商務(wù)樓宇等級評定規(guī)范

ICS?FORMTEXT點擊此處添加ICS號FORMTEXT點擊此處添加中國標(biāo)準(zhǔn)文獻(xiàn)分類號FORMTEXT?????DBFORMTEXT??DBFORMTEXTXX/FORMTEXTXXXXX—FORMTEXTXXXXFORMTEXT?????FORMTEXT商務(wù)樓宇等級評定規(guī)范FORMTEXT點擊此處添加標(biāo)準(zhǔn)英文譯名FORMTEXT點擊此處添加與國際標(biāo)準(zhǔn)一致性程度的標(biāo)識FORMDROPDOWNFORMTEXT?????FORMTEXTXXXX-FORMTEXTXX-FORMTEXTXX發(fā)布FORMTEXTXXXX-FORMTEXTXX-FORMTEXTXX實施青島市嶗山區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)布青島市嶗山區(qū)市場監(jiān)督管理DBXX/XXXXX—XXXX目??次TOC\o"1-2"\h\z\u目??次 I前??言 II商務(wù)樓宇等級評定規(guī)范 11范圍 12規(guī)范性引用文件 13術(shù)語和定義 14參評條件 25評定指標(biāo)及評定等級 26評定細(xì)則 3附錄A（資料性附錄）智慧樓宇智能化系統(tǒng)配置表 9

前??言本標(biāo)準(zhǔn)按GB/T1.1-2009的規(guī)定編寫。本標(biāo)準(zhǔn)由嶗山區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展中心提出并歸口。本標(biāo)準(zhǔn)起草單位：青島市標(biāo)準(zhǔn)化研究院、嶗山區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展中心、上實發(fā)展（青島）投資開發(fā)有限公司。本標(biāo)準(zhǔn)主要起草人：商務(wù)樓宇等級評定規(guī)范范圍本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了商務(wù)樓宇等級評定的術(shù)語和定義、參評條件、評定指標(biāo)及評定等級、評定細(xì)則。本標(biāo)準(zhǔn)適用于青島市嶗山區(qū)范圍內(nèi)的商務(wù)樓宇等級評定工作。規(guī)范性引用文件下列文件對于本文件的應(yīng)用是必不可少的。凡是注日期的引用文件，僅所注日期的版本適用于本文件。凡是不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改單）適用于本文件。GB/T10001公共信息圖形符號第1部分：通用符號GB/T15566圖形標(biāo)志使用原則與要求GB/T19001質(zhì)量管理體系要求GB50033建筑采光設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)GB50763無障礙設(shè)計規(guī)范術(shù)語和定義下列術(shù)語和定義適用于本文件。商務(wù)樓宇統(tǒng)一的物業(yè)管理下，為各種商務(wù)辦公活動提供辦公場所及配套服務(wù)設(shè)施的建筑物及其附屬設(shè)施。商務(wù)服務(wù)設(shè)施商務(wù)樓宇租戶日常經(jīng)營管理其公司所需的商務(wù)服務(wù)設(shè)施。如商務(wù)中心、多功能廳/會議室、快遞驛站、銀行等。生活服務(wù)設(shè)施供職于商務(wù)樓宇公司的員工日常所需的生活服務(wù)設(shè)施。如職工餐廳、休息室、咖啡廳、便利店、健身場所等。特色產(chǎn)業(yè)集中度樓宇內(nèi)某一特定行業(yè)及其關(guān)聯(lián)配套企業(yè)、機(jī)構(gòu)的數(shù)量占入駐企業(yè)總數(shù)量的比值或者實際使用辦公面積占樓宇實際投入使用的辦公面積的比值。樓宇納稅強(qiáng)度樓宇計容地上建筑面積每平方米的年稅收額。參評條件各參評商務(wù)樓宇應(yīng)坐落于青島市嶗山區(qū)且產(chǎn)權(quán)歸屬明確。