某大酒店項目可行性報告

**大酒店項目可行性研究報告項目總論目錄第一部分市場研究與環(huán)境分析項目市場研究項目環(huán)境分析項目投資主體第二部分項目總體開發(fā)主題定位與功能規(guī)劃項目總體開發(fā)主題定位規(guī)劃設(shè)計方案第三部分項目投資經(jīng)營和實施進度第四部分項目經(jīng)濟可行性分析第五部分項目建議項目總論**大酒店靜態(tài)投資估算總投資額在3億元以上，正常營業(yè)情況下年收入約1.4億元以上，年利潤在4200萬元以上，年投資回報率約14%左。財務(wù)營業(yè)后十年左右可以收回投資成本。投資建設(shè)期27個月左右（不含前期辦手續(xù)時間）。第一部分市場研究與環(huán)境分析項目市場研究1.1國內(nèi)外旅游發(fā)展趨勢分析從1950年開始，世界旅游業(yè)便以每年7.1%的速度增長，1992年，世界旅游業(yè)收入超過了石油、汽車工業(yè)，成為了世界上第一大產(chǎn)業(yè)，1996從業(yè)人數(shù)占世界總就業(yè)人數(shù)的1／9，旅游業(yè)的發(fā)展規(guī)模已經(jīng)在世界經(jīng)濟的發(fā)展中占據(jù)了相當(dāng)重要的地位。當(dāng)今世界旅游開發(fā)和發(fā)展最為快速的是東亞太地區(qū)，它們在過去幾十年間發(fā)展迅速，其中國際旅游接待人次的市場份額從1970年的3%發(fā)展到1998年的13.6%。按照世界旅游組織的預(yù)測，在未來10年里，該地區(qū)將超過美洲，成為世界第二大國際旅游接待地。近幾年來，中國是亞太地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展最活躍的地區(qū)，2007年中國國民生產(chǎn)總值突破了20萬億元人民幣，人均國民生產(chǎn)產(chǎn)值已經(jīng)達到了2000美元。根據(jù)旅游業(yè)發(fā)展的一般規(guī)律，當(dāng)一個地區(qū)的人均國民生產(chǎn)產(chǎn)值達到1000至3000美元時，該地區(qū)的旅游業(yè)發(fā)展進入高速發(fā)展期。近年中國的旅游行業(yè)發(fā)展迅猛。全國共有旅行社、星級酒店、旅游景區(qū)等類旅游企業(yè)單位38147家，從業(yè)人員271.34萬人。旅游行業(yè)的3個主要領(lǐng)域——入境游、國內(nèi)游和出境游得到了快速發(fā)展，旅游業(yè)規(guī)模無論從人數(shù)上還是收入上都不斷擴大。目前我國旅游行業(yè)已經(jīng)進入長期快速增長的上升通道。2007年全年入境旅游人數(shù)達1.32億人次，增長5.5%，其中入境過夜旅游人數(shù)達5472萬人次，增長9.6%；旅游外匯收入達419億美元，增長23.5%；中國繼續(xù)保持全球第四大入境旅游接待國地位。國內(nèi)旅游人數(shù)達16.1億人次，增長15.5%；國內(nèi)旅游收入達7771億元，增長24.7%。旅游業(yè)總收入首次突破1萬億元，達1.09萬億元，增長22.5%；出境旅游達4095萬人次，增長18.6%。預(yù)計“十一五”期間旅游收入年均增長10%。而到2010年，中國旅游業(yè)總收入將達12260億元人民幣，年均增長10%左右，相當(dāng)于GDP的7%。1.2中國星級酒店發(fā)展概況2006年，我國星級酒店數(shù)量繼續(xù)保持適度增長。到2006年末，全國共有星級酒店12751家，比上年增長923家，增長7.8%；擁有客房145.98萬間，比上年增加12.76萬間，增長9.6%；擁有床位278.55萬張，比上年末增加21.38萬張，增長8.3%。全年營業(yè)收入總額為1482.86億元，比上年增加136.71億元，增長10.1%；上繳營業(yè)稅108.12億元，比上年增加30.96億元，增長40.1%。全國星級酒店從業(yè)人數(shù)為158萬人。1.3武漢市旅游及酒店業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢隨著和國中部崛起戰(zhàn)略的實施和武漢市8+1城市圈建設(shè)的啟動，武漢市旅游及飯后投資新一輪發(fā)展高潮?！靶掳妗蔽錆h旅游圈呼之欲出?！拔磥韺⒗^續(xù)加快一體化進程，力爭到2020年，城市圈旅游業(yè)增加值占服務(wù)業(yè)比重達10%，成為國內(nèi)主要的旅游目的地之一。”2007年末，在武漢城市圈旅游發(fā)展工作會上，省旅游局負責(zé)人描述了城市圈旅游的美好前景。據(jù)省旅游局規(guī)劃，武漢城市圈旅游對接的“8個一體化”方案已經(jīng)出爐。2008年，城市圈旅游將加快品牌形象、旅游規(guī)劃、項目招商、開發(fā)建設(shè)、旅游線路、旅游促銷、旅游市場及投訴處理一體化，以武漢為龍頭，不斷拓展不同層次、不同領(lǐng)域的雙邊和多邊旅游交流與合作，整合圈內(nèi)資源，開展統(tǒng)一促銷。目前，旅游部門已安排了專項經(jīng)費，9城市旅游部門共同編制“一體化”實施規(guī)劃，確定建設(shè)重點、建設(shè)時序，有步驟地予以推進。作為龍頭，武漢市正緊鑼密鼓地建設(shè)旅游項目庫。完善旅游圈旅游招商項目庫，編制旅游圈旅游招商手冊，整體推介旅游圈旅游項目，組織武漢旅行社與各城市旅行社進行對接。2008年，武漢將在武昌和漢陽各建一個旅游集散中心。逐步推出城市圈旅游直通車、散客拼團、直通班線、客運班線及旅游產(chǎn)品線路，與圈內(nèi)成立旅游集散中心的城市進行聯(lián)網(wǎng)。為方便自駕游的游客，城市圈9城市還將在高速公路入口、通往景區(qū)的主干道以及景區(qū)外圍交通節(jié)點建設(shè)完善的旅游標(biāo)志系統(tǒng)。2008年，武漢城市圈高爾夫休閑度假之旅將赴韓國促銷。在我省中部博覽會、華中旅游博覽會上，一個全新的武漢旅游圈形象將正式亮相。2007年全年接待海外旅游者53萬人次，同比增長15.5%；實現(xiàn)旅游外匯收入2.3億美元，同比增長17.2%；接待國內(nèi)游客3889萬人次，同比增長18.5%；實現(xiàn)國內(nèi)旅游收入297億元，同比增長18.5%。旅游業(yè)總收入314.4億元，同比增長18.1%。全市星級酒店達到121家，客房總量達到15247間；國際旅行社達到28家，國內(nèi)旅行社達到188家；旅游景區(qū)達到31個，其中A級景區(qū)15個；旅游車輛達到1000多臺。2006年11月，華中最大極地海洋世界在東西湖動建。該項目由大連海昌集團投資，占地1000余畝，總投資30億元，是武漢目前最大的旅游投資項目。近兩年來，投資“武漢城市圈”旅游業(yè)似乎商機無限。共引進旅游項目100多個，總投資達300多億元。其中包括：湖北萬豪和武漢遠方公司投資8億元打造咸寧溫泉谷、武漢豐太集團6億元建設(shè)嘉魚溫泉等。城市圈8條精品旅游產(chǎn)品線路初步建成，分別是：科教文化之旅、溫泉養(yǎng)生之旅、紅色和綠色生態(tài)之旅、工業(yè)之旅、三國文化之旅、宗教文化之旅、體育健身之旅、鄉(xiāng)村休閑之旅。目前，8條線路已分別交由8家旅行社分頭負責(zé)，即將全面推向市場。圈內(nèi)城市嘗到甜頭，爭當(dāng)武漢“后花園”。去年4月，孝感市在漢舉辦旅游產(chǎn)品推介暨招商，達成旅游合同10余項，投資4.8億元。去年9月，黃岡市在漢推介旅游產(chǎn)品，50多家旅行社負責(zé)人光臨。