別墅培訓(xùn)講義

別墅基礎(chǔ)培訓(xùn)講義

別墅：在郊區(qū)或風(fēng)景區(qū)建造的供休養(yǎng)用的園林住宅。

-----引自《現(xiàn)代漢語(yǔ)詞典》別墅是一種詩(shī)意存在中的鄉(xiāng)村，居住在其中的人們既要享受城市的便捷與舒適，又要有鄉(xiāng)村的寧?kù)o安詳，所以風(fēng)景區(qū)就成為首選。從歷史傳統(tǒng)上看，別墅一般位于城市外面像一個(gè)衛(wèi)星一樣的位置上，使用者可以方便地到達(dá)，同時(shí)也可以方便地回到城市中去。別墅概念是和城市生活相對(duì)立、相均衡的，離開了城市這一概念，別墅也就無法理解了。別墅的分類：獨(dú)棟別墅雙拼別墅、疊拼別墅聯(lián)排別墅、TOWNHOUSE花園洋房什么是獨(dú)棟別墅？獨(dú)棟別墅獨(dú)棟別墅即獨(dú)門獨(dú)院，上有獨(dú)立空間，下有私家花園領(lǐng)地，是私密性很強(qiáng)的獨(dú)立式住宅，表現(xiàn)為上下左右前后都屬于獨(dú)立空間，一般房屋周圍都有面積不等的綠地、院落。這一類型是別墅歷史最悠久的一種，也是別墅建筑的終極形式。特征：私密性強(qiáng)，市場(chǎng)價(jià)格較高，定位多為高端品質(zhì)。什么是雙拼別墅？雙拼別墅·雙拼別墅的定義：它是聯(lián)排別墅與獨(dú)棟別墅之間的中間產(chǎn)品，是由兩個(gè)單元的別墅拼連組成的單棟別墅。在美國(guó)被叫做“TWOFAMILYHOUSE”，直譯為“兩個(gè)家庭的別墅”。雙拼別墅的特征1、與聯(lián)排、獨(dú)棟對(duì)比而言，除了有天、有地、有獨(dú)立的院落外，最關(guān)鍵是降低了社區(qū)密度增加了住宅采光面，使其擁有了更寬闊的室外空間；2、是低層小樓加上私家花園，這種相對(duì)獨(dú)立的雙拼別墅，在保證擁有私家花園的基礎(chǔ)上，既要加強(qiáng)戶外空間的交流，使私家小環(huán)境融合社區(qū)大環(huán)境，也改變了CITYHOUSE和TOWNHOUSE兵營(yíng)式排列的呆板面孔。3、雙拼別墅基本是三面采光，外側(cè)居室通常會(huì)有兩個(gè)以上的采光面，一般來說，窗戶較多，通風(fēng)不會(huì)差，重要的是采光和觀景。什么是疊拼別墅？疊拼別墅它是Townhouse的疊拼式的一種延伸，是在綜合情景洋房公寓與聯(lián)排別墅特點(diǎn)的基礎(chǔ)上產(chǎn)生的，由多層的復(fù)式住宅上下疊加在一起組合而成，下層有花園，上層有屋頂花園，一般為四層帶閣樓建筑，這種開間與聯(lián)排別墅相比，獨(dú)立面造型可豐富一些，同時(shí)一定程度上克服了聯(lián)排別墅窄進(jìn)深的缺點(diǎn)。1.購(gòu)買人群是社會(huì)上的中產(chǎn)階級(jí)，而非真正意義上的富人。2.稀缺性、私密性較單體別墅要差，定位也多是第一居所。3.疊拼戶型比聯(lián)排別墅的優(yōu)勢(shì)在于布局更為合理，不存在聯(lián)排進(jìn)深長(zhǎng)的普遍缺陷；而且，疊下有可愛的半地下室，疊上有痛快的露臺(tái)，雖然沒有聯(lián)排的見天見地，但是優(yōu)勢(shì)不減，甚至更為靈動(dòng)而宜人。什么是聯(lián)排別墅？聯(lián)排別墅定義：又稱TOWNHOUSE，有天有地，每戶獨(dú)門獨(dú)院，設(shè)有1至2個(gè)車位，還有地下室。它是由幾幢小于三層的單戶別墅并聯(lián)組成的聯(lián)排或住宅，一排二至四層聯(lián)結(jié)在一起，每幾個(gè)單元共用外墻，有統(tǒng)一的平面設(shè)計(jì)和獨(dú)立的門戶。建筑面積一般是每戶250平方米左右。

