《房地產設計創(chuàng)新研討會》學習報告

《2010年房地產設計創(chuàng)新研討會》學習報告日期：2010年12月設計創(chuàng)新是房地產產品品質與項目贏利的源泉，以設計創(chuàng)新為主題百銳地產大講臺在北京舉行《2010年房地產設計創(chuàng)新研討會》，主要精選了項目設計四個關鍵環(huán)節(jié)：房地產標準化體系與室外總圖裝置、住宅設計‘偷面積’方法、戶型定位5段論推導、園林景觀創(chuàng)新，這些環(huán)節(jié)都是決定項目成敗的關鍵，需要不斷突破、創(chuàng)新。為了提高集團設計管理人員的專業(yè)素質，人力資源部組織設計管理部、宣城項目公司、巢湖項目公司、六安項目公司等設計管理人員參加學習，非常感謝集團領導、集團職能部門、各項目公司給我們這次學習的機會，現(xiàn)就這次學習的內容談談個人的心得與體會，與各位領導及同事共同分享。序言一、關于標準化

房地產標準化體系與室外總圖裝置1.標準化的理解：發(fā)現(xiàn)規(guī)律、不斷重復、形成企業(yè)行為。2.標準化的形成基于客戶行為的標準化產品：產品包含市場因素和自身因素，市場因素包括客戶、競爭對手等等；自生因素包括成本、周期等等。其中選折以客戶維度作為產品決策第一重要因素。3.以設計標準化為主導的標準化過程，標準化體系、標準化管理模式主要分為：客戶行為：自我實現(xiàn)、尊重、歸屬、安全、生理需求等等；居住要求：空間尺度、功能組織、部品性能、物理指標、設備要求等等技術標準：部品標準、工程標準、技術標準；設計標準化:總圖裝置、建筑標準化、景觀標準化；4.住宅的標準化就是建立一個行業(yè)產品的基準平臺，標準化產品要高于國家規(guī)范要求。二、標準化的需求分析與需求的異同

房地產標準化體系與室外總圖裝置需求分析1.人力資源不斷攤薄2.決策時間太長3.工程變更簽證太多4.品質缺乏保障5.規(guī)模經營優(yōu)勢未能體現(xiàn)6.規(guī)模擴張中的瓶頸：效率低下、品質問題、風格缺失7.行業(yè)的快速發(fā)展8.發(fā)展由粗放向精細化的轉型9.客戶需求不斷提升房地產標準化體系與室外總圖裝置不相同的需求：開發(fā)商：成熟開發(fā)商要從流程角度，新公司要從細微的材料質量控制入手專業(yè)：設計需要產品庫、工藝需要采購標準化崗位：領導需要管理標準化、職員需要操作標準化產品：豪宅與廉租房、首次購房與多次置業(yè)、不同的產品需要不同的標準化深度：標準戶型與設計流程、欄桿標準圖與施工圖標準化、不同的需要有不同深度的標準化相同的需求：提升品質：從專業(yè)層面看，標準化是避免由于不熟悉企業(yè)業(yè)務帶來的設計失誤、工程失誤的重要保證節(jié)約成本：從管理層面看，標準化是有效降低企業(yè)運營成本的重要手段實施深度：標準化是以設計為先導，包括成本、采購、施工、驗收、維護在內的全過程的產品實現(xiàn)過程快速復制：從企業(yè)層面看，標準化是為了滿足企業(yè)業(yè)務快速增長時實現(xiàn)快速復制成熟產品的前提標準產品：標準化的目的都是為了終端使用者能方便快捷的使用，深度以滿足使用者的使用習慣為其本要求三、標準化體系的建立

