物業(yè)管理章程

公路管理局機(jī)修廠職工住宅小區(qū)和辦公區(qū)域物業(yè)管理章程(試行稿)總則第一條為了確保兩廠一隊(duì)家屬院、團(tuán)結(jié)路家屬院(以下簡稱職工住宅小區(qū))、機(jī)修廠與監(jiān)理公司聯(lián)合辦公區(qū)(以下簡稱辦公區(qū)域)業(yè)主的合法權(quán)益，按照統(tǒng)一管理，集中服務(wù)的原則，依據(jù)《中華人民共和國公司法》和國家有關(guān)法律、行政法規(guī)等規(guī)定，特制定本章程。第二條物業(yè)管理堅(jiān)持市場化、社會(huì)化的方向，逐步過渡到獨(dú)立的第三方---專業(yè)化物業(yè)公司合同管理，實(shí)現(xiàn)社會(huì)專業(yè)化管理服務(wù)的目標(biāo)。第三條過渡期由機(jī)修廠組建物業(yè)管理辦公室（以下簡稱物業(yè)辦），隸屬機(jī)修廠辦公室管理，代表機(jī)修廠統(tǒng)一協(xié)調(diào)物業(yè)管理服務(wù)，經(jīng)費(fèi)來源堅(jiān)持“誰使用、誰受益、誰付費(fèi)”的原則，在2020年底全面推向市場化、社會(huì)化。第四條物業(yè)管理服務(wù)的宗旨是：堅(jiān)持依法管理、業(yè)主至上、服務(wù)第一，努力實(shí)現(xiàn)職工住宅小區(qū)和辦公區(qū)域日常運(yùn)行規(guī)范、有序。第五條物業(yè)管理堅(jiān)持業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)、公開公平、誠實(shí)信用的原則。提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)。鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進(jìn)步提高管理和服務(wù)水平。第六條物業(yè)管理范圍是：公共區(qū)域的物業(yè)管理、維修、養(yǎng)護(hù)，及清潔衛(wèi)生、庭園綠化等。具體包括:1、門衛(wèi)管理；2、院內(nèi)公用地面、通道及公共廁所的日常保潔;3、院內(nèi)公共綠化的管護(hù);4、業(yè)主水、電、暖等所有應(yīng)交費(fèi)用的收費(fèi)、繳交管理;5、公用水、電、暖管（線）網(wǎng)的日常維修管理;6、所有消防設(shè)施的使用和管理;7、鍋爐設(shè)備的安檢、維修、操作管理;8、供暖液化氣的采購;9、化糞池清淤排污;10、垃圾清運(yùn)處理;11、建筑物公用部分維修管理。物業(yè)管理服務(wù)第七條物業(yè)辦具體負(fù)責(zé)職工住宅小區(qū)和辦公區(qū)域的物業(yè)管理。1、辦公區(qū)設(shè)門衛(wèi)3人，保潔1人。2、兩家屬區(qū)實(shí)行統(tǒng)一管理，統(tǒng)一費(fèi)率?，F(xiàn)階段設(shè)置6人，其中經(jīng)理1名，門衛(wèi)4人、水電工1人，按社會(huì)物業(yè)管理人員最低工資標(biāo)準(zhǔn)核算費(fèi)用。第八條物業(yè)服務(wù)費(fèi)遵循公平、合理、質(zhì)價(jià)相符的原則，分別實(shí)行政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)。物業(yè)服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和形式，根據(jù)物業(yè)服務(wù)價(jià)格有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本物業(yè)實(shí)際情況核定，并向價(jià)格行政主管部門備案。物業(yè)辦將在管理區(qū)域內(nèi)公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)。第九條業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定或者核定標(biāo)準(zhǔn)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定，由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。第十條物業(yè)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)提供發(fā)票或收據(jù)，并接受價(jià)格、物業(yè)管理等相關(guān)行政主管部門的監(jiān)督。第十一條物業(yè)辦必須定期公布管理區(qū)域的水、電總用量，業(yè)主的水、電總用量，物業(yè)辦的水、電用量，公攤的水、電用量和費(fèi)用的計(jì)算方式。依據(jù)政府定價(jià)，公共損耗部分按住戶數(shù)均攤。每戶每月用水量不足4噸的，按4噸收取水費(fèi)，超過4噸的，按實(shí)際用水量收費(fèi)。第十二條物業(yè)辦必須建立健全崗位管理職責(zé)等各項(xiàng)管理制度，并嚴(yán)格執(zhí)行。第十三條物業(yè)辦實(shí)行目標(biāo)責(zé)任管理，將人員工資與物業(yè)服務(wù)費(fèi)，及其它各項(xiàng)費(fèi)用收繳、物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量相掛鉤，考核兌現(xiàn)。第三章物業(yè)的使用和維護(hù)第十四條業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)遵守業(yè)主公約和物業(yè)管理規(guī)定，愛護(hù)居住區(qū)內(nèi)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和花草樹木。第十五條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施不得改變用途。物業(yè)辦確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審核同意并依法辦理有關(guān)手續(xù)。第十六條業(yè)主、物業(yè)辦不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。因維修物業(yè)公共部位，業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得物業(yè)辦的同意；物業(yè)辦確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)事前告知業(yè)主。業(yè)主、物業(yè)辦應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。第十七條業(yè)主需要裝飾、裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)辦。物業(yè)辦應(yīng)當(dāng)將裝飾、裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。第十八條利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)辦的同意，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金。第十九條住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。專項(xiàng)維修資金收取、使用、管理的辦法按照建設(shè)部、財(cái)政部《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》規(guī)定執(zhí)行。第二十條業(yè)主、使用人需要改變房屋用途的，應(yīng)當(dāng)在符合城市規(guī)劃的前提下，征得相鄰業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的同意，依法報(bào)有關(guān)行政主管部門審批。