寫字樓市調(diào)報(bào)告

2013年10月觀山湖區(qū)、高新區(qū)寫字樓市場報(bào)告調(diào)查人員：顏輝，陳韡，郝雪，胡瑩瀅2013年10月30日一、觀山湖區(qū)道路分布二、觀山湖區(qū)CBD區(qū)域分布三、各商務(wù)區(qū)優(yōu)劣勢分析

1、市政商務(wù)區(qū)

2、金融，會展商務(wù)區(qū)

3、城市導(dǎo)向商務(wù)區(qū)

4、高鐵商務(wù)區(qū)

5、世紀(jì)城商務(wù)區(qū)1、市政商務(wù)區(qū)市政商務(wù)區(qū)作為最早一批延金陽大道為主線開發(fā)的商務(wù)綜合區(qū)緊鄰市政中心及交通要道，快速的聚集企業(yè)及企業(yè)附屬產(chǎn)業(yè)的入駐，有效的形成了以政務(wù)為核心市政資源為代表的商務(wù)CBD。優(yōu)勢：1、政務(wù)核心：以行政，商務(wù)，商業(yè)，產(chǎn)業(yè)為龍頭的發(fā)展脈絡(luò)，以市政資源為代表，將給周邊各項(xiàng)目及業(yè)態(tài)提供巨大的市場發(fā)展空間；金陽大道作為整個(gè)貴陽的政治，經(jīng)濟(jì)核心的中心，是該區(qū)域形成區(qū)域商務(wù)，商業(yè)，產(chǎn)業(yè)行業(yè)中心的天然條件。2、地段交通：城市交通基本形成網(wǎng)絡(luò)化，立體化；區(qū)域內(nèi)十余條公交線路交匯，未來軌道交通的建成將會以最快捷的方式輻射各個(gè)區(qū)域，充分確立了商務(wù)先機(jī)地段的優(yōu)勢位置3、市政資源：市委，市政府，人大，政協(xié)四大領(lǐng)導(dǎo)本子攜多個(gè)政府辦公部門的整套行政配套服務(wù)體系無疑為各進(jìn)駐企業(yè)提供全方位全配套的對接和支持，加之政府對文化，科技，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的大力拉動和扶持，該區(qū)域?qū)⑿纬梢浴罢危虅?wù)，金融，文化”等為主的區(qū)域產(chǎn)業(yè)鏈集群。4、市場價(jià)值：由市政資源為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)，將減少企業(yè)間的資金流，物流，和信息流的交易成本，帶動區(qū)域硬件配套。劣勢：1.產(chǎn)業(yè)趨向政府導(dǎo)向性，以致于產(chǎn)業(yè)不能多元化發(fā)展

2.缺乏政府政策的有效扶持

3.入駐企業(yè)多為市政服務(wù)企業(yè)及國營企業(yè)，缺乏創(chuàng)新型企業(yè)的入駐

4.未來區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)鏈的形成對后期區(qū)域的發(fā)展及周邊的輻射能力較弱2.金融，會展商務(wù)圈2、會展金融服務(wù)創(chuàng)新會展?fàn)I銷、傳統(tǒng)營銷、網(wǎng)絡(luò)營銷是目前全球市場范圍三大營銷模式，會展?fàn)I銷是三大模式之一，包括：博覽會、展覽會、展銷會、博覽展銷會、定貨會、交流會、交易會、觀摩會、展評會等，會展金融服務(wù)是會展服務(wù)體系與金融服務(wù)對接形成的一種金融服務(wù)模式，是一種集成交易服務(wù)模式即金融服務(wù)創(chuàng)新.

