崇州房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

第一部分崇州概況

1、崇州基本情況崇州市古稱蜀州，其建制歷史長(zhǎng)達(dá)2200年，1994年6月經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)撤縣設(shè)市，全市面積1090平方公里，市轄二25個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。崇州市成都平原都市群重點(diǎn)發(fā)展的城市、中國(guó)優(yōu)秀旅游城市、中國(guó)人居環(huán)境模范城市、四川省歷史文化名城、四川省級(jí)生態(tài)園林城市。位置：崇州市位于成都市西面，受四川西經(jīng)濟(jì)圈的輻射，據(jù)成都市區(qū)37公里，緊鄰溫江、都江堰。人口：總?cè)丝谶_(dá)66.11萬(wàn)人，城鎮(zhèn)人口達(dá)30萬(wàn)人，中心城區(qū)人口16萬(wàn)人。交通：成青路、川西旅游環(huán)線成溫邛高速公路、規(guī)劃輕軌等，交通十分便捷。河流：市境內(nèi)主要主要河流有3條：西河、黑石河和金馬河。2、崇州產(chǎn)業(yè)概述 崇州農(nóng)業(yè)發(fā)達(dá)，有天府糧倉(cāng)之美譽(yù)，崇州產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，已形成以制鞋為龍頭，家具、建材、食品加工等傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)企業(yè)。崇州按照“工業(yè)向園區(qū)集中的原則”，主動(dòng)取消了羊馬工業(yè)集中發(fā)展區(qū)，維持元通工業(yè)集中發(fā)展區(qū)現(xiàn)狀不在擴(kuò)大，將羊馬工業(yè)規(guī)劃和元通擴(kuò)展規(guī)劃向崇陽(yáng)工業(yè)集中發(fā)展區(qū)轉(zhuǎn)移，因此，崇州市的工業(yè)集中發(fā)展區(qū)主要集中在崇陽(yáng)鎮(zhèn)，現(xiàn)規(guī)劃面積拓展為18.8平方公里，重點(diǎn)發(fā)展制鞋產(chǎn)業(yè)，做大做強(qiáng)家具、建材、食品加工等傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，其他產(chǎn)業(yè)方面，工業(yè)區(qū)將在工業(yè)大道以東規(guī)劃越5.13平方公里打造輕工業(yè)產(chǎn)業(yè)園，吸引本地鑄管、塑膠、玻璃、光伏等新型建材企業(yè)向工業(yè)集中發(fā)展區(qū)集中，吸納配套的科技含量高、產(chǎn)品附加值大、發(fā)展前景廣闊的企業(yè)入駐。

3、崇州發(fā)展方向

城市定位：新型工業(yè)城市，成都市西部生態(tài)園林旅游城市

崇州城市發(fā)展規(guī)劃確立崇州未來(lái)經(jīng)濟(jì)按照“一點(diǎn)突破、兩翼齊飛整體推進(jìn)”的構(gòu)架發(fā)展，轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，創(chuàng)新體制機(jī)制和方法手段，推動(dòng)工業(yè)發(fā)展率先突破，以工業(yè)發(fā)展突破推進(jìn)工業(yè)化城鎮(zhèn)化聯(lián)動(dòng)發(fā)展，帶動(dòng)全市一二三產(chǎn)業(yè)快速協(xié)調(diào)發(fā)展。4、崇州區(qū)域規(guī)劃根據(jù)崇州市規(guī)劃，至2015年全市人口將達(dá)到80萬(wàn)人，城鎮(zhèn)人口達(dá)到40萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化達(dá)到50%。規(guī)劃崇州市城區(qū)重點(diǎn)在唐安路沿線及世紀(jì)大道以東片區(qū)發(fā)展，適當(dāng)向南、西發(fā)展，遠(yuǎn)期向西跨過(guò)西江發(fā)展。崇州城區(qū)以“兩個(gè)中心，三個(gè)片區(qū)”為規(guī)劃發(fā)展。兩個(gè)中心是指以崇州大酒店為中心，以蜀州廣場(chǎng)為中心，帶動(dòng)周圍商業(yè)、居住快速發(fā)展；三個(gè)片區(qū)是指東部工業(yè)集中區(qū)、城中居住區(qū)、城西居住旅游區(qū)。崇州城區(qū)通過(guò)成溫邛高速公路、老雙懷路、規(guī)劃新增對(duì)接溫江光華大道的第二通道與中心城聯(lián)系，崇州市市區(qū)路網(wǎng)結(jié)構(gòu)采用網(wǎng)絡(luò)狀系統(tǒng)。

