第五章固定資產(chǎn)2

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計第五章固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的核算

固定資產(chǎn)第一節(jié)固定資產(chǎn)概述（一）固定資產(chǎn)的確認

1、符合固定資產(chǎn)的定義固定資產(chǎn)，是指同時具有下列特征的有形資產(chǎn)：（1）為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)、出租或經(jīng)營管理而持有的；（2）使用壽命超過一個會計年度。

2、滿足固定資產(chǎn)的確認條件(1)、與該固定資產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)；（特例：融資租入固定資產(chǎn)）(2)、該固定資產(chǎn)的成本能夠可靠的計量固定資產(chǎn)的不同組成部分備品備件：通常確認為存貨，但某些備品備件需要與相關(guān)固定資產(chǎn)組合發(fā)揮效用，且應(yīng)當確認為固定資產(chǎn)。（二）固定資產(chǎn)的分類P80第二節(jié)固定資產(chǎn)取得的核算（一）外購固定資產(chǎn)購買價款相關(guān)稅費使固定資產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的可歸屬于該項資產(chǎn)的運輸費、裝卸費、安裝費和專業(yè)人員服務(wù)費等。P84 2007年2月1日，乙公司購入一臺需要安裝的機器設(shè)備，增值稅專用發(fā)票上注明的設(shè)備價款為260000元，增值稅為44200元，支付的裝卸費為3000元，款項已付；安裝設(shè)備時，領(lǐng)用原材料一批，賬面成本為24200元，購進該批原材料時支付的增值稅為4114元；另支付安裝工人工資5000元。不考慮其他相關(guān)稅費，試作出設(shè)備安裝完畢達到預定可使用狀態(tài)之前的相關(guān)分錄。（二）自行建造固定資產(chǎn)的成本，由建造該項資產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成例：2007年1月，A公司自行建造一座廠房，1-6月，工程先后領(lǐng)用工程物資272500元（含增值稅），領(lǐng)用原材料一批，實際成本32000元，輔助生產(chǎn)車間為工程提供有關(guān)勞務(wù)支出35000元，應(yīng)支付工程人員工資65000元，6月底，工程完工。該公司適用增值稅率為17%（三）接受投資、無償調(diào)入P86第三節(jié)固定資產(chǎn)折舊1、固定資產(chǎn)的折舊范圍除下列情況，企業(yè)應(yīng)對所有固定資產(chǎn)計提折舊：（1）已提足折舊仍繼續(xù)使用的固定資產(chǎn)（2）土地2、固定資產(chǎn)折舊方法的選擇選擇的依據(jù):經(jīng)濟利益的預期實現(xiàn)方式

（1）年限平均法年折舊額=（固定資產(chǎn)原值-預計凈殘值）/固定資產(chǎn)使用年限年折舊率=年折舊額/固定資產(chǎn)原值P91（2）工作量法單位工作量折舊額=（固定資產(chǎn)原值-預計凈殘值）/預計的工作總量月折舊額=本月實際工作量*單位工作量折舊額（3）雙倍余額遞減法年折舊率=2/預計使用年限年折舊額=固定資產(chǎn)期初賬面凈值*年折舊率例：某項固定資產(chǎn)原價為150000元，預計凈殘值為2000元，預計使用5年。（4）年數(shù)總和法年折舊率=尚可使用年限/預計使用年限之和

