卓越蔚藍群島個案分析

青島易居市場部2011年11月

卓越蔚藍群島個案分析中國最具創(chuàng)新與定制式服務的領導品牌1項目基礎信息項目背景項目名稱卓越蔚藍群島項目地址城陽雙元路18號物業(yè)類型住宅總占地面積（萬㎡）90容積率1.6總建筑面積（萬㎡）160產(chǎn)品形態(tài)聯(lián)排、疊拼、洋房、多層、小高層綠化率35%建筑密度---建筑風格西班牙面積區(qū)間（㎡）別墅：194-342洋房：77--202多層：58-130小高層：35-209主力面積（㎡）別墅：230-280洋房:90-130多層:85-96小高層:81-96裝修情況毛坯均價（元/㎡）別墅:17000洋房：8100多層：7400小高層:7200主力總價（萬元）別墅:350-450洋房:75-100多層:62-70小高層:58-68推案分期當前2期在售開發(fā)單位卓越置業(yè)集團(青島)有限公司建筑設計單位中建國際（深圳）設計顧問有限公司建筑施工單位卓越置業(yè)集團(青島)有限公司景觀設計單位加拿大CSC設計顧問公司物業(yè)管理單位卓越物業(yè)管理有限公司營銷代理青島思源經(jīng)紀項目基礎信息項目規(guī)劃信息/區(qū)位規(guī)劃優(yōu)勢劣勢城陽區(qū)位于膠州灣中心區(qū)域，發(fā)展空間廣闊，是未來城市主要發(fā)展方向。主體功能為國家重要的區(qū)域性航空港、青島市的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)核心區(qū)、現(xiàn)代化綜合服務中心、出口加工基地。交通干道發(fā)達，到達市區(qū)、高新區(qū)通達性良好，便于自駕車車主出行。介于兩大產(chǎn)業(yè)區(qū)之間，生活、公共交通配套不足介于空港產(chǎn)業(yè)區(qū)與高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)之間，生活配套稀缺。公交線路匱乏，公共交通線路單一。區(qū)域?qū)傩酝獠抠Y源：白沙河入海口，特有的原生態(tài)濕地風貌。膠州灣北海岸，距離城陽市區(qū)最近的可供開發(fā)沿海用地，同樣吸引龍湖來此開發(fā)。外部強勢景觀，名校、國際商街、四星級酒店資源條件內(nèi)部資源：北師大附小、中學：具有100多年的著名學府落戶項目，體現(xiàn)了項目文化島居的主題。國際商街：逾6萬㎡商業(yè)購物空間，設有一流大型超市、百貨商場等大型社區(qū)配套賣場。四星級酒店：以溫泉國際水會為主體，打造星級高端休閑娛樂中心。項目規(guī)劃信息/整盤規(guī)劃信息一期紅堡島明霞島藍鉆島琥珀島翡翠島規(guī)劃一期位于項目的東南角，為二類海岸居住用地，用地面積約20萬多平方米，總建筑面積約25萬平方米。戶型面積有200-320平米的TOWHNHOUSE，80-150平米花園洋房、40-180平米多層及小高層住宅。產(chǎn)品涵蓋聯(lián)排及疊拼別墅、花園洋房和小高層景觀住宅。二期位于項目的東北角，目前只開出2個組團，為15棟小高層建筑和2棟純湖岸聯(lián)排別墅，其中小高層戶型為40-50平米的一房、70-90平米的二房、100-150的三房及240-300的復式。采用組團式結(jié)構(gòu)、圍合式布局，根據(jù)水系、道路的圍合，將一期用地劃分成5個島嶼組團。規(guī)劃實現(xiàn)了景觀資源的最大化，由低至高規(guī)劃，依次為別墅、洋房、小高層產(chǎn)品。小區(qū)的規(guī)劃設計實現(xiàn)了人車分流，動靜分離。聯(lián)排別墅疊拼別墅花園洋房及多層小高層公寓項目規(guī)劃信息/景觀規(guī)劃項目南臨膠州灣，左右為白沙河與墨水河，院落中規(guī)劃有兩大10萬平米內(nèi)湖①②。海、湖、河形成了獨特的群島景觀，各類景觀小品沿河而設。但是，白沙河并沒有起到項目的“門面”作用。