晉中市榆次迎賓街項(xiàng)目定位(定稿版)

榆次迎賓街項(xiàng)目定位溝通報(bào)告目錄一、項(xiàng)目地塊及其市場分析三、項(xiàng)目定位分析二、項(xiàng)目底商運(yùn)營定位一、項(xiàng)目地塊及其市場分析項(xiàng)目地塊條件分析項(xiàng)目競爭市場分析項(xiàng)目地塊位置中都路迎賓街玉湖路項(xiàng)目位置北位置：迎賓街與中都路交叉口向東100米路北（原人防工程指揮部舊址）占地面積：東西向56米，南北向50米左右（拆遷市政規(guī)劃要求向后退6米）建筑面積劃分：總建筑面積中地面一層有800平米，地下一層有1500米歸人防指揮部所有，另有200平米商業(yè)面積歸人防指揮部所有，其余面積為銷售面積。優(yōu)勢：地塊有交通優(yōu)勢，周邊配套十分成熟，是本區(qū)域著名的金融集聚地段。劣勢：地塊面積較小，難以形成規(guī)?；?yīng)，屬于拆遷改造工程，有拆遷阻力與補(bǔ)償壓力。商業(yè)中心行政、金融區(qū)域工業(yè)園區(qū)地塊區(qū)位項(xiàng)目功能區(qū)域定位：

本項(xiàng)目地塊位于榆次區(qū)行政金融集中區(qū)域；地塊南向1000米左右有泰隆大廈、中都廣場等大量的商業(yè)、寫字樓物業(yè)存在；

南向1500左右是榆次商業(yè)中心廣場，有眾多商場、超市組成一站式購物休閑娛樂區(qū)域。優(yōu)勢：有交通、金融、行政教育優(yōu)勢。劣勢：缺少商業(yè)集聚效應(yīng)，車流量較大，人流量嚴(yán)重不足。啟示：項(xiàng)目地塊適宜依靠金融與教育機(jī)構(gòu)發(fā)展中小型、商務(wù)辦公機(jī)構(gòu)。地塊條件小結(jié)本區(qū)域?qū)儆谟艽螀^(qū)商業(yè)地產(chǎn)黃金地段，具有商業(yè)開發(fā)潛力；周邊現(xiàn)房與二手房市場競爭較為激烈，項(xiàng)目期房入市有一定壓力；區(qū)域?qū)儆谛姓?、金融區(qū)域地段，難以實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的最高端利潤；地塊面積偏小，不能形成規(guī)模效應(yīng)，業(yè)態(tài)定位受制于區(qū)域環(huán)境；1234金潞苑中都國際鈺榮源第一城中都花園鳳凰城安寧一號君豪國際在售現(xiàn)房在售二手房本項(xiàng)目龍湖國際項(xiàng)目競爭市場分析競爭市場分析物業(yè)類型建筑面積（平米）價(jià)格（元/平米）備注：榆次區(qū)房地產(chǎn)市場投資行為嚴(yán)重，大量的二手物業(yè)存在。物業(yè)類型集聚與中檔產(chǎn)品，競爭較為激烈，區(qū)域市場內(nèi)缺少高端產(chǎn)品。價(jià)格走向在不斷飆升，且物業(yè)性價(jià)比不穩(wěn)定，存在房地產(chǎn)市場投機(jī)心理。啟示：本區(qū)域房地產(chǎn)市場依然旺盛，處于上升期間，投資客群大量存在，市區(qū)內(nèi)物業(yè)去化速度較快，短期內(nèi)市場前景看好。中都花園住宅、商業(yè)950405000（二手）安寧一號公寓614044800鳳凰城高層

800004086金潞苑住宅3000004400中都國際商鋪寫字樓147579000鈺榮源多層、高層2297003800君豪國際商業(yè)、公寓660004545（二手）龍湖國際住宅，商鋪2000005000（二手）第一城小高層（粗裝修）700002193（二手）政策優(yōu)勢一、不受國家限購政策影響；二、太榆同城化發(fā)展，勢必給榆次區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展帶來利好消息；不利影響一、全國房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷觀望情緒，受太原區(qū)域房地產(chǎn)市場觀望情緒蔓延影響，可能影響榆次區(qū)消費(fèi)者購房信心；二、國家信貸政策持續(xù)緊縮，影響市場購買力；影響投資客群。