第三章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)

第三章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)提綱第一節(jié)總論第二節(jié)開發(fā)產(chǎn)品成本的核算第三節(jié)開發(fā)產(chǎn)品銷售、轉(zhuǎn)讓、出租收入與成本的核算第一節(jié)總論一、房地產(chǎn)的含義房地產(chǎn)：是土地和房屋財(cái)產(chǎn)的總稱。（一）狹義的房地產(chǎn)：是指土地、建筑物和固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其衍生的權(quán)利與義務(wù)關(guān)系的總和。建筑物包括房屋和構(gòu)筑物（道路、橋梁、大壩、電視塔）。（二）廣義的房地產(chǎn)：除了狹義的房地產(chǎn)以外，還包括水、礦藏、森林等自然資源。本章指狹義的房地產(chǎn)。

二、房地產(chǎn)存在的形態(tài)（一）土地。

1.一塊空地。沒有經(jīng)過任何整理的土地?；蛘呤墙?jīng)過整理的（如土地平整、修筑了道路、敷設(shè)了地下管線）土地。

2.視為無建筑物的空地。有部分建筑物或附著物但無視建筑物或附著物的存在。（二）建筑物。建造在土地上，實(shí)物形態(tài)與土地連為一體。（三）房地。土地和建筑物合為一體。

三、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展（一）新中國(guó)成立～1978年（二）1978年～1979年小統(tǒng)建、大統(tǒng)建。（三）1980年（四）1981年～1982年（五）1984年5月～10月84年5月六屆二次會(huì)議通過的《政府工作報(bào)告》城市住宅建設(shè)，進(jìn)一步推行商品化試點(diǎn)，開展房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。

84年10月，《城市建設(shè)綜合開發(fā)公司暫行辦法》對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的性質(zhì)、地位、任務(wù)、經(jīng)營(yíng)范圍、經(jīng)營(yíng)方式等問題，作了全面規(guī)定。如80年試點(diǎn)時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有幾家。85年、87年、89年分別為1000多，2570多，3100多家，90年，4000多家，現(xiàn)在，城鎮(zhèn)房地產(chǎn)行業(yè)10000多家公司，從業(yè)人員240萬。四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的定義房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)的一部分，是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理以及接受委托承包維修、裝飾等業(yè)務(wù)，具有獨(dú)立法人資格，實(shí)行自主經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧的經(jīng)濟(jì)組織。地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)：是以土地使用權(quán)為對(duì)象的有償讓渡經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，不具有完全的商品交換性質(zhì)。房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)：根據(jù)價(jià)值規(guī)律的要求，以房屋的所有權(quán)為對(duì)象的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，具有完全的商品交換性質(zhì)。

五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的性質(zhì)（一）生產(chǎn)性質(zhì)；是房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)者。（二）經(jīng)營(yíng)性質(zhì)；是房地產(chǎn)商品的經(jīng)營(yíng)者。（三）服務(wù)性質(zhì)；維修、裝飾等。與建設(shè)單位、施工企業(yè)的區(qū)別：

1.與建設(shè)單位的區(qū)別：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)和建設(shè)的場(chǎng)地和房屋等,不是為了滿足本單位自己使用的需要,而是將其作為商品對(duì)外銷售或有償轉(zhuǎn)讓,滿足社會(huì)需要。（征地、拆遷、設(shè)計(jì)、建房）2.與施工企業(yè)的區(qū)別:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既從事土地開發(fā)和房屋建設(shè),又對(duì)土地和建筑產(chǎn)品進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。而施工企業(yè)只管施工，不管征地和拆遷等前期工作。（工程的預(yù)算、決算控制與管理方面相同）六、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)方式（一）定向開發(fā)。根據(jù)與買方簽訂的合同目標(biāo)。（二）投標(biāo)開發(fā)。（三）自行開發(fā)，自行銷售。七、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)（一）開發(fā)經(jīng)營(yíng)的計(jì)劃性。按照規(guī)劃、征地、設(shè)計(jì)、施工、配套、管理“六個(gè)統(tǒng)一”原則和企業(yè)的建設(shè)計(jì)劃、銷售計(jì)劃進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營(yíng)。（二）開發(fā)產(chǎn)品的商品性。產(chǎn)品包括住宅、土地開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施。（三）開發(fā)產(chǎn)品的差異性。1.既有土地開發(fā)和房屋建設(shè)，也有基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)如供水、供氣、供電、交通道路、通訊及排污工程等，還有公共配套設(shè)施如學(xué)校、醫(yī)院、商店、居委會(huì)及幼兒園等。2.建筑產(chǎn)品的多樣性。如房屋的式樣、結(jié)構(gòu)形式、層高、裝修等。（四）開發(fā)建設(shè)的長(zhǎng)期性。1.投入大量資金。2.資金周轉(zhuǎn)率低,需要大量貸款。3.工程的結(jié)算一般按進(jìn)度結(jié)算。（五）開發(fā)投資的低流動(dòng)性。1.自用的房地產(chǎn)投資,通過折舊逐漸收回2.作為商品買賣時(shí),滯留在投資者手中3.作為資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)時(shí),通過租金形式逐漸收回4.處于居住和辦公自用時(shí),一般不涉及投資回收問題,其價(jià)值逐漸被使用者消耗掉。（六）開發(fā)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)性八、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)范圍（一）土地開發(fā)（二）商品房建設(shè)（三）城市基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施的建設(shè)（四）代建房屋或工程（五）房屋的出租和經(jīng)營(yíng)第二節(jié)開發(fā)產(chǎn)品成本的核算

一、開發(fā)產(chǎn)品成本的概念

開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。注意：1.開發(fā)產(chǎn)品成本相當(dāng)于工業(yè)企業(yè)的產(chǎn)品制造成本，施工企業(yè)的建筑安裝工程的施工成本。

2.開發(fā)產(chǎn)品的完全成本等于開發(fā)產(chǎn)品成本加上期間費(fèi)用。二、開發(fā)產(chǎn)品成本的種類（一）土地開發(fā)成本（二）房屋開發(fā)成本商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房（三）配套設(shè)施開發(fā)成本有償轉(zhuǎn)讓的大型配套設(shè)施、不能有償轉(zhuǎn)讓、不能計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施（四）代建工程開發(fā)成本代建除土地、房屋以外的其他工程，如市政工程等。三、開發(fā)產(chǎn)品成本的內(nèi)容

以上4類開發(fā)產(chǎn)品成本在核算上將其費(fèi)用分為如下6個(gè)成本項(xiàng)目：（一）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)征地費(fèi)、安置費(fèi)、原有建筑物的拆遷補(bǔ)償費(fèi)、采用批租方式取得土地的批租地價(jià)。（二）前期工程費(fèi)取得土地使用權(quán)后，為開發(fā)項(xiàng)目而進(jìn)行的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文、地質(zhì)勘察、測(cè)繪、“三通一平”、報(bào)批報(bào)建等前期支出。（三）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)道路、供水、供電、供熱、供氣、排污、通訊、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施（四）建筑安裝工程費(fèi)（五）配套設(shè)施費(fèi)可以計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費(fèi)，如鍋爐房、水塔、居委會(huì)、派出所、自行車棚、消防、公廁等。（六）開發(fā)間接費(fèi)內(nèi)部獨(dú)立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)為房地產(chǎn)開發(fā)而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用。如工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、水電費(fèi)。四、自營(yíng)開發(fā)工程成本的核算

要求同學(xué)們明白1.自營(yíng)工程、發(fā)包工程、承包工程三者的區(qū)別。2.自營(yíng)工程自己使用、用于銷售（開發(fā)企業(yè)）用什么科目核算工程成本，工程完工后，將成本結(jié)轉(zhuǎn)到哪個(gè)科目。3.發(fā)包工程自己使用、用于銷售用什么科目核算工程成本，工程完工后，將成本結(jié)轉(zhuǎn)到哪個(gè)科目。4.承包工程用什么科目核算工程成本，工程完工后，將成本結(jié)轉(zhuǎn)到哪個(gè)科目。

采用自營(yíng)方式進(jìn)行的基礎(chǔ)設(shè)施和建筑安裝工程，如果工程規(guī)模不大，施工過程中發(fā)生的各項(xiàng)工程費(fèi)用可以直接計(jì)入開發(fā)成本的核算對(duì)象。借：開發(fā)成本-房屋開發(fā)成本貸：銀行存款原材料

