐飲，茶樓、KTV等，濱江路周圍已經(jīng)形成了當(dāng)?shù)刂闹懈邫n餐飲休閑地段，是崇州消費(fèi)娛樂、商務(wù)休閑的主要消費(fèi)場所。第二部分崇州土地市場2010年3月崇州市成交了4宗土地，其用途全部為商住；2010年9月崇州市成交了10宗土地，其用途全部為商??；2011年1月崇州市成交了4宗土地，7月成交1宗土地，其用途全部為商住。

后附拍賣成交情況。

由此可以看出崇州土地市場十分活躍，開發(fā)企業(yè)拿地激情較高，這為崇州樓市的發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)。第三部分崇州房地產(chǎn)市場分析

1、崇州房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀（1）崇州房地產(chǎn)市場發(fā)展概述隨著成都市“新城西”、“城西半小時居住圈”概念逐漸深入人心，位于成都大城西的崇州越來越受到眾多消費(fèi)者和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的關(guān)注，不可或缺的自然資源，古蜀文化魅力的延伸，憑借著深厚的歷史底蘊(yùn)和良好的發(fā)展勢態(tài)，崇州房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫，許多地產(chǎn)商不斷涌入，到目前為止境內(nèi)已有全國各地房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)20多家。

（2）市場供求關(guān)系近年來，崇州房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫，商品房開發(fā)與銷售情況良好，商品房的供應(yīng)穩(wěn)步增長，與商品房消化量保持良好的比例，市場上得存量房面積基本合理。近幾年以自住和改善型購房為主的常州市地產(chǎn)市場發(fā)展比較健康，年均成交走勢穩(wěn)步增長。

（3）商品房房價走勢據(jù)統(tǒng)計，2010年普通商品房成交均價為3620元/㎡，同比增長22%，根據(jù)最新的調(diào)查，2011年三季度末崇州市在售商品房均價突破4500元/㎡，

從上圖可以看出，在10年1月、4月、8月、10月以及12月的供應(yīng)面積較其他幾個月要高出很多，特別是第三個季度和第四個季度；其成面積也有上升的趨勢，在10年9月成交面積達(dá)最大，后市發(fā)展較為平穩(wěn)。11年新政出臺后，對市場供應(yīng)和成交有一定的影響，均呈下降趨勢，4月供應(yīng)的反彈是因為開發(fā)企業(yè)前期拿地所致，在11年5月表現(xiàn)的尤為明顯。

（4）2010年—2011年5月崇州市房地產(chǎn)市場面積區(qū)間供銷情況

綜合2010—2011年5月的供銷情況來看，70—130㎡的剛需、首改占供求的絕對主力，130㎡—150㎡的供求市場有所擴(kuò)大。

（5）物業(yè)形態(tài)走勢據(jù)統(tǒng)計多層、小高層、中高層占供求市場的絕對主力。

（5）新政對崇州產(chǎn)生的影響從國家開始對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控以來，崇州房地產(chǎn)市場受到調(diào)控影響并不明顯，這主要源自于崇州這樣的三線城市購房者以自住型需求居多，投資、投機(jī)行為相對較少。政策的調(diào)控主要是為了抑制那過高、上漲過快的房價，而以崇州為代表的三線城市的房價增速明顯慢于一線城市成都，隨著中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，這對二三線城市的房地產(chǎn)市場來說，必定是一個長期的利好。新國八條出臺以來，中國樓市陷入了史上最嚴(yán)厲的調(diào)控環(huán)境中，各地相繼頒發(fā)了地方細(xì)則。在成都出臺的地方政策中，限購主要對成都市主城區(qū)范圍內(nèi)進(jìn)行限購，并不包括周邊城市，因此，受到的限制相對較少；雖然受房貸和利息等金融政策的影響；但由于崇州這樣的三線城市房價總價較低，并且消費(fèi)習(xí)慣相對保守，因此，一次性付款比例高于成都這樣的一線中心城區(qū)，金融政策的影響也相對低于中心城區(qū)。

相反，在新政背景下，由于對住宅地產(chǎn)和成都中心城區(qū)的限購，商業(yè)地產(chǎn)隨著市場的變化開始變得火爆起來，以商鋪、寫字樓、專業(yè)市場等為代表的成都商業(yè)地產(chǎn)逐漸成為投資者們新的寵兒。由于限購政策沒有直接影響到成都郊縣，間接的讓打算在成都置業(yè)的客戶開始關(guān)注周邊郊縣，在售房網(wǎng)的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)有34%的客戶選擇放棄成都置業(yè)轉(zhuǎn)而選擇郊縣，因此郫縣、龍泉、崇州等郊縣樓盤價格和成交量都有小幅上漲，在12月5日，央行下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點（有專家預(yù)測，大部分資金將直接或間接流入房地產(chǎn)市場），以及日前傳出的部分城市首套房貸利率已回歸基準(zhǔn)利率，種種跡象表明貨幣政策會有所松動，這無疑會對房地產(chǎn)市場有一定的沖擊。對政策影響較小的崇州這樣的三線城市來說，由于受崇州人口激增、城市化進(jìn)程的影響，未來崇州房地產(chǎn)市場仍然具有較好的發(fā)展前景。2、目前主要樓盤調(diào)查分析

其中還包括西蜀御景、鷺島之星、隆騰世紀(jì)朗，均價4200元/㎡左右

（1）建筑規(guī)模崇州房地產(chǎn)呈百花齊放的局面，開發(fā)規(guī)模在1萬㎡到70萬㎡不等，所以，崇州市整個房地產(chǎn)市場競爭也非常激烈。

