雁塔區(qū)城中村改造策劃方案(楊家村)ding

雁塔區(qū)城中村改造策劃方案

（楊家村）美靈機(jī)構(gòu)2007年9月楊家村目錄第一部分楊家村基礎(chǔ)資料及評(píng)價(jià)第二部分項(xiàng)目定位及依據(jù)第三部分項(xiàng)目目標(biāo)客戶群分析第四部分項(xiàng)目地規(guī)劃構(gòu)想第五部分項(xiàng)目效益分析第六部分項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)概念提示第一部分楊家村基礎(chǔ)資料及評(píng)價(jià)楊家村第一部分楊家村基礎(chǔ)資料及評(píng)價(jià)楊家村隸屬于西安市雁塔區(qū)長(zhǎng)延堡街道辦事處，地處西安市南郊成熟人居基地中心位置，位于朱雀大街以東、長(zhǎng)安南路以西、廣電南路以南、天壇西路以北的區(qū)域內(nèi)。楊家村地處西安市南郊教育基地板塊核心地帶，周邊有西北政法大學(xué)、西安外國語大學(xué)、陜西師范大學(xué)、西安交通大學(xué)、西安郵電學(xué)院、西安石油大學(xué)等多所國家重點(diǎn)高等院校。楊家村地處規(guī)劃中的大小寨商圈“甲”字型的中軸線西側(cè)，環(huán)電視塔復(fù)合商業(yè)中心近在咫尺，臨近的長(zhǎng)安南路和朱雀大街已經(jīng)形成濃厚的商業(yè)氛圍。楊家村地處西安房地產(chǎn)市場(chǎng)的城南板塊。城南是西安發(fā)展起步最早速度也最快的區(qū)域，是西安的文教科研區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)、文化產(chǎn)業(yè)區(qū)，是西安人居環(huán)境軟硬條件最好的地區(qū)，聚集了大部分高素質(zhì)、高收入人群。因此，城南板塊集絕佳的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、交通優(yōu)勢(shì)、人居環(huán)境、完美配套、文化氛圍等優(yōu)勢(shì)于一體，成為西安購房者的首選區(qū)域板塊。

楊家村一、楊家村地理位置第一部分楊家村基礎(chǔ)資料及評(píng)價(jià)楊家村曲江小寨高新區(qū)電視塔二、項(xiàng)目地現(xiàn)狀第一部分楊家村基礎(chǔ)資料及評(píng)價(jià)楊家村1、村域：楊家村位于長(zhǎng)安南路與朱雀大街南路之間，北臨西北政法大學(xué)，東至楊家村干休所，西至朱雀大街，南臨天壇西路；楊家村村域圖第一部分楊家村基礎(chǔ)資料及評(píng)價(jià)楊家村二、項(xiàng)目地現(xiàn)狀２、戶數(shù)及人口統(tǒng)計(jì)：范圍戶數(shù)人口備注村民446戶1216人不含祖遺戶(有房無戶口)居民319戶560人合計(jì)765戶1776人第一部分楊家村基礎(chǔ)資料及評(píng)價(jià)楊家村二、項(xiàng)目地現(xiàn)狀３、土地面積統(tǒng)計(jì)：地塊面積（畝）備注北區(qū)66南區(qū)24唐城綠帶124明德門遺址保護(hù)區(qū)唐城綠帶28.5明德門遺址保護(hù)區(qū)朱雀大街37朱雀大街的一半面積在楊家村范圍內(nèi)緯零街緯零街穿過村內(nèi)的地段

合計(jì)159.5備注：因早年周邊開發(fā)建設(shè)，楊家村的土地被逐步征用，導(dǎo)致現(xiàn)在的楊家村土地面積狹小，無法構(gòu)成城中村改造的條件。當(dāng)年曾與政府協(xié)約，在楊家村改造時(shí)，按城中村改造的相關(guān)政策，給每個(gè)村民補(bǔ)足人均土地面積65㎡，現(xiàn)楊家村總?cè)丝跒?776人，應(yīng)償還173畝土地，扣除村上現(xiàn)有可利用開發(fā)土地面積90畝，所以政府應(yīng)予協(xié)調(diào)劃撥83畝土地面積。第一部分楊家村基礎(chǔ)資料及評(píng)價(jià)楊家村楊家村地塊示意圖備注：楊家村可開發(fā)土地面積90畝，其中包括20畝變更可利用綠地。第一部分楊家村基礎(chǔ)資料及評(píng)價(jià)楊家村二、項(xiàng)目地現(xiàn)狀４、房屋面積統(tǒng)計(jì)：地塊類別面積住宅房屋面積1、2層98910㎡3層總建筑面積49455㎡3層以上建筑面積98910㎡小計(jì)247275㎡其他面積統(tǒng)計(jì)營業(yè)用房總建筑面積9990㎡辦公用房總建筑面積3000㎡公用設(shè)施總建筑面積25860㎡小計(jì)38850㎡總計(jì)：286125㎡第一部分楊家村基礎(chǔ)資料及評(píng)價(jià)楊家村二、項(xiàng)目地現(xiàn)狀5、計(jì)劃改造的項(xiàng)目地范圍：楊家村可供改造開發(fā)的土地主要包含以下幾部分：北區(qū)66畝，南區(qū)24畝，預(yù)計(jì)政府劃撥83畝，共計(jì)173畝。以下土地已被征用或不具備策劃利用條件；①唐城綠帶32.5畝地為明德門遺址保護(hù)區(qū)。

