高力國(guó)際-2022年第四季度西安辦公樓及產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)回顧及展望

2023年1月ngsuccess西安甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)回顧??本季度全市新增1棟甲級(jí)項(xiàng)目(約6.1萬(wàn)平方米)入，港務(wù)及浐灞子市場(chǎng)在本季度被納入市場(chǎng)圍，高力追蹤的西安市甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)總存?預(yù)計(jì)2023年市場(chǎng)將迎來(lái)新一輪的供應(yīng)高峰，推動(dòng)總?本季度市場(chǎng)需求顯著增長(zhǎng)，單季度凈吸納量約2.95萬(wàn)；其中，高新一期在經(jīng)歷連續(xù)三個(gè)季度的退租?本季度，在線教育重新回歸大眾視野，在高新一期展開(kāi)布局，除此之外，房地產(chǎn)與建筑(國(guó)企)、專業(yè)服務(wù)(聯(lián)合辦公)等客戶在市場(chǎng)上表現(xiàn)比較活躍。??受新子市場(chǎng)及新入市項(xiàng)目的雙重影響，本季度空置點(diǎn)至25.2%；?預(yù)計(jì)2023年高新、曲江、港務(wù)及浐灞市場(chǎng)的將迎來(lái)新增供應(yīng)，全市空置率或?qū)⒂瓉?lái)短期峰值，去?本季度全市平均租金呈下滑態(tài)勢(shì)，主要由于港務(wù)及浐灞塊租金水平低于全市平均水平，疊加高新二期新項(xiàng)目采取了較為激進(jìn)的低價(jià)策略的雙重影響，市場(chǎng)凈有?疫情防控政策的優(yōu)化調(diào)整，使企業(yè)對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)給予期，預(yù)計(jì)未來(lái)隨著市場(chǎng)需求有序釋放，有望限制數(shù)據(jù)來(lái)源：高力國(guó)際西安寫(xiě)字樓總存量480.9萬(wàn)平方米整體存量甲級(jí)寫(xiě)字樓乙級(jí)寫(xiě)字樓西安市甲級(jí)寫(xiě)字樓存量占比5%高新一期高新二期城北港務(wù)及浐灞市中心南二環(huán)及小寨西安寫(xiě)字樓總存量480.9萬(wàn)平方米整體存量甲級(jí)寫(xiě)字樓乙級(jí)寫(xiě)字樓西安市甲級(jí)寫(xiě)字樓存量占比5%高新一期高新二期城北港務(wù)及浐灞市中心南二環(huán)及小寨浐灞高新二期數(shù)據(jù)來(lái)源：高力國(guó)際0吸納量和空置率0本季度受新市場(chǎng)及新增供應(yīng)的影響，甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率環(huán)比上升2.9個(gè)百分點(diǎn)至25.2%;全年來(lái)看，疫情反復(fù)對(duì)企業(yè)需求的抑制作用明顯，疊加西安甲級(jí)寫(xiě)字樓新增供應(yīng)，凈吸納量和空置率，2018Q1-2022Q建筑面積(萬(wàn)平方米).0%42.0%205-50.0%-5新增供應(yīng)(左軸)凈吸納量(左軸)空置率(右軸)數(shù)據(jù)來(lái)源：高力國(guó)際QQQ3QQQ3QQQQQ4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q420202021QQ3022年前三季度租金波動(dòng)較小，租金水平較為穩(wěn)定；本季度由于新市場(chǎng)和新入市項(xiàng)目的租金均低于全市平均水平，全市平均租金向下調(diào)整幅平方米/月?？罩寐?%空置率(%)50.0%35.0%100.090.015.0%平均凈有效租金(左軸)空置率(右軸)數(shù)據(jù)來(lái)源：高力國(guó)際數(shù)據(jù)來(lái)源：高力國(guó)際注：租金為凈有效租金子市場(chǎng)歷史租金走勢(shì)米008201920202021Q12021Q22021Q32021Q42022Q12022Q22022Q32022Q4市中心高新一期高新二期城北南二環(huán)及小寨曲江港務(wù)及浐灞數(shù)據(jù)來(lái)源：高力國(guó)際子市場(chǎng)歷史空置率走勢(shì).00%2018201920202021Q12021Q22021Q32021Q42022Q12022Q22022Q32022Q4市中心城北高新一期高新二期曲江南二環(huán)及小寨港務(wù)及浐灞西安甲級(jí)寫(xiě)字樓各子市場(