第四章房地產(chǎn)信貸

房地產(chǎn)金融

學(xué)時：32

學(xué)分：2

課程性質(zhì)：限選任課教師：周霞

北京建筑工程學(xué)院第四章房地產(chǎn)信貸第一節(jié)房地產(chǎn)信貸的概念、特性及分類第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款第三節(jié)個人住房貸款第四節(jié)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險管理何謂房地產(chǎn)信貸?房地產(chǎn)信貸是指以商業(yè)銀行為主體的房地產(chǎn)金融機構(gòu)針對房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、消費活動開展的信貸業(yè)務(wù)。就目前而言，間接融資方式是我國房地產(chǎn)行業(yè)融資的基本形式，其中最典型、最重要的間接融資方式，即商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)。

房地產(chǎn)信貸的基本特性

1．貸款投向受到嚴格控制。房地產(chǎn)信貸資金賬戶實行嚴格的管理。2．貸款期限較長。房地產(chǎn)開發(fā)貸款期限可能達到1至3年，甚至到5年；個人住房貸款的合同貸款期限可達20至30年，平均實際貸款期限也可達5至10年。3．貸款規(guī)模與資產(chǎn)占比有限制。房地產(chǎn)開發(fā)貸款一般控制在商業(yè)銀行全部信貸資產(chǎn)的10％左右。個人住房貸款占比一般在10%到15%，或更高一點。某些國家和地區(qū)的著名商業(yè)銀行的個人住房貸款甚至高達其信貸資產(chǎn)的40％以上。房地產(chǎn)信貸的分類

——按貸款主體劃分

房地產(chǎn)企業(yè)貸款包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款和經(jīng)營性持有物業(yè)貸款。經(jīng)營性持有物業(yè)貸款，一般簡稱為法人按揭貸款，是指商業(yè)銀行向物業(yè)經(jīng)營機構(gòu)或其他企、事業(yè)單位發(fā)放的，用于購置自營商業(yè)用房或自用辦公用房的，期限較長分期還款的法人貸款；個人貸款包括個人住房貸款、個人商業(yè)用房貸款，及其附屬信貸產(chǎn)品和衍生信貸產(chǎn)品，如二手房貸款、轉(zhuǎn)按揭、加按揭等。房地產(chǎn)信貸的分類

——按信貸資金來源劃分

自營性房地產(chǎn)貸款的資金來源是商業(yè)銀行吸收的各類銀行存款；委托性房地產(chǎn)貸款的資金來源是其他非銀行機構(gòu)自有或根據(jù)相關(guān)政策規(guī)定募集的資金。又可分為房地產(chǎn)開發(fā)委托貸款和個人住房委托貸款。前者是其他非銀行機構(gòu)利用其自有或募集的資金，委托商業(yè)銀行向指定的房地產(chǎn)開發(fā)項目發(fā)放的房地產(chǎn)貸款。后者是住房公積金管理部門利用其歸集的個人住房公積金，委托商業(yè)銀行向公積金繳存人發(fā)放的個人住房公積金貸款。對于商業(yè)銀行而言，信貸資金來源不同，所承擔(dān)的風(fēng)險不同，利潤來源也不同。

房地產(chǎn)開發(fā)貸款？開發(fā)商為什么要借貸

開發(fā)商通過借貸籌集開發(fā)資金的重要原因——杠桿原理1、杠桿原理主要內(nèi)容2、杠桿作用的形式杠桿原理R為資產(chǎn)總收益率，i為貸款利率，Y為自有資金收益率，M為借貸資金所占比例，E為自有資金所占比例。

R=M*i+E*Y例4-1：假設(shè)一房屋價值10萬元，年凈營業(yè)收益1.2萬元，則資產(chǎn)總收益率為12%（12000/100000）。如果購買該房屋可以取得75%的銀行貸款，即貸款7.5萬元，貸款年利率為10%，每年應(yīng)還貸款利息7.5萬*10%=0.75萬元；購房人首付款2.5萬元。則扣除利息后每年購房者可獲取的凈營業(yè)收益為12000-7500=4500萬元。購房人投資的收益率為：自有資金收益率=購房者凈營業(yè)收益/自有資金（首付款）=4500/25000=18%。購房者自有資金收益率為18%>資產(chǎn)總收益率12%。

