保利東北區(qū)商業(yè)標準化控制手冊(待完善)20150119

商業(yè)手冊4.1關于形式的劃分4.2關于進深和開間4.3關于樓梯的選擇4.4關于層高4.5關于空調位4.6關于排煙道4.7關于采暖形式4.8關于防排煙4.9關于廣告位44.1商鋪產(chǎn)品標準化丨商鋪形式劃分商鋪形式劃分通常，沿街商鋪的形式，可分為：1，單層型2，一拖二型（利于銷售）3，組合型（保證首層商鋪高售價的同時，提供給客戶另外的一種選擇）4，一拖三型（商業(yè)的屬性，金角設置滿足客戶的需求外實現(xiàn)商業(yè)價值最大化）一拖二型利于銷售一拖三型金角設置滿足客戶的需求外實現(xiàn)商業(yè)價值最大化組合型保證首層商鋪高售價的同時，提供給客戶另外的一種選擇單層型4.1商鋪產(chǎn)品標準化丨商鋪形式劃分商鋪屬性劃分商鋪屬性劃分：1，住宅底部網(wǎng)點：不超過兩層且建筑面積不大于300㎡，此時商鋪屬性為住宅。2，獨立商鋪：獨立設置，此時商鋪屬性為多層商業(yè)。3，住宅底部商業(yè)：商鋪面積大于300㎡，或者超過2層，此時商鋪屬性為商業(yè)，整體建筑歸類為商住樓。4，公寓及其他公建下部商業(yè)：此時商鋪屬性為商業(yè)，整體建筑歸類為公共建筑。住宅底部網(wǎng)點1，不超過兩層且建筑面積不大于300㎡，此時商鋪屬性為住宅。2，多層下部網(wǎng)點，不需要設噴淋3，高層下部網(wǎng)點，需要設噴淋住宅底部商業(yè)1，商鋪面積大于300㎡，或者超過2層，此時商鋪屬性為商業(yè)，整體建筑歸類為商住樓。2，封閉樓梯間3，無論高層多層，均需要設噴淋公寓及其他公建底部商業(yè)1，此時商鋪屬性為商業(yè)，整體建筑歸類為公共建筑。2，封閉樓梯間3，無論高層公建還是多層公建，均需要設噴淋獨立商鋪1，商鋪屬性為商業(yè)。2，不超過兩層且建筑面積不大于300㎡，此時商鋪參照網(wǎng)點規(guī)范執(zhí)行3，根據(jù)商店建筑規(guī)范，單層面積大于1500㎡，或總建筑面積大于3000㎡，宜設置噴淋住宅住宅公建單層型1，住宅底部單層網(wǎng)點2，獨立單層商鋪4.1商鋪產(chǎn)品標準化丨商鋪形式劃分商鋪形式劃分一拖二型商鋪形態(tài)較規(guī)整，有利于銷售，適應性比較強1，住宅底部二層網(wǎng)點2，獨立二層商鋪3，面積超過300㎡時，定義為商業(yè)，整體建筑歸類為商住樓4.1商鋪產(chǎn)品標準化丨商鋪形式劃分商鋪形式劃分組合型保證首層商鋪高售價的同時，提供給客戶另外的一種選擇，根據(jù)客戶的需求，提供多種銷售面積的模式。靈活多變。4.1商鋪產(chǎn)品標準化丨商鋪形式劃分商鋪形式劃分商鋪形式劃分一拖三型獲得商業(yè)的最大化，此時定義為商業(yè)，設置封閉樓梯間，同時設置兩個出口1，住宅底部商業(yè)：商鋪面積大于300㎡，或者超過2層，此時商鋪屬性為商業(yè)，整體建筑歸類為商住樓。2，公寓及其他公建下部商業(yè)：此時商鋪屬性為商業(yè)，整體建筑歸類為公共建筑。

連廊形式

借用出口形式

疏散連廊

室外樓梯

4.1商鋪產(chǎn)品標準化丨商鋪形式劃分關于開間與進深建議開間尺寸5100~8700mm，在地下車庫上層的，考慮與地下車庫柱網(wǎng)的結合，以利于停車位的劃分。建議開間與進深的比例控制在1:2~1:3之間

4.2商鋪產(chǎn)品標準化丨進深與開間樓梯的形式網(wǎng)點：常用的形式為開敞樓梯，但各地規(guī)定另有區(qū)別，如沈陽地區(qū)要求設置半封閉樓梯間，撫順地區(qū)要求設置封閉樓梯間，需根據(jù)不同地域的要求設置。同時，盡量利用樓梯板下空間設置衛(wèi)生間，盡量減小占用面積。梯段寬最小1200mm，踏步寬最小260mm，踏步高最大170mm。商業(yè)：必須設置封閉樓梯間，梯段寬最小1400mm，踏步寬最小280mm，踏步高最大160mm。

