某大型項(xiàng)目全程推廣策劃初案

XXXX廣場(chǎng)全程推廣策劃初案

MALL來了，它從大洋彼岸而來，夾風(fēng)帶雨而至；旌旗指處，遍地開花。無論沿海發(fā)達(dá)城市還是內(nèi)地一線乃至二線城市，俱皆烽煙四起，一時(shí)間，中華大地“MALL火”熊熊。

有人風(fēng)趣的說，MALL的“大躍進(jìn)時(shí)代”來到了，中國將要成為全球MALL的“高產(chǎn)區(qū)”。其實(shí)這么說并不夸張。有報(bào)道稱，到2003年全國已有大型購物中心三百多家，在建的面積超過十萬平方米的有二百多家，號(hào)稱亞洲和世界第一Mall的項(xiàng)目不斷在媒體出現(xiàn)，有的建筑面積甚至達(dá)到100萬平方米，據(jù)統(tǒng)計(jì)現(xiàn)在我國的購物中心平均達(dá)到了15萬平方米。

第一部分國內(nèi)外SHOPPINGMALL發(fā)展?fàn)顩r介紹

shoppingmall的定義

“SHOPPINGMALL”，意為超級(jí)購物中心，屬于一種新型的復(fù)合型商業(yè)業(yè)態(tài)。指在一個(gè)毗鄰的建筑群中或一個(gè)大型建筑物中，由一個(gè)管理機(jī)構(gòu)組織、協(xié)調(diào)和規(guī)劃，把一系列的零售商店、服務(wù)機(jī)構(gòu)組織在一起，提供購物、休閑、娛樂、飲食等各種服務(wù)的一站式消費(fèi)中心。它不僅規(guī)模巨大，集合了百貨店、超市、大賣場(chǎng)、專賣店、大型專業(yè)店等各種零售業(yè)態(tài)，而且有各式快餐店、小吃店和特色餐館，電影院、兒童樂園、健身中心等各種休閑娛樂設(shè)施。

SHOPPINGMALL的原則如下：

SHOPPINGMALL的策劃、建立、經(jīng)營都在統(tǒng)一的組織體系下運(yùn)作；適應(yīng)管理的需要，產(chǎn)權(quán)要求統(tǒng)一，不可分割；

尊重顧客的選擇權(quán)，為顧客提供一次滿足購物的服務(wù)；

擁有足夠數(shù)量的相鄰而又方便的停車場(chǎng)；

擁有良好的購物環(huán)境，對(duì)客戶健康無損害，提供娛樂、休閑等特色綜合服務(wù)。

統(tǒng)一的商業(yè)形象，以統(tǒng)一經(jīng)營政策進(jìn)行營運(yùn)。有創(chuàng)造新商圈或更新地區(qū)的貢獻(xiàn)。

SHOPPINGMALL的建筑特征

商業(yè)空間步行化

商業(yè)空間室內(nèi)化

公共空間社會(huì)化

SHOPPINGMALL的本質(zhì)特點(diǎn)是統(tǒng)一管理和分散經(jīng)驗(yàn)的管理方式。管理者對(duì)SHOPPINGMALL實(shí)行統(tǒng)一的集中管理，SHOPPINGMALL的日常運(yùn)行、保安、清潔、維修進(jìn)貨和促銷活動(dòng)等都是有組織地進(jìn)行，公共空間實(shí)行統(tǒng)一管理，供所有的零售商與購物者共享。經(jīng)營者不參與管理，定期向管理者交納管理費(fèi)用，而所有者與管理者部參與經(jīng)營，租金收入和經(jīng)營狀況并無直接關(guān)系。

SHOPPINGMALL在國內(nèi)外的起源與發(fā)展

1、起源

歐美國家的購物中心伴隨家庭汽車化、住宅郊區(qū)化而產(chǎn)生，起源早、較為成熟和規(guī)范，后逐步蔓延到日本、東南亞和我國香港、臺(tái)灣地區(qū)。美國是發(fā)展ShoppingMall的先行者。目前普遍認(rèn)為Mall是由許多商店和餐館組成的大型零售綜合體，是一種集購物、餐飲、住宿、休閑、娛樂和觀光旅游為一體的“一站式”消費(fèi)場(chǎng)所。shoppingmall是指城市市區(qū)購物中心。shoppingcenter是指郊區(qū)的購物中心。購物中心最早出現(xiàn)在歐美發(fā)達(dá)國家，約有100年的歷史?！皊hoppingmall”是世界上最為流行的商業(yè)業(yè)態(tài)，是西方國家消費(fèi)者購物休閑的重要場(chǎng)所。

2、趨勢(shì)

生態(tài)化、娛樂化

SHOPPINGMALL在發(fā)達(dá)國家發(fā)展日趨成熟，已經(jīng)朝著生態(tài)化、娛樂個(gè)性化等方向發(fā)展。日本大阪率先發(fā)展生態(tài)型SHOPPINGMALL，其中Ｎamba工程是獨(dú)具特色的生態(tài)SHOPPINGMALL，建筑面積達(dá)到３２萬平方米，建筑師設(shè)計(jì)了一個(gè)帶有自然地貌特點(diǎn)的人造峽谷式的公園式SHOPPINGMALL，該峽谷的植物覆蓋2~8層建筑上面，露天的坡道從２層逐漸走到８層，坡道兩邊可以進(jìn)入不同層上的商店、餐飲與娛樂場(chǎng)所，并有天橋連接峽谷兩端，此綠色方案得到業(yè)主與當(dāng)?shù)卣南矏叟c批準(zhǔn)。

