第一講市場(chǎng)主體及物權(quán)

第一講市場(chǎng)主體及權(quán)利浙江師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院黃惠青2012.02一、市場(chǎng)主體基本細(xì)胞市場(chǎng)主體基本細(xì)胞自然人法人自然人能力分類自然人民事權(quán)利能力民事行為能力始于出生終于死亡完全民事行為能力人限制民事行為能力人無(wú)民事行為能力人關(guān)于出生臍帶剪斷說(shuō)第一聲啼哭說(shuō)脫離母體說(shuō)出生標(biāo)志關(guān)于出生原告胎兒剖腹產(chǎn)時(shí)，有呼吸，并且存活了11個(gè)小時(shí)，有獨(dú)立的人格，應(yīng)該算是一個(gè)自然人。案例金華七個(gè)月孕婦斑馬線上被撞飛”被告在檢察院的公訴書里，有“交通肇事致一人死亡”的提法。關(guān)于死亡

“一元”標(biāo)準(zhǔn)

基本以心臟停止跳動(dòng)作為死亡的標(biāo)志死亡判斷標(biāo)準(zhǔn)“二元標(biāo)準(zhǔn)”基本上以心臟死亡作為死亡標(biāo)準(zhǔn)但是允許患者本人或者患者家屬選擇腦死亡方式。當(dāng)患者本人或者家屬作出這種選擇的時(shí)候，醫(yī)生可以作出腦死亡的判定。關(guān)于死亡各國(guó)情況美國(guó)1983年通過(guò)“腦死亡法”，日本1997年也通過(guò)了“腦死亡法”華中科技大學(xué)同濟(jì)醫(yī)院腦死亡協(xié)作組制定的《腦死亡判定標(biāo)準(zhǔn)》和《腦死亡判定技術(shù)規(guī)范》，2004年4月底獲得衛(wèi)生部正式批準(zhǔn)。學(xué)術(shù)爭(zhēng)議立法贊成派：

《腦死亡法》對(duì)器官捐獻(xiàn)具有重大意義。2002年全國(guó)有30萬(wàn)肝臟衰竭的病人，而只有700人接受了肝移植手術(shù)。出現(xiàn)這種局面的主要原因是器官移植的供體不足。立法謹(jǐn)慎派：

同濟(jì)醫(yī)院器官移植研究所所長(zhǎng)陳忠華：腦死亡法屬于科技含量較高、人權(quán)及倫理學(xué)問(wèn)題混雜的法律，立法必須具備堅(jiān)實(shí)的醫(yī)學(xué)基礎(chǔ)、社會(huì)基礎(chǔ)和法律環(huán)境，否則即便有了法，也會(huì)造成執(zhí)法上的混亂。

最新案例誤吞枇杷核死亡

湖州的費(fèi)女士才49歲，2010年5月20日晚上吃枇杷時(shí)把枇杷核吞了下去，當(dāng)晚21點(diǎn)10送到湖州市第一人民醫(yī)院，21點(diǎn)22分窒息，當(dāng)晚手術(shù)后呼吸恢復(fù)，但診斷為腦已死亡。15天后的6月5日，費(fèi)女士呼吸衰竭死亡。

15天治療費(fèi)化了7萬(wàn)多元。

自然人的民事權(quán)利能力——宣告死亡

宣告死亡的條件：第一，下落不明的狀態(tài)持續(xù)超過(guò)了法定期限（1.離開住所下落不明滿4年2.因意外事故從發(fā)生事故之日起滿2年3.戰(zhàn)爭(zhēng)期間下落不明，從結(jié)束戰(zhàn)爭(zhēng)之日起滿4年）第二，必須由利害關(guān)系人向法院申請(qǐng)。第三，必須經(jīng)人民法院依法宣告。

宣告死亡的法律后果：一切民事法律關(guān)系消滅，婚姻關(guān)系自然終止，財(cái)產(chǎn)作為遺產(chǎn)處理。

自然人的民事權(quán)利能力——宣告死亡

最新案例：失蹤15年丈夫回家分房嘉興一男子為躲避賭債失蹤15年，2010年聞知老家房屋拆遷，其房子拆遷后，可以補(bǔ)償三套，以產(chǎn)權(quán)人名義要求取得房產(chǎn)。

