土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告土地資產(chǎn)又可以說(shuō)是商品化的土地和土地資本，土地資產(chǎn)評(píng)估是土地資產(chǎn)評(píng)估管理機(jī)構(gòu)經(jīng)常面對(duì)的問(wèn)題，一份土地資產(chǎn)評(píng)估資料，不僅僅是一份評(píng)估工作、土地價(jià)格的公證文件和土地資產(chǎn)交易雙方認(rèn)定土地資產(chǎn)價(jià)格的依據(jù)，而且是土地資產(chǎn)管理者加強(qiáng)對(duì)土地資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)管理，確認(rèn)土地資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的重要依據(jù)。下面的是分享的與土地房地產(chǎn)有關(guān)的文章，歡迎繼續(xù)訪(fǎng)問(wèn)!致委托方函:XX女士：受您委托，我事務(wù)所對(duì)您委托的位于中國(guó)廣東XX市XX路XX花園A區(qū)7幢302（建筑面積為xx5平方米）的住宅用房進(jìn)展估價(jià)。估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)上述房地產(chǎn)進(jìn)展了分析和測(cè)算，現(xiàn)將估價(jià)結(jié)果報(bào)告如下：委估對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)20xx年xx月xx0日公開(kāi)的市場(chǎng)評(píng)估總價(jià)為人民幣717930元（大寫(xiě)：人民幣柒拾壹萬(wàn)柒仟玖佰叁拾元整），評(píng)估單價(jià)為5318元/平方米。估價(jià)的詳細(xì)結(jié)果，見(jiàn)附后的《房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告》。此致鄭州XX房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所法定代表人：XXX20xx年xx月10日我們鄭重聲明：1、 我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。2、 估價(jià)報(bào)告中的分析、和結(jié)論是我們自己公正的專(zhuān)業(yè)分析、意見(jiàn)和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制。3、我們與估價(jià)對(duì)象沒(méi)有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有個(gè)人利害關(guān)系或偏見(jiàn)。4、 我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50291—1999《房地產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》及建立部、民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)視管理委員會(huì)聯(lián)合公布《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》進(jìn)展分析，形成意見(jiàn)和結(jié)論，撰寫(xiě)本估價(jià)報(bào)告。5、 我們已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)展了實(shí)地查勘。6、 沒(méi)有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供了專(zhuān)業(yè)幫助。7、 估價(jià)報(bào)告依據(jù)委托方提供的相關(guān)資料出具，委托方應(yīng)對(duì)資料的真實(shí)性承擔(dān)法律責(zé)任。8、 本報(bào)告估價(jià)結(jié)果僅作為委托方在本次估價(jià)目的下使用，不得作其他用途。未經(jīng)本評(píng)估機(jī)和評(píng)估人員同意，本估價(jià)報(bào)告不得向委托方及報(bào)告審查部門(mén)以外的單位及個(gè)人提供。評(píng)估機(jī)構(gòu)及估價(jià)人員不對(duì)委托方及報(bào)告審查部門(mén)以外的單位及個(gè)人使用本報(bào)告造成的任何后果承擔(dān)任何責(zé)任。9?本估價(jià)報(bào)告的全部或其部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開(kāi)媒體上，報(bào)告解釋權(quán)為本評(píng)估機(jī)構(gòu)所有。房地產(chǎn)估價(jià)師：XX20xx年xx月10日1、 本評(píng)估報(bào)告僅供委托方為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供價(jià)值參考，委托方因其他目的使不當(dāng)而造成的損失，本評(píng)估公司不承擔(dān)任何責(zé)任。