②南方星座占35畝地，被征用。

③朱雀大街拓寬征地及規(guī)劃路緯零街占地共計(jì)37畝。

南方星座唐城綠帶現(xiàn)狀三、項(xiàng)目地周邊環(huán)境（1）自然人文環(huán)境

①唐長(zhǎng)安城的

“中軸線”和明德門遺址的歷史文脈；據(jù)文獻(xiàn)記載，唐長(zhǎng)安城朱雀大街寬約150米，長(zhǎng)5020米。以朱雀大街為“中軸線”分為東西兩部分，街東歸萬年縣轄，街西歸長(zhǎng)安縣轄。朱雀大街在唐朝所承載的不僅僅是道路與交通的作用，而承載著一些政治作用，諸如皇帝祭天在禮制里是規(guī)定了必須走南門的。另外，唐朝國都長(zhǎng)安城的“國際大都市”的特點(diǎn)，也賦予朱雀大街某種“迎賓禮儀”與“國門皇道“的重要作用。唐代的明德門是長(zhǎng)安城的正南門，位于長(zhǎng)安城的中軸線，朱雀大街的南端，規(guī)模宏大，是長(zhǎng)安城最大的門。每日，隨著承天門的鼓聲響起，明德門徐徐開啟，城外百姓、中亞、波斯各國、四裔胡人、蔥嶺西域人紛紛進(jìn)入長(zhǎng)安城。第一部分楊家村基礎(chǔ)資料及評(píng)價(jià)楊家村三、項(xiàng)目地周邊環(huán)境

②周邊云集了西安交通大學(xué)、西北政法大學(xué)、西安外國語大學(xué)、陜西師范大學(xué)、西安郵電學(xué)院、西安財(cái)經(jīng)學(xué)院等多所國家重點(diǎn)高等院校，使這一區(qū)域處在活力的文化氛圍中。第一部分楊家村基礎(chǔ)資料及評(píng)價(jià)楊家村西安交通大學(xué)陜西師范大學(xué)西安郵電學(xué)院西北政法大學(xué)西安外國語大學(xué)西安財(cái)經(jīng)學(xué)院三、項(xiàng)目地周邊環(huán)境（2）交通環(huán)境①發(fā)達(dá)的城市路網(wǎng)。西安的交通骨干道路朱雀大街、長(zhǎng)安南路、丈八東路、緯零街、天壇西路等在這里交匯。②地鐵規(guī)劃：西安市在建的城市地鐵2號(hào)線長(zhǎng)延堡站近在咫尺。③公交線路：經(jīng)過這里的公交線路有：704、210、710、709、101、19、

527、239、504、44、603、215、5、18、30、46、106、321、401、713

等三十多條線路；第一部分楊家村基礎(chǔ)資料及評(píng)價(jià)楊家村朱雀大街長(zhǎng)安南路三、項(xiàng)目地周邊環(huán)境（3）周邊產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)環(huán)境①緊鄰商圈：楊家村地處西安市小寨商圈“甲”字型的中軸線西側(cè)，項(xiàng)目地西側(cè)為電子二路十字社區(qū)商業(yè)中心及東儀路和丈八路十字社區(qū)商業(yè)中心，東南側(cè)為電視塔復(fù)合商業(yè)中心，而本項(xiàng)目地所在的朱雀路沿線已成為西安著名的餐飲一條街，商業(yè)優(yōu)勢(shì)明顯。