（2）戶型、面積對比由上面可以看出，主力戶型在80㎡左右的套二和100—130㎡的套三，其中大量的戶型帶有贈送的可變空間。

（3）物業(yè)形態(tài)及風(fēng)格

崇州城區(qū)以往住宅基本為多層住宅，房屋以3、4+1、5+1、6+1以及臨街底商構(gòu)成，從上可以看出，近年來新開發(fā)的樓盤主要變?yōu)槎鄬雍碗娞菸飿I(yè)高層的混合形態(tài)，隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，純電梯物業(yè)的新樓盤也相繼出現(xiàn)。

（4）銷售均價崇州近幾年的商品房價格呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的趨勢，在售樓盤價格普片超過4000元/㎡，值得注意的是，所有樓盤的大部分戶型都帶有較多的贈送面積。

（5）銷售狀況上述樓盤銷售較好的是80㎡左右的套二以及100—130㎡的套三，其中帶有更多贈送空間的套二、套三銷售更為火爆；5+1和6+1頂樓140㎡以上的大戶型和120㎡以上樓層較高的電梯住宅較為滯銷。

（6）環(huán)境與配套從上表可以看出，崇州市在售樓盤小區(qū)配套以水系景觀為主，有些樓盤甚至以水景為設(shè)計主題。其中唐人街景觀設(shè)計最具有特色，其小區(qū)包括重建幾個歷史景觀和幾個主題廣場。

（7）營銷手法從上表可以看出，其營銷手段較為單一、方式較為傳統(tǒng)，由于迫于當(dāng)前形勢的壓力和大城市開發(fā)理念的影響，當(dāng)?shù)夭糠珠_發(fā)商正在試圖尋求和嘗試更加有效的營銷手法。3、市場需求調(diào)查與分析（1）購房客戶群工作在崇州的本地客戶，收入中檔；工作在崇州的外地客戶；工作在外地的本地客戶；選擇在崇州休閑、養(yǎng)老的客戶。

以剛需為主要的購房群體。

（2）付款方式據(jù)調(diào)查：以按揭付款為主，占70%左右：商業(yè)貸款占60%，公積金貸款占40%。一次性付款占30%左右。

（3）購房目的

（4）房屋戶型與面積需求從戶型上看，兩房和三房需求量較大，所占比例分別為38.38%和42.42%。

從需求面積上看，80—85㎡和100—105㎡占有較大比重，所占比例分別為26.77%和27.27%，120㎡以上的大戶型則相對較少。

（5）消費(fèi)者購房習(xí)慣本地人購買住房大都偏向于城區(qū)。本地部分消費(fèi)者購房喜歡通過各種關(guān)系，盡量尋求價格上得折扣。他們直接通過銷售人員談定價格、購買住宅較少。當(dāng)?shù)厝诉x擇樓盤非常關(guān)心該樓盤的口碑，同時客帶客購買的現(xiàn)象較多。當(dāng)?shù)厝藢Ρ贿x擇樓盤的交通情況也非常關(guān)心。本地客戶習(xí)慣購買大戶型，特別是南北朝向的戶型。他們認(rèn)為住宅面積大小可以衡量一個人的身份和地位。當(dāng)?shù)厝藢Χ址勘容^敏感，因此，投資客在當(dāng)?shù)赝顿Y具有一定的風(fēng)險。本地人大多選擇購買多層物業(yè)，電梯物業(yè)類住宅接受程度不高。當(dāng)?shù)鼐用窀嗖A于本土開發(fā)商。4、主要競爭樓盤調(diào)查（1）唐人街項目地址：唐安東路開發(fā)商：成都市圣沅地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積：490畝總建筑面積：700000㎡物業(yè)類型：11層、18層電梯+多層+特色商業(yè)街。開發(fā)情況：唐人街按地塊分四期開發(fā)，正在開發(fā)的一期包括三棟18層電梯住宅、七棟11層電梯住宅、住宅底層商業(yè)、商業(yè)街兩層商鋪及樓上兩層住宅、東湖景觀區(qū)。住宅價格：均價4800元/㎡，起價4200元/㎡商鋪價格：面臨唐安東路商鋪一層價格為11000元/㎡，二層價格為7500元/㎡左右；臨內(nèi)街一層價格為9500—10000元/㎡，二層6500元/㎡左右；住宅底商一層價格7000—10000元/㎡，二層價格為5000—7000元/㎡。

銷售情況1、底商和臨街商鋪銷售95%.2、臨湖在售的一棟銷售60%。3、前期住宅剩余少量大戶，130㎡和156㎡，價格在4600—5600元/㎡之間一期住宅戶型配比：商鋪面積：區(qū)間在32—287㎡之間，主力商鋪面積為109—113㎡。

環(huán)境配套：唐人街以美國現(xiàn)代街區(qū)的現(xiàn)代、時尚、和諧、包容的都市生活為藍(lán)本，充分利用地塊周圍市政綠化的優(yōu)勢，以自身的綠化景觀為主，并規(guī)劃重建歷史建筑和多個主題廣場，項目一期打造了東湖水岸、特色商業(yè)街和住宅區(qū)的人工水系景觀。后期項目計劃引進(jìn)家樂福。營銷推廣：以唐文化為線索，打造集人文、旅游、商業(yè)、住宅為一體的國際文化特色商業(yè)街區(qū)。廣告訴求：旅游購物、項目配套、人文歷史等。

（2）上林西江國際社區(qū)項目地址：新西江大橋北側(cè)開發(fā)商：成都炎華置信總占地面積：415畝總建筑面積：34000㎡物業(yè)類型：11層、18層電梯物業(yè)、多層住宅、別墅。開發(fā)情況：項目預(yù)計分三期開發(fā)，目前一期