聯(lián)排別墅特征：1、比較注重項(xiàng)目選址，盡量余地、余綠、余水，交通比較方便。2、價(jià)位較低，為中產(chǎn)階級(jí)中上層人士及新貴階層度身定造。3、戶型設(shè)計(jì)豐富而前衛(wèi)，有特色。聯(lián)排別墅于19世紀(jì)四五十年代發(fā)源于英國(guó)新城鎮(zhèn)時(shí)期，歐美普及。在歐洲原始意義上的Townhouse是指在城區(qū)聯(lián)排而建的市民城區(qū)住宅，這種住宅均是沿街的，由于沿街面的限制，所以都在基地上表現(xiàn)為大進(jìn)深小面寬，層數(shù)一般在3層至5層，而立面式樣則體現(xiàn)為新舊混雜，各式各樣。Townhouse現(xiàn)在在很多國(guó)家和地區(qū)已非常普及，由于離城很近、方便上班及工作、價(jià)格合理、環(huán)境優(yōu)美，成為城市發(fā)展過程中不可逾越的階段———住宅郊區(qū)化的一種代表形態(tài)。

有關(guān)專家認(rèn)為：Ｔｏｗｎｈｏｕｓｅ是由幾幢小于三層的單戶別墅并聯(lián)組成聯(lián)排式住宅，建筑面積一般是每戶１５０至２５０平方米，每戶獨(dú)門獨(dú)院，擁有一個(gè)"有天有地"的自己的院落，大都為５０平方米左右，有的達(dá)到近１００平方米。每戶設(shè)有１至２個(gè)車位，還有地下室。Ｔｏｗｎｈｏｕｓｅ在歐美國(guó)家的一些發(fā)達(dá)城市盛行，居住人群多為收入水平較高的中產(chǎn)階級(jí)，也稱Ｖｉｌｌａｈｏｕｓｅ（城市邊緣住宅）我國(guó)９０年代中期就出現(xiàn)了Ｔｏｗｎｈｏｕｓｅ，但它的獨(dú)特價(jià)值并沒有被市場(chǎng)所認(rèn)可，只是被當(dāng)做住宅的一種類型，外籍人士租住者居多。最早的Townhouse建于古羅馬。在美洲尚未擁有自己的城市建筑的時(shí)候，羅馬的Townhouse就已經(jīng)被“空運(yùn)”到美國(guó)并且已經(jīng)滿足了美國(guó)新貴們對(duì)高品味住宅的崇拜和需求。而現(xiàn)代的Townhouse，特別是中國(guó)現(xiàn)有的Townhouse，則另有一番風(fēng)貌。Townhouse成為第一居所，它不是旅游，休閑的“驛站”，而是真正的，唯一的家。Ｔｏｗｎｈｏｕｓｅ是公寓和別墅的中間形態(tài)。公寓因城市土地資源寶貴而高密度、高容積率，有多層、小高層、高層、塔式、板式、蝶式等多種形式，大多為第一居所；別墅為低密度、低容積率，私家花園占地很大，私密性極強(qiáng)，價(jià)格昂貴，是住宅發(fā)展的終極方向。居住人群為經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)、居住品質(zhì)要求高的"新貴一族"，是適宜度假的第二居所；Ｔｏｗｎｈｏｕｓｅ既屬于城市范疇又不是市中心，既滿足了人們親近自然、實(shí)現(xiàn)別墅夢(mèng)想的愿望，又有比較方便的交通條件，為城市邊緣地帶的住宅。