萬科項目策略調(diào)整

【萬科·青山湖項目推廣策略】馬一丁廣告零八年五月第一章、面臨的營銷任務(wù)第二章、項目現(xiàn)狀及問題點分析第三章、推廣任務(wù)第四章、推廣策略第五章、我們的建議一、營銷任務(wù)營銷定位上，讓本項目成為南昌乃至江西最頂尖的物業(yè)形象，并完成一期營銷節(jié)點任務(wù)；萬科品牌提升，為萬科品牌在南昌的戰(zhàn)略上加分。□項目營銷任務(wù)：項目東區(qū)別墅區(qū)（21棟）完全銷售；為09年高層營銷銜接做鋪墊，創(chuàng)造高層溢價空間；萬科品牌提升?！?8年營銷任務(wù)：我們要如何去做呢？尋找答案之前，不妨先看幾個案例例一頂尖資源：三面環(huán)海，背倚青山+產(chǎn)品價值：現(xiàn)代創(chuàng)新“盒子”別墅/公寓CLUBHOUSE：度假/商務(wù)/居住+物業(yè)服務(wù)：萬科“金鑰匙”管家服務(wù)萬科17英里成為頂尖物業(yè)的幾個要素例二香蜜湖1號成為頂尖物業(yè)的幾個要素頂尖資源：位居城市眾人皆知的頂尖住宅片區(qū)坐落于深圳香蜜湖畔+產(chǎn)品價值：歐式風格別墅/TOWNHOUSE/多層/高層設(shè)計理念奢侈至極+物業(yè)服務(wù)：中海深藍物管“禮賓式”尊貴服務(wù)例三華僑城天麓成為頂尖物業(yè)的幾個要素頂尖資源：位居山之巔，享大梅沙無敵海景東部華僑城豐盛配套：山地高爾夫會所/中國最大SPA館/頂級度假酒店等+產(chǎn)品價值：15個國家103家專業(yè)設(shè)計公司強強聯(lián)手世界建筑大師理查德·邁耶中國開山之作現(xiàn)代簡雅風格別墅+物業(yè)服務(wù)：華僑城定制式的專享服務(wù)（待定）……通過以上案例，我們可以得知，要成為頂尖物業(yè)，要具備以下特征：第一，要擁有絕對的稀缺資源，且這些資源的價值是社會公認的；第二，要擁有獨特創(chuàng)新的建筑形態(tài)和產(chǎn)品價值；第三，要擁有與高端業(yè)主身份相匹配的服務(wù)體系。那么，上述特征我們有嗎？看看我們的項目二、項目現(xiàn)狀及問題點分析1、目前市場大勢1、目前市場大勢1、目前市場大勢1、目前市場大勢1、目前市場大勢太多的數(shù)據(jù)表明，2008年的中國樓市將處于理性調(diào)整狀態(tài)，市場趨于理性，開發(fā)商趨于理性，置業(yè)者也將趨于理性。頂尖客戶也不例外，也將受大勢影響，購房行為趨于理性，因此本項目定南昌最高價，需要產(chǎn)品給到最高價的理由和支撐點，否則將面臨一定的市場風險。2、南昌高端住宅市場象湖艾溪湖青山湖碟子湖贛江市中心區(qū)目前，南昌高端住宅以“一江，四湖”為核心分布一江，即贛江，南昌母親河，且貫穿于市中心區(qū)域，如此資源成為高端住宅區(qū)域，實屬理所當然，但臨江項目大都是高層，同時，資源占有上不具有唯一性和稀缺性。四湖，即青山湖，象湖，艾溪湖，碟子湖風景區(qū)。其中，青山湖是市中心湖，湖景資源好，周邊已有香溢花園，青山湖花園等別墅項目，已經(jīng)形成較為成熟的高端住宅氛圍。象湖和艾溪湖，距市中心較遠，雖有眾多知名開發(fā)項目，但都屬于中高檔超大社區(qū)多形態(tài)住宅；碟子湖，屬于城市近郊的高端住宅片區(qū)，保利高爾夫花園就位居于此。由此，我們可以看到南昌擁有水景資源項目很多，高端住宅片區(qū)大多位于江、湖等附近，且產(chǎn)品品質(zhì)及價位相差并不大，但在南昌人心中最向往的還是青山湖。為什么？地產(chǎn)板塊：在南昌市各地產(chǎn)板塊中，青山湖板塊屬于市中心板塊，并以天賦湖資源，現(xiàn)已成為高端樓盤的密集區(qū)域之一，湖邊現(xiàn)有香溢花城，中大青山湖花園等樓盤。是因為——青山湖自然地貌：南昌最大的內(nèi)湖，位于市中心區(qū)東北面，水域面積316公頃，香樟樹10000棵，是城市的天然綠肺，青山湖現(xiàn)有6大景區(qū)，9個游覽單元，現(xiàn)已成為南昌市民休閑的首選之處。官邸之選：政府在青山湖岸興建“龍泉小區(qū)”——45棟歐式鄉(xiāng)村別墅，作為一百多位省級退休干部的官邸，從此，我們可以略見青山湖的價值一斑。所以，我們可以確定：青山湖因為市中心地段+湖資源+生態(tài)環(huán)境，早已成為達官貴人的居住之地，也鑄其稀缺資源這一先決條件，這是即成的事實，而且居住氛圍也已漸漸成熟。同時，我們也發(fā)現(xiàn)：在未來2年，青山湖板塊同類產(chǎn)品較多，大多以湖景為訴求點，總價在400-900萬之間，少量突破1000萬，性價比具備明顯優(yōu)勢，同時還有保利高爾夫別墅外圍競品的加入等等，競爭環(huán)境不容樂觀。