chǎng)數(shù)據(jù)(2022年第四季度)預(yù)計(jì)2023一季度趨勢(shì)預(yù)計(jì)2023一季度趨勢(shì)北寨浐灞3.5%6%5%4.3%0.1%4.5%有效租金.2%%%%%-3.2%.1%-4.6%預(yù)計(jì)2023一季度有效租金3%3%0%房地產(chǎn)與建筑業(yè)專業(yè)服務(wù)金融能源化工互聯(lián)網(wǎng)科技-互聯(lián)網(wǎng)軟件與服務(wù)3%3%0%房地產(chǎn)與建筑業(yè)專業(yè)服務(wù)金融能源化工互聯(lián)網(wǎng)科技-互聯(lián)網(wǎng)軟件與服務(wù)制造業(yè)消費(fèi)品期期小寨北2022年第四季度租賃類(lèi)型占比 (按面積統(tǒng)計(jì))13%本季度高新一期凈吸納量為全市第一，得益于教育培訓(xùn)行業(yè)在該板塊需求增長(zhǎng)強(qiáng)勁，此外，房地產(chǎn)與建筑、專業(yè)服務(wù)(聯(lián)辦)仍是市場(chǎng)新增為明顯，相比往年國(guó)央企需求表現(xiàn)較為活躍。2022年第四季度租賃成交行業(yè)TOP2022年第四季度租賃成交行業(yè)TOP8占比教育培訓(xùn)搬遷新成立擴(kuò)租10,000搬遷新成立擴(kuò)租建筑面積(平方米)數(shù)據(jù)來(lái)源：高力國(guó)際-87-- -87-- 中在城北、高新和曲江2023-2026年西安甲級(jí)寫(xiě)字樓未來(lái)供應(yīng)預(yù)測(cè)單位：萬(wàn)平方米775757------026年及以后高新二期城北曲江西咸新區(qū)港務(wù)及浐灞數(shù)據(jù)來(lái)源：高力國(guó)際注：年度新增供應(yīng)量包含超甲及甲級(jí)寫(xiě)字樓；2026年及以后項(xiàng)目為入市時(shí)間尚不確定的項(xiàng)目；西西安甲級(jí)寫(xiě)字樓未來(lái)供應(yīng)預(yù)測(cè)占比及浐灞期,23%北,30%空置率預(yù)測(cè)建筑面積(萬(wàn)平方米)2023-2026年西安甲級(jí)寫(xiě)字樓凈吸納及空置率預(yù)測(cè)建筑面積(萬(wàn)平方米)新一輪供應(yīng)高峰50凈吸納量(左軸)空置率(右軸)新增供應(yīng)(左軸)數(shù)據(jù)來(lái)源：高力國(guó)際.0%.0%0.0%201820192020202120222023F2024F2025F調(diào)壓力。空空置率(%)40.0%新一輪供應(yīng)高峰平均凈有效租金(左軸)空置率(右軸)數(shù)據(jù)來(lái)源：高力國(guó)際全年市場(chǎng)呈現(xiàn)U型回暖，四季度教育培訓(xùn)、房地產(chǎn)與建筑、專業(yè)服務(wù)(聯(lián)合辦公)行業(yè)大型企業(yè)的需求增長(zhǎng)明顯新增供應(yīng)疊加納入新市場(chǎng)的雙重2.9個(gè)百分點(diǎn)至25.2%；企業(yè)尋求降本增效重新回歸高新一期預(yù)計(jì)明年將迎來(lái)供應(yīng)高峰，市場(chǎng)需求仍然處于弱復(fù)蘇階段，競(jìng)爭(zhēng)加劇，注重優(yōu)質(zhì)租戶的挖掘，提供靈活專業(yè)的租賃策略顯得尤為重要2022年四季度西安辦公樓市場(chǎng)回顧與展望2022年四季度西安辦公樓市場(chǎng)回顧與展望了企業(yè)在辦公市場(chǎng)布局的信心，部分大型企業(yè)正在積極尋求低價(jià)機(jī)會(huì)量量5米有效租金有效租金0201820192020202120222023F2024F2025F-50.0%-5新增供應(yīng)(左軸)凈吸納量(左軸)空置率(右軸)新增供應(yīng)(左軸)凈吸納量(左軸)空置率(右軸)市中心甲級(jí)寫(xiě)字樓租金納量約-6284平方米，其中金融、房地產(chǎn)類(lèi)企業(yè)外遷及縮租較為明顯；市中心持續(xù)5年無(wú)新增供應(yīng)項(xiàng)目，市場(chǎng)存量穩(wěn)定，但企業(yè)持續(xù)性的外遷及縮租使區(qū)域空置壓力不斷上升，本季度空置率上升1.4個(gè)百分點(diǎn)，至22.6%；120.0高位穩(wěn)定，在經(jīng)濟(jì)增速放緩，企業(yè)尋求將本增效的大環(huán)境下，區(qū)域逐漸失100.020222023F2024F2025F數(shù)據(jù)來(lái)源：高力國(guó)際數(shù)據(jù)來(lái)源：高力國(guó)際編號(hào)項(xiàng)目名稱1長(zhǎng)安國(guó)際中心(A編號(hào)項(xiàng)目名稱1長(zhǎng)安國(guó)際中心(A\B\C\D\E座)2長(zhǎng)安國(guó)際中心(F座)現(xiàn)有項(xiàng)目未來(lái)項(xiàng)目2量量每月每平方米50201820192020202120222023F2024F2025F新增供應(yīng)(左軸)凈吸納量(左軸)201820192020202120222023F2024F2025F新增供應(yīng)(左軸)凈吸納量(左軸)空置率(右軸)城北甲級(jí)寫(xiě)字樓租金本季度市場(chǎng)租金表現(xiàn)較為穩(wěn)定，約86.7元每月每平方米；全年來(lái)看，需求不穩(wěn)定致使區(qū)域租，隨著港務(wù)及浐灞市場(chǎng)20222023F2024F2025F數(shù)據(jù)來(lái)源：高力國(guó)際項(xiàng)目名稱賽高企業(yè)總部大廈西安城發(fā)中心(原經(jīng)開(kāi)萬(wàn)科中心)3項(xiàng)目名稱賽高企業(yè)總部大廈西安城發(fā)中心(原經(jīng)開(kāi)萬(wàn)科中心)3藍(lán)海風(fēng)中心4旭輝中心B座5西北國(guó)金中心(A座)6陜西水務(wù)大廈(原保利中心)7榮民金融中心8綠地之心號(hào)12現(xiàn)有項(xiàng)目未來(lái)項(xiàng)目886241375數(shù)據(jù)來(lái)源：高力國(guó)際量量]20.0%50201820192020202120222023F2024F2025F-5空置率(右軸)新增供應(yīng)(左軸)凈吸納量(左軸)0201820192020202120222023F2024F2025F-5空置率(右軸)新增供應(yīng)(左軸)凈吸納量(左軸)高新一期甲級(jí)寫(xiě)字樓租金面，租戶市場(chǎng)效應(yīng)突出，業(yè)主方通過(guò)采取多項(xiàng)租賃優(yōu)惠政策方案競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)質(zhì)租戶，本季度20222023F2024F2025F數(shù)據(jù)來(lái)源：高力國(guó)際編號(hào)編號(hào)項(xiàng)目名稱1西安高新國(guó)際商務(wù)中心2林凱國(guó)際大廈3中晶科技廣場(chǎng)4中國(guó)人壽壹中心5匯誠(chéng)國(guó)際6西安國(guó)壽金融中心7新長(zhǎng)安廣場(chǎng)(二期)8萬(wàn)科金域國(guó)際9天一國(guó)際10中國(guó)人保(陜西)金融大廈11大景國(guó)際 21687現(xiàn)有項(xiàng)目4593數(shù)據(jù)來(lái)源：高力國(guó)際量量米550本季度迎來(lái)一個(gè)新增供應(yīng)項(xiàng)目境商未來(lái)中心，為區(qū)域帶來(lái)6.1萬(wàn)平方米的優(yōu)質(zhì)辦公空間，新項(xiàng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生較大影響，但高新二期依靠牢固的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，在2022年市場(chǎng)尤為突出。%201820192020202120222023F2024F2025F新增供應(yīng)(左軸)凈吸納量(左軸)空置率(右軸)租金方面，新項(xiàng)目采取較為激進(jìn)的低價(jià)策略以提高去化效率，使區(qū)域租金呈現(xiàn)明顯下浮至96.5元每月每平方米，同比下降2.8%；70.0預(yù)計(jì)明年大體量項(xiàng)目的入市會(huì)在短期內(nèi)將空置率推向高點(diǎn)，并隨著需求量的提升逐漸下降；同時(shí)，防疫政策的放開(kāi)，有望激發(fā)市場(chǎng)活躍度，區(qū)域未來(lái)租金水平有望呈現(xiàn)穩(wěn)中微升。20182019202020212022F2023F2024F2025F數(shù)據(jù)來(lái)源：高力國(guó)際882463現(xiàn)有項(xiàng)目未來(lái)項(xiàng)目新增項(xiàng)目75編號(hào)編號(hào)項(xiàng)目名稱2綠地中央廣場(chǎng)-綠地中心(A座)3永利國(guó)際金融中心4邁科中心5天安人壽中心6境商未來(lái)中心心8歐森國(guó)際A座數(shù)據(jù)來(lái)源：高力國(guó)際876萬(wàn)平方米54[環(huán)比1.3個(gè)百分點(diǎn)]43210201820192020202120222023F2024F2