保利國際廣場專題研究(終)

2011年11月保利國際廣場專題研究項目整體分析項目整體規(guī)劃項目產(chǎn)品分析項目配套項目整體銷售情況整體銷售情況銷售價格分析營銷推廣營銷推售進度營銷活動推廣節(jié)奏客戶研究客戶對位來訪渠道報告框架項目概況物業(yè)類型主力產(chǎn)品基本指標占地12.3萬平，容積率為6，建筑面積48萬平，其中商業(yè)辦公占40%商業(yè)規(guī)劃國際商業(yè)街區(qū)，特別打造了天際泳池和星光直升機停機坪等住宅約29萬㎡，共由9棟超高層住宅組成，外立面為全干掛大理石，將豪宅區(qū)與商業(yè)區(qū)進行了完全的分離，設(shè)立業(yè)主專屬停車層，內(nèi)部配備中央空調(diào)、地暖系統(tǒng)、24小時熱水、智能指紋門鎖、高級面板等產(chǎn)品：以130-200㎡平為主寫字樓及酒店19萬㎡，200米高寫字樓將被打造成南湖片區(qū)地標建筑，變成集商務(wù)、商業(yè)、高檔居住和休閑娛樂等多功能為一體的濱江商務(wù)中心公寓商業(yè)寫字樓住宅保利國際廣場的品質(zhì)理解：便利地段：城市腹地，市中心10分鐘純粹居住：商住分離，鬧中有靜，私密居住品位居?。撼邔?，超大中央園林，石材立面等。。當前市場最具居住品質(zhì)的城市豪宅，便利+純粹+品位兼得項目規(guī)劃項目由8棟住宅(A1-A8棟)、一棟商業(yè)公寓（B1棟）、一棟4層商業(yè)（B2棟）及甲級寫字樓和五星級酒店（B3棟）組成。A1棟(住宅)A2棟（住宅）A3棟（住宅）A4棟（住宅）A5棟（住宅）A6棟（住宅）A7棟（住宅）A8棟（住宅）B1棟（公寓、商業(yè)）B2棟B3棟公寓：1棟公寓，面積區(qū)間為45—80平米，弧形規(guī)劃，可享270度絕版江景資源；住宅：8棟住宅，面積區(qū)間為125—558平米超高層住宅（含少量復(fù)式）；寫字樓：為本案最大亮點，235.5米超高層，城市天際。西南向江景盡攬，一線江景辦公環(huán)境，絕無僅有；商業(yè)：一線臨江4層商業(yè)，借勢沿江風光帯，可打造沿江風光帯風情商業(yè)街；酒店：江景頂級酒店、升級CBD核心生活，全面提高商務(wù)升級需要。工程進度項目建設(shè)單位：長沙南湖廣場置業(yè)有限公司；

項目設(shè)計單位：湖南省建筑設(shè)計院、深圳市筑博工程建筑有

限公司；

勘測單位：中國有色金屬工業(yè)長沙勘測設(shè)計研究院；

監(jiān)理單位：湖大建設(shè)監(jiān)理有限公司；

質(zhì)檢單位：長沙市質(zhì)檢站；安監(jiān)單位：長沙市安監(jiān)站；

施工單位：中國建筑第五工程局有限公司

目前的工程進度：住宅：A1、A2棟基本主體封頂；A4、A6、A8棟建至1-2層；A3棟已建至23層；A5棟已建至19層；A7棟已建至13層；商業(yè)：B1棟已建至2層，B2、B3棟還處于地基階段。區(qū)位交通無縫對接侯家塘、五一路、東塘三大商圈

緊密對接長沙主城區(qū)核心地段，成功梯度過度新政升級

區(qū)域，具備良好的功能價值提升和整體價值落地。南湖新城南湖廣場書院路湘江大道南湖路南湖新城核心區(qū)域、濱江商務(wù)區(qū)主干道書院路與南湖路交匯，交通便捷倚主干道書院路與南湖路交匯，位于中央?yún)^(qū)域的優(yōu)勢位置，交通意義重大；公交配套：1、139、101、160、108、130、140、901等近20趟公交車經(jīng)過，交通便利，連接市區(qū)繁華地帶。岳麓山國家風景名勝區(qū)市委、市政府南湖新城省委五一廣場CBD賀龍體育館黃興路步行街長沙主城區(qū)二環(huán)線南湖廣場城市發(fā)展方向區(qū)位交通

南湖路湘江隧道西起阜埠河路和瀟湘大道交叉口，并與瀟湘大道互通，下穿湘江、湘江大道后與南湖路相接，隧道主線總長3440米，采用雙洞單層形式，為雙向四車道；項目施工時間為30個月，預(yù)計將于2013年年底前完工，項目完工后將會大大解決交通擁堵問題，極大便利了項目業(yè)主的出行生活；4號線一期：呈西北—東南走向，西北起自濱水新城的月亮道路，經(jīng)由濱江新城、溁灣鎮(zhèn)、麓山路、阜埠河路、南湖新城、勞動路、高鐵新城，至黃榔組團止，線路長約32.5km，設(shè)車站23個；地鐵3、4號線預(yù)計今年年底開工，2016年竣工通車南湖路過江隧道平面圖項目附近緊鄰政府新規(guī)劃的南湖路隧道和地鐵4號線，目前正在建設(shè)中，其中地鐵4號線直接經(jīng)過該項目，過江隧道的建成將直線連接東西兩岸，極大加速交通發(fā)展長沙地鐵線路圖4周邊配套項目周邊學校:長沙理工大學、長郡中學、第一師范第一附屬小學；周邊綜合商場:新一佳超市、興萬家超市；周邊銀行:建設(shè)銀行、中國銀行、農(nóng)村信用社；周邊醫(yī)院:長沙市第三醫(yī)院、尚美婦科醫(yī)院、地質(zhì)醫(yī)院；其他：項目緊鄰湘江段處還有精美洲際岸邊古典餐廳。

