東海購(gòu)物廣場(chǎng)初步建議

東海購(gòu)物廣場(chǎng)初步建議美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)

二零零七年七月項(xiàng)目基本指標(biāo)項(xiàng)目名稱東海購(gòu)物廣場(chǎng)地理位置深圳市福田區(qū)紅荔西路與農(nóng)園路交匯處（如右圖所示）發(fā)展商深圳東海房地產(chǎn)發(fā)展有限公司商業(yè)面積共6層，約4.8萬(wàn)㎡其中：負(fù)一層7040.42㎡；一層8237.77㎡；二層9028.02㎡；三層9937.31㎡；四層9371.39㎡；五層4482.08㎡。商業(yè)配套ⅰ、約700個(gè)地下停車位；ⅱ、2.7萬(wàn)㎡大型商業(yè)文化廣場(chǎng)?MEGAROADCO.,LTD2007|Page2本次匯報(bào)內(nèi)容（一）項(xiàng)目所處片區(qū)及人口分析（二）項(xiàng)目的初步理解及解決對(duì)策（三）項(xiàng)目商業(yè)屬性判斷（四）金光華廣場(chǎng)商業(yè)操作的啟示（五）部分品牌商家訪談分析（六）項(xiàng)目定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃（七）項(xiàng)目租金收益測(cè)算（八）下一步工作安排提出思路，因勢(shì)利導(dǎo)判斷基礎(chǔ)從不同角度分析問(wèn)題?MEGAROADCO.,LTD2007|Page31.片區(qū)屬性判斷本項(xiàng)目所處農(nóng)科——香蜜湖片區(qū)，為深圳幾個(gè)成熟的高尚住宅區(qū)之一；片區(qū)內(nèi)公交系統(tǒng)/生活配套尚不完備；目前商業(yè)人氣不足，缺乏足夠輻射能力；商業(yè)業(yè)態(tài)以餐飲、休閑娛樂(lè)，及社區(qū)生活配套為主。本項(xiàng)目?MEGAROADCO.,LTD2007|Page4片區(qū)規(guī)劃人口分析

香蜜湖片區(qū)：范圍東起新洲路,西至僑城東路,南到深南大道,北至北環(huán)路。包括安托山東、竹子林、農(nóng)科中心、香蜜湖、景田五個(gè)街坊?？傆玫孛娣e11.96平方公里，規(guī)劃人口18.2萬(wàn)人。本片區(qū)主要為福田區(qū)的儲(chǔ)備型片區(qū)，規(guī)劃要求嚴(yán)格控制其開(kāi)發(fā)建設(shè)的強(qiáng)度和速度，保留組團(tuán)隔離帶、旅游和高質(zhì)量居住功能；嚴(yán)禁香蜜湖、竹子林的進(jìn)一步開(kāi)發(fā)建設(shè)，完善農(nóng)科中心、景田的各類配套設(shè)施。資料來(lái)源：深圳市福田區(qū)分區(qū)規(guī)劃（1998~2010）?MEGAROADCO.,LTD2007|Page5片區(qū)人口調(diào)研項(xiàng)目所在片區(qū)主要物業(yè)分布圖?MEGAROADCO.,LTD2007|Page6片區(qū)住宅人口統(tǒng)計(jì)分析注：以上部分樓盤入住率為實(shí)地調(diào)研所得，僅供參考樓盤名入住時(shí)間建筑面積（萬(wàn)㎡）戶數(shù)入住率

樓盤名入住時(shí)間建筑面積（萬(wàn)㎡）戶數(shù)入住率建業(yè)大廈2002年3.8336－中旅國(guó)際公館一期2005年31.762395%建業(yè)小區(qū)2001年23232295%中旅國(guó)際公館二期918剛?cè)牖飽|海君豪花園2002年2.152－萬(wàn)科溫馨家園2001年5.916098%東海花園1997年－125585%香格麗苑2006年9612－香荔花園－11624－翠?