為升級旅游服務(wù)水平，去年10月，武漢市旅游局舉辦了城市圈旅行社和酒店經(jīng)理崗位資格培訓(xùn)班，邀請臺灣文化大學(xué)觀光系教授為9城市147位旅行社經(jīng)理和74位酒店經(jīng)理授課。而作為體現(xiàn)旅游服務(wù)質(zhì)量的星級酒店，在武漢城市圈也如雨后春筍。近兩年間，武漢市投資300億元用于旅游基礎(chǔ)設(shè)施和星級酒店的建設(shè)，武漢市五星級酒店翻番。一直以來，武漢的高星級酒店不多，已掛星五星級酒店只有6家。2006年底以來，按照五星標(biāo)準(zhǔn)建造的新酒店有明珠豪生、錦江國際、新世界、光明萬麗、華美達光谷店、珞珈山國際酒店等。2月10日，外商投資2億元打造的五星級酒店雄楚國際大酒店試營業(yè)；5月，五星級君宜國際大酒店也將在漢興建。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，武漢酒店業(yè)正進入一個迅速擴張期，預(yù)計2008年武漢的五星級酒店將達到14家。附：2007年底武漢市在建和在營業(yè)五星級酒店一覽表序號酒店名稱開業(yè)時間管理公司占地面積（㎡）建筑面積（㎡）客房數(shù)（套）地點備注1東方大酒店1997年500003452香格里拉大酒店1999年5月4483華美達天祿酒店2000年3084新華諾富特大酒店店2002年9月3035東湖大廈2001年1682004年升五星星6五月花大酒店2003年270002687華美達光谷大酒店店2006年10月月3088港澳中心商務(wù)酒店店2003年4月1209江城明珠大酒店2007年550061733393鄭州鐵路局待評10雄楚國際大酒店2007年12月月280省林業(yè)廳投資，待待評11萬麗酒店2007年32000300湖北省電力投資，待待評12凱旋門大酒店2007年247待評13錦江國際大酒店2007年6月44352407待評14珞珈山國際2007年218武漢大學(xué)，待評15武新大酒店327在建=SUM(ABOVE)44401.4湖北?。ㄎ錆h市）五星級酒店經(jīng)營現(xiàn)狀分析根據(jù)《2007中國旅游統(tǒng)計年鑒》編統(tǒng)計全國五星級酒店的現(xiàn)狀如下：表1-1全國五星級酒店綜合情況酒店注冊登記類型、規(guī)模、星級級酒店數(shù)（家）房間數(shù)（間）床位數(shù)（張）客房出租率（%）營業(yè)收入（萬元）營業(yè)稅金（萬元）固定資產(chǎn)（萬元）酒店注冊登記類型型國有經(jīng)濟92345565612065.051006275..0355904.4773112046..93集體、股份、聯(lián)營營89312695282959.66786831.55343714.9882527638..28私營124375734264.8587167.1884943.28237208.779港、澳、臺49213773288470.19865088.44344564.5442044538..21外商57227193406466.69709494.66437155.2222245820..32其它3868146857.6716633.955888.4898655.188合計30211516418470766.383471490..76187170.997102659077.71酒店規(guī)?？头繑?shù)500間以以上60391955960469.001412504..1273945.3662849476..69客房數(shù)300-4499間以上135515548384166.161337094..5070429.2334774413..80客房數(shù)200-2299間以上80202733366663.23616192.88536382.1662176138..42客房數(shù)100-1199間以上253917739261.0694686.8225338.03458316.770客房數(shù)99間以下下212520469.29110212.4471076.197562.10合計30211516418470766.383471490..76187170.997102659077.71截至2007年底，湖北?。ㄎ逍羌壘频甓荚谖錆h市）正式通過國家評定的五星級酒店有8家，根據(jù)《2007中國旅游統(tǒng)計年鑒》編統(tǒng)計湖北省五星級酒店的現(xiàn)狀如下：（1）根據(jù)酒店注冊登記類型：國有企業(yè)3家，集體、股份、聯(lián)營企業(yè)2家，港、澳、臺1家，外商2家，私營投資沒有。（2）根據(jù)酒店規(guī)模：500間以上沒有，300-499間5家，200-299間1家，100-199間2家，99以下沒有。（3）各五星級酒店經(jīng)營狀況如下表住宿人數(shù)營業(yè)收收入（466738.557萬元）住宅人天數(shù)（萬人人天）客房出租率（%）每間客房年收入（萬萬元）每間客房年接待人人數(shù)（人）全員勞動生產(chǎn)率（萬元/人）人均實現(xiàn)利潤年末從業(yè)人員（員員）總?cè)藬?shù)（萬人）入境旅游者（萬人人）入境旅游者比率（%）客房（55.50%）餐飯（33.39%）其它（11.111%）40.3015.9339.5325939.33315606.8445192.40121.4470.5910.8316815.14-0.803088根據(jù)以上指標(biāo)分析可知，湖北省五星級酒店發(fā)展以下幾個特點：（1）至2006年底，全國平均省份五星酒店房間數(shù)為3599間，但湖北省僅有2396間，僅占全國的64.77%，高星級酒店接待設(shè)施不足，如果在建五星級酒店建成營業(yè)，房間數(shù)將達4440間，如果按全國平均水平來計武漢市五星級酒店投資已經(jīng)飽和，但是五星酒店相對于北京37家、上海26家、廣東47家、江蘇25家、浙江19家來說，隨著中部的崛起，湖北經(jīng)濟沿著發(fā)達地區(qū)的軌跡邁進，武漢市在全國大城市地位的提高，五星酒店的投資依然有一定的空間。（2）從全國統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，500間客房以上或99間客房以下規(guī)模的入住率最高，但湖北省恰恰沒有這兩種規(guī)模的酒店，說明湖北省酒店投資規(guī)模結(jié)構(gòu)不合理。500間客房以上的酒店投資依然是空白。項目其他收入比例（%）客房出租率（%）每間客房年收入（萬萬元）每間客房年接待人人數(shù)（萬人）每間客房年接待人人天數(shù)（人天天）年利潤率人均實現(xiàn)利潤（萬萬元）人均實現(xiàn)稅金（萬元）人均占用固定資原原值（萬元/人）全國平均數(shù)15.4766.3815.4619930813%2.693.8161.19湖北平均數(shù)11.1170.5910.83168507-5.29%-0.80-0.0670.46絕對值比較-4.36+3.91-4.53-33+201-18.29%-3.49-3.87+9.27相對值比較71.82%106.34%70.05%84.42164.61%__-115.15%湖北省五星級酒店與全國五星級酒店經(jīng)營效益比較分析：從以上比較可知，與全國水平相比，湖北五星級酒店客源充足，客房入住率高于全國，但年收入不高，而且收入單一，客房使用頻率高，損耗大，各項經(jīng)濟效益指標(biāo)都低于全國水平，經(jīng)營管理水平相比全國而言較低，具有較大的經(jīng)營管理提升空間。