2023年上半年黑龍江房地產估價師案例與分析不相一致假說考試題

２０23年上半年黑龍江房地產估價師《案例與分析》:不相一致假說考試題本卷共分為2大題50小題,作答時間為180分鐘,總分１00分，60分及格。一、單項選擇題（共2５題，每題２分,每題的備選項中，只有１個事最符合題意)1、當以單位寬度的標準宗地的總價作為路線價時,臨街宗地總價＝路線價×(）臨街寬度。

A．單獨深度價格修正率

B.累計深度價格修正率?C．平均深度價格修正率?D．混合深度價格修正率2、建筑物的等規(guī)模因素影響到建筑物的形象、使用性,對房地產價格有所影響。

A:體量

Ｂ:結構

C:設施?D:層高?Ｅ:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格3、對市場規(guī)模的估計，事實上就是（）。?Ａ.宏觀環(huán)境預測?B.公司的銷售預測

Ｃ.預測市場的需求?D.競爭對手預測4、經濟學所講的外部經濟，房地產運用中重要體現為房地產的。

A：互相影響性?Ｂ:壽命長期性?C:數量有限性?D：保值增值性

E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格５、某宗房地產的正常成交價格為２500元／ｍ2，賣方應繳納的稅費為正常成交價格的７%,買方應繳納的稅費為正常成交價格的5%，則賣方實際得到的價格是_＿。

Ａ.2１２5(元/m２）

Ｂ．２225（元／m2)?Ｃ.232５(元/m2)?Ｄ.２４25(元/m2)6、某物業(yè)的購買價格為60萬元,其中２0萬元為金融機構提供的抵押貸款,在正常經營期內,年租金收入為10萬元,年運營費用為５萬元，年還本付息額為2萬元，所得稅率為33%，則該項投資的稅前鈔票回報率為（)。

Ａ．７.５%?B.８.3％?C.12.５％

D．16.７%7、下列關于路線價法的表述中,不對的的是()。?A.路線價法實質是一種市場法，其理論依據與市場法相同，是房地產價格形成的替代原理?B．路線價法合用于城鄉(xiāng)街道兩側商業(yè)用地的估價?Ｃ．運用路線價法的前提條件是街道較規(guī)整,兩側臨街土地的排列較整齊?D.路線價法是在特定的街道上設定標準臨街寬度,從中選取若干標準臨街宗地求其平均價格8、__是指外匯買賣活動的總稱。?A．外匯市場

B．外匯總市場?C．匯兌買賣?D．匯兌市場9、設臨街深度價格修正率如下表：另設,旁街對街角地的影響深度以4．5m為一級距，旁街影響加價率依次為旁街路線價的40%、２0%和10%，則下圖的宗地B的單價為元／㎡。(更正：路線價：4０0０元/㎡)?A:6400?B:6800

C：6960?D:７６０0

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格1０、關于建筑區(qū)劃內依法屬于全體業(yè)主共有的房屋辦理登記的說法,錯誤的是__。

A．由房地產開發(fā)公司申請房屋所有權初始登記時，一并申請登記?B．申請業(yè)主與房屋所有權主體不一致?C.在房屋登記簿上予以記載，不頒發(fā)房屋權屬證書

D．在房屋登記簿上作記載，并頒發(fā)房屋權屬證書

1１、業(yè)主公約由__制定并修改。

A．業(yè)主大會

B.業(yè)主委員會

C.一半以上業(yè)主

D.全體業(yè)主和物業(yè)管理公司共同12、下列不列入國民生產總值核算的是__。

A.出口到外國的一批貨品?B.經紀人為一座舊房買賣收取的傭金?C.政府給貧困家庭發(fā)放的救濟金

Ｄ．保險公司收到一筆家庭財產保險13、某房地產價格分兩期支付，首期付款50萬元，余款80萬元在第8個月末一次付清,當時月利率為１%。該房地產的實際價格為（)萬元。?A．87

B.124

C．13０?D.13４１4、某開發(fā)項目的規(guī)劃建設用地面積為50０0m2，假如地上建筑容積率為６、建筑覆蓋率為5０%、樓高17層(其中1~4層為建筑面積相等的裙房，5~17層為標準層)，則標準層每層建筑面積為＿＿m2。

A.882?Ｂ．1765?C．1667

D.15３８15、建議召開業(yè)主大會臨時會議的業(yè)主達成以上，業(yè)主委員會應當及時組織召開業(yè)主大會臨時會議。

A:10％

B:15%

C:２０％?D：２５%

Ｅ：執(zhí)行層的組織協調16、民事法律關系是指由民法確認和保護的關系。

Ａ：人身

B：社會?Ｃ:經濟

D:財產?E：執(zhí)行層的組織協調1７、負責本行政區(qū)域內城市房屋拆遷行政裁決工作。

A:市、縣人民政府

B:市、縣人民政府城市房屋拆遷管理部門?C：市、縣人民政府城市建設管理部門?D:市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門