12%=（0.75*10%）+(0.25*18%)可見：借貸的重要的更為真實的目的：通過杠桿效應(yīng)，盡可能提高自有資金收益率。即，借雞下蛋，或借雞下更多的蛋。請思考：自有資金收益率受到什么因素影響？貸款比例是否越高越好？L、D和Y由R=M*i+E*Y和E=1-M，得到：R=M*i+（1-M）*YR-M*i=（1-M）*Y

設(shè)D=R-i，即資產(chǎn)收益率與貸款利率的差別。

L=1/(1-M)為杠桿因子，即自有資金所占比例的倒數(shù)。則：Y=i+(L*D)

表4-1貸款比例75%條件下利率變化對自有資金收益率的影響

貸款方案ABC貸款利率(％)101214貸款金額750007500075000年付利息7500900010500年凈營業(yè)收益120001200012000購房者可獲取的凈營業(yè)收益450030001500資產(chǎn)總收益率(％)121212首付自有資金250002500025000自有資產(chǎn)收益率(％)18126杠桿作用正

中負表4-2貸款比例80%條件下利率變化對自有資金收益率的影響貸款利率（％）

(i)自有資金收益率(％)(i+L*D)收益杠桿作用1111+(5*2)=21

正正1212+(5*1)=17

正正1313十(5*0)=13正中1414+[5*(一1)]=8

正負1515十[5*(一2)]=0零負1616+[5*(一4)]=一4負負從杠桿效應(yīng)來看，貸款比例并非越高越好。杠桿作用的形式

結(jié)合表4-1，杠桿作用可能呈現(xiàn)如下形式：（1）杠桿正作用：貸款利率<資產(chǎn)收益率時，自有資金收益率大于資產(chǎn)收益率（2）中性作用：貸款利率=資產(chǎn)收益率時，自有資金收益率等于資產(chǎn)收益率（3）杠桿負作用：貸款利率〉資產(chǎn)收益率時，自有資金收益率小于資產(chǎn)收益率L、D對Y的影響

(1)在杠桿作用為正時(D>0)，杠桿因子越大，則自有資金收益率提高越大。

(2)在杠桿作用為中性時(D=0)，杠桿因子對自有資金收益率無影響。

(3)在杠桿作用為負時(D<0)，貸款給自有資金帶來負擔(dān)，杠桿作用越大，則自有資金收益率降低幅度越大。房地產(chǎn)開發(fā)貸款基本概念房地產(chǎn)開發(fā)貸款，是指商業(yè)銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的，用于開發(fā)、建造向市場銷售、出租等用途的房地產(chǎn)項目的貸款。

房地產(chǎn)開發(fā)貸款的借款人是經(jīng)工商管理部門注冊的，政府主管部門認定并擁有一定資質(zhì)的，合法具有房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營權(quán)的企業(yè)。