多樣化

現(xiàn)代購物中心的功能趨向多樣化，并且常常與其他功能設(shè)施形成多功能綜合體，它不僅滿足購物需要，而且也滿足文化、娛樂和餐飲等需求，這樣大大增加了購物中心的吸引力，延長了購物者的停留時(shí)間。特別值得一提的是，巨型中心進(jìn)一步加入了內(nèi)容廣泛的休閑設(shè)施，幾乎無所不包，可以稱得上是一個(gè)小“城市”。

國內(nèi)MALL的現(xiàn)狀――巨資博弈如走鋼絲

我國商業(yè)發(fā)展一直滯后，９０年代后期，零售業(yè)與批發(fā)業(yè)發(fā)生劇烈變革，傳統(tǒng)百貨公司在競(jìng)爭中紛紛慘敗，超級(jí)市場(chǎng)開始登上舞臺(tái)。SHOPPINGMALL在９０年代中期開始引入國內(nèi)。

SHOPPINGMALL在我國發(fā)展很快，但是對(duì)SHOPPINGMALL精髓理解不深，投資的許多SHOPPINGMALL缺乏精心規(guī)劃，運(yùn)作管理方式依舊是傳統(tǒng)的百貨管理方式，許多SHOPPINGMALL經(jīng)營失敗。

國內(nèi)開發(fā)商并沒有認(rèn)識(shí)到Shoppingmall開發(fā)的特殊性，沒有采取針對(duì)大型商業(yè)項(xiàng)目的專業(yè)化方式動(dòng)作，仍沿用住宅開發(fā)的套路和國內(nèi)招商習(xí)慣。國內(nèi)這幾年建設(shè)Shoppingmal的呼聲很高，但幾乎沒有人愿意以大投入聘請(qǐng)專業(yè)顧問公司，國內(nèi)有代表的幾家專業(yè)顧問公司，迄今還沒有那家得到任務(wù)完整的委托項(xiàng)目。除了發(fā)展商不愿在專業(yè)顧問方面投入，盲目自信也是主要原因。

一些購物中心按照國外的思路首先在城郊發(fā)展，但是不久就出現(xiàn)了城市“空心化”的問題，為了振興城市中心區(qū)，政府在城市中心推行步行商業(yè)街的同時(shí)，也在城市中心區(qū)規(guī)劃了少量的購物中心。目前中國在遠(yuǎn)離城市的郊區(qū)建的Mall，由于我國特殊的國情面臨著種種的困難。由于各種原因，大部分Mall的運(yùn)作模式最后都走了樣。

中國的Mall的選址，大多數(shù)也是選擇在城市中心區(qū)，但由于定位不明確，與百貨商店形成了直接的競(jìng)爭關(guān)系，故而并沒有獲得好的效益。一些開發(fā)商在資金實(shí)力不足和追求短期利益的背景下，為回籠資金將商鋪大量分割出售。遍地賣鋪的結(jié)果是，商業(yè)和物業(yè)之間產(chǎn)生嚴(yán)重的沖突，經(jīng)營權(quán)根本無法統(tǒng)一，最后只落得個(gè)“啟而不動(dòng)”的結(jié)局。

眼下是“體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)”盛行全球的年代，Mall在歐美的成功與這類項(xiàng)目高附加值的連帶效應(yīng)讓投資商心動(dòng)，Mall已漸成為一種新的投資方向而備受追捧。有的房地產(chǎn)商將購物中心作為物業(yè)來做，而有的經(jīng)商者把它當(dāng)作商場(chǎng)來做，但它到底是商業(yè)還是地產(chǎn)呢？實(shí)際上，它是一個(gè)綜合體，其運(yùn)營比單純的物業(yè)或純粹的百貨商店要復(fù)雜得多。

商業(yè)地產(chǎn)包括有商業(yè)和地產(chǎn)兩個(gè)部分。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)權(quán)、所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)、管理權(quán)是獨(dú)立分開同時(shí)分工合作的。開發(fā)商通過運(yùn)做項(xiàng)目賺取開發(fā)投資利潤；所有者出租商鋪賺取租賃利潤；商鋪經(jīng)營者賺取經(jīng)營利潤；商業(yè)物業(yè)管理者賺取管理利潤。操作商業(yè)地產(chǎn)需要把握好項(xiàng)目的市場(chǎng)背景，認(rèn)真做好市場(chǎng)調(diào)查，進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，同時(shí)要考慮自己的投資實(shí)力，根據(jù)實(shí)力決定到底是賣，還是租，還是采用其他方式。如果參與經(jīng)營，則必須擁有商業(yè)操作的人才團(tuán)隊(duì)，不能只是用住宅開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)搞商業(yè)地產(chǎn)。最為關(guān)鍵的是，設(shè)定科學(xué)合理的投資回報(bào)的模式，是只賺開發(fā)投資的錢，還是把經(jīng)營管理的錢一起賺，實(shí)現(xiàn)最大化利潤；是賺短期利潤還是謀求長遠(yuǎn)利潤，量體裁衣，量力而行。

在現(xiàn)今的中國商界，MALL正在成為使用頻率最高的詞匯之一，不知MALL為何物者，必將被時(shí)代淘汰。雖然摩爾建設(shè)還沒有中國版本的教科書，但在一旦成功就可能獲得房地產(chǎn)、資本運(yùn)營和商業(yè)運(yùn)營三重效應(yīng)的巨大吸引下，探險(xiǎn)和拓荒者依然紛至沓來。

國內(nèi)部分重要SHOPPINGMALL案例

MALL項(xiàng)目名稱位置價(jià)格規(guī)模銷售方式經(jīng)營方式經(jīng)營項(xiàng)目最小銷售單位車位開業(yè)時(shí)間物業(yè)管理