②備受矚目的西安曲江國際會(huì)展中心落成以來，相繼成功舉辦了西洽會(huì)、全國糖酒會(huì)、中國廣告節(jié)、汽車展、房展會(huì)等一系列重大知名展會(huì)，成為全國重要的會(huì)展地之一，以曲江國際會(huì)展中心為核心的會(huì)展商務(wù)經(jīng)濟(jì)圈已初步形成。會(huì)展經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)下的電視塔片區(qū)，在百安居、易初蓮花、麥德龍、三森家居等大型商業(yè)的入住帶動(dòng)下，已成為西安最重要的商圈之一。第一部分楊家村基礎(chǔ)資料及評(píng)價(jià)楊家村三、項(xiàng)目地周邊環(huán)境（3）周邊產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)環(huán)境③商場(chǎng)超市：華潤(rùn)萬家超市、金水百貨、人人樂、麥德龍、雁塔文化新天地等多家大型商場(chǎng)超市分布在周邊。④專業(yè)市場(chǎng)：大明宮建材家具城、長(zhǎng)延堡電器城、華東服裝城、三森家居城等；第一部分楊家村基礎(chǔ)資料及評(píng)價(jià)楊家村華潤(rùn)萬家超市麥德龍人人樂超市大明宮建材家具城長(zhǎng)延堡電器城雁塔文化新天地三、項(xiàng)目地周邊環(huán)境（3）周邊產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)環(huán)境

⑤酒店：新泰酒店、思榮商務(wù)賓館、唐粵軒酒店等；

⑥餐飲：以緯零街為南北劃分，形成了餐飲美食的大量聚集，如：頂頂香、乏味酒樓、好德食府、老城門、鑫旺食坊、青島扎啤美食城、惠君家飯等，同時(shí)也涌現(xiàn)出眾多的休閑會(huì)所,如：鑫水閣休閑會(huì)所、御盛堂、麥迪茶藝、迦南會(huì)所、老楊茶社等。第一部分楊家村基礎(chǔ)資料及評(píng)價(jià)楊家村新都酒店唐粵軒酒店老城門頂頂香三、項(xiàng)目地周邊環(huán)境（4）周邊基礎(chǔ)配套環(huán)境①教育：大學(xué)密集分布：西安外國語大學(xué)、西安交通大學(xué)、西北政法大學(xué)、陜西師范大學(xué)、西安石油大學(xué)、西安郵電學(xué)院、西安財(cái)經(jīng)學(xué)院等。眾多職業(yè)技校:陜西旅游烹飪職業(yè)學(xué)院、西安京華專修學(xué)院、陜西扶貧技術(shù)學(xué)院、陜西省石油化工學(xué)校、西安工程技術(shù)學(xué)院等。知名中學(xué)坐落周邊：明德中學(xué)、西安市第九十九中學(xué)、西安市第四十六中學(xué)等。小學(xué)：明德小學(xué)、長(zhǎng)安南路小學(xué)；知名院校的密集，使這里成為西安市擁有最便捷的教育資源地區(qū)之一。第一部分楊家村基礎(chǔ)資料及評(píng)價(jià)楊家村明德小學(xué)明德中學(xué)西安市第九十九中學(xué)陜西旅游烹飪職業(yè)學(xué)院西安工程技術(shù)學(xué)院陜西扶貧技術(shù)學(xué)院三、項(xiàng)目地周邊環(huán)境（4）周邊基礎(chǔ)配套環(huán)境②醫(yī)院:西安同濟(jì)醫(yī)院、陜西第八人民醫(yī)院、交大第一附屬醫(yī)院、陜西省腫瘤醫(yī)院、同仁醫(yī)院、西安神龍中醫(yī)醫(yī)院等。

③其他:各知名大商場(chǎng)超市、銀行、郵局、電信營業(yè)廳、移動(dòng)營業(yè)廳、聯(lián)通營業(yè)廳全面分布周邊，極大地方便當(dāng)?shù)鼐用裥枨蟆５谝徊糠謼罴掖寤A(chǔ)資料及評(píng)價(jià)楊家村交通銀行（朱雀大街）招商銀行（朱雀大街）中國農(nóng)業(yè)銀行（朱雀大街）西安市第八醫(yī)院西安神龍中醫(yī)醫(yī)院西安同濟(jì)醫(yī)院三、項(xiàng)目地周邊環(huán)境（5）周邊住宅情況這里作為國家“安居工程”重點(diǎn)示范社區(qū)，政府花巨資進(jìn)行投資建設(shè)。周邊建設(shè)了眾多住宅項(xiàng)目，如：南方星座、怡園洋房、鑫泰園、世家星城、無界、假日花城、偉豐花園、藍(lán)山國際公寓、恒大國際公寓等；周邊分布的社區(qū)有：明德門小區(qū)、明德廣廈、杏園小區(qū)、總裝備部西安第一干休所、西安市楊家村軍隊(duì)離退休干休所、空軍西安南郊干休所等。