密度較低，容積率在０．５到０．８之間?；▓@不太大卻每戶都有，居住品質(zhì)較高。價(jià)格也在別墅與公寓之間，適合更多的有一定購(gòu)買能力的人接受?？勺鳛榈谝痪铀?，也可作為第二居所。主要有雙拼（兩棟相連）、疊拼（比如Ａ戶為一層加二層?xùn)|半部；Ｂ戶為三層加二層西半部，從院里直接上樓梯至二層門戶）、連排（三棟以上并聯(lián)）三種類型。什么是復(fù)式？什么是花園洋房？花園洋房源于上海，自19世紀(jì)中期起，為上海、福建和廣東一帶上流階層所專屬，是西洋文明和生活方式與中國(guó)文化交織的產(chǎn)物。更為具體地說，它是當(dāng)時(shí)的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商順應(yīng)上海租界辟建而帶來的市場(chǎng)需求，針對(duì)特定少數(shù)階層、采用西方的建筑形式和新的工程技術(shù)、新型建筑材料開發(fā)出來的具有稀缺性的高利潤(rùn)住宅產(chǎn)品，從現(xiàn)在房地產(chǎn)定義觀點(diǎn)來看，當(dāng)時(shí)的花園洋房相當(dāng)于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)中的獨(dú)棟別墅。時(shí)至今日，一個(gè)多世紀(jì)過去了，“花園洋房”又被重新提起，先在南方都市熱身，2000年后隨“南方軍團(tuán)揮師北上”出現(xiàn)在北京地產(chǎn)市場(chǎng)，2003年以珠江國(guó)際城的“新洋屋運(yùn)動(dòng)”為標(biāo)志，“花園洋房”熱在北京房地產(chǎn)市場(chǎng)達(dá)到一個(gè)新高，然而，現(xiàn)今市場(chǎng)中的相繼出現(xiàn)的花園洋房和當(dāng)年的花園洋房已相去甚遠(yuǎn)。能和花園洋房扯上關(guān)系的，或多或少的和花園洋房有所聯(lián)系是理所當(dāng)然的了，或者神似，或者形象，或者二者兼?zhèn)?，因此，這些項(xiàng)目也就自然而然具備了一些或某些花園洋房的共性，一般性的花園洋房具備以下特征：

?建筑風(fēng)格為外國(guó)風(fēng)格，洋味十足，多為歐洲和北美風(fēng)格，也有少許南洋風(fēng)格；

?建筑密度很低（容積率一般小于1），綠化率較高，強(qiáng)調(diào)景觀均好，首層普遍擁有私家花園；

?普遍分布于市郊一帶，距離市區(qū)尚有距離；

?在一定程度上依賴于現(xiàn)代都市文明，環(huán)境舒適而寧?kù)o；住宅水、電、暖供給一應(yīng)俱全，周邊配套較為完善，購(gòu)物、道路交通、通訊設(shè)施等的標(biāo)準(zhǔn)較高；

?目標(biāo)消費(fèi)者定位：中高收入人群，甚至包括國(guó)內(nèi)高收入家庭、港澳臺(tái)地區(qū)及其他國(guó)家華人、外國(guó)人。但是，市場(chǎng)上的花園洋房之間本身差距非常大，一般有狹義和廣義之分。