目前項目自身配套尚不完善，周邊配套較好，但仍距離本項目有一定距離長沙首創(chuàng)業(yè)主專屬層地下車庫及智能停車引導(dǎo)系統(tǒng)；頂級精裝會所式雙大堂設(shè)計，配置長沙首創(chuàng)大堂私人管家服務(wù)；定制濱江豪宅頂級園林--50%綠化率；建筑外墻采用全干掛石材豪宅立面；擁有長沙首個瞰江無邊界天際泳池；擁有長沙首個星空直升機停機坪.特色配套項目配套已創(chuàng)多個長沙首創(chuàng)，首創(chuàng)大堂私人管家服務(wù)，首個星空停機坪，首個無邊界天際泳池園林規(guī)劃風情主題園林景觀園林由GVL-國際怡境景觀設(shè)計有限公司設(shè)計；由花、草、湖、堤、景觀小品構(gòu)成的景觀組團，共同打造了保利國際廣場風情主題園林；悅湖、密林:清澈的中心景觀湖、大氣的特色跌水景墻、精心雕琢水木平臺、入戶小水景。香堤：整齊的樹陣休閑廣場、兒童活動廣場滿足不同的功能需求；花徑、棧道，不失為一處休閑、散步的好去處，給予業(yè)主鬧市中一處寧靜、安詳之地。密林組團香堤組團悅湖組團內(nèi)部園林由悅湖組團、香堤組團、密林組團組成，打造風情主題園林景觀項目整體分析項目整體規(guī)劃項目產(chǎn)品分析項目整體配套項目整體銷售情況整體銷售情況銷售價格分析營銷推廣營銷推售進度營銷活動推廣節(jié)奏客戶研究客戶對位來訪渠道報告框架產(chǎn)品配比A1#,44層，共220套，售罄；三房：129㎡、44套，169-171㎡、43套；四房：165㎡、44套，194-196㎡，86套。A2#，44層，共132套，銷售64套，銷售率48%；三房：130㎡、44套，140㎡、44套，四房：159㎡、44套。A3#，47層，共188套，銷售121套，銷售率64%；四房：260㎡、94套，五房：320㎡、47套，340套、47套。A7#,36層，共202套，銷售8套，銷售率4%；三房：135.㎡、68套，146、34套；四房：166-168㎡、67套，190㎡、33套。B1#,52層，共452套公寓，銷售333，銷售率73.6%；44-53㎡、393套，70-99㎡、59套。目前推出產(chǎn)品為公寓以及舒適、豪華型三房、四房、五房未售未售A1#A4#A7#A3#A5#A8#A6#A2#B1#235㎡

萬豪酒店未售戶型面積供應(yīng)套數(shù)占比成交均價（元/㎡）公寓44-52㎡39334%1988170-99㎡595%21067三房129-146㎡23320%13591169-171㎡434%12468四房158-168㎡15412%13392190-196㎡12011.3%14237

259-273㎡947%18123五房328-349㎡846%17959365㎡90.7%18131合計44-365㎡1189100%公寓均價：20000住宅均價：15000產(chǎn)品配比項目目前推出產(chǎn)品以公寓產(chǎn)品及三房四房產(chǎn)品為主，其中三房主力面積段為129-146㎡，四房主力面積段為158-168㎡及190-196㎡；五房占比最小，主力面積段集中在328-349㎡之間；公寓產(chǎn)品主力面積段為44-52㎡占比39%占比24%占比30.3%占比6.7%123典型戶型分析A2戶型：三房兩廳兩衛(wèi)129.86㎡外部優(yōu)劣勢優(yōu)勢：A2#棟南面是項目內(nèi)最大的中心水景園林組團，該戶型處于欣賞內(nèi)部景觀的絕佳位置；戶型位于A2#南側(cè)，噪聲??；劣勢：東面受其他戶型影響，采光受到一定遮擋；戶型未南北通透，通風不好且北面采光不足。A1A2A3A5A4A6A7A8戶型優(yōu)點：大空間入戶花園，功能性強；180度景觀陽臺，內(nèi)部園林景觀一覽無余；南北通透，戶型方正；動靜分區(qū)設(shè)計，動線布局合理；用餐空間、客廳區(qū)域較為獨立；主臥套間設(shè)計，闊綽大氣，彰顯主人尊貴氣度；戶型缺點：生活陽臺過小，功能性不強；廚房為暗房，通風采光受限；公共衛(wèi)生間開窗正對入戶花園，影響視覺及通風；餐廳未連接陽臺或窗戶，通風采光受限；次臥產(chǎn)生門沖現(xiàn)象，私密性低；A2戶型：129.86㎡三房兩廳兩衛(wèi)365度景觀陽臺

主臥套間設(shè)計大空間入戶花園靜生活陽臺過小動廚房為暗房公共衛(wèi)生間窗戶正對入戶花園餐廳通風采光不佳典型戶型分析A8戶型：三房兩廳兩衛(wèi)，128.23外部優(yōu)劣勢優(yōu)勢：南向主臥、客廳，房屋前面無遮擋，采光好；劣勢：為南向住宅，看不到小區(qū)內(nèi)部中央景觀帶；臨路，車流量較多，噪音較大；戶型并不是南北通透，在通風方面不是很理想。A1A2A3A5A4A6A7A8典型戶型分析戶型優(yōu)點：大空間入戶花園，功能性強；270°陽臺，開闊的視野；動靜分區(qū)設(shè)計，動線布局合理；用餐空間、客廳區(qū)域較為獨立；主臥套間設(shè)計，闊綽大氣；戶型缺點：生活陽臺過小，功能性不強；公共衛(wèi)生間開窗正對入戶花園，影響視覺及通風；餐廳未連接陽臺或窗戶，通風采光受限；次臥產(chǎn)生門沖現(xiàn)象，私密性低；動靜大空間入戶花園生活陽臺過小餐廳通風采光不佳270°景觀陽臺

