【項目】深圳西麗茶光村項目投資可行性研究報告

::00:【關鍵字】工程 西麗茶光村工程投資可行性爭論報告目 錄::10:第一章 市場可行性分析一、城市整體市場環(huán)境分析1、城市宏觀環(huán)境調(diào)研結(jié)論、國內(nèi)生產(chǎn)總值持續(xù)穩(wěn)步增長，人均收入連續(xù)多年居全國第一位15.0%?！笆濉?0004000億元，經(jīng)濟16.3%，比“十五”4.3個百分點。年內(nèi)持續(xù)保持在一個“高位對接”的狀態(tài)。、產(chǎn)業(yè)構(gòu)造以二、三產(chǎn)業(yè)為主，高技術、物流、外貿(mào)、旅游產(chǎn)業(yè)蓬勃進展深圳的經(jīng)濟增長主要由二、三產(chǎn)業(yè)共同推動，以高技術產(chǎn)業(yè)為主導的工業(yè)發(fā)揮了經(jīng)濟增長的龍頭作用，物流、信息、金融為主人員為主，住宅產(chǎn)品需求旺盛。、根本建設投資增長強勁，重大工程建設進展順當年全市固定資產(chǎn)投資形勢總體正常，根本建設投資增長強勁，重大工程建設進展順當。全年完成全社會固定資產(chǎn)投資1176.137.6%。在全社會投資中，根本建設投資599.8319.7%。根本建設投資的快速增長支撐了全社會固定資產(chǎn)投資的明顯上升。、社會消費品零售總額持續(xù)增長，物價水平保持平穩(wěn)20231437.6715%。近四年來增長速度首次趕上了GDP增長。型商業(yè)業(yè)態(tài)正逐50%。市場物價平穩(wěn)。、居民生活質(zhì)量穩(wěn)步提高城鎮(zhèn)居民生活水平和質(zhì)量穩(wěn)步提高。依據(jù)600戶城鎮(zhèn)居民家庭抽樣調(diào)查資料顯示，2023年居民人均可支配收入21494.40元，比上年8.7%7.0%15911.889.7%8.0%33.4%。年18.31平方米。、消費和居住觀念的轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)進展供給了時機深圳市人口處于快速增長階段，目前城市實際人口數(shù)量已經(jīng)超過1000萬，人口構(gòu)造呈現(xiàn)出年輕化、高學歷等特點。城市大量的流淌念的轉(zhuǎn)變，原來以租房為主的年輕白領，很大一局部目前已經(jīng)轉(zhuǎn)變成購房一族，成為住宅市場的有效消費人群。因此加快建設現(xiàn)代化區(qū)域中心城市的步伐。努力改善城市居住條件，為寬闊流淌人員供給居住空間，為城市的房地產(chǎn)開發(fā)帶來了較大的活力。住宅已不鮮見，進一步刺激了對房地產(chǎn)需求的增長。2、南山區(qū)經(jīng)濟特色、南山區(qū)經(jīng)濟進展全市六區(qū)居第一位2023年南山區(qū)生產(chǎn)總值820.3億元，約占全市GDP的1/4，在深圳六區(qū)中居于首位，領先特區(qū)內(nèi)的各區(qū)幅度較大。人均GDP南山53%、108%GDP高，必定帶來人均收入、人均可支配收入高，消費力量自然更強。、產(chǎn)業(yè)構(gòu)造以高技術、物流和旅游業(yè)為主技術、物流從業(yè)人員較多，收入較高并且較為穩(wěn)定，是南山區(qū)住宅市場的重要力氣。1090202340%，709.11億元。2023年，旅游收入到達22億元，累計接待游客1000多萬人次，占全市接待游客量的一半。旅游中心的地位，為南山房地產(chǎn)進展預備好了良好的環(huán)境條件。物流業(yè)居全市第一，2023年西部港區(qū)集裝箱吞吐量到達706萬標箱，比東部鹽田港區(qū)多了近58萬標箱。2023年上半年，南5760.5噸，集裝箱吞吐量383.2萬標箱，占全市集裝箱吞吐量的78.5%。西部通道全面建成后，南山口岸將成為國內(nèi)設施完善、通行力量最大的大路口岸。、交通條件便利、齊備然地理特征，整合全區(qū)城市空間。依據(jù)《深圳市南山區(qū)分區(qū)規(guī)劃〔2023－2023〕》可以看出，南山區(qū)規(guī)劃的交通條件更為便利：系統(tǒng)相連接，與周邊區(qū)域、香港交通網(wǎng)絡相協(xié)調(diào)的深圳西部客運中心和華南地區(qū)國際性物流中心；樂觀、優(yōu)先進展公共交通，加強區(qū)內(nèi)與區(qū)外組團間公交網(wǎng)絡，以完善區(qū)內(nèi)南北向公交線網(wǎng)為重點，近期優(yōu)先進展常規(guī)地面公,1號線、211號線，連通羅湖火車站和龍崗等地。、南山區(qū)教育資源豐富，人文環(huán)境較好院校。在中小學教育方面，南山區(qū)早已成為廣東省第一個教育強區(qū)，同時，教育部啟動素養(yǎng)教育的核心工程，把國家課程改革試驗的歷團、中心教育爭論院附屬學校、北大附中深圳分校、北師大附中等學校。周邊良好的教育資源和人文環(huán)境越來越吸引當代渴望望子成龍的父母，教育資源越來越成為購房者購置決策的重要影響因素。