房地產(chǎn)開發(fā)貸款分類

1.土地開發(fā)貸款。銀行向政府所屬土地儲備機構(gòu)或受政府委托進行土地整理的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的，用于土地一級開發(fā)（包括土地收購及土地前期開發(fā)與整理）的貸款。2.商品房開發(fā)貸款。銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的，用于開發(fā)、建造向市場銷售、出租等用途的商品房項目的貸款。3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金貸款。由于其用途不指向具體開發(fā)項目，監(jiān)控的難度較大，貸款資金多被反復(fù)挪用，商業(yè)銀行一般會嚴格控制此類貸款的發(fā)放。4.建筑安裝企業(yè)流動資金貸款。用于解決建筑安裝企業(yè)在項目建設(shè)施工過程中流動資金不足的貸款。墊資施工使該類貸款存在較大法律風(fēng)險，監(jiān)管更加困難。銀行一般持極為審慎的態(tài)度。5.項目儲備貸款。向符合一定條件的大型、特大型優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的，用于其解決住房項目前期資金需求的貸款。屬于過渡性貸款，一般會在發(fā)放商品房開發(fā)貸款后，收回相應(yīng)的住房項目儲備貸款。存在較大政策性風(fēng)險，也是銀行嚴格控制的房地產(chǎn)開發(fā)貸款。按商業(yè)銀行支持力度的不同劃分房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款支持類項目：對市場銷售前景好、經(jīng)濟效益好、還本付息能力強,且項目建筑面積或建筑規(guī)劃占地面積在10萬平方米（含）以上的普通商品房項目和經(jīng)濟適用房項目，予以支持；選擇支持類項目：對高檔商品住宅項目、商業(yè)用房、寫字樓等項目，結(jié)合項目的具體情況有選擇地給予支持；謹慎支持類項目：對酒店、別墅、大型商場或購物中心、高檔娛樂設(shè)施等項目要結(jié)合項目的具體情況，分析研究，謹慎支持。房地產(chǎn)開發(fā)貸款的一般管理模式一般會采取貸款封閉管理模式，即商業(yè)銀行從貸款發(fā)放，到按期收回貸款本息整個過程，對貸款資金的流動實施全過程的監(jiān)控管理，以保障貸款資金的合規(guī)合理使用及安全地收回。主要包括項目授信管理、貸款使用管理、銷售回款管理、貸款收回管理及抵押物管理等。貸款封閉管理的主要內(nèi)容1．項目授信管理：嚴格的企業(yè)準入標準和項目準入標準；堅持貸款額度與項目投資相匹配、還款計劃與建設(shè)銷售期相匹配的原則。2．貸款使用管理：監(jiān)管賬戶，?？顚Ｓ?，確保資金用于貸款指向的項目建設(shè)，防止挪用。3．銷售回款管理：監(jiān)測項目銷售率，間接監(jiān)控項目銷售收入資金。4．貸款回收管理5．抵押物管理貸款回收管理一般情況下，當(dāng)項目的銷售收入資金總額等于項目的開發(fā)投資總額扣除房地產(chǎn)開發(fā)貸款額和企業(yè)自有資金的投入額時，商業(yè)銀行則要求借款企業(yè)應(yīng)開始歸還開發(fā)貸款，并隨著項目銷售收入的實現(xiàn)，按一定比例分期收回開發(fā)貸款本息。借款企業(yè)應(yīng)在項目銷售率最高不超過80%前，歸還全部房地產(chǎn)開發(fā)貸款本息。抵押物的動態(tài)管理（1）隨著工程建設(shè)進度及時辦理新建部分的抵押登記手續(xù)，特別是針對放款時僅以土地使用權(quán)抵押或隨著工程進度逐筆發(fā)放貸款情況，尤其要確保抵押的足值、有效。（2）一般不接受車庫、會所等公建部分單獨作為抵押物；不接受人防等不可銷售的配套公建部分作為抵押物。（3）嚴格控制抵押率。土地使用權(quán)加在建工程抵押的，抵押率控制在最高不超過其評估價值的70%；僅使用土地使用權(quán)抵押的，抵押率應(yīng)控制在最高不超過其評估價值的60%。（4）抵押物評估價值不是認定貸款抵押物價值的唯一依據(jù)。還可測算其實際價值。如果抵押物實際價值與評估價值出現(xiàn)較大差異，原則上以實際價值為依據(jù)。抵押物釋放的一般控制原則，見74頁。

房地產(chǎn)開發(fā)貸款的一般操作流程

貸前調(diào)查

項目評估抵押物價值評估授信審查審批放款貸后管理企業(yè)基本情況、企業(yè)授信情況、財務(wù)情況分析、項目基本情況、擔(dān)保情況分析

申貸企業(yè)資信評價、開發(fā)項目整體評價和貸款風(fēng)險綜合評價

資料的完整性；政策的合規(guī)性；項目的可行性；財務(wù)狀況的合理性、安全性；授信要素（期限、利率等）的合理性；擔(dān)保的合法性、合規(guī)性、有效性、可靠性；貸款風(fēng)險的可控性分級審批、簽訂借款合同、落實擔(dān)保、發(fā)放貸款