2、 本次房地產(chǎn)的現(xiàn)場(chǎng)勘查工作根據(jù)委托方提供的房地產(chǎn)評(píng)估委托書(shū)及相關(guān)資料進(jìn)展，房地產(chǎn)估價(jià)范圍由委托方界定并對(duì)其負(fù)相應(yīng)法律責(zé)任。3、本報(bào)告所稱(chēng)的“估價(jià)價(jià)值”系指我們對(duì)所估價(jià)的房地產(chǎn)在規(guī)劃用途不變、持續(xù)使用以及在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境在可預(yù)期的將來(lái)無(wú)重大變化的前提下對(duì)上述委估房地產(chǎn)的公允價(jià)值意見(jiàn)。4、 基于估價(jià)目的，本估價(jià)報(bào)告估價(jià)結(jié)果是對(duì)xx年xx月14日這一估價(jià)時(shí)點(diǎn)委估房地產(chǎn)的客觀(guān)公允市場(chǎng)價(jià)值的反映，沒(méi)有考慮將來(lái)可能追加付出的價(jià)格對(duì)估價(jià)價(jià)值的影響，也未考慮國(guó)家宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化及遇不可抗力對(duì)估價(jià)價(jià)值的影響。5、 房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)行房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的目的是對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值進(jìn)展估算并發(fā)表意見(jiàn)，不對(duì)估價(jià)對(duì)象權(quán)屬及附著于估價(jià)對(duì)象上的其他權(quán)利進(jìn)展確認(rèn)或發(fā)表意見(jiàn)，估價(jià)對(duì)象的法律權(quán)屬及附著于估價(jià)對(duì)象上的其他權(quán)利由委托方負(fù)責(zé)解釋。6、 本次評(píng)估以估價(jià)對(duì)象不涉及任何抵押擔(dān)保以及其他法定優(yōu)先受償款為假設(shè)前提，否那么應(yīng)對(duì)本次估價(jià)結(jié)果進(jìn)展相應(yīng)調(diào)整。7、 我們的估價(jià)結(jié)果成立的前提是委托方提供的資料屬實(shí)，委估房屋產(chǎn)權(quán)完整，具有合法的土地使用權(quán)等。委托方對(duì)所提供資料的真實(shí)、完整、合法性承擔(dān)法律責(zé)任，如因委托方提供的相關(guān)證明資料不實(shí)造成估價(jià)結(jié)果失真，我們將不承擔(dān)任何法律和經(jīng)濟(jì)責(zé)任。8、 我們估價(jià)的實(shí)體以我們現(xiàn)場(chǎng)拍照和勘察的估價(jià)對(duì)象外部實(shí)體為準(zhǔn)，但在本次估價(jià)中估價(jià)人員沒(méi)有承受對(duì)估價(jià)對(duì)象構(gòu)造及根底進(jìn)展檢測(cè)的委托，估價(jià)人員不能確定估價(jià)對(duì)象構(gòu)造及根底沒(méi)有缺損。9、 由于本次估價(jià)對(duì)象為一整體房地產(chǎn)的一部分，故本次估價(jià)是以估價(jià)對(duì)象能合法享用及分?jǐn)傉w房地產(chǎn)的各項(xiàng)權(quán)益、各項(xiàng)效勞配套設(shè)施及整體房地產(chǎn)占用土地的使用權(quán)為假設(shè)前提。10、 本估價(jià)報(bào)告估價(jià)結(jié)果是在公開(kāi)市場(chǎng)前提下求取的房地產(chǎn)抵押價(jià)值，未考慮估價(jià)對(duì)象未來(lái)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、快速變現(xiàn)損失及費(fèi)用以及轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)交納的相關(guān)稅費(fèi)等對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響。委估對(duì)象為住宅用房，具有一定的通用性和獨(dú)立適用性，如果在估價(jià)時(shí)點(diǎn)進(jìn)展快速變現(xiàn)其可能實(shí)現(xiàn)的變現(xiàn)價(jià)格一般在市場(chǎng)價(jià)值的70%左右，在短期內(nèi)可變現(xiàn)，所實(shí)現(xiàn)的變現(xiàn)價(jià)格應(yīng)優(yōu)先支付評(píng)估拍賣(mài)費(fèi)及按繳納的稅費(fèi)等費(fèi)用。XX房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所20xx年xx月10日（一）委托方名稱(chēng)：XX市XX花園法定代表人：XXX地址：廣東XX市XX路XX花園A區(qū)7幢302面積：xx5平方米聯(lián)系：XXXXXXX（二） 估價(jià)方名稱(chēng)：XXX地址：XX房地產(chǎn)估價(jià)公司聯(lián)系：XXXXXXX資格等級(jí)：XX級(jí)估價(jià)機(jī)構(gòu)證書(shū)編號(hào)：XX房地自估（20xx）第XXXX號(hào)（三） 估價(jià)對(duì)象本次估價(jià)對(duì)象為位于廣東XX市XX路XX花園A區(qū)7幢302,位于XX路中段。