…如果工程規(guī)模較大，由企業(yè)所屬施工單位進(jìn)行內(nèi)部核算，設(shè)置“工程施工”科目核算。（一）自營(yíng)開發(fā)工程成本的對(duì)象具有工程預(yù)算的單位工程。注意：施工企業(yè)以單項(xiàng)工程為成本的對(duì)象。（二）自營(yíng)開發(fā)工程成本的種類施工單位的生產(chǎn)費(fèi)用按照經(jīng)濟(jì)用途分為如下成本項(xiàng)目

1.材料費(fèi)2.人工費(fèi):施工現(xiàn)場(chǎng)制作結(jié)構(gòu)件工人\水平和垂直運(yùn)輸輔助工人,不包括機(jī)械施工人員.3.機(jī)械使用費(fèi)4.其他直接費(fèi)：設(shè)計(jì)和技術(shù)援助費(fèi)用、施工現(xiàn)場(chǎng)材料的二次搬運(yùn)費(fèi)、生產(chǎn)工具用具使用費(fèi)、檢驗(yàn)實(shí)驗(yàn)費(fèi)、工程定位復(fù)測(cè)費(fèi)、工程點(diǎn)交費(fèi)用、場(chǎng)地清理費(fèi)用等。5.施工間接費(fèi)(三)核算1.設(shè)置的科目(1)工程施工-某工程-合同成本(材料費(fèi)\人工費(fèi)\機(jī)械使用費(fèi)\其他直接費(fèi)\間接費(fèi)用)-合同成本-間接費(fèi)用(不能分清某工程的費(fèi)用)-合同毛利(2)機(jī)械作業(yè)-承包工程-施工機(jī)械或運(yùn)輸設(shè)備

-機(jī)械出租-施工機(jī)械或運(yùn)輸設(shè)備核算企業(yè)及內(nèi)部獨(dú)立核算的施工單位、機(jī)械站、運(yùn)輸隊(duì)使用自有施工機(jī)械和運(yùn)輸設(shè)備進(jìn)行機(jī)械化施工和運(yùn)輸作業(yè)等發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。注意：企業(yè)及內(nèi)部獨(dú)立核算的施工單位，從外單位或本企業(yè)其他內(nèi)部獨(dú)立核算的機(jī)械站租入施工機(jī)械發(fā)生的機(jī)械租賃費(fèi)，應(yīng)在“工程施工”科目核算。（3）生產(chǎn)成本-輔助生產(chǎn)成本-供水車間或供電車間核算企業(yè)所屬的非獨(dú)立核算的輔助生產(chǎn)部門為工程施工生產(chǎn)材料和提供勞務(wù)所發(fā)生的費(fèi)用。2.賬務(wù)處理(1)材料費(fèi)月末,根據(jù)領(lǐng)料單\大堆材料耗用計(jì)算單,集中配料耗料單\退料單等編制”材料費(fèi)分配表”

借:工程施工-某工程-合同成本(材料費(fèi))

貸:原材料-主要材料-鋼材(木材\水泥)-其他材料材料成本差異-主要材料周轉(zhuǎn)材料-周轉(zhuǎn)材料攤銷例1.某施工企業(yè)第一項(xiàng)目部材料部門月末將領(lǐng)料單等各種領(lǐng)料憑證進(jìn)行匯總,編制材料分配表,其中鋼材、木材、結(jié)構(gòu)件、其他材料的計(jì)劃成本及差異率為：甲合同項(xiàng)目乙合同項(xiàng)目60000，1200（2%）；40000，800（2%）

45000，450（1%）；32000，320（1%）50000，500（1%）；60000，600（1%）3300，-33（-1%）；3500，-35（1%）周轉(zhuǎn)材料攤銷：甲合同項(xiàng)目2600，乙合同項(xiàng)目1800；

會(huì)計(jì)分錄：借:工程施工-甲工程-合同成本(材料費(fèi))163017-乙工程-合同成本(材料費(fèi))

138985

貸:原材料-主要材料-鋼材100000-木材77000-結(jié)構(gòu)件110000-其他材料6800

材料成本差異3802

周轉(zhuǎn)材料-周轉(zhuǎn)材料攤銷4400(2)人工費(fèi)借:工程施工-某工程-合同成本(人工費(fèi))

貸:應(yīng)付職工薪酬例2.某施工企業(yè)第一項(xiàng)目部本月發(fā)生計(jì)件工資為50000元,其中甲項(xiàng)目30000元,乙項(xiàng)目20000元,建安工人的計(jì)時(shí)工資70000元,本月甲項(xiàng)目共耗用計(jì)時(shí)工日2000個(gè),計(jì)件工日1000個(gè),乙項(xiàng)目耗用計(jì)時(shí)工日1500個(gè),計(jì)件工日500個(gè),本月發(fā)生工資性津貼,獎(jiǎng)金及社會(huì)保障費(fèi)共計(jì)20000元。1.日平均計(jì)時(shí)工資:70000/3500=20(元)甲\乙項(xiàng)目計(jì)時(shí)工資分別為:40000,300002.日平均其他工資:20000/5000=4(元)甲\乙項(xiàng)目其他工資分別為:4×3000=12000(元),4×2000=8000(元)3.會(huì)計(jì)分錄借:工程施工-甲工程-合同成本(人工費(fèi))82000-乙工程-合同成本(人工費(fèi))

58000

貸:應(yīng)付職工薪酬140000例3.計(jì)提職工福利費(fèi):借:工程施工-甲工程-合同成本(人工費(fèi))11480-乙工程-合同成本(人工費(fèi))

8120

貸:應(yīng)付職工薪酬19600(3)機(jī)械使用費(fèi)借:工程施工-某工程-合同成本(機(jī)械使用費(fèi))

貸:機(jī)械作業(yè)-某工程-某機(jī)械銀行存款例4.某施工企業(yè)第一項(xiàng)目部,使用自有塔式起重機(jī)進(jìn)行機(jī)械作業(yè),本月發(fā)生的機(jī)械費(fèi)用為27040元,其中應(yīng)付職工工資5000元,計(jì)提的福利費(fèi)700元,領(lǐng)用其他材料1200元,領(lǐng)用機(jī)械配件2340元,計(jì)提折舊14600元,用銀行存款支付其他費(fèi)用3200元。借:機(jī)械作業(yè)-某工程-塔吊27040

貸:應(yīng)付職工薪酬-應(yīng)付工資5000-應(yīng)付福利費(fèi)700

原材料-其他材料1200-機(jī)械配件2340

累計(jì)折舊14600

銀行存款3200

例5.本月攪拌機(jī)發(fā)生的機(jī)械使用費(fèi)為17760元,其中為甲工程提供的混凝土攪拌量為120立方米,為乙工程提供的混凝土攪拌量為80立方米。(1)攪拌機(jī)的單位工作量實(shí)際成本=17760元/200立方米=88.80元/立方米(2)甲工程應(yīng)分配的機(jī)械使用費(fèi)=88.80×120=10656(元)(3)乙工程應(yīng)分配的機(jī)械使用費(fèi)=88.80×80=7104(元)(4)借:工程施工-甲工程-合同成本(機(jī)械使用費(fèi))10656

工程施工-甲工程-合同成本(機(jī)械使用費(fèi))7104

貸:機(jī)械作業(yè)-某工程-攪拌機(jī)17760

(4)其他直接費(fèi)借:工程施工-某工程-合同成本(其他直接費(fèi))貸:庫存現(xiàn)金(銀行存款)

工程施工-其他直接費(fèi)例6.某項(xiàng)目部本月以現(xiàn)金支付甲工程定位復(fù)測(cè)費(fèi)3500元,乙工程的定位復(fù)測(cè)費(fèi)2400元。

借:工程施工-甲工程-合同成本(其他直接費(fèi))3500-乙工程-合同成本(其他直接費(fèi))2400

貸:庫存現(xiàn)金5900例7.某項(xiàng)目部本月以現(xiàn)金支付本月施工生產(chǎn)工具用具使用費(fèi)2242元。借:工程施工-其他直接費(fèi)2242

貸:庫存現(xiàn)金2242例7.將本月發(fā)生的其他直接費(fèi)按甲乙兩個(gè)工程的工料機(jī)實(shí)際成本進(jìn)行分配。甲工程2865091%乙工程2222391%借:工程施工-甲工程-合同成本(其他直接費(fèi))2865.09-乙工程-合同成本(其他直接費(fèi))2222.39