優(yōu)勢：跨行業(yè)資源整合1.填補(bǔ)行業(yè)空白：四大國有銀行及商業(yè)銀行沒有涉入的金融服務(wù)空白地帶“會展金融服務(wù)”展會的主辦與承辦主要依賴展覽公司，展覽公司的盈利主要來自于展位租賃收費(fèi)，展商的交易及交易資金處于原始的無歸集狀態(tài)，尚無金融產(chǎn)品涉足,省十二五引銀入黔重點(diǎn)項(xiàng)目，有相關(guān)政策扶持。2.跨行業(yè)整合：首先需跨行業(yè)對展覽行業(yè)資源進(jìn)行整合，包括：展覽公司、展會、行業(yè)門戶網(wǎng)站、各行業(yè)協(xié)會等關(guān)鍵要素，以展覽公司（展會承辦方）為主要運(yùn)營商實(shí)現(xiàn)跨界整合。3.靈活金融產(chǎn)品：會展金融服務(wù)具備多種行業(yè)集成化銷售特點(diǎn)，可對服務(wù)領(lǐng)域不斷延伸，目前會展交易資金尚處于無專業(yè)歸集狀態(tài)，這就需要賦予金融產(chǎn)品靈活的功能采取聯(lián)合營銷的方案。4.權(quán)屬繁殖功能：該功能是賦予金融產(chǎn)品的體外功能，目的方便與展覽公司的各項(xiàng)活動獨(dú)立捆綁，首先必須建立在獲益的基礎(chǔ)上，額外賦予的增值服務(wù)體驗(yàn)。由運(yùn)營公司策劃的合法營銷活動，經(jīng)本行審核授權(quán)執(zhí)行，可以不斷衍生、更新、嫁接、延伸，實(shí)現(xiàn)跨行業(yè)多領(lǐng)域合作。5.第三方運(yùn)營：以權(quán)屬功能為基礎(chǔ)，將其中一部分功能與利益打包交由運(yùn)營商完成，實(shí)施責(zé)、權(quán)、利分開，分體操控，采用第三方運(yùn)營商進(jìn)行專業(yè)操作，將跨行業(yè)營銷風(fēng)險(xiǎn)有效轉(zhuǎn)嫁，且不受銀行經(jīng)營范圍束縛且能離岸操作。劣勢：1.由于區(qū)域本身體量龐大，短期內(nèi)不能有效的形成商務(wù)氛圍

2.區(qū)域金融體系過于單一，主要以銀行為主，短期不能形成完整的金融體系

3.區(qū)域內(nèi)，行業(yè)運(yùn)營跨度大，功能利益較為分明，有較大的運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)性

3、城市導(dǎo)向商務(wù)區(qū)3、城市導(dǎo)向商務(wù)區(qū)——高新區(qū)：中國高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，簡稱高新區(qū)，屬于國務(wù)院批準(zhǔn)成立的國際級科技工業(yè)園區(qū)，是中國在一些知識與技術(shù)密集的大中城市和沿海地區(qū)建立的產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，致力于密集和開放環(huán)境為依托，主要依靠國內(nèi)的科技和經(jīng)濟(jì)實(shí)力，充分吸收和借鑒國內(nèi)外先進(jìn)科技資源，資金和管理手段通過實(shí)施高新科技技術(shù)產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策和各項(xiàng)改革措施實(shí)現(xiàn)軟硬環(huán)境的局部優(yōu)化，最

大限度的把科技成果轉(zhuǎn)化為實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)力而建立起來的集中區(qū)域優(yōu)勢：1、經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長，區(qū)域生態(tài)環(huán)境的良好建設(shè)

2、自主創(chuàng)新的重要載體；積聚了更多的科技活動人員和研發(fā)人員，企業(yè)在技術(shù)創(chuàng)新中發(fā)揮主導(dǎo)作用，技術(shù)性收入規(guī)模穩(wěn)步擴(kuò)大，高新技術(shù)產(chǎn)品不斷豐富。

3、企業(yè)不斷涌現(xiàn)，高端產(chǎn)業(yè)不斷成型

4、在區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起著關(guān)鍵支撐作用

5、區(qū)域政策對企業(yè)扶持較大劣勢：1.發(fā)展圖大圖快，傾向性比較突出

2.技術(shù)創(chuàng)新的軟環(huán)境建設(shè)滯后（法律，思想觀念，機(jī)制等）

3.產(chǎn)業(yè)集群較弱，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)較為雷同4、高鐵商務(wù)圈4、高鐵商務(wù)圈：從20世紀(jì)到21世紀(jì)，高鐵所到之處，無不徹底改變了城市的發(fā)展與命運(yùn)，大阪新城因?yàn)槿毡拘赂删€的開通，重造一個(gè)CBD，成為大阪的城市副中心，法國旺多姆，因?yàn)楦哞F的開通，同年房地產(chǎn)升值35%高鐵對城市的幫助主要就體現(xiàn)在兩個(gè)方面：催化和促進(jìn)，而催化作用往往發(fā)生在處于轉(zhuǎn)型上升的城市。優(yōu)勢：1、截止2015年，中國將形成四橫四縱高鐵網(wǎng)絡(luò)格局，聯(lián)通珠三角，長三角，環(huán)渤海三大經(jīng)濟(jì)區(qū)，也把東北老工業(yè)基地，成渝以及中原城市群，黔中城市群納入網(wǎng)絡(luò)。2、從單一大城市發(fā)展的規(guī)模，，到扁平化多個(gè)城市群的發(fā)展，高鐵改變貴陽的格局正在形成，使之成為貴陽的門戶3、西南交通樞紐的形成，使區(qū)域內(nèi)的商業(yè)，辦公，居住，休閑，交通形成多元化的發(fā)展格局。