二、項目環(huán)境分析2.1本項目區(qū)位背景形勢分析本項目所在地在武漢市武昌區(qū)，武昌區(qū)近年來經(jīng)濟形勢發(fā)展良好，城市建設(shè)步伐加快。2007年1—9月，全區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值195.28億元，增長14.55%，其中：二產(chǎn)業(yè)63.63億元，增長11.52%；三產(chǎn)業(yè)131.65億元，增長16.08%。全口徑財政收入29.93億元，增長31.22%；區(qū)級財政收入8.66億元，增長27.38%。全口徑財政收入和區(qū)級財政收入中稅收收入占比分別達到97.26%和93.17%，其中：增值稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅等主體稅種收入比重達到85.03%，增長28.56%；城建稅、車船稅、土地增值稅等小稅種增長均超過40%，特別是土地增值稅完成6494萬元，增長134.86%；契稅收入完成1.41億元，增長15.15%，為今年來首次實現(xiàn)正增長。全區(qū)百戶重點納稅企業(yè)實現(xiàn)稅收13.11億，占稅收總額的44.34%，其中過千萬元以上企業(yè)28戶（不含房地產(chǎn)企業(yè)），過億元以上企業(yè)1戶。全區(qū)實現(xiàn)社會消費品零售總額162.11億元，增長14.1%；居民人均可支配收入達1.07萬元，增長14.79%。完成固定資產(chǎn)投資47.85億元，增長22.43%。95項重大項目累計完成投資73.87億元，增長35%。全區(qū)新注冊登記企業(yè)1632戶，其中注冊資金在1000萬元以上的有60戶。全區(qū)引進內(nèi)資63.77億元，增長64.78%；實際利用外資1.49億美元，增長402.6%；其中，引進規(guī)模在5000萬以上的內(nèi)資新開工項目19個，1000萬美元以上外資項目6個。**舉辦第六屆中國（武昌）辛亥首義文化經(jīng)貿(mào)旅游節(jié)，簽約121項，投資金額91億元。屬地納稅工作進展順利，已有80戶將稅收關(guān)系轉(zhuǎn)入我區(qū)，其中注冊資金1000萬元以上的有21戶?？偛繀^(qū)新入駐注冊資金在1000萬元以上的企業(yè)53家，新入駐企業(yè)區(qū)域總部或大企業(yè)分支機構(gòu)5家，中建三局、新華保險湖北分公司、中保人壽湖北分公司、蘇寧電器中南旗艦店、湖北廣電城市電視有限公司等一批有影響的企業(yè)相繼落戶武昌，產(chǎn)業(yè)聚集趨勢進一步加強。新時代商務(wù)中心、新長江廣場、洪廣寶座、中建工行廣場等6座高檔商務(wù)樓宇投入使用，財政部駐湖北省財政監(jiān)察辦事處辦公寫字樓、巴山夜雨大酒店、紐賓凱商務(wù)酒店、宏誠金都等項目進展順利，世紀(jì)彩城三期寫字樓開始進行基礎(chǔ)施工，保利文化廣場已經(jīng)開工，現(xiàn)正對原設(shè)計方案進行修改（將樓高調(diào)整到200米）。白沙洲都市工業(yè)園新入駐企業(yè)19家，實現(xiàn)總產(chǎn)值60.12億元，增長25%；實現(xiàn)稅收1.89億元，增長35.4%。歷史文化名城建設(shè)步伐加快，中部文博會6個簽約項目全部完成建設(shè)，“中部設(shè)計之都”已引起各方關(guān)注，曇華林創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園建設(shè)等工作穩(wěn)步推進。完善基礎(chǔ)設(shè)施，城市建設(shè)項目推進順利。2007年，城市基礎(chǔ)設(shè)施、重大工程、危房改造等重點拆遷項目共19項，涉及拆遷居民6654戶，拆遷面積64.19萬平方米，截止九月底，累計完成拆遷4589戶，拆遷面積34.16萬平方米。鐘大建設(shè)項目拆遷取得新進展。武昌火車站改擴建主站房工程基本竣工，中山路高架橋提前拆除，累計搬遷居民2073戶，完成拆遷總量的95%；蛇山透綠工程社會散戶拆遷全部完成，周邊道路綜合改造及首義文化園廣場建設(shè)竣工；“五大會址”及周邊環(huán)境整治工程拆遷完成119戶，完成拆遷總量的61%，立面整治啟動33棟，完成總進度的75%，道路及管線改造正在抓緊施工；曇華林歷史街區(qū)一、二期工程拆遷任務(wù)基本完成。道路建設(shè)步伐加快：體育館路刷黑工程竣工，楊園南路、中山北路、恒安路基本建成，紫陽東路、一紗側(cè)路、珞梁路延長線完成車行道路建設(shè)，沙湖路已形成半幅路面；柵欄口和岳家嘴立交工程正在進行匝道、樁基施工；體育館南路準(zhǔn)備進場施工，復(fù)地東路、南路，武重東路、南路以及江民路正在進行前期規(guī)劃和施工設(shè)計；解放路二期綜合整治工程進入收尾階段，和平大道綜合整治工程全面竣工。城市綠化檔次提升：完成6條新建道路綠化和5處街頭園林小景、4處小游園、2處小森林建設(shè)；完成洪山公園和紫陽公園的改造及武昌公園的拆遷工程；內(nèi)沙湖公園建設(shè)全面啟動，目前已基本完工。2.2地塊分析與評價：2.2.1地理位置：本項目地塊東西長約100米，南北寬約80米，面積約12畝，位于雄楚大道和靜安路交匯處，東望東湖高新開發(fā)區(qū)，南臨南湖花園，西接武昌火車站和武昌長途客運站，北靠繁華的中南商圈，隨著武漢市8+1城市圈的形成，武昌區(qū)向江夏、紙坊和流芳方向發(fā)展，雄楚大道將成為武昌的中軸線。2.2.2周邊環(huán)境：由于地塊處于城中湖南湖湖畔，隔雄楚大街與20萬人口的成熟大社區(qū)南湖花園相望，地塊周圍沒有超高層建筑，地域空曠，視野開闊。2.2.3交通條件：地塊處于雄楚大道和靜安路交匯處，道路規(guī)范，隨著附近紫陽東路與武昌火車站打通，路況暢通，交通便利。距武昌中心商業(yè)區(qū)中南商圈及火車站5分鐘車程，離機場40分鐘車程。2.2.4分析與評價：該地塊臨武昌區(qū)主干大道雄楚大道，與商業(yè)鬧市區(qū)既保持一定距離，但又不太遠，鬧中取靜，從發(fā)展的眼光看應(yīng)該是一處很有特色、很有發(fā)展的地塊。優(yōu)越的地段，良好的商貿(mào)經(jīng)濟環(huán)境加之交通便利，是商務(wù)客人的首選條件，該地塊規(guī)劃一個現(xiàn)代商務(wù)型酒店。最適合的東西才是最好的，理解這點對酒店的定位、規(guī)劃、發(fā)展，體現(xiàn)價值非常重要。在以后具體規(guī)劃、設(shè)計需要將酒店設(shè)計與楚文化內(nèi)涵充分結(jié)合，體現(xiàn)特色、體現(xiàn)價值，營造一個定位準(zhǔn)確、目標(biāo)清晰、投資合理、具有文化內(nèi)涵的特色酒店。2.3用地計劃經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)用地面積8000㎡，建筑密度38.75%，容置率5.625，建筑面積45000㎡，綠化率25%。三、項目投資主體項目由武漢市**集團負責(zé)投資，該公司是南湖花園大型社會重要的開發(fā)商之一，**的開發(fā)了**花園，景虹花園等大型房地產(chǎn)項目，資金實力雄厚。但缺乏五星級酒店投資經(jīng)營管理經(jīng)驗。第二部分項目總體開發(fā)主題定位與功能規(guī)劃一、項目投資的SWOT分析投資商在項目投資實施過程中最重要的是要發(fā)揮地塊與項目優(yōu)勢，克服劣勢，抓住市場機會，同時避免區(qū)域威脅。否則，很可能導(dǎo)致失敗。項目SWOT分析旨在通過對項目的全面深入研究，明確項目在目前市場情況下，應(yīng)當(dāng)處于一個什么樣的市場地位，進而為最終確定項目營銷定位提供參考。