狹義的“花園洋房”：就是GardenVilla（花園別墅），也就是通常所說的花園式住宅、西式洋房、小洋樓，帶有花園草坪和車庫(kù)的獨(dú)院式平房或二、三層小樓，強(qiáng)調(diào)戶戶有花園，包括市場(chǎng)中的洋式聯(lián)排（或雙拼）的TOWNHOUSE，戶型較大，居住舒適程度高。最具代表性的狹義花園洋房就是上海解放前興建的老洋房，至今上海方言中的“花園洋房”，仍舊指狹義的花園洋房，甚至于，每提起花園洋房，便會(huì)有人聯(lián)想起當(dāng)初大上海的獨(dú)棟小洋樓。真正的“洋房”不在中國(guó)，但中國(guó)的花園洋房卻浸透了中國(guó)的文化和歷史。狹義花園洋房的建筑風(fēng)格有歐陸古典式、英國(guó)鄉(xiāng)村式、西班牙式、中西混合式（按照中方業(yè)主偏好，在建筑技術(shù)、房屋結(jié)構(gòu)及住宅設(shè)備上采用西式風(fēng)格，在平面布置、內(nèi)外裝修、庭院綠化方面融入中國(guó)傳統(tǒng)特色，風(fēng)格多樣）等。狹義的花園洋房在很大意義上就是指別墅，戶戶擁有私家花園，而且產(chǎn)品品質(zhì)高，裝修豪華，除了別墅，很少的花園洋房符合狹義洋房的定義。也幾乎沒什么項(xiàng)目能達(dá)到狹義花園洋房的標(biāo)準(zhǔn)。什么是中式別墅？中式別墅的特征表現(xiàn)為：北京的四合院與蘇州園林宅院是別墅中化的兩大融合表征。新中式建筑不僅在文脈與中國(guó)傳統(tǒng)建筑一脈相承，而且更重要的體現(xiàn)在對(duì)傳統(tǒng)建筑的發(fā)展和變化上：既很好的保持了傳統(tǒng)建筑的精髓，又有效的融合了現(xiàn)代建筑元素與現(xiàn)代設(shè)計(jì)因素，改變了傳統(tǒng)建筑的功能使用，給予重新定位。因?yàn)榻ㄖ牧系淖兓约艾F(xiàn)代生活方式的變化等原因造成的對(duì)建筑需求的變化——建筑形式只是這些內(nèi)涵發(fā)展和變化的一個(gè)結(jié)果。新中式建筑的集體爆發(fā)帶給國(guó)人很大振奮，不僅在文化上被廣泛支持，在被市場(chǎng)認(rèn)可的程度上，也達(dá)了良好的效果。中式別墅：中式傳統(tǒng)建筑與現(xiàn)代住宅的功能要求和現(xiàn)代人的生活方式的結(jié)合。其結(jié)構(gòu)形式又是以木結(jié)構(gòu)為主?，F(xiàn)在隨著技術(shù)水平的提高和國(guó)家經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增加，對(duì)于本民族傳統(tǒng)居住文化的自信心也在逐步建立。特別是最近幾年，一批非常有影響的新中式建筑的誕生，徹底改變了人們的觀念。新北京四合院“易郡”、通州“運(yùn)河岸上的院子”、“觀唐”這幾個(gè)非常有特色的項(xiàng)目起到了非常好的效果。觀唐復(fù)原四合院詮釋中式風(fēng)格，易郡以現(xiàn)代版中式庭院呼應(yīng)傳統(tǒng)文脈，都在以不同的姿態(tài)與中式別墅的深邃內(nèi)涵遙相呼應(yīng)。成都清華坊也是中式住宅中一個(gè)非常成功的范例，無論是從市場(chǎng)運(yùn)作、建筑設(shè)計(jì)、還是氣氛塑造都很成功：建筑意義上，它是一個(gè)好作品；市場(chǎng)意義上，它是一個(gè)成功的商品。解讀新中式新中式風(fēng)格誕生于中國(guó)傳統(tǒng)文化復(fù)興的新時(shí)期，伴隨著國(guó)力增強(qiáng)，民族意識(shí)逐漸復(fù)蘇，人們開始從紛亂的“摹仿”和“拷貝”中整理出頭緒。在探尋中國(guó)設(shè)計(jì)界的本土意識(shí)之初，逐漸成熟的新一代設(shè)計(jì)隊(duì)伍和消費(fèi)市場(chǎng)孕育出含蓄秀美的新中式風(fēng)格。在中國(guó)文化風(fēng)靡全球的現(xiàn)今時(shí)代，中式元素與現(xiàn)代材質(zhì)的巧妙兼柔，明清家具、窗欞、布藝床品相互輝映，再現(xiàn)了移步變景的精妙小品。