水景為主，配以的園林綠化單調(diào)：樹種單一，沒有體現(xiàn)出層次感；綠化以硬質(zhì)景觀為主，依托自然坡度的立體景觀較少。①②樹種單一，沒有采用多層次的立體景觀塑造模式面積區(qū)間房型套數(shù)戶型占比48-72㎡一房1729.72%85-95㎡二房64336.33%78-160㎡三房72040.68%209㎡四房905.08%174-207㎡復式281.58%195-342㎡聯(lián)排1116.27%341-342㎡獨棟60.34%戶型配比戶型配比一期戶型中，三房與二房數(shù)量占絕大多數(shù)比例。二期戶型種類減少，但一房面積區(qū)間縮小，二房與三房面積區(qū)間變化不大，這與產(chǎn)品有直接關(guān)系。價格此次推出的根據(jù)產(chǎn)品觀景效果、戶型設計、建筑類型的不同單價區(qū)間8000-8500元之間。二期一期一期二期面積區(qū)間房型套數(shù)戶型占比40-50㎡一房43328.68%70-90㎡二房49832.98%100-160㎡三房55436.69%200-290㎡復式251.66%戶型鑒賞桑提花苑（一期）主臥設計側(cè)窗，通風更好L形露臺擴大了觀景采光空間，也延伸了室內(nèi)空間落地玻璃的設計，滿足了全通透采光的需求；入戶花園提升了整個住宅的舒適度多陽臺，多窗臺的運用，既延伸了室內(nèi)空間，又增加了舒適度伊蘭花畔（一期）L型廚房巧設工作陽臺，托充家居實用性建筑面積：107.68㎡（三室二廳一衛(wèi)）贈送露臺、入戶花園、兩廳挑高：3米建筑面積：84.83—90.8㎡（二室二廳一衛(wèi)）贈送露臺、兩廳挑高：3米畢索格調(diào)（二期）格蘭藝堡（二期）觀景南陽臺，南向臥室均帶飄窗，增加采光度北向儲物陽臺與餐廳相連，設計不太合理。休息區(qū)餐廚相連，節(jié)省空間。緊湊實用戶型、大眾接受度高戶型鑒賞建筑面積：86-90㎡（二室二廳一衛(wèi)）贈送露臺、兩廳挑高：3米建筑面積：120㎡（三室二廳二衛(wèi)）贈送露臺、兩廳挑高：3米北師大青島附小、中學蔚藍國際商街會所與廣場四星級酒店14232143配套體系“名校教育·社區(qū)教育·家庭教育”全程服務體系公辦九年制義務教育學校，由兩所小學、一所初中構(gòu)成。首個校區(qū)擬訂24個班，預計2010年9月1日開學，該小學總用地面積24872M2，配備食堂、運動場、籃球場、排球場、操場等以溫泉國際水會為主體，匯融溫泉、洗浴、休閑、娛樂、餐飲、客房、酒店式公寓為一體的高端酒店綜合體，旨在打造星級高端休閑娛樂中心。業(yè)主專屬醫(yī)療服務體系：6所社區(qū)醫(yī)療服務中心、多處康體理療中心6200㎡的會館系統(tǒng)，包括群島綜合會館、群島運動會館、海上會所綜合會館以活動交流、社區(qū)服務、兒童教育為主題；運動會館包括球室、水上運動館等，海上會所提供商務服務逾6萬㎡商業(yè)購物空間，設有一流大型超市、百貨商場等大型社區(qū)配套賣場。設有酒吧、咖啡廳等，建筑設計采用歐式風格，提高項目檔次。北師大附中

蔚藍國際商街會所與廣場四星級酒店配套配套體系核心價值表現(xiàn)點：住宅類產(chǎn)品設計成為當時市場的一大亮點，北師大附屬學校明確項目“文化島居”的開發(fā)主題，四星級酒店等高檔配套提高檔次。輔助價值表現(xiàn)點：規(guī)劃、景觀等方面提升項目檔次和標準。卓越蔚藍群島屬于試探市場型郊區(qū)大盤，所以其涵蓋物業(yè)類型豐富。借助膠州灣的文脈和與北師大合作辦學的成功經(jīng)驗，發(fā)展社區(qū)水景資源，設立北師大附屬小學中學，確定了文化島居為主題的大盤路線。