S（優(yōu)勢）W（劣勢）O（機會）T（威脅）項目優(yōu)勢分析——StrengthS1城市和街區(qū)發(fā)展的角度：武漢市近幾年經(jīng)濟發(fā)展迅猛，尤其是旅游業(yè)發(fā)展迎來新的高潮，區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿o限，前景看好。S2區(qū)域配套的角度：項目周邊配套日漸完善。S3投資商通過多年房地產(chǎn)開發(fā)的積累，擁有雄厚的資金實力，通過本投資項目可以合理規(guī)避稅費用，投資成本相對較低。S4地塊交通便利，處于主要交通要道交匯處，客流集散便利，尤其是新武昌火車站就在附近，客源豐富。S5該地塊為投資商的存量土地，土地成本較低。項目劣勢分析——WeaknessW1投資商前期對酒店投資研究不很深入，經(jīng)驗不足，專業(yè)性不強。酒店行業(yè)的細分市場，有超過10種以上的類型，如果沒有充分的市場調(diào)研和專家指導(dǎo)，選擇類型有誤的話，將在市場上增加競爭指數(shù)，加大未來回報的風(fēng)險。W2項目周邊環(huán)境暫時比較雜亂，方圓兩公里之內(nèi)沒有集中的政府部門和效益較好的上規(guī)模企業(yè)。W3本項目地塊僅12畝，建五星級酒店地理空間稍微局促，必須向超高層建筑發(fā)展，建筑成本較高。項目機會點分析——OpportunityO1武漢市五星級酒店整體經(jīng)營水平不是很高，酒店營運壁壘不是很高，項目若能夠引入專業(yè)酒店設(shè)計公司、品牌酒店管理公司參與運作項目，具有較大的經(jīng)營管理和經(jīng)濟效益提升空間；O2隨著武漢8+1城市圈的形成，武昌舊城區(qū)改造的步伐加快，該區(qū)域?qū)⑿纬晌錆h市武昌區(qū)新的城市中心商圈。O3本項目投資商對當(dāng)?shù)丨h(huán)境熟悉，可供整合的社會資源豐富，可為本項目的建設(shè)和營運帶來較好的周邊環(huán)境。項目潛在威脅分析——ThreatT1該區(qū)域近兩年來多個高星級酒店項目跟風(fēng)而上，市場競爭將十分激烈；T2酒店投資資金密集，成本較高，建設(shè)和投資回收期長，項目風(fēng)險較大；項目總體開發(fā)主題定位2.1項目主題定位的指導(dǎo)思想**大酒店項目總體開發(fā)的指導(dǎo)思想是：“自主投資、企業(yè)運作、市場機制、多方共贏”的發(fā)展思想，以高星級酒店的建設(shè)為契機，推動武漢市武昌區(qū)旅游服務(wù)接待設(shè)施的完善和城市整體功能的提升，重點挖掘地方特色和文化底蘊，把**大酒店建設(shè)成為武漢市武昌中心城區(qū)的標(biāo)志性建筑和商務(wù)型大酒店。2.2項目主題定位的原則盤活資源存量，**大酒店項目位于城市中心，占據(jù)了得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢和資源優(yōu)勢，本項目整合城市中心區(qū)優(yōu)勢資源，把潛在資源轉(zhuǎn)化成為現(xiàn)實優(yōu)勢，把區(qū)域優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為企業(yè)特色，使其能夠很好地服務(wù)于城市發(fā)展，煥發(fā)出活力，增強區(qū)域和城市的綜合競爭力。提升城市功能，充分突出本項目所在地的資源和環(huán)境優(yōu)勢，武昌區(qū)城市建設(shè)的服務(wù)設(shè)施的升級，提高整個城市的綜合接待服務(wù)水平和城市競爭力，全面提升城市的整體功能和形象，更好地服務(wù)于經(jīng)濟和社會發(fā)展。彰顯城市特色，文化是城市持續(xù)發(fā)展的生命力，在項目實施過程中需要深層次地挖掘城市所在區(qū)域的地方文化底蘊，對資源特色的文化內(nèi)涵有全面的認識和把握，從而達到城市特色同區(qū)域環(huán)境，社會文化的傳承和統(tǒng)一，武漢市是我國歷史文化名城，文化內(nèi)涵豐富，曾是一個極富活力的明星城市，項目所在地區(qū)域資源獨特，如能巧妙地將無形的文化融入設(shè)計理念、功能定位和產(chǎn)品開發(fā)，將有利于彰顯城市文化特色，同時也會給未來五星級酒店的經(jīng)營管理注入新的活力。滿足市場需求，任何項目的開展都必須滿足一定的市場需求，符合市場經(jīng)濟的運行機制和規(guī)律，市場需求的類型、特點、規(guī)模和檔次，直接關(guān)系到酒店產(chǎn)品開發(fā)的層次及經(jīng)營狀況，尊重市場，面向市場、服務(wù)市場是根本原則。本項目定位于滿足該地區(qū)高層次的消費需求，新建的酒店將極大地滿足高級商務(wù)會議客人和政府接待國內(nèi)外貴賓的需求，目標(biāo)市場針對性強，從而可以很好地帶動該區(qū)域酒店服務(wù)水平的提高和城市接待環(huán)境的改善，為城市對外開發(fā)和經(jīng)濟發(fā)展創(chuàng)造更好的環(huán)境。注重綜合效益，許多項目往往單方面追求最多是利潤，而忽視了項目的社會效應(yīng)和生態(tài)效應(yīng)，**大酒店位于城市中心城區(qū)，酒店建設(shè)和經(jīng)營過程中將樹立經(jīng)營城市的理念，強調(diào)項目的綜合效益，在開發(fā)過程中力爭得到政府，社區(qū)和公眾的共同支持，在滿足企業(yè)贏利的基礎(chǔ)之上，更大程度地關(guān)注地區(qū)生態(tài)和環(huán)境的保護，達到多方共贏的目的，實現(xiàn)地區(qū)的和諧與可持續(xù)發(fā)展。2.3項目主題的系統(tǒng)定位目標(biāo)定位。目標(biāo)定位于所在地區(qū)五星級商務(wù)會議型酒店，以其深厚人文底蘊和建筑特色打造商務(wù)型酒店的典范，并將酒店的景觀主樓塑造成為中心區(qū)標(biāo)志性建筑，最終成為城市國賓館和城市形象的標(biāo)志。功能定位，酒店目標(biāo)市場主要定位于高級商務(wù)會議客人，并努力成為所在地區(qū)最高規(guī)格的服務(wù)接待中心，因而酒店的主導(dǎo)功能定位于商務(wù)會議，度假接待和休閑娛樂。形象定位，武漢市是全國有名的明星城市，人們消費觀念比較時尚，整個城市充滿了活力，因而酒店的建筑設(shè)計和風(fēng)格既要體現(xiàn)該區(qū)域的文化內(nèi)涵，又應(yīng)體現(xiàn)時代特色。規(guī)劃設(shè)計方案3.1項目總體功能規(guī)劃項目功能設(shè)置原則適應(yīng)細分市場需求，本項目未來的目標(biāo)細分市場是商務(wù)會議客人，主要包括一般商務(wù)客人，公務(wù)客人和會議客人三大目標(biāo)群體。一般而言，商務(wù)會議客人習(xí)慣入住處商務(wù)中心區(qū)，環(huán)境幽雅、設(shè)施齊全，交交通便捷的四星或五星級酒店，在客房類型和樓層，會議設(shè)施，餐飲，娛樂等方面也具有不同于一般旅游觀光客人的需求，在進行酒店項目功能設(shè)置時要充分考慮這一需求特征。充分考慮行業(yè)競爭，本項目主要考慮該區(qū)域如雨后春筍般冒出來的五星級酒店的競爭，區(qū)域內(nèi)的競爭對手有雄楚大酒店、五月花大酒店和光谷華美達大酒店及珞珈國際大酒店等五星級酒店等。這些酒店，在市場定位上存在一定的客源層次重疊，同進該區(qū)域內(nèi)的餐飲、娛樂、會議也將對其造成一定的競爭壓力。