三、太榆同城化太榆路沿線開發(fā)勢必影響本區(qū)域未來的發(fā)展?jié)摿?；?xiàng)目SWOT分析S(優(yōu)勢)W（劣勢）O（機(jī)會(huì)）T（威脅）1、交通便利，醫(yī)療、教育等生活配套設(shè)施完善。2、屬于榆次區(qū)成熟的行政與金融業(yè)集中區(qū)域；1、地塊面積偏小，難以形成規(guī)模開發(fā)效應(yīng)。2、期房入市，屬于銷售預(yù)期市場。3、拆遷問題與補(bǔ)償問題。1、榆次區(qū)沒有限購風(fēng)險(xiǎn)；2、太榆同城化推動(dòng)區(qū)域迅速發(fā)展；3、周邊未有同等體量高品質(zhì)樓盤，可趁機(jī)樹立產(chǎn)品形象。1、太原市場觀望情緒蔓延；2、信貸收緊，市場前景遲緩；3、太榆路沿線開發(fā)影響本項(xiàng)目客群選擇；有客群分流風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目初步定位定位條件1、人防工程指揮部家屬樓拆遷補(bǔ)償問題，可能有補(bǔ)償情況。2、成熟的商業(yè)地段，完善的教育、金融業(yè)配套體系：3、鄰近城市主干道，交通便利，底商有發(fā)展?jié)摿Α?、周邊商業(yè)氛圍成熟，資本利益最大化追求。商住雙向選擇底商利潤最大化＋底商？二、項(xiàng)目底商運(yùn)營定位項(xiàng)目商業(yè)定位方案一（拆除人防宿舍區(qū)）項(xiàng)目商業(yè)定位方案二（保留人防宿舍區(qū)）項(xiàng)目商業(yè)定位方案一人防工程宿舍區(qū)（拆遷）拆遷區(qū)域56米32米6米約14米項(xiàng)目改造要求：在原有項(xiàng)目基礎(chǔ)上向后退6米，總占地面積：2576平米劣勢：項(xiàng)目物業(yè)面寬56米，進(jìn)深46米（影響內(nèi)部采光效果）。優(yōu)勢：底層增加大約800平米可售面積。2-4層共計(jì)增加2400平米可售面積，可增加地下車庫面積。方案：拆除人防工程宿舍區(qū)，項(xiàng)目整體運(yùn)營；項(xiàng)目商業(yè)部分1-4層，1層有人防工程800平米；底商可用面積1776平米，2-4層均為2576平米；商業(yè)類型定位物業(yè)類型分析：項(xiàng)目條件分析：1、項(xiàng)目底層最大面積達(dá)2576平米，共四層，且底層有800平米歸人防所有；底層可用面積最大1776平米；2、項(xiàng)目缺少必要數(shù)量的地面停車場；3、項(xiàng)目鄰近迎賓街，交通便利周邊屬于行政機(jī)構(gòu)與金融機(jī)構(gòu)集中區(qū)域；商業(yè)街商鋪百貨商場、購物中心、超市商務(wù)樓、寫字樓底商酒店行政、金融區(qū)域商業(yè)集聚效應(yīng)差，地面停車位不足可供選擇地面停車場不足×××√適應(yīng)性判斷商務(wù)樓、寫字樓底商分析商業(yè)類型分析中元商務(wù)泰隆大廈中都廣場物業(yè)名稱銷售情況售價(jià)物業(yè)類型備注中元商務(wù)售罄（投資人租賃）5500--580090、110、200、240平米出租率90%，商務(wù)辦公中都廣場在售6500（二手）整層，底層商鋪精品店、奢侈品，泰隆大廈持有（統(tǒng)一租賃）70—120平米出租率95%，小型辦公結(jié)論：1、本區(qū)域?qū)懽謽峭顿Y、租賃與運(yùn)營市場基本飽和；2、本區(qū)域單位商業(yè)面積偏小，集中于70—200平米之間，空間伸縮性較小。缺少大面積產(chǎn)品。3、市場業(yè)態(tài)定位較為單一；均已辦公為主；其他業(yè)態(tài)缺少物業(yè)產(chǎn)品。