各參評商務(wù)樓宇的必檢項（見表1）應(yīng)全部達(dá)標(biāo)且經(jīng)青島市嶗山區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展中心核查確認(rèn)后，方可按本標(biāo)準(zhǔn)第6章的評定細(xì)則，進(jìn)行后續(xù)的商務(wù)樓宇等級評定環(huán)節(jié)。必檢項序號項目是否達(dá)標(biāo)1商務(wù)樓宇已完成竣工驗收和備案工作，且已投入使用滿一年。2商務(wù)樓宇辦公面積不低于10000平方米。3商務(wù)樓宇年稅收入不低于1億元。4商務(wù)樓宇兩年內(nèi)未發(fā)生重大安全責(zé)任事故（投入使用剛滿一年的商務(wù)樓宇，一年內(nèi)未發(fā)生重大安全責(zé)任事故）。5商務(wù)樓宇具備完整合規(guī)的建設(shè)和運營服務(wù)圖紙及文件資料檔案，括竣工圖紙及說明、維修及更新改造圖紙及說明、設(shè)備設(shè)施運行等運營服務(wù)記錄、使用者反饋意見等。6商務(wù)樓宇具有公共安全應(yīng)急預(yù)案。7建筑和場地得到有效維護(hù)，建筑外立面及立面附屬裝飾和功能設(shè)施無明顯破損，道路鋪裝及景觀設(shè)施無明顯破損，綠化種植得到有效澆灌和維護(hù)，無明顯干枯和人為破壞。申報主體要求單一業(yè)主的商務(wù)樓宇以樓宇業(yè)主（或其授權(quán)經(jīng)營單位）作為申報主體發(fā)起申請；多業(yè)主的商務(wù)樓宇，以樓宇業(yè)主協(xié)商一致后產(chǎn)生的業(yè)主代表(或其授權(quán)經(jīng)營單位)作為申報主體發(fā)起申請；其他業(yè)權(quán)分散或未產(chǎn)生業(yè)主代表發(fā)起申報的商務(wù)樓宇，以樓宇物業(yè)管理公司作為申報主體發(fā)起申請。評定指標(biāo)及評定等級評定指標(biāo)本標(biāo)準(zhǔn)共有4個一級評定指標(biāo)，一級評定指標(biāo)下設(shè)21個二級評定指標(biāo)，滿分100分。一級評定指標(biāo)包括：區(qū)位交通、硬件設(shè)施、運營服務(wù)、社會經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)。二級評定指標(biāo)包括：樓宇區(qū)位、周邊道路、公共交通、周邊服務(wù)設(shè)施配套；建筑規(guī)模、建筑設(shè)計、綠色樓宇、健康樓宇、智慧樓宇；業(yè)權(quán)狀態(tài)、運營商實力、物管資質(zhì)與品牌、資產(chǎn)運營、配套服務(wù)、客戶關(guān)系、客戶招租狀況、招商運營；樓宇年稅收、重點稅源企業(yè)數(shù)量、樓宇納稅強(qiáng)度、社會及黨群活動。評定等級商務(wù)樓宇等級分為“超五星”、“五星”和“四星”3個等級。參評商務(wù)樓宇總得分中，各一級評定指標(biāo)得分不得低于其一級評定指標(biāo)滿分的40%且總得分應(yīng)符合以下總得分分值規(guī)定，才能被評定為相應(yīng)的等級。各等級總得分分值規(guī)定如下：“超五星”：大于或等于90分；“五星”：大于或等于80分；“四星”：大于或等于70分。評定細(xì)則商務(wù)樓宇等級評定細(xì)則見表2。商務(wù)樓宇等級評定細(xì)則一級評定指標(biāo)二級評定指標(biāo)定量指標(biāo)分值計分欄一、區(qū)位交通（5分）1.樓宇區(qū)位（1分）所處位置優(yōu)越，位于金家?guī)X金融商務(wù)區(qū)、株洲路兩側(cè)產(chǎn)業(yè)升級區(qū)、科研創(chuàng)智區(qū)以及其他商務(wù)片區(qū)。12.周邊道路（1分）周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá)，可通達(dá)距離800米內(nèi)有快速路和城市主干道。13.公共交通（1分）公共交通便利，在可通達(dá)距離500米以內(nèi)有超過3條以上的公交線路站點，或在可通達(dá)距離800米內(nèi)有軌道交通站點。14.周邊服務(wù)設(shè)施配套（2分）周邊服務(wù)設(shè)施配套齊全，在可通達(dá)距離800米內(nèi)有商務(wù)服務(wù)設(shè)施和生活服務(wù)設(shè)施，且各不少于3處。2二、硬件設(shè)施（30分）1.