年折舊額=（固定資產(chǎn)原價-凈殘值）*年折舊率

例：固定資產(chǎn)原值20000元，預計使用5年，預計凈殘值2000元。3、賬務(wù)處理：借：開發(fā)間接費用管理費用銷售費用其他業(yè)務(wù)成本貸：累計折舊第四節(jié)固定資產(chǎn)后續(xù)支出和租賃的核算一、固定資產(chǎn)后續(xù)支出的會計處理（1）費用化：日常維護、修理支出P955-8（2）資本化：更新改造符合資本化條件的。P965-9扣除被替換部分的賬面價值，延長了固定資產(chǎn)使用年限的，同時調(diào)整折舊年限和折舊率例：某房產(chǎn)公司于2006年12月建造完工一座辦公大樓成本1100萬元，采用直線法折舊，預計使用20年，預計殘值100萬元。2007年發(fā)生維護費用30萬元，2008年發(fā)生大修理費用180萬元.2009年年末對該辦公大樓進行改擴建。該擴建工程由原施工單位承接，預計總費用500萬元，工期10個月。工程已經(jīng)按計劃開工。要求：（1）對該生產(chǎn)線2007～2009年發(fā)生維修費進行賬務(wù)處理。（2）對固定資產(chǎn)改擴建進行相關(guān)的賬務(wù)處理。需要注意的是，以經(jīng)營租賃方式租入的固定資產(chǎn)發(fā)生的改良支出，如滿足固定資產(chǎn)確認條件的裝修費用等應(yīng)直接在“固定資產(chǎn)——經(jīng)營租入固定資產(chǎn)改良”科目中核算，同時在剩余租賃期與租賃資產(chǎn)尚可使用年限兩者中較短的期間內(nèi)，采用合理的方法單獨計提折舊。。P96借：固定資產(chǎn)-經(jīng)營租入固定資產(chǎn)改良貸：銀行存款

二、固定資產(chǎn)租賃的會計處理確認情形P97（一）融資租賃固定資產(chǎn)的核算1．承租人的會計處理:借:固定資產(chǎn)-融資租入固定資產(chǎn)(最低租賃付款額現(xiàn)值與公允價值孰低的原則)未確認融資費用貸:長期應(yīng)付款-應(yīng)付融資租賃款(租賃付款額)P98例5-11注：最低租賃付款是租賃開始日，承租人應(yīng)支付或被要求支付的款項，加上由承租人或其有關(guān)的第三方擔保的資產(chǎn)余額。2.出租人的賬務(wù)處理:取得租賃資產(chǎn)：借：融資租賃資產(chǎn)貸：銀行存款借:長期應(yīng)收款-應(yīng)收融資租賃款(租賃收款額和初始直接費用)貸:融資租賃資產(chǎn)(賬面價值)未實現(xiàn)融資收益銀行存款（初始直接費用）例P99出租人的會計處理固定資產(chǎn)后續(xù)支出和租賃的核算（二）經(jīng)營租賃固定資產(chǎn)的核算1、承租人的會計處理租入時，支付租賃款：

借：長期待攤費用貸：銀行存款分月攤銷：

借：管理費用等貸：長期待攤費用2、出租人的會計處理收到租賃款時：借：銀行存款貸：預收賬款按月計分攤計入當期收益：借：預收賬款貸：其他業(yè)務(wù)收入P1005-12

第五節(jié)固定資產(chǎn)減值和固定資產(chǎn)清理的核算

固定資產(chǎn)期末可收回金額低于賬面價值，即發(fā)生減值。（較低者）1、減值的跡象P1012、減值的處理：（1）賬面價值與可收回金額進行比較賬面價值＞可收回金額計提跌價準備(差額)賬面價值＜可收回金額不計提跌價準備可收回金額P102

（銷售凈價與現(xiàn)金流量現(xiàn)值較高者）（2）賬務(wù)處理借：資產(chǎn)減值損失（費用科目）貸：固定資產(chǎn)減值準備例P1025-13固定資產(chǎn)減值準備一經(jīng)確認，不得轉(zhuǎn)回；同時，該資產(chǎn)的折舊費用應(yīng)當在未來期間作相應(yīng)調(diào)整，以使該固定資產(chǎn)在剩余使用壽命內(nèi)，系統(tǒng)分攤調(diào)整后的資產(chǎn)賬面價值（扣除凈殘值）。

二、固定資產(chǎn)清理的會計處理（1）固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)入清理借：固定資產(chǎn)清理累計折舊固定資產(chǎn)減值準備貸：固定資產(chǎn)（2）發(fā)生清理費用，繳納營業(yè)稅