主臥套間設(shè)計公共衛(wèi)生間窗戶正對入戶花園A8戶型：三房兩廳兩衛(wèi)，128.23典型戶型分析L1戶型：四房兩廳三衛(wèi)，259.83㎡外部優(yōu)劣勢優(yōu)勢：戶型南北通透，通風非常好；南北無遮擋采光好；東北面景觀好，可俯視小區(qū)中央景觀區(qū)；戶型位于3#，在小區(qū)內(nèi)部，噪音污染小。劣勢：西北面有高層公寓遮擋，視野不開闊。A1A2A3A5A4A6A7A8典型戶型分析戶型優(yōu)點：戶型南北通透，采光、通風良好；東、西雙廚房設(shè)計，滿足主人不同飲食需求；獨特電視廳設(shè)計，滿足電影、電視、家庭影院需求；客廳、餐廳+南北雙陽臺，給予業(yè)主開闊的視野，以及良好的會客、就餐環(huán)境；雙套間設(shè)計，華貴私密；特有工人房設(shè)計，給予主人最大的私密性；戶戶飄窗設(shè)計，性價比高。戶型缺點：主、客臥室形成門沖，影響私密性；戶型無明顯的動靜分離；

無公共衛(wèi)生間，客臥動線過長。270°景觀陽臺270°生活陽臺主臥套間設(shè)計主臥套間設(shè)計雙廚房設(shè)計獨特工人房設(shè)計電視廳主客臥門沖無與之配套衛(wèi)生間L1戶型：四房兩廳三衛(wèi)，259.83㎡典型戶型分析M2：五房兩廳三衛(wèi)，328.87㎡外部優(yōu)劣勢優(yōu)勢：南北通透，通風好；南北無遮擋，采光良好；東北遮擋少，可直接俯視小區(qū)中央景觀帶；戶型位于A3棟，在小區(qū)內(nèi)部，噪音污染??；劣勢：西北面有高層公寓，遮擋視野。A1A2A3A5A4A6A7A8典型戶型分析M2：五房兩廳三衛(wèi)，328.87㎡戶型優(yōu)點：動靜、干濕分離，功能分區(qū)明顯；東、西雙廚房設(shè)計，滿足主人不同飲食需求；獨特電視廳設(shè)計，滿足電影、電視、家庭影院需求；雙套間設(shè)計，華貴私密；特有工人房設(shè)計，給予主人最大的私密性；客、餐廳相連，超大宴客場所，彰顯主人華貴。戶型缺點：

入門玄關(guān)過窄；北邊無陽臺，對通風有一定影響。動靜主臥套間設(shè)計主臥套間設(shè)計南向超大陽臺獨特工人房設(shè)計電視廳中西雙廚房玄關(guān)過窄典型戶型分析建筑特色建筑風格為現(xiàn)代新古典風格，外墻采用全干掛石材外立面，價格昂貴，在同類項目中首屈一指，體現(xiàn)其項目奢華高端的定位項目外墻均使用通體干掛石材，石材交錯有序的拼縫和石材顏色質(zhì)感的自然差異是餓墻面的機理豐富生動；