第一部分楊家村基礎(chǔ)資料及評(píng)價(jià)楊家村明德門北區(qū)明德廣廈偉豐花園怡園洋房南方星座藍(lán)山國際公寓第一部分楊家村基礎(chǔ)資料及評(píng)價(jià)楊家村楊家村周邊環(huán)境及產(chǎn)業(yè)示意圖四、項(xiàng)目地總體評(píng)價(jià)１、優(yōu)勢(shì)：（1）區(qū)位優(yōu)越：楊家村地處西安市主要南北干道朱雀大街旁，處于宜居的城南板塊的核心區(qū)，科教文化板塊的核心區(qū)，城南傳統(tǒng)的聚居區(qū)明德門區(qū)域，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。（2）商業(yè)繁華：楊家村緊鄰小寨商圈規(guī)劃的三個(gè)次商圈，其項(xiàng)目地所在的朱雀路已形成餐飲休閑一條街，地理位置及商業(yè)基礎(chǔ)絕佳，為未來的發(fā)展及定位提供了重要支撐。（3）配套優(yōu)越：楊家村所處的明德門地區(qū)是西安市的重要居住區(qū)，密集分布了大量的住宅樓盤和家屬區(qū)；同時(shí)該地區(qū)也是西安最密集的大學(xué)分布地，是西安的科教文化核心區(qū)。大量的常住居民及學(xué)生的聚集，使得這里的生活配套極為全面，同時(shí)也為項(xiàng)目提供了絕佳的商業(yè)基礎(chǔ)。（4）交通方便：楊家村交通條件極其便利，西安市的南北交通軸線長(zhǎng)安南路、朱雀大街，東西干道丈八東路、緯零街、天壇西路等多條城市干道交匯，正在建設(shè)的地鐵2號(hào)線長(zhǎng)延堡站近在咫尺，公交線路多達(dá)30、條，出行十分方便。對(duì)外連接的繞城高速、南三環(huán)近在眼前。可以說該地區(qū)是西安市交通最便捷的地區(qū)之一。（5）環(huán)境優(yōu)越：明德門遺址、唐天壇遺址、環(huán)電視塔等公共綠地與活動(dòng)空間使得這里的擁有優(yōu)越的自然人文環(huán)境。第一部分楊家村基礎(chǔ)資料及評(píng)價(jià)楊家村四、項(xiàng)目地總體評(píng)價(jià)

2、劣勢(shì)：（1）楊家村村域面積小，拆遷面積大，拆遷安置帶來的土地成本大。（2）楊家村部分土地處在唐長(zhǎng)安城明德門遺址保護(hù)區(qū)，不能進(jìn)行開發(fā)利用，土地利用空間減小，進(jìn)一步加大了楊家村改造的難度。第一部分楊家村基礎(chǔ)資料及評(píng)價(jià)楊家村第二部分項(xiàng)目定位及依據(jù)楊家村一、項(xiàng)目命名：1、項(xiàng)目名稱：朱雀.御道花園2、命名說明：御道——項(xiàng)目地緊鄰的朱雀大街是唐長(zhǎng)安城的御道，唐長(zhǎng)安城以朱雀大街為界分為東西兩部分，其明德門是長(zhǎng)安城的南大門，歷史文脈深厚，為項(xiàng)目提供了極佳的人文資源。第二部分項(xiàng)目定位及依據(jù)楊家村朱雀——傳說中的神鳥，又叫火鳳凰，古代神話中的南方之神，是代表方位季節(jié)的四象之一（東青龍、西白虎、南朱雀、北玄武）。由于項(xiàng)目地地處古長(zhǎng)安的正南門，又緊靠朱雀大街，項(xiàng)目以朱雀命名，即有歷史文脈，又形象地表達(dá)了項(xiàng)目的象位，作為傳播概念易記又瑯瑯上口，最合適不過。二、項(xiàng)目定位：1、產(chǎn)業(yè)定位：中高檔住宅+大型沿街底商2、消費(fèi)方向定位：中高檔住宅、時(shí)尚生活消費(fèi)；第二部分項(xiàng)目定位及依據(jù)楊家村三、項(xiàng)目定位依據(jù)：1、中高檔住宅定位依據(jù)：