房地產標準化體系與室外總圖裝置總結技術及方法（凝聚、沉淀、傳承）目標：蓋什么樣的房子實現(xiàn)：用什么樣的材料手段：用什么樣的構造2.系統(tǒng)的產品分析：總結、歸納、實踐對企業(yè)典型設計問題、熱點投訴問題進行分析、歸納、總結共性的問題明確規(guī)定及要求，3.標準化體系：⑴理念與執(zhí)行：使用應用規(guī)模、標準化方式探索（設計標準化、技術標準化、部品標準化、流程標準化）⑵管理標準化：流程標準化、設計周期房地產標準化體系與室外總圖裝置⑶設計標準化---單體：產品創(chuàng)新----情景花園洋房●給客戶私有室外空間，徹底改變住宅的封閉特性●為鄰里提供交往的場所●改變多層住宅形象，提高品質感建立產品庫：產品基本信息、產品特點⑷設計標準化---景觀標準化：景觀設計導則景觀構成分為綠化、道路、場所、硬質、庇護、水景、照明⑸部品標準化完整的部品設計：設計圖紙、工藝做法、材料明細、安裝說明部品設計流程：單體設計與訂單部品設計互提要求、單體設計與獨品設計共同尋找適合載體部品戰(zhàn)略采購：包括集團統(tǒng)一采購、區(qū)域統(tǒng)一采購房地產標準化體系與室外總圖裝置⑹技術標準化標準化項目技術應用（萬科）：●規(guī)劃設計：環(huán)境保護、人工濕地、生態(tài)人工湖、雨水利用、中水利用●建筑單體：復合式廚房、遮陽、西向隔熱●景觀：滲水路面、佛甲草●設備部品：新三級鋼、冷軋鋼網、變壓止逆閥煙道、倒置式屋面、太陽能熱水系統(tǒng)⑺精裝修●成立工作機構：標準化工作組、全面家居核心小組●工作成果：內裝標準化（設計、配套標準，廚衛(wèi)模塊標準化）、部品標準化（各類、各種部品材料）、流程標準（全裝修設計流程）四、標準化工作平臺

房地產標準化體系與室外總圖裝置設計標準化之產品庫：●功能模塊標準：模塊設計原則、標準模塊資料、模塊與產品對應●戶型標準：模塊組合原則、標準組合戶型、戶型與產品對應●單體標準：單體組合原則、標準單體平面、立面意向、單體使用條件、部品及裝修、標準化單體圖紙2.部品標準化之標準化部品手冊●結構與墻體：工程樁基、圍護墻體、內部墻體、預制構件。。?！裢饬⒚娌牧希洪T窗、外墻涂料、外墻磚、欄桿。。?！窬b修部品：馬桶、地板、室內門、櫥柜。。?！裨O備材料：管道、配電箱、對講、電梯。。?！袷彝饩坝^：路燈、道路裝置、停車裝置、鋪地材料。。?！裥录夹g：太陽能、地源熱泵、保溫材料、新風系統(tǒng)。。。房地產標準化體系與室外總圖裝置3.流程標準化之流程與成果標準設計管理流程及評審、設計指導書、采購管理流程及評審、采購指導書、工程驗收流程及評審、工程指導書4.標準化之標準化體系框架體系框架四大模塊：設計、部品、管理、技術●設計：總圖裝置、功能模塊+戶型+單體+產品庫、景觀標準化●部品：戰(zhàn)略采購部品、規(guī)模應用部品、其它常用部品、創(chuàng)新部品●管理：設計計劃模塊、流程相關、評審要點模塊●技術：政府推廣技術、綠色建筑技術、其它創(chuàng)新技術五、室外總圖裝置