貸:工程施工-其他直接費(fèi)5087.48(5)間接費(fèi)用借:工程施工-某工程-合同成本(間接費(fèi)用)

貸:工程施工-合同成本-間接費(fèi)用例8.某項(xiàng)目部發(fā)生如下間接費(fèi)用(1)以銀行存款支付辦公費(fèi)5500.47元借:工程施工-合同成本-間接費(fèi)用(辦公費(fèi))5500.47

貸:銀行存款5500.47(2)以銀行存款支付本工程的意外傷害保險(xiǎn)費(fèi)3000元借:工程施工-合同成本-間接費(fèi)用(意外傷害保險(xiǎn)費(fèi))3000

貸:銀行存款3000(3)某項(xiàng)目部本月發(fā)生的間接費(fèi)用合計(jì)26220.47元,以人工費(fèi)為基礎(chǔ)進(jìn)行分配,甲工程應(yīng)分配14787.40元,乙工程應(yīng)分配11433.07元。借:工程施工-甲工程-合同成本（間接費(fèi)用）14787.40-乙工程-合同成本（間接費(fèi)用）11433.07

貸:工程施工-合同成本-間接費(fèi)用26220.47（6）工程完工,結(jié)轉(zhuǎn)成本借:開發(fā)成本貸:工程施工-某工程-合同成本例9.本月末甲工程已全部完工,實(shí)際成本3854000元,結(jié)轉(zhuǎn)工程成本。借:開發(fā)成本3854000

貸:工程施工-甲工程-合同成本3854000（7）生產(chǎn)成本①借:生產(chǎn)成本-輔助生產(chǎn)成本-供水車間（供電車間）

貸:應(yīng)付職工薪酬原材料材料成本差異累計(jì)折舊②借:工程施工-合同成本

-機(jī)械作業(yè)

-管理費(fèi)用貸:生產(chǎn)成本-輔助生產(chǎn)成本-供水車間例10.企業(yè)有兩個(gè)輔助生產(chǎn)部門供水車間和供電車間,供水車間本月領(lǐng)用燃料的計(jì)劃成本為6000元,應(yīng)負(fù)擔(dān)的材料成本差異為120元,分配的輔助生產(chǎn)工人的工資6000元,提取的職工福利費(fèi)840元,固定資產(chǎn)折舊600元;供電車間本月領(lǐng)用燃料的計(jì)劃成本為2000元,應(yīng)負(fù)擔(dān)的材料成本差異為40元,分配的輔助生產(chǎn)工人的工資5000元,提取的職工福利費(fèi)700元,固定資產(chǎn)折舊500元。借:生產(chǎn)成本-輔助生產(chǎn)成本-供水車間13560-供電車間8240

貸:原材料-其他材料8000

材料成本差異160

應(yīng)付職工薪酬-應(yīng)付工資11000-應(yīng)付福利費(fèi)1540

累計(jì)折舊1100例11.月末,供水車間發(fā)生的費(fèi)用為16000元,供電車間發(fā)生的費(fèi)用為10000元,按提供的勞務(wù)量為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分配,分配費(fèi)用如下:供水的單位成本=16000/(100000-20000)=0.20(元/立方米)供電的單位成本=10000/(130000-50000)=0.125(元/KW)

供水車間供電車間供水量金額供電量金額供水車間50000供電車間20000工程施工-A項(xiàng)目5000010000600007500機(jī)械作業(yè)100002000100001250管理費(fèi)用200004000100001250借:工程施工-合同成本(A項(xiàng)目)10000-機(jī)械作業(yè)2000-管理費(fèi)用4000

貸:生產(chǎn)成本-輔助生產(chǎn)成本-供水車間16000借:工程施工-合同成本(A項(xiàng)目)7500-機(jī)械作業(yè)1250-管理費(fèi)用1250

貸:生產(chǎn)成本-輔助生產(chǎn)成本-供水車間10000五、發(fā)包工程及其價(jià)款結(jié)算的核算發(fā)包工程一般通過工程公開招標(biāo)或邀請(qǐng)施工企業(yè)議標(biāo)的方式，將工程發(fā)包給施工企業(yè)，按標(biāo)價(jià)進(jìn)行結(jié)算。（一）工程價(jià)款結(jié)算的辦法1.按月結(jié)算（2年以上的工程，年終進(jìn)行年度結(jié)算）(1)定義:按月結(jié)算就是按照每月實(shí)際完成的分部分項(xiàng)工程進(jìn)行結(jié)算。根據(jù)驗(yàn)收合格的各月份的已完分部分項(xiàng)工程的數(shù)量和預(yù)算單價(jià)等計(jì)算的工程造價(jià)，就是各月份應(yīng)結(jié)算和支付的工程款。（2）具體做法月中預(yù)付、月終結(jié)算。即在月中按照當(dāng)月施工計(jì)劃所列的工作量一半預(yù)付，月末（實(shí)際為下月初）按照各工程當(dāng)月實(shí)際完成工作量（即預(yù)算造價(jià)或調(diào)整計(jì)算后的工程標(biāo)價(jià)）扣除月中預(yù)付款后進(jìn)行結(jié)算。2.分段結(jié)算（當(dāng)年開工，當(dāng)年不能竣工）（1）定義：分段結(jié)算就是將一個(gè)單位工程按形象進(jìn)度劃分為幾個(gè)階段(部位),如基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、裝飾、竣工等，按照完成階段，分段驗(yàn)收結(jié)算工程價(jià)款。也可按月預(yù)付工程款，即在月中按照當(dāng)月施工計(jì)劃工作量預(yù)付，在工程階段完成驗(yàn)收后按分段工程預(yù)算造價(jià)或調(diào)整計(jì)算后的工程標(biāo)價(jià)扣除預(yù)付款后進(jìn)行結(jié)算。（2）做法：同定義3.竣工一次結(jié)算(工期在12個(gè)月以內(nèi)或工程承包合同價(jià)值較小的)就是每月月中預(yù)支、竣工后一次結(jié)算。在工程開工后，每月按當(dāng)月施工計(jì)劃所列工作量預(yù)付工程款，于工程竣工驗(yàn)收后按工程承包合同價(jià)值扣除預(yù)付工程款后進(jìn)行結(jié)算。（二）核算1.設(shè)置的科目(1)應(yīng)付賬款-應(yīng)付工程款(2)預(yù)付賬款-預(yù)付承包單位款（備料款或工程款）2.賬務(wù)處理（1）預(yù)付給承包企業(yè)備料款和工程款時(shí)：借：預(yù)付賬款-預(yù)付承包單位款（備料款或工程款）貸：銀行存款（2）根據(jù)工程價(jià)款結(jié)算賬單，應(yīng)付給承包企業(yè)工程款時(shí)借：開發(fā)成本-房屋開發(fā)成本貸：預(yù)付賬款-預(yù)付承包單位款應(yīng)付賬款-應(yīng)付工程款（3）實(shí)際支付工程款時(shí)借：應(yīng)付賬款-應(yīng)付工程款貸：銀行存款舉例：例1：某開發(fā)企業(yè)某項(xiàng)發(fā)包工程年度合同總值為600000元，按照合同規(guī)定開工前應(yīng)付預(yù)付備料款150000元，用銀行存款支付。借：預(yù)付賬款-預(yù)付承包單位款150000

貸：銀行存款150000例2：9月份按照施工企業(yè)當(dāng)月施工計(jì)劃所列工作量的1/2即35000元，用銀行存款預(yù)付工程款。借：預(yù)付賬款-預(yù)付承包單位款35000

貸：銀行存款35000例3：10月初，施工企業(yè)提出9月份工程價(jià)款結(jié)算賬單中的已完工程價(jià)值為75000元，減去應(yīng)扣回預(yù)付備料款18000元、月中預(yù)付工程款35000元，尚應(yīng)支付工程款22000元。借：開發(fā)成本-房屋開發(fā)成本75000

貸：預(yù)付賬款-預(yù)付承包單位款53000

應(yīng)付賬款-應(yīng)付工程款22000例4：用銀行存款支付應(yīng)付工程款22000元。借：應(yīng)付賬款-應(yīng)付工程款22000

