土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估報告

土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估報告土地資產(chǎn)又可以說是商品化的土地和土地資本，土地資產(chǎn)評估是土地資產(chǎn)評估管理機(jī)構(gòu)經(jīng)常面對的問題，一份土地資產(chǎn)評估資料，不僅僅是一份評估工作、土地價格的公證文件和土地資產(chǎn)交易雙方認(rèn)定土地資產(chǎn)價格的依據(jù)，而且是土地資產(chǎn)管理者加強(qiáng)對土地資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動管理，確認(rèn)土地資產(chǎn)評估結(jié)果的重要依據(jù)。下面的是分享的與土地房地產(chǎn)有關(guān)的文章，歡迎繼續(xù)訪問!致委托方函:XX女士：受您委托，我事務(wù)所對您委托的位于中國廣東XX市XX路XX花園A區(qū)7幢302（建筑面積為xx5平方米）的住宅用房進(jìn)展估價。估價目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，對上述房地產(chǎn)進(jìn)展了分析和測算，現(xiàn)將估價結(jié)果報告如下：委估對象于估價時點(diǎn)20xx年xx月xx0日公開的市場評估總價為人民幣717930元（大寫：人民幣柒拾壹萬柒仟玖佰叁拾元整），評估單價為5318元/平方米。估價的詳細(xì)結(jié)果，見附后的《房地產(chǎn)估價結(jié)果報告》。此致鄭州XX房地產(chǎn)資產(chǎn)評估事務(wù)所法定代表人：XXX20xx年xx月10日我們鄭重聲明：1、 我們在本估價報告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。2、 估價報告中的分析、和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。3、我們與估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。4、 我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50291—1999《房地產(chǎn)估價標(biāo)準(zhǔn)》及建立部、民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)視管理委員會聯(lián)合公布《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》進(jìn)展分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。5、 我們已對本估價報告中的估價對象進(jìn)展了實(shí)地查勘。6、 沒有人對本估價報告提供了專業(yè)幫助。7、 估價報告依據(jù)委托方提供的相關(guān)資料出具，委托方應(yīng)對資料的真實(shí)性承擔(dān)法律責(zé)任。8、 本報告估價結(jié)果僅作為委托方在本次估價目的下使用，不得作其他用途。未經(jīng)本評估機(jī)和評估人員同意，本估價報告不得向委托方及報告審查部門以外的單位及個人提供。評估機(jī)構(gòu)及估價人員不對委托方及報告審查部門以外的單位及個人使用本報告造成的任何后果承擔(dān)任何責(zé)任。9?本估價報告的全部或其部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開媒體上，報告解釋權(quán)為本評估機(jī)構(gòu)所有。房地產(chǎn)估價師：XX20xx年xx月10日1、 本評估報告僅供委托方為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供價值參考，委托方因其他目的使不當(dāng)而造成的損失，本評估公司不承擔(dān)任何責(zé)任。2、 本次房地產(chǎn)的現(xiàn)場勘查工作根據(jù)委托方提供的房地產(chǎn)評估委托書及相關(guān)資料進(jìn)展，房地產(chǎn)估價范圍由委托方界定并對其負(fù)相應(yīng)法律責(zé)任。3、本報告所稱的“估價價值”系指我們對所估價的房地產(chǎn)在規(guī)劃用途不變、持續(xù)使用以及在估價時點(diǎn)的外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境在可預(yù)期的將來無重大變化的前提下對上述委估房地產(chǎn)的公允價值意見。