第四章 住房抵押貸款證券化

SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測(cè)繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國(guó)礦業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)金融與投資分析周天建中國(guó)礦業(yè)大學(xué)土地資源管理系二○一三年三月SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測(cè)繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國(guó)礦業(yè)大學(xué)§4-1住房抵押貸款證券化概述§4-2住房抵押貸款證券化的運(yùn)作§4-3發(fā)達(dá)國(guó)家住房抵押貸款證券化模式§4-4我國(guó)住房抵押貸款證券化的思考Chp4

住房抵押貸款證券化SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測(cè)繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國(guó)礦業(yè)大學(xué)§4-1住房抵押貸款證券化概述一、住房抵押貸款證券化的概念住房抵押貸款證券化（mortgage-backedsecuritization，MBS）是資產(chǎn)證券化的一種，是指相關(guān)金融機(jī)構(gòu)將自己所持有的流動(dòng)差，但具有較穩(wěn)定的可預(yù)期現(xiàn)金流的住房抵押貸款匯集重組為抵押貸款群組，由特殊機(jī)構(gòu)（SpecialPurposeVehicle，簡(jiǎn)稱SPV）購(gòu)入，經(jīng)過(guò)擔(dān)保、信用增級(jí)等技術(shù)處理后以證券的形式出售給投資者的融資過(guò)程。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測(cè)繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國(guó)礦業(yè)大學(xué)§4-1住房抵押貸款證券化概述二、住房抵押貸款證券化的產(chǎn)生住房抵押貸款證券化是資產(chǎn)證券化發(fā)展史上最早出現(xiàn)的證券化類型，它誕生于20世紀(jì)70年代的美國(guó)。當(dāng)時(shí)，美國(guó)面臨著嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)衰退，通貨膨脹加劇。商業(yè)銀行和儲(chǔ)貸協(xié)會(huì)受到了《Q條例》存款利率上限的限制，因而競(jìng)爭(zhēng)力下降，經(jīng)營(yíng)狀況惡化。為了擺脫流動(dòng)性不足的困境，以及為了防止流動(dòng)性不足帶來(lái)的更大的信用危機(jī)，金融機(jī)構(gòu)不得不一方面出售一部分債權(quán)，其中主要是住房抵押貸款債權(quán)，以改善自身的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀；另一方面則盡力尋求新的金融工具。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測(cè)繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國(guó)礦業(yè)大學(xué)§4-1住房抵押貸款證券化概述二、住房抵押貸款證券化的產(chǎn)生這時(shí)，一種新的金融機(jī)構(gòu)應(yīng)運(yùn)而生，他們專門(mén)向銀行收購(gòu)住房抵押貸款，然后轉(zhuǎn)售給政府信用機(jī)構(gòu)或者以貸款為支持發(fā)行債券–住房抵押貸款支撐證券化誕生了。

美國(guó)成立了聯(lián)邦國(guó)民抵押協(xié)會(huì)（FNMA）、聯(lián)邦住房貸款抵押公司（FHLMC）以及政府國(guó)民抵押協(xié)會(huì)（GNMA）。三家機(jī)構(gòu)向銀行和儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)購(gòu)買(mǎi)了大量的住房貸款，并且為許多金融機(jī)構(gòu)的住房抵押貸款提供擔(dān)保，這些機(jī)構(gòu)的成立為住房抵押貸款證券化提供了良好的外部環(huán)境，在政府部門(mén)的推動(dòng)下，住房抵押貸款證券化得到迅速發(fā)展。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測(cè)繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國(guó)礦業(yè)大學(xué)§4-1住房抵押貸款證券化概述二、住房抵押貸款證券化的產(chǎn)生

住房抵押貸款證券化之后，證券化的金融創(chuàng)新技術(shù)被廣泛的運(yùn)用于抵押債權(quán)以外的非抵押債權(quán)資產(chǎn)。

一般而言，由非抵押債權(quán)資產(chǎn)為擔(dān)保發(fā)行的證券被稱為資產(chǎn)支持證券（asset-backedsecuritiesABS）,由抵押債權(quán)作擔(dān)保發(fā)行的證券被稱為抵押擔(dān)保證券（mortgage-backedsecuritiesMBS）。