、南山區(qū)人員素養(yǎng)相對較高，外籍人員相對集中202320233萬專業(yè)技術人員安居創(chuàng)業(yè)。,因此對價格的承受程度明顯高于國內(nèi)人群,150%～200%。2023年至今,南山區(qū)外資公司數(shù)量仍呈現(xiàn)增長趨勢，外籍人員有增加趨勢。另外，隨著西部通道的開通，也會吸引大量的香港人士來此居住和工作，也將會帶來住宅產(chǎn)品的有效需求。二、西麗片區(qū)市場調(diào)查與分析1、市場調(diào)查分析、區(qū)域概況〔現(xiàn)在分成西麗街道辦事處和桃源街道辦事處。轄區(qū)地勢北高南低。北部和東南部屬羊臺山、塘朗山丘陵地形，中南部屬大沙河臺地地形。區(qū)域內(nèi)有林地面積2萬多畝，森林掩蓋60萬平方米的法國“將來樂園”，更將是將來深圳旅游業(yè)的重頭戲。IT園，高技術產(chǎn)業(yè)園區(qū)、南山體育中心和西麗大學城建設選址在西麗，作為目前關內(nèi)惟一一塊價格凹地，區(qū)域進展前景值得期盼。、交通及配套調(diào)查分析依據(jù)市規(guī)劃與國土資源局路網(wǎng)規(guī)劃，西麗片區(qū)的道路骨架為“二橫三縱”：“二橫”“三縱”是沙河西路、石鼓路、同樂路。政府的規(guī)劃在一步步靠近現(xiàn)實，龍珠大道的開通，沙河西路和留仙大道的拓寬、茶光路的修建等，西麗的交202352023年竣工通車，屆時，西麗片區(qū)的對外交通將會得到較大提升。、片區(qū)各項配套設施現(xiàn)狀心等?！采钲凇硨W校、衛(wèi)生學校、西麗中學、西麗二中、松坪中學、桃源中學，試驗學校西麗分校、西麗小學、松坪小學、平山小學、茶光小學、珠光小學、桃源小學等西麗醫(yī)院、西麗人民醫(yī)院，珠光保健院，龍珠醫(yī)院、留仙醫(yī)院，麒麟山療養(yǎng)院。隨著多個政府微利房桃源村、龍輝花園、松坪村等大型微〔?！忱繀^(qū)落戶，區(qū)域內(nèi)居住氣氛的濃郁，商業(yè)效勞業(yè)配套設施進一步西麗百貨商場、美康百貨、人人樂商場、統(tǒng)球順景家居廣場、萬佳百貨等、區(qū)域規(guī)劃及大型城市建設工程〔前后海、七個次區(qū)級中心〔海上世界、南頭、華僑城、西麗、龍珠、南油、大學城〕和十一個居住片區(qū)。在十一個居住片區(qū)中的塘朗山片區(qū)、留仙洞片區(qū)、西麗片區(qū)分布于本區(qū)域內(nèi)；工程所在地為留仙洞片區(qū)。4.5萬人，包括深職院、超大規(guī)模集成電路園區(qū)、西麗鎮(zhèn)中心、曙光倉儲區(qū)等。本片區(qū)的主要功能包括以集成電路為主的高技術研發(fā)、倉儲、教育用地，并結(jié)合西麗鎮(zhèn)中心地區(qū)的整治進展適量的居住與效勞設施配套用地。大學城：深圳大學城選址在南山區(qū)西麗塘朗地區(qū),總體規(guī)劃面積為10平方公里,打算用10年時間分兩期建成。清華、北大、哈工大等幾所高校正式遷入，周邊效勞業(yè)和交通設施的建設都已啟動。南山體育中心：南山體育中心用地明確定位于平南鐵路以北，西麗火車站四周，面積達31萬平方米。依據(jù)規(guī)劃該體充中心將建設標準的足球場、籃球場、排球場、游泳場館、乒乓球場館、田徑運動場地及附屬設施、設備等。留仙洞IT城：留仙洞集成電路產(chǎn)業(yè)園，建成后將成為南山又一高技術產(chǎn)業(yè)帶。深港西部通道工程由深圳灣大路大橋、一地兩檢口岸、深圳側(cè)接線三大局部組成。西部通道口岸區(qū)南北長約1850米，東西寬約620114.873.84117公3層。深圳灣大路大橋連接深圳蛇口東角頭和香港元朗鰲堪石，按雙向六車道高速大路33.17.8477031701600米。西部通道構(gòu)成構(gòu)成示意圖西部通道香港一側(cè)概況西部通道構(gòu)成構(gòu)成示意圖西部通道香港一側(cè)概況144.23平方公里，與全部86,667人〔數(shù)據(jù)來源：香港地方。大嶼山在物流和旅游業(yè)方面的進展?jié)摿薮?，政府在大嶼山將來的進展打算中包括增值物流園、的貨柜碼頭等，其所在的西北地區(qū)是香港將來的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。2、區(qū)域房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析、區(qū)域房地產(chǎn)市場分析2023城市假日花園、潤城花園、歐陸經(jīng)典家園、水木華庭、怡然天地居等，近幾年西麗片區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)漸漸趨暖，這與片區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)起步較晚、目前居住氣氛漸漸濃郁有關。