（1）朱雀大街明德門區(qū)域上世紀(jì)90年代初在“安居工程”帶動(dòng)下，現(xiàn)在已發(fā)展為西安南郊中檔住宅的核心區(qū)域，市場(chǎng)良好，具有極大的發(fā)展?jié)摿?，現(xiàn)已出現(xiàn)從中檔向高檔過渡的趨勢(shì)。（2）項(xiàng)目地地處西安南北交通主軸旁，多條城市主干道、地鐵、繞城高速、三環(huán)等一系列優(yōu)越的交通硬件條件成就了項(xiàng)目地極為便捷的交通優(yōu)勢(shì)，在極為講究地段的房地產(chǎn)業(yè)，絕佳的交通條件無疑將為項(xiàng)目注入先天的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。（3）唐長(zhǎng)安城的主軸朱雀大街和明德門遺址為項(xiàng)目提供了極佳的歷史文脈資源，明德門遺址、唐天壇遺址、環(huán)電視塔等公共綠地與活動(dòng)空間使得這里的自然人文環(huán)境。第二部分項(xiàng)目定位及依據(jù)楊家村三、項(xiàng)目定位依據(jù)：（4）從西安整體樓市趨勢(shì)看，南郊是西安樓市的最旺區(qū)域，短期內(nèi)的格局不會(huì)變化，特別是近年由于曲江地產(chǎn)板塊的帶動(dòng)作用，楊家村周邊房地產(chǎn)價(jià)格處于極大的提升階段，市場(chǎng)前景良好。（5）西安寫字樓市場(chǎng)近年處于整體低迷狀態(tài)，寫字樓銷售積壓嚴(yán)重，銷售價(jià)格甚至出現(xiàn)了低于住宅價(jià)格的現(xiàn)象，出現(xiàn)了住宅和寫字樓價(jià)格相悖的局面。盡管有會(huì)展商務(wù)帶動(dòng)的寫字樓需求預(yù)期，但這需要一個(gè)漫長(zhǎng)的過程，同時(shí)曲江中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃在建了大量的寫字樓群，以完整實(shí)現(xiàn)其會(huì)展商務(wù)板塊，這對(duì)長(zhǎng)安南路以西開發(fā)寫字樓造成很大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。對(duì)于楊家村這樣的土地成本極高的城中村改造項(xiàng)目來說，應(yīng)力求平穩(wěn)推進(jìn)的前提下實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值最大化，開發(fā)寫字樓風(fēng)險(xiǎn)較大。第二部分項(xiàng)目定位及依據(jù)楊家村1、中高檔住宅定位依據(jù)：三、項(xiàng)目定位依據(jù)：2、商業(yè)定位依據(jù)：（1）楊家村項(xiàng)目基地由于村域面積小、人口多的特點(diǎn)，因而，拆遷安置成本較大，根據(jù)投入與產(chǎn)出關(guān)系分析，如果按正常純住宅定位，將對(duì)項(xiàng)目的產(chǎn)出造成影響，增加商業(yè)面積，提高產(chǎn)出率，才能提高投資商的利潤(rùn)率。利潤(rùn)率是吸引投資商的重要手段，但如果無限擴(kuò)大容積率將會(huì)對(duì)規(guī)劃的審批造成嚴(yán)重的影響，而容積率達(dá)到一定高度時(shí)，容積率與利潤(rùn)率將會(huì)出現(xiàn)反向問題，適當(dāng)增加商業(yè)面積是擴(kuò)大產(chǎn)出、降低容積率、提高業(yè)態(tài)品質(zhì)的有效手段。（2）楊家村所處的朱雀大街明德門區(qū)域已形成西安南郊成熟的餐飲休閑一條街，近年來的發(fā)展呈上升趨勢(shì)，具有良好的商業(yè)基礎(chǔ)。楊家村第二部分項(xiàng)目定位及依據(jù)三、項(xiàng)目定位依據(jù)：（3）楊家村所處的明德門地區(qū)是西安市的重要居住區(qū)，密集分布了大量的住宅樓盤和家屬院；同時(shí)該地區(qū)也是西安最密集的大學(xué)分布地，是西安的科教文化核心區(qū)。大量的常住居民及學(xué)生的聚集，產(chǎn)生了巨大的需求基礎(chǔ)。（4）從商業(yè)的具體形態(tài)分析，特色定位以及層次定位是極其關(guān)鍵的因素，楊家村項(xiàng)目商業(yè)應(yīng)為小規(guī)模，適合大社區(qū)生活的市場(chǎng)消費(fèi)需要，并積極結(jié)合小寨商圈產(chǎn)業(yè)分區(qū)定位，突出商業(yè)的特色，提升市場(chǎng)的影響力和認(rèn)知度。楊家村第二部分項(xiàng)目定位及依據(jù)2、商業(yè)定位依據(jù)：第三部分項(xiàng)目目標(biāo)客戶群分析楊家村一、目標(biāo)開發(fā)商分析楊家村改造項(xiàng)目定位為中高檔住宅，可開發(fā)利用面積僅有90畝地，物業(yè)簡(jiǎn)單，開發(fā)門檻較低。因此，承接楊家村項(xiàng)目改造的投資開發(fā)商具有一定綜合實(shí)力的本地開發(fā)商即可承接開發(fā)，如：西房股份、紫薇地產(chǎn)、高科地產(chǎn)、天地源、金泰恒業(yè)、西安豪盛等；

這類投資商投資時(shí)主要決定因素有：

A有合理的投資收益回報(bào)，毛利率一般在15%左右。

B機(jī)會(huì)成本，取決于面臨的多個(gè)投資機(jī)會(huì)的比較分析。

C投資者認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)可控。

D當(dāng)?shù)厝嗣裾闹С制脚_(tái)。

E業(yè)態(tài)區(qū)域市場(chǎng)特殊性和可操作性。

F投資同類業(yè)態(tài)近五年的產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)以及產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)收益增長(zhǎng)趨勢(shì)。