汽車(chē)貸款、信用貸款以及與信用卡類似的其他分期還款的貸款，應(yīng)收賬款、普通工商貸款、無(wú)擔(dān)保消費(fèi)貸款、公用事業(yè)租賃等能產(chǎn)生現(xiàn)金流量的應(yīng)收債權(quán)都陸續(xù)進(jìn)入了資產(chǎn)證券化的領(lǐng)域。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測(cè)繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國(guó)礦業(yè)大學(xué)§4-1住房抵押貸款證券化概述三、住房抵押貸款證券化的類型

住房抵押貸款證券化所使用的金融工具統(tǒng)稱為抵押貸款支持證券。最常見(jiàn)的分類是按照交易結(jié)構(gòu)將其分為轉(zhuǎn)手證券、資產(chǎn)支持證券和轉(zhuǎn)付證券三種類型的證券。1、轉(zhuǎn)手證券（Pass-throughsecurities）

轉(zhuǎn)手證券是證券化后的住房抵押貸款的所有權(quán)經(jīng)過(guò)SPV的出售而轉(zhuǎn)移，這些轉(zhuǎn)移的住房抵押貸款從銀行也就是發(fā)起人的資產(chǎn)負(fù)債表的資產(chǎn)項(xiàng)移出。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測(cè)繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國(guó)礦業(yè)大學(xué)§4-1住房抵押貸款證券化概述三、住房抵押貸款證券化的類型1、轉(zhuǎn)手證券（Pass-throughsecurities）

轉(zhuǎn)手證券的投資者擁有住房抵押貸款的所有權(quán)，SPV將扣除了一定費(fèi)用后的住房抵押貸款產(chǎn)生的還款現(xiàn)金流“轉(zhuǎn)手”給投資者。同時(shí)，住房抵押貸款的各種風(fēng)險(xiǎn)也幾乎全部“轉(zhuǎn)手”給了投資者。2、資產(chǎn)支持證券（asset-backedsecurities）

ABS是發(fā)行人以住房抵押貸款組合為抵押而發(fā)行的債券。與轉(zhuǎn)手證券不同的是住房抵押貸款仍是發(fā)起人的資產(chǎn)，留在資產(chǎn)負(fù)債表中，同時(shí)投資者是債權(quán)人，而不像轉(zhuǎn)手證券的投資人那樣擁有抵押貸款的所有權(quán)。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測(cè)繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國(guó)礦業(yè)大學(xué)§4-1住房抵押貸款證券化概述三、住房抵押貸款證券化的類型2、資產(chǎn)支持證券（asset-backedsecurities）

ABS一般都要進(jìn)行超額擔(dān)保，需要于相當(dāng)于ABS本金110％－200％價(jià)值的擔(dān)保品。因?yàn)橛谐~擔(dān)保所以對(duì)參與機(jī)構(gòu)的信用級(jí)別要被評(píng)為AAA級(jí)。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測(cè)繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國(guó)礦業(yè)大學(xué)§4-1住房抵押貸款證券化概述三、住房抵押貸款證券化的類型3、轉(zhuǎn)付證券（pay-throughsecurities）

轉(zhuǎn)付證券形成了，它綜合了轉(zhuǎn)手證券和ABS的優(yōu)點(diǎn)。轉(zhuǎn)付證券用抵押貸款所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量來(lái)向投資者支付本息，這與轉(zhuǎn)手證券相同。同時(shí)它像ABS一樣由抵押貸款作為擔(dān)保發(fā)行資產(chǎn)證券，抵押貸款的所有人仍是發(fā)起人，被保留在資產(chǎn)負(fù)債表中。