建筑規(guī)模（5分）商務(wù)樓宇產(chǎn)權(quán)面積不低于30000平方米，得5分；商務(wù)樓宇產(chǎn)權(quán)面積不低于20000平方米，得4分；商務(wù)樓宇產(chǎn)權(quán)面積不低于10000平方米，得3分52.建筑設(shè)計（8分）整體外觀及裝飾（2分）主體設(shè)計簡潔、大方，特點明顯且具有地域文化內(nèi)涵。0.5亮化設(shè)計具有特點且成為城市夜景標(biāo)識性景觀。0.5大堂、樓道等公共室內(nèi)空間配置綠植和藝術(shù)裝飾品，且格調(diào)高雅美觀。0.5公共導(dǎo)向標(biāo)識應(yīng)與建筑主體風(fēng)格相協(xié)調(diào)。樓宇文字及符號等應(yīng)符合GB/T10001.1和GB/T15566。0.5大堂（1分）大堂規(guī)模與建筑規(guī)模協(xié)調(diào)匹配，空間相對獨立，且敞亮、整潔、美觀、舒適，可提供休息或訪客歇息區(qū)域。0.5大堂凈高不低于9米。0.5辦公空間（2分）整層可出租使用面積超過1000平方米，且工作空間可靈活布局。1辦公室凈高不低于2.8米。1表2（續(xù)）一級評定指標(biāo)二級評定指標(biāo)定量指標(biāo)分值計分欄二、硬件設(shè)施（30分）2.建筑設(shè)計（8分）停車位（1分）供樓宇內(nèi)部人員使用的停車位至少每100平方米（辦公建筑面積）配置1個。0.5提供便捷的臨時訪客停車位。0.5場地設(shè)計（2分）人行道與車行道有效隔離。0.5對于臨近商業(yè)設(shè)施、商務(wù)樓宇、城市道路，且具備開放條件的場地，無圍墻等嚴(yán)格的分隔阻擋設(shè)施，形成公共開敞空間。0.5場地中有設(shè)置舒適便捷、尺度合理的室外駐留和休息空間，例如休息廣場、座椅、景觀雕塑等13.綠色樓宇（6分）樓宇獲得LEED認(rèn)證或取得綠色建筑認(rèn)證的。LEED認(rèn)證或綠色建筑認(rèn)證（6分）LEED鉑金級或綠色建筑三星級，得6分；LEED金級或綠色建筑二星級，得5分；LEED銀級或綠色建筑一星級，得4分。6樓宇未獲得LEED認(rèn)證或取得綠色建筑認(rèn)證的。新能源車位（1分）設(shè)置新能源汽車充電樁，且?guī)в谐潆姌兜能囄粩?shù)占比不低于總車位的20%。1綠化率（1分）綠化率達(dá)到30%以上，且對外開放。1海綿城市（0.2分）場地徑流系數(shù)控制率達(dá)到70%以上。0.2圍護(hù)結(jié)構(gòu)（0.2分）圍護(hù)結(jié)構(gòu)熱工性能比國家現(xiàn)行有關(guān)建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的提高幅度達(dá)到10%。0.2空調(diào)能耗（0.2分）暖通空調(diào)系統(tǒng)能耗降低幅度達(dá)到10%。0.2照明系統(tǒng)（0.2分）采用環(huán)保節(jié)能照明，辦公區(qū)域不大于8瓦/平方米，且公共區(qū)域的照明系統(tǒng)采用分區(qū)、定時、感應(yīng)等節(jié)能控制。0.2電梯系統(tǒng)（1分）每部電梯服務(wù)面積不超過4500㎡。采用電梯群控、扶梯自動啟停等節(jié)能控制措施。1分項計量（0.2分）冷熱源、輸配系統(tǒng)和照明等各部分能耗應(yīng)進(jìn)行獨立分項計量。0.24.健康樓宇（5分）樓宇獲得WELL認(rèn)證或取得健康建筑認(rèn)證的。WELL認(rèn)證或取得健康建筑認(rèn)證（5分）WELL鉑金級或健康建筑三星級，得5分；WELL金級或健康建筑二星級，得4分；WELL銀級或健康建筑一星級，得3分。5樓宇未獲得WELL認(rèn)證或取得健康建筑認(rèn)證的。表2（續(xù)）一級評定指標(biāo)二級評定指標(biāo)定量指標(biāo)分值計分欄二、硬件設(shè)施（30分）4.健康樓宇（5分）空氣品質(zhì)（0.5分）空調(diào)采用G4+F7的中效或以上過濾。0.3室內(nèi)空氣品質(zhì)應(yīng)同時達(dá)到以下標(biāo)準(zhǔn)：PM2.5小于15微克/立方米，PM10小于50微克/立方米，甲醛小于27ppb，VOC低于500微克/立方米。