5、崇州商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 城區(qū)主要商業(yè)業(yè)態(tài)分布情況金盆地大道延伸至濱江路，集中以汽貿(mào)、汽修、機(jī)型為主的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)；崇慶北路與晉康北路片區(qū)，集中以建材、裝飾、裝修為主的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)崇慶中路一帶，以再生資料、鋼材建材、貨運(yùn)為主的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)；蜀州廣場(chǎng)周圍，以服裝、通信為主的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)；蜀州北路與蜀州中路，以零售、家私、購(gòu)物為主的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)；濱江路沿線，以餐飲、休閑娛樂(lè)為主的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)。

崇州市商場(chǎng)及零售業(yè)主要集中在崇州中路和蜀州廣場(chǎng)區(qū)域。商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展相對(duì)滯后，消費(fèi)模式仍然比較傳統(tǒng)，整個(gè)城區(qū)的消費(fèi)購(gòu)物場(chǎng)所基本為臨街商鋪。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，城區(qū)內(nèi)目前的大型購(gòu)物商場(chǎng)只有九龍購(gòu)物廣場(chǎng)，正在開(kāi)發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目“唐人街”擬規(guī)劃引進(jìn)家樂(lè)福和修建大型購(gòu)物商業(yè)街。崇州的品牌購(gòu)物街在蜀州廣場(chǎng)周圍一帶，而其余零售業(yè)則比較分散。目前城區(qū)相對(duì)高檔的酒店有三星級(jí)的崇州大酒店、天立賓館等，消費(fèi)水平在220—2800元；擬建的五星級(jí)中勝大酒店在原西藏自治區(qū)成都辦事處基地（永康東路）的基礎(chǔ)之上進(jìn)行改建，目前是崇州城區(qū)首家簽約和最早建成的五星級(jí)酒店。崇州目前有的專業(yè)市場(chǎng)主要有生資市場(chǎng)、裝飾材料市場(chǎng)等。由于目前存在的專業(yè)市場(chǎng)基本屬于自發(fā)成市，沒(méi)有很好的規(guī)劃，經(jīng)營(yíng)狀況比較抓亂，市場(chǎng)位置都處在崇州老城區(qū)，隨著城市規(guī)劃的調(diào)整，部分專業(yè)市場(chǎng)即將搬遷改造。餐飲、休閑、娛樂(lè)主要集中在西河濱江帶。主要經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)有中高檔餐飲，茶樓、KTV等，濱江路周圍已經(jīng)形成了當(dāng)?shù)刂闹懈邫n餐飲休閑地段，是崇州消費(fèi)娛樂(lè)、商務(wù)休閑的主要消費(fèi)場(chǎng)所。第二部分崇州土地市場(chǎng)2010年3月崇州市成交了4宗土地，其用途全部為商??；2010年9月崇州市成交了10宗土地，其用途全部為商??；2011年1月崇州市成交了4宗土地，7月成交1宗土地，其用途全部為商住。

后附拍賣成交情況。

由此可以看出崇州土地市場(chǎng)十分活躍，開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地激情較高，這為崇州樓市的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。第三部分崇州房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

1、崇州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀（1）崇州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概述隨著成都市“新城西”、“城西半小時(shí)居住圈”概念逐漸深入人心，位于成都大城西的崇州越來(lái)越受到眾多消費(fèi)者和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的關(guān)注，不可或缺的自然資源，古蜀文化魅力的延伸，憑借著深厚的歷史底蘊(yùn)和良好的發(fā)展勢(shì)態(tài)，崇州房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫，許多地產(chǎn)商不斷涌入，到目前為止境內(nèi)已有全國(guó)各地房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)20多家。