；▓@2003年18568－香珠花園2002年4.2290－香山美樹(shù)苑2006年1071260%香荔綠洲2002年5.9269－荔林苑2000年5.51000－雍祥居2001年1.888－風(fēng)臨左岸2003年5.4424－農(nóng)科馨苑2004年5272－俊安苑2002年3.5280－水榭花都2003年23.860395%熙園2004年1768975%金地香蜜山2005年17164380%香榭里花園2002年1347455%香域中央2005年13.871045%香蜜湖豪庭2002年1.524880%香蜜湖一號(hào)2006年13447剛?cè)牖锞熛忝?005年9.3658－新天國(guó)際名苑2003年1046975%水榭花都三期2006年－500剛?cè)牖锟傆?jì)17226戶?MEGAROADCO.,LTD2007|Page7片區(qū)住宅人口統(tǒng)計(jì)分析據(jù)調(diào)查，目前農(nóng)科片區(qū)入住率較為理想，約達(dá)85％；香蜜湖片區(qū)因新入伙樓盤較多，整體入住率約65％。按整體入住率75％、3.5人/戶計(jì)算，則本片區(qū)常住居民達(dá)45218人以上。根據(jù)對(duì)片區(qū)住宅的調(diào)查，本片區(qū)居住人口年齡主要集中在36—45歲之間，具有高收入、高消費(fèi)的特點(diǎn)，其中包括相當(dāng)一部分港人和外企中高層管理人員。從片區(qū)消費(fèi)群的消費(fèi)習(xí)慣分析，結(jié)合片區(qū)商業(yè)分布的特點(diǎn)（以美容SPA、餐飲、休閑娛樂(lè)為主），美格行認(rèn)為，片區(qū)消費(fèi)群體的消費(fèi)特點(diǎn)主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：品位化休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)需求較大；主題休閑餐飲業(yè)態(tài)需求較大；對(duì)于高檔次精品家居需求較大；注重購(gòu)物環(huán)境；注重個(gè)性化的消費(fèi)方式；對(duì)日常生活用品、餐飲、休閑娛樂(lè)等具有就近消費(fèi)的特點(diǎn)。?MEGAROADCO.,LTD2007|Page8片區(qū)寫字樓人口統(tǒng)計(jì)分析樓盤名建筑面積（㎡）人數(shù)中國(guó)有色大廈45067.48共527375.58㎡。據(jù)調(diào)查該片區(qū)寫字樓整體入住率約為65％。按甲級(jí)寫字樓人均辦公面積15㎡計(jì)算，則該片區(qū)寫字樓約有22853人辦公。本元大廈32400都市陽(yáng)光名苑46000金潤(rùn)大廈39023.22喜年中心51539英龍展業(yè)中心38152大慶大廈37600世紀(jì)豪庭35000杭鋼富春商務(wù)大廈45908.88招商銀行大廈119000銀座國(guó)際37685財(cái)富廣場(chǎng)

2300人總計(jì)25153人據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，項(xiàng)目周邊寫字樓建筑面積達(dá)53萬(wàn)㎡，同時(shí)還有幾個(gè)新項(xiàng)目待推出市場(chǎng)（時(shí)代科技、金運(yùn)世紀(jì)等），這些寫字樓大都為甲級(jí)寫字樓，目前擁有辦公人群數(shù)量2.5萬(wàn)人以上，以公司白領(lǐng)為主，此類人群在片區(qū)內(nèi)的消費(fèi)以餐飲及休閑娛樂(lè)為主。?MEGAROADCO.,LTD2007|Page9片區(qū)學(xué)生人口統(tǒng)計(jì)分析學(xué)校學(xué)生人數(shù)教師人數(shù)深圳外國(guó)語(yǔ)學(xué)校東海附屬小學(xué)96080深南中學(xué)120090竹園小學(xué)111661深圳市高級(jí)中學(xué)2200190東海培萃幼兒園600－荔園外國(guó)語(yǔ)小學(xué)1000總計(jì)7497人注：由于學(xué)生是項(xiàng)目目前消費(fèi)群體構(gòu)成的一部分，特做專項(xiàng)統(tǒng)計(jì)，須指出的是學(xué)校人口數(shù)與住宅人口數(shù)不可避免將產(chǎn)生部分重疊，但考慮到基數(shù)較小可忽略不計(jì)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