E：房地產估價機構必須加蓋公章1８、收益法中的運營費用率是指。

A:運營費用與潛在毛收入之比

B:運營費用與總收益之比?C:運營費用與凈收益之比?Ｄ:運營費用與有效毛收入之比?Ｅ：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格1９、下列因素中，屬于房地產置業(yè)投資項目重要不擬定性因素的是__。?A.空置率

Ｂ．利息備付率

C．容積率?D．成本利潤率20、某商場建成于20２3年１0月，收益期限從２02３年1０月到2０40年10月,預計未來正常運營年潛在毛收入為1２0萬元，年平均空置率20%,年運營費用50萬元。目前該類物業(yè)無風險報酬率為5%，風險報酬率為安全利率的60%，則該商場在2023年10月的價值最接近于__萬元。

Ａ.5３6

B.５４9?Ｃ.557?D.81621、房屋征收評估中,若被征收人拒絕在估價師對估價對象的實地查勘記錄上簽字或未蓋章的，應當由見證，有關情況應當在評估報告中說明。?Ａ:房屋征收部門、房地產估價機構和無利害關系第三人?Ｂ:房屋征收部門、注冊房地產估價師和無利害關系第三人

C:公證機關和無利害關系的第三人

D:人民法院和無利害關系的第三人

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格２2、按照,環(huán)境污染分為廢氣污染、廢水污染、噪聲污染、固體廢物污染、輻射污染等。?A：環(huán)境要素?B：污染物的性質

Ｃ:污染物的形態(tài)

D：污染的空間

E：執(zhí)行層的組織協調２3、采用安全利率加風險調整值法擬定資本化率的基本公式為.【2023年考題】

A：報酬率=安全利率＋投資風險補償率-投資帶來的優(yōu)惠率

B:報酬率=安全利率+投資風險補償率+管理承擔補償率－投資帶來的優(yōu)惠率

C:報酬率＝安全利率＋投資風險補償率+管理承擔補償率+通貨膨脹補償率-投資帶來的優(yōu)惠率?D:報酬率=安全利率＋投資風險補償率＋管理承擔補償率＋缺少流動性補償率-投資帶來的優(yōu)惠率?E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格24、下列關于宗地圖,表述錯誤的是。?Ａ:宗地圖中應畫出與該宗地相鄰的道路及街巷,并注明道路和街巷的名稱?B：宗地圖是描述宗地位置、界址點線關系、相鄰宗地編號的分宗地籍圖?Ｃ：宗地圖是用來作為該宗土地產權證書和地籍檔案的正圖?D：宗地圖中還應標出指北針方向,注明所選比例?E:執(zhí)行層的組織協調２5、融資成本涉及債務融資成本和__。

A.資本金融資成本

B.資金籌集費?Ｃ.擔保費融資成本?D．代理費融資成本二、多項選擇題（共2５題，每題2分,每題的備選項中，有2個或２個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選,本題不得分;少選，所選的每個選項得0.５分）1、某房地產投資者以300萬元購入一個商鋪用于出租經營,資本金為10０萬元,其余資金為金融機構提供的利率為10%、期限為20２３、按年等額還款的抵押貸款。如該店鋪第一年扣除還本付息后的凈租金收益為10萬元,則考慮還本收益(不考慮所得稅影響）后的權益投資回報率為。?A：１0%?B：11．27％?Ｃ:14．１8％?D:22.55％

E:借款協議２、收益性物業(yè)的經營費用不涉及_＿。

Ａ.人員工資及辦公費用?B.保持物業(yè)正常運轉的成本，為租客提供服務的費用?C.保險費、房產稅和法律費用等?D.抵押貸款還本付息費用3、下列關于工程造價計價中的定額計價，表述對的的是。?A：定額計價以直接費單價為基礎?B:定額計價以綜合單價為基礎

C：定額計價是分部分項工程的不完全價格?Ｄ:定額計價是分部分項工程的完全價格

E：目前采用單位估價法和實物估價法擬定4、綜合指標是反映具體時空狀態(tài)下的社會經濟現象的綜合數量性質和特性,可以分為。

A:絕對指標?B:相對指標?C:統一指標

Ｄ：平均指標?Ｅ：變異指標５、質權的特性涉及。?A：質權是一種擔保物權

Ｂ：質權是一種用益物權

Ｃ：質權的標的物只能是動產或財產權利

D:質權須轉移質物的占有?Ｅ：質權是就質物優(yōu)先受償的權利6、下列墻體中，屬于非承重墻的有。(2０23年試題)?Ａ:圍墻

Ｂ:外墻

C:隔墻?D：填充墻?E:幕墻7、是指參與競購拍賣標的的公民、法人或其他組織。?A：拍賣人

B:委托人?C：競買人?Ｄ:買受人?E:執(zhí)行層的組織協調8、商品零售物價的變動直接影響到。?A：城鄉(xiāng)居民的生活支出和國家的財政收入?B:居民購買力和市場供需的平衡