半封閉樓梯間（三面有墻）

封閉樓梯間

開敞樓梯（雙跑形式）

開敞樓梯（直跑）

4.3商鋪產(chǎn)品標準化丨樓梯的形式層高建議底層網(wǎng)點層高4200mm，二層以上3600mm。面層設置50~100mm，考慮地熱采暖和鋪設理石地面等的可能。梁高650~700mm。風管高度300mm。噴淋200mm高度，噴淋頭朝下50mm高度。吊頂50mm。因此，底層商業(yè)4200mm，二層3600mm，能夠滿足使用要求。4.4商鋪產(chǎn)品標準化丨層高空調位預留：預留足夠的空調位容量。隱蔽：避免空調外機及空調管直接裸露在外墻外。合理：避免空調安裝空間狹小導致空調死機，避免空調口吹向人流，避免空調冷凝水管隨意排，水影響商業(yè)形象。建議：結合立面設計，減少外掛空調對立面效果的破壞以及安裝不便。方案一：空調位形式,便于安裝，減少結構構件，同時有利于結合造型獲得較好的立面效果。（推薦）但此方案會占用部分商鋪面積。方案二：多聯(lián)機形式，機組置于屋面，商鋪靈活性稍差，造價較高，設備較復雜。但室內效果較好，空間完整。方案三：占用入口空間稍顯壓抑。方案一：分體機

方案二：多聯(lián)機

方案三：分體機

4.5商鋪產(chǎn)品標準化丨空調位排煙道預留最大化：盡可能多的為網(wǎng)點預留煙道，可為網(wǎng)點爭取一次銷售掉的機會影響最低化：降低對立面的破壞，降低對住宅的影響，規(guī)避對屋面排水的影響形式多樣化：屋面設置煙道，連接至主樓與立面結合的煙道側掛在背立面檐口下部，連接至主樓與立面結合的煙道商鋪預留排煙道，應利用高層山墻或者樓梯間拐角處隨主體出屋面，以免破壞立面色彩及材料，并影響住戶使用，并在高層住宅屋面做出風口并設防雨百葉。煙道口下沿距屋面面層不小于600mm。煙道材料建議使用混凝土澆筑，并在內部設金屬腔體。4.6商鋪產(chǎn)品標準化丨排煙道排煙道預留最大化：盡可能多的為網(wǎng)點預留煙道，可為網(wǎng)點爭取一次銷售掉的機會影響最低化：降低對立面的破壞，降低對住宅的影響，規(guī)避對屋面排水的影響形式多樣化：屋面設置煙道，連接至主樓與立面結合的煙道側掛在背立面檐口下部，連接至主樓與立面結合的煙道方案一：可以減少室內油煙豎井所占用的有效空間。同時，煙道上板作為空調位使用，減少結構構件。（推薦）但園區(qū)內立面效果需要特殊處理。方案二：油煙豎井占用二層有效空間。但此方案油煙井與女兒墻結合考慮有利于造型統(tǒng)一。方案三：油煙豎井占用二層有效空間；屋面排水管需穿商鋪。方案四：油煙豎井占用二層有效空間；屋面排水管需穿商鋪。但此方案油煙井可兼做女兒墻考慮，同時園區(qū)內立面較完整。方案一