025F0.0%新增201820192020202120222023F2024F2025F0.0%新增供應(yīng)(左軸)凈吸納量(左軸)空置率(右軸)級(jí)寫(xiě)字樓租金量項(xiàng)目的入市，預(yù)計(jì)2023年至2025年20222023F2024F2025F數(shù)據(jù)來(lái)源：高力國(guó)際名稱2萊安中心(塔5)名稱2萊安中心(塔5)心6萊安中心T1256現(xiàn)有項(xiàng)目未來(lái)項(xiàng)目3324數(shù)據(jù)來(lái)源：高力國(guó)際]0.50.040.0%空]0.50.040.0%空置率(右軸)201820192020202120222023F2024F2025F市場(chǎng)全年表現(xiàn)較為穩(wěn)定，全年成交中，中小面積租戶的需求較多，主力成交客群以民營(yíng)、私營(yíng)企業(yè)為主；本季度依舊實(shí)現(xiàn)少量去化，空置率環(huán)比下降1.0個(gè)百分點(diǎn)到達(dá)圍較少，區(qū)域租金在市場(chǎng)環(huán)境多變新增供應(yīng)(左軸)凈吸納量(左軸)空置率50.0%南二環(huán)及小寨甲級(jí)寫(xiě)字樓租金?.050.0201820192020202120222023F2024F2025F數(shù)據(jù)來(lái)源：高力國(guó)際目名稱凱德廣場(chǎng)(東塔)凱德廣場(chǎng)(西塔)廈目名稱凱德廣場(chǎng)(東塔)凱德廣場(chǎng)(西塔)廈332現(xiàn)現(xiàn)有項(xiàng)目未來(lái)項(xiàng)目空置率空置率.0.0.0.0.0.0.0F2024F2025F新增供應(yīng)(左軸)凈吸納量(左軸)空置率(右軸)港務(wù)及浐灞甲級(jí)寫(xiě)字樓租金港務(wù)及浐灞甲級(jí)寫(xiě)字樓租金主城區(qū)較遠(yuǎn)，辦公樓市場(chǎng)發(fā)展仍處于起步階段，空置比例較高，租金水平相較其50.050.0域載體增多，產(chǎn)業(yè)氛圍日漸濃厚，趨向成熟發(fā)展。20222023F2024F2025F數(shù)據(jù)來(lái)源：高力國(guó)際目名稱1浐灞商務(wù)中心2目名稱1浐灞商務(wù)中心2中西部陸港金融小鎮(zhèn)(ABC#)3中西部陸港金融小鎮(zhèn)(DF#)浐灞自貿(mào)中心22341現(xiàn)現(xiàn)有項(xiàng)目未來(lái)項(xiàng)目?本季度暫無(wú)新項(xiàng)目入市，西安市產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)總存?本季度暫無(wú)新項(xiàng)目入市，西安市產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)總存?全年來(lái)看，產(chǎn)業(yè)園延期供應(yīng)項(xiàng)目較多，多個(gè)項(xiàng)目來(lái)兩年追趕項(xiàng)目交付進(jìn)度，其中西咸新板塊迎來(lái)大批量待入市項(xiàng)目，部分項(xiàng)目策略，制定了銷(xiāo)售計(jì)劃，但預(yù)計(jì)短期內(nèi)吸納量約1.0萬(wàn)平方米，年累計(jì)約11.9萬(wàn)平方米。?四季度疫情政策導(dǎo)向變化頻繁，給供需兩側(cè)均帶來(lái)影響，產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)內(nèi)中小企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策的謹(jǐn)慎望改善，預(yù)計(jì)市場(chǎng)需求會(huì)有??全市空置率環(huán)比下降0.2個(gè)百分點(diǎn)至23.7%；?本季度產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)空置率仍處于下行通道，隨著，短期內(nèi)市場(chǎng)將面臨較大力，疫情放開(kāi)后，預(yù)計(jì)隨著產(chǎn)業(yè)相關(guān)利好，經(jīng)濟(jì)環(huán)境企穩(wěn)回升，將重振企業(yè)發(fā)展信?本季度價(jià)格較上季度持平，全市產(chǎn)業(yè)園平均凈有效租?