室外總圖裝置的分類：入口裝置、道路裝置、零星裝置、其它裝置●入口裝置：城市混合入口、小區(qū)主入口、小區(qū)次入口、組團入口、主景觀入口●道路裝置：車行路裝置、車行路附屬裝置、人行裝置住宅設計“偷面積”方法一、“偷面積”的目的“偷”實用性的面積為房價的提升起到堅決的支持作用；2.偷面積就是偷容積率；偷容積率就是偷利潤。提高贈送率就是提高利潤率。在營銷中偷面積就是贈送面積，贈送就是最好的賣點?！巴得娣e”就是產品創(chuàng)新，一個很實用的方式；3.”偷面積”在某種程度上改善了居住環(huán)境，受到市場普遍歡迎。同時也激發(fā)了發(fā)展商和建筑設計師們創(chuàng)造新產品的激情，推動了住宅建筑產品的發(fā)展。二、“偷面積”的八種方法方法一、“地下室”：●實現(xiàn)真正的人車分流：人在花園中走，車在地下室跑，車在地下直接到自家車庫，車庫又和很多地下空間相連，讓人沒有一點地下的感覺。●萬科的半地下室的高明之處在于其“半”字，使得所送的空間可以自然通風和采光。依此類推，凡是有一樓的住宅建筑，都可以抬高其正負零標高，為一樓、甚至二樓業(yè)主送其半地下室，使一樓住宅增加賣點。住宅設計“偷面積”方法2.方法二、“陽臺、露臺”：●戶型可以自由組合的小復式組成，過道兩層層高，使每戶的公攤面積大幅的減少；●“錯層露臺+法式陽臺”的巧妙組合式露臺不計算建筑面積（小于12平米的露臺不計算面積，進深小于600的跳板不計算面積）；●“偷面積”對于小戶型住宅十分必要，它使有限的空間得到更高的實用率。小戶型公寓“偷面積”正在成為這類商品房的必選動作；●陽臺底板至陽臺上蓋的垂直空間范圍內，如有水平鏤空樓板或連接橫梁，將計一半面積；●對于有柱（框架）露臺，如果面積小于12平米時，還可以繼續(xù)“偷”。一般10平米左右可以做出一個房間的空間，其空間舒適度已經不錯了；●退層的陽臺太少了，只有在別墅中出現(xiàn)的多一些，這些露臺空間的設置，本身就是一種奢華的標準；方法三、“百變凸窗”：●“可拆卸凸窗”是可以將原設計的凸窗（不計建筑面積）打掉，在其外立面是看不出是凸窗的----外墻與外窗齊平；住宅設計“偷面積”方法●步入式凸窗---層高2.2米以下不計建筑面積，步入式凸窗上面除了結構梁部分都可以打掉；●“玻璃盒子”實際就是一個大凸窗，高度控制在2.2米以下，盒子里的人可以透過寬敞的視角看風景；方法四、“利用層高”：●“靈性空間”的妙處在于：所有的一房單位猶如BOX，可以上下、左右組合，即曾被稱為“蒙太奇”的空間組合；●露臺夾層：露臺上0.6米的挑板可以做出衣柜；●夾層空間：在高度允許的情況下，夾層產品具有較強的靈活性，贈送的面積較多，但空間舒適度受到限制；●錯層：利用錯層可以使客廳、餐廳、入戶花園形成4.5米高的空間，雖然沒有偷面積，但偷了空間；●復式+1：利用復式上層的空間；方法五、“延展空間”：●“客廳偷面積”樓書上被稱為“可延展客廳”，即將原兩戶間的管井各家分一半，住宅設計“偷面積”方法●樣板房中明顯地將“偷的面積”用紅色墻面表示，竣工驗收時紅白墻交界處有磚墻分隔，驗收后按照樣板房樣式向業(yè)主交樓；●在施工現(xiàn)場?？吹接械奶幱趦茸呃纫粋鹊娜霊糸T邊（過道花園），有的處于陽臺一側（露臺花園），這些不計建筑面積的地方，在入伙后可以加板封閉，成為單層的室內使用面積。6.方法六、“共享梯廳”：●電梯廳花園由兩層高露臺組成，即電梯廳每兩層均有一個近30-40平方米的露臺，形成了可供兩層業(yè)主共同使用的梯廳花園，由于兩層高，按照規(guī)定不計容積率也無需分攤；●每臺電梯可以前后開門，將以前的電梯等待區(qū)改為私人空間，把入戶門外移，在電梯、過道上做文章的還有變“一梯兩戶”為“一梯多戶”，減少分攤面積，從而使得業(yè)主使用面積增加。7.方法七、“隱藏式衣櫥”：●佳兆業(yè)“桂芳園”、“可園”在臥室內設有外凸的壁柜空間，由于其高度為2.1米（鉆了低于2.2米層高不計入建筑面積的規(guī)定空子），不計入建筑面積。住宅設計“偷面積”方法8.方法七、“室外空間室內用”：●將“內院”內化成建筑的一部分，而不對建筑的立面造成影響，在設計之初就必須考慮改造后的立面效果。總結：以上8種“偷面積”方法是綜合各樓盤的招式總結，多多看盤，細心看盤，就能多多發(fā)現(xiàn)各個樓盤各顯神通的“偷面積”招式，其實萬變不離其宗，仔細體會面積規(guī)范，尋找適合項目的應變方法，無非如此。現(xiàn)行規(guī)范比以前更加嚴格，有些需要同當?shù)叵嚓P部門溝通及攻關，以免產生不必要的麻煩及糾紛。戶型定位5段論推導●如何做市場研究