貸：銀行存款22000六、開發(fā)成本的核算（一）土地開發(fā)成本的核算1.土地開發(fā)支出的劃分(1)開發(fā)土地的分類①為了轉(zhuǎn)讓、出租而開發(fā)的商品性土地如一級(jí)土地開發(fā)(由政府確立項(xiàng)目,委托一級(jí)土地開發(fā)商,進(jìn)行拆遷、規(guī)劃設(shè)計(jì)、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、環(huán)境和配套設(shè)施建設(shè)等，待開發(fā)土地做成“七通一平”的“熟地”后，由一級(jí)土地開發(fā)商或政府進(jìn)行公開招標(biāo)或拍賣）②為開發(fā)商品房、出租房等房屋而開發(fā)的自用土地(2)土地開發(fā)支出的劃分①商品性土地的費(fèi)用支出單獨(dú)構(gòu)成土地的開發(fā)成本。②自用土地的費(fèi)用支出計(jì)入商品房、出租房等有關(guān)房屋的開發(fā)成本。2.土地開發(fā)支出的歸集原則企業(yè)開發(fā)的自用土地,分不清負(fù)擔(dān)對(duì)象,應(yīng)由兩個(gè)或兩個(gè)以上成本核算對(duì)象負(fù)擔(dān)的,其成本費(fèi)用可先通過“土地開發(fā)成本”賬戶進(jìn)行歸集,等待土地開發(fā)完成投入使用時(shí),再按核算對(duì)象的占地面積將其分配計(jì)入有關(guān)項(xiàng)目的開發(fā)成本。土地開發(fā)成本開發(fā)產(chǎn)品房屋開發(fā)成本等3.土地開發(fā)成本核算對(duì)象的確定(1)對(duì)開發(fā)面積不大、開發(fā)工期較短的土地，可以每一塊獨(dú)立的開發(fā)項(xiàng)目為成本核算對(duì)象。(2)對(duì)開發(fā)面積較大、開發(fā)工期較長(zhǎng)、分區(qū)域開發(fā)的土地，可以一定區(qū)域作為土地開發(fā)成本核算對(duì)象4.土地開發(fā)成本項(xiàng)目的設(shè)置(1)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或土地批租費(fèi)(2)前期工程費(fèi)(3)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)(4)開發(fā)間接費(fèi)5.土地開發(fā)成本的核算(1)設(shè)置的科目①開發(fā)成本-商品性土地開發(fā)成本-某地塊(成本項(xiàng)目)-自用土地開發(fā)成本-某地塊(成本項(xiàng)目)②開發(fā)間接費(fèi)用:成本類,核算工程現(xiàn)場(chǎng)管理部門為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用。（2）賬務(wù)處理①發(fā)生土地開發(fā)支出：借：開發(fā)成本-商品性或自用土地開發(fā)成本貸：銀行存款應(yīng)付賬款-應(yīng)付工程款②發(fā)生間接費(fèi)借：開發(fā)間接費(fèi)貸：銀行存款應(yīng)付職工薪酬累計(jì)折舊周轉(zhuǎn)房例1：甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受市政府委托，對(duì)一塊面積為5萬平方米的湖東危改地塊進(jìn)行土地儲(chǔ)備整理，并于2005年11月份內(nèi)發(fā)生下列有關(guān)土地開發(fā)支出：（1）11月5日，用銀行存款支付征地拆遷費(fèi)50萬元；（2）11月11日，用銀行存款支付規(guī)劃設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)費(fèi)10萬元；（3）11月20日，用銀行存款支付施工企業(yè)管道施工費(fèi)5萬元；（4）本月發(fā)生開發(fā)間接費(fèi)4萬元，根據(jù)企業(yè)各開發(fā)項(xiàng)目的投入情況，應(yīng)分配計(jì)入該土地開發(fā)項(xiàng)目2萬元，于11月30日進(jìn)行了費(fèi)用的分?jǐn)偨Y(jié)轉(zhuǎn)。會(huì)計(jì)分錄：（1）支付征地拆遷費(fèi)：借：開發(fā)成本-商品性土地開發(fā)成本-湖東危改-土地征用及地塊拆遷補(bǔ)償費(fèi)500000

貸：銀行存款

500000（2）支付設(shè)計(jì)單位前期費(fèi)用：借：開發(fā)成本-商品性土地開發(fā)成本-湖東危改地塊-前期費(fèi)用100000

貸：銀行存款

100000（3）支付基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：借：開發(fā)成本-商品性土地開發(fā)成本-湖東危改地塊-基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)500000

貸：銀行存款

500000（4）分配開發(fā)間接費(fèi)用借：開發(fā)成本-商品性土地開發(fā)成本-湖東危改地塊–開發(fā)間接費(fèi)用20000

貸：銀行存款

200006.已完工土地開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)已完工土地開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)，應(yīng)根據(jù)已完成開發(fā)土地的用途，采用不同的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法。（1）為轉(zhuǎn)讓、出租而開發(fā)的商品性土地借：開發(fā)產(chǎn)品-某地塊貸：開發(fā)成本-商品性土地開發(fā)成本-某地塊例：上述湖東危改地塊累計(jì)支出100萬元后，完工并辦理了驗(yàn)收手續(xù)。借：開發(fā)產(chǎn)品-湖東危改地塊1000000

貸：開發(fā)成本-商品性土地開發(fā)成本-湖東危改地塊1000000（2）為本企業(yè)商品房開發(fā)用的土地借：開發(fā)成本-房屋開發(fā)成本-某房屋-土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)貸：開發(fā)成本-自用土地開發(fā)成本-某地塊例：甲企業(yè)拍賣得到了某成片危改地塊，可用于開發(fā)別墅、多層、和高層住宅，假設(shè)上述湖東危改地塊系其中的一部分，用于營(yíng)建高檔別墅，則自該地塊開發(fā)完成后，賬務(wù)處理如下：借：開發(fā)成本-房屋開發(fā)成本-湖東別墅-土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)1000000

貸：開發(fā)成本-自用土地開發(fā)成本-湖東危改地塊1000000（二）配套設(shè)施開發(fā)成本的核算1.配套設(shè)施的種類(1)開發(fā)小區(qū)內(nèi)開發(fā)不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施如水塔、鍋爐房、居委會(huì)、派出所、消防、幼托、自行車棚等。(2)能有償轉(zhuǎn)讓的城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項(xiàng)目①開發(fā)小區(qū)內(nèi)營(yíng)業(yè)性公共配套設(shè)施。如商店、銀行、郵局等。②開發(fā)小區(qū)內(nèi)非營(yíng)業(yè)性配套設(shè)施。如中小學(xué)、文化站、醫(yī)院等。③開發(fā)項(xiàng)目外為居民服務(wù)的給排水、供電、供氣的增容增壓、交通道路等。該類配套設(shè)施如果沒有投資來源，不能有償轉(zhuǎn)讓，也應(yīng)歸入第一類中，計(jì)入房屋開發(fā)成本。2.配套設(shè)施支出的歸集原則

按照現(xiàn)行財(cái)務(wù)制度規(guī)定，城市建設(shè)規(guī)劃中的大型配套設(shè)施項(xiàng)目不得計(jì)入商品房成本。但是由于城市基礎(chǔ)設(shè)施的投資者資金不足或沒有資金，所以，開發(fā)企業(yè)只能將一些不能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施發(fā)生的支出計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本。配套設(shè)施支出的歸集包括3種：（1）對(duì)能分清并直接計(jì)入某個(gè)成本核算對(duì)象的第一類配套設(shè)施支出，直接計(jì)入有關(guān)房屋等開發(fā)成本。在“開發(fā)成本-房屋開發(fā)成本”科目進(jìn)行歸集。（2）對(duì)不能直接計(jì)入有關(guān)房屋開發(fā)成本的第一類配套設(shè)施支出，應(yīng)先在“開發(fā)成本-配套設(shè)施開發(fā)成本”科目進(jìn)行歸集，于開發(fā)完成后，再按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入有關(guān)房屋等開發(fā)成本。（3）對(duì)能有償轉(zhuǎn)讓的第二類大配套設(shè)施支出，應(yīng)在“開發(fā)成本-配套設(shè)施開發(fā)成本”科目進(jìn)行歸集。3.配套設(shè)施開發(fā)成本核算對(duì)象的確定和成本項(xiàng)目的設(shè)置(1)對(duì)能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施項(xiàng)目①成本核算對(duì)象：以各配套設(shè)施項(xiàng)目作為成本核算對(duì)象。②成本項(xiàng)目的設(shè)置：6個(gè)。第一：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)第二：前期工程費(fèi)第三：基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)第四：建筑安裝工程費(fèi)第五：配套設(shè)施費(fèi)第六：開發(fā)間接費(fèi)(2)對(duì)不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計(jì)入各成本核算對(duì)象的各項(xiàng)公共配套設(shè)施①成本核算對(duì)象：第一：若工程規(guī)模較大，以各配套設(shè)施作為成本核算對(duì)象；第二：若工程規(guī)模不大，與其他項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)較近，開竣工時(shí)間相差不多，并由同一施工單位施工的，可考慮把它們合并作為一個(gè)成本核算對(duì)象。②成本項(xiàng)目的設(shè)置：4個(gè)。第一：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)第二：前期工程費(fèi)第三：基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)第四：建筑安裝工程費(fèi)注意：由于該類配套設(shè)施的支出需要房屋等開發(fā)成本負(fù)擔(dān)，為簡(jiǎn)化核算手續(xù)，這些配套設(shè)施不再分配其他配套設(shè)施支出，它本身負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費(fèi)用，可直接分配計(jì)入有關(guān)房屋開發(fā)成本。4.配套設(shè)施開發(fā)成本的核算(1)設(shè)置的科目開發(fā)成本-配套設(shè)施開發(fā)成本-成本核算對(duì)象(成本項(xiàng)目)(2)賬務(wù)處理①發(fā)生各項(xiàng)費(fèi)用支出:借:開發(fā)成本-配套設(shè)施開發(fā)成本貸:銀行存款應(yīng)付賬款-應(yīng)付工程款②能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施分配的其他配套設(shè)施支出借:開發(fā)成本-配套設(shè)施開發(fā)成本-××

