寫字樓市調(diào)報(bào)告

2013年10月觀山湖區(qū)、高新區(qū)寫字樓市場(chǎng)報(bào)告調(diào)查人員：顏輝，陳韡，郝雪，胡瑩瀅2013年10月30日一、觀山湖區(qū)道路分布二、觀山湖區(qū)CBD區(qū)域分布三、各商務(wù)區(qū)優(yōu)劣勢(shì)分析

1、市政商務(wù)區(qū)

2、金融，會(huì)展商務(wù)區(qū)

3、城市導(dǎo)向商務(wù)區(qū)

4、高鐵商務(wù)區(qū)

5、世紀(jì)城商務(wù)區(qū)1、市政商務(wù)區(qū)市政商務(wù)區(qū)作為最早一批延金陽(yáng)大道為主線開發(fā)的商務(wù)綜合區(qū)緊鄰市政中心及交通要道，快速的聚集企業(yè)及企業(yè)附屬產(chǎn)業(yè)的入駐，有效的形成了以政務(wù)為核心市政資源為代表的商務(wù)CBD。優(yōu)勢(shì)：1、政務(wù)核心：以行政，商務(wù)，商業(yè)，產(chǎn)業(yè)為龍頭的發(fā)展脈絡(luò)，以市政資源為代表，將給周邊各項(xiàng)目及業(yè)態(tài)提供巨大的市場(chǎng)發(fā)展空間；金陽(yáng)大道作為整個(gè)貴陽(yáng)的政治，經(jīng)濟(jì)核心的中心，是該區(qū)域形成區(qū)域商務(wù)，商業(yè)，產(chǎn)業(yè)行業(yè)中心的天然條件。2、地段交通：城市交通基本形成網(wǎng)絡(luò)化，立體化；區(qū)域內(nèi)十余條公交線路交匯，未來(lái)軌道交通的建成將會(huì)以最快捷的方式輻射各個(gè)區(qū)域，充分確立了商務(wù)先機(jī)地段的優(yōu)勢(shì)位置3、市政資源：市委，市政府，人大，政協(xié)四大領(lǐng)導(dǎo)本子攜多個(gè)政府辦公部門的整套行政配套服務(wù)體系無(wú)疑為各進(jìn)駐企業(yè)提供全方位全配套的對(duì)接和支持，加之政府對(duì)文化，科技，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的大力拉動(dòng)和扶持，該區(qū)域?qū)⑿纬梢浴罢?，商?wù)，金融，文化”等為主的區(qū)域產(chǎn)業(yè)鏈集群。4、市場(chǎng)價(jià)值：由市政資源為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)，將減少企業(yè)間的資金流，物流，和信息流的交易成本，帶動(dòng)區(qū)域硬件配套。劣勢(shì)：1.產(chǎn)業(yè)趨向政府導(dǎo)向性，以致于產(chǎn)業(yè)不能多元化發(fā)展

2.缺乏政府政策的有效扶持

3.入駐企業(yè)多為市政服務(wù)企業(yè)及國(guó)營(yíng)企業(yè)，缺乏創(chuàng)新型企業(yè)的入駐

4.未來(lái)區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)鏈的形成對(duì)后期區(qū)域的發(fā)展及周邊的輻射能力較弱2.金融，會(huì)展商務(wù)圈2、會(huì)展金融服務(wù)創(chuàng)新會(huì)展?fàn)I銷、傳統(tǒng)營(yíng)銷、網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷是目前全球市場(chǎng)范圍三大營(yíng)銷模式，會(huì)展?fàn)I銷是三大模式之一，包括：博覽會(huì)、展覽會(huì)、展銷會(huì)、博覽展銷會(huì)、定貨會(huì)、交流會(huì)、交易會(huì)、觀摩會(huì)、展評(píng)會(huì)等，會(huì)展金融服務(wù)是會(huì)展服務(wù)體系與金融服務(wù)對(duì)接形成的一種金融服務(wù)模式，是一種集成交易服務(wù)模式即金融服務(wù)創(chuàng)新.