中國(guó)風(fēng)并非完全意義上的復(fù)古明清，而是通過中式風(fēng)格的特征，表達(dá)對(duì)清雅含蓄、端莊豐華的東方式精神境界的追求。

新中式風(fēng)格主要包括兩方面的基本內(nèi)容，一是中國(guó)傳統(tǒng)風(fēng)格文化意義在當(dāng)前時(shí)代背景下的演繹；一是對(duì)中國(guó)當(dāng)代文化充分理解基礎(chǔ)上的當(dāng)代設(shè)計(jì)。新中式風(fēng)格不是純粹的元素堆砌，而是通過對(duì)傳統(tǒng)文化的認(rèn)識(shí)，將現(xiàn)代元素和傳統(tǒng)元素結(jié)合在一起，以現(xiàn)代人的審美需求來打造富有傳統(tǒng)韻味的事物，讓傳統(tǒng)藝術(shù)在當(dāng)今社會(huì)的合適的體現(xiàn)。

中式風(fēng)格要點(diǎn)：中國(guó)風(fēng)的構(gòu)成主要體現(xiàn)在傳統(tǒng)家具(多為明清家具為主)、裝飾品及黑、紅為主的裝飾色彩上。室內(nèi)多采用對(duì)稱式的布局方式，格調(diào)高雅，造型簡(jiǎn)樸優(yōu)美，色彩濃重而成熟。中國(guó)傳統(tǒng)室內(nèi)陳設(shè)包括字畫、匾幅、掛屏、盆景、瓷器、古玩、屏風(fēng)、博古架等，追求一種修身養(yǎng)性的生活境界。中國(guó)傳統(tǒng)室內(nèi)裝飾藝術(shù)的特點(diǎn)是總體布局對(duì)稱均衡，端正穩(wěn)健，而在裝飾細(xì)節(jié)上崇尚自然情趣，花鳥、魚蟲等精雕細(xì)琢，富于變化，充分體現(xiàn)出中國(guó)傳統(tǒng)美學(xué)精神。