住宅的入口處采用輕鋼玻璃雨棚，既時尚有具有一定的功能性；主體墻面與陽臺生動搭配，陽臺玻璃欄板采用玻璃板，而正面采用玻璃欄板使得景觀最大化。通體干掛石材輕鋼玻璃雨棚類別項目做法或品牌建筑外立面建筑風格現(xiàn)代與新古典相結(jié)合立面選材全干掛石材外立面入戶大堂入戶大堂設(shè)計大堂地面和墻面都采用全石材裝修裝甲門，高檔鋼木入戶門電梯廳設(shè)計電梯采用進口大理石為主，整體采用精裝標準架空層設(shè)計住宅采用6M高架空層，同樣采用進口石材鋪裝，設(shè)計上還有供業(yè)主游樂設(shè)施及綠化景觀點綴園林園林設(shè)計采用組團式設(shè)計分了三個組團:1,悅湖組團1400平米，人工湖湖沿湖分布的建筑小品。2，香提組團，綠植主要是：銀杏，價格30萬以上的桂花樹，桂花林，香提樹及下沉式設(shè)計的800元每平左右新西蘭進口草坪。園林造價1200元/㎡建筑用材外墻通體干掛石材內(nèi)墻涂料頂棚涂料窗鍍銀low-E玻璃，6+12A+6斷橋隔熱鋁合金供水排水供水：市政供水，IC卡水表，管道入戶，支管住戶自理；排水：同層以及異層排水進入市管管材HDPE排水管基礎(chǔ)設(shè)施電視長沙國安廣播電視寬帶網(wǎng)絡(luò)，至多媒體箱電話、寬帶中國電信、光纖入戶，至多媒體箱供電住宅部分為公變供電，商業(yè)及公共設(shè)施為轉(zhuǎn)變供電。燃氣燃氣安裝到戶，每戶安裝一塊IC燃氣表。采暖電暖，品牌速諾凡；中央空調(diào)大金戶式中央空調(diào)入戶門裝甲門，高檔鋼木入戶門鎖具高級指紋，程控密碼鎖智能系統(tǒng)樓宇可視對講，地下停車智能導(dǎo)車導(dǎo)航，一卡通（主入戶口，次入戶口，入戶堂，電梯，呼叫裝置，防攀爬系統(tǒng)，紅外線監(jiān)控，電子巡更）、戶室窗式通風系統(tǒng)、高級指紋，程控密碼鎖產(chǎn)品配置產(chǎn)品配置門窗系統(tǒng)：保利整體采用毛坯房交房標準。入戶門為品牌“裝甲門”。即高級防火防盜門，防盜等級甲級以上。門鎖為高級指紋，程控密碼鎖，即擁有密碼開啟，指紋開啟，IC卡開啟等多種方式，并配備智能管理及防盜系統(tǒng)。窗為高級斷橋隔熱鋁合金框加鍍銀LOW-E雙層中空玻璃，玻璃標準為6+12A+6能有效的隔音隔熱，控制噪音在30分貝以下。結(jié)構(gòu)設(shè)計：保利項目多數(shù)樓棟都為超高層設(shè)計，平均樓高都高于140米。整體設(shè)計采用框剪結(jié)構(gòu)，大部分墻體都是剪力墻，不能自行隨意改動，因此在房型設(shè)計上非?？季浚鶕?jù)國內(nèi)家具尺寸，對房間客房等功能區(qū)間精心設(shè)計。布局，盡量讓每一份空間都能有較好的利用，同時保證戶型設(shè)計的舒適與大氣。外墻部位較多的采用玻璃幕墻，增加采光面和取景面，另外在建筑平面布局上，摒棄了傳統(tǒng)板式結(jié)構(gòu)，在同一線軸上進行戶型排列的設(shè)計，而是在保證南北通透的同時采取異型結(jié)構(gòu)，戶與戶之間錯開，做到360度采光270度取景的設(shè)計。頂級精裝會所式雙大堂設(shè)計：保利采用超五星級雙大堂設(shè)計，且配置長沙首創(chuàng)大堂私人管家服務(wù)，傳遞豪門新視點。大堂裝修呈現(xiàn)高貴、奢華的品質(zhì)，強調(diào)半開放式的空間利用，融入戶外景觀，以延伸整體視覺和氣勢。采用高端建筑石材及室內(nèi)配套設(shè)施：外立面采用全干掛石材，室內(nèi)采用戶室窗式通風系統(tǒng)、鍍銀LOW-E玻璃、智能指紋門鎖、奧運會專用地暖、大金戶式中央空調(diào)等，并與金鑰匙物業(yè)聯(lián)盟合作。項目整體分析項目整體規(guī)劃項目產(chǎn)品分析項目配套項目整體銷售情況整體銷售情況銷售價格分析營銷推廣營銷推售進度營銷活動推廣節(jié)奏客戶研究客戶對位來訪渠道報告框架車位動線分析公寓BA車輛通過A、B兩個入口進入地下停車庫采取人車分流設(shè)計，設(shè)東西兩個出入口，車位動線設(shè)計通達性好車位動線分析地下停車場功能分區(qū)：三層地下車庫；采取主賓分離設(shè)計，一層為業(yè)主私家停車場，地下二、三層為業(yè)主、商業(yè)共用停車場；層高：一層為5.8米，地下二、三層為5.0米；智能化導(dǎo)航系統(tǒng)：地下停車場采用刷卡門禁系統(tǒng)，以及停車自動導(dǎo)航系統(tǒng)；首層精裝大堂6米挑高，負雙層地下車庫電梯入戶獨創(chuàng)設(shè)計精裝修的接待大堂；一層采光井自然采光，地面景觀延伸至地下。三層停車場，主賓分離設(shè)計，采用智能化導(dǎo)航系統(tǒng)，首層近6米挑高大堂，采光井自然采光，負雙層車戶精裝修電梯入戶大堂設(shè)計，注重細節(jié)打造智能化系統(tǒng)大金中央空調(diào)采用大金中央空調(diào)，隨意調(diào)節(jié)，在濕度、溫度上給予客戶對于居家環(huán)境最優(yōu)的選擇，一年四季如春，溫馨、舒適。窗式通風系統(tǒng)全新窗式可調(diào)通風系統(tǒng)，隨心所欲，讓室內(nèi)保持良好的空氣環(huán)境以及良好的居家環(huán)境。項目致力打造高品質(zhì)的智能生活空間，集窗式通風系統(tǒng)、大金中央空調(diào)、樓宇可視對講、指紋門鎖、大金中央空調(diào)、電采暖系統(tǒng)、停車導(dǎo)航系統(tǒng)等智能化系統(tǒng)樓宇可視對講，指紋門鎖系統(tǒng)全數(shù)字網(wǎng)絡(luò)對講、業(yè)主外出可實現(xiàn)對訪客進行留言、留影，遙控開鎖功能，市內(nèi)分機自動接收物業(yè)信息廣播；入戶電子密碼鎖配置，具有指紋、鑰匙、密碼等多重開啟方式。電采暖系統(tǒng)運用當下最流行的電采暖系統(tǒng)，在冬天給予業(yè)主舒適、溫暖的居家環(huán)境，同時利用電能（環(huán)保，無污染、無廢氣）供熱，不僅經(jīng)濟、優(yōu)越而且對業(yè)主健康無任何影響。智能化系統(tǒng)停車場智能導(dǎo)航系統(tǒng)長沙首創(chuàng)業(yè)主專屬層地下車庫及智能停車引導(dǎo)系統(tǒng)項目設(shè)置三層地下車庫，將使用其中一層作為業(yè)主專屬層車庫；三層地下車庫采用業(yè)主和非業(yè)主分離設(shè)計，業(yè)主專屬停車區(qū)獨立分離，且裝置智能停車引導(dǎo)系統(tǒng)，目前在長沙可以說是史無前例，做到真正的豪宅生活區(qū)的高安全、私密化、人性化。智能導(dǎo)航系統(tǒng)項目整體分析項目整體規(guī)劃項目產(chǎn)品分析項目配套項目整體銷售情況整體銷售情況銷售價格分析營銷推廣營銷推售進度營銷活動推廣節(jié)奏客戶研究客戶對位來訪渠道報告框架戶型面積供應(yīng)套數(shù)占比銷售套數(shù)銷售率成交均價（元/㎡）公寓44-52㎡39334%30176%1988170-99㎡595%3254%21067三房129-146㎡23320%233100%13591169-171㎡434%43100%12468四房158-168㎡15412%7247%13392190-196㎡12011.3%8672%14237