社會餐飲企業(yè)以較高的性價比吸引了包括酒店住店客人在內(nèi)的許多良客，從企業(yè)品牌形象方面來考慮，星級酒店在菜肴成本上基本不具備競爭優(yōu)勢，不可能與社會餐飲企業(yè)進行價格競爭，而餐飲功能又是高星級酒店必備的功能之一，因此必須充分考慮社會餐飲給星級酒店餐飲帶來的競爭壓力。協(xié)調(diào)生態(tài)景觀環(huán)境，本項目作為南湖邊的標(biāo)志性建筑，在生態(tài)環(huán)境和景觀層次上都要能夠與周邊環(huán)境進行協(xié)調(diào)，酒店建設(shè)的基礎(chǔ)是充分利用濱湖地區(qū)和城市中心的資源優(yōu)勢，在項目功能設(shè)置時不僅要考慮到自身的需求，同進也要兼顧整個區(qū)域的總體風(fēng)格和布局，與南湖四周的發(fā)展定位相協(xié)調(diào)，在景觀上更加突出區(qū)域的特色和層次。符合國家標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)《旅游酒店星級的劃分與評定》（GB/T14308-2003）對五星級旅游酒店的劃分評定以及管理服務(wù)要求做出的明確細致的規(guī)定，該項目功能設(shè)置要嚴格按照國家統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。3.2項目功能設(shè)置標(biāo)志性景觀主樓。（1）客房：各類客房總數(shù)約550間（套）設(shè)高級樓層、豪華樓層和無煙樓層，并兼有多款獨具個性的主題客房，包括：總統(tǒng)套房、花園套房、行政套房、豪華房、高級房、標(biāo)準(zhǔn)房等、客房內(nèi)設(shè)中央冷暖系統(tǒng)，衛(wèi)星電視、直通國際電話，私人保險箱、迷你酒吧、寬帶上網(wǎng)系統(tǒng)，高級電腦滋卡門鎖等國家標(biāo)準(zhǔn)中要求的各項設(shè)施，同時人性化的空間布局，房間設(shè)計和服務(wù)能為每一位客人提供舒適、寧靜、幽雅的休憩環(huán)境。（2）餐飲：設(shè)置中餐廳、風(fēng)味館、西餐廳、茶藝館4個不同風(fēng)格為主題的餐飲場所，聘請名廚主理各式珍稀美味佳肴，薈萃中西美食和佳釀，精湛的廚藝，一流的環(huán)境加上貫穿始終的公有制服務(wù)，處處讓你領(lǐng)略到酒店獨特的飲食文化，開設(shè)廂房為客人提供舒適的私人空間，在商務(wù)行政樓層設(shè)立行政酒廊，為商務(wù)會談和交往提供良好的空間，在一樓設(shè)立大堂吧，為住店客人和外來訪客提供休閑洽談的優(yōu)雅氛圍，頂層設(shè)置旋轉(zhuǎn)餐廳，可觀覽南湖周圍美麗的景觀。3.2.2造型新穎的裙樓（1）有多功能國際會議中心，包括容納1000人的多功能廳，各類型會議室兩個。多功能廳設(shè)計高貴大氣。富麗堂皇，并配備現(xiàn)代化的各類會議設(shè)施，冊步翻譯設(shè)備，錄影機、電視機、卡式錄音機、手提擴音系統(tǒng)、幻燈、投影機、銀幕一應(yīng)俱全。良好的商務(wù)氣氛，可以布置不同風(fēng)格的會議場地，提供會議組織接待一站式服務(wù)，商務(wù)中心配有完備的辦公自動化系統(tǒng)，包括復(fù)印機、傳真機、筆記本電腦、電子打印機、文件裝訂機、過塑機等先進儀器，能為各類商務(wù)人士提供全方位的服務(wù)。（2）綜合娛樂健身中心，在主樓和裙樓的中下層選擇一層樓單獨設(shè)立綜合娛樂健身中心，向酒店的住客和會員開放，主要包括風(fēng)韻夜總會，卡拉OK貴賓房，地中海健康桑拿中心，美容美發(fā)中心，雪茄吧，保齡球室，棋牌室、健身房、戴維斯桌球室、迷你高爾夫球場，室內(nèi)游泳館等活動場所，布局合理，設(shè)施設(shè)備先進齊全，同時各項目的設(shè)計和建造達到國家標(biāo)準(zhǔn)，為客人提供多樣的休閑健身選擇。3.3酒店區(qū)域規(guī)劃與設(shè)計區(qū)域指酒店各功能項目和設(shè)備在酒店中所處的地理位置及其分布。酒店區(qū)域規(guī)劃原則1、功能性原則：將功能相關(guān)且互補的區(qū)域盡量集中布局，將活動程序與經(jīng)營運作相互銜接的區(qū)域按照程序的先后來布局。2、獨立性原則：在充分考慮區(qū)域功能相關(guān)性的同時，還要考慮到各區(qū)域在某種程序上可能相互干擾的情況。3、針對性原則：本項目地塊較少，為充分利用地面有效收益面積，必須向空中發(fā)展。4、流線性原則：區(qū)域規(guī)劃與“流線”關(guān)系密切，區(qū)域是流線串起來的，是按一定程序順序進行串聯(lián)的各個局部的總和。因此，在進行區(qū)域規(guī)劃與設(shè)計時必須充分考慮“流線”因素，不能顛倒功能項目的運作順序，同時考慮“面積”因素，全面合理地規(guī)劃設(shè)計。3.3.2酒店初步平均功能空間分配及比例功能面積（㎡）客房總數(shù)（間/套）單人標(biāo)房數(shù)量（間）商務(wù)套房數(shù)量（套）高級套房數(shù)量（套）豪華套房數(shù)（套）房型比例（占總數(shù)）總面積比例%客房251455103916842955.88單人房和標(biāo)準(zhǔn)間4539177.0%商務(wù)套房556813.0%高級套房65428.3%豪華套房12091.7%大堂8001.8餐飲30006.67會議室、宴會廳30006.67行政區(qū)域8001.8服務(wù)及公共區(qū)域545512.12游泳池8001.8娛樂休閑600013.33總建筑面積450001003.3.3假設(shè)本項目建筑地下兩層，地上27層的主裙樓建筑，各層初步計劃分布如下表：序號樓層功能布局1234567891011121314151617181920B1B21F2F3F4F5F6F7F8~9F10~11F12~22F23~26F23F24F25F26F27F28F27F部分動力設(shè)備、管管理部及工程程部區(qū)域地下車庫大堂、前臺區(qū)域、大大堂吧、禮品品店、總機話話務(wù)及機房、客客用衛(wèi)生間、保保安監(jiān)控室風(fēng)味餐廳（前區(qū)//后區(qū)）、西西餐廳（前廳廳/后區(qū)）商務(wù)務(wù)中心中餐廳（前區(qū)/后后區(qū)）大宴會廳、多功能能廳、接見廳廳健康中心、桑拿足足療中心、夜夜總會、觀景景酒吧、棋牌牌室、臺球室室、壁球室、乒乒乓球室、美美發(fā)中心設(shè)備轉(zhuǎn)換層（貨倉倉區(qū)域）酒店行政辦公室和和各種類型會議議室高級樓層單人房和標(biāo)準(zhǔn)間豪華樓層行政樓層行政客房區(qū)域行政酒廊、行政客客房區(qū)域行政高級套房、行行政客房區(qū)域域總統(tǒng)套房、行政豪豪華套房、行行政高級套房房、行政客房房區(qū)域功能轉(zhuǎn)換層旋轉(zhuǎn)自助餐廳設(shè)備層酒店建筑裝修建議（略）第三部分項目投資經(jīng)營和實施進度湖北省五星級酒店經(jīng)營水平整體性不高，但是隨著華美達等國際知名酒店品牌的介入，酒店經(jīng)營管理水平在逐漸提高。本項目投資商沒有五星級酒店的投資經(jīng)營管理經(jīng)驗，因此在本項目的投資及其建成后經(jīng)營管理過程中，通過市場化運作，整合社會資源，為本項目的投資和經(jīng)營管理尋求良好的合作伙伴，提供最優(yōu)的投資經(jīng)營合作方案，將成為本項目是否能夠**實現(xiàn)項目投資目的的關(guān)鍵。項目投資合作方案建議通過對本項目的SWOT分析可知，尋求本項目的合作伙伴必須實現(xiàn)資源互補，揚長避短的目標(biāo)。