3、競爭分析項目區(qū)位圖青山湖項目產(chǎn)品（西班牙風格）：雙拼（220-370平米）四聯(lián)排（220-240平米）共36套推盤時間：2008年-2009年裝修：毛坯產(chǎn)品（德式風格）：10棟雙拼（約250平米）20棟獨棟（約380平米）推盤時間：預(yù)計3月底裝修：毛坯，設(shè)置地熱香溢花城恒茂湖濱中大青山湖花園產(chǎn)品（歐式風格）3棟獨棟（定制，不對外）6棟雙拼（約260-300平米）6棟四聯(lián)排（約230平米）推盤時間：2008年-2009年裝修：毛坯我們針對以上項目與我們青山湖8號項目產(chǎn)品進行對比。產(chǎn)品本項目580平米臨湖雙拼香溢花城360平米臨湖雙拼本項目360平米非臨湖雙拼香溢花城240平米非臨湖雙拼裝修毛坯毛坯毛坯毛坯預(yù)測總價約2000萬約900萬約860萬約500萬朝向西南南北（西端）西南南北景觀南向一線湖景西面一線湖景（西曬）小區(qū)內(nèi)景觀小區(qū)內(nèi)景觀、部分湖景地段青山湖北岸青山湖東北岸，臨近配套區(qū)青山湖北岸青山湖東北岸，臨近配套區(qū)規(guī)劃別墅加高層，純高端社區(qū)多種產(chǎn)品混合社區(qū)，高端形象不明確別墅加高層，純高端社區(qū)多種產(chǎn)品混合社區(qū)，高端形象不明確庭苑面積約1050平米約500平米約300平米約150平米地下室面積約530平米約150平米約300平米約100平米戶型尺度奢華，功能完善開窗面積較小，戶型利用率不高尺度闊綽，功能齊全相對緊湊，開窗面積較小，戶型利用率不高本項目臨湖別墅，因位于湖北岸，資源優(yōu)勢明顯，且總價大幅突破南昌價格天花板，沒有實質(zhì)競爭對手，但市場風險有待檢驗。本項目非臨湖別墅，與香溢花城臨湖別墅產(chǎn)生直接競爭，產(chǎn)品競爭力偏弱，市場風險較高。本項目別墅VS香溢花城別墅本項目260平米四房，總價偏高，逼近部分別墅總價，尺度過于豪華且核心價值點不明顯，空中別墅感不強，產(chǎn)品競爭力弱，市場風險較高。產(chǎn)品青山湖項目260平米四房青山湖項目220平米四房香溢花城220平米四房裝修精裝修精裝修毛坯總價（2010年價格預(yù)測）約330萬約270萬約200萬朝向西南西南西南景觀南向一線湖景南向一線湖景西南一線湖景地段青山湖北岸青山湖北岸青山湖東北岸，臨近配套區(qū)規(guī)劃別墅加高層，純高端社區(qū)別墅加高層，純高端社區(qū)多種產(chǎn)品混合社區(qū)，高端形象不明確戶型尺度豪華，但核心價值點不明顯尺度闊綽，滿足舒適度要求，無傭人房未確定，存在調(diào)整可能參考市場主流戶型：四房兩廳三衛(wèi)一傭人房本項目220平米四房，相對市場主流產(chǎn)品適度放大，滿足舒適度要求，功能稍有缺憾，無傭人房，同類產(chǎn)品綜合競爭力較強。本項目高層大戶VS香溢花城高層大戶產(chǎn)品青山湖項目90平米兩房恒茂國際都會95平米兩房裝修精裝修毛坯總價（2009年價格預(yù)測）約95萬約80萬朝向西南正南景觀南向一線湖景小區(qū)內(nèi)景觀地段青山湖北岸，配套相對匱乏北京東路，臨近非繁華配套區(qū)規(guī)劃別墅加高層，純高端社區(qū)混合規(guī)劃社區(qū)，中高端社區(qū)形象戶型復(fù)式，實現(xiàn)兩衛(wèi)功能，面積利用率高，通透性良好平層，一衛(wèi)，通透性不佳本項目90平米戶型，除配套及交通相對弱勢，其他關(guān)鍵因素如景觀、戶型等均占明顯優(yōu)勢，具備較強市場競爭力。本項目90平米兩房VS恒茂國際都會2房A、臨湖雙拼產(chǎn)品——就青山湖正南湖景資源、定價而言，尚無實質(zhì)競爭對手，他們才是真正的頂尖住宅，而我們要做的，首先是要用超乎想象的產(chǎn)品力來展示我們頂尖的優(yōu)勢資源和產(chǎn)品價值點（客戶才會認同），其次，在推廣上，借用臨湖別墅的優(yōu)勢，拉動整個社區(qū)的檔次感。從以上競爭環(huán)境，可以發(fā)現(xiàn)：B、非臨湖雙拼產(chǎn)品——從資源、價位上來看，性價比次于市場同類產(chǎn)品，如何讓客戶棄其他臨湖別墅，而選擇我們。這就要求增加、提升非臨湖雙拼別墅的其他方面價值點，以增強溢價空間。C、湖景高層產(chǎn)品——戶型面積區(qū)間較大而且量大，機會與風險并存，屆時推售時，需要針對各戶型特點及面臨具體問題，制定營銷策略。前提是，要通過一期別墅高端物業(yè)的開發(fā)和推廣，客戶實實在在的看到了頂尖物業(yè)的展示，整個社區(qū)頂尖物業(yè)的形象也成功建立，將高層銷售風險降至最低點。4、項目價值分析A、最稀缺的資源——青山湖一線湖景純正南向觀青山湖B、創(chuàng)新的產(chǎn)品價值——大開面正南湖景，現(xiàn)代新銳的建筑風格?，F(xiàn)代中式風格臨湖雙拼別墅/非臨湖雙拼/極具現(xiàn)代感的湖景高層C、物業(yè)服務(wù)特色——定制中，需要針對南昌高端客戶量身定制