劣勢：1、高鐵經(jīng)濟(jì)起步較晚，短期內(nèi)不能形成有效的城市氛圍

2、商業(yè)性較為突出，商務(wù)性較為疲軟

3、區(qū)域內(nèi)的商務(wù)不具備導(dǎo)向性和產(chǎn)業(yè)延展性四、個(gè)區(qū)域?qū)懽謽菃误w分析騰祥·邁德國際項(xiàng)目基本數(shù)據(jù)占地面積：9.6萬㎡總建筑面積：30萬㎡物業(yè)類型：寫字樓，酒店，商鋪，中央空調(diào)：遠(yuǎn)大電梯：蒂森克虜伯層高：4.2米價(jià)格區(qū)間：8700-10000優(yōu)勢：邁德國際根植于金十字尊貴地脈，金十字是誠信路和金珠路交匯點(diǎn)上全新的商業(yè)航母，周邊囊括了很多大型的商務(wù)配套，貴州移動指揮調(diào)度大樓、盤江煤電集團(tuán)、開磷城等眾多辦公總部大樓形成了金十字周邊未來最核心的中央商務(wù)圈，生根于此處的邁德國際自然是能夠享受這些得天獨(dú)厚的優(yōu)勢條件。是未來貴陽市城市軌道交通有限公司總部和軌道控制中心所在

邁德國際可以說是貴陽輕軌交通的首批獲利者，輕軌一號線在其地塊附近設(shè)立換乘站，2號線將在項(xiàng)目位置上設(shè)立站點(diǎn)，連接通道直達(dá)項(xiàng)目，開創(chuàng)了貴陽寫字樓先河。項(xiàng)目零距離銜接輕軌站點(diǎn)，受輕軌1、2號線交叉輻射影響，享有豐富、便捷的交通路網(wǎng)，另外還享有29路、48路、58路、70路、71路、237路等多路公交車暢行于新老城區(qū)，形成一個(gè)便捷的交通網(wǎng)絡(luò)。

劣勢：由于輕軌的建設(shè)周期較長，初期項(xiàng)目的商務(wù)氛圍不能凸顯，進(jìn)駐企業(yè)多為項(xiàng)目自身產(chǎn)業(yè)鏈，不具備多元化發(fā)展體系，對企業(yè)的入駐沒有相應(yīng)的政策優(yōu)勢，外部環(huán)境相對雜亂，自身配套較弱。裂變國際廣場項(xiàng)目基本數(shù)據(jù)占地面積：

23570平方米建筑面積93925平方米物業(yè)類型：別墅，商業(yè)，寫字樓，酒店寫字樓26層酒店22層LED天幕，水木瀑布海洋館價(jià)格區(qū)間：10000左右電梯：迅達(dá)優(yōu)勢：緊鄰政務(wù)中心，享有市政資源，突出，商務(wù)，商業(yè)，產(chǎn)業(yè)，休閑，文化，前期項(xiàng)目引進(jìn)世界五百強(qiáng)家樂福生活購物廣場，交通便利，緊鄰輕軌換成，

劣勢：由于產(chǎn)業(yè)鏈的單一化，缺乏政策的扶持，引進(jìn)的家樂福為生活超市，對項(xiàng)目的商業(yè)整體定位不高，人群較為雜亂。摩根中心項(xiàng)目基本數(shù)據(jù)占地面積：18000㎡總建筑面積：12萬㎡物業(yè)類型：寫字樓單棟樓層：25層電梯8部含中央空調(diào)單層面積：1592㎡價(jià)格區(qū)間：8700-9700優(yōu)勢：緊靠市政中心，位于兩條城市主干道，金陽新區(qū)未來CBD中心的核心位置，本區(qū)域具有帶動其他區(qū)域發(fā)展的功能，每兩層設(shè)計(jì)130㎡空中花園。貴陽中央行政區(qū)，未來前景良好，將提升企業(yè)經(jīng)營效率。

劣勢：單戶面積區(qū)間較大，不能滿足小型投資客的需求，自身商務(wù)產(chǎn)業(yè)過于單一，不能多元化發(fā)展，沒有有效政策的扶持。貴陽國際金融中心項(xiàng)目基本數(shù)據(jù)總建筑面積：500萬㎡（辦公建筑面積240萬㎡，配套住宅面積