別墅的概念是國(guó)外引進(jìn)的，不是中國(guó)的，國(guó)內(nèi)叫庭院、宅院。大的叫皇家園林?！肚迕魃虾訄D》里都有描寫到，這是中國(guó)傳統(tǒng)的比較高的住宅概念。但這個(gè)概念在改革開放過程中，甚至在98年以前，在中國(guó)都是不可思議的。因?yàn)槲覀兪枪兄?，是分配的，你想買宅院是買不到的?，F(xiàn)在我們的經(jīng)濟(jì)發(fā)生了翻天覆地的變化，房地產(chǎn)也發(fā)生了翻天覆地的變化，現(xiàn)在住房是私有化，而且我們中國(guó)的房地產(chǎn)創(chuàng)造了這樣的條件、創(chuàng)造了這樣的基礎(chǔ)，也讓一部分人先富起來。所以我們社會(huì)即有這樣的能力和這樣的需求，新建了我們中國(guó)的庭院，現(xiàn)在一般叫做中式別墅中國(guó)的宅院和新中式別墅更方面體現(xiàn)在了空間上。我們是內(nèi)斂的，人家是開放的。人家的花園、綠地都是在外面的，而我們都是在內(nèi)部的，這就是一個(gè)很大的差異。剛才所說的《清明上河圖》，我們的一套別墅、一套的中式的別墅就是大門一關(guān)，有前院、后院、中院，北京四合院就有這樣的，南方的大宅院有一進(jìn)、二進(jìn)、三進(jìn)。在中國(guó)的建筑中，無論是北京的四合院，還是蘇州的園林，實(shí)際上都有他的功能。新中式風(fēng)格古老的中式風(fēng)格與現(xiàn)代元素在時(shí)間的長(zhǎng)河里邂逅，以內(nèi)斂沉穩(wěn)的古意中國(guó)為出發(fā)點(diǎn),將古典語(yǔ)言以現(xiàn)代手法詮釋，注入中式的風(fēng)雅意境，使空間散發(fā)著淡然悠遠(yuǎn)的人文氣韻，讓居住者感受到浩瀚無垠的文化傳統(tǒng)。中原別墅的發(fā)展歷程中原別墅發(fā)展歷程大致可分為四個(gè)階段：起步階段（1992－1998年）：起步發(fā)展，模仿借鑒；陳舊落伍，發(fā)展緩慢；缺乏人氣，發(fā)展停滯。英協(xié)花園、龍湖新城；臺(tái)胞小區(qū)；國(guó)泰花園。調(diào)整分化階段（1999－2000）：重新啟動(dòng)，加強(qiáng)營(yíng)銷；別墅、多層住宅混建；價(jià)位取勝，提高設(shè)計(jì)水平。帝苑別墅；金桂苑；格林度假山莊。發(fā)展階段（2001—2006年）：地脈文化成為別墅靈魂；旅游地產(chǎn)，別墅型價(jià)值；城市別墅，有限的產(chǎn)品，無限的追求。九郡·弘、大河龍城；思念·果嶺山水；東方今典、鹿港小鎮(zhèn)。稀缺階段（2007年—至今）：涉外新區(qū)珍稀別墅的誕生；龍脈別墅的緩慢發(fā)展；高科技概念別墅的差異化營(yíng)銷；情感營(yíng)銷，異軍突起。中凱鉑宮；大河龍城三期；甲六院；開元·金池名郡。別墅的個(gè)性別墅產(chǎn)品是居住夢(mèng)想的塔尖建筑，它承載的不單是生活的功能，更承載著人們對(duì)居住/世界/生活/我的所有思考，并支撐著人們不斷提高的精神追求。旅游地產(chǎn)—健康別墅的代表—思念·果嶺山水水岸別墅—對(duì)水岸景觀的熱衷—龍波圣地城市別墅、獨(dú)棟別墅—庭院生活追求—東方今典龍脈別墅—家族傳承夢(mèng)想—九郡·弘、大河龍城涉外別墅—國(guó)際化、現(xiàn)代化的加速發(fā)展—中凱鉑宮、溫哥華山莊別墅代表什么？社會(huì)地位西方上流社會(huì)，推崇“不實(shí)用準(zhǔn)則”。別墅的主人，依賴客廳及其陳設(shè)來展示他的社會(huì)地位。不像普通人家在客廳里安放大彩電（上流社會(huì)傾向于不看電視）而是另設(shè)視聽室，這提升了主人的社會(huì)等級(jí)。別墅，由于面積大到一定程度，室內(nèi)外的空間則可進(jìn)行功能細(xì)分；一般，可分成外向、內(nèi)向、私密三個(gè)區(qū)域，像門廊、門廳、客廳是外向空間，以供來客與家人共同使用；家庭室、餐廳、早餐廳、廚房等是家庭生活的主體，屬內(nèi)向區(qū)域；私密區(qū)是以臥室為主的主人休息及工作區(qū)域。