G投資城市及區(qū)域近年商品消費(fèi)增長(zhǎng)指數(shù)。第三部分項(xiàng)目目標(biāo)客戶群分析楊家村二、消費(fèi)人群1、住宅消費(fèi)人群本項(xiàng)目地處城南明德門成熟居住區(qū)的中心，生活配套、區(qū)位交通、自然人文環(huán)境、居住氛圍俱佳。目標(biāo)客戶群涵蓋西安欲置業(yè)城南的目標(biāo)客戶群，主力消費(fèi)群來自于城南居民，主要包括私營業(yè)主、高級(jí)知識(shí)分子、個(gè)體經(jīng)營者、企事業(yè)單位中層管理人員，購買用途主要是自住。

2、商業(yè)消費(fèi)人群

(1)項(xiàng)目處在社區(qū)集中的明德門區(qū)域，這里聚居人口密集，文化素質(zhì)高，消費(fèi)市場(chǎng)廣闊，而這一區(qū)域的各種產(chǎn)業(yè)發(fā)展正在不斷完善階段。（2）項(xiàng)目地屬于西安高校的聚集區(qū)域，近十所國家重點(diǎn)高等院校匯聚于此，大批的學(xué)生消費(fèi)群體使本地的日常消費(fèi)、時(shí)尚消費(fèi)、快速消費(fèi)品等商業(yè)飛速發(fā)展，前景看好，已經(jīng)形成西安市餐飲消費(fèi)和休閑消費(fèi)的一個(gè)重要區(qū)域。

因此，本項(xiàng)目的消費(fèi)人群不僅有聚居本區(qū)域的大量居民，而且周邊高校的匯聚，學(xué)生消費(fèi)群體在很大程度上對(duì)本區(qū)域商業(yè)發(fā)展有很大的推動(dòng)作用。第三部分項(xiàng)目目標(biāo)客戶群分析楊家村第四部分項(xiàng)目地規(guī)劃構(gòu)想楊家村一、項(xiàng)目地規(guī)劃基礎(chǔ)因素分析1、客觀影響因素：（1）楊家村村域面積小，不利于發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)。（2）唐城墻綠帶的存在，使土地利用空間受到一定的限制。（3）項(xiàng)目拆遷安置成本高，土地產(chǎn)出壓力大，對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)有一定影響。2、考慮因素：（1）土地價(jià)值在合理范圍內(nèi)最大化利用。（2）將唐城墻遺址作為本項(xiàng)目的綠化空間，以提升項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力。（3）控規(guī)指標(biāo)的設(shè)置要符合投資回報(bào)的市場(chǎng)規(guī)律。（4）在可行性的前提下增加商業(yè)的比重，提高土地利用率。第四部分項(xiàng)目地規(guī)劃構(gòu)想楊家村二、項(xiàng)目地規(guī)劃總體構(gòu)想1、項(xiàng)目地基本數(shù)據(jù)：項(xiàng)目地總面積為242.5畝，主要分為：楊家村北區(qū)土地66畝、楊家村南區(qū)土地24畝、唐城墻遺址和道路占土地面積69.5畝，預(yù)計(jì)政府劃撥土地83畝。經(jīng)初步概算，若要保障投資盈利率達(dá)15%左右，安置用地39畝，可開發(fā)土地134畝，其容積率為3.00；2、結(jié)合地塊環(huán)境和現(xiàn)狀，規(guī)劃為“住宅+大型底商”的品質(zhì)社區(qū)，住宅為北區(qū)7棟高層，南區(qū)為4棟高層加上四棟多層，商業(yè)主要沿朱雀大街和規(guī)劃的緯零街分布，體量為2—4層，滿足各種體量商業(yè)需求。3、政府應(yīng)劃撥的土地83畝土地中，楊家村安置用地為39畝，容積率3.8，剩余的44畝地與楊家村現(xiàn)有可利用土地90畝一起用于開發(fā)。第四部分項(xiàng)目地規(guī)劃構(gòu)想楊家村4、項(xiàng)目地詳細(xì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：第四部分項(xiàng)目地規(guī)劃構(gòu)想楊家村綜合數(shù)據(jù)指標(biāo)改造總用地規(guī)劃用地面積115334㎡總建筑面積379788㎡其中住宅高層面積326185㎡商業(yè)建筑面積53603㎡建筑占地面積33101㎡容積率3.18建筑密度28.7%綠化率38%二、項(xiàng)目地規(guī)劃總體構(gòu)想第四部分項(xiàng)目地規(guī)劃構(gòu)想項(xiàng)目地規(guī)劃總平圖楊家村項(xiàng)目地規(guī)劃鳥瞰圖：第四部分項(xiàng)目地規(guī)劃構(gòu)想楊家村三、項(xiàng)目地功能區(qū)域劃分功能分區(qū)構(gòu)想：整個(gè)項(xiàng)目根據(jù)功能布局分為居住區(qū)、臨街商業(yè)區(qū)、遺址綠地三大功能區(qū)域。共建設(shè)高層11棟，多層一排，沿朱雀路和緯零路2—4層為底商。第四部分項(xiàng)目地規(guī)劃構(gòu)想楊家村臨街商業(yè)區(qū)居住區(qū)遺址綠地臨街商業(yè)區(qū)居住區(qū)四、項(xiàng)目交通規(guī)劃構(gòu)想項(xiàng)目地所處區(qū)域的道路規(guī)劃：