點評：青山湖現(xiàn)已經(jīng)形成較為成熟的高端住宅氛圍，但尚未達到深圳香蜜湖，杭州西湖等這樣的知名度，還沒有形成絕對優(yōu)勢，其片區(qū)知名度和影響力還需進一步提升，這是推廣要解決的問題。點評：規(guī)劃設(shè)計上，產(chǎn)品具有創(chuàng)新力，但我們更需要一個現(xiàn)場展示區(qū)，將產(chǎn)品打動人的地方落實到項目現(xiàn)場，讓客戶親身體驗，在推廣上，可以從獨特的建筑形態(tài)與產(chǎn)品利益點來訴求，區(qū)別其他項目，傳達自己的獨特價值。點評：建議提前著手構(gòu)思規(guī)劃物業(yè)服務(wù)，并在銷售時就能提前導(dǎo)入，讓客戶提前感知定制高端物業(yè)的價值。項目現(xiàn)狀及問題點小結(jié)A、產(chǎn)品價格偏高，市場又趨于理性，頂尖客戶業(yè)戶有所影響，推廣當中要清晰傳達頂尖物業(yè)的價值點，才能支撐高價格。B、所在片區(qū)是南昌高端住宅片區(qū)之一，但其自然資源——青山湖，目前還不是南昌人公認的首屈一指的稱缺資源，還需要提升炒作。C、臨湖別墅，非臨湖別墅，湖景高層，其創(chuàng)新的產(chǎn)品價值雖面臨挑戰(zhàn)各異，風險與機遇并存，要求我們要潛心挖掘與提升我們的產(chǎn)品競爭力，以提升項目的價值認可度，降低風險。D、項目有高端物業(yè)所具備的基本價值，但目前還都不是絕對優(yōu)勢，還需要重新整合提升項目的資源價值，同時如何找到目標人群。那我們廣告任務(wù)就是：結(jié)論：本項目由臨湖、非臨湖雙拼別墅和高層組成，具備了頂極物業(yè)的要素。既然今年我們的營銷任務(wù)：首批推出是擁有青山湖正南一線湖景的現(xiàn)代中式別墅，明年再推高層產(chǎn)品。那么在廣告推廣上我們建議也分開來推廣，同時通過別墅產(chǎn)品推廣把項目整體拔高，為明年創(chuàng)造高層的溢價空間。同時，別墅，為現(xiàn)代中式風格，湖景高層，又極具現(xiàn)代新銳風格，兩大產(chǎn)品形態(tài)個性太強，在分開推廣時也需對這兩大產(chǎn)品分開來做定位，這樣在推廣上市場認知度更清晰，達到與目標客群有效的傳播溝通。三、推廣任務(wù)廣告任務(wù)通過整合項目現(xiàn)有的價值點，從而塑造項目頂尖物業(yè)的形象和價值認同，是我們的傳播核心。結(jié)合營銷任務(wù)，我們今年在廣告上主要是推廣別墅單位，因此，推廣中先把項目整體拔高，完成今年銷售目標，同時在定位上兼顧項目整體統(tǒng)一性，為09年高層推售創(chuàng)造高層的溢價空間和推廣銜接做好鋪墊。我們也收到信息，在推廣過程中要注意萬科品牌的社會公眾影響。不能把項目做成又一個“湯臣一品”的形象，我們必須采用低調(diào)的推廣風格，內(nèi)斂穩(wěn)重，避免引起爭議。我們要如何做1、如何傳播項目頂尖物業(yè)的形象和價值？手法上我們可以：第一，炒作片區(qū)，將青山湖片區(qū)塑造成為南昌最頂尖的住宅片區(qū)。第二，傳達出我們是這個片區(qū)全新的建筑形態(tài)，同時又擁有最佳資源的高端物業(yè)。前面我們講到每一個頂尖項目都必須具有絕佳的資源優(yōu)勢。所以策略上，第一步提升和展示項目片區(qū)及資源優(yōu)勢入手。第二步展示項目產(chǎn)品核心價值（包括物業(yè)服務(wù)），給到市場頂尖物業(yè)的形象。在今年別墅推廣中，首先建立項目總體頂級物業(yè)形象；前期區(qū)位價值釋放以及在別墅產(chǎn)品推售中的親身體驗，讓客戶充分了解頂尖物業(yè)所帶來的附加價值，從而創(chuàng)造出為高層產(chǎn)品的溢價空間。在高層推廣中統(tǒng)一以別墅定位訴求（如：高層定位為：空中別墅），增強項目的高端形象。檔次感強，且傳播中較為純粹。2、如何為09年高層推售銜接做好鋪墊。同時要貫徹萬科集團對項目的要求，如何操作呢？四、推廣策略和實施在發(fā)展我們的策略思考之前，我們也要考慮到項目銷售節(jié)點及別墅產(chǎn)品形態(tài)所對應(yīng)目標人群特點，所以會在不同的階段、不同的傳播地點，采取不同的主題來組合傳播。先看看我們項目重大營銷節(jié)點和目標人群臨湖別墅前60米綠化帶2008年5月30日完成江西賓館接待中心正式接待2008年7月1日全裝修別墅樣板間2008年8月中旬完成別墅開盤2008年9月6日會所2009年2月8日完成高層開盤2009年3月8日項目重大營銷節(jié)點：別墅產(chǎn)品所對應(yīng)目標人群：臨湖別墅——頂級富豪非臨湖別墅——富貴階層背景