別墅的主要功能，仍然是要讓居住者擺脫其當(dāng)代生活、職業(yè)活動(dòng)帶來的勞累和壓力，使他們把注意力從其日常事物中移開轉(zhuǎn)而投向個(gè)人和家庭生活中，恢復(fù)精神平和。對(duì)于生活于別墅中的階層來說，居住問題已然解決，重要的是對(duì)一種生活方式的追求。個(gè)性化·空間感受公寓的功能設(shè)計(jì)與行為活動(dòng)是一一對(duì)應(yīng)的?？蛷d往往是公寓生活的活動(dòng)中心，人們?cè)诳蛷d里談天、會(huì)客，也在客廳里看電視。相反，在別墅生活中，強(qiáng)調(diào)的是空間感受，窗外景色以及光線，在西方傳統(tǒng)里，餐具和器皿的重要性在別墅生活中也許遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過電視機(jī)。手工地毯、藝術(shù)品都在別墅生活中處處顯示出主人的個(gè)性。別墅，可以做到徹底的個(gè)性化。它完全是主人個(gè)人風(fēng)格愛好的體現(xiàn)。領(lǐng)域感：公寓的戶外活動(dòng)是公共的，而別墅的私人院落和花園，則讓人更具有領(lǐng)域感。在別墅的生活形態(tài)中，對(duì)居住實(shí)用性的首要條件，讓位于舒適、休息以及對(duì)一種較為自在的生活形式的享受。人們無法在公寓住宅區(qū)的戶外進(jìn)行養(yǎng)花與用餐，別墅的私家花園，則為有空暇的主人提供種植與勞動(dòng)的享樂，使用割草機(jī)修剪草坪或種植一些自己喜愛的植物都是別墅生活的享受。人們?cè)趧e墅生活中還可享用戶外用餐和休息。我們的客戶是什么樣的？我們客戶的特征：20—40歲文藝界、影視圈、體育界大牌明星善于享受生活，渴望浪漫與激情，追求最豪華的、最頂尖的生活空間與生活模式，消費(fèi)心理非常感性化，沖動(dòng)購(gòu)買。我們客戶的特征：35—48歲企業(yè)主事業(yè)成功，但在生活、事業(yè)之間難于把握平衡。身處“高峰”對(duì)于物質(zhì)的東西，往往低調(diào)處理?？释蒙戆察o、平和的世外桃源享受天倫之樂。我們客戶的特征：“迷信”也許他不信神、不信鬼、不信運(yùn)氣，但他相信因果報(bào)應(yīng)、信人杰地靈、還信風(fēng)水。迎合消費(fèi)者心理的相應(yīng)措施：回顧歷史，追述地域的文化背景，以“夏都”為中心延展出一段“文明”，并以此傳達(dá)這樣的信息“千金易得，寶地難求”注：決非“風(fēng)水先生如是說.......”我們客戶的特征：消費(fèi)心理額外的消費(fèi)者對(duì)異地置業(yè)沒有顯而易見的需求，如何吸引人們的注意甚至親睞，關(guān)鍵問題在于，如何對(duì)消費(fèi)者承諾更多、更為消費(fèi)者所關(guān)心的“額外的”利益。以獨(dú)到的“額外”把握并引導(dǎo)需求。鶴壁淇林小鎮(zhèn)鶴壁高端市場(chǎng)背景1、鶴壁整體房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展尚處于初級(jí)階段，發(fā)展?jié)摿薮螅?、鶴壁市高端房地產(chǎn)項(xiàng)目尚處于空白階段，本項(xiàng)目擁有巨大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)和發(fā)展空間；3、隨著08年房地產(chǎn)調(diào)控的逐步深入，09年下半年房地產(chǎn)必然有一個(gè)全新的較好發(fā)展；4、高端項(xiàng)目目標(biāo)人群受當(dāng)前市場(chǎng)影響相對(duì)較小，發(fā)展?jié)摿薮螅?、城市快速發(fā)展，催生城市新貴階層的誕生，豪宅已成為新貴階層的身份需求；6、文化爆炸、西洋建筑入侵的時(shí)代，因北京奧運(yùn)而引爆的中國(guó)風(fēng)，更激起了人們對(duì)中