項(xiàng)目業(yè)態(tài)分析榆次一中太行小學(xué)榆次五中銀行證券機(jī)構(gòu)餐飲機(jī)構(gòu)醫(yī)療機(jī)構(gòu)項(xiàng)目2-4層業(yè)態(tài)定位：1、鄰近教育機(jī)構(gòu)，有大量的學(xué)生消費(fèi)群體存在，可發(fā)展教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)與游戲娛樂中心；2、周邊大量商務(wù)與政府人員活動(dòng)，且具有交通優(yōu)勢，可發(fā)展咖啡廳，西餐廳、KTV等休閑娛樂機(jī)構(gòu)；3、本項(xiàng)目距醫(yī)療機(jī)構(gòu)距離較近，可供醫(yī)療器械等需要大面積商業(yè)物業(yè)機(jī)構(gòu)使用；底商：項(xiàng)目底層共有1776平米的可供使用面積，可做大型臨街商鋪備注：項(xiàng)目進(jìn)深46米左右，能夠滿足大面積分割銷售模式，避開周邊小面積寫字樓競爭。項(xiàng)目商業(yè)定位方案二方案：保留人防工程宿舍區(qū)；項(xiàng)目分兩部分（人防宿舍部分與原辦公區(qū)域部分）運(yùn)營：1、人防宿舍部分低價(jià)位出售；2、拆遷區(qū)域重新運(yùn)營；項(xiàng)目商業(yè)部分1-4層，1層共計(jì)1792平米，人防工程占800平米；可供使用1000平米；2-4層均為1792平米；項(xiàng)目改造要求：在原有項(xiàng)目基礎(chǔ)上向后退6米，占地面積：1792平米優(yōu)勢：降低拆遷成本，人防宿舍區(qū)作為成熟物業(yè)出售，迅速回籠資金。劣勢：人防宿舍區(qū)喪失采光優(yōu)勢，難以推向市場。人防工程宿舍區(qū)（保留）拆遷區(qū)域56米32米6米約14米商業(yè)類型定位物業(yè)類型分析：項(xiàng)目條件分析：1、項(xiàng)目底層最大面積約1792平米，共四層，且底層有800平米歸人防所有；底層可用面積約1000平米；2、項(xiàng)目2-4層面寬56米，進(jìn)深約32米；3、項(xiàng)目鄰近迎賓街，交通便利周邊屬于行政機(jī)構(gòu)與金融機(jī)構(gòu)集中區(qū)域；商業(yè)街商鋪百貨商場、購物中心、超市寫字樓、寫字樓底商酒店周邊未形成商業(yè)街優(yōu)勢地面停車位不足，底層面積小2-4層可供選擇，地面停車位不足×××√適應(yīng)性商務(wù)樓、寫字樓、底商分析商業(yè)類型定位物業(yè)名稱銷售情況售價(jià)物業(yè)類型備注中元商務(wù)售罄（投資人租賃）5500--580090、110、200、240平米出租率90%，商務(wù)辦公中都廣場在售6500（二手）整層，底層商鋪精品店、奢侈品，泰隆大廈持有（統(tǒng)一租賃）70—120平米出租率95%，小型辦公結(jié)論：1、本區(qū)域?qū)懽謽峭顿Y、租賃與運(yùn)營市場基本飽和；本項(xiàng)目投資寫字樓市場競爭壓力巨大；2、本區(qū)域單位商業(yè)面積偏小，集中于70—200之間，項(xiàng)目進(jìn)深較小，不易大面積分割，項(xiàng)目產(chǎn)品與周邊項(xiàng)目產(chǎn)品雷同；3、市場業(yè)態(tài)定位必然重復(fù)；32米56米可開發(fā)區(qū)域項(xiàng)目業(yè)態(tài)分析榆次一中太行小學(xué)榆次五中銀行證券機(jī)構(gòu)餐飲機(jī)構(gòu)醫(yī)療機(jī)構(gòu)項(xiàng)目2-4層業(yè)態(tài)定位：1、鄰近教育機(jī)構(gòu)，有大量的學(xué)生消費(fèi)群體存在，可發(fā)展小型教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)；2、周邊大量商務(wù)與政府人員活動(dòng)，且具有交通優(yōu)勢，適于小型辦公機(jī)構(gòu)，辦事處運(yùn)營。底商：項(xiàng)目底層共有1000平米的可供使用面積，建議開發(fā)商鋪出售。備注：項(xiàng)目必須大面積分割或整體出售，但整層面積較小，難以適應(yīng)大面積分割，同時(shí)容易陷入與周邊同類產(chǎn)品的惡性競爭。