4、 基于估價目的，本估價報告估價結(jié)果是對xx年xx月14日這一估價時點(diǎn)委估房地產(chǎn)的客觀公允市場價值的反映，沒有考慮將來可能追加付出的價格對估價價值的影響，也未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化及遇不可抗力對估價價值的影響。5、 房地產(chǎn)估價師執(zhí)行房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)的目的是對估價對象價值進(jìn)展估算并發(fā)表意見，不對估價對象權(quán)屬及附著于估價對象上的其他權(quán)利進(jìn)展確認(rèn)或發(fā)表意見，估價對象的法律權(quán)屬及附著于估價對象上的其他權(quán)利由委托方負(fù)責(zé)解釋。6、 本次評估以估價對象不涉及任何抵押擔(dān)保以及其他法定優(yōu)先受償款為假設(shè)前提，否那么應(yīng)對本次估價結(jié)果進(jìn)展相應(yīng)調(diào)整。7、 我們的估價結(jié)果成立的前提是委托方提供的資料屬實(shí)，委估房屋產(chǎn)權(quán)完整，具有合法的土地使用權(quán)等。委托方對所提供資料的真實(shí)、完整、合法性承擔(dān)法律責(zé)任，如因委托方提供的相關(guān)證明資料不實(shí)造成估價結(jié)果失真，我們將不承擔(dān)任何法律和經(jīng)濟(jì)責(zé)任。8、 我們估價的實(shí)體以我們現(xiàn)場拍照和勘察的估價對象外部實(shí)體為準(zhǔn)，但在本次估價中估價人員沒有承受對估價對象構(gòu)造及根底進(jìn)展檢測的委托，估價人員不能確定估價對象構(gòu)造及根底沒有缺損。9、 由于本次估價對象為一整體房地產(chǎn)的一部分，故本次估價是以估價對象能合法享用及分?jǐn)傉w房地產(chǎn)的各項(xiàng)權(quán)益、各項(xiàng)效勞配套設(shè)施及整體房地產(chǎn)占用土地的使用權(quán)為假設(shè)前提。10、 本估價報告估價結(jié)果是在公開市場前提下求取的房地產(chǎn)抵押價值，未考慮估價對象未來市場價格波動風(fēng)險、快速變現(xiàn)損失及費(fèi)用以及轉(zhuǎn)讓時應(yīng)交納的相關(guān)稅費(fèi)等對估價結(jié)果的影響。委估對象為住宅用房，具有一定的通用性和獨(dú)立適用性，如果在估價時點(diǎn)進(jìn)展快速變現(xiàn)其可能實(shí)現(xiàn)的變現(xiàn)價格一般在市場價值的70%左右，在短期內(nèi)可變現(xiàn)，所實(shí)現(xiàn)的變現(xiàn)價格應(yīng)優(yōu)先支付評估拍賣費(fèi)及按繳納的稅費(fèi)等費(fèi)用。XX房地產(chǎn)資產(chǎn)評估事務(wù)所20xx年xx月10日（一）委托方名稱：XX市XX花園法定代表人：XXX地址：廣東XX市XX路XX花園A區(qū)7幢302面積：xx5平方米聯(lián)系：XXXXXXX（二） 估價方名稱：XXX地址：XX房地產(chǎn)估價公司聯(lián)系：XXXXXXX資格等級：XX級估價機(jī)構(gòu)證書編號：XX房地自估（20xx）第XXXX號（三） 估價對象本次估價對象為位于廣東XX市XX路XX花園A區(qū)7幢302,位于XX路中段。周圍有XX市實(shí)驗(yàn)學(xué)校，楓溪中學(xué)。大潤發(fā)，國土局，中銀大廈，市政府。。。目前有7路，xx路直線到達(dá)。該地交通方便，根底設(shè)施，公共效勞設(shè)備齊全，自然環(huán)境?生活環(huán)境好。2、 占地面積為xx5平方米。四層錯落式布局，共七層，建于20xx月。委估對象位于第3層，建筑面積為xx5平方米;裝修情況：客廳地面為木地板鋪貼，臥室地面為木地板鋪貼，墻面刮瓷;廚房及衛(wèi)生間地面為瓷磚鋪貼，墻面面磚鋪貼;進(jìn)戶門安裝防盜門，其余為木門，鋁合金窗，通水、電、端口入戶。估價對象平面布局好，采光通風(fēng)好，維護(hù)情況好評估該房地產(chǎn)20xx年10月的市場價值（四） 評估目的為該住房出售提供參考。