15年間其妻起訴離婚，法院作缺席判決。其妻將二個(gè)女兒撫養(yǎng)成人。妻子帶小女兒改嫁隔壁村。該男子15年來(lái)一直在天津生活，并娶妻生子。其妻未向法院提出過(guò)死亡宣告申請(qǐng)。民事行為能力——年齡標(biāo)準(zhǔn)十周歲以上的未成年人，為限制民事行為能力已滿十八周歲的人，為完全民事行為能力十周歲以下的人，為無(wú)民事行為能力年齡標(biāo)準(zhǔn)勞動(dòng)成年制：即法律規(guī)定已滿十六周歲、不滿十八周歲的人，以自己的勞動(dòng)收入為主要生活來(lái)源的，視為完全民事行為能力人。民事行為能力——精神健康標(biāo)準(zhǔn)不能完全辯認(rèn)自己行為的精神病人為限制民事行為能力人完全不能辯認(rèn)自己行為的精神病人為無(wú)民事行為能力人精神健康標(biāo)準(zhǔn)典型案例家長(zhǎng)的算盤

1、避稅

2、財(cái)產(chǎn)增值案例娃娃房主專家觀點(diǎn)1、物業(yè)稅風(fēng)險(xiǎn)2、不一定增值本人觀點(diǎn)：系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)”禁治產(chǎn)人“制度

是大陸法系國(guó)家民法學(xué)中的一個(gè)概念，具體指因精神障礙不能處理自己的事物而由利害關(guān)系人向法院申請(qǐng)，經(jīng)法院依法定程序宣告其為禁治產(chǎn)，而成為無(wú)民事行為能力人。德國(guó)民法規(guī)定有下列情形之一的，得宣告為禁治產(chǎn)人。

1.因精神病或精神耗弱，致不能處理自己事務(wù)者。

2.因揮霍浪費(fèi)致自己或家屬有陷于貧困之虞者。

3.因酗酒或吸毒不能處理自己事務(wù)，或致自己或家屬有陷于貧困之虞者，或危及他人安全者。我國(guó)某些學(xué)者觀點(diǎn)主張?jiān)谖覈?guó)建立禁治產(chǎn)人制度的理由：1、2、3、4、AddYourText能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)意思自治的適當(dāng)、必要限制能夠?qū)崿F(xiàn)自然人在財(cái)產(chǎn)上的民事行為能力與其意思能力在質(zhì)上的對(duì)應(yīng)和平衡。有利于維護(hù)善意第三人的合法利益，從而更好地維護(hù)交易安全。有利于促進(jìn)家庭的和睦團(tuán)結(jié)，有利于培植良好的社會(huì)風(fēng)氣。市場(chǎng)主體之——法人

法人的定義：根據(jù)《民法通則》第36條規(guī)定，法人是具有民事權(quán)利能力和民事行為能力，依法獨(dú)立享有民事權(quán)利和承擔(dān)民事義務(wù)的組織。

法人民事權(quán)利能力和民事行為能力與自然人的民事權(quán)利能力與民事行為能力一樣嗎？？市場(chǎng)主體之——法人

法人成立四要件：

1、依法成立；

2、有必要的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)；

3、有自己的名稱、組織機(jī)構(gòu)及場(chǎng)所；

4、能夠獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任。市場(chǎng)主體之——法人

法定代表人：依法律或法人章程規(guī)定代表法人行使職權(quán)的負(fù)責(zé)人。我國(guó)法律實(shí)行單一法定代表人制，一般認(rèn)為法人的正職行政負(fù)責(zé)人為其惟一法定代表人；如公司為董事長(zhǎng)或執(zhí)行董事或經(jīng)理，而證券交易所的法定代表人為總經(jīng)理；全民所有制工業(yè)企業(yè)的法定代表人為廠長(zhǎng)或經(jīng)理。市場(chǎng)主體之——法人