目前應(yīng)用最為廣泛的轉(zhuǎn)付證券是擔(dān)保抵押證券（collateralizedmortgageobligationsCMO）。CMO的特點(diǎn)是對(duì)證券進(jìn)行分檔，通常按照期限的不同，設(shè)計(jì)不同檔級(jí)的證券，每檔的特征各不相同，較好的克服了過(guò)手證券的不足。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測(cè)繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國(guó)礦業(yè)大學(xué)§4-1住房抵押貸款證券化概述三、住房抵押貸款證券化的類型4、不同交易結(jié)構(gòu)證券的比較類型特征轉(zhuǎn)手證券ABS（資產(chǎn)支持證券）CMO（轉(zhuǎn)付證券）抵押擔(dān)保資產(chǎn)的所有權(quán)屬于投資者屬于發(fā)起人屬于發(fā)起人發(fā)起人資產(chǎn)負(fù)債表上證券化的資產(chǎn)是否保留不保留在資產(chǎn)負(fù)債表中仍保留在資產(chǎn)負(fù)債表中仍保留在資產(chǎn)負(fù)債表中資產(chǎn)證券本息的支付來(lái)源完全來(lái)自原始資產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流不依賴原始資產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流完全來(lái)自原始資產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流現(xiàn)金流量的確定性相對(duì)不確定相對(duì)確定相對(duì)確定抵押品利用效率高很低高到期期限同一次發(fā)行的所有的過(guò)手證券期限相同同一次發(fā)行的所有ABS期限相同到期檔次一般分為3－6檔，本金的償還有先后順序信用級(jí)別從政府擔(dān)保的AAA級(jí)證券到A級(jí)的私人過(guò)手證券很高，大多數(shù)是AAA級(jí)或者是AA級(jí)的絕大多數(shù)是AAA級(jí)SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測(cè)繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國(guó)礦業(yè)大學(xué)§4-1住房抵押貸款證券化概述四、住房抵押貸款證券化的作用1、對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的作用住房抵押貸款證券化增強(qiáng)了金融機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)流動(dòng)性，從而有助于金融機(jī)構(gòu)貸款向個(gè)人購(gòu)房者傾斜，形成以買(mǎi)方貸款為重心的融資格局，促進(jìn)住房有效需求的形成，加快住房商品的流通。2、對(duì)金融機(jī)構(gòu)的作用

（1）提高了資產(chǎn)的流動(dòng)性，改善銀行的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)。

（2）有效地分散和轉(zhuǎn)移銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)。

（3）提高了銀行的資本利用率。（風(fēng)險(xiǎn)資本儲(chǔ)備金）SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測(cè)繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國(guó)礦業(yè)大學(xué)§4-1住房抵押貸款證券化概述四、住房抵押貸款證券化的作用3、對(duì)購(gòu)房者的影響推行住房抵押貸款證券化，可以提高居民的購(gòu)房能力。4、對(duì)投資者的作用

證券化為其提供了新的業(yè)務(wù)品種。

證券化所帶來(lái)的轉(zhuǎn)讓手續(xù)的簡(jiǎn)化，使得交易更為便利。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測(cè)繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國(guó)礦業(yè)大學(xué)§4-2住房抵押貸款證券化的運(yùn)作一、住房抵押貸款證券化的主要參與者

1、發(fā)起人（originator）。即原始權(quán)益人。住房抵押貸款證券化的發(fā)起人通常是發(fā)放住房抵押貸款的金融機(jī)構(gòu)，如商業(yè)銀行、住房專業(yè)銀行等。他們發(fā)起貸款，并根據(jù)融資需要組建合適的資產(chǎn)池，將其真實(shí)出售給SPV。2、發(fā)行人，即特設(shè)機(jī)構(gòu)（SPV）。SPV通過(guò)向不同的發(fā)起人收購(gòu)住房抵押貸款資產(chǎn)組建住房抵押貸款資產(chǎn)池，然后整合包裝后發(fā)行住房抵押貸款證券，并負(fù)責(zé)住房抵押貸款證券的本息支付。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測(cè)繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國(guó)礦業(yè)大學(xué)§4-2住房抵押貸款證券化的運(yùn)作一、住房抵押貸款證券化的主要參與者3、投資者（investor）。它是抵押貸款支持證券的市場(chǎng)交易者。對(duì)于投資者而言，投資住房抵押貸款證券可以獲得較高的投資回報(bào)優(yōu)化投資組合，大大降低了投資風(fēng)險(xiǎn)。

4、市場(chǎng)中介機(jī)構(gòu)。中介機(jī)構(gòu)主要包括：服務(wù)商（servicer）從事每月償還本息、還款收集等的相關(guān)活動(dòng)，受托機(jī)構(gòu)（trustee）其主要職能是持有抵押品并向投資者償付本息等，以及信用增級(jí)機(jī)構(gòu)（creditenhancementagency）和信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)（creditratingagency）。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測(cè)繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國(guó)礦業(yè)大學(xué)§4-2住房抵押貸款證券化的運(yùn)作二、住房抵押貸款證券化的操作流程1、