周?chē)蠿X市實(shí)驗(yàn)學(xué)校，楓溪中學(xué)。大潤(rùn)發(fā)，國(guó)土局，中銀大廈，市政府。。。目前有7路，xx路直線(xiàn)到達(dá)。該地交通方便，根底設(shè)施，公共效勞設(shè)備齊全，自然環(huán)境?生活環(huán)境好。2、 占地面積為xx5平方米。四層錯(cuò)落式布局，共七層，建于20xx月。委估對(duì)象位于第3層，建筑面積為xx5平方米;裝修情況：客廳地面為木地板鋪貼，臥室地面為木地板鋪貼，墻面刮瓷;廚房及衛(wèi)生間地面為瓷磚鋪貼，墻面面磚鋪貼;進(jìn)戶(hù)門(mén)安裝防盜門(mén)，其余為木門(mén)，鋁合金窗，通水、電、端口入戶(hù)。估價(jià)對(duì)象平面布局好，采光通風(fēng)好，維護(hù)情況好評(píng)估該房地產(chǎn)20xx年10月的市場(chǎng)價(jià)值（四） 評(píng)估目的為該住房出售提供參考。（五） 評(píng)估基準(zhǔn)日二零xx年十^一月一十日（六） 評(píng)估原那么1、合法原那么2、替代原那么3、 最高最正確使用原那么4、 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原那么5、 客觀(guān)、公正、公平原那么（七） 評(píng)估依據(jù)1、 國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》2、 房地產(chǎn)估價(jià)委托書(shū)3、 房地產(chǎn)估價(jià)書(shū)4、 政府部門(mén)有關(guān)計(jì)價(jià)和稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及目前本地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格信息5、 委托方提供和估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘查取得的全部資料6、 《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》7、 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》（八）評(píng)估方法按照《房地產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》的要求,根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育狀況并結(jié)合估價(jià)對(duì)象的詳細(xì)特點(diǎn)而確定本次估價(jià)根據(jù)估價(jià)目的及估價(jià)對(duì)象的區(qū)位條件和用途以及實(shí)地勘察結(jié)果采用本錢(qián)法、收益法和市場(chǎng)比較法對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)展評(píng)估。市場(chǎng)比較法:是以替代原那么為理論依據(jù)將估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)與近期已經(jīng)發(fā)生類(lèi)似交易的房地產(chǎn)加以比較對(duì)照從交易情況交易日期區(qū)域因素個(gè)別因素等方面修正得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)。收益法：收益法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)正常收益，選擇適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀(guān)合理價(jià)格或價(jià)值的方法。本錢(qián)法是在求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí),求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格然后扣除折舊以此求取估價(jià)對(duì)象的客觀(guān)合理價(jià)格或價(jià)值的方法.（九）估價(jià)結(jié)果：經(jīng)過(guò)我事務(wù)所評(píng)估人員科學(xué)的分析和測(cè)算，在以為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值為評(píng)估目的的前提下，根據(jù)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)要求等，選用科學(xué)的評(píng)估思路及方法，委估對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)20xx年xx月10日公開(kāi)的市場(chǎng)評(píng)估總價(jià)為7388xx.元（大寫(xiě)：人民幣柒拾壹萬(wàn)捌仟捌佰一拾叁元整）評(píng)估單價(jià)為5472.69元/平方米。