國(guó)式情節(jié)的眷戀。項(xiàng)目自身解讀項(xiàng)目位置，地緣文化深厚，為靈山秀水環(huán)抱之地；項(xiàng)目位處“四靈地”，受天地護(hù)佑，人才輩出，圣賢文化底蘊(yùn)濃厚。三和“天地人合一”的建筑設(shè)計(jì)理念，在淇林小鎮(zhèn)的規(guī)劃上完美呈現(xiàn)，使其成為“藏風(fēng)聚氣，旺財(cái)旺族，光宗耀祖”之墅；三和地產(chǎn)，鶴壁房地產(chǎn)領(lǐng)跑者，“打造中原閃亮小區(qū)，建設(shè)豫北璀璨豪華住宅”為其不懈追求；淇林小鎮(zhèn)項(xiàng)目融合傳統(tǒng)墅院生活方式與國(guó)際先進(jìn)建筑標(biāo)準(zhǔn)，必將成就“國(guó)風(fēng)自醒涅槃式的升華”。項(xiàng)目相關(guān)數(shù)據(jù)：占地面積：約300畝建筑面積：約75000平米總套數(shù)：264套容積率：0.47當(dāng)前鶴壁房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)均價(jià)約為：2000元/㎡項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析：?別墅產(chǎn)品在鶴壁屬于唯一性產(chǎn)品，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力較小，有利于迅速打開局面；?先進(jìn)技術(shù)的采用，成為當(dāng)?shù)鬲?dú)有優(yōu)勢(shì)；?深厚的地脈文化、景觀資源優(yōu)勢(shì)；?天然坡地景觀，形成優(yōu)美的建筑天際線；?規(guī)范的操作團(tuán)隊(duì)，先進(jìn)的操作理念，良好的創(chuàng)新機(jī)制，為項(xiàng)目成功奠定基礎(chǔ)；?中原文化最純粹的別墅區(qū)，成為本項(xiàng)目的個(gè)性優(yōu)勢(shì)。?城市較小，拉動(dòng)有限，項(xiàng)目面臨與其他城市別墅產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)，爭(zhēng)搶客戶資源的局面；?項(xiàng)目周邊生活配套不夠完善，居住氛圍尚未成熟；?項(xiàng)目周邊現(xiàn)狀為農(nóng)田，外部景觀資源優(yōu)勢(shì)無法體現(xiàn)。?宏觀調(diào)控，有利房地產(chǎn)發(fā)展的政策不斷出臺(tái)，房地產(chǎn)短期內(nèi)存在轉(zhuǎn)好的預(yù)期；?項(xiàng)目片區(qū)生態(tài)休閑區(qū)域規(guī)劃，使本項(xiàng)目具備優(yōu)勢(shì)的外部景觀資源；?鶴壁高端項(xiàng)目稀缺性讓項(xiàng)目?jī)r(jià)值愈加顯現(xiàn)；?城市發(fā)展催生新貴階層，豪宅的身份需求。?國(guó)際金融危機(jī)影響世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展，經(jīng)濟(jì)預(yù)期的不穩(wěn)定性，影響消費(fèi)者的置業(yè)需求；?整體房地產(chǎn)市場(chǎng)信心不足，觀望情緒濃厚，成交量下降明顯，對(duì)項(xiàng)目銷售速度產(chǎn)生影響；?本項(xiàng)目相對(duì)巨大的開發(fā)量，較長(zhǎng)的操作周期，市場(chǎng)的不確定性，成為項(xiàng)目操作中的巨大威脅。國(guó)內(nèi)相關(guān)中式別墅的評(píng)述成都清華坊：新中式宅院不是北京原創(chuàng)

小地產(chǎn)商開發(fā)的小小成都“清華坊”，卻是國(guó)內(nèi)眾多地產(chǎn)大亨必看的教科書，有人為了一探究竟，不惜翻墻越脊?！獛缀趺课粶?zhǔn)備開發(fā)“中式別墅”項(xiàng)目的地產(chǎn)商都會(huì)去成都的“清華坊”學(xué)習(xí)取經(jīng)，北京著名中式別墅“觀唐”的締造者呂大龍?jiān)f：“涂總當(dāng)時(shí)還不讓我們進(jìn)去看，我們翻墻進(jìn)去的?！苯衲辏瑓未簖埶f的“涂總”———涂志明要帶著他的“清華坊”來北京了。爬墻進(jìn)去學(xué)習(xí)考察對(duì)于2002年成都清華坊的成功，也許涂志明都沒有想清楚到底是怎么回事。他曾對(duì)媒體表示：“跟廣州和北京的大發(fā)展商比，我們還是