XXXX商都哈爾濱市XX區(qū)XX路XX號(hào)6000-55000元地上商業(yè)面積70萬平方米，地下30萬平方米出售為主少量出租但尚未啟動(dòng)整體經(jīng)營為主，少量自主經(jīng)營精品商業(yè)區(qū)：名品家具城、體育休閑城、通訊產(chǎn)品城、書城、時(shí)尚休閑娛樂城、家電城、電腦、精品商廈（13萬平方米）、三江美食城（30平方米）、上海一百購物中心、匯金地下商業(yè)街（30萬平方米）等十幾個(gè)專業(yè)商廈

零售商業(yè)集團(tuán)：澳洲維士百集團(tuán)、肯得基、麥當(dāng)勞，以及上海市大型商業(yè)集團(tuán)梅隆鎮(zhèn)廣場(chǎng)、港江廣場(chǎng)、美羅城等20平方米地下600個(gè)2003年12月份部分開業(yè)上海菱建物業(yè)管理有限公司

金源時(shí)代購物中心（京西超大）北京海淀區(qū)遠(yuǎn)大路規(guī)劃總面積68萬平方米只租不售主體空間由主力店，主題游樂園、環(huán)球美食中心、大型商場(chǎng)、專賣店、步行街、室內(nèi)廣場(chǎng)、汽車展廳、屋頂花園等68002004年10月

華南MALL廣州東莞萬江區(qū)萬道路華南MALL體驗(yàn)1-2層1。2萬-1。8萬/平方3-4層只租不售37．76萬平方米租售結(jié)合，70年產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一管理百貨、超市、各類品牌專賣店、精品店、飲食、家居、體育、娛樂健身、旅游、通訊、電腦、家電音像、書籍、電影院、咖啡廳等20平方米8000個(gè)2003年10月美國偉思特/維爾物業(yè)投資有限公司

上海曹安商貿(mào)城上海嘉定區(qū)曹安公路、外環(huán)球和滬寧高速路和豐莊路合圍的地塊。1300元/平方米總用地面積33．6公頃規(guī)劃商業(yè)建筑面積為31。76萬平米專業(yè)市場(chǎng)流金島經(jīng)濟(jì)城、易出蓮花、東方汽配城、好美佳等

第二部分福州商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r介紹

1、福州商業(yè)演進(jìn)概況

近年來，福州商業(yè)經(jīng)歷了劇烈的動(dòng)蕩，經(jīng)歷了痛苦的洗牌之后，出現(xiàn)了一片光明的新氣象，概況如下：

1）百貨業(yè)的快速衰退，主力業(yè)態(tài)的地位正在被洋超市取代

在福州曾經(jīng)風(fēng)光無限的百貨業(yè)，在沃爾瑪、麥德隆等洋超市侵入后，迅速淘汰，新華都、大華都逐漸衰敗，東百也在舉步維艱之后謀求轉(zhuǎn)型，五洲百貨甫開業(yè)即倒閉、華聯(lián)、臺(tái)百等更是被直接淘汰出局……目前，在福州零售業(yè)唱主角的已經(jīng)變成了洋超市及引入現(xiàn)代化經(jīng)營管理理念的大洋百貨等新興商業(yè)形態(tài)。

2）本土中小型超市受強(qiáng)烈沖擊

原先曾為福州市民帶來無限便利的土超市在洋超市的強(qiáng)烈沖擊下，已經(jīng)淡出歷史舞臺(tái)。華榕超市全面出局，久佳超市近日停業(yè)，錦鑫量販超市突然死亡……這些超市在信用體系及經(jīng)營管理體制上落，使福州的本土超市在競(jìng)爭中顯得不堪一擊，一潰千里。

3）賣場(chǎng)競(jìng)爭風(fēng)險(xiǎn)不斷加大

近年來，福州大賣場(chǎng)驟然增多。眾多零售大鱷云集福州，展開了激烈的逐鹿，沃爾瑪、好又多、麥德隆、世紀(jì)聯(lián)華、國美、永樂這些賣場(chǎng)都在多年的運(yùn)作中積累了一套先進(jìn)的經(jīng)營管理機(jī)制，且各有優(yōu)勢(shì)，在福州彈丸之地，各展其能，競(jìng)爭空前激烈，加上福州城市規(guī)模偏小，人口基數(shù)有限，導(dǎo)致賣場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)不斷上升。

4）農(nóng)貿(mào)型生鮮食品超市異軍突起

隨著洋超市的進(jìn)入，一些新興的本土超市因無力與那些商業(yè)巨無霸抗衡，紛紛走專業(yè)化、特色化、本土化的方針，立足于熟悉福州本土文化及消費(fèi)者心理的特點(diǎn)，尋找市場(chǎng)空白，特別是隨著福州市“農(nóng)改超”工程的實(shí)行，給一些農(nóng)貿(mào)型生鮮超市留下了巨大的市場(chǎng)空白，典型的如永輝超市，這些超市后來居上，市場(chǎng)嗅覺敏銳，機(jī)制靈活，在福州空前的市場(chǎng)競(jìng)爭中穩(wěn)穩(wěn)占據(jù)了一席之地。

5）商業(yè)步行街初試鋒芒

商業(yè)步行街是區(qū)域商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，在整合區(qū)域商業(yè)資源方面有一定優(yōu)勢(shì)。福州也涌現(xiàn)了一些商業(yè)步行街，雖然目前成敗還難以定論，但其氣勢(shì)與鋒芒卻不能不讓人關(guān)注，最早的是臺(tái)江步行街，緊跟著中亭街，現(xiàn)在倉山下藤步行街又趁勢(shì)而上，君臨芭莎作為臺(tái)江步行街的延伸段正緊鑼密鼓地運(yùn)作中，米羅街作為北區(qū)的商業(yè)代表，引人注目……福州步行街，作為福州最新型的商業(yè)型態(tài)，一時(shí)間聲勢(shì)巨大，令人側(cè)目。