（2）市場(chǎng)供求關(guān)系近年來(lái)，崇州房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫，商品房開(kāi)發(fā)與銷售情況良好，商品房的供應(yīng)穩(wěn)步增長(zhǎng)，與商品房消化量保持良好的比例，市場(chǎng)上得存量房面積基本合理。近幾年以自住和改善型購(gòu)房為主的常州市地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展比較健康，年均成交走勢(shì)穩(wěn)步增長(zhǎng)。

（3）商品房房?jī)r(jià)走勢(shì)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2010年普通商品房成交均價(jià)為3620元/㎡，同比增長(zhǎng)22%，根據(jù)最新的調(diào)查，2011年三季度末崇州市在售商品房均價(jià)突破4500元/㎡，

從上圖可以看出，在10年1月、4月、8月、10月以及12月的供應(yīng)面積較其他幾個(gè)月要高出很多，特別是第三個(gè)季度和第四個(gè)季度；其成面積也有上升的趨勢(shì)，在10年9月成交面積達(dá)最大，后市發(fā)展較為平穩(wěn)。11年新政出臺(tái)后，對(duì)市場(chǎng)供應(yīng)和成交有一定的影響，均呈下降趨勢(shì)，4月供應(yīng)的反彈是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)企業(yè)前期拿地所致，在11年5月表現(xiàn)的尤為明顯。

（4）2010年—2011年5月崇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)面積區(qū)間供銷情況

綜合2010—2011年5月的供銷情況來(lái)看，70—130㎡的剛需、首改占供求的絕對(duì)主力，130㎡—150㎡的供求市場(chǎng)有所擴(kuò)大。

（5）物業(yè)形態(tài)走勢(shì)據(jù)統(tǒng)計(jì)多層、小高層、中高層占供求市場(chǎng)的絕對(duì)主力。

（5）新政對(duì)崇州產(chǎn)生的影響從國(guó)家開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控以來(lái)，崇州房地產(chǎn)市場(chǎng)受到調(diào)控影響并不明顯，這主要源自于崇州這樣的三線城市購(gòu)房者以自住型需求居多，投資、投機(jī)行為相對(duì)較少。政策的調(diào)控主要是為了抑制那過(guò)高、上漲過(guò)快的房?jī)r(jià)，而以崇州為代表的三線城市的房?jī)r(jià)增速明顯慢于一線城市成都，隨著中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，這對(duì)二三線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，必定是一個(gè)長(zhǎng)期的利好。新國(guó)八條出臺(tái)以來(lái)，中國(guó)樓市陷入了史上最嚴(yán)厲的調(diào)控環(huán)境中，各地相繼頒發(fā)了地方細(xì)則。在成都出臺(tái)的地方政策中，限購(gòu)主要對(duì)成都市主城區(qū)范圍內(nèi)進(jìn)行限購(gòu)，并不包括周邊城市，因此，受到的限制相對(duì)較少；雖然受房貸和利息等金融政策的影響；但由于崇州這樣的三線城市房?jī)r(jià)總價(jià)較低，并且消費(fèi)習(xí)慣相對(duì)保守，因此，一次性付款比例高于成都這樣的一線中心城區(qū)，金融政策的影響也相對(duì)低于中心城區(qū)。