貸:開發(fā)成本-配套設(shè)施開發(fā)成本-××③能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施分配的開發(fā)間接費(fèi)用借:開發(fā)成本-配套設(shè)施開發(fā)成本貸:開發(fā)間接費(fèi)用④配套設(shè)施與房屋等開發(fā)產(chǎn)品不同步開發(fā),或房屋等開發(fā)完成等待出售或出租而配套設(shè)施尚未全部完成,經(jīng)批準(zhǔn),按配套設(shè)施的預(yù)算成本或計(jì)劃成本預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)借:開發(fā)成本-配套設(shè)施開發(fā)成本貸:預(yù)提費(fèi)用某項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)=該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品預(yù)算成本或計(jì)劃成本×配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提率配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提率=該配套設(shè)施的預(yù)算成本或計(jì)劃成本÷應(yīng)負(fù)擔(dān)該配套設(shè)施費(fèi)各開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)算成本或計(jì)劃成本合計(jì)×100%例某開發(fā)小區(qū)內(nèi)幼托設(shè)施開發(fā)成本應(yīng)由101、102商品房，151出租房，181周轉(zhuǎn)房和201大配套設(shè)施商店負(fù)擔(dān)。由于幼托設(shè)施在商品房等完工出售、出租時(shí)尚未完工，為了及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)完工的商品房等成本，應(yīng)先將幼托設(shè)施配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提計(jì)入商品房的開發(fā)成本。假定各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品和幼托設(shè)施的預(yù)算成本如下：101商品房1000000元102商品房900000元151出租房800000元181周轉(zhuǎn)房800000元201大配套設(shè)施-商店500000元251幼托設(shè)施320000元幼托設(shè)施配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提率=32萬÷（100萬+90萬+80萬+80萬+50萬）×100%=8%各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提幼托設(shè)施的配套設(shè)施費(fèi)101商品房1000000×8%=80000（元）102商品房900000×8%=72000（元）151出租房800000×8%=64000（元）181周轉(zhuǎn)房800000×8%=64000（元）201大配套設(shè)施-商店500000×8%=40000（元）例2：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)建設(shè)規(guī)劃要求，在開發(fā)小區(qū)內(nèi)負(fù)責(zé)建設(shè)一間商店和一座水塔、一所幼托。上述設(shè)施均發(fā)包給施工企業(yè)施工，其中商店建成后，有償轉(zhuǎn)讓給商業(yè)部門。水塔和幼托的開發(fā)支出按規(guī)定計(jì)入有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的成本。水塔與商品房等同步開發(fā)，幼托與商品房等不同步開發(fā)，其支出經(jīng)批準(zhǔn)采用預(yù)提辦法。上述各配套設(shè)施共發(fā)生了下列有關(guān)支出：201商店251水塔252幼托支付征地拆遷費(fèi)

50000500050000支付承包設(shè)計(jì)單位前期工程款300002000030000應(yīng)付承包施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施工程款500003000050000應(yīng)付承包施工企業(yè)建筑安裝工程款200000245000190000分配水塔設(shè)施配套設(shè)施費(fèi)35000分配開發(fā)間接費(fèi)55000預(yù)提幼托設(shè)施配套設(shè)施費(fèi)40000（1）支付征地拆遷費(fèi)借：開發(fā)成本-配套設(shè)施開發(fā)成本105000

貸：銀行存款105000（2）支付承包設(shè)計(jì)單位前期工程款

借：開發(fā)成本-配套設(shè)施開發(fā)成本80000

貸：銀行存款80000（3）應(yīng)付承包施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施工程款和建筑安裝工程款借：開發(fā)成本-配套設(shè)施開發(fā)成本765000

貸：應(yīng)付賬款-應(yīng)付工程款76500（4）分配應(yīng)記入商店的水塔設(shè)施支出借：開發(fā)成本-配套設(shè)施開發(fā)成本–商店35000

貸：開發(fā)成本-配套設(shè)施開發(fā)成本–水塔35000（5）分配應(yīng)記入商店的開發(fā)間接費(fèi)用借：開發(fā)成本-配套設(shè)施開發(fā)成本–商店55000

貸：開發(fā)間接費(fèi)用

55000（6）預(yù)提應(yīng)由商店配套設(shè)施開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的幼托設(shè)施支出借：開發(fā)成本-配套設(shè)施開發(fā)成本–商店40000

貸：預(yù)提費(fèi)用-預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)40000

5.已完配套設(shè)施開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)(1)能有償轉(zhuǎn)讓給有關(guān)部門大配套設(shè)施借:開發(fā)產(chǎn)品-配套設(shè)施貸:開發(fā)成本--配套設(shè)施開發(fā)成本(2)開發(fā)成本分配計(jì)入商品房等開發(fā)產(chǎn)品的成本的公共配套設(shè)施借:開發(fā)成本-房屋開發(fā)成本

-配套設(shè)施開發(fā)成本貸：開發(fā)成本-配套設(shè)施開發(fā)成本(3)用預(yù)提方式將配套設(shè)施支出計(jì)入有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施借:預(yù)提費(fèi)用貸：開發(fā)成本-配套設(shè)施開發(fā)成本例3:接上例借:開發(fā)產(chǎn)品-配套設(shè)施-商店560000

貸:開發(fā)成本-配套設(shè)施開發(fā)成本56000(三)房屋開發(fā)成本的核算1.開發(fā)房屋的種類(1)為銷售開發(fā)的商品房

(2)為出租經(jīng)營(yíng)開發(fā)的出租房(3)為安置被拆遷居民周轉(zhuǎn)使用開發(fā)的周轉(zhuǎn)房(4)代建房2.成本核算對(duì)象(1)一般房屋開發(fā)項(xiàng)目:設(shè)計(jì)概預(yù)算,施工圖預(yù)算的單項(xiàng)開發(fā)工程(2)同一開發(fā)地點(diǎn)結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項(xiàng)目,開竣工時(shí)間相近,同一施工隊(duì)伍施工,合并成一個(gè)成本核算對(duì)象(3)個(gè)別規(guī)模較大,工期較長(zhǎng),按部位作為成本核算對(duì)象。3.成本項(xiàng)目(6個(gè))4.核算(1)設(shè)置的科目開發(fā)成本-房屋開發(fā)成本-成本核算對(duì)象(成本項(xiàng)目)(2)賬務(wù)處理發(fā)生各項(xiàng)費(fèi)用支出:借:開發(fā)成本-房屋開發(fā)成本貸:銀行存款開發(fā)成本-自用或商品性土地開發(fā)成本應(yīng)付賬款-應(yīng)付工程款例1:某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在某年度內(nèi)共發(fā)生下列有關(guān)房屋開發(fā)支出

101商品房102商品房152出租房182周轉(zhuǎn)房支付征地拆遷費(fèi)10000080000結(jié)轉(zhuǎn)自用土地征地拆遷7500075000應(yīng)付承包設(shè)計(jì)單位前期工程款3000030000