從目前該片區(qū)供給的物業(yè)類型來看，主要為微利房、福利房和商品房，在物業(yè)的用途上以居住功能為主，商業(yè)和其他用途相對較少。從地域上看，西麗的樓盤主要集中在兩個地方，一是桃源村四周、龍珠大道兩旁的狹長區(qū)域；一是留仙大道兩側(cè)，西麗環(huán)島四周，這兩個區(qū)域的樓盤是片區(qū)住宅產(chǎn)品相對集中的區(qū)域。20層以下的小高層建筑，龍珠大道二房則多為高層建筑。從房型的構(gòu)造來看，目前片區(qū)內(nèi)的住宅以三房和二房為主，一房和四房戶型消滅得比較少。這主要和片區(qū)目前的地位相匹配。20234500元/平方米，據(jù)此次調(diào)查得知，目前片區(qū)內(nèi)在售樓盤眾冠西郡園、珠光花半里、桑泰丹華元/20231-910917元/12268有肯定的差距，說明本片區(qū)目前照舊是深圳市區(qū)內(nèi)的價格低谷地帶。房完房完樓盤名稱占地面積建筑面積容積率建筑類型主力戶型開盤日期價格湖彬苑16534平高層(19層)11月未定西湖林語27648.5平方米10萬平2.8高層3房12月未定城市假日二期43266.2平方米1293332.99多層\高層未定未定未定眾冠西郡園5472.10平方米257523.78小高層2房、3房1022日8000珠光花半里8329.10平方米383544.59小高層2房、3房924日83002房、3房、4一期7月8日已賣桑泰丹華41894.93平方米161305(全部)2.8小高層 8300三、城中村改造政策1、深圳市城中村改造政策境。城中村改造工程用地應當納入全市年度土地供給打算，但不占用當年其他建設用地打算指標。作建設所在地城中村改造工程；符合條件的，也可以獨立建設所在地城中村改造工程。各區(qū)政府負責組織編制城中村改造專項規(guī)劃，經(jīng)市規(guī)劃主管部門綜合協(xié)調(diào)后報市規(guī)劃委員會批準，并將生效的專項規(guī)劃予以公告。各區(qū)人民政府負責組織、協(xié)調(diào)本轄區(qū)內(nèi)城中村改造工程的實施。關工作供給業(yè)務指導。市政府土地治理部門收取的城中村改造建設工程地價全部返撥所在地區(qū)政府，作為城中村改造市政根底設施建設費用。構(gòu)筑物及其他地上附著物的全部者。被拆遷物體設置了租賃、抵押和擔保法律關系的，不影響拆遷工作進展。有關補償問題由當事人協(xié)商后以書面形式確定。城中村改造的拆遷補償實行貨幣補償為主。對村內(nèi)居民住宅可以實行產(chǎn)權(quán)置換方式補償，或者實行二者結(jié)合的方式進展。2、城中村改造可獲得的優(yōu)待政策2.54.5違反城市規(guī)劃、保證有關功能設施配套的前提下，由區(qū)政府提出具體方案，報市政府批準后執(zhí)行。城中村工程建設單位依法應當繳納的地價款，可以在一年內(nèi)分期支付，但必需在申請預售之前全部繳清。城中村改造工程涉及的其他地方行政事業(yè)性收費，減半收取。政府對城中村改造工程內(nèi)居住小區(qū)級以上的公共配套設施和根底設施賜予補助；〔南山區(qū)政策〕50％；30％?！材仙絽^(qū)政策〕3、城中村改造工程操作流程、城中村改造政府方面工作程序城中村改造打算應依據(jù)城中村專項規(guī)劃及相關城中村具體規(guī)劃制定。改造工作領導小組審議確定。年度改造打算由各街道辦事處集中申報，區(qū)舊改辦綜合協(xié)調(diào)制定年度改造打算的預案向社會公示，公示時間不少于十五天。充分聽取意見和建議后報區(qū)城中村改造工作領導小組審議，并將審議通過的年度改造打算報市政府備案。區(qū)舊改辦于每年12月前制定年度專項資金使用打算，報區(qū)政府常務會議審定。區(qū)舊改辦組織編制區(qū)城中村改造專項規(guī)劃、城中村改造具體規(guī)劃，確保城中村改造統(tǒng)一規(guī)劃、整體改造。區(qū)舊改辦依據(jù)分區(qū)規(guī)劃及其它上一層次的規(guī)劃組織編制城中村專項規(guī)劃。不少于十五天。城中村專項規(guī)劃按規(guī)定程序批準后公布，作為編制各城中村具體規(guī)劃的依據(jù)。舊改辦依據(jù)城中村專項規(guī)劃及其它上一層次的規(guī)劃組織編制區(qū)內(nèi)各城中村的具體規(guī)劃。劃主管部門辦理相關審批手續(xù)。城中村具體規(guī)劃按規(guī)定程序批準后公布，作為實施城中村改造的依據(jù)，由建設單位具體實施。城中村改造工程必需納入?yún)^(qū)城中村改造打算，并符合城中村專項規(guī)劃及相關具體規(guī)劃要求。、城中村改造工程建設單位確實定方式50％的資金證明和具體的改造實施打算和方案，報區(qū)城中村改造工作領導小組批準；城中村內(nèi)現(xiàn)有股份合作企業(yè)聯(lián)合其他有實力的機構(gòu)合作改造的，須供給不少于拆遷估算費用的保證金和具體的改造實施打算和方案，并提交合作機構(gòu)的資信證明，報區(qū)城中村改造領導小組批準；位；城中村內(nèi)現(xiàn)有股份合作企業(yè)自行組織改造或者聯(lián)合其他有實力的機構(gòu)合作改造的，假設沒有依據(jù)區(qū)政府要求準時組織實施，造工程建設單位。