以大私企業(yè)主和官商為主

40-50歲,中老年企業(yè)主居多，早期創(chuàng)業(yè)者（10年或20年以上），企業(yè)具備相當規(guī)模且涉及多個行業(yè)，個人總資產(chǎn)約5000萬及以上。

擁有多處房產(chǎn)，有別墅或高檔大面積公寓居住經(jīng)驗，住宅消費觀念成熟。追求完美的終極住宅。

三代同堂（夫妻、父母、1-2個小孩、保姆等）

以私企業(yè)主、壟斷企業(yè)高管、官商為主

35-50歲，中年企業(yè)主居多，企業(yè)逐漸步入穩(wěn)定期，財富積累時間較長，個人總資產(chǎn)約2000萬及以上。

擁有多處房產(chǎn)，有別墅或高檔大面積公寓居住經(jīng)驗，住宅消費觀念成熟，將別墅有天有地有院完善的生活方式定為終極住宅追求。三代同堂（夫妻、父母、1-2個小孩、保姆等）購房動機

占據(jù)/擁有稀缺土地資源及湖景資源頂級生活享受

成就標簽占據(jù)/擁有稀缺土地資源完善的功能，家庭生活享受

成就標簽核心需求

資源占有，奢華尺度；功能完善，細節(jié)處理完美；偏好獨棟別墅，私人擁有;關(guān)注隱私性，不被打攪。

資源占有，闊綽尺度；偏好獨棟別墅，可以接受雙拼，關(guān)注產(chǎn)品居住功能，產(chǎn)品導(dǎo)向明顯功能完善，在一定程度上關(guān)注性價比。產(chǎn)品對應(yīng)臨湖雙拼面積：580平米總價：約2000萬非臨湖雙拼面積：360平米總價：約850萬選擇本項目的客戶描述別墅客戶；他們屬于金字塔塔尖人士，年齡約35-50歲，他們是大私營企業(yè)主、或許是壟斷性企業(yè)高管，或是官商，他們擁有多處房產(chǎn)，有過別墅或高檔住宅居住經(jīng)驗，別墅消費觀念成熟，追求極致的終極住宅享受。通過我們的產(chǎn)品屬性不難判斷，他們的特征包括：A、他們眼光獨到，特別注重對社會稀有資源的享有，有較高的鑒賞和判斷能力。B、他們重視家庭生活，看重生活品質(zhì)及生活私密性，不希望被人打擾。C、他們懂得追求文化品味，追求內(nèi)心需要，不愿隨波逐流，崇尚個性化創(chuàng)新產(chǎn)品，追求自我價值實現(xiàn)。選擇本項目的客戶特征那么，我們項目是否匹配這群人呢？也就是我們?nèi)绾味ㄎ晃覀兊漠a(chǎn)品呢？檢視我們產(chǎn)品的價值：產(chǎn)品價值——資源青山湖北岸一線湖景項目位于青山湖北岸，擁有正南向湖景，是青山湖最好的地段，是本項目最大的資源優(yōu)勢，需要在定位中重點強調(diào)。大面寬面湖景觀規(guī)劃產(chǎn)品價值——規(guī)劃設(shè)計現(xiàn)代中式臨湖雙拼別墅產(chǎn)品價值——建筑設(shè)計現(xiàn)代中式非臨湖雙拼產(chǎn)品價值——建筑設(shè)計產(chǎn)品檢視——小結(jié)因此，結(jié)合前面的檢視從項目資源優(yōu)勢：青山湖北岸，擁有正南一線湖景從首推產(chǎn)品氣質(zhì)：現(xiàn)代中式別墅我們別墅產(chǎn)品的定位是：青山湖正席·新派中式別墅青山湖正席，突出項目占有稀缺的資源的區(qū)位價值。