259-273㎡947%5356%18123五房328-349㎡846%2732%17959365㎡90.7%555%18131合計44-365㎡1189100%82570%公寓整體均價：20000住宅整體均價：15000整體銷售情況項目目前推出公寓產(chǎn)品和平層大宅產(chǎn)品，公寓整體去化率為74%，整體均價在20000元/㎡左右；平層大宅整體去化率為70%，整體均價在15000元/㎡左右目前一批發(fā)售的三房產(chǎn)品已全部售罄，四房產(chǎn)品供應(yīng)量最大，占比23.3%，目前整體去化情況一般，目前僅去化44%；五房產(chǎn)品整體推量小，僅為6.7%，目前由于產(chǎn)品面積大，總價高，目前去化甚不理想，去化率僅為34%。售罄去化不理想去化一般整體價格變化目前整體去化852套,整體去化面積80503㎡推售周期：4月-11月月均去化106套，月均去劃面積10062㎡項目整體定位高端，目前普通住宅整體均價在15000元/㎡左右，自4月開盤以來，價格持續(xù)上升，特別8月開始推售樓王產(chǎn)品，均價為17000-18000元/㎡左右，導(dǎo)致成交價格急劇上升，9月已突破2萬；公寓項目入市時間段，目前價格呈小幅度上升趨勢普通住宅：公寓產(chǎn)品：項目整體分析項目整體規(guī)劃項目產(chǎn)品分析項目配套項目整體銷售情況整體銷售情況銷售價格分析營銷推廣營銷推售進度營銷活動推廣節(jié)奏客戶研究客戶對位來訪渠道報告框架整體營銷推售進度時間節(jié)點推出棟號推售戶型面積度供應(yīng)套數(shù)占比銷售套數(shù)銷售率成交均價（元/㎡）4月30日首次開盤A1三房130-172㎡8840%21296%13000-14000四房166-195㎡13260%5月28日加推A2三房130㎡4433.4%6448%13800三房140㎡4433.3%四房159㎡4433.3%

8月27日新品開盤A3四房260㎡9450%12164%15300五房320㎡4725%五房340㎡4725%10月30日新品加推A7三房135-146㎡10251%84%18000四房166-190㎡10149%10月公寓內(nèi)部銷售B1一房44-52㎡39334%33374%19881兩房70-99㎡595%21067開盤熱銷加推不理想新推銷售一般較之首次開盤銷售情況明顯降溫4月201120125月8月