組建住房抵押貸款證券化的資產(chǎn)池（assetpooling）。2、設(shè)立特殊機(jī)構(gòu)SPV，實(shí)現(xiàn)破產(chǎn)隔離（bankruptcyremote）。3、

進(jìn)行信用增級(jí)（creditenhancement），完善交易結(jié)構(gòu)。4、設(shè)計(jì)證券，信用評(píng)級(jí)。5、

住房抵押貸款證券發(fā)行。6、管理資產(chǎn)池，償付證券權(quán)益。住房抵押貸款證券化的基本運(yùn)作如下圖所示：住房抵押貸款證券化的基本運(yùn)作圖借款人

發(fā)起人

特設(shè)信托機(jī)構(gòu)（SPV）

投資者受托機(jī)構(gòu)資產(chǎn)池償還本息破產(chǎn)隔離信用增級(jí)提供貸款現(xiàn)金收入流積累收入剩余價(jià)值資產(chǎn)池真實(shí)出售購(gòu)買(mǎi)價(jià)款發(fā)行證券支付利息證券購(gòu)買(mǎi)款一級(jí)市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測(cè)繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國(guó)礦業(yè)大學(xué)§4-2住房抵押貸款證券化的運(yùn)作三、住房抵押貸款證券化的風(fēng)險(xiǎn)控制1、利率風(fēng)險(xiǎn)利率風(fēng)險(xiǎn)（interestraterisk），也稱為市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)（marketrisk），是指由于利率的變動(dòng)造成的發(fā)放抵押貸款的機(jī)構(gòu)或者證券持有者所遭受損失的風(fēng)險(xiǎn)。2、提前支付風(fēng)險(xiǎn)（pre-paymentrisk），指由于借款人隨時(shí)支付全部或是部分抵押貸款的余額導(dǎo)致了現(xiàn)金流量的不穩(wěn)定和再投資現(xiàn)象的風(fēng)險(xiǎn)。3、信用風(fēng)險(xiǎn)（creditrisk）,也叫違約風(fēng)險(xiǎn)（defaultrisk），是指在金融交易中，交易一方的違約給另一方造成損失的可能性。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測(cè)繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國(guó)礦業(yè)大學(xué)§4-2住房抵押貸款證券化的運(yùn)作四、住房抵押貸款證券化所涉及的法律問(wèn)題1、特設(shè)（殊）機(jī)構(gòu)（SPV）的法律特征（1）SPV是為完成證券化操作而組建的法律實(shí)體，具有獨(dú)立的法律地位。其經(jīng)營(yíng)范圍只限于證券化業(yè)務(wù)。（2）SPV是一個(gè)臨時(shí)機(jī)構(gòu)。當(dāng)其所發(fā)證券全部到期并償本付息后，SPV即自動(dòng)解散。（3）SPV是一個(gè)“不破產(chǎn)實(shí)體”。（4）SPV的組建需要政府背景。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測(cè)繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國(guó)礦業(yè)大學(xué)§4-2住房抵押貸款證券化的運(yùn)作四、住房抵押貸款證券化所涉及的法律問(wèn)題2、資產(chǎn)轉(zhuǎn)移的法律問(wèn)題一般來(lái)說(shuō)，根據(jù)各國(guó)法律對(duì)債權(quán)轉(zhuǎn)讓中轉(zhuǎn)讓通知要求的程度，債權(quán)轉(zhuǎn)讓原則可分為三種：

（1）自由轉(zhuǎn)讓原則。

（2）通知轉(zhuǎn)讓原則。

（3）協(xié)議轉(zhuǎn)讓原則。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測(cè)繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國(guó)礦業(yè)大學(xué)§4-2住房抵押貸款證券化的運(yùn)作四、住房抵押貸款證券化所涉及的法律問(wèn)題2、資產(chǎn)轉(zhuǎn)移的法律問(wèn)題

SPV在收購(gòu)抵押貸款支持資產(chǎn)時(shí)，必須符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則關(guān)于“真實(shí)出售”的標(biāo)準(zhǔn)，即資產(chǎn)必須真實(shí)地從原始權(quán)益人轉(zhuǎn)移到SPV名下，并且該轉(zhuǎn)移不存在瑕疵。