、城中村改造工程的報審流程區(qū)舊改辦對申報的城中村改造工程建設單位進展初審；區(qū)舊改辦將初審通過的改造工程建設單位報區(qū)城中村改造領導小組批準；申請書〔加蓋街道辦事處公章〕；安置補償初步方案〔包括安置方式、賠償方式與標準等〕；可行性爭論報告〔包括改造本錢估算、市場分析等〕；改造地區(qū)所在的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織對改造工程的意見書；改造地區(qū)的村民意見〔須取得2／3村民同意〕；資金證明〔不少于總投資50％，自行改造須供給〕；改造實施打算和方案；合作建設方的資信證明〔合作改造須供給〕；保證金〔不少于拆遷估算費用，合作改造須供給〕；法律法規(guī)規(guī)定的其他文件。區(qū)政府對城中村改造工程具體規(guī)劃的批準文件；區(qū)政府對城中村改造工程納入年度改造打算的批準文件；區(qū)政府對城中村改造建設單位的批準文件；改造建設單位與被拆遷戶簽訂的拆遷補償協(xié)議在區(qū)舊改辦的備案證明；改造建設單位與主管部門簽訂的《土地使用權(quán)出讓合同書》；區(qū)建設主管部門核發(fā)的《深圳市建設工程開工證》；區(qū)舊城改造部門核發(fā)的付清地價證明；區(qū)政府對城中村改造工程預〔銷〕售的批準文件；法律法規(guī)規(guī)定的其他文件。方案，明確安置方式、賠償方式與標準，并取得三分之二以上被拆遷人的同意，同時報區(qū)舊改辦備案。城中村改造的拆遷安置補償實行貨幣補償為主，主要實行產(chǎn)權(quán)置換和貨幣補償二者結(jié)合的方式。產(chǎn)權(quán)置換給村內(nèi)居民的住宅面積原則上不超過每戶480平方米,置換剩余面積局部實行貨幣補償。追究相應責任。經(jīng)批準的合作改造工程超過一年未開頭實施的；變更合作機構(gòu)未報區(qū)城中村改造領導小組批準的；不按規(guī)定使用優(yōu)待政策收益的；未按規(guī)定設立城中村改造辦事機構(gòu)的。舊村〕改造工程實施過程中發(fā)生民事糾紛的，由區(qū)政府及有關部門協(xié)調(diào)處理，必要時市政府有關部門予以幫助。經(jīng)協(xié)調(diào)處理仍不能解決爭端的，由有關當事人依照商定依法向人民法院起訴，或者提請仲裁委員會仲裁。四、工程分析1、工程概況、工程地塊根本狀況本工程屬城中村改造工程，由村委進展改造，招投資方和合作方，工程地塊的改造須報市土地局、規(guī)劃局進展工程立項，進展土20層，局部可突破一至二層。、工程地塊現(xiàn)狀及外形呈不規(guī)章外形。北地塊內(nèi)有市政規(guī)劃公園。北地塊可用占地面積為七萬多平方米，無具體數(shù)值。目前地塊范圍內(nèi)為農(nóng)民居住用房和廠11有近五分之二的面積不拆遷，可開發(fā)面積約近7萬平方米。南側(cè)地塊內(nèi)保存的不撤除的農(nóng)民房多為八層，建筑立面顏色比較雜亂。、地面現(xiàn)有建筑及賠付北側(cè)地塊主要為工業(yè)用房，少量的民用住宅，南側(cè)地塊拆遷局部掩蓋建筑主要為廠房。據(jù)調(diào)查了解，目前區(qū)域范圍內(nèi)可拆遷的房140/間/月。由于地面上均有建筑附著，因此，拆遷的速度與進度將會直接影響到本工程的開發(fā)周期，進而影響工程的盈利空間。南側(cè)地塊保存的村民用房現(xiàn)狀北側(cè)地塊內(nèi)的茶光工業(yè)區(qū)現(xiàn)狀南側(cè)地塊保存的村民用房現(xiàn)狀北側(cè)地塊內(nèi)的茶光工業(yè)區(qū)現(xiàn)狀、周邊配套分析設置配套設施。)、福到家連鎖超市、社區(qū)醫(yī)院及餐飲、士多店、水果店等各式的底層商業(yè)，這些商業(yè)設施的存在對建建筑將會產(chǎn)生肯定的不利影響。地塊東側(cè)均有規(guī)劃中的公園，為工程供給了較好的視野景觀。南側(cè)地塊內(nèi)東江百貨南側(cè)地塊西側(cè)的荔枝山公園南側(cè)地塊內(nèi)東江百貨南側(cè)地塊西側(cè)的荔枝山公園、道路及交通狀況二幅地塊對外交通聯(lián)系比較便利，南北向通過沙河西路連通華僑城、后海區(qū)域直至西部通道口岸區(qū)，東西向則通過龍珠大道-茶光10437039274816722619224227、368等公交車連通深圳市內(nèi)各區(qū)。正在修建的茶光路及文光路將于年底建成通車，屆時將會進一步改善片區(qū)的交通配套。正在修建中的茶光路沙河西路及對面的寶珠花園正在修建中的茶光路沙河西路及對面的寶珠花園依據(jù)政府規(guī)劃，工程所在區(qū)域?qū)⒃O置BRT1號線，BRT是指巴士快速交通系統(tǒng)，運行于專用的道路、調(diào)整大路以及一般城市道路，它集成軌道交通的快速性和一般公交車的敏捷性。