1.1項目投資渠道的選擇世界十大酒店管理集團及其投資特征（以下排名以酒店客房數(shù)為依據(jù)）1.洲際酒店集團：2006年連續(xù)第3年排名世界酒店集團第1位，房間增長了0.9%。酒店3606座，房間537533間。2.勝騰：2006年排名第2，接管了溫德姆（Wyndham）后使集團的房間供應(yīng)能力增加了2.2%.這種微弱的增長（30000間客房）確保了該集團排名保持穩(wěn)定。酒店6344座，房間532284間。3.萬豪國際集團：2006年排名第3，增加了15，000間客房，增長3.6%。酒店2672座，房間485979間。2008年3月10日，柏林：萬豪國際酒店集團計劃未來4年在美加以外地區(qū)再新開140多家酒店和度假酒店，即在43個國家推出超過34000間客房庫存。這次國際擴張預(yù)計將使得萬豪集團到2011年底前，管理或特許經(jīng)營將近500家酒店，為旅行者提供大約126，000間客房的選擇。這次擴張具代表性的是萬豪在豪華酒店、高級酒店、中檔酒店以及延住旅游領(lǐng)域的酒店品牌建設(shè)，而近期內(nèi)最大型酒店開業(yè)將集中在中國、印度、泰國以及阿聯(lián)酋。4.雅高：2006年雅高集團房間增長2.6%，排名第4。酒店4065座，房間475433間。5.希爾頓：2006年排名第5位。美國希爾頓集團斥資4.75億歐元接管英國希爾頓國際。通過本次并購，希爾頓品牌已成為一個統(tǒng)一的實體。其世界排名也由第六名上升到了第五名。酒店2747座，房間472720間。希爾頓酒店集團公司（HiltonHotelsCorporation）旗下主要品牌：

希爾頓（HILTONHOTEL），港麗（CONRADHOTELS）,斯堪的克（SCANDIC），雙樹（DOUBLETREE）,大使套房酒店（EMBASSYSUITE），家木套房酒店（HOMEWOODSUITE），哈里遜會議中心（HARRISONCONFERENCECENTER），庭園旅館（GARDENINN），漢普頓旅館（HAMPTONINNANDSUITES），希爾頓度假俱樂部（HILTONGRANDVACATIONSCLUB）等6.精選：2005年底客房增長了3.4%，但是仍然從第5位下滑了一位。酒店5132座，房間417631間。7.最佳西方：2006年最佳西方以房間增長2.5%的成績連續(xù)幾年保持著第7名的位置。酒店4195座，房間315875間。8.喜達屋：2006年排排名第8位的喜達屋屋集團是另一一個通過兼并并獲得增長的的**案例，其其旗下喜達屋屋酒店暨度假假村的增長（11.8%）就得益于其新接管的LeMeridien品牌。酒店845座，房間257889間。9.卡爾森：2006年排排名第9位，卡爾森森酒店集團表表現(xiàn)仍然穩(wěn)定定，盡管其主主要的經(jīng)銷商商Reziddor在EMEA地區(qū)區(qū)十分活躍，但但就整體而言言，依然沒有有太大變化。酒酒店922座，房房間1471129間。10.凱悅：：2006年排排名第10位，自20005年接手AmeeriSuiites后，全全球凱悅集團團又整合了一一些新品牌，如如SummeerfielldSuittes和MicrootelInnns，緊隨隨卡爾森酒店店集團之后,,排名第10位。酒店店738座，房房間1446671間。本項目投資渠道的的選擇與組合合模式1、資金融合渠道的的選擇本項目投資商資金金雄厚，新建建五星級酒店店，可以在酒酒店的選址、等等級與類型決決策等方面擁擁有高度的自自主性，可以以依照投資人人意愿從一開開始就對酒店店進行個性化化的建筑裝修修設(shè)計。投資資者可以在充充分的市場調(diào)調(diào)查基礎(chǔ)上結(jié)結(jié)合自己的投投資意向，對對市場供求狀狀態(tài)和發(fā)展趨趨勢做出快速速反應(yīng)，有利利于及時占領(lǐng)領(lǐng)市場，獲取取利潤回報。其其不足之外在在于，當(dāng)酒店店市場供給趨趨于飽和，或或市場供給量量大于需求量量時，持續(xù)的的興建擴張可可能導(dǎo)致酒店店數(shù)量進一步步激增，以及及酒店市場更更大難度的供供需不平衡，最最終導(dǎo)致地方方酒店市場的的結(jié)構(gòu)失衡，整整體經(jīng)營效益益下滑，難以以確保新酒店店投資建成的的預(yù)期收入，從從而影響投資資的正?；厥帐?，給投資者者帶來更大的的資金風(fēng)險。本本項目目前面面臨的市場環(huán)環(huán)境就是五星星級酒店翻倍倍增加，市場場供給就趨于于飽和，獨資資經(jīng)營風(fēng)險較較大，因此需需慎重決策。為了分化市場風(fēng)險險，可以考慮慮引入一定比比例專業(yè)酒店店管理集團的的資金參與本本項目的投資資建設(shè)。建議議專業(yè)酒店管管理集團投資資參與資本控制在30%左右。2、引入技術(shù)渠道的的選擇本項目投資者缺乏乏技術(shù)優(yōu)勢，因因此必須引入入技術(shù)渠道以以規(guī)避酒店經(jīng)經(jīng)營管理的技技術(shù)風(fēng)險。酒酒店管理技術(shù)術(shù)的引入通常常有兩種方式式：一是特許許經(jīng)營，二是是戰(zhàn)略聯(lián)盟。特許經(jīng)營即聯(lián)號類類酒店投資者以以有限的管理理和營銷技術(shù)術(shù)，對目標(biāo)酒酒店進行投資資的一種形式式。這里的有有限技術(shù)主要要指商標(biāo)品牌牌、營銷技術(shù)術(shù)網(wǎng)絡(luò)、采購購網(wǎng)絡(luò)技術(shù)和和質(zhì)量控制技技術(shù)等。其優(yōu)優(yōu)勢是有助于于提高消費者者對酒店經(jīng)營營品牌認同與與顧客忠誠度度，特許經(jīng)營營品牌提供方方不能對酒店店的日常管理理加以控制。其缺點是通常需一次性付清特許費用且應(yīng)支付酒店利潤的一部分作為特許服務(wù)費用。從酒店投資的發(fā)展史來看，這種方式適合中低端的酒店集團品牌。戰(zhàn)略聯(lián)盟即通過某某種技術(shù)共享享服務(wù)，不斷斷吸納新單體體酒店成員，與與其達成具有有某種特定意意義的聯(lián)合體體組織。全球球范圍內(nèi)有眾眾多**的酒店聯(lián)聯(lián)盟組織，如如最佳西方國國際酒店集團團、世界一流流酒店組織、VIP國際公司等等。其優(yōu)點是無需向聯(lián)聯(lián)盟支付酒店店利潤作為加加盟費用，聯(lián)聯(lián)盟為酒店成成員提供營銷銷、廣告、設(shè)設(shè)計、質(zhì)量與與公關(guān)等方面面的技術(shù)服務(wù)務(wù)，其缺點是是參與聯(lián)盟的的酒店必須本本身有一定品品牌和營銷網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)與其他聯(lián)聯(lián)盟酒店進行行交換。因此本項目直接引引技術(shù)渠道進進行合作的條條件不是很好好，不宜以單單一的技術(shù)渠渠道作為合作作的選擇。3、管理參與渠道的的選擇管理參與渠道主要要是通過管理理合同形式與與專業(yè)酒店集集團進行合作作。管理合同同其本質(zhì)是酒酒店管理公司司和酒店業(yè)方方之間的一個個協(xié)議，當(dāng)酒酒店業(yè)主缺乏乏專門技術(shù)人人才與管理時時，將酒店交交由管理公司司經(jīng)營管理的的一種合同形形式。依照合合同，酒店管管理公司負有有運營酒店并并管理酒店業(yè)業(yè)務(wù)的責(zé)任，并并通過管理費費用的支取獲獲取回報。比比較**的管理合合同酒店集團團有雅高集團、希爾頓頓國國際酒店公司司等、馬里奧奧特集團等。