新派中式，區(qū)別于市場其他項目及全國其他中式項目。別墅，強調(diào)屬性，突出本項目是頂尖物業(yè)形態(tài)。絕佳的純正南湖景資源（產(chǎn)品），占有絕對稀缺資源（消費者）現(xiàn)代、穩(wěn)重、不張揚的新派中式別墅（產(chǎn)品），在內(nèi)斂的氣質(zhì)中透射低調(diào)從容的生活態(tài)度和品位（消費者）從產(chǎn)品和客戶群的共性青山湖正席·新派中式別墅產(chǎn)品年齡稍大事業(yè)成功文化素養(yǎng)高眼光較高有品位講品質(zhì)消費者廣告調(diào)性內(nèi)斂厚重智慧貴氣品位在廣告推廣中我們需要用一種與目標客戶性格、身份吻合的語調(diào)來與他們溝通。從以上營銷節(jié)點和目標人群分析，在傳播策略上：我們在08年推廣中分為兩個階段：一階段：6月——8月底（別墅開盤前）——蓄水期二階段：9月——12月底（開盤后）——強銷期通過我們廣告任務(wù)，我們可以確定在廣告推廣上第一階段：提升和展示青山湖資源優(yōu)勢和項目區(qū)位入手青山湖因為市中心地段+湖資源+生態(tài)環(huán)境，早已成為達官貴人的居住之地，已具備稀缺資源這一先決條件，這是即成的事實。只是青山湖片區(qū)還沒有像深圳香蜜湖、杭州西湖，是人人公認的城市內(nèi)絕對稀缺資源。因此，也就是說，我們所要做的，就是要捅破那層紙，把事實說出來，由此，第一階段炒作青山湖的主題是：波瀾不驚心歸青山湖波瀾不驚——它傳播的是：不張揚，低調(diào)，但又能體現(xiàn)目標人群內(nèi)心之處的人生態(tài)度，回歸一種平和淡定的生活。第一階段：考慮第一階段時間為：6月—8月，三個月時間較長，戶外主題在這階段分為兩個時間段傳播，第二個主題是：大境無言青山湖針對目標人群他們懂得追求文化品味，不愿隨波逐流，崇尚個性化，加上成功給他們帶來的忙碌，因此，他們對大眾媒體的廣告宣傳上極少關(guān)注。我們要怎樣找到他們，換個角度就是讓他們?nèi)绾伟l(fā)現(xiàn)我們。針對目標人群的特性，我們在與他們溝通時分：線上線下兩條線進行推廣。所以，我們在線上媒體安排：機場戶外廣告機場VIP候機室展板航空雜志——只針對南昌到北京，南昌到上海，北京到上海的航班上的雜志。國內(nèi)高端媒體，如：名牌雜志、21世紀經(jīng)濟報道、國家地理雜志等廣告我們目標人群的社會圈層較小，他們感興趣是一些昂貴的奢侈品和物件，例如：煙斗、古玩、寵物等，因此，在線下我們利用江西賓館做為一個私人會所的場所，舉辦各類活動奢侈品交流，吸引到頂尖財富人士他們，從而聚集一個固定的人群，利用他們的口碑傳播我們的產(chǎn)品。線下推廣：營銷活動建議一：活動內(nèi)容：煙斗品茗會，現(xiàn)場有私人收藏煙斗及品牌煙斗展，再結(jié)合其他一些有品味的小活動穿插，經(jīng)費允許的話，活動可以邀請當代著名畫家（煙斗收藏大師）——黃永玉先生，增加活動亮點和品味?；顒訒r間：7月中旬雅趣·斗客會活動示意活動禮品建議會所功能建議：