及格線標準線標桿線產(chǎn)品主體思路：以文化島居為主題的郊區(qū)大盤項目價值梳理優(yōu)勢分析規(guī)模：項目規(guī)模龐大，規(guī)劃合理，以“整體”的概念提升吸引力；景觀：利用自然環(huán)境，布置大片綠化組團；并引入活水水系，貫穿整個社區(qū)，自然區(qū)隔各個組團；產(chǎn)品：產(chǎn)品線豐富，且大部分為經(jīng)濟型產(chǎn)品，能夠控制總價，提高性價比，保證去化速度；配套：引入北大附小、附中，打造學區(qū)概念。劣勢分析交通：項目所處位置較偏，目前未開通公交線路，緊靠項目自身班車；大配套：目前周邊缺乏大配套，雖項目自身配置有商業(yè)及學校、醫(yī)院等，遠景可期，但形成規(guī)模尚需時日。優(yōu)劣勢分析2項目推案成交信息項目戶型面積（㎡）上市量（套）累計銷售量累計銷售面積（㎡）銷售率均價（元/㎡）卓越·蔚藍群島小高層7200一室35-695543411403162%二室81-968317958324296%三室106-1568984467600650%四室200-21290841606193%頂復180-20924245521100%合計2397169019486171%洋房81006層洋房77-15031031018074100%5層洋房116-207969610719100%4層洋房195-20236341141394%合計44244040206100%多層7400一室58-735549351089%二室85-963473292728295%三室90-130156541001035%合計5584324080277%別墅194-34281562260269%17000合計81562260269%總計3478262029875475%一期二期三期四期五期小高層、多層：80-90㎡剛需產(chǎn)品去化較好洋房：整體去化良好，認可度高別墅：與其余產(chǎn)品對比較，去化較差成交統(tǒng)計項目客戶構(gòu)成付款方式：一次性付款占45%，其他的為商業(yè)貸款,一次性貸款主要為政策因素導致一部分?？蛻魜碓矗呵鄭u市區(qū)占60%，城陽及青島其余區(qū)域的占30%，山東省內(nèi)（煙臺、淄博、濰坊等）及省外（內(nèi)蒙古、山西、新疆等）占10%客戶職業(yè)：私營業(yè)主、貿(mào)易、物流、餐飲、房地產(chǎn)，外地的為煤炭、電信、鐵、石油等行業(yè)年齡段：35-50歲置業(yè)目的：區(qū)域內(nèi)投資兼自住，外來的投資及度假消費偏好：對稀缺資源有較強的渴望，教育資源、交通優(yōu)勢（環(huán)膠州灣高速）面積需求：70-110㎡占比70%，70-90㎡為主力戶型占比50%?？們r承受范圍：50-120萬，其中50-90萬的產(chǎn)品居多?？蛻糁攸c關(guān)注：1.位于灣區(qū)海景資源較好2.交通配套的優(yōu)勢（環(huán)膠州灣高速）3.配套的優(yōu)勢（北師大附屬學校）3項目總結(jié)核心競爭力：強勢資源+雄厚實力+強勢配套核心競爭力的具體體現(xiàn)：1、強勢資源：城陽區(qū)僅有的白沙河與膠州灣雙重景觀地塊。2.受眾度高的人居模式：外部景觀與內(nèi)部景觀相結(jié)合，內(nèi)部景觀與多層洋房相結(jié)合，多層洋房與院景小高層相銜接，大眾化的風格和業(yè)態(tài)搭配，符合大多數(shù)人的需求。3.強勢配套：北師大附屬學校的引入體現(xiàn)了項目的主題。核心競爭力的市場實現(xiàn)：1.銷售狀況：價格及銷售速度均領先于板塊內(nèi)其他項目，2009年后優(yōu)惠力度加大的情況下月均去化130套，目前一期已經(jīng)基本售罄。2.價格變化：開盤時5400元/㎡，目前成交均價7500元/㎡，以多樣化的產(chǎn)品入市，滿足了不同客戶的需求。3.客戶結(jié)果：青島市區(qū)占60%，城陽及青島其余區(qū)域的占30%，山東省內(nèi)（煙臺、淄博、濰坊等）及省外（內(nèi)蒙古、山西、新疆等）占10%。項目核心競爭力1有儀式感的小區(qū)入口和會所作為卓越集團在青島首席大盤，也是當時青島市首席大盤，為