（十）估價(jià)作業(yè)日期20xx年xx月10日至20xx年xx月20日。（十一）估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期1:本估價(jià)報(bào)告所示的評(píng)估結(jié)果為估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)20xx年xx月10日公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格，隨著時(shí)間及市場(chǎng)情況的變化，該價(jià)格需作相應(yīng)調(diào)整，如果完成評(píng)估報(bào)告日至使用本評(píng)估結(jié)果的時(shí)間超過(guò)一年（即有效期為20xx年xx月10日至xx年xx月10日），我們對(duì)此結(jié)果造成的后果不負(fù)任何責(zé)任。2、 估價(jià)時(shí)點(diǎn)之后、有效期之內(nèi)估價(jià)對(duì)象或國(guó)家經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、城市規(guī)劃、房地產(chǎn)稅費(fèi)政策等發(fā)生變化，對(duì)估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生明顯影響時(shí)，委托方及時(shí)聘請(qǐng)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)估價(jià)結(jié)果作相應(yīng)調(diào)整或重新估價(jià)。否那么，我們對(duì)此結(jié)果造成的后果不負(fù)任何責(zé)任。3、 估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況因時(shí)間變化對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值可能產(chǎn)生影響;故貸款人（金融機(jī)構(gòu)）應(yīng)定期或者在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格化較快時(shí)對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)展再評(píng)估。（十二）其他需要說(shuō)明的問(wèn)題1、 本次評(píng)估的對(duì)象以委托方所提供的有關(guān)資料及數(shù)量為準(zhǔn)。2、 在本次評(píng)估中，委托方提供的資料如有虛假，由委托方承擔(dān)法律責(zé)任。3、 3、本評(píng)估報(bào)告專(zhuān)為委托方按委托目的使用，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得轉(zhuǎn)載或作他用。4、 上述評(píng)估結(jié)論是反映委估對(duì)象在本次評(píng)估目的下，根據(jù)評(píng)估原那么確定的現(xiàn)行公允價(jià)，未考慮國(guó)家發(fā)生宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)的政策變化及遇自然力或其他不可抗力對(duì)評(píng)估價(jià)的影響。5、 本估價(jià)報(bào)告必須完整使用，對(duì)僅使用報(bào)告中的部分內(nèi)容所導(dǎo)致的有關(guān)損失，受托方不承擔(dān)任何責(zé)任。（十三）估價(jià)人員評(píng)估機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人：XXX（中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師）估價(jià)人員：XXX（中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師）估價(jià)報(bào)告審核人：XXX（中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師）評(píng)估機(jī)構(gòu)：XX房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所報(bào)告出具時(shí)間：20XX年XX月10日1、市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法：在求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí),并且將估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期發(fā)生過(guò)交易的類(lèi)似房地產(chǎn)進(jìn)展比較,選取近期同類(lèi)型房地產(chǎn)交易實(shí)例并與估價(jià)對(duì)象比較,從交易情況,交易日期,區(qū)域因素,個(gè)別因素等方面進(jìn)展修正得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)值1.1比較因素選擇根據(jù)估價(jià)對(duì)象的房屋條件，影響估價(jià)對(duì)象的主要因素有：A、 交易時(shí)間：確定房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)B、 交易情況：是否為正常、公開(kāi)、公平、自愿的交易C、 區(qū)域因素：主要由交通條件（距區(qū)域主干道間隔、距區(qū)域中心間隔、公交便捷度、對(duì)外交通便利度）、根底設(shè)施狀況、車(chē)流量、環(huán)境優(yōu)劣度等D、 個(gè)別因素：主要有建筑構(gòu)造、布局、建筑裝修、成新?tīng)顩r、小區(qū)環(huán)境、采光通風(fēng)、建筑朝向、樓層、配套設(shè)施等.