第四部分項(xiàng)目地規(guī)劃構(gòu)想楊家村在楊家村基地所處的區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃了南北和東西走向兩條道路，東西方向規(guī)劃了緯零街，貫通到城市主干道長(zhǎng)安路；南北方向規(guī)劃了沿緯零街接天壇西路到丈八東路。第五部分項(xiàng)目效益分析楊家村（1）城市區(qū)域生活商業(yè)配套網(wǎng)點(diǎn)分布完善，提高生活便利性。鑒于目前楊家村緊臨的明德門住宅小區(qū)附近缺少超級(jí)市場(chǎng)，而距離這里最近的超級(jí)市場(chǎng)位于長(zhǎng)安南路東側(cè)，需要穿過楊家村地界，步行時(shí)間超過20分鐘，生活便利性下降。（2）楊家村的改造將全方位提升該區(qū)域的環(huán)境、衛(wèi)生、治安等要素，全面優(yōu)化生活環(huán)境和生活品質(zhì)。一.城市收益分析第五部分項(xiàng)目效益分析楊家村二.村民收益分析

第五部分項(xiàng)目效益分析楊家村（1）村民居住環(huán)境的改善（2）村民生活品質(zhì)的提高（3)村民平均收入的增加（詳細(xì)計(jì)算附后）（4)實(shí)現(xiàn)村民自身及城中村的四個(gè)轉(zhuǎn)變?nèi)?項(xiàng)目投資收益分析城中村拆遷安置成本核算方法建議（一）計(jì)算公式：根據(jù)我公司對(duì)西安市城中村改造有關(guān)規(guī)定和文件的研究，結(jié)合城中村改造的具體情況，提出城中村拆遷安置具體計(jì)算辦法：(1)1-2層住宅房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格=建安成本（2000元/㎡）×建筑面積｛拆一還一｝(2)3層住宅房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格=區(qū)位基準(zhǔn)價(jià)×（1+綜合環(huán)境修正系數(shù)）×（1+層次調(diào)節(jié)系數(shù)）×建筑面積(3)3層以上房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格=重置價(jià)（300元/㎡）×建筑面積(4)臨建房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格=臨建補(bǔ)差價(jià)（100元/㎡）×建筑面積(5)營業(yè)用房拆遷補(bǔ)償價(jià)格=區(qū)位基準(zhǔn)價(jià)×（1+綜合環(huán)境修正系數(shù)）×臨街狀態(tài)修正系數(shù)×建筑面積第五部分項(xiàng)目效益分析楊家村(6)辦公用房、營業(yè)用房的配套倉儲(chǔ)用房、旅館用房拆遷補(bǔ)償價(jià)格=區(qū)位基準(zhǔn)價(jià)×（1+綜合環(huán)境修正系數(shù)）×（1+層次差異調(diào)價(jià)系數(shù)）×建筑面積(7)住房過渡費(fèi)=1-2層住宅房屋面積×10元/㎡月×24月(8)營業(yè)房過渡費(fèi)=營業(yè)房屋面積×25元/㎡月×12月×2年(9)拆遷綜合費(fèi)=各類房屋拆除總面積×320元/㎡，拆遷綜合費(fèi)其中包含評(píng)估費(fèi)、管理費(fèi)、搬家費(fèi)、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、協(xié)調(diào)費(fèi)、仲裁費(fèi)、搬舊費(fèi)、動(dòng)遷費(fèi)等；(10)拆遷不可預(yù)見費(fèi)=（各類房屋拆除總面積×320元/㎡）×2%第五部分項(xiàng)目效益分析楊家村（二）楊家村拆遷安置費(fèi)用概算（1）1-2層住宅補(bǔ)償：面積補(bǔ)償：98910㎡×2000元/㎡=19782萬元；（2）3層住宅補(bǔ)償：74140㎡×850元/㎡=6301.9萬元（3）3層以上住宅補(bǔ)償：74305㎡×300元/㎡=2229.2萬元（4）營業(yè)用房補(bǔ)償：9990㎡