相反，在新政背景下，由于對(duì)住宅地產(chǎn)和成都中心城區(qū)的限購(gòu)，商業(yè)地產(chǎn)隨著市場(chǎng)的變化開(kāi)始變得火爆起來(lái)，以商鋪、寫字樓、專業(yè)市場(chǎng)等為代表的成都商業(yè)地產(chǎn)逐漸成為投資者們新的寵兒。由于限購(gòu)政策沒(méi)有直接影響到成都郊縣，間接的讓打算在成都置業(yè)的客戶開(kāi)始關(guān)注周邊郊縣，在售房網(wǎng)的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)有34%的客戶選擇放棄成都置業(yè)轉(zhuǎn)而選擇郊縣，因此郫縣、龍泉、崇州等郊縣樓盤價(jià)格和成交量都有小幅上漲，在12月5日，央行下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)（有專家預(yù)測(cè)，大部分資金將直接或間接流入房地產(chǎn)市場(chǎng)），以及日前傳出的部分城市首套房貸利率已回歸基準(zhǔn)利率，種種跡象表明貨幣政策會(huì)有所松動(dòng)，這無(wú)疑會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定的沖擊。對(duì)政策影響較小的崇州這樣的三線城市來(lái)說(shuō)，由于受崇州人口激增、城市化進(jìn)程的影響，未來(lái)崇州房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然具有較好的發(fā)展前景。2、目前主要樓盤調(diào)查分析

其中還包括西蜀御景、鷺島之星、隆騰世紀(jì)朗，均價(jià)4200元/㎡左右

（1）建筑規(guī)模崇州房地產(chǎn)呈百花齊放的局面，開(kāi)發(fā)規(guī)模在1萬(wàn)㎡到70萬(wàn)㎡不等，所以，崇州市整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也非常激烈。

（2）戶型、面積對(duì)比由上面可以看出，主力戶型在80㎡左右的套二和100—130㎡的套三，其中大量的戶型帶有贈(zèng)送的可變空間。

（3）物業(yè)形態(tài)及風(fēng)格

崇州城區(qū)以往住宅基本為多層住宅，房屋以3、4+1、5+1、6+1以及臨街底商構(gòu)成，從上可以看出，近年來(lái)新開(kāi)發(fā)的樓盤主要變?yōu)槎鄬雍碗娞菸飿I(yè)高層的混合形態(tài)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，純電梯物業(yè)的新樓盤也相繼出現(xiàn)。

（4）銷售均價(jià)崇州近幾年的商品房?jī)r(jià)格呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的趨勢(shì)，在售樓盤價(jià)格普片超過(guò)4000元/㎡，值得注意的是，所有樓盤的大部分戶型都帶有較多的贈(zèng)送面積。

（5）銷售狀況上述樓盤銷售較好的是80㎡左右的套二以及100—130㎡的套三，其中帶有更多贈(zèng)送空間的套二、套三銷售更為火爆；5+1和6+1頂樓140㎡以上的大戶型和120㎡以上樓層較高的電梯住宅較為滯銷。

（6）環(huán)境與配套從上表可以看出，崇州市在售樓盤小區(qū)配套以水系景觀為主，有些樓盤甚至以水景為設(shè)計(jì)主題。其中唐人街景觀設(shè)計(jì)最具有特色，其小區(qū)包括重建幾個(gè)歷史景觀和幾個(gè)主題廣場(chǎng)。

（7）營(yíng)銷手法從上表可以看出，其營(yíng)銷手段較為單一、方式較為傳統(tǒng)，由于迫于當(dāng)前形勢(shì)的壓力和大城市開(kāi)發(fā)理念的影響，當(dāng)?shù)夭糠珠_(kāi)發(fā)商正在試圖尋求和嘗試更加有效的營(yíng)銷手法。3、市場(chǎng)需求調(diào)查與分析（1）購(gòu)房客戶群工作在崇州的本地客戶，收入中檔；工作在崇州的外地客戶；工作在外地的本地客戶；選擇在崇州休閑、養(yǎng)老的客戶。