（五） 評估基準(zhǔn)日二零xx年十^一月一十日（六） 評估原那么1、合法原那么2、替代原那么3、 最高最正確使用原那么4、 估價時點(diǎn)原那么5、 客觀、公正、公平原那么（七） 評估依據(jù)1、 國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價標(biāo)準(zhǔn)》2、 房地產(chǎn)估價委托書3、 房地產(chǎn)估價書4、 政府部門有關(guān)計(jì)價和稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及目前本地區(qū)房地產(chǎn)價格信息5、 委托方提供和估價人員現(xiàn)場勘查取得的全部資料6、 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》7、 中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)土地估價標(biāo)準(zhǔn)》（八）評估方法按照《房地產(chǎn)估價標(biāo)準(zhǔn)》的要求,根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)育狀況并結(jié)合估價對象的詳細(xì)特點(diǎn)而確定本次估價根據(jù)估價目的及估價對象的區(qū)位條件和用途以及實(shí)地勘察結(jié)果采用本錢法、收益法和市場比較法對估價對象進(jìn)展評估。市場比較法:是以替代原那么為理論依據(jù)將估價對象房地產(chǎn)與近期已經(jīng)發(fā)生類似交易的房地產(chǎn)加以比較對照從交易情況交易日期區(qū)域因素個別因素等方面修正得出估價對象房地產(chǎn)價。收益法：收益法是預(yù)測估價對象的未來正常收益，選擇適當(dāng)?shù)膱蟪曷驶蛸Y本化率、收益乘數(shù)將其折現(xiàn)到估價時點(diǎn)后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。本錢法是在求取估價對象房地產(chǎn)的價格時,求取估價對象在估價時點(diǎn)的重新購建價格然后扣除折舊以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法.（九）估價結(jié)果：經(jīng)過我事務(wù)所評估人員科學(xué)的分析和測算，在以為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值為評估目的的前提下，根據(jù)國家對房地產(chǎn)估價的標(biāo)準(zhǔn)要求等，選用科學(xué)的評估思路及方法，委估對象于估價時點(diǎn)20xx年xx月10日公開的市場評估總價為7388xx.元（大寫：人民幣柒拾壹萬捌仟捌佰一拾叁元整）評估單價為5472.69元/平方米。（十）估價作業(yè)日期20xx年xx月10日至20xx年xx月20日。（十一）估價報告應(yīng)用的有效期1:本估價報告所示的評估結(jié)果為估價對象于估價時點(diǎn)20xx年xx月10日公開市場價格，隨著時間及市場情況的變化，該價格需作相應(yīng)調(diào)整，如果完成評估報告日至使用本評估結(jié)果的時間超過一年（即有效期為20xx年xx月10日至xx年xx月10日），我們對此結(jié)果造成的后果不負(fù)任何責(zé)任。2、 估價時點(diǎn)之后、有效期之內(nèi)估價對象或國家經(jīng)濟(jì)形勢、城市規(guī)劃、房地產(chǎn)稅費(fèi)政策等發(fā)生變化，對估價結(jié)果產(chǎn)生明顯影響時，委托方及時聘請房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對估價結(jié)果作相應(yīng)調(diào)整或重新估價。否那么，我們對此結(jié)果造成的后果不負(fù)任何責(zé)任。3、 估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況因時間變化對房地產(chǎn)抵押價值可能產(chǎn)生影響;故貸款人（金融機(jī)構(gòu)）應(yīng)定期或者在房地產(chǎn)市場價格化較快時對房地產(chǎn)抵押價值進(jìn)展再評估。（十二）其他需要說明的問題1、 本次評估的對象以委托方所提供的有關(guān)資料及數(shù)量為準(zhǔn)。2、 在本次評估中，委托方提供的資料如有虛假，由委托方承擔(dān)法律責(zé)任。3、 3、本評估報告專為委托方按委托目的使用，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得轉(zhuǎn)載或作他用。4、 上述評估結(jié)論是反映委估對象在本次評估目的下，根據(jù)評估原那么確定的現(xiàn)行公允價，未考慮國家發(fā)生宏觀經(jīng)濟(jì)的政策變化及遇自然力或其他不可抗力對評估價的影響。5、 本估價報告必須完整使用，對僅使用報告中的部分內(nèi)容所導(dǎo)致的有關(guān)損失，受托方不承擔(dān)任何責(zé)任。