法定代表人的地位：法定代表人與公司法人在內(nèi)部關(guān)系上也往往是勞動(dòng)合同關(guān)系，故法定代表人屬于雇員范疇。但對(duì)外關(guān)系上，法定代表人對(duì)外以法人名義進(jìn)行民事活動(dòng)時(shí)，其與法人之間并非代理關(guān)系，而是代表關(guān)系，且其代表職權(quán)來(lái)自法律的明確授權(quán)，故不另需法人的授權(quán)委托書。是故，法定代表人對(duì)外的職務(wù)行為即為法人行為，其后果由法人承擔(dān)。并且，法人不得以對(duì)法定代表人的內(nèi)部職權(quán)限制對(duì)抗善意第三人。二、物權(quán)主要物權(quán)所有權(quán)（自物權(quán)）用益物權(quán)（他物權(quán)）擔(dān)保物權(quán)（他物權(quán)）農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)建設(shè)用地使用權(quán)宅基地使用權(quán)地役權(quán)抵押權(quán)質(zhì)押權(quán)留置權(quán)物權(quán)

風(fēng)能進(jìn)，雨能進(jìn)，國(guó)王不能進(jìn)！英國(guó)洛克有句名言：“沒(méi)有個(gè)人物權(quán)的地方，就沒(méi)有公正?！蔽餀?quán)和人權(quán)是公民兩大基本權(quán)利。王利明提出：財(cái)產(chǎn)權(quán)與生命權(quán)、自由權(quán)一起，被稱為公民的三大基本權(quán)利。物權(quán)法不僅僅是維護(hù)國(guó)家基本經(jīng)濟(jì)制度、保護(hù)人民群眾財(cái)產(chǎn)權(quán)利的基本法，也是規(guī)范行政機(jī)關(guān)公權(quán)力、保障人民財(cái)產(chǎn)權(quán)利的一部重要民事法律。著名的“波茨坦磨坊”故事

1866年10月13日，剛剛打贏奧地利的普魯士國(guó)王威廉一世，在大批臣屬的前呼后擁之下臨幸他在波茨坦的行宮。然而，行宮前的一座破舊磨坊卻讓他大為掃興，他想拆除，但磨坊卻并不屬于王室；他想贖買，奈何磨坊主死活不賣。暴怒的國(guó)王強(qiáng)令拆除，但被磨坊主訴至法庭。本來(lái)平民告國(guó)王已經(jīng)是破天荒頭一遭，但審理案件的三位法官毅然一致裁定：被告人因擅用王權(quán)，侵犯原告人由憲法規(guī)定的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，觸犯了《帝國(guó)憲法》第79條第6款；責(zé)成被告人威廉一世，在原址立即重建一座同樣大小的磨坊，并賠償原告人150元德國(guó)馬克。波茨坦磨坊的故事被視為西方司法獨(dú)立、民主法治的經(jīng)典案例，后來(lái)成為法律院校的學(xué)生法制教育的基地。

物權(quán)法原則之——物權(quán)法定原則物權(quán)法定原則——理論

指物權(quán)的種類、效力、公示方法都要由法律規(guī)定，而不能由當(dāng)事人通過(guò)合同任意創(chuàng)設(shè)。物權(quán)法決不允許當(dāng)事人可以通過(guò)約定創(chuàng)設(shè)物權(quán)。

物權(quán)法定原則——問(wèn)題1、挖地挖出的銀元屬于誰(shuí)？2、小產(chǎn)權(quán)房為什么不敢買？

物權(quán)法定原則——案例馬海濤訴房屋買賣合同無(wú)效案

（一）案情

2002年7月1日，馬海濤與李玉蘭簽訂《買賣房協(xié)議書》，將訴爭(zhēng)房屋及院落以45000元的價(jià)格賣與李玉蘭。約定李玉蘭購(gòu)買馬海濤位于北京市通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)辛店村房屋8間及院落，并取得了當(dāng)時(shí)宋莊鎮(zhèn)辛店村村委會(huì)的認(rèn)可，村委會(huì)干部康文寶作為“中證人”也在協(xié)議上簽字確認(rèn)，并與馬海濤一起到宋莊鎮(zhèn)辛店村村委會(huì)進(jìn)行了房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記。當(dāng)日，馬海濤向李玉蘭交付了房屋。

李玉蘭購(gòu)買該房屋及院落后，不僅對(duì)原有的房屋進(jìn)行了翻新及裝修，還在院落內(nèi)新建了3間新房，并安裝了上下水、暖氣等生活設(shè)施，共計(jì)花費(fèi)了約十幾萬(wàn)元人民幣。