判定是否符合“真實(shí)出售”的標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)：（1）當(dāng)事人意圖符合證券化目的；（2）發(fā)起人（銀行）的資產(chǎn)負(fù)債表已進(jìn)行資產(chǎn)出售的賬務(wù)處理；（3）出售的資產(chǎn)一般不得附加追索權(quán)；SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測(cè)繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國(guó)礦業(yè)大學(xué)§4-2住房抵押貸款證券化的運(yùn)作四、住房抵押貸款證券化所涉及的法律問(wèn)題2、資產(chǎn)轉(zhuǎn)移的法律問(wèn)題判定是否符合“真實(shí)出售”的標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)：（4）資產(chǎn)出售的價(jià)格不盯著貸款利率；（5）出售的資產(chǎn)已經(jīng)過(guò)“資產(chǎn)分離”處理，即已通過(guò)信用提高方式將出售的資產(chǎn)與發(fā)起人信用風(fēng)險(xiǎn)分離。不符合上述條件的將視作擔(dān)保貸款或信托。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測(cè)繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國(guó)礦業(yè)大學(xué)§4-2住房抵押貸款證券化的運(yùn)作四、住房抵押貸款證券化所涉及的法律問(wèn)題3、信用增級(jí)的法律問(wèn)題

住房抵押貸款證券的投資利益能否得到有效的保護(hù)和實(shí)現(xiàn)主要取決于證券化資產(chǎn)的信用保證。需要通過(guò)內(nèi)部信用增級(jí)和外部信用增級(jí)來(lái)提高抵押擔(dān)保證券的信用等級(jí)，以保證抵押擔(dān)保證券的投資收益。外部增級(jí)是指由發(fā)起人以外的第三方提供的信用增級(jí)工具，其常見(jiàn)的形式有：由銀行提供信用證、保險(xiǎn)公司提供保證函或者擔(dān)保公司提供擔(dān)保等。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測(cè)繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國(guó)礦業(yè)大學(xué)§4-2住房抵押貸款證券化的運(yùn)作四、住房抵押貸款證券化所涉及的法律問(wèn)題3、信用增級(jí)的法律問(wèn)題

內(nèi)部增級(jí)主要通過(guò)對(duì)SPV資本結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)來(lái)實(shí)現(xiàn)，即用受讓資產(chǎn)中所產(chǎn)生的部分現(xiàn)金流來(lái)實(shí)現(xiàn)。其常見(jiàn)形式有：

一是將SPV發(fā)行的證券劃分為優(yōu)先級(jí)和次級(jí)證券，次級(jí)證券必須在優(yōu)先級(jí)證券完全得到清償之后才能獲償。次級(jí)證券由追求高收益并愿意承擔(dān)高風(fēng)險(xiǎn)的投資者、發(fā)起人和為SPV提供信用的人所持有。次級(jí)證券的存在加強(qiáng)了優(yōu)先證券的信用等級(jí)；

二是由發(fā)起人向SPV提供擔(dān)保；三是由發(fā)起人在轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)時(shí)，為所轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)提供超額擔(dān)?；蛘叽蛘鄢鍪?。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測(cè)繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國(guó)礦業(yè)大學(xué)§4-2住房抵押貸款證券化的運(yùn)作四、住房抵押貸款證券化所涉及的法律問(wèn)題4、抵押證券的法律問(wèn)題發(fā)行之前證券法規(guī)對(duì)證券化產(chǎn)品的調(diào)整和審核。發(fā)行之后在資本市場(chǎng)上的流通。法律對(duì)抵押支持證券的交易場(chǎng)所、交易規(guī)則，以及參加市場(chǎng)交易的主體都要作出規(guī)定。法律的規(guī)范，政策的支持SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測(cè)繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國(guó)礦業(yè)大學(xué)§4-3發(fā)達(dá)國(guó)家的住房抵押貸款證券化模式一、美國(guó)模式美國(guó)的抵押貸款證券化采取表外運(yùn)作模式：

