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文檔簡介

/47(1)以無地上定著物的土地使用權(quán)抵押的,為核發(fā)土地使用權(quán)證書的土地管理部門;(2)以城市房地產(chǎn)或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的,為縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門;(3)以林木抵押的,為縣級以上林木主管部門;(4)以航空器、船舶、車輛抵押的,為運(yùn)輸工具的登記部門;(5)以企業(yè)的設(shè)備和其他動(dòng)產(chǎn)抵押的,為財(cái)產(chǎn)所在地的工商行政管理部門;(6)礦業(yè)權(quán)的抵押登記部門為審批發(fā)放探礦、采礦許可證的地質(zhì)礦產(chǎn)主管部門;(7)以海域權(quán)使用權(quán)抵押的,抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在抵押合同簽訂之日起15個(gè)工作日內(nèi),持抵押合同到原批準(zhǔn)用海人民政府的海洋行政主管部門辦理抵押登記。2、當(dāng)事人以其它財(cái)產(chǎn)抵押的,可以自愿辦理抵押物登記,抵押合同自簽訂之日起生效。當(dāng)事人未辦理抵押物登記的,不得對抗第三人。當(dāng)事人辦理抵押物登記的,登記部門為抵押人所在地的公證部門。自愿辦理抵押物登記的財(cái)產(chǎn)包括但不限于下列財(cái)產(chǎn):(1)其他非企業(yè)組織、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體和個(gè)人所有的依法可以抵押的機(jī)器設(shè)備、牲畜等生產(chǎn)資料;(2)個(gè)人所有的家具、家用電器、金銀珠寶及其制品等生活資料;(3)其他除《擔(dān)保法》37條、42條之外的財(cái)產(chǎn)。(四)抵押物的價(jià)值和變現(xiàn)能力1、抵押物現(xiàn)值根據(jù)不同種類財(cái)產(chǎn)的現(xiàn)行市場價(jià)格、賬面凈值和變現(xiàn)程度,由工行與抵押人共同協(xié)商估價(jià),對估價(jià)有爭議的可以委托有資格評估機(jī)構(gòu)估價(jià);采用抵押擔(dān)保方式的,貸款一般不超過抵押物變現(xiàn)值的70%;2、不同的抵押物選擇。根據(jù)抵押物不同性質(zhì)、價(jià)值和變現(xiàn)能力,審查人員可以參照以下順序選擇抵押物,并確定抵押率:(1)城市房地產(chǎn):重點(diǎn)考慮房地產(chǎn)的位置和變現(xiàn)能力,抵押率不超過70%;(2)土地使用權(quán):重點(diǎn)審查土地的位置、規(guī)劃用途和開發(fā)程度等,抵押率不超過70%;(3)林木:主要審查林木種類、市場供求關(guān)系,抵押率不超過70%;(4)在建工程的抵押率不超過50%;(5)車輛、船舶:主要審查車輛船舶的新舊程度、使用年限和行駛里程,抵押率一般(6)機(jī)器設(shè)備:主要審查機(jī)器設(shè)備屬于專用設(shè)備還是通用設(shè)備,以及新舊程度和使用年限,通用設(shè)備抵押率不宜超過40%,專用設(shè)備一般不予接受抵押,如果接受抵押率不宜超過20%;(7)一般不得接受難以變現(xiàn)的抵押物,如堤壩等。(五)其它需要注意的問題:1、抵押權(quán)與租賃權(quán)、從物權(quán)的關(guān)系。(1)抵押人將已經(jīng)出租的財(cái)產(chǎn)用于抵押時(shí),應(yīng)當(dāng)將租賃情況告知債權(quán)人,并將抵押情況書面告知承租人,原租賃合同繼續(xù)有效;(2)從物的抵押效力。抵押權(quán)設(shè)定前為抵押物的從物的,抵押權(quán)的效力及于抵押物的從物。但是,抵押物與其從物為兩個(gè)以上的人分別所有時(shí),抵押權(quán)的效力不及于抵押物的從物。若抵押物存在主從物分離的情形(尤其是動(dòng)產(chǎn)抵押),應(yīng)要求抵押人將從物一并抵押,以提高抵押物變現(xiàn)能力;2、稅款優(yōu)先受償?!抖愂照魇展芾矸ā芬?guī)定,納稅人欠繳的稅款發(fā)生在納稅人以其財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押、質(zhì)押或納稅人的財(cái)產(chǎn)被留置之前的,稅收應(yīng)當(dāng)先于抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)和留置權(quán)執(zhí)行。3、最高額抵押應(yīng)當(dāng)注意(1)最高額抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)范圍不包括抵押物因財(cái)產(chǎn)保全或者執(zhí)行程序被查封后或債務(wù)人、抵押人破產(chǎn)后發(fā)生的債權(quán)。若最高額抵押合同生效后,貸款發(fā)放前,抵押物被查封,不應(yīng)再發(fā)放貸款;因此在發(fā)放最高額抵押合同項(xiàng)下每一筆具體貸款前,應(yīng)特別注意審查抵押物的現(xiàn)狀;(2)抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)最高額抵押權(quán)時(shí),如果實(shí)際發(fā)生的債權(quán)余額高于最高限額的,以最高限額為限,超出部分不具有優(yōu)先受償?shù)男ЯΑR虼藨?yīng)將借款本金、利息、逾期利息、罰息、違約金及實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用等全部計(jì)算在最高額擔(dān)保合同約定的最高余額內(nèi),不應(yīng)將約定的擔(dān)保金額全部用于貸款發(fā)放,應(yīng)留有余地,以保障債權(quán)的全面優(yōu)先清償;(3)當(dāng)事人對最高額抵押合同的最高限額、最高額抵押期間進(jìn)行變更,以其變更對抗順序在后的抵押權(quán)人的,人民法院不予支持。4、動(dòng)產(chǎn)抵押應(yīng)注意:(1)抵押人用于抵押的動(dòng)產(chǎn)權(quán)

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