優(yōu)勢(shì)：跨行業(yè)資源整合1.填補(bǔ)行業(yè)空白：四大國(guó)有銀行及商業(yè)銀行沒(méi)有涉入的金融服務(wù)空白地帶“會(huì)展金融服務(wù)”展會(huì)的主辦與承辦主要依賴展覽公司，展覽公司的盈利主要來(lái)自于展位租賃收費(fèi)，展商的交易及交易資金處于原始的無(wú)歸集狀態(tài)，尚無(wú)金融產(chǎn)品涉足,省十二五引銀入黔重點(diǎn)項(xiàng)目，有相關(guān)政策扶持。2.跨行業(yè)整合：首先需跨行業(yè)對(duì)展覽行業(yè)資源進(jìn)行整合，包括：展覽公司、展會(huì)、行業(yè)門戶網(wǎng)站、各行業(yè)協(xié)會(huì)等關(guān)鍵要素，以展覽公司（展會(huì)承辦方）為主要運(yùn)營(yíng)商實(shí)現(xiàn)跨界整合。3.靈活金融產(chǎn)品：會(huì)展金融服務(wù)具備多種行業(yè)集成化銷售特點(diǎn)，可對(duì)服務(wù)領(lǐng)域不斷延伸，目前會(huì)展交易資金尚處于無(wú)專業(yè)歸集狀態(tài)，這就需要賦予金融產(chǎn)品靈活的功能采取聯(lián)合營(yíng)銷的方案。4.權(quán)屬繁殖功能：該功能是賦予金融產(chǎn)品的體外功能，目的方便與展覽公司的各項(xiàng)活動(dòng)獨(dú)立捆綁，首先必須建立在獲益的基礎(chǔ)上，額外賦予的增值服務(wù)體驗(yàn)。由運(yùn)營(yíng)公司策劃的合法營(yíng)銷活動(dòng)，經(jīng)本行審核授權(quán)執(zhí)行，可以不斷衍生、更新、嫁接、延伸，實(shí)現(xiàn)跨行業(yè)多領(lǐng)域合作。5.第三方運(yùn)營(yíng)：以權(quán)屬功能為基礎(chǔ)，將其中一部分功能與利益打包交由運(yùn)營(yíng)商完成，實(shí)施責(zé)、權(quán)、利分開，分體操控，采用第三方運(yùn)營(yíng)商進(jìn)行專業(yè)操作，將跨行業(yè)營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)有效轉(zhuǎn)嫁，且不受銀行經(jīng)營(yíng)范圍束縛且能離岸操作。劣勢(shì)：1.由于區(qū)域本身體量龐大，短期內(nèi)不能有效的形成商務(wù)氛圍

2.區(qū)域金融體系過(guò)于單一，主要以銀行為主，短期不能形成完整的金融體系

3.區(qū)域內(nèi)，行業(yè)運(yùn)營(yíng)跨度大，功能利益較為分明，有較大的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)性

3、城市導(dǎo)向商務(wù)區(qū)3、城市導(dǎo)向商務(wù)區(qū)——高新區(qū)：中國(guó)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，簡(jiǎn)稱高新區(qū)，屬于國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)成立的國(guó)際級(jí)科技工業(yè)園區(qū)，是中國(guó)在一些知識(shí)與技術(shù)密集的大中城市和沿海地區(qū)建立的產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，致力于密集和開放環(huán)境為依托，主要依靠國(guó)內(nèi)的科技和經(jīng)濟(jì)實(shí)力，充分吸收和借鑒國(guó)內(nèi)外先進(jìn)科技資源，資金和管理手段通過(guò)實(shí)施高新科技技術(shù)產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策和各項(xiàng)改革措施實(shí)現(xiàn)軟硬環(huán)境的局部?jī)?yōu)化，最

大限度的把科技成果轉(zhuǎn)化為實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)力而建立起來(lái)的集中區(qū)域優(yōu)勢(shì)：1、經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，區(qū)域生態(tài)環(huán)境的良好建設(shè)