商業(yè)建議市場分析適應(yīng)性底商：大型金融、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)進(jìn)駐；2-4層：面寬56米，進(jìn)深32米，小型培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、辦公進(jìn)駐；可用面積1000平米，面寬56米，單體量商鋪面積較小。進(jìn)深32米，易于分割銷售，易于與周邊產(chǎn)品同質(zhì)化，客戶群體較大，單組客戶成交較易。底商：大型金融、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)進(jìn)駐；2-4層：面寬56米，進(jìn)深約46米，大型辦公娛樂機(jī)構(gòu)進(jìn)駐可用面積1776平米，可增加大量底商面積。進(jìn)深46米，嚴(yán)重影響采光，適應(yīng)大面積分割銷售模式；避開周邊與本項(xiàng)目小面積產(chǎn)品競爭。商業(yè)定位二(保留宿舍區(qū))商業(yè)定位一(拆除宿舍區(qū))×√三、項(xiàng)目定位分析物業(yè)類型分析物業(yè)類型定位項(xiàng)目物業(yè)類型分析區(qū)域住宅市場分析安寧一號中都花園鳳凰城鈺榮源金潞苑物業(yè)類型售價(jià)賣點(diǎn)安寧一號公寓4800公寓，現(xiàn)房中都花園商業(yè)綜合體5200(二手)現(xiàn)房，綜合體、地段鳳凰城住宅4086現(xiàn)房，地段金潞苑住宅4400大社區(qū)鈺榮源住宅3800大社區(qū)優(yōu)勢：地段優(yōu)勢，交通便利，周邊配套完善，具有學(xué)區(qū)房優(yōu)勢。劣勢：社區(qū)面積較小，停車位不足，期房問題?？偨Y(jié)：項(xiàng)目區(qū)域缺乏作為大社區(qū)優(yōu)勢，缺乏住宅所必需的園林景觀優(yōu)勢，與周邊項(xiàng)目相比喪失了交通優(yōu)勢；且面臨大量的現(xiàn)房市場競爭；不符合利益最大化原則。定位住宅＝＝××中元商務(wù)泰隆大廈中都廣場SOLO尚座項(xiàng)目名稱物業(yè)現(xiàn)狀租售市場中元商務(wù)售罄（投資人租賃）出租率90%，商務(wù)辦公泰隆大廈持有（統(tǒng)一租賃）出租率95%，小型辦公中都廣場在售二手、一手同時(shí)發(fā)售，高檔辦公Solo尚座二手在售出租率90%優(yōu)勢：本區(qū)域具備辦公需要的交通與金融條件劣勢：周邊寫字樓辦公產(chǎn)品密集，且中高檔產(chǎn)品齊全，市場競爭壓力較大；同時(shí)租賃市場略顯飽和，持有與經(jīng)營分離導(dǎo)致銷售壓力較大；停車位緊張；寫字樓定位＝×項(xiàng)目物業(yè)類型分析項(xiàng)目物業(yè)類型定位物業(yè)定位困境拆遷補(bǔ)償純住宅劣勢明顯寫字樓競爭壓力大市場要求滿足市場需求迅速銷售商住樓定位＋通過與開發(fā)商前期的溝通和交流，結(jié)合我司對晉中市場的整體把握和我司人員多年的操盤經(jīng)驗(yàn)，對本案產(chǎn)品提供以下兩種定位：1-4層底商不帶中庭5-17層商住綜合樓業(yè)主共享五層約440平米的景觀中庭。A戶型面積約為140m2，B戶型面積約為125m2，C戶型面積約為110m2，D戶型面積約為95m2,E戶型面積約為85m2。產(chǎn)品定位5層約440m2的景觀中庭54m45m定位一：底商不帶中庭，五層設(shè)置景觀中庭優(yōu)點(diǎn)：1-4層商業(yè)面積無縮減，同時(shí)5-17層業(yè)主可共享五層的440m2景觀中庭。缺點(diǎn)：1-4層商業(yè)進(jìn)深46米，采光通風(fēng)條件欠佳。規(guī)劃設(shè)計(jì)建議門廳辦公區(qū)門廳底層1-4層1-4層優(yōu)勢：1、易于大面積分割，避開周邊激烈的小面積商業(yè)市場競爭。2、銷售面積擴(kuò)大，利潤最大化。劣勢：1、大面積去化，客群區(qū)間縮小，銷售壓力大。2、采光問題不可避免。