0.2直飲水（0.5分）設(shè)置直飲水點，且直飲水應(yīng)采用RO反滲透膜過濾系統(tǒng)。0.5熱舒適度（0.5分）室內(nèi)熱舒適度滿足以下要求-0.5＜PMV＜+0.5，且PPD＜10%。0.5室內(nèi)聲環(huán)境（0.2分）室內(nèi)允許噪聲級小于40分貝。0.2室內(nèi)光環(huán)境（0.2分）室內(nèi)70%以上的面積采光系數(shù)滿足現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)GB50033要求0.2遮陽系統(tǒng)（0.2分）25%以上的外立面空間設(shè)置西側(cè)遮陽系統(tǒng)避免西曬。0.2室內(nèi)通風(fēng)（0.2分）室內(nèi)70%以上的主要功能房間平均自然通風(fēng)換氣次數(shù)不小于2次/小時。0.2無障礙設(shè)施（0.2分）大堂出入口、電梯間、衛(wèi)生間、停車場等位置設(shè)置無障礙設(shè)施，無障礙系統(tǒng)完整連貫，無障礙設(shè)計符合GB50763要求。0.2健康飲食（0.2分）能夠提供新鮮蔬菜、水果，且限制含有反式脂肪酸及高糖含量食物在樓宇中的銷售。0.2運動健身（0.3分）設(shè)有健身房。0.35.智慧樓宇（6分）信息化應(yīng)用系統(tǒng)（1分）具體要求見附錄A。1智能化集成系統(tǒng)（2分）具體要求見附錄A。2信息設(shè)施系統(tǒng)（1分）具體要求見附錄A。1建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)（1分）具體要求見附錄A。1公共安全系統(tǒng)（0.5分）具體要求見附錄A。0.5機(jī)房工程（0.5分）具體要求見附錄A。0.5三、運營服務(wù)（45分）1.業(yè)權(quán)狀態(tài)（5分）業(yè)權(quán)單一，只租不售，得5分；業(yè)權(quán)相對集中，最大面積業(yè)主持有量50%（含）以上，得3分。5表2（續(xù)）一級評定指標(biāo)二級評定指標(biāo)定量指標(biāo)分值計分欄三、運營服務(wù)（45分）2.運營商實力（2分）樓宇運營商具備良好的市場聲譽、豐富的地產(chǎn)開發(fā)運營經(jīng)驗、充足的開發(fā)體量以及雄厚的股東實力。23.物管資質(zhì)與品牌（2分）物業(yè)公司為國內(nèi)外知名物業(yè)公司，且物業(yè)服務(wù)質(zhì)量管理獲得GB/T19001的認(rèn)證。24.資產(chǎn)運營（3分）開展設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)、運營合規(guī)性和風(fēng)險性評估，并制定樓宇資產(chǎn)保值增值解決方案。1近兩年內(nèi)，每年設(shè)備升級維護(hù)投入資金總額超過50萬元。25.配套服務(wù)（6分）每5000㎡能夠提供可容納人數(shù)不低于30人的共享會議室。1能夠提供具備遠(yuǎn)程視頻文件同步傳輸或同聲傳譯設(shè)備等會務(wù)服務(wù)。1能夠提供商務(wù)出行、商務(wù)秘書、營銷推廣、辦公集采和設(shè)備租賃、信息化等商務(wù)服務(wù)，或人力資源、展會服務(wù)、法務(wù)咨詢、財務(wù)咨詢、媒體合作、檢驗檢測信息等專業(yè)服務(wù)，且不少于2項。2能夠提供職工餐廳、文化教育、健康體育、休閑娛樂、便利店、洗衣店、快遞站等生活服務(wù)，且不少于2項。26.客戶關(guān)系（2分）至少每月開展客戶關(guān)系管理的交流活動。0.5報事報修、客戶投訴等方面及時響應(yīng)，響應(yīng)時間宜不超過半小時。1客戶滿意度不低于85%。0.57.客戶招租狀況（10分）入駐率（2分）企業(yè)入駐率達(dá)到80%及以上，得2分；企業(yè)入駐率達(dá)到60%（含）～80%，得1分。2屬地注冊率（2分）企業(yè)屬地注冊率達(dá)到80%及以上，得2分；企業(yè)屬地注冊率達(dá)到70%（含）～80%，得1分。2日均租金水平（不含物業(yè)費）（3分）日平均租金5元/平方米/天（含）及以上，得3分；日平均租金4元/平方米/天（含）～5元/平方米/天，得2分；日平均租金3元/平方米/天（含）～4元/平方米/天，得1分。