2、自主創(chuàng)新的重要載體；積聚了更多的科技活動(dòng)人員和研發(fā)人員，企業(yè)在技術(shù)創(chuàng)新中發(fā)揮主導(dǎo)作用，技術(shù)性收入規(guī)模穩(wěn)步擴(kuò)大，高新技術(shù)產(chǎn)品不斷豐富。

3、企業(yè)不斷涌現(xiàn)，高端產(chǎn)業(yè)不斷成型

4、在區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起著關(guān)鍵支撐作用

5、區(qū)域政策對(duì)企業(yè)扶持較大劣勢(shì)：1.發(fā)展圖大圖快，傾向性比較突出

2.技術(shù)創(chuàng)新的軟環(huán)境建設(shè)滯后（法律，思想觀念，機(jī)制等）

3.產(chǎn)業(yè)集群較弱，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)較為雷同4、高鐵商務(wù)圈4、高鐵商務(wù)圈：從20世紀(jì)到21世紀(jì)，高鐵所到之處，無(wú)不徹底改變了城市的發(fā)展與命運(yùn)，大阪新城因?yàn)槿毡拘赂删€的開通，重造一個(gè)CBD，成為大阪的城市副中心，法國(guó)旺多姆，因?yàn)楦哞F的開通，同年房地產(chǎn)升值35%高鐵對(duì)城市的幫助主要就體現(xiàn)在兩個(gè)方面：催化和促進(jìn)，而催化作用往往發(fā)生在處于轉(zhuǎn)型上升的城市。優(yōu)勢(shì)：1、截止2015年，中國(guó)將形成四橫四縱高鐵網(wǎng)絡(luò)格局，聯(lián)通珠三角，長(zhǎng)三角，環(huán)渤海三大經(jīng)濟(jì)區(qū)，也把東北老工業(yè)基地，成渝以及中原城市群，黔中城市群納入網(wǎng)絡(luò)。2、從單一大城市發(fā)展的規(guī)模，，到扁平化多個(gè)城市群的發(fā)展，高鐵改變貴陽(yáng)的格局正在形成，使之成為貴陽(yáng)的門戶3、西南交通樞紐的形成，使區(qū)域內(nèi)的商業(yè)，辦公，居住，休閑，交通形成多元化的發(fā)展格局。

劣勢(shì)：1、高鐵經(jīng)濟(jì)起步較晚，短期內(nèi)不能形成有效的城市氛圍

2、商業(yè)性較為突出，商務(wù)性較為疲軟

3、區(qū)域內(nèi)的商務(wù)不具備導(dǎo)向性和產(chǎn)業(yè)延展性四、個(gè)區(qū)域?qū)懽謽菃误w分析騰祥·邁德國(guó)際項(xiàng)目基本數(shù)據(jù)占地面積：9.6萬(wàn)㎡總建筑面積：30萬(wàn)㎡物業(yè)類型：寫字樓，酒店，商鋪，中央空調(diào)：遠(yuǎn)大電梯：蒂森克虜伯層高：4.2米價(jià)格區(qū)間：8700-10000優(yōu)勢(shì)：邁德國(guó)際根植于金十字尊貴地脈，金十字是誠(chéng)信路和金珠路交匯點(diǎn)上全新的商業(yè)航母，周邊囊括了很多大型的商務(wù)配套，貴州移動(dòng)指揮調(diào)度大樓、盤江煤電集團(tuán)、開磷城等眾多辦公總部大樓形成了金十字周邊未來(lái)最核心的中央商務(wù)圈，生根于此處的邁德國(guó)際自然是能夠享受這些得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)條件。是未來(lái)貴陽(yáng)市城市軌道交通有限公司總部和軌道控制中心所在