C：消費與積累的比例關系

D：公司的生產和效益狀況

E：商業(yè)流通領域的整體狀況９、對某種特定商品有愛好的消費者的集合是__。

A.服務市場?B．合格有效市場

C.有效市場

D．潛在市場10、勘察設計和前期工程費重要涉及，以及“三通一平”等土地開發(fā)工程費支出。

Ａ：城市基礎設施建設費

B：拆遷管理費?C:可行性研究費?Ｄ:水文地質勘探費?E:規(guī)劃、設計費

11、某宗房地產交易中，買方付給賣方2５00元/ｍ２,交易稅費均由買方承擔。已知該地區(qū)的房地產交易，賣方按正常價格的５%繳納有關稅費,買方按正常價格的3%繳納有關稅費，則該家房地產的正常成交價格最接近于()。?A．2４２７元/m2

Ｂ.２500元/m２

C．257５元／ｍ2

D.２632元／m2１２、下列市盈率的表達式中,對的的是。

A：市盈率=股價／每股凈資產

B:市盈率=股價/每股收益?Ｃ:市盈率=市值/銷售收入?Ｄ:市盈率=市值／鈔票流?E：借款協議13、房地產間接投資涉及。

A:投資房地產開發(fā)公司股票

B:在建工程?C：投資房地產開發(fā)公司發(fā)行的債券

D：投資房地產投資信托基金?E:購買住房抵押支持證券14、＿_是指住宅建筑總面積與住宅用地面積之比。

Ａ．住宅建筑凈密度

Ｂ．住宅建筑毛密度

C.住宅建筑面積凈密度?D．容積率１５、某房地產開發(fā)項目的占地面積2萬ｍ2,土地總價16000萬元，假如房屋開發(fā)成本為3000元/m2,預測銷售價格為8000元/m2,則該項目實現盈虧平衡的容積率為（)。

A．1.４

B.1．5?C.1.６

Ｄ．１．816、城市用地分類中，綠地不涉及。

A：市級、區(qū)級的公共綠地及生產防護綠地

B:居住區(qū)級的公共綠地及生產防護綠地

C：專用綠地?D:專用園地?E:專用林地17、下列不屬于金融范疇的是__。?A.貨幣

B.信用

C.商品?D．銀行18、由公司簽發(fā)，承諾在指定日期無條件支付擬定的金額給收款人的票據是。

A：匯票?Ｂ:本票

C：支票?D:銀行券?Ｅ:執(zhí)行層的組織協調1９、在下列__情況下，可以提取住房公積金。

A．職工購買、建造、翻建自住住房?B.償還購房貸款本息或支付高額房租

C.離、退休

D.戶口遷出所在的市、縣或者出境定居

E．喪失勞動能力或與單位終止勞動關系20、有一開發(fā)公司擬參與國有土地使用權拍賣會,現委托房地產估價人員對該土地的最高競買價進行評估，所得出的評估價值是＿＿。?A．互換價值?B.公開市場價值?C．投資價值

D.理論價格

E.標定地價２1、房地產長期貸款利率上調,導致__。?A．新開發(fā)量增長,租金下降?B.新開發(fā)量減少,租金增長?Ｃ．租金下降，新開發(fā)量減少?D.新開發(fā)量增長,租金增長22、某單位擁有的一出租物業(yè)的原值為50０0萬元，年租金收入為600萬元，則該單位應繳納的年房產稅數額為__。

A.42.0萬元?B．50．4萬元?C.60．0萬元?D．7２．0７萬元23、一些競爭者也許對某些方面反映強烈，例如對降價競銷反映強烈,但對其他方面（如增長廣告預算、加強促銷活動等）卻不予理睬。這種競爭者屬于(）競爭者。

A.從容不迫型

Ｂ．選擇型?C.兇猛型

D.隨機型24、下列關于抵押的說法不對的的是_＿。

A．以具有土地使用年限的房地產抵押的,所擔保債務的履行期限不得超過土地使用權出讓協議規(guī)定的使用年限減去已經使用年限后的剩余年限

B．以共有的房地產抵押時,抵押人應當事先征得其他共有人的書面批準

C．預購商品房貸款抵押時，商品房開發(fā)項目必須符合房地產轉讓條件并取得商品房預售許可證

D．訂立協議時，可