3客戶競爭力（3分）法人金融機(jī)構(gòu)及區(qū)域總部、上市公司區(qū)域總部、行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)、500強(qiáng)企業(yè)、“獨角獸”、“高精尖”等企業(yè)不少于5家或使用面積不少于30%，得3分；3上述企業(yè)不少于3～4家或使用面積不少于20%，得2分；上述企業(yè)不少于1～2家或使用面積不少于10%，得1分。8.招商運營（15分）招商策劃（3分）具有專業(yè)的招商機(jī)構(gòu)和團(tuán)隊，及專業(yè)招商準(zhǔn)入、退出制度、方案策劃以及孵化機(jī)制等。1具有為引進(jìn)特色用戶制定專項支持、優(yōu)惠政策。1表2（續(xù)）一級評定指標(biāo)二級評定指標(biāo)定量指標(biāo)分值計分欄三、運營服務(wù)（45分）8.招商運營（15分）招商策劃（3分）舉辦或參與國內(nèi)行業(yè)定向招商、參展等交流推廣活動、交流論壇、針對產(chǎn)業(yè)特色客戶的服務(wù)活動等，不少于2次。1產(chǎn)業(yè)集中度（5分）主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)突出，符合區(qū)域重點發(fā)展產(chǎn)業(yè)。集中度達(dá)到50%（含）及以上，得5分；產(chǎn)業(yè)生態(tài)良好，沿產(chǎn)業(yè)鏈聚集程度高。產(chǎn)業(yè)集中度達(dá)到30%（含）～50%，得3分。5存量提升（5分）樓宇內(nèi)企業(yè)置換為納稅強(qiáng)度提高3000元/平方米（含）以上的優(yōu)質(zhì)企業(yè)，且符合嶗山區(qū)重點產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位，數(shù)量5家及以上，或置換引進(jìn)項目承租面積5000平方米（含）及以上，得5分；置換引進(jìn)的優(yōu)質(zhì)企業(yè)數(shù)量2（含）～4家，或置換引進(jìn)項目承租面積2000平方米（含）～5000平方米，得4分；置換引進(jìn)的優(yōu)質(zhì)企業(yè)數(shù)量1家，或置換引進(jìn)項目承租面1000平方米（含）～2000平方米，得3分。5政府聯(lián)動（2分）建立信息溝通機(jī)制，確定專人負(fù)責(zé)與政府對接，配合政府重大項目落地。1及時向嶗山區(qū)政府相關(guān)部門提供樓宇運行有關(guān)數(shù)據(jù)和信息，每年不低于12次。1四、社會經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)（20分）1.樓宇年稅收（5分）樓宇年稅收30億元（含）及以上，得5分；樓宇年稅收10億元（含）～30億元，得4分；樓宇年稅收5億元（含）～10億元，得3分；樓宇年稅收1億元（含）～5億元，得2分。52.重點稅源企業(yè)數(shù)量（5分）稅收過500萬元企業(yè)不少于10家，或過1000萬元企業(yè)不少于5家，或過5000萬元企業(yè)不少于2家，或過1億元企業(yè)不少于1家，得5分；稅收過500萬元企業(yè)不少于8家，或過1000萬元企業(yè)不少于4家，或過5000萬元企業(yè)不少于1家，得4分；稅收過500萬元企業(yè)不少于5家，或過1000萬元企業(yè)不少于2家，得3分。53.樓宇納稅強(qiáng)度（5分）樓宇納稅強(qiáng)度10000元/平方米（含）及以上，得5分；樓宇納稅強(qiáng)度5000元/平方米（含）～10000元/平方米，得4分；樓宇納稅強(qiáng)度3000元/平方米（含）～5000元/平方米，得3分。54.社會及黨群活動（5分）每年開展或參與不少于2次樓宇聯(lián)盟相關(guān)活動。1建立樓宇聯(lián)合黨委，對符合條件的入駐企業(yè)指導(dǎo)建立黨組織、群團(tuán)組織等。1建立樓宇黨群服務(wù)中心或驛站。1表2（續(xù)）一級評定指標(biāo)二級評定指標(biāo)定量指標(biāo)分值計分欄四、社會經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)（20分）4.社會及黨群活動（5分