2006年12月份，馬海濤夫婦要求確認(rèn)購(gòu)買合同無(wú)效。

物權(quán)法定原則——案例馬海濤訴房屋買賣合同無(wú)效案

（二）一審判決

通州法院經(jīng)審理認(rèn)為，李玉蘭系居民，依法不得買賣農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的住房。故判決：

一、李玉蘭于本判決生效之日起九十日內(nèi)將位于北京市通州區(qū)辛店村的北房三間、西廂房六間及院落騰退給馬海濤；

二、馬海濤給付李玉蘭補(bǔ)償款九萬(wàn)三千八百零八元，于本判決生效之日起十五日內(nèi)執(zhí)行清。

物權(quán)法定原則——案例

馬海濤訴房屋買賣合同無(wú)效案（三）二審判決

判決后，李玉蘭不服提出上訴。二中院經(jīng)審理認(rèn)為，宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與享有者特定的身份相聯(lián)系，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無(wú)權(quán)取得或變相取得。馬海濤與李玉蘭所簽之《買賣房協(xié)議書》的買賣標(biāo)的物不僅是房屋，還包含相應(yīng)的宅基地使用權(quán)。李玉蘭并非通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)辛店村村民，且訴爭(zhēng)院落的《集體土地建設(shè)用地使用證》至今未由原土地登記機(jī)關(guān)依法變更登記至李玉蘭名下。因此，原審法院根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行土地管理法律、法規(guī)、政策之規(guī)定，對(duì)于合同效力的認(rèn)定是正確的。

物權(quán)法定原則——案例馬海濤訴房屋買賣合同無(wú)效案（三）二審判決

二審判決同時(shí)指出，出賣人在出賣時(shí)即明知其所出賣的房屋及宅基地屬禁止流轉(zhuǎn)范圍，出賣多年后又以違法出售房屋為由主張合同無(wú)效，故出賣人應(yīng)對(duì)合同無(wú)效承擔(dān)主要責(zé)任。對(duì)于買受人信賴?yán)鎿p失的賠償，應(yīng)當(dāng)全面考慮出賣人因土地升值或拆遷、補(bǔ)償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價(jià)格的差異造成損失兩方面因素予以確定。

鑒于李玉蘭在原審法院審理期間未就其損失提出明確的反訴主張，在二審程序中，不宜就損失賠償問(wèn)題一并處理，李玉蘭可就賠償問(wèn)題另行主張。物權(quán)法定原則——案例李玉蘭反訴馬海濤合同無(wú)效賠償案

（一）訴由

2008年1月，李玉蘭以信賴?yán)媸軗p為由，要求馬海濤賠償。期間，經(jīng)李玉蘭申請(qǐng)，通州區(qū)法院委托北京中企華房地產(chǎn)估價(jià)有限公司對(duì)涉案房屋宅基地區(qū)位價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估，結(jié)果為房屋宅基地區(qū)位總價(jià)為264700元。

物權(quán)法定原則——案例李玉蘭反訴馬海濤合同無(wú)效賠償案

（二）一審判決

法院審理后認(rèn)為：李玉蘭與馬海濤所簽訂的房屋買賣合同被法院確認(rèn)無(wú)效后，雙方應(yīng)按照各自的過(guò)錯(cuò)程度承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任?？紤]到馬海濤作為出賣人在出賣時(shí)即明知其所出賣的房屋及宅基地屬于我國(guó)法律禁止流轉(zhuǎn)范圍，其在出賣房屋多年后又以違法出售房屋為由主張合同無(wú)效，故其應(yīng)對(duì)合同無(wú)效承擔(dān)主要責(zé)任。對(duì)于李玉蘭作為買受人信賴?yán)鎿p失的賠償，應(yīng)當(dāng)全面考慮出賣人因土地升值或拆遷、補(bǔ)償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價(jià)格的差異所造成損失兩方面因素予以確定。馬海濤出售給李玉蘭的房屋及添附部分價(jià)值已經(jīng)法院判決折價(jià)補(bǔ)償李玉蘭，故對(duì)于李玉蘭信賴?yán)鎿p失的賠償，僅考慮出賣人因土地升值或拆遷、補(bǔ)償所獲利益的因素，參照馬海濤出售房屋宅基地區(qū)位總價(jià)予以確定。物權(quán)法定原則——案例李玉蘭反訴馬海濤合同無(wú)效賠償案