對業(yè)主而言可以得得到酒店管理理急需的稀缺缺管理人才，同同時可以要求求管理集團投投資股權(quán)參與與酒店股份。這這是目前我國國高星級酒店店與酒店管理理集團合作的的主要方一。管理參與渠道合作作除了管理合合同形式以外外，還有開業(yè)業(yè)管理、工程程咨詢管理、顧顧問咨詢管理理等方式。4、本項目投資的渠渠道組合模式式建議從目前國內(nèi)外投資資和管理五星星級酒店的實實踐來看，酒酒店業(yè)主的投投資渠道組合合主要五種形形式。自主管理選擇這種渠道組合合模式的一般般是集團類酒酒店集團作為為投資業(yè)主。由由于本項目業(yè)業(yè)主沒有五星星級酒店經(jīng)營營的任何經(jīng)驗驗和技術(shù)，因因此自主管理理風(fēng)險太大，不不宜采用。投資新建——戰(zhàn)略略聯(lián)盟這種方式在前面通通過分析也不不宜使用。投資新建——管理理合同在酒店業(yè)主沒有酒酒店管理經(jīng)驗驗的情況下，選選擇專業(yè)的管管理公司進行行管理投資是是一種較好的的選擇。但是是酒店業(yè)主必必須將酒店的的管理權(quán)讓渡渡給管理公司司，對酒店管管理的控制大大降低。而且且，聘請管理理公司需支付付高昂的管理理費用和人員員開支，會使使酒店的經(jīng)營營利潤受到侵侵蝕，因此，管管理公司的選選擇和管理合合同的談判十十分重要。為為了確保管理理公司在合同同期內(nèi)酒店實實施負責(zé)任的的管理，通常常業(yè)主可以要要求管理公司司出資參股。投資新建——特許許經(jīng)營這種方式在前面通通過分析也不不宜使用。投資新建——特許許經(jīng)營——管理合同即酒店業(yè)主通過桔桔某種一攬子子協(xié)議，或者者在和某個酒酒店聯(lián)號簽訂訂管理合同的的同時又和這這家酒店聯(lián)號號簽訂一份特特許經(jīng)營協(xié)議議，即：一家家酒店可以同同時接受一家家酒店聯(lián)號提提供的兩類不不同的服務(wù)——管理服務(wù)和和品牌及相關(guān)關(guān)營銷服務(wù)。目目前希爾頓、喜喜來登等大型型酒店集團既既可以提供酒酒店管理服務(wù)務(wù)，又可以向向酒店業(yè)主提提供酒店品牌牌特許經(jīng)營服服務(wù)。本項目的實施最好好采取投資新新建——管理合同，如如果采取投資資新建——特許經(jīng)營——管理合同的的形式也最好好與一家酒店店管理公司簽簽訂合作協(xié)議議。為了在目前日益競競爭激烈的武武漢高星級酒酒店市場中占占得先機，建建議與國際知知名品牌建立立合作關(guān)系。酒店建設(shè)期間管理理的基本組織架架構(gòu)1.建設(shè)管理層:9人人建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)1組5人人(含主業(yè)總經(jīng)經(jīng)理)，酒店總經(jīng)經(jīng)理1人，行政秘秘書1人，酒店建建設(shè)顧問1人，機要秘書1人2．計劃標(biāo)準(zhǔn)程序組組：12人組長1人，副組長1人，工程組織織人員2人，采購員2人，對外事事物聯(lián)絡(luò)2人，機要秘秘書1人4．市場前期調(diào)查組組：3人組長1人，調(diào)查員2人5．財務(wù)合同審核組組：4人組長1人，會計1人，出出納1人，審核1人6．安全消防保衛(wèi)組組：10人組長1人，副組長1人，保安員8人三、項目建設(shè)實施施進度3.1項目建設(shè)實實施過程工作作分解結(jié)構(gòu)表表序號代號工作名稱工期（天）緊前工作緊后工作1A合作方初選及前期期調(diào)研究和策策劃25——B2B方案優(yōu)化10AC、D3C合作方的確定10BE4D規(guī)劃設(shè)計及報建50BE5E建筑方案及施工圖圖設(shè)計40C、DF、G6F圖審及相關(guān)手續(xù)辦辦理30EG7G合作建筑承包商的的選擇20E、FH、K8H土建施工450E、FJ9I裝修圖設(shè)計及裝修修方案的確定定及裝修隊伍伍選擇30GL10J酒店經(jīng)營管理班子子成立100HJ11K開業(yè)前籌劃200JM12L設(shè)備采購及裝修施施工300IM13M試營業(yè)30K、LN14N正式營業(yè)—L—總計需要：8055天3.2項目建設(shè)進進度橫道圖時間工作內(nèi)容10年5月至100年9月10年10月至110年12月11年1月至111年3月11年4月至111年6月11年7月至111年9月11年10月至111年12月12年1月至122年3月12年4月至122年6月12年7月至12年9月合作方初選及前期調(diào)研究和策劃劃方案優(yōu)化合作方的確定規(guī)劃設(shè)計及報建建筑方案及施工圖圖設(shè)計圖審及相關(guān)手續(xù)辦辦理合作建筑承包商的的選擇土建施工裝修圖設(shè)計及裝修修方案的確定定及裝修隊伍伍選擇酒店經(jīng)營管理班子子成立開業(yè)前籌劃設(shè)備采購及裝修施施工試營業(yè)正式營業(yè)四、酒店運營期間經(jīng)營營管理方案（略略）該方方案在酒店管管理公司確定定后，由專業(yè)業(yè)酒店管理公公司提供。第四部分項目經(jīng)濟可可行性分析本項目的經(jīng)濟可行行性分析建立立在以下幾個假設(shè)之之上的：1、本項目建成運營后后達到全國五五星級酒店經(jīng)經(jīng)營的平均經(jīng)經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)標(biāo)。即在營業(yè)業(yè)收入中，客客房收入占555.50%%，餐飯收入占33..39%，其其它收人占111.11%%2、本項目按510間間客房進行投投資，每間客客房平均房價為為600元/天，且投資資成本嚴格按按照國際高星星級酒店遵循循的千分之一一定律進行控控制。（即酒酒店全部都通通過客房投資資成本進行分分攤，每天客客房平均房價價是酒店每間間客房投資的的千分之一。）即即本項目投資資總額控制在在306000萬元以內(nèi)。資金安排自自有資金155000萬元，銀行行貸款10000萬元，關(guān)聯(lián)企企業(yè)融資56600萬元。3、土地成本按每畝2200萬元計入開開發(fā)成本，總總計為1600萬元。4、建筑密度38.775%，容置率5.625，建筑面積45000㎡，綠化率25%。5、酒店正常營業(yè)后后三年內(nèi)達到到全省五星級級酒店平均入入住率70..59%。6、本項目經(jīng)濟評估估暫不考慮價價格上漲因素素。一、投資建設(shè)成本本估算表1、投資構(gòu)成成本估估算項目名稱數(shù)量單價（元/M2）金額（萬元）備注一土地成本800020001600含土地出讓契稅，按建筑面積二前期開發(fā)費8000=SUM(ABOOVE)11771三通一平或折遷費費用800010008002工程鉆探費8000108按土地面積3工程規(guī)劃設(shè)計費及及圖審費450002090按建筑面積4工程監(jiān)理費45000275建安工程造價的11.2%5臨時水電費800054按土地面積三建筑工程造價4500019008550按建筑面積四裝修及設(shè)備工程造造價45000320014400按建筑面積五配套及基礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)費用450001901市政工程（含道路路水電管網(wǎng)等等）450002090按建筑面積2園林綠化2000500100六各項規(guī)費450002501125七管理和財務(wù)費用4500018471開辦和管理費45000344建安工程造價的11.5%2財務(wù)費用10000萬元利率5.761503按2.5年計八風(fēng)險準(zhǔn)備金45000688建安工程造價的33%九流動資金1000總投資成本30577在控制范圍內(nèi)每㎡投資成本6794二、項目投資分期期表(單位:萬元)年度2010201120122013合計預(yù)計投資額60001300080003577=SUM(LEFT)30577投資比重%19.6242.5226.1611.70100從表中可以看出，本本項目在初期期投資額都很很大，這符合合星級酒店項目的投投資特點，一一般來講，星星級酒店的投資回回收期都在10~15年左右，這這還只是樂觀觀的估計，即即在市場正常常發(fā)展的情況況下，若遇到到酒店市場的整整體不景氣，則則投資回收期期更長，許多多酒店更是因此此背上了重負負。