30000

30000應(yīng)付承包施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施工程款90000750007000070000應(yīng)付承包施工企業(yè)建筑安裝工程款600000480000450000450000分配水塔設(shè)施配套設(shè)施費(fèi)80000650006000060000分配開發(fā)間接費(fèi)82000660006200062000預(yù)提幼托設(shè)施配套設(shè)施費(fèi)80000720006400064000（1）支付征地拆遷費(fèi)借：開發(fā)成本-房屋開發(fā)成本180000

貸：銀行存款180000（2）結(jié)轉(zhuǎn)自用土地征地拆遷費(fèi)借：開發(fā)成本-房屋開發(fā)成本150000

貸：開發(fā)成本-自用土地開發(fā)成本150000（3）應(yīng)付設(shè)計(jì)單位前期工程款借：開發(fā)成本-房屋開發(fā)成本120000

貸：應(yīng)付賬款-應(yīng)付工程款120000（4）應(yīng)付承包施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施工程款和建筑安裝工程款借：開發(fā)成本-房屋開發(fā)成本2285000

貸：應(yīng)付賬款-應(yīng)付工程款2285000（5）分配應(yīng)記入房屋開發(fā)成本的水塔設(shè)施支出借：開發(fā)成本-房屋開發(fā)成本265000

貸：開發(fā)成本-配套設(shè)施開發(fā)成本–水塔265000（6）分配應(yīng)記入房屋開發(fā)成本的開發(fā)間接費(fèi)用借：開發(fā)成本-房屋開發(fā)成本272000

貸：開發(fā)間接費(fèi)用272000

（7）預(yù)提應(yīng)由房屋開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的幼托設(shè)施支出借：開發(fā)成本-房屋開發(fā)成本280000

貸：預(yù)提費(fèi)用-預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)280000

5.已完房屋開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)借:開發(fā)產(chǎn)品-商品房等

貸:開發(fā)成本—房屋開發(fā)成本(四）代建工程開發(fā)成本的核算1.代建工程的種類土地、房屋、市政工程等。2.成本核算對(duì)象除土地\房屋以外的其他工程3.成本項(xiàng)目(5個(gè)):同上4.核算(1)設(shè)置的科目開發(fā)成本-代建工程開發(fā)成本-成本核算對(duì)象(成本項(xiàng)目)(2)賬務(wù)處理發(fā)生各項(xiàng)費(fèi)用支出:借:開發(fā)成本-代建工程開發(fā)成本貸:銀行存款開發(fā)間接費(fèi)應(yīng)付賬款-應(yīng)付工程款原材料應(yīng)付職工薪酬5.已完代建工程開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)借:開發(fā)產(chǎn)品-代建工程貸:開發(fā)成本—代建工程開發(fā)成本例:某開發(fā)企業(yè)接受市政工程管理部門委托,代為擴(kuò)建開發(fā)小區(qū)旁邊一條道路.擴(kuò)建過程中,用銀行存款支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)300000元,前期工程費(fèi)160000元,應(yīng)付基礎(chǔ)設(shè)施工程款540000元,分配開發(fā)間接費(fèi)80000元.借:開發(fā)成本-代建工程開發(fā)成本1080000

貸:銀行存款460000

開發(fā)間接費(fèi)80000

應(yīng)付賬款-應(yīng)付工程款540000借:開發(fā)產(chǎn)品-代建工程1080000

貸:開發(fā)成本—代建工程開發(fā)成本1080000

第三節(jié)開發(fā)產(chǎn)品銷售、轉(zhuǎn)讓、出租收入與成本的核算一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入核算概述1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入的定義是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中,由于銷售、轉(zhuǎn)讓開發(fā)產(chǎn)品或提供勞務(wù)及讓渡資產(chǎn)使用權(quán)等日常活動(dòng)所形成的經(jīng)濟(jì)利益的總流入。2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入的分類(1)根據(jù)經(jīng)營(yíng)的業(yè)務(wù)內(nèi)容分類:①開發(fā)產(chǎn)品的銷售和結(jié)算收入土地轉(zhuǎn)讓收入\商品房銷售收入\配套設(shè)施銷售收入\代建房和代建工程結(jié)算收入②出租開發(fā)產(chǎn)品及多種經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)收入出租土地和房屋的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)收入\工業(yè)收入\商業(yè)收入\飲食服務(wù)收入③其他業(yè)務(wù)收入商品房售后服務(wù)收入\材料銷售收入\無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入\固定資產(chǎn)出租收入(2)根據(jù)會(huì)計(jì)核算分類①主營(yíng)業(yè)務(wù)收入:包括以上兩類②其他業(yè)務(wù)收入3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入的確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)（1）會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定的建造合同的內(nèi)容①建造合同的定義：是指為建造一項(xiàng)或數(shù)項(xiàng)在設(shè)計(jì)、技術(shù)、功能、最終用途等方面密切相關(guān)的資產(chǎn)而訂立的合同。②建造合同的分類：（分為兩類）固定造價(jià)合同和成本加成合同。第一：固定造價(jià)合同：指按照固定的合同價(jià)或固定單價(jià)確定工程價(jià)款的建造合同。如建造一座辦公樓，合同規(guī)定總造價(jià)為1000萬元；建造一條公路，合同規(guī)定每公里單價(jià)500元。第二：成本加成合同：指以合同約定或其他方式議定的成本為基礎(chǔ)，加上該成本的一定比例或定額費(fèi)用確定工程價(jià)款的建造合同。如建造一段地鐵，合同總價(jià)款以建造該段地鐵的實(shí)際成本為基礎(chǔ)，加800萬元計(jì)取。③合同分立的確認(rèn)條件雖然形式上是一項(xiàng)合同，但在商務(wù)談判、設(shè)計(jì)施工、價(jià)款結(jié)算等方面可以相互分離，實(shí)質(zhì)是多項(xiàng)合同。