（三）二審判決

2009年6月,北京市二中院維持一審判決，農(nóng)民馬海濤應(yīng)當(dāng)按照過(guò)錯(cuò)程度賠償畫家李玉蘭經(jīng)濟(jì)損失18.5萬(wàn)元，加上二中院原先判賠的房屋補(bǔ)償9.4萬(wàn)余元，李玉蘭總共將獲賠28萬(wàn)元。物權(quán)法原則之——一物一權(quán)原則一物一權(quán)原則——理論

王利明：一個(gè)方面，一個(gè)物上只能設(shè)定一個(gè)所有權(quán)，另一方面，一個(gè)物上可以設(shè)定多個(gè)物權(quán)，但不能設(shè)定相互矛盾的物權(quán)?，F(xiàn)在也出現(xiàn)很多新的發(fā)展趨勢(shì)。越來(lái)越鼓勵(lì)在一個(gè)物上設(shè)立較多的物權(quán)，從而充分的有效率的實(shí)現(xiàn)物的價(jià)值。一物一權(quán)原則必須解決一個(gè)重大問(wèn)題是，我們鼓勵(lì)一個(gè)物上設(shè)立多個(gè)物權(quán)，但要避免內(nèi)容相沖突的物權(quán)，但是，一旦當(dāng)事人設(shè)立了內(nèi)容相沖突的物權(quán)，應(yīng)當(dāng)通過(guò)什么樣的規(guī)則來(lái)解決。

一物一權(quán)原則——問(wèn)題

1、建筑物承包人工程款與抵押權(quán)誰(shuí)優(yōu)先？

2、同一物上既有抵押又有質(zhì)押誰(shuí)優(yōu)先？

3、抵押權(quán)與留置權(quán)誰(shuí)優(yōu)先？

根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》二百三十九條規(guī)定，同一動(dòng)產(chǎn)上已設(shè)立抵押權(quán)或者質(zhì)押權(quán)，該動(dòng)產(chǎn)又被留置的，留置權(quán)人優(yōu)先受償。同時(shí)，《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第四十三條第二款規(guī)定，當(dāng)事人未辦理抵押登記的，不得對(duì)抗第三人。

《擔(dān)保法司法解釋》第七十九條，同一財(cái)產(chǎn)法定登記的抵押權(quán)與質(zhì)權(quán)并存時(shí)，抵押權(quán)人優(yōu)于質(zhì)權(quán)人受償。

同一財(cái)產(chǎn)抵押權(quán)與留置權(quán)并存時(shí)，留置權(quán)人優(yōu)先于抵押權(quán)人受償。

一物一權(quán)原則——案例鏟產(chǎn)糾紛

義烏人金某通過(guò)杭州某銀行貸款80萬(wàn)買鏟產(chǎn)一輛，并將該鏟產(chǎn)提供給銀行作抵押，并辦了抵押物登記。金某后來(lái)因參與賭博負(fù)債，又將該鏟產(chǎn)開到義烏某當(dāng)鋪質(zhì)押取得貸款40萬(wàn)。金某對(duì)二家債務(wù)均未清償。鏟產(chǎn)經(jīng)評(píng)估值60萬(wàn)。問(wèn)：拍賣所得先滿足誰(shuí)？或是按比例分配？或平均分配？物權(quán)法原則之——公示公信原則公示公信原則——理論

物權(quán)是對(duì)世權(quán)，可以對(duì)抗任何其他人，因此要讓世人知道。公示是物權(quán)設(shè)立的基本條件。關(guān)于公示：公示的效力，對(duì)于動(dòng)產(chǎn)是交付，占有，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)，是登記。登記在確認(rèn)效力時(shí)，要把他和交易本身區(qū)別開。兩大法系的共同特點(diǎn)，登記和交易都是分開的。登記是公示方法，沒(méi)有辦登記只能導(dǎo)致所有權(quán)不發(fā)生移轉(zhuǎn)，但合同不一定是無(wú)效的。公示公信原則——理論