1-4層不帶中庭建議5層中庭景觀效果圖底商效果圖效果圖1-4層底商帶商業(yè)中庭，中庭屋頂采用透明玻璃屋面。5層無法設(shè)置景觀中庭。A戶型面積約為140m2，B戶型面積約為125m2，C戶型面積約為110m2，D戶型面積約為95m2,E戶型面積約為85m2。備注：本規(guī)劃只提供外觀設(shè)計(jì)大致方向及部分參數(shù)，具體商業(yè)及戶型排布需與設(shè)計(jì)院協(xié)商。1-4層每層約440m2的商業(yè)中庭54m45m定位二：底商帶中庭，五層不設(shè)景觀中庭優(yōu)點(diǎn)：商業(yè)進(jìn)深明顯縮小，設(shè)置中庭，底商采光條件好。缺點(diǎn)：1-4層每層商業(yè)面積縮減440m2，為照顧底商采光，5層無法設(shè)置景觀中庭。優(yōu)勢1、解決采光問題。2、提高產(chǎn)品質(zhì)量。3、單位產(chǎn)品售價(jià)提高。劣勢1、共損失1760平米商業(yè)面積。2、2-4層商業(yè)小面積分割，與周邊競爭激烈。景觀回廊景觀樓梯景觀樓梯門廳休閑茶座室內(nèi)綠化中庭回廊辦公區(qū)設(shè)計(jì)規(guī)劃建議2—4層2—4層1-4層挑空底層1-4層帶中庭建議底商中庭效果圖中庭上空屋面效果圖效果圖整幢物業(yè)效果圖建議建議一建議二客群定位：晉中主城區(qū)小中產(chǎn)階級客群分析：生活在此，朋友圈在此，熟悉周邊環(huán)境，對本區(qū)域擁有戀舊情結(jié)，不愿意隨意遷移；居住的原為單位房或小面積，屬二次置業(yè)，渴望改善居住環(huán)境；商住雙向投資；為解決孩子就近讀書而選擇購買的學(xué)區(qū)房；客群定位(一）商業(yè)價(jià)格定位底層商鋪市場榆次區(qū)蘊(yùn)華街臨街商鋪?zhàn)饨鸺s1.8—2.5元/日/㎡，中都路商鋪?zhàn)饨鸺s1.7—2.6元/日/㎡，迎賓街區(qū)域現(xiàn)有租賃價(jià)格2.0—2.5元/日/㎡，項(xiàng)目周邊區(qū)域臨街商鋪平均租金約為2.2—2.5元/日/㎡，按照靜態(tài)市場預(yù)算，商鋪回本8—14年計(jì)算項(xiàng)目底商售價(jià)約9000——12000元/㎡左右。本案若不設(shè)中庭，底層商業(yè)均價(jià)約為10000元/㎡；設(shè)中庭底層商業(yè)均價(jià)約為12000元/㎡。2-4層商業(yè)市場泰隆大廈租金0.85—1元/日/㎡，中元商務(wù)租金1.0—1.2元/日/㎡，二手市場售價(jià)5600—5800元/㎡；商業(yè)平均租金約為1元/日/㎡，按照市場標(biāo)準(zhǔn)寫字樓回本12——16年回本，均價(jià)約5000元/㎡左右。本案若不設(shè)中庭，2-4層商業(yè)均價(jià)約為5000元/㎡；設(shè)中庭2-4層商業(yè)均價(jià)約為6000元/㎡。價(jià)格定位縱觀晉中房地產(chǎn)市場，主城區(qū)內(nèi)除田森安寧1號，中都花園等準(zhǔn)現(xiàn)房尾盤項(xiàng)目外，基本無新開項(xiàng)目，田森安寧1號，中都花園等準(zhǔn)現(xiàn)房均價(jià)約為4500元/㎡。本案屬于市中絕無僅有的新開項(xiàng)目，價(jià)值空間大，但由于國家宏觀調(diào)控政策的進(jìn)一步實(shí)施，全國房地產(chǎn)市場觀望氛圍濃厚，晉中市場也不例外，整體環(huán)境不樂觀。本案欲達(dá)到快速去化，在其他情況都不改變的情況下，價(jià)格成為快速成交的唯一標(biāo)準(zhǔn)?；谝陨显蚩紤]本案5-17層期房保守估計(jì)均價(jià)約為4200元/㎡。（二）住宅價(jià)格定位

同時(shí)，出于本公司對自身推廣及銷售手法的自信，本公司認(rèn)為項(xiàng)目后期產(chǎn)品價(jià)格能夠拔高到4800元/㎡左右！形象定位案名推薦一：迎賓國際理由：晉中房地產(chǎn)市場中田森安寧1號、中都花園、中都國際均以所處的道路名稱作為其案名的一部分。本案案名仿效前者命名“迎賓國際”，即可