在會所投入使用時，由于在江西賓館要舉辦多次活動，已聚集了一部分人群，因此我們建議在會所規(guī)劃上有雪茄吧，紅酒吧等，邀請知名會所管理，將社區(qū)會所打造為南昌名流會所。我們針對7月江西賓館私人會所使用時，將在現(xiàn)場擺放一本樓書，敘述關(guān)于青山湖與世界各地的名湖類比，從而提升青山湖整個區(qū)位的價值與文化品味。我們建議在這本樓書后面加一個對項目的概況，讓拿到書的人對項目還是有一定了解。在8月中增加一本關(guān)于青山湖與青山湖8號，湖居生活境界的樓書，書中談到關(guān)于頂級湖居生活意境，這樣，對湖的資源以及居住價值最大化，清晰傳達頂尖物業(yè)的稀缺自然資源價值點，從而支撐高價格。線下物料：接下來，我們?nèi)绾吻逦鷤鬟_本項目是南昌最頂尖片區(qū)里的最頂尖產(chǎn)品。第二階段項目價值推廣，塑造本項目為青山湖片區(qū)資源最好的湖居境界，從而打動客戶，實現(xiàn)銷售。這時別墅樣板間已呈現(xiàn)，因此本階段通過推售中的親身體驗，讓客戶充分了解頂尖物業(yè)所帶來的高附加價值，為高價格增加價值支撐點，也為高層產(chǎn)品創(chuàng)造溢價空間。第二階段廣告主題1是：自然而然青山湖它傳播的是：體現(xiàn)項目稀缺自然資源，同時描述一種高度的湖居境界。目標人群