210萬㎡，商業(yè)配套建筑面積50萬㎡）占地面積：2000畝產(chǎn)品類別：40棟寫字樓集群。其中地標(biāo)級超5A寫字樓4棟（220-400m），高端寫字樓18棟（110-180m），中高端17棟。主打產(chǎn)品包括400米高雙子塔寫字樓（自持），金融101，MAX投資型寫字樓（5.9米）。主力套型：金融10143層（4層底商），層高4.2米，單層面積1525㎡；MAX投資型寫字樓24層，層高5.9米，單層面積2000㎡，雙子塔不對外銷售，自持。MAX5.9米投資型寫字樓租金預(yù)估80元/㎡。層數(shù)：金融10143層（4層底商），5.9米MAX24層。大堂：（101）10米挑高，面積650㎡（五星級酒店裝修標(biāo)準(zhǔn)）電梯配比：金融101：14部，7部高區(qū)，7部低區(qū)。電梯品牌：三菱空調(diào)品牌：中央空調(diào)1V1，品牌未定車位：120㎡：1物業(yè)：中天城投物業(yè)管理公司物業(yè)費(fèi)：:8元交房時(shí)間：2014年12月，2016年（MAX）價(jià)格：101最低7700元/㎡，均價(jià)8900-9800元/㎡（依據(jù)樓層及位置差價(jià)），MAX5.9米9200萬/㎡起，最高1.2萬/㎡優(yōu)勢：中天城投集團(tuán)為本土唯一上市房開公司，具有強(qiáng)大的品牌效應(yīng)，項(xiàng)目為貴州省十二五計(jì)劃引銀入黔重點(diǎn)項(xiàng)目，有著相應(yīng)政策的扶持，目前會展經(jīng)濟(jì)圈初步形成商務(wù)效應(yīng)，各大金融點(diǎn)相應(yīng)入駐項(xiàng)目，產(chǎn)生極大的行業(yè)聚集效應(yīng)。

劣勢：項(xiàng)目本身體量過于龐大，整體運(yùn)營時(shí)間相對靠后，對整體經(jīng)濟(jì)效應(yīng)產(chǎn)生滯后影響，由于前期入駐的主要以各銀行總部為主，金融產(chǎn)業(yè)較為單一，不能有效的形成金融商務(wù)圈。美的財(cái)智中心項(xiàng)目基本數(shù)據(jù)項(xiàng)目位置：長嶺北路8號總建筑面積：158萬方交通：輕軌1、4號線，3個(gè)輕軌站，13條公交線路，4條高速主干道占地面積：1000畝物業(yè)類型：住宅、公寓、寫字樓、商鋪工程進(jìn)度：二期（2012.10-2015）綠化率：39.5%容積率：2.46主力套型：四棟23層寫字樓（1-3層商業(yè)），一層1300㎡，4m層高租金預(yù)估70-80元/月，投資回報(bào)率8%外立面：LOW-E玻璃大堂：豪裝，6.9m高，面積200㎡電梯配比:6部電梯品牌：蒂森克虜伯中央空調(diào)：美的車位配比：140㎡：1物業(yè)公司：戴德梁行顧問，美的內(nèi)部物業(yè)團(tuán)隊(duì)物業(yè)費(fèi)：5元/月周邊配套：銀行，6家星級酒店，35萬方購物中心（西），南臨世貿(mào)新城，省醫(yī)附院，金陽醫(yī)院項(xiàng)目配套：美的實(shí)驗(yàn)中、小學(xué)，幼兒園，商業(yè)，勞斯萊斯分店優(yōu)勢：自身品牌推廣力度較高，客戶對物業(yè)認(rèn)同度較高，有效的以會展金融經(jīng)濟(jì)作為依托，配有相關(guān)政策的扶持

劣勢：主要以住宅為主，寫字樓以配套為主，不足以支撐整體的商務(wù)氛圍大唐東源財(cái)富中心項(xiàng)目基本數(shù)據(jù)開發(fā)商：貴州君騰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目位置：長嶺北路6號交通：輕軌1、4號線總建筑面積：25萬方占地面積：100畝物業(yè)類型：純商業(yè)（準(zhǔn)現(xiàn)房）水景地產(chǎn),復(fù)合地產(chǎn),投資地產(chǎn)，中央商務(wù)區(qū)綠化率：50%容積率：3.0施工單位：湖南五建主力套型：一期1240.72㎡，二期1288.21㎡，分割單位主要是89-217