2、福州各大商圈現(xiàn)狀及展望

1）鼓樓商圈――得鼓樓者得福州

認(rèn)為得鼓樓者得福州。鼓樓在福州商貿(mào)中心區(qū)的地位，決定了商家要有所成就，必須“逐鹿”鼓樓。

歷史：一條大街千年繁華

鼓樓，無論是三坊七巷、三山兩塔，還是南街鬧市、東街繁華，無不是鼓樓商業(yè)輝煌歲月的真實(shí)記錄者。

在長長的八一七北路，又?jǐn)?shù)東街口商氣最旺。，東街口自1100多年前“開閩王”王審知筑城開始，就是福州城內(nèi)最繁華的街市，素有“寸土寸金”之稱。新世紀(jì)的東街口，東百等少數(shù)商場(chǎng)稱霸的時(shí)代一去不復(fù)返，而是你方唱罷我登臺(tái)，新舊勢(shì)力此起彼伏，東百、華都、新華都、大洋四大商場(chǎng)各踞一角，數(shù)十家上萬平方米經(jīng)營面積的商場(chǎng)群雄逐鹿。

現(xiàn)狀：條塊結(jié)合異彩紛呈

經(jīng)過千年演變，古老的八一七北路商業(yè)帶不斷向外輻射，逐漸發(fā)展壯大，直至如今終于由線成面，搖身成為鼓樓的中央購物區(qū)。中央購物區(qū)以東街口為核心，由鼓西路、南后街、烏山路、古田路、五一路、井大路等圍合而成。除此之外，華林路、鼓屏路、湖東路、井大路、永安街、樹湯路等還圍合成一個(gè)中央商務(wù)區(qū)，這里高樓林立，會(huì)展發(fā)達(dá)，也是全市當(dāng)之無愧的高尚商務(wù)休閑中心。

在鼓樓的商業(yè)格局中，10多條專業(yè)街區(qū)共同構(gòu)成條狀商業(yè)的瑰麗圖景，它們是津泰路精品服飾商品街、五四路休閑現(xiàn)代商務(wù)街、福新西路摩托車專賣街、井大路南北風(fēng)味小吃街、東街電信通訊商品街、楊橋路房產(chǎn)中介服務(wù)街、湖東路金融商廈街、六一北路美食娛樂街、南后街地方特色商品一條街、溫泉公園路歐陸風(fēng)情酒吧街、八一七北路日用品百貨商業(yè)零售街、道山路婦嬰用品一條街、二環(huán)路美食超市走廊。值得一提的是，經(jīng)過多年的培育，津泰路部分商鋪的租金已經(jīng)逼近東街口。盡管有的商鋪每平方米月租金高達(dá)500多元，但商家仍然爭著入駐。

發(fā)展：統(tǒng)籌規(guī)劃錦上添花

今年1～5月，鼓樓區(qū)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額29．35億元，比去年同期增長38．3％。今年上半年社會(huì)消費(fèi)品零售總額比增30％以上。近年來，鼓樓商業(yè)一直在高基數(shù)上保持高增長，成為鼓樓最為活躍的經(jīng)濟(jì)板塊。今后，鼓樓將繼續(xù)突出重點(diǎn)，培育特色，統(tǒng)籌規(guī)劃，協(xié)調(diào)發(fā)展，加快構(gòu)筑現(xiàn)代大商貿(mào)，融入閩江開放潮，推動(dòng)鼓樓大發(fā)展。

此外，在中央購物區(qū)和中央商務(wù)區(qū)的基礎(chǔ)上，鼓樓區(qū)還計(jì)劃以省體育中心為中心，建設(shè)一個(gè)健身休閑區(qū)。該區(qū)集球類運(yùn)動(dòng)、水上運(yùn)動(dòng)、溫泉理療、體育用品等為一體，發(fā)展前景看好

2）臺(tái)江商圈――千古商貿(mào)旺地

到過福州旅游的游客，大都對(duì)臺(tái)江步行街、美食街有深刻印象，還有大利嘉城、臺(tái)江農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場(chǎng)等，而這些去處無一不坐落在自古就是商業(yè)旺地的臺(tái)江。

臺(tái)江，一個(gè)有著2000多年歷史的商埠城區(qū)。自“五口通商”以來，它就是閩江流域貨物集散地，商業(yè)繁榮，是福州乃至福建省的一個(gè)商貿(mào)中心區(qū)。

面積18平方公里的臺(tái)江區(qū)，人口38萬人，現(xiàn)轄有12個(gè)街道90個(gè)社區(qū)，日流動(dòng)人口達(dá)25多萬人。全區(qū)沒有農(nóng)業(yè)，商貿(mào)業(yè)比例達(dá)70％以上。2002年，全區(qū)商業(yè)營業(yè)額106．30億元，社會(huì)消費(fèi)品零售總額完成70．62億元。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，臺(tái)江區(qū)目前商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)總數(shù)約4000個(gè)，營業(yè)面積總和約130多萬平方米，從業(yè)人員約5．2萬人。今年1～4月份，全區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售總額完成26．02億元，比去年同期增長19．67％。

目前，臺(tái)江東部已經(jīng)形成了以生活資料為主的批發(fā)市場(chǎng)。鰲峰地區(qū)的副食品批發(fā)市場(chǎng)主要有果品批發(fā)市場(chǎng)、蔬菜批發(fā)市場(chǎng)、海峽糖酒食品批發(fā)市場(chǎng)、生豬定點(diǎn)屠宰場(chǎng)、水產(chǎn)批發(fā)市場(chǎng)、貝類批發(fā)市場(chǎng)、油脂批發(fā)市場(chǎng)、百貨化妝品批發(fā)市場(chǎng)、食用菌干批發(fā)市場(chǎng)等十個(gè)市場(chǎng)，經(jīng)營面積達(dá)35萬平方米，年?duì)I業(yè)額61億元。