在該模式下，銀行將住房抵押貸款以真實(shí)出售的方式出售給SPV，由SPV發(fā)行證券。

SPV是獨(dú)立于銀行而存在的，通常是政府設(shè)立的專門(mén)購(gòu)買(mǎi)貸款發(fā)行住房抵押貸款證券。

銀行的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作與SPV無(wú)關(guān)，即使銀行經(jīng)營(yíng)不良導(dǎo)致破產(chǎn)，銀行對(duì)住房貸款也已不具有追索權(quán)。

由于銀行出售的住房抵押貸款已移出資產(chǎn)負(fù)債表，所以該模式也被稱為表外運(yùn)作模式。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測(cè)繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國(guó)礦業(yè)大學(xué)§4-3發(fā)達(dá)國(guó)家的住房抵押貸款證券化模式一、美國(guó)模式美國(guó)住房抵押貸款證券化的主要特點(diǎn)有：1、政府的大力支持。（法律、政策、經(jīng)濟(jì)等方面）2、信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的良好信譽(yù)。3、貸款保險(xiǎn)制度的建立。4、超額擔(dān)保制度的建立。5、信托保管制度的建立。6、金融業(yè)務(wù)電子化的推廣。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測(cè)繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國(guó)礦業(yè)大學(xué)§4-3發(fā)達(dá)國(guó)家的住房抵押貸款證券化模式二、德國(guó)模式

德國(guó)住房抵押貸款證券化的主要特征就是“表內(nèi)證券化模式”占主導(dǎo)地位。

所謂表內(nèi)證券化模式，就是在該模式下，不需要設(shè)立SPV，銀行直接以住房抵押貸款為抵押發(fā)行債券，即住房抵押貸款的發(fā)放人就是住房抵押貸款證券的發(fā)行人。

債券的本金利息償付未必來(lái)自貸款產(chǎn)生的現(xiàn)金流。銀行破產(chǎn)時(shí)，債券投資者作為貸款的抵押權(quán)人獲得優(yōu)先償付。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測(cè)繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國(guó)礦業(yè)大學(xué)§4-3發(fā)達(dá)國(guó)家的住房抵押貸款證券化模式二、德國(guó)模式貸款沒(méi)有從銀行的資產(chǎn)負(fù)債表中剝離，沒(méi)有實(shí)現(xiàn)破產(chǎn)隔離，住房抵押貸款仍為發(fā)起人的資產(chǎn)，所發(fā)行的證券則為發(fā)起人的負(fù)債，二者都位于抵押貸款發(fā)起人的資產(chǎn)負(fù)債表中，因而該模式被稱為表內(nèi)運(yùn)作模式。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測(cè)繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國(guó)礦業(yè)大學(xué)§4-3發(fā)達(dá)國(guó)家的住房抵押貸款證券化模式三、英國(guó)模式

英國(guó)發(fā)行的住房抵押證券只有抵押支持證券一種，其性質(zhì)相當(dāng)于美國(guó)的轉(zhuǎn)手證券。

在證券化過(guò)程中也要求設(shè)立專門(mén)的發(fā)行機(jī)構(gòu)SPV進(jìn)行操作。在英國(guó)，住房抵押貸款證券化的發(fā)行機(jī)構(gòu)是由住房抵押貸款的原始債權(quán)人設(shè)立的，由原始債權(quán)人向發(fā)行機(jī)構(gòu)出售抵押貸款。

與美國(guó)不同，英國(guó)的證券化完全是從私人領(lǐng)域發(fā)展起來(lái)的，也并沒(méi)有形成像美國(guó)一樣完善的住房抵押貸款證券化的法律體系，政府干預(yù)很少，沒(méi)有建立專門(mén)的機(jī)構(gòu)實(shí)施證券化的操作，也沒(méi)有對(duì)所發(fā)行的住房抵押證券提供國(guó)家信用擔(dān)保。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測(cè)繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國(guó)礦業(yè)大學(xué)§4-3發(fā)達(dá)國(guó)家的住房抵押貸款證券化模式四、澳大利亞模式