借：固定資產(chǎn)清理貸：銀行存款應(yīng)交稅費-應(yīng)交營業(yè)稅

（3）收回殘料或出售價款或保險賠償

借：銀行存款（售價）原材料（殘料價值）其他應(yīng)收款（保險賠款）貸：固定資產(chǎn)清理（4）清理凈損益

借：營業(yè)外支出貸：固定資產(chǎn)清理或借：固定資產(chǎn)清理貸：營業(yè)外收入習題P117習題二1、2、3、5、6三、固定資產(chǎn)盤點盈虧的會計處理P106“待處理財產(chǎn)損益-待處理固定資產(chǎn)損益”“以前年度損益調(diào)整”盤盈：借：固定資產(chǎn)貸：以前年度損益調(diào)整處理后：借：以前年度損益調(diào)整貸：利潤分配-未分配利潤盤虧：借：待處理財產(chǎn)損益-待處理固定資產(chǎn)損益累計折舊貸：固定資產(chǎn)處理后：借：營業(yè)外支出貸：待處理財產(chǎn)損益-待處理固定資產(chǎn)損益無形資產(chǎn)的核算

（一）、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無形資產(chǎn)的內(nèi)容P107（二）、無形資產(chǎn)的計價1、外購無形資產(chǎn)：外購的無形資產(chǎn)，其成本包括購買價款、相關(guān)稅費以及直接歸屬于使該項資產(chǎn)達到預定用途所發(fā)生的其他支出。

2、自行開發(fā)形資產(chǎn)項目的研究開發(fā)區(qū)分為研究階段與開發(fā)階段，企業(yè)應(yīng)當根據(jù)研究與開發(fā)的實際情況加以判斷：1.研究階段研究是指為獲取并理解新的科學或技術(shù)知識而進行的獨創(chuàng)性的有計劃調(diào)查2.開發(fā)階段相對于研究階段而言，開發(fā)階段應(yīng)當是已完成研究階段的工作，在很大程度上具備了形成一項新產(chǎn)品或新技術(shù)的基本條件1.企業(yè)內(nèi)部研究開發(fā)項目研究階段的支出，應(yīng)當于發(fā)生時計入當期損益（管理費用）。2.企業(yè)內(nèi)部研究開發(fā)項目開發(fā)階段的支出，同時滿足下列條件的，才能確認為無形資產(chǎn)：P109研究與開發(fā)費用的賬務(wù)處理1.發(fā)生時：借：研發(fā)支出—費用化支出—資本化資出貸：銀行存款/應(yīng)付職工薪酬2.期末時：借：管理費用貸：研發(fā)支出—費用化支出3.研發(fā)成功：借：無形資產(chǎn)貸：研發(fā)支出—資本化支出例P110（三）、無形資產(chǎn)的攤銷—有限期起止時點當月增加的無形資產(chǎn)，當月開始攤銷當月減少的無形資產(chǎn)，當月不再攤銷攤銷方法攤銷期限≤Min(合同年限，法律年限）合同年限（若無法律年限）法律年限（若無合同年限）攤銷期限（預計使用年限）按月攤銷、直線法攤銷基數(shù)=成本-預計殘值無法合理確定無形資產(chǎn)為企業(yè)帶來經(jīng)濟利益的期限的，作為使用壽命不確定的無形資產(chǎn)，不攤銷；無形資產(chǎn)攤銷的會計處理借：管理費用貸：累計攤銷例：甲公司從外單位購入某項專利權(quán)的成本為600萬元，估計使用壽命為8年，該項專利用于產(chǎn)品的生產(chǎn)；同時購入一項商標權(quán)，實際成本800萬元，估計使用10年。假定這兩項無形資產(chǎn)的凈殘值均為零。第一節(jié)無形資產(chǎn)四、無形資產(chǎn)的減值（減值跡象P112）1、計提減值準備處理原則：無形資產(chǎn)減值準備資產(chǎn)減值損失

新提、補提不得轉(zhuǎn)回2、計提減值準備會計分錄借：資產(chǎn)減值損失貸：無形資產(chǎn)減值準備五、出售無形資產(chǎn)按取得的價款與該無形資產(chǎn)賬面價值的差額計入營業(yè)外收入或營業(yè)外支出。例：企業(yè)出售一項專利權(quán)，該專利權(quán)成本100萬元，累計攤銷30萬元，出售價款100萬元，營業(yè)稅稅率5%。借：銀行存款100累計攤銷30貸：無