中部構(gòu)建購物、文化、旅游、餐飲黃金旺地。新中亭街開業(yè)面積已達(dá)20萬平方米，占總營業(yè)面積的80％，世紀(jì)聯(lián)華購物廣場(chǎng)、環(huán)宇百貨、福建省服務(wù)中心、新紫陽美食城、中亭美居家具博覽中心、閩臺(tái)書城等大型商貿(mào)項(xiàng)目已陸續(xù)開業(yè)。臺(tái)江農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)及其周邊地區(qū)的主要服裝批發(fā)市場(chǎng)就有建海、建新二層的服裝品牌世界、建海一層的服裝品牌精品、南方商廈和南臺(tái)商貿(mào)中心的童裝批發(fā)市場(chǎng)、廣宇商貿(mào)城以及元洪購物廣場(chǎng)的服裝零售商場(chǎng)，現(xiàn)已入駐批發(fā)商家3000多個(gè)，經(jīng)營品牌2．86萬個(gè)，日均人流量8萬人次，年?duì)I業(yè)額約10億元。廣達(dá)路北段和五一中路北段已經(jīng)形成有較高檔次、較大規(guī)模的餐飲服務(wù)群體。陽光假日大酒店、新華都大酒店、欽榕酒家、美海大酒店、廣達(dá)美食城、亞細(xì)亞娛樂城等，還有即將投入使用的阿波羅大酒店、好運(yùn)來大酒樓等。

五一中路的利嘉電子電器市場(chǎng)是我省乃至華東地區(qū)最大的三電商貿(mào)城，市場(chǎng)面積4．2萬平方米，入駐商家近500戶，匯集各國各地電腦、電子、電器上萬個(gè)種類，100多萬個(gè)花色品種。其周圍還聚集著英惠電腦廣場(chǎng)、天豐電器城等。環(huán)河路一帶的小商品批發(fā)市場(chǎng)，如天城小商品批發(fā)市場(chǎng)、老藥洲小商品批發(fā)商場(chǎng)、廣宇商貿(mào)城、古街商廈箱包玩具精品城等，經(jīng)營面積約5萬平方米，年?duì)I業(yè)額約4億元。玉環(huán)路與安平大廈的五金機(jī)械市場(chǎng)，經(jīng)營面積約3萬平方米，年?duì)I業(yè)額約2億元。多種商業(yè)業(yè)態(tài)并存互補(bǔ)，繁榮了中部商貿(mào)圈。

臺(tái)江西部正著力構(gòu)建建筑裝飾材料聚集地。目前，匯多利建材裝飾材料市場(chǎng)入駐商家223個(gè)，年?duì)I業(yè)額達(dá)8億元，上繳稅收1000萬元。德國歐倍德建材超市項(xiàng)目業(yè)已落戶福州搪瓷廠地塊，該建材超市建成后將與以匯多利為主的建材飾材市場(chǎng)相呼應(yīng)，形成福州市建材飾材業(yè)的一個(gè)繁榮帶

3）晉安商圈――東擴(kuò)助騰飛

如果在一年多以前，說起晉安商業(yè)，福州市民首先會(huì)聯(lián)想到南方建材市場(chǎng)。每一位喬遷新居的市民，十有八九會(huì)到這個(gè)年交易額超百億元的建材市場(chǎng)“報(bào)到”，多多少少采購一些家裝商品。但除此之外，晉安商業(yè)再找不出第二家有南方建材市場(chǎng)這般知名度的品牌了。

僅僅一年多時(shí)間，晉安商業(yè)“一區(qū)一帶”（火車站商貿(mào)區(qū)和連江路生產(chǎn)資料批發(fā)走廊）的舊布局一去不復(fù)返，變化之快令人目不暇接。三聯(lián)家電、惠好醫(yī)藥超市等一系列專業(yè)超市的出現(xiàn)，打破了市民對(duì)晉安商業(yè)的傳統(tǒng)印象。三聯(lián)家電號(hào)稱全省家電連鎖第一店，如今月銷售額平均可達(dá)1500萬元左右。它把鼓樓、臺(tái)江的家電消費(fèi)群體拉到晉安，直接導(dǎo)致了榕城家電商圈的轉(zhuǎn)移?；莺冕t(yī)藥超市更是在行業(yè)內(nèi)掀起一場(chǎng)零售革命，一時(shí)間全市藥品零售價(jià)全線下降，自己也成為行業(yè)內(nèi)無可爭議的降價(jià)“先鋒”。

據(jù)介紹，晉安作為福州東擴(kuò)戰(zhàn)略的主要承接地，商業(yè)面貌在“十五”期間將會(huì)有一個(gè)較大的改變。有兩個(gè)數(shù)字可為這個(gè)觀點(diǎn)提供有力的佐證：一個(gè)是晉安人口已由最初的20多萬人急劇膨脹到50多萬人；另一個(gè)是晉安區(qū)今年1～5月實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額12．14億元，比去年同期增長54．8％，增幅超過鼓樓、倉山。

目前已有200多家房地產(chǎn)企業(yè)在晉安開發(fā)地產(chǎn)。藍(lán)山四季、居住主題公園、山姆小鎮(zhèn)、家?天下、世紀(jì)豪園等一系列高品質(zhì)樓盤“扎堆”新店新區(qū)，托起一個(gè)強(qiáng)勢(shì)的五四北板塊。作為福州東擴(kuò)的第一站，鼓山新區(qū)依托寬闊的福馬路，東望鼓山風(fēng)景區(qū)，新建住宅小區(qū)鱗次櫛比，聚集著越來越多的商賈，這里將成為福州又一個(gè)繁華的市中心。毫無疑問，這兩大新區(qū)將各自形成一個(gè)大型商圈，托起晉安商業(yè)的明天。