（十三）估價人員評估機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人：XXX（中國房地產(chǎn)估價師）估價人員：XXX（中國房地產(chǎn)估價師）估價報告審核人：XXX（中國房地產(chǎn)估價師）評估機(jī)構(gòu)：XX房地產(chǎn)資產(chǎn)評估事務(wù)所報告出具時間：20XX年XX月10日1、市場比較法市場比較法：在求取估價對象房地產(chǎn)的價格時,并且將估價對象房地產(chǎn)與在估價時點(diǎn)的近期發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)展比較,選取近期同類型房地產(chǎn)交易實(shí)例并與估價對象比較,從交易情況,交易日期,區(qū)域因素,個別因素等方面進(jìn)展修正得出估價對象房地產(chǎn)的價值1.1比較因素選擇根據(jù)估價對象的房屋條件，影響估價對象的主要因素有：A、 交易時間：確定房地產(chǎn)價格指數(shù)B、 交易情況：是否為正常、公開、公平、自愿的交易C、 區(qū)域因素：主要由交通條件（距區(qū)域主干道間隔、距區(qū)域中心間隔、公交便捷度、對外交通便利度）、根底設(shè)施狀況、車流量、環(huán)境優(yōu)劣度等D、 個別因素：主要有建筑構(gòu)造、布局、建筑裝修、成新狀況、小區(qū)環(huán)境、采光通風(fēng)、建筑朝向、樓層、配套設(shè)施等.建筑名稱 圖書館構(gòu)造類型框架建造年份 XX年層數(shù) 7層建筑面積 32000平方米分部序號工程評分構(gòu)造部分⑴地基根底24完好,無任何下沉,有足夠承載力⑵承重構(gòu)件24墻體、樓板良好，梁、板、柱無裂⑶非承重墻14平直完好，無裂縫⑷屋面19完好平整，無滲漏⑸樓地面14整體面層平整牢固，無裂縫⑹((1)+⑵+⑶+⑷+⑸)XG 71.25裝修部分7門窗24開關(guān)靈活、完整無損⑻外裝飾19完整、牢固、無裂縫、空鼓⑼內(nèi)裝飾19完整、無破損⑽頂棚18完整、無破損(11)細(xì)木裝修XX 完整牢固、油漆完好(⑵ ((7)+⑻+⑼+(10)+(11))XSXX.16設(shè)備部分(13) 水衛(wèi) 38 上下水通暢、器具齊全、無銹蝕(⑷ 電氣照明 23 線路裝置完好、牢固、絕緣暖氣 33 設(shè)備管道完好、使用正常((13)+(⑷+(15))XB xx.22總計(jì)(⑹+(12)+6)) 94.63成新率94.63%1?2、比較因素條件說明1.3.2對交易日期進(jìn)展修正經(jīng)調(diào)查測算，本市估價對象同類房地產(chǎn)價格從20xx年xx月至20XX年XX月根本無太大的價格浮動，故對交易日期不修正。那么交易日期修正系數(shù)表如下：可比實(shí)例A 100/100可比實(shí)例B 100/100可比實(shí)例3 100/1001.3.3對區(qū)域因素進(jìn)展修正以估價對象區(qū)域因素為100，那么可比實(shí)例所在區(qū)域與估價對象所在區(qū)域因素比較表及修正系數(shù)表見下表區(qū)域比較因素修正表1.3.4對個別因素進(jìn)展修正以估價對象個別因素為100，那么可比實(shí)例個別因素與估價對象個別因素比較表和修正系數(shù)表見下表個別比因素較修正表個別因素修正系數(shù)表可比實(shí)例A100/97可比實(shí)例B100/99可比實(shí)例C100/991.4計(jì)算比準(zhǔn)價格比準(zhǔn)價格二可比實(shí)例X交易情況修正系數(shù)X交易日期修正系數(shù)X區(qū)域因素修正系數(shù)X個別因素修正系數(shù)計(jì)算結(jié)果見下表：2、收益法收益法是預(yù)測估價對象的未來正常收益，選擇適當(dāng)?shù)膱蟪曷驶蛸Y本化率、收益乘數(shù)將其折現(xiàn)到估價時點(diǎn)后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。2.1凈收益確實(shí)定：根據(jù)市場調(diào)查確定估價對象的平均租金為1500元/平方米，空置率為10%，運(yùn)營費(fèi)用率為10%，估價對象每年的凈收益比上年遞增2%,估價對象可租售面積為xx5平方米，那么；年凈收益為=1500XxxX（1-10%）X（1-10%）=14580元2.2復(fù)原利率確實(shí)定：復(fù)原利率為平安利率加風(fēng)險報酬率，平安利率取定為銀行存款利率5.25%，風(fēng)險報酬率為1%，那么復(fù)原利率為6%。2.3評估值計(jì)算：此次估價中，土地最高使用年限為70年1999年底獲得土地使用權(quán)，估價時點(diǎn)為20xx年xx月10日)，剩余使用年限為58.5年。那么：評估值=14580/(6%-2%)X{1-[(1+2%)/(1+6%)]58.5}=326092.6394元那么單價為=326092.6394/xx5=2415.50元/平方米，取整為2416元/平方米。市場比較法估價結(jié)果為：5775元