它具有專路權(quán)、特色平面登車站臺、穿插路口優(yōu)先通行權(quán)、時速快等特點。BRT11號線香蜜湖站，全長24.6公里。全線設置西麗、香蜜湖、老街等3個首末站，另有28對?？空?，?？空酒骄g距820米。1號線將在1、2、3、45號線連接，建成后將會供給快捷的換乘效勞。、污染分析工程地塊目前的污染主要來自于沙河西路上的交通噪聲和灰塵，尤其是沙河西路與龍珠大道行駛的柜貨車所帶來的污染，目前尚不能確定沙河西路與龍珠大道的貨柜車何時取消，這對工程產(chǎn)品布局及銷售較為不利，而政府規(guī)劃在龍珠和沙河西路修建立交橋〔200-2023年南山區(qū)規(guī)劃，屆時也將會對本工程的帶來較大的交通噪音。2、SWOTSWOT分析列表1、工程地塊周邊有二個規(guī)劃中的公園2、片區(qū)商品房價格較低，有望吸引更多市內(nèi)置業(yè)人士3、工程規(guī)模相對較大，能形成社區(qū)規(guī)模對應行動手段1、在建筑布局上有效利用周邊的公園，實現(xiàn)景觀效果最大化2、推廣上強調(diào)片區(qū)進展?jié)摿εc將來的升值空間

1、工程自身內(nèi)部不拆遷建筑對工程規(guī)劃格外不利；2、安置房與商品房的共處對銷售不利；3、沙河西路與規(guī)劃中的立交橋?qū)こ汰h(huán)境格外不利4、工程片區(qū)居住氣氛不濃郁，片區(qū)外形象不好，檔次不高5、二幅地塊中間有道路規(guī)模，不利于共用配套資源對應行動手段1、拆遷工作盡量聯(lián)合政府或村委進展2、強調(diào)工程規(guī)模與居住氣氛的營造，規(guī)劃中盡量避開道路影響1、政府對舊城改造的樂觀推動是本工程較為有利的進展機遇；1、周邊其他城中村改造工程的直接威逼2IT、拆遷進度的不確定性對本工程造成直接威逼3、市區(qū)內(nèi)土地資源的稀缺有望成為本工程進展的時機 3、片區(qū)范圍內(nèi)的其他樓盤的競爭威逼:4、西部通道直接連通香港有望帶來香港客戶5、宏觀經(jīng)濟的向好有望進一步帶動房地產(chǎn)的進展6、規(guī)劃中的BRT與地鐵5號線將進一步改善片區(qū)配套條件對應行動手段樂觀宣傳工程自身的進展前景、強調(diào)周邊大環(huán)境與進展前景

4、政府宏觀調(diào)控將會對工程產(chǎn)生肯定的影響對應對行動手段加強對片區(qū)內(nèi)馬上上市城中村改造工程及宏觀政策的跟進與了解，并準時做出推斷、堅決實行應對措施四、工程初步定位1、容積率框算、容積率初步確定：這里需要說明的是，工程的建筑面積并不是用占地面積乘以容積率得出，而應當是以建筑占地面積乘以容積率得出，而建筑占地6.16.4萬平方米，4.556.25平方米。23:::35:、定位依據(jù)：2023-20234.564.5。2023-2023〔單位：萬平方米〕羅湖福田南山鹽田寶安龍崗合計拆建用地面積30408030410300890撤除建筑面積80130200404003001150重建總建筑面積14519036511010307502590住宅建筑面積100125310909206702215其中 辦公建筑面積153520510590商業(yè)建筑面積3030351510075285類比同在本區(qū)域范圍內(nèi)的舊城改造工程珠光花半里一期容積率為4.59，可做為本工程容積率確定的參考。204.5，居住環(huán)境與品質(zhì)格外好的容積率在２.5-32、物業(yè)類型定位21-22層的小高層。其中北側(cè)地塊定位為中高檔居住社區(qū)為主，輔以臨街底層的社區(qū)型商業(yè)配套；南側(cè)地塊為解決拆遷安置村居為主的中檔居住社區(qū)，臨街底層做商業(yè)配套。、定位依據(jù)20筑與開發(fā)建筑進展有效地分隔，將補償安置房安排在南側(cè)地塊，盡量利用南側(cè)地塊提升容積率；北側(cè)地塊由于資源條件較好，因此做成純粹的中高檔商品房居住社區(qū)；調(diào)研結(jié)果說明，目前工程所在片區(qū)的人員構(gòu)造多為本地村民和工作人員，消費力量不高，而龍珠大道的龍輝花園等居住小區(qū)工程的商業(yè)功能以滿足社區(qū)型配套為主，定位為社區(qū)商業(yè)配套；定位上走差異化路線可以掩蓋更多的客戶群。工程拆遷的考慮，從目前的市場狀況來看，本工程拆遷本錢比較高，因此在建筑上以占地相對較少的點式高層建筑來安置回遷戶是比較經(jīng)濟的，而以底層商業(yè)做配套可以實現(xiàn)商業(yè)價值的最大化。3、目標客戶定位以南山區(qū)高科技園區(qū)工作人員、大學城、西麗片區(qū)內(nèi)工作人員、投資客及南山區(qū)工作其他人員為主。、定位依據(jù)：定位上走差異化路線可以掩蓋更多的客戶群。IT城相對較近,因此目標客戶也應以此類人群為主。