監(jiān)控信貸資金流向、實地查訪借款企業(yè)與項目情況、定期收集重要信息、項目工程概、預(yù)、決算管理、逾期貸款的專項檢查與催收、不良貸款的管理個人住房貸款個人住房貸款個人住房貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購買自用普通住房的貸款。貸款人，即發(fā)放個人住房貸款的金融機構(gòu)，一般為商業(yè)銀行。貸款人發(fā)放個人住房貸款時，借款人必須提供擔(dān)保。借款人到期不能償還貸款本息的，貸款人有權(quán)依法處理其抵押物或質(zhì)物，或由保證人承擔(dān)償還本息的連帶責(zé)任。個人住房貸款的特性消費特性期限特性還款特性：分期還款、還款比例限制80頁擔(dān)保特性與開發(fā)項目的關(guān)聯(lián)性幾個相關(guān)概念-轉(zhuǎn)按揭是指已經(jīng)辦理個人住房貸款的借款人，在還款期間，由于房屋出售、贈與、繼承、離異等原因引起房屋產(chǎn)權(quán)變動，需將已抵押給貸款銀行的房屋產(chǎn)權(quán)和未結(jié)清的個人住房貸款同時轉(zhuǎn)移給受讓人，并由受讓人指定的貸款銀行在重新辦理抵押登記后，繼續(xù)為房屋產(chǎn)權(quán)的受讓人辦理個人住房貸款的業(yè)務(wù)。如果受讓人指定的貸款銀行為原貸款行，則稱為同行轉(zhuǎn)按揭；如果受讓人指定的貸款銀行非原貸款行，則稱為跨行轉(zhuǎn)按揭。

幾個相關(guān)概念-加按揭個人住房加按揭貸款（簡稱“加按揭”）指對貸款銀行現(xiàn)有個人住房貸款客戶發(fā)放的以原貸款抵押物為擔(dān)保的購房支出及家居消費支出的貸款。隨著借款人逐期償還貸款本息，抵押率不斷降低，因此，在保證抵押率不超過規(guī)定范圍，貸款用途符合規(guī)定要求的前提下，貸款銀行可在原抵押物的基礎(chǔ)上，向借款人追加發(fā)放一定額度的個人貸款，即所謂加按揭。幾個相關(guān)概念-逆按揭逆向年金抵押貸款（簡稱“逆按揭”、“倒按揭”）是一種適合老年人的消費信貸產(chǎn)品，是指擁有住房的老年借款人把其擁有完全產(chǎn)權(quán)的房子抵押給貸款銀行，由貸款銀行按約定每月向借款老人發(fā)放貸款以作為生活費用，到期結(jié)清貸款本息。如果貸款期間借款老人去世，其親屬則可提前清償貸款銀行貸款本息，收回抵押房產(chǎn)；無親屬的，貸款銀行可處置抵押物以清償貸款本息。

個人住房抵押貸款的擔(dān)保方式保證擔(dān)保抵押擔(dān)保抵押加階段性保證擔(dān)保期房抵押質(zhì)押擔(dān)?？梢栽O(shè)定抵押的房地產(chǎn)

①依法獲得的出讓土地使用權(quán)；②依法獲得的房屋所有權(quán)及其房地產(chǎn)使用權(quán)；③依法獲得的期房所有權(quán)；④依法可抵押的其他房地產(chǎn)。抵押標的物的條件：①必須具有特定性。③必須是法律允許轉(zhuǎn)讓的財產(chǎn)。②必須具有交換價值。④原則上便于管理和實施補充了解：《擔(dān)保法》中關(guān)于抵押設(shè)定的規(guī)定

不可以設(shè)定抵押的房地產(chǎn)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押權(quán)：①權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)；②用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；③列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物；④已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；⑤被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；⑥依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。補充了解：《擔(dān)保法》中關(guān)于抵押設(shè)定的規(guī)定