隨著三聯(lián)、惠好等一系列名鋪旺店的入駐，晉安商業(yè)街建設(shè)已粗具規(guī)模。如福馬路家具、旅游商品一條街，環(huán)金雞山汽車展銷帶，福新東路汽車展銷維修中心，福新中路和長樂路餐飲街等。下一步，晉安還將在?尾街－晉安北路沿線再建設(shè)一條餐飲街。

目前，在區(qū)委、區(qū)政府的大力招商下，不少名店正在晉安“攻城掠地”，加速布點(diǎn)。全國聞名的家電價(jià)格“殺手”―――北京國美電器已在火車站地區(qū)建設(shè)彩虹鋪景店，泰國正大集團(tuán)擬在福新－長樂路口建設(shè)面積2萬多平方米的大型綜合超市，永輝超市則布點(diǎn)羅馬假日花園。

4）倉山商圈――福州商業(yè)新大陸

到倉山看商貿(mào)亮點(diǎn)，首先得看汽車展銷業(yè)。3年前，福建省汽車銷售公司從華林路喬遷城門鎮(zhèn)黃山村，斥資4000萬元建起占地112畝的華夏汽車城。此后，這只“領(lǐng)頭雁”在發(fā)展自身的同時(shí)，也帶動(dòng)了一批汽車經(jīng)營店落戶倉山。去年7月，倉山區(qū)決定乘勢(shì)而上，以華夏汽車城等為龍頭，沿福廈路倉山段打造直線長度約13公里的福州汽車展銷走廊。今年1～5月，該區(qū)汽車展銷業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售額12億，拉動(dòng)全區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售總額18％，位列全區(qū)四大商貿(mào)產(chǎn)業(yè)之首?；叵肫饌}山區(qū)的商貿(mào)發(fā)展史，許多老倉山人記憶猶新。早些年，倉山商業(yè)主要集中于觀海、倉前、梅塢、上藤、下藤一帶，以方便居民的“小百貨、小食雜、小飲食、小修理、小服務(wù)”為主。1996年初，福州市進(jìn)行區(qū)劃調(diào)整，9平方公里的倉山區(qū)一下擴(kuò)大到142平方公里，相當(dāng)于2個(gè)鼓樓區(qū)和4個(gè)臺(tái)江區(qū)的總和。變“胖”了的倉山區(qū)內(nèi)含山、水、洲、島，腹地一馬平川，橫跨福州南大門和西大門，成為福州市南進(jìn)戰(zhàn)略的主要承接地。世紀(jì)之交，倉山區(qū)提出了“全面開發(fā)南臺(tái)島、建設(shè)福州新城區(qū)”的奮斗目標(biāo)，商貿(mào)業(yè)步入跨越式發(fā)展的新階段。麥德龍福州商場(chǎng)、拓福建材超市、國家級(jí)林產(chǎn)品交易市場(chǎng)、福州汽車展銷走廊、貨物（物流）配載中心等一批大型商貿(mào)項(xiàng)目在倉山區(qū)四面開花，汽車展銷、家裝材料、物流中心、大中型超市四大商貿(mào)產(chǎn)業(yè)粗具規(guī)模。如今倉山商貿(mào)業(yè)已形成“兩區(qū)兩帶”的新格局?！皟蓞^(qū)”即金山新區(qū)和以三叉街為中心的都市商貿(mào)區(qū)。金山新區(qū)作為福州最大的新區(qū)，規(guī)劃面積21．7平方公里，可容納30萬人居住，社區(qū)商業(yè)前景看好。都市商貿(mào)區(qū)東至三高路，西接上三、上渡路，北連觀海、倉前路，南臨則除大道，內(nèi)含下藤步行街、永輝（匯達(dá)）超市等新興商貿(mào)項(xiàng)目和師大學(xué)生街等消費(fèi)旺區(qū)，菖蒲、下藤、上渡路等舊屋區(qū)改造和太平洋城等新區(qū)建設(shè)工程也為繁榮這一集大眾消費(fèi)和時(shí)尚消費(fèi)為一體的商貿(mào)區(qū)提供了新載體?！皟蓭А奔从芍兄迧u、南江濱公園等連接而成的休閑旅游繁榮帶和沿福廈路汽車展銷繁榮帶，它們宛如兩條不斷延伸的射線，帶動(dòng)了福州南大門和西大門的繁榮。時(shí)下，越來越多的商業(yè)巨頭關(guān)注南臺(tái)島的開發(fā)和其潛在的商業(yè)價(jià)值。東方家園建材超市入駐倉山、永輝超市、上海永樂家電不約而同地決定在倉山建設(shè)物流中心，并開始布點(diǎn)連鎖店。下一步倉山區(qū)還將規(guī)劃建設(shè)鞋、茶、眼鏡、休閑食品等專業(yè)市場(chǎng)，加大名鋪旺店的引進(jìn)力度，把南臺(tái)島這個(gè)曾出過三代五尚書、七科八進(jìn)士的文化大區(qū)建設(shè)成為商家必爭的“黃金寶地”。

3、福州SHOPPINGMALL發(fā)展?fàn)顩r

1）中洲島

福州是在前年由中洲島開發(fā)商首先明確提出SHOPPINGMALL概念。當(dāng)時(shí)開發(fā)商有意將中洲島60000多平方米的商業(yè)物業(yè)建成集旅游、購物、美食、娛樂、休閑等為一體、以歐洲傳統(tǒng)建筑風(fēng)格為整體建筑翻版的中國第一座以休閑旅游為中心的步行購物島。但由于該區(qū)域的商業(yè)物業(yè)面積已嚴(yán)重過剩，缺乏相應(yīng)的購買力來支撐，再加上開發(fā)商本身的資金實(shí)力不強(qiáng)，“SHOPPINGMALL”最終無疾而終。