首次開盤A1開盤加推A2樓王A3開盤開盤去化率96%開盤去化率64%加推去化率48%10月公寓內(nèi)購、A7加推散賣公寓去化74%，住宅去化率4%散賣銷售情況差，去化速度緩慢銷售情況甚不理想，去化速度放緩內(nèi)部銷售，萬豪酒店認購營銷活動重大營銷活動鋪排信息表時間節(jié)點活動主題活動內(nèi)容2011/3/15“中國河流與城市命運”高峰論壇通過與長沙晚報合作，邀請政府官員，學術(shù)界專家、文藝界專家共同把脈湘江，通過對比一線城市濱江沿岸的發(fā)展，為湘江未來的規(guī)劃指明方向。同時在引出項目在所處位置的重要性及對湘江對城市的意義，達到起勢的目的。2011/4/9-4/12“國寶青銅，器韻中華”國寶青銅器展整合中國保利藝術(shù)博物館資源，將保利藝術(shù)博物館40余件青銅器精品運到長沙，為保利客戶舉辦一場專屬的文化盛宴。本次活動在保利國際廣場展出三天。2011/5/20巔峰博弈奢想之旅活動根據(jù)業(yè)主家庭成員不同的需求及愛好設(shè)置了種類紛繁的娛樂項目，讓到場的業(yè)主每一位家庭成員都能融入?yún)⑴c到活動中來，女主人可以享五星級酒店外籍廚師定制美食、男主人可參與主題派對活動，現(xiàn)場更為小朋友專門設(shè)置了魔術(shù)表演.活動最后更有一系列奢侈品的大抽獎，讓到場的每一位業(yè)主都滿載而歸。2011/6/18保利國際廣場獻禮父親節(jié)與父親分享"蘋果"味道嘉賓可親手制作一份充滿濃情蜜意的巧克力，一件絢爛多彩的T恤，親手送給自己的父親，以表達自己的感恩之心。還將請獲得高級奢侈品鑒別護理保養(yǎng)師資格證的專業(yè)皮具護理師對客戶的高檔皮具進行保養(yǎng)，受邀到場的來賓，將享受獨有的定制化專屬服務(wù)?，F(xiàn)場更準備了精美茶歇飲品，到場的客戶可自取食用，以解夏日酷暑。與此同時，凡在父親節(jié)期間購房成交客戶均可獲贈“蘋果IMAC”電腦一臺。2011/7/5香港萬豪酒店體驗之旅JW萬豪酒店，正式簽約保利國際廣場，“香港萬豪酒店體驗之旅”同時啟動。2011/8/6-8/7“月亮代表我的心鄧麗君音樂現(xiàn)場”一代歌后鄧麗君家族公認最佳繼承人桐瑤小姐，蒞臨保利國際廣場天際會所，溫情唱響湘江畔：《我只在乎你》《美酒加咖啡》《小城故事》《何日君再來》《月亮代表我的心》《夜來香》《甜蜜蜜》……，讓大家穿越時空，在音樂的甜蜜與惆悵中緬懷心中的完美女神——鄧麗君。本次演唱會也是為保利國際廣場的業(yè)主和貴賓客戶定制的專場演唱會2011/10/29保利國際廣場帶你走進魔幻王國本次活動是韓國知名表演團體和原裝設(shè)備,到場的朋友們可以觀看泡泡秀大師精彩表演，享受泡泡大師為孩子們制作泡泡飾品、穿戴上泡泡做的頭飾，與家長一起穿越泡泡搭建的隧道進入泡泡飛舞的全新世界。在觀看泡泡秀演出的同時，小朋友們自己動手體驗泡泡的樂趣，此次泡泡秀活動融合了科學館、創(chuàng)意館、想象館、身體館、圖形館、娛樂體驗館、照相館等等。重要節(jié)點時間3月4月5月6月7月8月9月10月推廣渠道報紙頻次5次4次9次--5次8次7次4次營銷訴求讓長沙自豪的，再也不是歷史，保利國際廣場·濱江豪宅體驗中心／3月底完美呈現(xiàn)所有的奢侈都不值得炫耀敬請閣下蒞臨保利國際廣場天際會所品鑒130-190㎡奢侈大戶，世界級地標豪宅/新品加推在即/VIP金卡限量申請中。--在這座城市你沒有對手，只有伙伴，匹配長沙三百人物你，當然在列湘江視野，豪宅巔峰，8月27日全球公開發(fā)售保利國際廣場一線江景酒店公寓，即將盛啟，保利國際公寓全江景精裝作品磅礴來襲！保利打造首席地鐵江景物業(yè),為湘江注冊世界身份網(wǎng)絡(luò)頻次1次2次2次--2次3次4次2次營銷訴求保利國際廣場近日全球啟幕，濱江豪宅體驗中心3月底完美呈現(xiàn)保利國際廣場首期空中豪宅，130-200平米奢闊空間，4月30日公開發(fā)售。保利國際廣場業(yè)主專場答謝盛宴5月20日奢華開啟。--保利國際廣場240-360全江景樓即將登場。保利國際廣場260-340㎡全江景樓王，8月27日開盤保利國際廣場260-340平米全江景樓王在售，均價14000元/平米。50-110平米精裝公寓，江景房，VIP認籌中50-110平米全江景精裝公寓預(yù)計11月推出，目前正在進行VIP登記，交5萬元開盤額外99折。主要活動活動主題中國河流與城市命運”高峰論壇國寶青銅，器韻中華”國寶青銅器展巔峰博弈奢想之旅保利國際廣場獻禮父親節(jié)與父親分享"蘋果"味道“香港萬豪酒店體驗之旅月亮代表我的心鄧麗君音樂現(xiàn)場--保利國際廣場帶你走進魔幻王國預(yù)熱蓄客開盤加推持銷蓄客開盤加推散賣不間斷、連貫性的主題活動推廣，根據(jù)開盤周期進行有效的線下圈層推廣報廣推廣量較大，開盤前后集中發(fā)力網(wǎng)絡(luò)營銷采用傳統(tǒng)方式線上（報廣、網(wǎng)絡(luò)、短信）+線下（主題活動）=線上線下整合營銷時間節(jié)點發(fā)布媒體投放版面營銷訴求3.18瀟湘晨報1保利國際廣場今日全球啟幕3.18長沙晚報1讓長沙自豪的，再也不是歷史保利國際廣場·濱江豪宅體驗中心／3月底完美呈現(xiàn)3.18長沙晚報1恭迎·一座城市的精神領(lǐng)袖保利國際廣場·濱江豪宅體驗中心／3月底完美呈現(xiàn)3.18長沙晚報1湘江，可惜了保利國際廣場·濱江豪宅體驗中心／3月底完美呈現(xiàn)3.18長沙晚報1即日全球啟幕保利國際廣場·濱江豪宅體驗中心／3月底完美呈現(xiàn)4.1瀟湘晨報1中國豪宅的長沙面孔中國豪宅鼎級鋸作長沙巨作歷史變革4.8瀟湘晨報1刷新一座城的終極高度4.15長沙晚報1引領(lǐng)湘江繁華刷新長沙新高度創(chuàng)造城市歷史的人居上4.22瀟湘晨報1所有的奢侈都不值得炫耀敬請閣下蒞臨保利國際廣場天際會所品鑒5.3瀟湘晨報1203位城市領(lǐng)袖選擇保利國際廣場5.3長沙晚報1！203位城市領(lǐng)袖選擇保利國際廣場5.6長沙晚報1130-190㎡奢侈大戶，世界級地標豪宅/新品加推在即/VIP金卡限量申請中。5.6瀟湘晨報1130-190㎡奢侈大戶，世界級地標豪宅/新品加推在即/VIP金卡限量申請中。5.11瀟湘晨報1長沙豪宅標桿揭曉，已無懸念。130-190㎡奢侈大戶，新品加推在即。湘江畔世界級地標豪宅VIP金卡限量申請中。5.18瀟湘晨報1世界級地標豪宅，新品加推在即，僅132席，再度挑戰(zhàn)樓市想象力。5.18瀟湘晨報1財富之后，懂得駕馭才能登封。巔峰博弈，奢享之旅——保利國際廣場業(yè)主專享答謝盛宴5.20奢，VIP金卡限量申