《擔(dān)保法》中關(guān)于抵押設(shè)定的規(guī)定第34條規(guī)定：“下列財產(chǎn)可以抵押：(一)抵押人所有的房屋和其他地上定著物；(二)抵押人所有的機器、交通運輸工具和其他財產(chǎn)；(三)抵押人依法有權(quán)處分的國有的土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物；(四)抵押人依法有權(quán)處分的國有的機器、交通運輸工具和其他財產(chǎn)；(五)抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)；(六)依法可以抵押的其他財產(chǎn)。抵押人可以將前款所列財產(chǎn)一并抵押?！钡?7條規(guī)定：“下列財產(chǎn)不得抵押：(一)土地所有權(quán)；(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但本法第三十四條第(五)項、第三十六條第三款規(guī)定的除外(作者注：鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨抵押。以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時抵押)；(三)學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施；(四)所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn)；(五)依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn)；(六)依法不得抵押的其他財產(chǎn)?！?/p>

抵押貸款合同的簽訂房地產(chǎn)抵押貸款合同，是指房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人(包括借貸雙方和擔(dān)保人)按照一定的法律程序所簽訂的書面契約。房地產(chǎn)抵押合同的內(nèi)容應(yīng)包括：

(1)抵押當(dāng)事人姓名(或名稱)、國籍、住所或單位所在地。如自然人則載明姓名、年齡、身份證號。

(2)抵押貸款或擔(dān)保債務(wù)的價款用途、數(shù)額、幣別、期限、利率、支付方式和地點。

(3)抵押房地產(chǎn)名稱、數(shù)量、面積、估價、處所、產(chǎn)權(quán)歸屬和使用年限。如有特別編號、標記或說明、圖紙的，應(yīng)分別予以記載。

(4)房地產(chǎn)抵押物的權(quán)證保管及歸還方式。

(5)房地產(chǎn)的占管人、占管方式、占管責(zé)任以及意外毀損、滅失責(zé)任。

(6)抵押房地產(chǎn)的保險及受益人。

(7)歸還本息方式、逾期罰息、提前還款規(guī)定等。

(8)抵押房地產(chǎn)被處分時受償人的順序。

(9)抵押手續(xù)費、公證費、違約責(zé)任、糾紛的解決。

(10)簽約日期、地點、當(dāng)事人簽名

圖4-2抵押貸款各參與人關(guān)系借款人債務(wù)人抵押人保險公司貸款人債權(quán)人抵押權(quán)人房地產(chǎn)開發(fā)商超過債務(wù)部分保險費超過債務(wù)部分首先受償存入30%價款按期還本付息產(chǎn)權(quán)逐漸轉(zhuǎn)移70%的債務(wù)相當(dāng)于30%居住權(quán)實際上30%+70%相當(dāng)于70%產(chǎn)權(quán)證圖4-3抵押貸款運行過程借款人債務(wù)人抵押人購房者貸款人債權(quán)人抵押權(quán)人銀行拍賣售價相當(dāng)于債務(wù)部分債權(quán)還本付息售價低于債務(wù)部分房屋（他項權(quán)利產(chǎn)權(quán)證）贖回貸款資金購房合同及房屋他項權(quán)利售價高出債務(wù)部分違約個人住房貸款的計算計算的關(guān)鍵點：貸款本金貸款本息額月還款額，即月供月還本金月還利息個人住房貸款的計算——

貸款期限在1年以內(nèi)

其中：P——貸款本金；I——期末應(yīng)付利息額；i——貸款月利率（‰）；n——貸款月數(shù)。（公式4－2）例4-2：某借款人向某商業(yè)銀行申請個人住房貸款100,000元，期限10個月，貸款月利率為4.725‰，到期一次利隨本清。計算借款人到期應(yīng)還貸款本息。解：據(jù)上式，I＝10×4.725‰×100000＝4,725（元）則，到期借款人還本付息金額為104,725元。個人住房貸款的計算——

期限在1年以上貸款

In——當(dāng)期應(yīng)還利息額；Pn——當(dāng)期期初貸款本金額（上期期末本金余額）；Qn——當(dāng)期償還貸款本金額；Rn——當(dāng)期還款額；Pn+1——下期期初貸款本金額（當(dāng)期期末貸款本金余額）。式中Rn為每期的還款額，俗稱“月供”。