工程地塊通過沙河西路直接可達西部通道口岸區(qū),使得工程有可能吸引局部來回深港的貨柜車司機或其他在南山區(qū)工作的港臺人,這局部人群應當可以成為本工程的關心客戶.4、價格定位綜合市場競爭、目標客戶承受力以及工程上市時機的考慮，在目前的市場環(huán)境下，本工程住宅適宜的入市均價為8000-8500元/平米，考慮到工程立項及建設開發(fā)周期，工程入市應在二年后，按最近四年深圳市住宅價格的年均上漲幅度計算，則二年以后適宜的入市均價為：9700-10300元/平方米。比對住宅價格及商業(yè)定位，商業(yè)適宜的入市均價在16000-18000元/平方米，二年后適宜的入市價格為20230-22023元/平方米。此價格不作為最終銷售價格，本工程正式售價應隨依據(jù)工程入市時的具體時機和市場狀況做出相應的調(diào)整。2023年-20231-9月住宅均價及漲幅列表住年份均價〔元/平方米〕202356802023598020237659.1820231-98952.97宅漲幅〔%〕2.555.2817.2816.89202320231-910.5%均價〔元/平方米〕12916124631561117538漲幅〔%〕漲幅〔%〕-3.5125.6312.3411.5%、定位依據(jù)8000-8300/平方米之間,本工程在規(guī)模上具有格外明顯的優(yōu)勢，價格走區(qū)域樓盤價格行情是投資分析安全原則的保證；工程所在區(qū)位條件與地段條件打算了本工程不適合定位為高檔樓盤，因此在價格定位上也只能與工程檔次相匹配，同時，考慮到工程體量較大，以太高的價格入市不利于后期銷售，因此，價格定位走適中的路線；觀望”的心理，但是照舊預期將來二、三年內(nèi)房價將保持穩(wěn)定或小幅上漲。在這樣的背景下，本工程銷售均價走市場同區(qū)位產(chǎn)品的平均水平是有可能的。從深圳市目前的土地供給狀況來看，市區(qū)內(nèi)可供開發(fā)的土地資源相對緊缺，土地全部實行招牌掛方式，昂揚的土地本錢使得房價必將維持于目前的價格之上。商業(yè)定價取住宅價格的二倍來計算，主要是基于對片區(qū)將來居住人口數(shù)量的變化與商業(yè)進展前景的推斷。五、市場可行性結(jié)論狀及對將來的推斷，我們認為本工程在市場層面上進展開發(fā)是可行的。依據(jù)如下：1、宏觀經(jīng)濟運行狀況良好為房地產(chǎn)進展供給了可能；2、區(qū)域交通與配套功能的不斷完善與片區(qū)形象的提升進一步增加了片區(qū)的吸引力，有望成為深圳市區(qū)內(nèi)購房的熱點區(qū)域；3、目前城市土地儲藏較少，土地資源相對稀缺，成片的住宅開發(fā)工程很少；4、住宅市場近幾年價格持續(xù)上漲，市場需求比較旺盛，片區(qū)目前為深圳市區(qū)內(nèi)價格凹地，將來市場前景看好；5、城市人口的不斷擴大與每年涌入的大量外來人員對住宅有較大的需求；6、工程自身條件適合進展住宅產(chǎn)品的開發(fā)。7、目前區(qū)域范圍內(nèi)開發(fā)的工程大多規(guī)模較小，檔次不高，產(chǎn)品品質(zhì)較差，這使本工程存在著更多的市場時機吸引更寬闊區(qū)域的客戶。其次章 工程財務可行性分析一、工程投資估算及財務可行性分析的依據(jù)因此本報告只給出它們的計算結(jié)果。1、各方案描述方案一方案二方案三方案四方案五方案一方案二方案三方案四方案五方案六方案七方案八方案描述容積率4.5，商容積率4.5，商 容積率4商業(yè)容積率4商業(yè)容積率4.5，商容積率4.5，商 容積率商業(yè)容積率商業(yè)業(yè)面積按600業(yè)面積按600 面積按600米面積按600米業(yè)面積按工程總業(yè)面積按工程總 面積按工程總 面積按工程總米12米進深二米15米進深二 12米進深二層15米進深二層建筑面積的2.5%建筑面積的4%取 建筑面積的建筑面積的4%層街鋪+8000平層街鋪+8000平 街鋪+8000平街鋪+8000平取值 值 2.5%取值 取值方米大型底商 方米大型底商 方米大型底商 方米大型底商2、各方案的根底數(shù)據(jù)各方案根底數(shù)據(jù) 表1-2序號工程名稱單位方案一方案二方案三方案四方案五方案六方案七方案八1容積率4.54.54.54.544442.1占地面積平方米1850001850001850001850001850001850001850001850002.2建筑占地面積平方米1256101256101256101256101256101256101256101256103工程總建筑面積平方米5652455652455652455652455024405024405024405024403.1商業(yè)面積平方米22400260001413122610224002600012561202383.2住宅面積平方米1626001590001708691623901626001590001724391649024工程可售面積平方米4216114216114216114216113675983675983675983675984.1商業(yè)可售面積平方米19264223601