預(yù)計(jì)2023年開(kāi)始大體量供應(yīng)影響下，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激部分產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目會(huì)進(jìn)一步提高招商優(yōu)惠力度，全數(shù)據(jù)來(lái)源：高力國(guó)際總體量新增供應(yīng)凈吸納量488.6萬(wàn)平方米0.0萬(wàn)平方米1.0萬(wàn)平方米空置率平均租金23.7%45.5元/平方米總體量新增供應(yīng)凈吸納量488.6萬(wàn)平方米0.0萬(wàn)平方米1.0萬(wàn)平方米空置率平均租金23.7%45.5元/平方米/月西安市產(chǎn)業(yè)園存量占比 凈有效租金空置率經(jīng)開(kāi)產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)指標(biāo)西咸 航天基地航天基地量 (平方米)數(shù)據(jù)來(lái)源：高力國(guó)際建筑面積(萬(wàn)平方米)無(wú)新增供應(yīng)建筑面積(萬(wàn)平方米)002010年-2022年第四季度西安市產(chǎn)業(yè)園總存量及新增供應(yīng)一覽2010201120122013201420152016201720182019202020212022Q12022Q22022Q32022Q4存量新增供應(yīng)數(shù)據(jù)來(lái)源：高力國(guó)際航天基地子市場(chǎng)存量數(shù)據(jù)來(lái)源：高力國(guó)際建筑面積(萬(wàn)平方米)建筑面積(萬(wàn)平方米)0-10西安西安產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)供需及空置率(2015年第一季度-2022年第四季度)新增供應(yīng)(左軸)凈吸納量(左軸)空置率(右軸)%季度租賃類(lèi)型占比 (按面積統(tǒng)計(jì))季度租賃類(lèi)型占比 (按面積統(tǒng)計(jì))%新材料軟件開(kāi)發(fā)分需求占比半導(dǎo)體/集成電路/芯片計(jì)算機(jī)、通信和其他電子設(shè)備制造數(shù)據(jù)來(lái)源：高力國(guó)際導(dǎo)體/集成電路/芯片業(yè)業(yè)計(jì)算機(jī)、通信和其他電子設(shè)備制造業(yè)貿(mào)易源及公共事業(yè)孵化器開(kāi)發(fā)通訊及電子設(shè)備費(fèi)品制造業(yè)數(shù)據(jù)來(lái)源：高力國(guó)際天業(yè)需求占比天經(jīng)開(kāi)子市場(chǎng)本季度以能源與新材料行業(yè)的成交為主導(dǎo)，西咸子市場(chǎng)企業(yè)孵化器擴(kuò)長(zhǎng)顯著，醫(yī)藥也有較為明顯的增長(zhǎng)，高新子市場(chǎng)成交依舊以主導(dǎo)，航天子本季度市場(chǎng)較為低迷。數(shù)據(jù)來(lái)源：高力國(guó)際計(jì)算機(jī)、通信和其他電子設(shè)備制造新材料能源及公共事業(yè)企業(yè)孵化器醫(yī)藥及生命科學(xué)新媒體專業(yè)服務(wù)軟件開(kāi)發(fā)計(jì)算機(jī)、通信和其他電子設(shè)備制造軟件開(kāi)發(fā)半導(dǎo)體/集成電路/芯片通訊及電子設(shè)備新材料單位(萬(wàn)平方米)單位(萬(wàn)平方米)產(chǎn)業(yè)園的建設(shè)力度，將為市場(chǎng)持續(xù)提供新的優(yōu)質(zhì)供應(yīng)。2022-2024年西安產(chǎn)業(yè)園部分供應(yīng)項(xiàng)目按子市場(chǎng)體量占比統(tǒng)計(jì)按子市場(chǎng)體量占比統(tǒng)計(jì)西咸航天新區(qū),新區(qū),37%基地,39% (2023-2025)204萬(wàn)平方米350高新,2高新,20%城北,4%環(huán)普灃東創(chuàng)新城陜陜西物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)基地新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園0高新高新城北西咸新區(qū)航天基地?cái)?shù)據(jù)來(lái)源：高力國(guó)際單位(萬(wàn)平方米)園空置率預(yù)測(cè)單位(萬(wàn)平方米)計(jì)未來(lái)三年內(nèi)西安市產(chǎn)業(yè)園將面臨較大的空置壓力，預(yù)計(jì)全市場(chǎng)空置水平可能會(huì)在2023年觸及階段性高點(diǎn)。002023-2025年西安產(chǎn)業(yè)園空置率預(yù)測(cè)2010201120122013201420152016201720182019202020212022