（公式4－3）

（公式4－4）

（公式4－5）

例4-2：某借款人向某商業(yè)銀行申請個人住房貸款100,000元，期限24個月，貸款月利率為4.875‰，借款人選擇按月等額本息方式還款，合同約定每月還款額為4,425.31元。計算前兩個月月末償還本金額、利息金額和貸款的余額。解：根據(jù)上式，第一個月期末應(yīng)還利息額為：I1＝100,000×4.875‰＝487.50（元）∵每月還款本息合計為4,425.31元， ∴根據(jù)公式4－4，第一個月末償還貸款本金為：Q1＝4,425.31－487.50＝3,937.81（元）根據(jù)公式4－5，第一個月期末貸款本金余額為：P2＝100,000－3,937.81＝96,062.19（元）96,062.19元也是下期期初貸款本金額。同理：I2

＝96,062.19×4.875‰＝468.30（元）Q2＝4,425.31－468.30＝3,957.01（元）P3＝96,062.19－3,957.01＝92,105.18（元）

個人住房貸款還款方式

——等額本息還款法

即貸款期限內(nèi)每期以相等的還款額償還貸款本金和利息。最為常用的一種歸還貸款本息的方式。R——每月還款額（含當(dāng)月所還貸款本金和利息）；i——貸款月利率（‰）；P——貸款本金；n——貸款總期（月）數(shù)。（公式4－15）

例4-3：假設(shè)借款人向銀行銀行貸款100,000元，期限24個月，月利率為4.875‰，計算還款計劃表。據(jù)式4－15，計算出月均還款額為4,425.31元。據(jù)式4－3、4、5，分別計算每期期末應(yīng)還貸款利息、償還貸款本金和期末貸款貸款本金余額：第一月應(yīng)付利息：100,000×4.875‰＝487.50元；第一月末償還貸款本金：4,425.31－487.50＝3,937.81元；第一月末償還本息合計487.50+3,937.81=4,425.31元。第一月月末尚未償還的貸款本金余額，即下期期初貸款本金：100,000－3,937.81＝96,062.19元。第二個月末應(yīng)付利息為：96,062.19×4.875‰＝468.30元；第二個月末償還的本金為：4,425.31－468.30＝3,957.01元；第二個月末貸款本金余額為：96,062.19－3,957.01＝92,105.18元。個人住房貸款還款方式

——等額本息還款法特點每月還款額是相等的，便于計算；每期的貸款本金余額逐漸減少；每期所付利息也在減少。個人住房貸款還款方式

——等額本金還款法

等額本金還款法，即貸款期限內(nèi)，按月分期償還貸款本金和利息，其中每期所還本金相等。

其中：Pn——第n期應(yīng)還貸款本金；P——貸款本金總額；N——貸款總期數(shù)。i－－貸款利率；n－－當(dāng)期貸款期數(shù)；In

－－第n期應(yīng)還利息。Rn——第n期末應(yīng)還款金額。

（公式4－23）（公式4－24）（公式4－22）例4-4：假設(shè)借款人向銀行貸款100,000元，期限24個月，月利率為4.875‰，采用等本還款方式，計算第1期期末和最后一期期末還款額，以及其中應(yīng)還利息和貸款本金。解：據(jù)式4－22，可計算出每月應(yīng)還本金為4,166.67元。據(jù)式4－23，一期期末應(yīng)還利息為：I1＝[100,000－（1－1）4,166.67]×4.875‰＝487.50據(jù)式4－24，一期期末還款額：R1＝4,166.67＋487.50＝4,654.17最后一期應(yīng)還利息：I24＝[100,000－（24－1）4,166.67]×4.875‰

＝4,166.67×4.875‰＝20.31R24＝4,166.67＋20.31＝4186.98等本還款法特點每期還款額中所還貸款本金相等的，而應(yīng)付利息是變化的，因此，每期還款額則是不同的。與等額還款法比較，借款人在貸款期滿時所付利息總額要少，但等本還款法在整個貸款期的前段，比采用等額本息還款法償還較多的本金。多還了本，自然少還息，但前期還款壓力更大。個人住房貸款的一般操作流程1