215319445192642236010802172844.2住宅可售面積平方米4023473992514094584021663483343452383567963503145.1商業(yè)銷售率85%80%85%85%90%80%85%85%5.2住宅銷售率95%95%95%95%98%98%98%98%6.1商業(yè)銷售價格元/平方米21000202302100021000220232023021000210006.2住宅銷售價格元/平方米970097009700970010300103001030010300二、工程投資與本錢費用估算1、開發(fā)本錢估算、土地本錢20231300元/20%20232080元/平方米，容積率最大4.520%的比例交納土地出讓金，則需交納的出讓金估算值為：2080*20%*〔11+7.5〕*容積率拆遷安置費：140*24*285=96萬元。2-3。土地本錢估算表〔單位：萬元〕 表2-1序號工程名稱標準方案一方案二方案三方案四方案五方案六方案七方案八1土地本錢34728347283472834728308803088030880308801.1土地出讓金2080/平米34632346323463234632307843078430784307841.2拆遷安置費140/間/月9696969696969696、前期工程費前期工程費包括規(guī)劃設計費及爭論參謀費等。前期工程費用估算表 表2-2序號工程名稱標準(元/m2)方案一方案二方案三方案四方案五方案六方案七方案八2前期工程費萬元171617161716171615271527152715272.1規(guī)劃及設計費30169616961696169615071507150715072.2可行性爭論費萬元2020202020202020、建安工程費1800元/平方米取費，按總建筑面積計算。、市政及其他費用市政及其他費用取建安本錢的10%，包括質(zhì)檢費、招標費、監(jiān)理費、建設治理費、建設保證金、保險費、人防費、道路及綠化等。、不行預見費不行預見費按土地本錢、前期工程費、建安工程費、根底設施建設費、市政及其他費用總和的3%估量得出。建安工程、市政及其他、不行預見費估算表 表2-3序號工程名稱標準(元/m2)方案一方案二方案三方案四方案五方案六方案七方案八3建安工程費18007913479134791347913470342703427034270342４市政及其他費180791379137913791370347034703470345不行預見費3%37053705370537053293329332933293、開發(fā)總本錢開發(fā)總成外鄉(xiāng)地本錢、前期工程費、建安工程費、市政及其他費用、不行預見費之和。工程開發(fā)本錢匯總表〔單位：萬元〕 表2-4序號工程名稱方案一方案二方案三方案四方案五方案六方案七方案八1土地本錢34728347283472834728308803088030880308802前期工程費171617161716171615271527152715273建安工程費79134791347913479134703427034270342703424市政及其他費791379137913791370347034703470345不行預見費370537053705370532933293329332936開發(fā)總本錢1271961271961271961271961130761130761130761130762、開發(fā)費用估算、治理費用治理費用取開發(fā)總本錢的3%。、銷售費用銷售費用取取開發(fā)總本錢的3%。、財務費用〔利息〕510%計取，貸款期限為三年。、開發(fā)總費用工程開發(fā)費用為治理費用、銷售費用、財務費用三項之和。開發(fā)費用估算表(單位:萬元) 表2-5序號工程名稱取費標準方案一方案二方案三方案四方案五方案六方案七方案八1治理費用開發(fā)總本錢的3%381638163816381633923392339233922銷售費用開發(fā)總本錢的3%381638163816381633923392339233923財務費用(利息)15000150001500015000150001500015000150004開發(fā)總費用1498271498271498271498271348611348611348611348613、開發(fā)本錢費用匯總工程開發(fā)本錢費用匯總表 (單位:萬元) 