×3500元/㎡=3496.5萬元（5）辦公用房補(bǔ)償（公建、集體用房等）：

3000㎡

×1260元/㎡=378萬元（6）臨建補(bǔ)償：25860㎡×100元/㎡=258.6萬元（7）住房過渡費(fèi)=98910㎡×10元/㎡月×24月=2373.8萬元（8）營業(yè)房過渡費(fèi)=9990×25元/㎡月×24月=599.4萬元（9）拆遷綜合費(fèi)=286205

㎡×320元/㎡=9158.6萬元（10）拆遷不可預(yù)見費(fèi)=286205

1㎡×320元/㎡×2%=183.2萬元

拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)合計(jì)：44761.2萬元三.項(xiàng)目投資收益分析第五部分項(xiàng)目效益分析楊家村三.項(xiàng)目投資收益分析第五部分項(xiàng)目效益分析楊家村（三）城中村改造優(yōu)惠政策城中村改造過程中，安置村民的住宅建設(shè)項(xiàng)目免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，發(fā)展經(jīng)濟(jì)的其他建設(shè)項(xiàng)目減半收取城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，收取的城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，轉(zhuǎn)為城中村改造專項(xiàng)資金，全部用于城中村改造建設(shè)。(2)除城市規(guī)劃涉及的市政公用設(shè)施及市級(jí)以上（含市級(jí)）重大公益建設(shè)項(xiàng)目外，二環(huán)以內(nèi)57個(gè)城中村的現(xiàn)有集體所有土地，不再審批與城中村改造無關(guān)的項(xiàng)目，全部用于城中村的改造。同時(shí)要做好三環(huán)以內(nèi)城中村集體土地的規(guī)劃定點(diǎn)、土地利用和城中村改造規(guī)劃，保證城中村改造用地。(3)鼓勵(lì)社會(huì)資金投資參與城中村改造項(xiàng)目，以彌補(bǔ)政府資金緊張狀況。投入的資金首先要確保居民安置和土地轉(zhuǎn)性。投資者享受一定比例的投資增長(zhǎng)收益。(4)將二環(huán)以內(nèi)城中村的市政公用設(shè)施、市容園林建設(shè)管理工作納入城市管理體系，按現(xiàn)行城市管理體制和標(biāo)準(zhǔn)，落實(shí)工作任務(wù)、經(jīng)費(fèi)和隊(duì)伍。條件成熟后，逐步向二環(huán)以外城中村推進(jìn)。(5)城市規(guī)劃中涉及到城中村的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目在改造時(shí)，按照城市建設(shè)拆遷政策和標(biāo)準(zhǔn)，優(yōu)先列入城市維護(hù)建設(shè)年度計(jì)劃，盡快提高城中村設(shè)施的城市化水平，為城中村改造工作提供良好的外部條件。第五部分項(xiàng)目效益分析楊家村三.項(xiàng)目投資收益分析（四）項(xiàng)目投入與收益分析概算

1、按照90畝總用地面積就地安置開發(fā),安置用地為39畝,可開發(fā)用地為51畝,毛利潤(rùn)為-13638.41萬元，毛利潤(rùn)率為-20.85%.(附件一：按現(xiàn)狀就地安置發(fā)展計(jì)算表)2、按照現(xiàn)狀就地安置開發(fā)，若要保證開發(fā)商盈利率達(dá)15%，可開發(fā)土地容積率為7.8，對(duì)于住宅社區(qū)來說是肯定無法實(shí)現(xiàn)的。（附件二：就地安置發(fā)展容積率測(cè)算表）第五部分項(xiàng)目效益分析楊家村三.項(xiàng)目投資收益分析（四）項(xiàng)目投入與收益分析概算

3、政府補(bǔ)償建設(shè)開發(fā)用地83畝后,改造總用地面積為173畝，其中安置用地39畝，可開發(fā)用地134畝。按照房地產(chǎn)開發(fā)15%左右的毛利率計(jì)算，可開發(fā)用地容積率應(yīng)為3.0。開發(fā)商投資收益計(jì)算結(jié)果：拆遷安置總成本44761.12萬元。項(xiàng)目可開發(fā)用地總建筑面積280878㎡，建安成本65399.06萬元；項(xiàng)目開發(fā)總體投資額為110160.14萬元；項(xiàng)目開發(fā)總收入為139366.97萬元；營業(yè)及附加稅為7665.18萬元開發(fā)毛利潤(rùn)為21541.64萬元，毛利潤(rùn)率為15.46%。（附件三：劃撥用地安置發(fā)展計(jì)算表）第五部分項(xiàng)目效益分析楊家村三.項(xiàng)目投資收益分析第五部分項(xiàng)目效益分析楊家村(1)3層及3層以上貨