邁德國(guó)際可以說(shuō)是貴陽(yáng)輕軌交通的首批獲利者，輕軌一號(hào)線在其地塊附近設(shè)立換乘站，2號(hào)線將在項(xiàng)目位置上設(shè)立站點(diǎn)，連接通道直達(dá)項(xiàng)目，開創(chuàng)了貴陽(yáng)寫字樓先河。項(xiàng)目零距離銜接輕軌站點(diǎn)，受輕軌1、2號(hào)線交叉輻射影響，享有豐富、便捷的交通路網(wǎng)，另外還享有29路、48路、58路、70路、71路、237路等多路公交車暢行于新老城區(qū)，形成一個(gè)便捷的交通網(wǎng)絡(luò)。

劣勢(shì)：由于輕軌的建設(shè)周期較長(zhǎng)，初期項(xiàng)目的商務(wù)氛圍不能凸顯，進(jìn)駐企業(yè)多為項(xiàng)目自身產(chǎn)業(yè)鏈，不具備多元化發(fā)展體系，對(duì)企業(yè)的入駐沒(méi)有相應(yīng)的政策優(yōu)勢(shì)，外部環(huán)境相對(duì)雜亂，自身配套較弱。裂變國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目基本數(shù)據(jù)占地面積：

23570平方米建筑面積93925平方米物業(yè)類型：別墅，商業(yè)，寫字樓，酒店寫字樓26層酒店22層LED天幕，水木瀑布海洋館價(jià)格區(qū)間：10000左右電梯：迅達(dá)優(yōu)勢(shì)：緊鄰政務(wù)中心，享有市政資源，突出，商務(wù)，商業(yè)，產(chǎn)業(yè)，休閑，文化，前期項(xiàng)目引進(jìn)世界五百?gòu)?qiáng)家樂(lè)福生活購(gòu)物廣場(chǎng)，交通便利，緊鄰輕軌換成，

劣勢(shì)：由于產(chǎn)業(yè)鏈的單一化，缺乏政策的扶持，引進(jìn)的家樂(lè)福為生活超市，對(duì)項(xiàng)目的商業(yè)整體定位不高，人群較為雜亂。摩根中心項(xiàng)目基本數(shù)據(jù)占地面積：18000㎡總建筑面積：12萬(wàn)㎡物業(yè)類型：寫字樓單棟樓層：25層電梯8部含中央空調(diào)單層面積：1592㎡價(jià)格區(qū)間：8700-9700優(yōu)勢(shì)：緊靠市政中心，位于兩條城市主干道，金陽(yáng)新區(qū)未來(lái)CBD中心的核心位置，本區(qū)域具有帶動(dòng)其他區(qū)域發(fā)展的功能，每?jī)蓪釉O(shè)計(jì)130㎡空中花園。貴陽(yáng)中央行政區(qū)，未來(lái)前景良好，將提升企業(yè)經(jīng)營(yíng)效率。

劣勢(shì)：?jiǎn)螒裘娣e區(qū)間較大，不能滿足小型投資客的需求，自身商務(wù)產(chǎn)業(yè)過(guò)于單一，不能多元化發(fā)展，沒(méi)有有效政策的扶持。貴陽(yáng)國(guó)際金融中心項(xiàng)目基本數(shù)據(jù)總建筑面積：500萬(wàn)㎡（辦公建筑面積240萬(wàn)㎡，配套住宅面積