表2-6序號序號工程名稱開發(fā)本錢估算方案一方案二方案三方案四方案五方案六方案七方案八1土地本錢34728347283472834728308803088030880308802前期工程費171617161716171615271527152715273建安工程費79134791347913479134703427034270342703424市政及其他費791379137913791370347034703470345不行預見費370537053705370532933293329332936開發(fā)總本錢127196127196127196127196113076113076113076113076開發(fā)費用估算1治理費用381638163816381633923392339233922銷售費用381638163816381633923392339233923財務費用(利息)15000150001500015000150001500015000150004開發(fā)總費用2263222632226322263221785217852178521785本錢費用合計149827149827149827149827134861134861134861134861可售面積平均單方本錢35543554355435543669366936693669四、工程銷售收入推測工程銷售收入推測表 (單位:萬元) 表2-7序號工程名稱方案一方案二方案三方案四方案五方案六方案七方案八1銷售收入推測4051494036863990094053053897513842593794313844591.1商業(yè)銷售收入34386357762169334709381433577619282308521.2住宅銷售收入370763367910377316370596351608348483360150353607五、靜態(tài)財務分析不同方案下本工程靜態(tài)財務指標差異不大，靜態(tài)財務指標如下：22-23億之間；15-16億之間；投資周期按六年計，年投資利潤率在17-19%之間；按八年計，投資利潤利率在12%-14%之間；投資凈利潤率在100-115%之間。工程靜態(tài)損益表 表2-8序號工程名稱方案一方案二方案三方案四方案五方案六方案七方案八1總收入4051494036863990094053053897513842593794313844592總本錢費用1498271498271498271498271348611348611348611348613銷售稅金及附加23296232122294323305224112209521817221064利潤總額2320252306462262382321732324792273032227532274915所得稅76568761137465976617767187501073509750726稅后利潤1554571545331515801555561557611522931492451524197年投資利潤率17.29%17.19%16.86%17.30%19.25%18.82%18.44%18.84%8投資凈利潤率103.76%103.14%101.17%103.82%115.50%112.93%110.67%113.02%1、年投資利潤率年投資利潤率＝年平均利潤/總投資×100%投資周期按六年計，年投資利潤率在17-19%之間；按八年計，投資利潤利率在12%-14%之間；參照目前房地產(chǎn)行業(yè)進展狀況，房地產(chǎn)行業(yè)年平均投資利潤率在7%至8%左右。本工程的年投資利潤率為目前房地產(chǎn)行業(yè)平均利2倍，投資收益狀況較好。2、投資凈利潤率投資凈利潤率=稅后利潤/全部投資×100%100-115%之間。參照目前房地產(chǎn)行業(yè)進展狀況，投資凈利潤率格外抱負。六、盈虧平衡分析1、總體盈虧平衡分析、平均銷售價格平均銷售價格分別為：工程加權(quán)平均價格列表 表2-9工程名稱方案一方案二方案三方案四方案五方案六方案七方案八總可售面積421611421611421611421611367598367598367598367598商業(yè)可售面積1926422360121531944519264223601080217284住宅可售面積402347399251409458402166348334345238356796350314商業(yè)銷售價格2100020230210002100022023202302100021000住宅銷售價格970097009700970010300103001030010300加權(quán)平均價格1021610246100261022110913108901061410803、盈虧平衡時的銷售率由于房地產(chǎn)行業(yè)的特別性，將工程總本錢全部作為固定費用，各個方案的狀況詳見列表。銷售收入=平均銷售價格(元/m2)×銷售面積〔m2〕=銷售收入×銷售稅金及附加=銷售收入×5.75%〔萬元〕+變動本錢〔萬元〕=工程開發(fā)總本錢-銷售稅金=銷售本錢亦即：平均銷售價格×銷售面積×〔1-5.75%〕=銷售本錢可求出：銷售面積的取值＝銷售面積/可售面積。2-10各方案盈虧平衡時的銷售率 表2-10工程名稱方案一方案二方案三方案四方案五方案六方案七方案八加權(quán)平均價格1021610246100261022110913108901061410803工程開發(fā)總本錢149827149827149827149827134861134861134861134861盈虧平衡時的銷售面積1556021