一項(xiàng)包括建造數(shù)項(xiàng)資產(chǎn)的建造合同，同時(shí)滿足以下3項(xiàng)條件的，每項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)分立為單項(xiàng)合同。第一：每項(xiàng)資產(chǎn)均有獨(dú)立的建造計(jì)劃；第二：與客戶就每項(xiàng)資產(chǎn)單獨(dú)進(jìn)行談判，雙方能夠接受或拒絕與每項(xiàng)資產(chǎn)有關(guān)的合同條款；第三：每項(xiàng)資產(chǎn)的收入和成本可以單獨(dú)辨認(rèn)。例如：某建筑公司與客戶簽訂一項(xiàng)合同，為客戶建造一棟宿舍樓和一座食堂。在簽定合同時(shí)，建筑公司與客戶分別就所建宿舍樓和食堂進(jìn)行談判，并達(dá)成一致意見：宿舍樓的工程造價(jià)為400萬元，食堂的工程造價(jià)為150萬元。宿舍樓和食堂均有獨(dú)立的施工圖預(yù)算，宿舍樓的預(yù)計(jì)總成本為370萬元，食堂的預(yù)計(jì)總成本為130萬元。要求根據(jù)上述資料分析，宿舍樓和食堂能否分立為兩個(gè)單項(xiàng)合同進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。假設(shè)沒有明確規(guī)定宿舍樓和食堂的各自的工程造價(jià)，而是以550萬元的總金額簽訂了該項(xiàng)合同，也未作出各自的預(yù)算成本，不能分立為兩個(gè)單項(xiàng)合同進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。④合同合并的確認(rèn)條件一組合同無論對(duì)應(yīng)單個(gè)客戶還是多個(gè)客戶同時(shí)滿足下列三項(xiàng)條件的，應(yīng)當(dāng)合并為單項(xiàng)合同。第一：該組合同按一攬子交易簽訂，如各項(xiàng)資產(chǎn)在設(shè)計(jì)、技術(shù)、功能、最終用途上是密不可分的。第二：該組合同密切相關(guān)，每項(xiàng)合同實(shí)際上已構(gòu)成一項(xiàng)綜合利潤(rùn)率工程的組合部分，第三：該組合同同時(shí)或依次履行。例如：為建造一個(gè)冶煉廠，某建造承包商與客戶一攬子簽訂了三項(xiàng)合同，分別建造一個(gè)選礦車間、一個(gè)冶煉車間和一個(gè)工業(yè)污水處理系統(tǒng)。根據(jù)合同規(guī)定，這三個(gè)工程將由該建造承包商同時(shí)施工，并根據(jù)整個(gè)項(xiàng)目的施工進(jìn)度辦理價(jià)款結(jié)算。根據(jù)上述資料分析能否合并為一個(gè)合同進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。⑤追加資產(chǎn)的建造追加資產(chǎn)的建造，滿足下列條件之一的，應(yīng)作為單項(xiàng)合同。第一：該追加資產(chǎn)在設(shè)計(jì)、技術(shù)或功能上與原合同包括的一項(xiàng)或數(shù)項(xiàng)資產(chǎn)存在重大差異。第二：議定該追加資產(chǎn)的造價(jià)時(shí)，不需要考慮原合同價(jià)款。例如：某建筑商與客戶簽訂了一項(xiàng)建造合同。合同規(guī)定，建筑商為客戶設(shè)計(jì)并建造一棟教學(xué)樓，教學(xué)樓的工程造價(jià)（含設(shè)計(jì)費(fèi)用）為500萬元，預(yù)計(jì)總成本為460萬元，合同履行一段時(shí)間后，客戶決定追加建造一座地上車庫，并與該筑商協(xié)商一致，變更了原合同內(nèi)容。分析因?yàn)樵撥噹炫c原有教學(xué)樓在設(shè)計(jì)、技術(shù)和功能上存在重大差異，應(yīng)作為單項(xiàng)合同。⑥合同成本的定義：指為建造某項(xiàng)合同而發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用。⑦合同成本的組成：直接費(fèi)用和間接費(fèi)用。⑧合同收入的組成合同收入包括兩部分:(1)合同規(guī)定的初始收入(建造承包商與客戶簽訂的合同中最初商定的合同總金額);(2)因合同變更\索賠\獎(jiǎng)勵(lì)等形成的收入。(2)合同收入與合同費(fèi)用確認(rèn)原則①建造合同的結(jié)果能夠可靠地估計(jì)，企業(yè)應(yīng)根據(jù)完工百分比法在資產(chǎn)負(fù)債表日確認(rèn)合同收入和合同費(fèi)用。A：建造合同的結(jié)果能夠可靠估計(jì)的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)a.固定造價(jià)合同的結(jié)果能夠可靠估計(jì)的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)同時(shí)具備以下4個(gè)條件:第一:合同總收入能夠可靠地計(jì)量一般根據(jù)合同中的合同總金額確定.第二:與合同相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)能收到合同價(jià)款。第三:實(shí)際發(fā)生的合同成本能夠清楚地區(qū)分和可靠地計(jì)量取決于建造承包商能否做好建造合同成本核算的各項(xiàng)基礎(chǔ)工作和準(zhǔn)確計(jì)算合同成本。若能做好上述工作，劃清當(dāng)期成本和下期成本的界限，不同成本核算對(duì)象之間成本的界限，未完合同成本與已完合同成本的界限。說明實(shí)際發(fā)生的合同成本能夠清楚地區(qū)分和可靠地計(jì)量。反之，不能。第四：合同完工進(jìn)度和為完成合同尚需發(fā)生的成本能夠可靠地確定。合同完工進(jìn)度能夠可靠地確定，要求建造承包商已經(jīng)和正在為完成合同而進(jìn)行工程施工、已完成一定的工程量、達(dá)到一定的工程完工進(jìn)度，對(duì)將要完成的工程量能夠作出科學(xué)、可靠地測(cè)定。為完成合同尚需發(fā)生的成本能夠可靠地確定。關(guān)鍵在于建造承包商是否已經(jīng)建立了完善的內(nèi)部成本核算制度和有效的內(nèi)部財(cái)務(wù)預(yù)算及報(bào)告制度，能否對(duì)為完成合同尚需發(fā)生的合同成本作出科學(xué)、可靠的估計(jì)b.成本加成合同的結(jié)果能夠可靠估計(jì)的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)同時(shí)具備以下2個(gè)條件:第一:與合同相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)第二:實(shí)際發(fā)生的合同成本能夠清楚地區(qū)分和可靠地計(jì)量B.當(dāng)期完成的建造合同,應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際合同總收入扣除以前會(huì)計(jì)期間累計(jì)已確認(rèn)收入后的金額，確認(rèn)為當(dāng)期合同收入；同時(shí)，按照累計(jì)實(shí)際發(fā)生的合同成本扣除以前會(huì)計(jì)期間累計(jì)已確認(rèn)費(fèi)用后的金額，確認(rèn)為當(dāng)期合同費(fèi)用。C.確定合同完工進(jìn)度的方法完工百分比法是根據(jù)合同完工進(jìn)度確認(rèn)合同收入和費(fèi)用的方法.第一：根據(jù)累計(jì)實(shí)際發(fā)生的合同成本占合同預(yù)計(jì)總成本的比例確定.合同完工進(jìn)度=累計(jì)實(shí)際發(fā)生的合同成本÷合同預(yù)計(jì)總成本×100%累計(jì)實(shí)際發(fā)生的合同成本指形成工程完工進(jìn)度的工程實(shí)體和工作量所耗用的直接成本和間接成本.例如:某建筑公司承建A工程,工期2年,A工程的預(yù)計(jì)總成本為1000萬元,第一年,該公司的“工程施工-A工程”賬戶的實(shí)際發(fā)生額為680萬元。其中：人工費(fèi)150萬元，材料費(fèi)380萬元，機(jī)械作業(yè)費(fèi)100萬元，其他直接費(fèi)和工程間接費(fèi)50萬元。經(jīng)查明，A工程領(lǐng)用的材料中有一批雖已運(yùn)到施工現(xiàn)場(chǎng)但尚未使用，尚未使用的材料成本為80萬元。根據(jù)上述資料計(jì)算第一年的完工進(jìn)度。合同完工進(jìn)度=（680-80）÷1000×100%=60%第二：根據(jù)已完成的合同工作量占合同預(yù)計(jì)總工作量的比例該方法適用于合同工作量容易確定的建造合同，如道路工程、土石方挖掘、砌筑工程等。合同完工進(jìn)度=已經(jīng)完成的合同工作量÷合同預(yù)計(jì)總工作量×100%例：某公司簽訂了修建一條100千米道路的一項(xiàng)建造合同，合同規(guī)定的總金額為6000萬元，工期為三年。該公司第一年修建了35千米，第二年修建了40千米，要求分別計(jì)算第一年和第二年的合同完工進(jìn)度。第一年的合同完工進(jìn)度=35/100×100%=35%第二年的合同完工進(jìn)度=35+40/100×100%=75%第三：根據(jù)實(shí)際測(cè)定的完工進(jìn)度確定該方法適用于一些特殊的建造合同，如水下施工工程等。是在無法使用上述兩種方法的基礎(chǔ)上所采用的一種特殊的技術(shù)測(cè)量方法。D.完工百分比法的運(yùn)用a.當(dāng)期確認(rèn)的合同收入=合同總收入×完工進(jìn)度-以前會(huì)計(jì)期間累計(jì)已確認(rèn)的收入(注:完工進(jìn)度是累計(jì)完工進(jìn)度)b.當(dāng)期確認(rèn)的合同費(fèi)用=合同預(yù)計(jì)總成本×完工進(jìn)度-以前會(huì)計(jì)期間累計(jì)已確認(rèn)的費(fèi)用c.當(dāng)期確認(rèn)的合同毛利=當(dāng)期確認(rèn)的合同收入-當(dāng)期確認(rèn)的合同費(fèi)用例：某公司簽訂了一項(xiàng)總金額為580萬元的固定造價(jià)合同,承建B工程,合同完工進(jìn)度按照累計(jì)實(shí)際發(fā)生的合同成本占合同預(yù)計(jì)總成本的比例確定,工程已于2006年3月開工,預(yù)計(jì)2008年9月完工。最初預(yù)計(jì)的工程總成本為550萬元，到2007年底，由于材料價(jià)格上漲等因素調(diào)整了預(yù)計(jì)總成本，預(yù)計(jì)工程總成本已為600萬元。該公司于2008年7月提前2月完工，工程質(zhì)量?jī)?yōu)良，客戶同意支付獎(jiǎng)勵(lì)款20萬元。建造該工程的其他資料如下：