210萬(wàn)㎡，商業(yè)配套建筑面積50萬(wàn)㎡）占地面積：2000畝產(chǎn)品類別：40棟寫字樓集群。其中地標(biāo)級(jí)超5A寫字樓4棟（220-400m），高端寫字樓18棟（110-180m），中高端17棟。主打產(chǎn)品包括400米高雙子塔寫字樓（自持），金融101，MAX投資型寫字樓（5.9米）。主力套型：金融10143層（4層底商），層高4.2米，單層面積1525㎡；MAX投資型寫字樓24層，層高5.9米，單層面積2000㎡，雙子塔不對(duì)外銷售，自持。MAX5.9米投資型寫字樓租金預(yù)估80元/㎡。層數(shù)：金融10143層（4層底商），5.9米MAX24層。大堂：（101）10米挑高，面積650㎡（五星級(jí)酒店裝修標(biāo)準(zhǔn)）電梯配比：金融101：14部，7部高區(qū)，7部低區(qū)。電梯品牌：三菱空調(diào)品牌：中央空調(diào)1V1，品牌未定車位：120㎡：1物業(yè)：中天城投物業(yè)管理公司物業(yè)費(fèi)：:8元交房時(shí)間：2014年12月，2016年（MAX）價(jià)格：101最低7700元/㎡，均價(jià)8900-9800元/㎡（依據(jù)樓層及位置差價(jià)），MAX5.9米9200萬(wàn)/㎡起，最高1.2萬(wàn)/㎡優(yōu)勢(shì)：中天城投集團(tuán)為本土唯一上市房開公司，具有強(qiáng)大的品牌效應(yīng)，項(xiàng)目為貴州省十二五計(jì)劃引銀入黔重點(diǎn)項(xiàng)目，有著相應(yīng)政策的扶持，目前會(huì)展經(jīng)濟(jì)圈初步形成商務(wù)效應(yīng)，各大金融點(diǎn)相應(yīng)入駐項(xiàng)目，產(chǎn)生極大的行業(yè)聚集效應(yīng)。

劣勢(shì)：項(xiàng)目本身體量過(guò)于龐大，整體運(yùn)營(yíng)時(shí)間相對(duì)靠后，對(duì)整體經(jīng)濟(jì)效應(yīng)產(chǎn)生滯后影響，由于前期入駐的主要以各銀行總部為主，金融產(chǎn)業(yè)較為單一，不能有效的形成金融商務(wù)圈。美的財(cái)智中心項(xiàng)目基本數(shù)據(jù)項(xiàng)目位置：長(zhǎng)嶺北路8號(hào)總建筑面積：158萬(wàn)方交通：輕軌1、4號(hào)線，3個(gè)輕軌站，13條公交線路，4條高速主干道占地面積：1000畝物業(yè)類型：住宅、公寓、寫字樓、商鋪工程進(jìn)度：二期（2012.10-2015）綠化率：39.5%容積率：2.46主力套型：四棟23層寫字樓（1-3層商業(yè)），一層1300㎡，4m層高租金預(yù)估70-80元/月，投資回報(bào)率8%外立面：LOW-E玻璃大堂：豪裝，6.9m高，面積200㎡電梯配比:6部電梯品牌：蒂森克虜伯中央空調(diào)：美的車位配比：140㎡：1物業(yè)公司：戴德梁行顧問(wèn)，美的內(nèi)部物業(yè)團(tuán)隊(duì)物業(yè)費(fèi)：5元/月周邊配套：銀行，6家星級(jí)酒店，35萬(wàn)方購(gòu)物中心（西），南臨世貿(mào)新城，省醫(yī)附院，金陽(yáng)醫(yī)院項(xiàng)目配套：美的實(shí)驗(yàn)中、小學(xué)，幼兒園，商業(yè)，勞斯萊斯分店優(yōu)勢(shì)：自身品牌推廣力度較高，客戶對(duì)物業(yè)認(rèn)同度較高，有效的以會(huì)展金融經(jīng)濟(jì)作為依托，配有相關(guān)政策的扶持

劣勢(shì)：主要以住宅為主，寫字樓以配套為主，不足以支撐整體的商務(wù)氛圍大唐東源財(cái)富中心項(xiàng)目基本數(shù)據(jù)開發(fā)商：貴州君騰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目位置：長(zhǎng)嶺北路6號(hào)交通：輕軌1、4號(hào)線總建筑面積：25萬(wàn)方占地面積：100畝物業(yè)類型：純商業(yè)（準(zhǔn)現(xiàn)房）水景地產(chǎn),復(fù)合地產(chǎn),投資地產(chǎn)，中央商務(wù)區(qū)綠化率：50%容積率：3.0施工單位：湖南五建主力套型：一期1240.72㎡，二期1288.21㎡，分割單位主要是89-217