⑴市場研究是一項極其復雜和系統(tǒng)的工程，其中包括市場數(shù)據(jù)模塊、地塊數(shù)據(jù)模塊、客戶數(shù)據(jù)模塊、產品數(shù)據(jù)模塊和配套數(shù)據(jù)模塊。其中重點方面為：消費傾向、區(qū)域形象、周邊環(huán)境、地塊區(qū)域、發(fā)展前景、產品功能、產品類型、產品速率、成交利益、物業(yè)配套、教育配套。客戶如何定位。⑵消費者購買行為中態(tài)度是情感過程中消費者自身特征對消費心理及行為的影響，是指消費者尋找、選擇、購買、使用、評估和處置自身相關的產品和服務時所發(fā)生的心理活動，消費心理支配消費行為，消費行為又反映了消費心理。故根據(jù)消費心理將客戶分成：奮斗型、平穩(wěn)型、享受型。戶型定位5段論推導●產品定位是關鍵總圖規(guī)劃如何布局、戶型比如何安排、空間尺度如何把握、戶型設計需要哪些創(chuàng)新、成本投入達到什么樣的水平、經濟收益如何實現(xiàn)最大化等問題在產品定位階段是重中之重。五段論的產品定位推導法是以時間為軸線，以共性為坐標，得出同質片區(qū)同類項目的發(fā)展態(tài)勢的初結論，大膽設想項目的區(qū)域氣質和發(fā)展前景，為項目尋找支點，為項目定性，并由此推斷出同質片區(qū)，找出同質項目進行比較之后，在靜態(tài)研究基礎上，通過潛在競爭、三級市場、自身條件、宏觀政策等動態(tài)方法逐層進行修正，得出最終結論。核心觀點：賣點是在規(guī)劃設計階段開始的，后期銷售的包裝只是起到“臨門一腳”的作用；通過對二手房的銷售情況來判斷新建商品房的供應量分析。房地產企業(yè)園林景觀提升對于房地產來說一方面是消費能力水漲船高，購房者的居住體驗日益豐富和成熟；一方面是過度營銷時代到來，各樓盤間的競爭不斷升級——購房者對于住宅的評價標準和關注重心越來越多的向社區(qū)空間層面的品質傾斜，住區(qū)景觀已經在購房決策中扮演著越來越重要的角色。景觀設計再不是以前那樣樓座規(guī)劃完成后的“填空”游戲，也不再是附庸于戶型、立面之外的附帶“贈品”——目前最先進的景觀設計理念是大景觀的概念，即用景觀統(tǒng)領整個項目的規(guī)劃設計工作，一開始就成為設計過程的先導、營銷體系的核心。景觀是一個綜合的整體，除了考慮生態(tài)原則，還必須滿足社會功能，同時也屬于藝術的范疇。即，景觀是社會、生態(tài)和藝術的綜合。其營建應注以下三點：一、景觀——營建的生態(tài)理念創(chuàng)新二、景觀——創(chuàng)新的藝術緯度三、景觀——營建的技術創(chuàng)新房地產企業(yè)園林景觀提升一、景觀——營建的生態(tài)理念創(chuàng)新●