2006年2007年2008年累計(jì)實(shí)際發(fā)生成本154000048000005950000預(yù)計(jì)完成合同尚需發(fā)生成本39600001200000-結(jié)算合同價(jià)款174000029600001300000實(shí)際收到價(jià)款170000029000001400000確認(rèn)各年的合同收入和合同費(fèi)用。1.2006年的完工進(jìn)度=1540000÷(1540000+3960000)×100%=28%2006年確認(rèn)的合同收入=5800000×28%=1624000(元)2006年確認(rèn)的合同費(fèi)用=(1540000+3960000)×28%=1540000(元)2006年確認(rèn)的合同毛利=1624000-154000=84000(元)2.2007年的完工進(jìn)度=4800000÷(4800000+1200000)×100%=80%2007年確認(rèn)的合同收入=5800000×80%-1624000=3016000(元)2007年確認(rèn)的合同費(fèi)用=(4800000+1200000)×80%-1540000=3260000(元)2007年確認(rèn)的合同毛利=3016000-3260000=-244000(元)2007年確認(rèn)的合同預(yù)計(jì)損失=(4800000+1200000-5800000)×(1-80%)=40000(元)2008年確認(rèn)的合同收入=合同總金額-至目前止累計(jì)已確認(rèn)的收入=(5800000+200000)-(1624000+3016000)=1360000(元)2008年確認(rèn)的合同費(fèi)用=5950000-1540000-3260000=1150000(元)2008年確認(rèn)的合同毛利=1360000-1150000=210000(元)②如果建造合同的結(jié)果不能可靠地估計(jì)，則不能采用完工百分比法確認(rèn)和計(jì)量合同收入和費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)區(qū)別以下情況處理：A.合同成本能夠收回的，合同收入根據(jù)能夠收回的實(shí)際合同成本加以確認(rèn)，合同成本在其發(fā)生的當(dāng)期確認(rèn)為合同費(fèi)用。B.合同成本不可能收回的,在發(fā)生時(shí)立即確認(rèn)為合同費(fèi)用,不確認(rèn)收入。例：某公司與客戶簽訂了一項(xiàng)總金額為500萬元的建造合同,第一年實(shí)際發(fā)生工程成本30萬元,雙方均能履行合同規(guī)定的義務(wù)，但該公司在年末時(shí)對(duì)該項(xiàng)工程的完工進(jìn)度無法可靠確定，要求確認(rèn)合同收入和費(fèi)用。該公司不能采用完工百分比法確認(rèn)收入。由于客戶能履行合同規(guī)定的義務(wù)，當(dāng)年發(fā)生的成本均能收回，所以公司可以將當(dāng)年發(fā)生的成本金額同時(shí)確認(rèn)為當(dāng)年的收入和費(fèi)用，當(dāng)年不確認(rèn)利潤(rùn)。如果該公司當(dāng)年發(fā)生的實(shí)際工程成本30萬元不能收回，所以，公司應(yīng)當(dāng)將30萬

元確認(rèn)為當(dāng)年的費(fèi)用，不確認(rèn)收入。如果該公司當(dāng)年與客戶只辦理價(jià)款結(jié)算15萬元，其余款項(xiàng)可能收不回來。該公司只能將15萬元確認(rèn)為當(dāng)年的收入，30萬元確認(rèn)為當(dāng)年的費(fèi)用。如果到了第二年，完工進(jìn)度無法可靠確定的因素消除，第二年實(shí)際發(fā)生成本為20萬元，預(yù)計(jì)為完成合同尚需發(fā)生的成本為10萬元，則企業(yè)應(yīng)計(jì)算第二年的合同收入和費(fèi)用。第二年合同完工進(jìn)度=（30+20）÷（30+20+10）=83.33%第二年確認(rèn)的合同收入=500×83.33%=41665（萬元）第二年確認(rèn)的合同費(fèi)用=（30+20+10）×83.33%-30=4969.8（萬元）第二年確認(rèn)的合同毛利=41665-4969.8=36695.2（萬元）③在一個(gè)會(huì)計(jì)年度內(nèi)完成的建造合同，應(yīng)在完成時(shí)確認(rèn)合同收入和合同費(fèi)用。④如果合同預(yù)計(jì)總成本將超過合同預(yù)計(jì)總收入時(shí)，應(yīng)將預(yù)計(jì)損失立即作為當(dāng)期費(fèi)用。例：某公司與客戶簽訂了一項(xiàng)總金額為100萬元的固定造價(jià)合同,最初預(yù)計(jì)總成本為90萬元,第一年實(shí)際發(fā)生工程成本63萬元,年末預(yù)計(jì)為完成合同尚需發(fā)生成本42萬元,該合同的結(jié)果能夠可靠估計(jì),雙方均能履行合同規(guī)定的義務(wù)，要求確認(rèn)合同收入和費(fèi)用。第一年合同完工進(jìn)度=（63）÷（63+42）×100%=60%第一年確認(rèn)的合同收入=100×60%=60（萬元）第一年確認(rèn)的合同費(fèi)用=（63+42）×60%=63（萬元）第一年確認(rèn)的合同毛利=60-63=-3（萬元）第一年預(yù)計(jì)的合同損失=〔（63+42）-100〕×（1-60%）=2萬元借：資產(chǎn)減值損失20000

貸：存貨跌價(jià)準(zhǔn)備20000（3）沒有建造合同情況下，應(yīng)滿足商品銷售收入的確認(rèn)原則①轉(zhuǎn)讓、銷售土地和商品房收入的確定同時(shí)滿足以下5個(gè)條件，才能確認(rèn)為收入第一：企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方。第二：企業(yè)沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對(duì)已售出的商品實(shí)施控制。第三：與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能留入企業(yè)。第四：收入的金額能夠可靠計(jì)量第五：相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠計(jì)量②代建工程開發(fā)建造收入的確認(rèn)工程竣工驗(yàn)收，辦妥財(cái)產(chǎn)交接手續(xù)，開出工程價(jià)款結(jié)算賬單經(jīng)委托單位簽證認(rèn)可后，確認(rèn)收入。③出租開發(fā)產(chǎn)品租金收入的確認(rèn)出租合同規(guī)定的日期收取租金后確認(rèn)為收入，若未收到也作為收入處理。④賒銷或分期收款收入的確認(rèn)合同規(guī)定的收款日期確認(rèn)為收入。⑤售后回購(gòu)開發(fā)產(chǎn)品收入的確定不能確認(rèn)收入⑥附有銷售退回條件的開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的確認(rèn)若能估計(jì)不退貨的金額，將這部分確認(rèn)為收入；若不能估計(jì)退貨的情況，退貨期滿時(shí)確認(rèn)收入。二、核算（一）設(shè)置的會(huì)計(jì)科目1.主營(yíng)業(yè)務(wù)收入-收入類別（土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房銷售收入等）2.其他業(yè)務(wù)收入-材料銷售收入、固定資產(chǎn)出租收入等3.主營(yíng)業(yè)務(wù)成本-土地轉(zhuǎn)讓成本、商品房銷售成本等借記：①月末企業(yè)按月計(jì)提的出租開發(fā)產(chǎn)品攤銷額和發(fā)生的維修費(fèi)用②月末企業(yè)計(jì)算本月已對(duì)外轉(zhuǎn)讓、銷售和結(jié)算的開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本4.營(yíng)業(yè)稅金及附加(二)賬務(wù)處理1.開發(fā)產(chǎn)品銷售、轉(zhuǎn)讓收入的核算銷售實(shí)現(xiàn)的標(biāo)準(zhǔn)：土地和商品房已經(jīng)移交，已將發(fā)票結(jié)算賬單提交買主。(1)收到銷售款時(shí)：借：銀行存款貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入(2)未收到銷售款時(shí)：借：應(yīng)收賬款貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入(3)預(yù)收款項(xiàng)時(shí)：借：預(yù)收款項(xiàng)貸：應(yīng)收賬款若預(yù)收款項(xiàng)不足借：銀行存款貸：應(yīng)收賬款(4)結(jié)轉(zhuǎn)已售商品房的經(jīng)營(yíng)成本借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本貸：開發(fā)商品(5)計(jì)算營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅借：營(yíng)業(yè)稅金及附加貸：應(yīng)交稅費(fèi)-營(yíng)業(yè)稅

-土地增值稅等例：企業(yè)銷售某小區(qū)住宅共計(jì)2000平方米，每平方米售價(jià)2500元，成本2000元，按照合同規(guī)定，已預(yù)收定金2000000元，現(xiàn)房屋已竣工并辦理交接手續(xù)，余額已全部收訖并存入銀行。（1