以剛需為主要的購(gòu)房群體。

（2）付款方式據(jù)調(diào)查：以按揭付款為主，占70%左右：商業(yè)貸款占60%，公積金貸款占40%。一次性付款占30%左右。

（3）購(gòu)房目的

（4）房屋戶型與面積需求從戶型上看，兩房和三房需求量較大，所占比例分別為38.38%和42.42%。

從需求面積上看，80—85㎡和100—105㎡占有較大比重，所占比例分別為26.77%和27.27%，120㎡以上的大戶型則相對(duì)較少。

（5）消費(fèi)者購(gòu)房習(xí)慣本地人購(gòu)買住房大都偏向于城區(qū)。本地部分消費(fèi)者購(gòu)房喜歡通過(guò)各種關(guān)系，盡量尋求價(jià)格上得折扣。他們直接通過(guò)銷售人員談定價(jià)格、購(gòu)買住宅較少。當(dāng)?shù)厝诉x擇樓盤非常關(guān)心該樓盤的口碑，同時(shí)客帶客購(gòu)買的現(xiàn)象較多。當(dāng)?shù)厝藢?duì)被選擇樓盤的交通情況也非常關(guān)心。本地客戶習(xí)慣購(gòu)買大戶型，特別是南北朝向的戶型。他們認(rèn)為住宅面積大小可以衡量一個(gè)人的身份和地位。當(dāng)?shù)厝藢?duì)二手房比較敏感，因此，投資客在當(dāng)?shù)赝顿Y具有一定的風(fēng)險(xiǎn)。本地人大多選擇購(gòu)買多層物業(yè)，電梯物業(yè)類住宅接受程度不高。當(dāng)?shù)鼐用窀嗖A于本土開(kāi)發(fā)商。4、主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)查（1）唐人街項(xiàng)目地址：唐安東路開(kāi)發(fā)商：成都市圣沅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司占地面積：490畝總建筑面積：700000㎡物業(yè)類型：11層、18層電梯+多層+特色商業(yè)街。開(kāi)發(fā)情況：唐人街按地塊分四期開(kāi)發(fā)，正在開(kāi)發(fā)的一期包括三棟18層電梯住宅、七棟11層電梯住宅、住宅底層商業(yè)、商業(yè)街兩層商鋪及樓上兩層住宅、東湖景觀區(qū)。住宅價(jià)格：均價(jià)4800元/㎡，起價(jià)4200元/㎡商鋪價(jià)格：面臨唐安東路商鋪一層價(jià)格為11000元/㎡，二層價(jià)格為7500元/㎡左右；臨內(nèi)街一層價(jià)格為9500—10000元/㎡，二層6500元/㎡左右；住宅底商一層價(jià)格7000—10000元/㎡，二層價(jià)格為5000—7000元/㎡。

銷售情況1、底商和臨街商鋪銷售95%.2、臨湖在售的一棟銷售60%。3、前期住宅剩余少量大戶，130㎡和156㎡，價(jià)格在4600—5600元/㎡之間一期住宅戶型配比：商鋪面積：區(qū)間在32—287㎡之間，主力商鋪面積為109—113㎡。

環(huán)境配套：唐人街以美國(guó)現(xiàn)代街區(qū)的現(xiàn)代、時(shí)尚、和諧、包容的都市生活為藍(lán)本，充分利用地塊周圍市政綠化的優(yōu)勢(shì)，以自身的綠化景觀為主，并規(guī)劃重建歷史建筑和多個(gè)主題廣場(chǎng)，項(xiàng)目一期打造了東湖水岸、特色商業(yè)街和住宅區(qū)的人工水系景觀。后期項(xiàng)目計(jì)劃引進(jìn)家樂(lè)福。營(yíng)銷推廣：以唐文化為線索，打造集人文、旅游、商業(yè)、住宅為一體的國(guó)際文化特色商業(yè)街區(qū)。廣告訴求：旅游購(gòu)物、項(xiàng)目配套、人文歷史等。

（2）上林西江國(guó)際社區(qū)項(xiàng)目地址：新西江大橋北側(cè)開(kāi)發(fā)商：成都炎華置信總占地面積：415畝總建筑面積：34000㎡物業(yè)類型：11層、18層電梯物業(yè)、多層住宅、別墅。開(kāi)發(fā)情況：項(xiàng)目預(yù)計(jì)分三期開(kāi)發(fā)，目前一期