景觀設計理念要強化“人文關懷”●

景觀規(guī)劃要營建富于歷史感的理性空間二、景觀——創(chuàng)新的藝術緯度●

新藝術運動的浪潮ArtNouveau（十九世紀末、二十世紀初，歐洲）——反對傳統(tǒng)的模式，在設計中強調裝飾效果，希望通過裝飾來改變由于大工業(yè)生產造成的產品粗糙、刻板的面貌?！?/p>

極簡主義（二十世紀中期，歐洲）——第二次世界大戰(zhàn)之后60年代所興起的一個藝術派系，又可稱為“MinimalArt”，以最原初的物自身或形式展示于觀者面前為表現(xiàn)方式，意圖消彌作者借著作品對觀者意識的壓迫性，極少化作品作為文本或符號形式出現(xiàn)時的暴力感，開放作品自身在藝術概念上的意像空間，讓觀者自主參與對作品的建構，最終成為作品在不特定限制下的作者。是一種設計風格，感官上簡約整潔，品味和思想上更為優(yōu)雅?！?/p>

大地藝術之理念源泉。房地產企業(yè)園林景觀提升三、景觀——營建的技術創(chuàng)新●國內技術創(chuàng)新特點實例——星河灣1、整體性、向心性、均好性的規(guī)劃設計——均好的建筑布局與資源配給，內向型獨立的景觀體系，完善的社區(qū)配套公建2、大手筆的周邊環(huán)境改造——周邊市政道路改造，代征綠地高成本打造，周邊社區(qū)外圍改造。3、建筑與園林完美結合——連綿不斷的綠化體系和景觀空間，以花園圍繞建筑為主旨思路4、主動營造場地高差——人為營造高低錯落的景觀空間，打造立體園林5、綠植與硬地并重，重木輕草——道路和硬質鋪裝精心設計施工，植物種植以樹多、花多為原則6、精心設計的景觀流線系統(tǒng)——景觀流線精心設計，做到步移景異，對景等手法運用自然7、細致周到的細節(jié)處理——精益求精的細部設計及工程施工標準8、特殊的景觀施工工藝——豐富的景觀形象來自于特殊的工藝、技術以及高昂的成本房地產企業(yè)園林景觀提升●

國內技術創(chuàng)新特點實例——龍湖1、園林先行——講究“植物是建筑的外立面”，將外部環(huán)境與園區(qū)環(huán)境緊密結合，項目未動，園林先行；2、群化法則——龍湖是典型的密植園林，通過各種園林元素的群化，增加震撼力和氣勢感，同時有效間隔建筑，減輕建筑之間由于密度過大造成的壓抑感和對視。3、成樹全冠移植——為使“成熟園林”的呈現(xiàn)，采用了全冠移植手法，在全國同緯度地區(qū)選購成樹遷至社區(qū)，并保證所有的植物都保持原汁原味的生長形態(tài)；4、重綠植輕硬地——龍湖的綠化理念要求硬質鋪地在20%以下，使每個社區(qū)滿眼都是綠色；5、復層多元種植——多考慮了不同高度的視覺層次(五重植被)，不同季節(jié)顏色的搭配，甚至不同鳥類的習性，防蚊蟲等；6、細節(jié)把控——嚴格要求成樹樹形要美，在運輸時是全冠移植，有損壞就得退換，并及時跟蹤成活率，甚至就植物的擺放角度也是360度審視，找到客戶最佳的觀賞效果；7、舞臺布景化的景觀道具象布置舞臺一樣對營銷線路進行道具式的營建房地產企業(yè)園林景觀提升●國外技術創(chuàng)新特