根據(jù)上表，頭兩年的投資資占整個總投投資額的62.144%，因此對于于投資方來計計，本項目的的資金負擔(dān)還還是很重的，特特別是需要大大量的流動資資金，而五星星級酒店的建設(shè)周周期又很長（一一般在3年左右），本本項目還涉及及到很多配套套服務(wù)設(shè)施的的建設(shè)。根據(jù)據(jù)正常情況，本本項目在2014年才能在正正常情況下步步入經(jīng)營的正正軌，產(chǎn)生初初步的經(jīng)濟效效益，只有等等到正式營運運3年后本項目目的經(jīng)營才能能達到盈利的的理想狀態(tài)。三、綜合效益評估估1、經(jīng)濟效益本項目未來將可能能產(chǎn)生良好的的經(jīng)濟效益。根根據(jù)預(yù)測，本本項目建設(shè)完完工酒店全面投入入運營3年后，年平平均營業(yè)收入入會在14000萬元人民幣幣以上，這里里所預(yù)測的只只是五星級酒酒店的直接經(jīng)營收入，而而不包括通過過本項目開發(fā)發(fā)為武漢市帶來的的間接旅游收收入，若把間間接旅游收入入算在內(nèi)，項項目全部完成成正常營運后，對對武漢武昌區(qū)區(qū)的經(jīng)濟貢獻獻預(yù)計每年在4億元人民幣幣以上，包括括餐飲、娛樂樂、休閑、購購物等。同時時，本項目開開發(fā)還將促使使本區(qū)地價的的升值。由于本項目直接產(chǎn)產(chǎn)生經(jīng)濟效益益的是酒店，因此下下面將以酒店店的經(jīng)營來評評估本項目的的經(jīng)濟效益。根根據(jù)投資投算算，本分析將將酒店的建設(shè)周周期定為2..5年（不含前期期辦理建設(shè)手手續(xù)時間），從2012年12月開始營業(yè)業(yè)，有一年的的試營業(yè)期，如如下表：酒店店營業(yè)收入估估算表(單位:萬元)年度2013201420152016201720182019營業(yè)收入9808112091261014011140111401114011酒店經(jīng)營成本估算算表(單位:萬元)年度2013201420152016201720182019202020212022合計營業(yè)收入9808112091261014011140111401114011140111401114011=SUM(LEFFT)1317004總成本1029810985110979808980898089808980898089808=SUM(LEFFT)1010336盈利-49022415134203420342034203420342034203=SUM(LEFT)30668成本比例1.050.980.880.700.700.700.700.700.700.70說明：上表是根據(jù)據(jù)經(jīng)驗對酒店店各項相關(guān)成成本費用的估估計，與財務(wù)務(wù)上的成本費費用分析略有有不同。在正常發(fā)展情況下下，酒店從2014年開始略有盈盈余，以后酒店營業(yè)額農(nóng)農(nóng)年上升，2016年贏利42003萬元，酒店預(yù)計營業(yè)后10年可收回回建設(shè)投資，正正常的投資回回收期在2022年左右。從以上分析可以看看出，酒店前景較為為樂觀，根據(jù)據(jù)經(jīng)驗估計，在在試運營期滿滿后從2014年開始盈盈利，但從2010年到2012年需向項目投投資約305577萬元,因此，本項項目對于投資資方來講，前前期投入是非非常大的，特特別是投資方方付出了很大大的機會成本本，而將資金金投入到酒店店這一風(fēng)險較大的行業(yè)，投投資方對于本本項目必須很有信心心的。同時，本本項目對于武武漢市旅游業(yè)業(yè)和經(jīng)濟的發(fā)發(fā)展有著很強強的現(xiàn)實意義義。因此，建建議政府對本本項目的開發(fā)發(fā)經(jīng)予一定的的支持：其一一，政府為本本項目開發(fā)實實施貸款貼息息，分擔(dān)投資資方的部分資資金壓力；其其二，根據(jù)利利益補償機制制，政府可以以投資方在水水電、稅收、用用地等政策筆筆方經(jīng)予一定定的優(yōu)惠，以以補償投資方方在本項目上上所承擔(dān)的風(fēng)風(fēng)險和機會成成本。2、社會效益本項目開發(fā)不僅為為武漢市帶來可可觀的經(jīng)濟效效益，還可以以給武漢市帶帶來巨大的社社會效益，其其社會效益主主要表現(xiàn)在以以下幾個方面面：有效擴大就業(yè)。解解決就業(yè)問題題是我國經(jīng)濟濟建設(shè)和社會會發(fā)展中的一一個迫切而艱艱巨的任務(wù)，根根據(jù)世界旅游游組織預(yù)測，旅旅游業(yè)每直接接增加1個從業(yè)員，就就能為社會會會提供5個間接的就就業(yè)機會。本本項目開發(fā)將將會給城市帶帶來大量的就就業(yè)機會，僅僅五星級酒店店就需要員工500名左右，如如果按1：5的比例計算算，本項目開開發(fā)還將另外外帶來約2500個就業(yè)崗位位，分別來自自旅游交通、旅旅游餐飲、旅旅游商品、旅旅游景區(qū)等領(lǐng)領(lǐng)域，也就是是說僅本項目目開發(fā)初期就就將提供約500個就業(yè)崗位位，如果再加加上本項目開開發(fā)對某市旅旅游業(yè)和經(jīng)濟濟發(fā)展的推作作用，在未來來還將提供更更多的就業(yè)崗崗位。因此，本本項目的開發(fā)發(fā)將能在一定定程度上解決決某市目前的的就業(yè)壓力。關(guān)聯(lián)效應(yīng)明顯。旅旅游業(yè)具有強強大的關(guān)聯(lián)帶帶動效應(yīng)，可可以帶動許多多行業(yè)的共同同繁榮。本項項目開發(fā)對武武漢市社會經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展同樣樣具有廣泛的的關(guān)聯(lián)帶動作作用，能夠推推動武漢市交通運運輸、郵電通通信、商業(yè)貿(mào)貿(mào)易、飲食服服務(wù)、財政金金融、文化衛(wèi)衛(wèi)生等行業(yè)的的發(fā)展。本項項目開發(fā)社會會效益的另一一個重要體現(xiàn)現(xiàn)是巨大的關(guān)關(guān)聯(lián)帶動效應(yīng)應(yīng)，本項目開開發(fā)不僅能有有效促進武漢漢市旅游業(yè)的的發(fā)展，其對對武漢市相關(guān)行行業(yè)的帶動作作用也很明顯顯，能夠把旅旅游產(chǎn)業(yè)及其其相關(guān)產(chǎn)業(yè)做做大。根據(jù)經(jīng)經(jīng)驗預(yù)測，本本項目開發(fā)的的乖數(shù)效應(yīng)將將達到1：5左右，對武漢漢市經(jīng)濟發(fā)展展的促進潛力力非常巨大。生態(tài)效益本項目開發(fā)除了能能給武