2）元洪購物廣場(chǎng)

與它一江之隔的元洪購物廣場(chǎng)雖未明確提出“SHOPPINGMALL”的理念，但它的經(jīng)營轉(zhuǎn)型卻是朝這個(gè)方向努力，它應(yīng)該算是福州第一個(gè)嘗試者。整個(gè)物業(yè)的建筑面積近11萬平方米，分6層依次為品牌專賣、精品?服飾、休閑時(shí)尚、兒童購物公園、文體天地、美食大世界、元洪桑拿、元洪音樂廣場(chǎng)，此外還開辟有若干小型娛樂場(chǎng)所，有足夠的停車場(chǎng)，交通便利，其客戶定位就是年輕、時(shí)尚。目前運(yùn)營算是較為成功，但依然不能稱作嚴(yán)格意義上的“SHOPPINGMALL”，已被本土化。

3）中亭街

改造后的新中亭街，商業(yè)面積達(dá)25萬平方米，一度也宣稱要造成最大的“SHOPPINGMALL”。但由于前期招商的不理想，目前整個(gè)經(jīng)營業(yè)態(tài)顯得混亂，商家經(jīng)營水平和品種高低良莠俱存，尚無法看出其發(fā)展軌跡，如果真正要落地，那么整個(gè)過程將考驗(yàn)開發(fā)商的資金實(shí)力和運(yùn)營實(shí)力。

4）轉(zhuǎn)型中的東百

作為百貨企業(yè)，不少商家也都在朝這個(gè)方向運(yùn)動(dòng)。大洋百貨引進(jìn)超市、西餐館等；華都也引進(jìn)超市、洋快餐等。最引人注目的是東百明確提出要把自己的大廈改變成一個(gè)“SHOPPINGMALL”，它先后引進(jìn)麥當(dāng)勞、惠好連鎖藥店、富成證券經(jīng)紀(jì)交易廳、還將加設(shè)咖啡廳、牛排館、健身房等附屬設(shè)施，還在市區(qū)顯著位置打出“SHOPPINGMALL”的招商廣告，其高層人士表示最終目的是想把東街口百貨打造成集購物、娛樂、健身、休閑、飲食為一體的現(xiàn)代化大型綜合性室內(nèi)購物及娛樂中心，使市民在東百大樓內(nèi)就可以享受到購物、休閑、娛樂、飲食、健身、炒股等多項(xiàng)服務(wù)的一站式消費(fèi)服務(wù)，形成有福建特色的中國式“SHOPPINGMALL”。

但一個(gè)事實(shí)是，東百的所在地是交通最擁擠的，人流量極大，而停車場(chǎng)面積不大，同時(shí)將既有的建筑物業(yè)重新改造，所投入的成本是十分巨大的，再者，人們無法清晰感受到其整體業(yè)態(tài)變化的規(guī)劃和商業(yè)運(yùn)作思路。已有業(yè)內(nèi)人士質(zhì)疑東百的做法是“項(xiàng)莊舞劍，意在沛公”，東百實(shí)際上是在清理縮減商場(chǎng)內(nèi)的非贏利項(xiàng)目，把剩余空間出租，以收取租金，從而不斷降低自身的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，“SHOPPINGMALL”是一項(xiàng)建設(shè)運(yùn)營成本很大、管理水平要求很高的經(jīng)營業(yè)態(tài)，作為東百，它不可能推翻原有的模式，去做一件自己無法做到的事情。

總結(jié)：

1）善于跟風(fēng)的福州人，早幾年便提出SHOPPINGMALL概念，但基于商業(yè)形態(tài)發(fā)展及開發(fā)商認(rèn)識(shí)水平與操作水平，以及福州市消費(fèi)能力的限制，SHOPPINGMALL只限于概念炒作層面，從來沒有真正在福州落地生根過，不過，幾大商家對(duì)SHOPPINGMALL概念的炒作，使福州人民對(duì)SHOPPINGMALL有了模糊的認(rèn)識(shí)，為后續(xù)項(xiàng)目奠定了一定的基礎(chǔ)。

2）幾大項(xiàng)目對(duì)SHOPPINGMALL的嘗試失敗，從另外一個(gè)角度對(duì)福州人的消費(fèi)特點(diǎn)與能力是否適應(yīng)真正意義上的SHOPPINGMALL提出了質(zhì)疑，從這個(gè)角度講，一個(gè)SHOPPINGMALL項(xiàng)目在福州的成功運(yùn)作，可能還要有一個(gè)先決條件，即必須與福州的消費(fèi)特色與消費(fèi)能力相結(jié)合，不能一味追求高檔化、洋氣化，畢竟，福州市場(chǎng)是個(gè)極其特殊的一個(gè)市場(chǎng)。

4、福州工業(yè)路的商業(yè)發(fā)展

1）一張商業(yè)白紙，等待描繪最美的藍(lán)圖

工業(yè)路原先是純工業(yè)規(guī)劃，路內(nèi)工廠林立，幾乎沒有象樣的商業(yè)。隨著市政府對(duì)工業(yè)路的改造，廠房全部關(guān)停轉(zhuǎn)閉，工業(yè)路變成了一條寬敞筆直、綠樹成蔭的景觀大道，原先的廠房大部分變成一個(gè)個(gè)美侖美奐的高尚社區(qū)，由于工業(yè)路改造剛剛起步，按照一般房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)律，通常是住宅先行，商業(yè)跟進(jìn)，目前工業(yè)路住宅開發(fā)剛剛掀開帷幕，并且?guī)讉€(gè)項(xiàng)目先后獲得了成功，此時(shí)進(jìn)行商業(yè)開發(fā)正是時(shí)候，更重要的是，工業(yè)路的商業(yè)基本上處于空白狀態(tài)，在這里規(guī)劃商業(yè)形態(tài)，不必如在其他區(qū)域一樣，需要顧及區(qū)域內(nèi)原先的商業(yè)形態(tài)，及區(qū)域內(nèi)的競(jìng)爭狀況，一張白紙能描繪出最美的圖案，以此來形容工業(yè)路的商業(yè)前景，最為恰當(dāng)不過。