關(guān)于公信：

公信主要用于不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，指凡是登記記載的權(quán)利人在法律上推定他是真正的權(quán)利人。如果登記記載的權(quán)利人以不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行交易，對(duì)方根據(jù)對(duì)登記的信任而與其進(jìn)行交易，哪怕事后證明登記是錯(cuò)誤的，交易仍然受到保護(hù)。主要目的是保護(hù)交易安全。公示公信原則——案例沈陽(yáng)真假房主案溫州同一房又是抵債又是買賣案

金華前夫賣前妻房案案例一案例二案例三主要物權(quán)之——所有權(quán)

定義：所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。所有權(quán)四權(quán)能：業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)

建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房的歸屬：業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。

建筑區(qū)劃內(nèi)的道路的歸屬建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。杭州案例：600平米陽(yáng)光房的歸屬

業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)

車位的歸屬建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。

建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。

占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的歸屬建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)公布。與所有權(quán)有關(guān)的權(quán)利——相鄰權(quán)

相鄰權(quán)——內(nèi)容不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)為相鄰權(quán)利人用水、排水提供必要的便利。

對(duì)自然流水的利用，應(yīng)當(dāng)在不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人之間合理分配。對(duì)自然流水的排放，應(yīng)當(dāng)尊重自然流向。

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人對(duì)相鄰權(quán)利人因通行等必須利用其土地的，應(yīng)當(dāng)提供必要的便利。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人因建造、修繕建筑物以及鋪設(shè)電線、電纜、水管、暖氣和燃?xì)夤芫€等必須利用相鄰?fù)恋?、建筑物的，該土地、建筑物的?quán)利人應(yīng)當(dāng)提供必要的便利。

建造建筑物，不得違反國(guó)家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照。

用益物權(quán)——理論

定義：用益物權(quán)人對(duì)他人所有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。范圍：

A、農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)

B、建設(shè)用地使用權(quán)

C、宅基地使用權(quán)

D、地役權(quán)

用益物權(quán)——問(wèn)題

1、70年后住宅用地的續(xù)期是否收費(fèi)？

2、城里人能否買農(nóng)村人房子？

3、相鄰權(quán)可以替代地役權(quán)嗎？

4、地役權(quán)的期限如何確定？

5、用益物權(quán)產(chǎn)生后，所有權(quán)人還可以設(shè)地役權(quán)嗎？用益物權(quán)——問(wèn)題

宅基地使用權(quán)：

宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。

地役權(quán)：

地役權(quán)人有權(quán)按照合同約定，利用他人的不動(dòng)產(chǎn),以提高自己的不動(dòng)產(chǎn)的效益。地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。當(dāng)事人要求登記的，可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)地役權(quán)登記；未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。

用益物權(quán)——問(wèn)題

地役權(quán)的期限由當(dāng)事人約定，但不得超過(guò)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等用益物權(quán)的剩余期限。土地所有權(quán)人享有地役權(quán)或者負(fù)擔(dān)地役權(quán)的，設(shè)立土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán)時(shí)，該土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人、宅基地使用權(quán)人繼續(xù)享有或者負(fù)擔(dān)已設(shè)立的地役權(quán)。

土地上已設(shè)立土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)等權(quán)利的，未經(jīng)用益物權(quán)人同意，土地所有權(quán)人不得設(shè)立地役權(quán)。

擔(dān)保物權(quán)——理論

定義：擔(dān)保物權(quán)人在債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的情形，依法享有就擔(dān)保財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，但法律另有規(guī)定的除外。

抵押權(quán)——定義

為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)抵押給債權(quán)人的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就該財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。

抵押權(quán)——問(wèn)題

同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款依照下列規(guī)定清償：

（一）抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權(quán)比例清償；

（二）抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償；

（三）抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償。

抵押權(quán)——設(shè)立

登記時(shí)設(shè)立：建筑物和其他土地附著物；建設(shè)用地使用權(quán)；以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)；正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。

合同生效時(shí)設(shè)立：

生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品；正在建造的建筑物、船舶、航空器；交通運(yùn)輸工具；法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財(cái)產(chǎn)。抵押權(quán)自抵押合同生效時(shí)設(shè)立；未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第