，項(xiàng)目核心區(qū)域內(nèi)有數(shù)個(gè)中小學(xué)及幼兒園，在校人數(shù)接近7500人，且區(qū)域內(nèi)學(xué)校普遍檔次較高，均屬市級(jí)重點(diǎn)/一類學(xué)校，東海培萃幼兒園為深圳市規(guī)模最大的幼兒園；該片區(qū)學(xué)生群體消費(fèi)力強(qiáng)勁，能帶來(lái)部分區(qū)域外消費(fèi)人口，可作為項(xiàng)目的一個(gè)特定消費(fèi)群進(jìn)行有針對(duì)性的業(yè)態(tài)規(guī)劃，從而形成項(xiàng)目的一大亮點(diǎn)與特色。?MEGAROADCO.,LTD2007|Page102.項(xiàng)目的初步理解及解決對(duì)策理解一理解二理解三片區(qū)內(nèi)人口基數(shù)小，項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模偏大。片區(qū)內(nèi)居民消費(fèi)習(xí)慣已固化，消費(fèi)外流現(xiàn)象較為明顯。項(xiàng)目不直接與公交系統(tǒng)/地鐵接駁，區(qū)外人流引導(dǎo)困難。?MEGAROADCO.,LTD2007|Page11項(xiàng)目難點(diǎn)及解決建議理解一片區(qū)內(nèi)人口基數(shù)小，項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模偏大。初步解決建議增加餐飲、休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)比例，吸引附近辦公區(qū)大量白領(lǐng)前來(lái)消費(fèi)通過(guò)主力店引進(jìn)、特色業(yè)態(tài)規(guī)劃等，與片區(qū)內(nèi)商業(yè)形成差異化定位，增強(qiáng)項(xiàng)目自身輻射能力?MEGAROADCO.,LTD2007|Page12項(xiàng)目難點(diǎn)及解決建議理解二片區(qū)內(nèi)居民消費(fèi)習(xí)慣已固化，消費(fèi)外流現(xiàn)象較為明顯。初步解決建議針對(duì)片區(qū)居民消費(fèi)特點(diǎn)，進(jìn)行有針對(duì)性業(yè)態(tài)規(guī)劃定期舉辦一些社區(qū)人文關(guān)懷活動(dòng)，以及社區(qū)營(yíng)銷推廣活動(dòng)，提升項(xiàng)目人氣逐步加強(qiáng)項(xiàng)目的營(yíng)銷推廣力度?MEGAROADCO.,LTD2007|Page13項(xiàng)目難點(diǎn)及解決建議理解三項(xiàng)目不直接與公交系統(tǒng)/地鐵接駁，區(qū)外人流引導(dǎo)困難。初步解決建議對(duì)政府有關(guān)部門進(jìn)行公關(guān)，在項(xiàng)目附近增設(shè)可直達(dá)的公交車線路引進(jìn)超市/大賣場(chǎng)類主力店，其一般會(huì)提供多條免費(fèi)巴士線路；又或項(xiàng)目自行配備免費(fèi)巴士增強(qiáng)主干道深南路上的人車流導(dǎo)示系統(tǒng)，通過(guò)業(yè)態(tài)規(guī)劃吸引附近辦公區(qū)大量白領(lǐng)前來(lái)消費(fèi)提供充足的停車位以及便利的地面/地下停車服務(wù)?MEGAROADCO.,LTD2007|Page143.項(xiàng)目商業(yè)屬性判斷良好的交通條件合理業(yè)態(tài)的組合比例良好交通動(dòng)線設(shè)計(jì)功能分區(qū)的多主題商場(chǎng)的主題概念表現(xiàn)充足的停車設(shè)施按實(shí)際情況及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)規(guī)劃?MEGAROADCO.,LTD2007|Page15項(xiàng)目商業(yè)屬性判斷鄰里型社區(qū)型區(qū)域型超區(qū)域型商業(yè)面積（㎡）<2萬(wàn)2-5萬(wàn)