2）位居兩大商圈交界處，輻射力十分驚人

從地理位置上看，工業(yè)路處于八一七路鼓樓商圈與臺(tái)江商圈的交界處，而且與兩大商圈的核心重地東街口與中亭街都只有咫尺之遙，對(duì)兩大商圈的繁華人流都有一定的輻射力，同時(shí)對(duì)江濱板塊又要一定的輻射力，因此，從貼身地段而言，工業(yè)路的地段可算是，不在其中，卻又深得其利，這樣的地理位置，對(duì)一種新興的商業(yè)，特別是大型商業(yè)形態(tài)是一種再理想不過的選擇了。

3）路內(nèi)將成為高尚社區(qū)聚集地，本身就具有一定的消費(fèi)力

目前，工業(yè)路住宅開發(fā)如火如荼，而且路內(nèi)社區(qū)基本上是中高檔社區(qū)，居民本身具有相當(dāng)?shù)南M(fèi)潛力，能為區(qū)內(nèi)商業(yè)提供一定的消費(fèi)支持，同時(shí)路內(nèi)社區(qū)的高檔形象又可以與中高檔商業(yè)相互映襯，在形象上融為一體，特別是作為中產(chǎn)階級(jí)生活方式集中體現(xiàn)的SHOPPINGMALL，有一批中產(chǎn)階級(jí)或準(zhǔn)中產(chǎn)階級(jí)云集四周，更是等于擁有了一批固定的客戶群。

4）交通要道鏈接市內(nèi)外，路況比較理想

工業(yè)路的路況及交通也十分適合商業(yè)需求。首先是路的寬度比較適中，太寬則街道兩邊人流的互通，太窄則影響交通，工業(yè)路的路寬不象五四路那么寬，也不象東街口那么窄，既能保障車輛及人流的順暢通行，又使路兩邊人流互動(dòng)十分便利；其次是工業(yè)路交通狀況十分理想，交通線路與東街口相仿，但更有許多通過較遠(yuǎn)縣區(qū)的公交，如到閩侯的，到馬尾的公交都有，同時(shí)與汽車南站咫尺之遙，這點(diǎn)對(duì)一個(gè)需要有比較大輻射范圍的超大型商業(yè)項(xiàng)目來說非常關(guān)鍵，因?yàn)樵诒容^大輻射范圍的交通，才能帶來足夠多的人流，以提供消費(fèi)力支持。

5）工業(yè)路的環(huán)境形象天然契合SHOPPINGMALL定位

工業(yè)路是市中心最后一條集景觀、休閑、居住于一體的健康大道，路內(nèi)環(huán)境比較理想，道路潔凈寬敞、綠蔭郁郁蔥蔥，同時(shí)有吉祥山、西禪寺等旅游景觀，與江濱美景不過幾步之遙，習(xí)習(xí)江風(fēng)，吹拂得到。這樣的環(huán)境，與集購物、休閑、娛樂于一體，以觀景消費(fèi)為重要特征的SHOPPINGMALL，天然契合，可能在福州市中心再也找不出第二條這樣的街區(qū)了。

第三部分XXXX廣場(chǎng)SWOT分析

一、S（優(yōu)勢(shì)）

規(guī)模優(yōu)勢(shì)

XXXX廣場(chǎng)總建筑面積達(dá)21萬平方米，集購物、休閑、娛樂于一體，有世界風(fēng)情商業(yè)街、夜總會(huì)、迪廳、電影院等諸多經(jīng)營項(xiàng)目，是福州有史以來最大規(guī)模的商業(yè)形態(tài)，從現(xiàn)代商業(yè)來講，規(guī)模就意味著資源整合的優(yōu)勢(shì)，意味著更高的關(guān)注率，而這兩點(diǎn)，都是市場(chǎng)致勝的重要武器。

規(guī)劃優(yōu)勢(shì)

本案的商業(yè)形態(tài)規(guī)劃在福州舊商業(yè)形態(tài)中從來未曾出現(xiàn)過，它不是單純地將百貨公司無限放大，而是通過各種不同行業(yè)、不同形式的經(jīng)營項(xiàng)目之間的有機(jī)整合，形成一個(gè)綜合的、相對(duì)比較完善的商業(yè)王國，在這里，人們逛街的樂趣可以發(fā)揮至極致。

地段優(yōu)勢(shì)

本案所處地段，位于臺(tái)江商圈與鼓樓商圈交接處，路內(nèi)交通便捷，商業(yè)輻射力強(qiáng)，同時(shí)道路形象良好，與SHOPPINGMALL所必需的外部環(huán)境天然契合，是福州最適合建造SHOPPINGMALL的區(qū)域。

企業(yè)優(yōu)勢(shì)

寶龍集團(tuán)在廈門具有相當(dāng)?shù)闹?，其品牌?yōu)勢(shì)，尤其是多年從事房地產(chǎn)業(yè)及娛樂業(yè)的經(jīng)驗(yàn)再加上在廈門成功開發(fā)SHOPPINGMALL的經(jīng)歷，使寶龍集團(tuán)在開發(fā)本項(xiàng)目時(shí)無論在資歷還是資源上都占據(jù)了一定的優(yōu)勢(shì)。二、W（劣勢(shì)）

產(chǎn)品劣勢(shì)

可能是設(shè)計(jì)院在設(shè)計(jì)SHOPPINGMAL