澳大利亞模式兼具美德模式的特點(diǎn)，抵押貸款發(fā)放人與住房抵押貸款證券發(fā)行人具有母子公司關(guān)系。

抵押貸款證券發(fā)行人是由銀行設(shè)立的子公司，該子公司作為特殊目的實(shí)體存在。它購(gòu)買(mǎi)銀行的住房抵押貸款并在市場(chǎng)上發(fā)行證券。母行與該子公司之間的資產(chǎn)轉(zhuǎn)移也屬真實(shí)銷(xiāo)售。母子公司各自獨(dú)立經(jīng)營(yíng)運(yùn)作，但子公司的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)最終將反映到母行資產(chǎn)負(fù)債表中。澳大利亞以銀行成立公司為主。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測(cè)繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國(guó)礦業(yè)大學(xué)§4-4我國(guó)推行住房抵押貸款證券化的思考一、我國(guó)推行住房抵押貸款證券化的可行性

1、中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速為住房抵押貸款證券化的發(fā)展提供了一個(gè)良好的宏觀環(huán)境。2、資本市場(chǎng)的發(fā)展為住房抵押貸款證券化創(chuàng)造了基本條件。3、我國(guó)已經(jīng)初步具備住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)的雛形，為發(fā)展住房抵押貸款證券化提供前提條件。《信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)管理辦法》2005年SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測(cè)繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國(guó)礦業(yè)大學(xué)§4-4我國(guó)推行住房抵押貸款證券化的思考二

、我國(guó)推行住房抵押貸款證券化的障礙（一）制度障礙1、

監(jiān)管體制限制了機(jī)構(gòu)投資者的發(fā)展空間。2、信用體系與資產(chǎn)評(píng)估體系限制了證券化的順利完成。3、技術(shù)人員的缺乏。4、會(huì)計(jì)制度和稅收制度的限制。（二）法律障礙法律障礙表現(xiàn)在兩個(gè)方面：1、住房抵押貸款證券化與相關(guān)法律的抵觸。2、相關(guān)的法律缺失。（三）市場(chǎng)障礙1、

利率的非市場(chǎng)化；2、

金融市場(chǎng)的不規(guī)范、不健全。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測(cè)繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國(guó)礦業(yè)大學(xué)§4-4我國(guó)推行住房抵押貸款證券化的思考、我國(guó)推行住房抵押貸款證券化的對(duì)策1、建立健全政府支持體系，促進(jìn)住房抵押貸款證券化市場(chǎng)健康有序發(fā)展。2、制訂配套的法律規(guī)范，為住房抵押貸款證券化提供可以參考的依據(jù)。3、營(yíng)造良好的住房抵押貸款證券化外部環(huán)境，健全中國(guó)住房金融市場(chǎng)。4、加強(qiáng)住房抵押貸款證券化人才的培育和發(fā)展，組建一支人才隊(duì)伍。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測(cè)繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國(guó)礦業(yè)大學(xué)§4-4我國(guó)推行住房抵押貸款證券化的思考四、中國(guó)建設(shè)銀行住房抵押貸款證券化試點(diǎn)方案特點(diǎn)試點(diǎn)方案基本信息如下：規(guī)模：50億元人民幣

產(chǎn)品：信托受益權(quán)份額

模式：表外模式

信托機(jī)構(gòu)：中融國(guó)際信托投資公司

評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)：中誠(chéng)信國(guó)際信用評(píng)級(jí)有限責(zé)任公司

發(fā)行市場(chǎng)：銀行間債券市場(chǎng)

主承銷(xiāo)商：中國(guó)國(guó)際金融有限公司SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測(cè)繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國(guó)礦業(yè)大學(xué)§4-4我國(guó)推行住房抵押貸款證券化的思考四、中國(guó)建設(shè)銀行住房抵押貸款證券化試點(diǎn)方案特點(diǎn)方案特點(diǎn)：1、表外融資模式充分體現(xiàn)化解住房抵押貸款金融風(fēng)險(xiǎn)的初衷。2、在我國(guó)當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，信托模式是比較合適的選擇。3、信用增級(jí)以內(nèi)部增級(jí)為主。4、在監(jiān)管方面，將呈現(xiàn)資產(chǎn)證券化試點(diǎn)將以一家監(jiān)管為主，多家共管的局面。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測(cè)繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國(guó)礦業(yè)大學(xué)歸納小結(jié)2、住房抵押貸款證券化的類型主要包括轉(zhuǎn)手證券（Pass-throughsecurities）、資產(chǎn)支持證券（ass