樓盤項目的審查

貸款受理

貸前調(diào)查

個人資信評估

個人統(tǒng)一授信

貸款審查和審批

調(diào)查核實、實地考察、準入審查

借款人資料、所購房屋資料

個人素質(zhì)、職業(yè)情況、負債收入比率、持有資產(chǎn)情況、擔(dān)保情況、綜合印象等

統(tǒng)一控制個人客戶在貸款銀行內(nèi)部貸款總量

簽署借款合同，

《房屋他項權(quán)證》交由貸款銀行收押

貸款的發(fā)放

約見貸款申請人，核實情況和資料個人住房貸款的一般操作流程2

合同變更

貸后風(fēng)險檢查

貸款收回

違約貸款催收

不良貸款處置

風(fēng)險資產(chǎn)損失核銷與管理

經(jīng)規(guī)定程序的審查后，與借款人就原合同要素變更簽署貸款補充協(xié)議對借款人、保證人和擔(dān)保情況進行持續(xù)的跟蹤檢查短信息催收、電話催收、信函催收、上門催收、律師函催收，直至向違約借款人提起法律訴訟等

對個人不良貸款及時采取法律訴訟、以物抵貸等措施追索、處置損失類貸款核銷，遵循盡職追索、責(zé)任追究、依法合規(guī)、時效性、保密性、賬銷案存等原則

銀行出具貸款結(jié)清憑證；通知借款人，持相關(guān)證件、憑據(jù)、貸款結(jié)清憑證領(lǐng)回由貸款銀行收押的法律憑證；辦理抵押登記注銷手續(xù)。

房地產(chǎn)信貸風(fēng)險管理何謂信貸風(fēng)險？

信貸風(fēng)險，是指商業(yè)銀行的貸款業(yè)務(wù)遭受各種直接或間接損失的可能性，以及損失程度與范圍的不確定性。信貸風(fēng)險的基本分類新巴塞爾協(xié)議要求商業(yè)銀行必須納入經(jīng)濟資本計量的風(fēng)險類型分為三類：信用風(fēng)險市場風(fēng)險操作風(fēng)險信用風(fēng)險是指交易對手或債務(wù)不能正常履行合約或信用品質(zhì)發(fā)生變化而導(dǎo)致交易另一方或債權(quán)人遭受損失的潛在可能性。是商業(yè)銀行面臨的重要風(fēng)險，也是最主要的風(fēng)險。其直接表現(xiàn)就是商業(yè)銀行不良貸款上升，信貸質(zhì)量惡化。市場風(fēng)險又稱價格風(fēng)險，是指由于被用于交易的資產(chǎn)或可交易的資產(chǎn)的價值發(fā)生變化而導(dǎo)致?lián)p失的風(fēng)險?？梢苑譃槔曙L(fēng)險、匯率風(fēng)險、股市風(fēng)險、商品價格風(fēng)險（期貨風(fēng)險）。對于商業(yè)銀行來說，市場風(fēng)險主要是利率風(fēng)險和匯率風(fēng)險。操作風(fēng)險是指由于不完善或失靈的內(nèi)部控制、人為的錯誤、制度失靈以及外部事件給銀行帶來直接或間接損失的可能性。包括諸如控制風(fēng)險、信息技術(shù)風(fēng)險、欺詐風(fēng)險以及法律和商譽風(fēng)險等。與信用風(fēng)險、市場風(fēng)險相比，操作風(fēng)險大多是在銀行可控范圍內(nèi)的內(nèi)生風(fēng)險，與收益無關(guān)，主要取決于商業(yè)銀行管理的水平與效率；而信用風(fēng)險和市場風(fēng)險更多表現(xiàn)為外生風(fēng)險，與收益相關(guān)。參閱補充材料：騙貸伎倆大起底風(fēng)險管理的發(fā)展過程

20世紀80年代初，《巴塞爾協(xié)議》誕生，通過對不同類型資產(chǎn)規(guī)定不同權(quán)數(shù)來量化風(fēng)險的分析方法，解決信用風(fēng)險問題；90年代，國際大銀行開始建立內(nèi)部風(fēng)險測量與資本配置模型，以彌補《巴塞爾協(xié)議》的不足，解決市場風(fēng)險問題；97年亞洲金融危機以來，更加重視市場風(fēng)險與信用風(fēng)險的綜合模型以及操作風(fēng)險的量化問題，全面風(fēng)險管理模式引