方案二

方案三

方案四

4.6商鋪產(chǎn)品標準化丨排煙道4.7商鋪產(chǎn)品標準化丨采暖形式采暖形式網(wǎng)點采暖形式：宜采用散熱器采暖。優(yōu)點：1.節(jié)省層高：相對低溫熱水地面輻射采暖，節(jié)省層高。散熱器埋管墊層需要40mm-50mm高，低溫熱水地板輻射采暖墊層需要100mm-130mm高。2.便于檢修：地埋管道部分無接頭，地上管道及散熱器安裝檢修方便。3.適用范圍廣：埋地管道敷設于周邊，對其它區(qū)域地面沒有限制和影響，適用范圍廣，如有重物較多的修車庫、有排水排油溝的廚房等，易于廣大業(yè)主接受。4.便于后期改造。布置原則：1.主要布置在負荷大的區(qū)域，如門的兩側、窗下及外墻，其它區(qū)域適當布置，使室內溫度場比較均勻。2.宜靠近柱子旁邊布置，減少對室內美觀程度的影響。3.不應布置在門斗內。4.散熱器高度無特殊情況，宜采用中心距600mm的散熱器，如有精裝修或功能（如社區(qū)幼兒園）有需要時，加散熱器罩方便。5.埋地管道不應有接頭。園區(qū)側，窗臺高滿足要求時，優(yōu)選窗下布置，否則沿側墻布置沿街側，窗臺高滿足要求時，優(yōu)選門兩側布置，否則沿側墻布置網(wǎng)點內，中間跨也需布置散熱器，保證室內溫度場均勻4.8商鋪產(chǎn)品標準化丨防排煙防排煙對開窗的影響1.對于多層，大于300㎡的地上房間，開窗面積至少為地面面積的2%，否則設置機械排煙系統(tǒng)。2.對于高層，大于100㎡的地上房間，開窗面積至少為地面面積的2%，否則設置機械排煙系統(tǒng)。3.超大網(wǎng)點時，不論多層還是高層還應注意可開啟外窗距離最遠控制點不應超過30m，兩個可開啟外窗間距不應大于60m，否則設置機械排煙系統(tǒng)。4.封閉樓梯間應靠外墻布置，且有直接的天然采光和自然通風。如無直接的天然采光和自然通風，按防煙樓梯間處理，5層以內開窗面積不小于2㎡，否則設置機械防煙系統(tǒng)。可開啟外窗面積至少為地面面積的2%，否則需設計防排煙系統(tǒng)可開啟外窗面積至少為地面面積的2%(不含網(wǎng)點外門），否則需設計防排煙系統(tǒng)一層網(wǎng)點內容高度備注層高3900女兒墻900非上人屋面沿街門窗2500窗的劃分減少橫挺園區(qū)內門窗1400窗臺高1600廣告位950噴涂金屬漆，面板部位可預留，營銷包裝或業(yè)主自理；預留電線點位 圖備注：（參考項目：紫荊公館）1、不受層數(shù)、高度限制時，層高可做到4500，廣告位調整為1550；2、網(wǎng)點開啟扇面積大于等于建筑面積2%；3、網(wǎng)點室內外高差150mm,以找坡處理；4、空調機位未考慮中央空調室外機的安放4.9商鋪產(chǎn)品標準化丨網(wǎng)點廣告位研究二層網(wǎng)點內容高度備注層高一層3450二層2900女兒墻800非上人屋面沿街門窗一層2850窗的劃分減少橫挺二層1700窗臺高600園區(qū)內門窗一層1650窗臺高1200二層1400窗臺高900廣告位1200噴涂金屬漆，面板部位可預留，營銷包裝或業(yè)主自理；預留電線點位 圖備注：（參考項目：香檳國際）1、當不受層數(shù)、高度限制時，層高增高，廣告位根據(jù)整體比例增加高度；2、網(wǎng)點開啟扇面積大于等于建筑面積2%；3、網(wǎng)點室內外高差150mm,以找坡處理；4、空調機位未考慮中央空調室外機的安放4.9商鋪產(chǎn)品標準化丨網(wǎng)點廣告位研究1底商立面風格定位2底商立面材質索引3底商材料表4底商立面節(jié)點索引5底商節(jié)點詳圖立面意向：產(chǎn)品選取的典型戶型立面為Art-deco風格。立面主體為三段式，采用豎向線條。高聳典雅，注重奢華裝飾，講求對稱、比例、尺度，強調三段式比例關系。。4.9典型立面標準化丨底商內容深棕色石材深米黃色多彩漆廣告位輕鋼鋁板雨棚深米黃色多彩漆深米黃色多彩漆深棕色石材深米黃色多彩漆住宅4.9典型立面標準化丨底商丨立面材質索引商業(yè)網(wǎng)點上部商業(yè)網(wǎng)點外墻廣告位商業(yè)網(wǎng)點底部仿石涂料仿石磚金屬漆石材橫豎縫寬8mm，深咖啡色縫橫豎縫寬8mm，深咖啡色縫噴涂齊縫拼貼噴涂齊縫拼貼深米黃色深米黃色深棕色深棕色600mm*300mm600mm*300mm主要應用部位材料名稱表面處理產(chǎn)地施工工藝顏色規(guī)格尺寸參考圖片4.9典型立面標準化丨底商丨材料表1所有門窗雨棚非開敞陽臺、屋面及消防連廊中空玻璃輕鋼鋁合金鐵藝欄桿廠家定制廠家定制廠家定制深棕色門窗框

，透明玻璃深咖啡色深棕色主要應用部位材料名稱表面處理產(chǎn)地施工工藝顏色規(guī)格尺寸參考圖片4.9典型立面標準化丨底商丨材料表2住宅節(jié)點1節(jié)點2節(jié)點5節(jié)點3節(jié)點3節(jié)點44.9典型立面標準化丨底商丨立面節(jié)點索引參考圖片索引編號材料名稱顏色施工工藝選用材質編號節(jié)點一彈性涂料淺米黃色平涂詳圖索引4.9典型立面標準化丨底商丨節(jié)點詳圖在彈性涂料上橫向畫寬20mm的深咖啡色線。參考圖片索引編號材料名稱顏色施工工藝選用材質編號節(jié)點二彈性涂料淺米黃色平涂詳圖索引在彈性涂料上橫向畫寬20mm的深咖啡色線。4.9典型立面標準化丨底商丨節(jié)點詳圖參考圖片索引編號材料名稱顏色施工工藝選用材質編號節(jié)