工商銀行信貸工作手冊

/47（1）以無地上定著物的土地使用權(quán)抵押的，為核發(fā)土地使用權(quán)證書的土地管理部門；（2）以城市房地產(chǎn)或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，為縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門；（3）以林木抵押的，為縣級以上林木主管部門；（4）以航空器、船舶、車輛抵押的，為運輸工具的登記部門；（5）以企業(yè)的設(shè)備和其他動產(chǎn)抵押的，為財產(chǎn)所在地的工商行政管理部門；（6）礦業(yè)權(quán)的抵押登記部門為審批發(fā)放探礦、采礦許可證的地質(zhì)礦產(chǎn)主管部門；（7）以海域權(quán)使用權(quán)抵押的，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在抵押合同簽訂之日起15個工作日內(nèi)，持抵押合同到原批準(zhǔn)用海人民政府的海洋行政主管部門辦理抵押登記。2、當(dāng)事人以其它財產(chǎn)抵押的，可以自愿辦理抵押物登記，抵押合同自簽訂之日起生效。當(dāng)事人未辦理抵押物登記的，不得對抗第三人。當(dāng)事人辦理抵押物登記的，登記部門為抵押人所在地的公證部門。自愿辦理抵押物登記的財產(chǎn)包括但不限于下列財產(chǎn)：（1）其他非企業(yè)組織、事業(yè)單位、社會團(tuán)體和個人所有的依法可以抵押的機(jī)器設(shè)備、牲畜等生產(chǎn)資料；（2）個人所有的家具、家用電器、金銀珠寶及其制品等生活資料；（3）其他除《擔(dān)保法》37條、42條之外的財產(chǎn)。（四）抵押物的價值和變現(xiàn)能力1、抵押物現(xiàn)值根據(jù)不同種類財產(chǎn)的現(xiàn)行市場價格、賬面凈值和變現(xiàn)程度，由工行與抵押人共同協(xié)商估價，對估價有爭議的可以委托有資格評估機(jī)構(gòu)估價；采用抵押擔(dān)保方式的，貸款一般不超過抵押物變現(xiàn)值的70％；2、不同的抵押物選擇。根據(jù)抵押物不同性質(zhì)、價值和變現(xiàn)能力，審查人員可以參照以下順序選擇抵押物，并確定抵押率：（1）城市房地產(chǎn)：重點考慮房地產(chǎn)的位置和變現(xiàn)能力，抵押率不超過70％；（2）土地使用權(quán)：重點審查土地的位置、規(guī)劃用途和開發(fā)程度等，抵押率不超過70％；（3）林木：主要審查林木種類、市場供求關(guān)系，抵押率不超過70％；（4）在建工程的抵押率不超過50％；（5）車輛、船舶：主要審查車輛船舶的新舊程度、使用年限和行駛里程，抵押率一般（6）機(jī)器設(shè)備：主要審查機(jī)器設(shè)備屬于專用設(shè)備還是通用設(shè)備，以及新舊程度和使用年限，通用設(shè)備抵押率不宜超過40％，專用設(shè)備一般不予接受抵押，如果接受抵押率不宜超過20％；（7）一般不得接受難以變現(xiàn)的抵押物，如堤壩等。（五）其它需要注意的問題：1、抵押權(quán)與租賃權(quán)、從物權(quán)的關(guān)系。（1）抵押人將已經(jīng)出租的財產(chǎn)用于抵押時，應(yīng)當(dāng)將租賃情況告知債權(quán)人，并將抵押情況書面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效；（2）從物的抵押效力。抵押權(quán)設(shè)定前為抵押物的從物的，抵押權(quán)的效力及于抵押物的從物。但是，抵押物與其從物為兩個以上的人分別所有時，抵押權(quán)的效力不及于抵押物的從物。若抵押物存在主從物分離的情形（尤其是動產(chǎn)抵押），應(yīng)要求抵押人將從物一并抵押，以提高抵押物變現(xiàn)能力；2、稅款優(yōu)先受償?！抖愂照魇展芾矸ā芬?guī)定，納稅人欠繳的稅款發(fā)生在納稅人以其財產(chǎn)設(shè)定抵押、質(zhì)押或納稅人的財產(chǎn)被留置之前的，稅收應(yīng)當(dāng)先于抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)和留置權(quán)執(zhí)行。3、最高額抵押應(yīng)當(dāng)注意（1）最高額抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)范圍不包括抵押物因財產(chǎn)保全或者執(zhí)行程序被查封后或債務(wù)人、抵押人破產(chǎn)后發(fā)生的債權(quán)。若最高額抵押合同生效后，貸款發(fā)放前，抵押物被查封，不應(yīng)再發(fā)放貸款；因此在發(fā)放最高額抵押合同項下每一筆具體貸款前，應(yīng)特別注意審查抵押物的現(xiàn)狀；（2）抵押權(quán)人實現(xiàn)最高額抵押權(quán)時，如果實際發(fā)生的債權(quán)余額高于最高限額的，以最高限額為限，超出部分不具有優(yōu)先受償?shù)男Я?。因此?yīng)將借款本金、利息、逾期利息、罰息、違約金及實現(xiàn)債權(quán)的費用等全部計算在最高額擔(dān)保合同約定的最高余額內(nèi)，不應(yīng)將約定的擔(dān)保金額全部用于貸款發(fā)放，應(yīng)留有余地，以保障債權(quán)的全面優(yōu)先清償；（3）當(dāng)事人對最高額抵押合同的最高限額、最高額抵押期間進(jìn)行變更，以其變更對抗順序在后的抵押權(quán)人的，人民法院不予支持。4、動產(chǎn)抵押應(yīng)注意：（1）抵押人用于抵押的動產(chǎn)權(quán)