第二十一條物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，相鄰業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。因相鄰業(yè)主、使用人阻撓維修，造成損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)賠償。因物業(yè)維修、裝修造成相關(guān)業(yè)主、使用人的自用部位、自用設(shè)施、設(shè)備損壞或者其他財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)賠償。第四章業(yè)主和業(yè)主自治管理第二十二條業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：（一）按照物業(yè)管理服務(wù)約定，接受物業(yè)辦提供的服務(wù)；（二）提議召開業(yè)主大會(huì)，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；（三）提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；（四）參加業(yè)主大會(huì)，行使投票權(quán)；（五）選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)；（六）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；（七）監(jiān)督物業(yè)辦履行服務(wù)合同；（八）對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地的使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；（九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的管理和使用；（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。第二十三條業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列義務(wù)：（一）遵守業(yè)主規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；（三）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)作出的決定；（四）按照有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金，按時(shí)交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)；(五)模范遵守國家法律，倡導(dǎo)尊老愛幼，鄰里互助，團(tuán)結(jié)和諧，服從物業(yè)管理，爭當(dāng)文明市民。(六)不在小區(qū)內(nèi)隨意搭建任何建筑物，不占用公用通道，公用場地配電房、鍋爐房、公用庫房等公共場所或在門外、窗外、陽臺(tái)外附加設(shè)施，避免影響其他業(yè)主通行和通風(fēng)采光。共同遵守作息時(shí)間，早6:00時(shí)開門，晚11:00時(shí)關(guān)門,不影響他人生活、休息。(七)維護(hù)小區(qū)環(huán)境及公用設(shè)施，愛護(hù)花草樹木，不隨意張貼、懸掛任何宣傳物品和廣告;嚴(yán)禁從樓上潑灑污水、拋投污物、雜物，嚴(yán)禁隨地大小便;不隨意堆放垃圾雜物;不飼養(yǎng)家禽及寵物。(八)固定好陽臺(tái)花盆等物，對因固定不牢而掉落，造成他人財(cái)產(chǎn)損壞、危及人身安全事件負(fù)責(zé)。（九）（十一）嚴(yán)禁偷電。偷電，在法律意義上可以定性為盜竊罪，同時(shí)也存在著極大的安全隱患，損害著廣大業(yè)主的切身利益。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，立即制止，并處以5倍的罰款，對于長期偷電并屢教不改者，移交司法機(jī)關(guān)處理。（十二）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。第二十四條職工住宅小區(qū)成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)由本管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。第二十五條業(yè)主大會(huì)選舉成立業(yè)主委員會(huì),作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，向業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)并報(bào)告工作，受業(yè)主大會(huì)和業(yè)主監(jiān)督，同時(shí)，在選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門和街道辦事處備案，并提交相關(guān)材料。業(yè)主委員會(huì)由主任、副主任、委員以及候補(bǔ)委員組成，任期一般為3年，人數(shù)為單數(shù)，可以連選連任。第二十六條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)不得作出違反法律、法規(guī)或者與本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理無關(guān)的決定。第二十七條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)未組建前，機(jī)修廠物業(yè)辦可結(jié)合實(shí)際，指定業(yè)主代表代行其職能。第二十八條業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)開展工作的經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)，經(jīng)費(fèi)的籌集、管理、使用由業(yè)主大會(huì)決定。第五章物業(yè)管理費(fèi)繳交原則及管理第二十九條物業(yè)管理費(fèi)用交納及管理原則是：依據(jù)政策，據(jù)實(shí)核算；精打細(xì)算，嚴(yán)格管理；定期公示，公開透明。第三十條業(yè)主電費(fèi)收交實(shí)行IC卡收費(fèi)系統(tǒng)，每次購買電費(fèi)不超過200元。第三十一條業(yè)主戶內(nèi)水、電表安裝、調(diào)試正常使用后，應(yīng)妥善維護(hù)使用，不得私自隨意拆卸、移動(dòng)。其維修、更換所需費(fèi)用，按市場行情確定，業(yè)主自理。第三十二條小區(qū)內(nèi)使用燃?xì)忮仩t，實(shí)行統(tǒng)一、集中供暖。供暖時(shí)間為每年11月15日至次年3月15日結(jié)束，共4個(gè)月，每天早、中、晚供暖，平均不少于10小時(shí)（物業(yè)辦可根據(jù)氣候變化情況，尊重業(yè)主意見適時(shí)調(diào)整）。第三十三條供暖費(fèi)用按住房面積計(jì)算分?jǐn)?，由業(yè)主于每年8月底前繳納到位。因交費(fèi)不到位而影響正常供暖，由欠費(fèi)業(yè)主負(fù)責(zé)。費(fèi)用項(xiàng)目包括當(dāng)年鍋爐設(shè)備的年度安檢、設(shè)備維修、排污收費(fèi)、司爐工工資、勞保福利，采暖期所用水、電費(fèi)用，燃?xì)獠少徺M(fèi)用，以及其他屬于采供暖項(xiàng)目的各類費(fèi)用總和。空置房暖氣費(fèi)按70%繳納，由房主申請，廠物業(yè)辦同意，機(jī)修廠辦公室備案，方可執(zhí)行。第三十四條物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，包括物業(yè)服務(wù)人員工資（含勞保福利），公用水電及損耗費(fèi)用等，按照相關(guān)規(guī)定結(jié)合實(shí)際核定。第三十五條化糞池清淤排污費(fèi)每戶預(yù)交100.00元，用于下次清理化糞池。到時(shí)按實(shí)際發(fā)生額計(jì)算，若費(fèi)用有結(jié)余轉(zhuǎn)