建筑名稱(chēng) 圖書(shū)館構(gòu)造類(lèi)型框架建造年份 XX年層數(shù) 7層建筑面積 32000平方米分部序號(hào)工程評(píng)分構(gòu)造部分⑴地基根底24完好,無(wú)任何下沉,有足夠承載力⑵承重構(gòu)件24墻體、樓板良好，梁、板、柱無(wú)裂⑶非承重墻14平直完好，無(wú)裂縫⑷屋面19完好平整，無(wú)滲漏⑸樓地面14整體面層平整牢固，無(wú)裂縫⑹((1)+⑵+⑶+⑷+⑸)XG 71.25裝修部分7門(mén)窗24開(kāi)關(guān)靈活、完整無(wú)損⑻外裝飾19完整、牢固、無(wú)裂縫、空鼓⑼內(nèi)裝飾19完整、無(wú)破損⑽頂棚18完整、無(wú)破損(11)細(xì)木裝修XX 完整牢固、油漆完好(⑵ ((7)+⑻+⑼+(10)+(11))XSXX.16設(shè)備部分(13) 水衛(wèi) 38 上下水通暢、器具齊全、無(wú)銹蝕(⑷ 電氣照明 23 線(xiàn)路裝置完好、牢固、絕緣暖氣 33 設(shè)備管道完好、使用正常((13)+(⑷+(15))XB xx.22總計(jì)(⑹+(12)+6)) 94.63成新率94.63%1?2、比較因素條件說(shuō)明1.3.2對(duì)交易日期進(jìn)展修正經(jīng)調(diào)查測(cè)算，本市估價(jià)對(duì)象同類(lèi)房地產(chǎn)價(jià)格從20xx年xx月至20XX年XX月根本無(wú)太大的價(jià)格浮動(dòng)，故對(duì)交易日期不修正。那么交易日期修正系數(shù)表如下：可比實(shí)例A 100/100可比實(shí)例B 100/100可比實(shí)例3 100/1001.3.3對(duì)區(qū)域因素進(jìn)展修正以估價(jià)對(duì)象區(qū)域因素為100，那么可比實(shí)例所在區(qū)域與估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域因素比較表及修正系數(shù)表見(jiàn)下表區(qū)域比較因素修正表1.3.4對(duì)個(gè)別因素進(jìn)展修正以估價(jià)對(duì)象個(gè)別因素為100，那么可比實(shí)例個(gè)別因素與估價(jià)對(duì)象個(gè)別因素比較表和修正系數(shù)表見(jiàn)下表個(gè)別比因素較修正表個(gè)別因素修正系數(shù)表可比實(shí)例A100/97可比實(shí)例B100/99可比實(shí)例C100/991.4計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格比準(zhǔn)價(jià)格二可比實(shí)例X交易情況修正系數(shù)X交易日期修正系數(shù)X區(qū)域因素修正系數(shù)X個(gè)別因素修正系數(shù)計(jì)算結(jié)果見(jiàn)下表：2、收益法收益法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)正常收益，選擇適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀(guān)合理價(jià)格或價(jià)值。2.1凈收益確實(shí)定：根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查確定估價(jià)對(duì)象的平均租金為1500元/平方米，空置率為10%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為10%，估價(jià)對(duì)象每年的凈收益比上年遞增2%,估價(jià)對(duì)象可租售面積為xx5平方米，那么；年凈收益為=1500XxxX（1-10%）X（1-10%）=14580元2.2復(fù)原利率確實(shí)定：復(fù)原利率為平安利率加風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率，平安利率取定為銀行存款利率5.25%，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為1%，那么復(fù)原利率為6%。2.3評(píng)估值計(jì)算：此次估價(jià)中，土地最高使用年限為70年1999年底獲得土地使用權(quán)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為20xx年xx月10日)，剩余使用年限為58.5年。那么：評(píng)估值=14580/(6%-2%)X{1-[(1+2%)/(1+6%)]58.5}=326092.6394元那么單價(jià)為=326092.6394/xx5=2415.50元/平方米，取整為2416元/平方米。市場(chǎng)比較法估價(jià)結(jié)果為：5775元