請倒計時中。5.25長沙晚報1保利國際廣場新品全城僅132席5.28載譽開盤130-190㎡稀缺豪宅湘江畔

5.25瀟湘晨報0.5保利國際廣場新品全城僅132席5.28載譽開盤130-190㎡稀缺豪宅湘江畔

推廣密度：3月起密集，主要投放瀟湘及長晚2大媒體推廣主題：相對內(nèi)斂，更多強調(diào)項目對城市的意義預(yù)熱蓄客首開預(yù)熱蓄客加推營銷報廣信息營銷報廣信息持銷蓄客開盤7.13硬廣瀟湘晨報2在這座城市你沒有對手，只有伙伴7.14硬廣長沙晚報2在這座城市你沒有對手，只有伙伴7.21硬廣瀟湘晨報1匹配長沙三百人物你，當然在列7.27硬廣瀟湘晨報1華語金曲月亮代表我的心7.28硬廣長沙晚報1華語金曲月亮代表我的心8.3硬廣瀟湘晨報1大眾的生活用來享受，你的生活僅供模仿8.11硬廣長沙晚報1一座舞臺只需要一個主角8.17硬廣瀟湘晨報1湘江視野，豪宅巔峰8.19硬廣長沙晚報1湘江視野，豪宅巔峰8.25硬廣長沙晚報0.58月27日全球公開發(fā)售8.26硬廣瀟湘晨報18月27日全球公開發(fā)售8.30軟文長沙晚報1長沙的實力再次被驗證8.2軟文瀟湘晨報0.25濱江豪宅再創(chuàng)熱銷奇跡9.7硬廣長沙晚報2保利國際公寓與JW萬豪共筑湘江傳奇9.8硬廣長沙晚報1有一種幸福叫回家9.15硬廣瀟湘晨報1350萬長沙人，爭搶這一棟你怎能錯過？9.15軟文瀟湘晨報1保利國際廣場一線江景酒店公寓，即將盛啟9.16軟文長沙晚報0.25保利國際公寓亮相湘江9.22硬廣瀟湘晨報150㎡臨江公寓價值幾何？你去上海外灘問一下！9.22軟文瀟湘晨報1城市地標必然搶手，長沙的熱度也一樣9.27硬廣長沙晚報1保利國際公寓全江景精裝作品磅礴來襲！9.28硬廣瀟湘晨報1保利國際公寓全江景精裝作品磅礴來襲！10.13硬廣瀟湘晨報0.5全江景公寓不僅代表著城市的尊敬，還有敬仰10.13軟文瀟湘晨報0.5保利打造首席地鐵江景物業(yè),為湘江注冊世界身份10.14硬廣瀟湘晨報1一見鐘情，就在瞬間10.20硬廣長沙晚報1名門世家所鑒略同持銷蓄客加推推廣密度：以開盤周期為推廣主線，開盤前進行強勢推廣推廣主題：以新推產(chǎn)品信息為主，展現(xiàn)其高端豪宅定位網(wǎng)絡(luò)營銷信息2011-11-09保利國際廣場在售260-340平米全江景樓王、130-160平米房源，均價14000元/平米。2011-10-1450-110平米全江景精裝公寓預(yù)計11月推出，目前正在進行VIP登記，交5萬元開盤額外99折。2011-10-08保利國際廣場50-110平米全江景精裝公寓VIP認籌中。2011-09-27保利國際廣場260-340平米全江景樓王在售，均價14000元/平米。50-110平米精裝公寓，江景房，VIP認籌中。2011-09-27保利國際廣場新推50-110平米精裝公寓，江景房，VIP認籌中。2011-09-21保利國際廣場50-110㎡奢華精裝全江景公寓，VIP限量申請中。2011-09-09保利國際廣場國際公寓與JW萬豪共筑湘江傳奇，保利國際廣場50-110㎡全江景公寓，VIP限量申請中。2011-08-25保利國際廣場260-340㎡全江景樓王，8月27日開盤。2011-08-11保利國際廣場260-340㎡全江景樓王登場，VIP限量申請中。2011-08-02保利國際廣場260-340㎡全江景樓王VIP認籌中，“寶島臺灣體驗之旅”啟動。2011-07-13保利國際廣場240-360全江景樓即將登場。2011-07-05全球奢華時尚地標——JW萬豪酒店，正式簽約保利國際廣場，“香港萬豪酒店體驗之旅”同時啟動。2011-05-19保利國際廣場業(yè)主專場答謝盛宴5月20日奢華開啟。2011-05-06保利國際廣場130-190㎡奢侈大戶，世界級地標豪宅，加推在即，VIP金卡限量申請中。2011-04-29保利國際廣場首期空中豪宅，130-200平米奢闊空間，4月30日公開發(fā)售。2011-04-01保利國際廣場天際會所4月3日全球開放，品鑒預(yù)約中，天際會所VIP申請同步啟動，全球邀約中。2011-03-18保利國際廣場近日全球啟幕，濱江豪宅體驗中心3月底完美呈現(xiàn)。根據(jù)開盤周期進行密集型的營銷推廣推廣形象較為內(nèi)斂，冷色調(diào)為主，表現(xiàn)雅致，強化項目作為豪宅的精神內(nèi)涵與品位高度。報紙廣告報紙廣告報紙廣告報紙廣告項目整體分析項目整體規(guī)劃項目產(chǎn)品分析項目配套項目整體銷售情況整體銷售情況銷售價格分析營銷推廣營銷推售進度營銷活動推廣節(jié)奏客戶研究客戶對位來訪渠道報告框架戶型面積段客戶年齡職業(yè)特征家庭結(jié)構(gòu)置業(yè)次數(shù)客戶來源置業(yè)目的客戶關(guān)心非?？粗仄放平邮芏热?29-146㎡28-35三一、中聯(lián)高管、附近高校教授三口之家二次置業(yè)長沙市天心區(qū)、芙蓉區(qū)、地級市客戶（株洲、郴州、邵陽、耒陽）投資兼顧自住地段、戶型、品牌、配套、車位、景觀地段、居住環(huán)境、戶型1000元/㎡169-171㎡40-50高橋私營老板、理工大學、中南大學教授四口之家多次置業(yè)長沙市天心區(qū)、芙蓉區(qū)、岳麓區(qū)為主自住地段、戶型、品牌、配套、車位、景觀地段、景觀、戶型、物業(yè)、居住環(huán)境2000元/㎡四房158-171㎡35-45天心區(qū)、省府官員，中建五局高管三口至五口之家多次置業(yè)長沙市天心區(qū)、芙蓉區(qū)、雨花區(qū)為主，少量地級市客戶（耒陽、郴州、邵陽）自住兼顧、投資地段、戶型、品牌、配套、車位、景觀地段、車位、景觀視野、戶型、物業(yè)、1500元/㎡190-196㎡35-50礦老板、煤老板、高橋、紅星私營老板三口至五口之家多次置業(yè)長沙市天心區(qū)、芙蓉區(qū)、岳麓區(qū)為主自住為主地段、戶型、品牌、配套、車位、景觀、噪音地段、車位、景觀、戶型、物業(yè)，商業(yè)配套2000元/㎡

259-273㎡35-50私營老板、礦老板、煙廠高官、中建五局高管四口至五口之家多次置業(yè)長沙市客戶居多，少量地級市居多（邵陽、株洲、郴州、耒陽）自住為主地段、戶型、品牌、配套、車位、景觀、噪音地段、車位、景觀、戶型、物業(yè)2000元/㎡五房328-349㎡35-55房企高層、私營老板、政府官員四口至六口之家多次置業(yè)長沙市客戶居多，少量地級市客戶居多（株洲、郴州、邵陽）自住為主地段、戶型、品牌、車位、景觀、噪音地段、車位、景觀、戶型、物業(yè)2500元/㎡365㎡35-55礦老板、煤老板、高橋、房企高管、中建五局高管、煙廠高管、政府三口至六口之家多次置業(yè)長沙市天心區(qū)、芙蓉區(qū)、為主自住為主地段、戶型、品牌、車位、景觀、噪音地段、車位、景觀、戶型、人文環(huán)境、物業(yè)2500元/㎡主流客戶群體白描客戶來源：以長沙本地客戶為主，少量地州市客戶和省外客戶客戶年齡：集中在35-50歲之間；客戶職業(yè)：本地以天心區(qū)、芙蓉區(qū)私營業(yè)主、政府官員為主，地州市客戶主要為邵陽、郴州、株洲、耒陽等地的煤老板、礦老板等私營業(yè)主為主；家庭結(jié)構(gòu)：3-6口之家；置業(yè)次數(shù)：均為多次購房；置業(yè)目的：多改居住兼顧投資考慮；客戶關(guān)注：主要看中其地段、品牌、品質(zhì)、服務(wù)及配套；品牌溢價：接受品牌溢價在1500-2500元/㎡之間.數(shù)據(jù)來源：現(xiàn)場調(diào)研數(shù)據(jù)129-146㎡三房客戶來源、職業(yè)構(gòu)成客戶來源：長沙本地客戶為主，外地客戶少區(qū)域性較強，主要集中在天心區(qū)，市中心芙蓉區(qū)和雨花區(qū)增多；一線城市主要集中在營銷力較大城市，如上海、深圳、廣州、、溫州等一些追隨保利品牌的投資客；地級市客集中在株洲、耒陽、邵陽、常德、郴州等地。職業(yè)構(gòu)成：附近高?；蚱髽I(yè)高層管理人員占比重較大附近高校的高層管理人員和教授為最主要的購房人群。其次三一、中聯(lián)這些企業(yè)的高管成為購房主力人群，集中于附近的企業(yè)和寫字樓高層管理人員；代表階層：理工大學，鐵道學院等高等學府的教授和管理人員。外地一些追隨保利品牌的投資者，品牌溢價明顯；均為多次置業(yè)客戶，本地客戶自住兼顧投資，外地客戶投資為主；區(qū)域性較強，本地客戶集中在天心區(qū)，地級市集中在株洲，湘潭；市中心雨花區(qū)和芙蓉區(qū)客戶增多；代表單位有省政府、高橋大市場、雨花區(qū)鋼材市場、芙蓉區(qū)科技園、中聯(lián)重科等?？蛻魜碓矗簠^(qū)域性較強，項目所在區(qū)域客戶為主力?？蛻袈殬I(yè)多為私營業(yè)主、政府官員為主、高校高管和教授為輔；典型的代表階層高橋大市場私營業(yè)主、天心區(qū)及省政府政府官員及公務(wù)員、周邊高校管理人員；本地以自住為主，外地客戶以投資為主，均為多次置業(yè)客戶。職業(yè)構(gòu)成：私營業(yè)主/政府官員/高校高管169-171㎡三房客戶來源、職業(yè)構(gòu)成客戶來源：區(qū)域性較強，主要為長沙本地客戶。職業(yè)構(gòu)成：私營業(yè)主/企業(yè)老板/企業(yè)高管/政府官員/區(qū)域性較強，本地客戶主要集中于中心城區(qū)的芙蓉區(qū)、于雨花區(qū)、天心區(qū)及項目本區(qū)客戶?？鐓^(qū)域主要集中在各大市場及芙蓉路沿線企業(yè)老板；一線城市集中在上海、深圳、廣州、溫州以及各大品牌發(fā)展商營銷力較大城市；地市客集中在邵陽，耒陽等地；區(qū)外外地客戶比重低，自有交通工具，主要集中在株洲、湘潭等地。私營業(yè)主/企業(yè)老板/企業(yè)中高層管理人員經(jīng)濟實力雄厚，成為最主要的購房人群；代表階層：小商品城老板，碼頭老板、上市公司、證券公司、基金、中聯(lián)、三一等企業(yè)高管、廣電職工、省內(nèi)外投資公司等本地客戶以自住兼顧投資，外地客戶以投資為主，多數(shù)客戶已有三套以上房產(chǎn)。158-171㎡四房客戶來源、職業(yè)構(gòu)成四房：190-196㎡客戶來源、職業(yè)構(gòu)成客戶來源：區(qū)域性較強，項目所在區(qū)域客戶為主力，少量外地客戶區(qū)域性較強，主要集中在天心區(qū)，芙蓉區(qū)和岳麓區(qū)也占有一定比例，省內(nèi)地州市客戶主要來源于湘潭，邵陽、郴州，省外客戶主要來源于廣州、北京等一線城市。職業(yè)構(gòu)成：私營業(yè)主/政府官員/企業(yè)高管客戶職業(yè)多為私營業(yè)主，政府官員、企業(yè)高管為主；典型的代表階層：煤老板、礦老板、高橋大市場的運貨老板、紅星大市場的私營老板置業(yè)目的：大多數(shù)客戶以自住為主，少數(shù)業(yè)主有投資意向，80%以上為多次置業(yè)客戶?？蛻舻哪挲g在35-50歲之間四房：259-273㎡客戶來源、職業(yè)構(gòu)成客戶來源：區(qū)域性有所弱化，長沙主要城區(qū)客戶為主，省內(nèi)地州市客戶增加區(qū)域性有所弱化，市區(qū)內(nèi)五個區(qū)域內(nèi)客戶均占有一定比例；省內(nèi)地州市客戶主要來源于常德、株洲、邵陽、耒陽，省外客戶主要來源于廣州、深圳、北京等一線城市。職業(yè)構(gòu)成：私營業(yè)主/政府官員/企業(yè)高管客戶職業(yè)多為私營業(yè)主、