6-10萬(wàn)10萬(wàn)以上商圈半徑（公里）1～23～510～2030～40時(shí)間距離（分）3～55～810～1520～30商圈人口（萬(wàn)人）1～25～1050～100200以上停車場(chǎng)容量（輛）300以下300～500500～10001000以上一般商店組合規(guī)律超級(jí)市場(chǎng)百貨/超市1家百貨店1家百貨店1-2家專業(yè)商店專業(yè)商店綜合超市1家綜合超市1-2家綜合店飲食娛樂(lè)各類次主力店1-3家各類次主力店2-6家藥店生活配套服裝店服裝店洗衣店其他飲食娛樂(lè)飲食娛樂(lè)其他——其他其他本項(xiàng)目屬于外向型社區(qū)購(gòu)物中心?MEGAROADCO.,LTD2007|Page16項(xiàng)目商業(yè)屬性判斷說(shuō)明：國(guó)內(nèi)社區(qū)型購(gòu)物中心目前仍處于起步階段，可供本項(xiàng)目借鑒參考的成功案例較少；香港社區(qū)型購(gòu)物中心發(fā)展趨于成熟階段，且其城市發(fā)展與深圳多有相似之處，因此對(duì)本項(xiàng)目具有一定參考意義。通過(guò)對(duì)香港7個(gè)典型的社區(qū)型購(gòu)物中心深入研究，結(jié)果顯示：社區(qū)型購(gòu)物中心是未來(lái)商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)之一；社區(qū)型購(gòu)物中心最大的優(yōu)勢(shì)在于，所營(yíng)造的購(gòu)物中心已經(jīng)不單單是一個(gè)商品的交易場(chǎng)所，而是周邊社區(qū)居民生活不可分割的一部分；?MEGAROADCO.,LTD2007|Page17項(xiàng)目商業(yè)屬性判斷社區(qū)型購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)主要靠主力店拉動(dòng)，香港典型的社區(qū)型購(gòu)物中心“百貨/超市/+美食+娛樂(lè)/休閑”三者的業(yè)態(tài)比例超過(guò)50％。因此，本項(xiàng)目要取得成功，主力店的設(shè)置至關(guān)重要；除此之外，服裝/配飾/鞋帽、家居、各類服務(wù)等也占有較高比例，其他如珠寶/精品、影音器材、運(yùn)動(dòng)及用品、玩具/童裝、書(shū)籍/光碟、美容美發(fā)/個(gè)人護(hù)理等凡生活所需，大都在社區(qū)型購(gòu)物中心內(nèi)得到滿足。?MEGAROADCO.,LTD2007|Page18項(xiàng)目商業(yè)屬性判斷主力店(次主力店)進(jìn)駐對(duì)項(xiàng)目的意義：首先，通過(guò)主力店成功招商，可增強(qiáng)眾多中小型商家的投資信心，從而帶動(dòng)其他各品類商家招商工作的順利進(jìn)行；其次，主力店的引入會(huì)大幅度的降低項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理上的難度和風(fēng)險(xiǎn)；再次，品牌主力店的進(jìn)駐，勢(shì)必會(huì)提升項(xiàng)目的人氣；最后，從租金收益角度來(lái)分析，引進(jìn)品牌主力店對(duì)于購(gòu)物中心的租金貢獻(xiàn)并不是很理想，但引進(jìn)主力店能夠有效加快招商進(jìn)度，降低項(xiàng)目整體空置率，租期長(zhǎng)而穩(wěn)定的主力商戶又是其它經(jīng)營(yíng)者的最大利益保障，有利于商業(yè)地產(chǎn)增值，也符合發(fā)展商利益。?MEGAROADCO.,LTD2007|Page194.金光華廣場(chǎng)商業(yè)操作的啟示占地面積5.1萬(wàn)m2建筑面積“羅湖之心”廣場(chǎng)：8500m2；總商業(yè)面積10萬(wàn)m2總投資15億元人民幣地理位置深圳市羅湖區(qū)人民南路主題定位集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲等多功能的現(xiàn)代化大型生活購(gòu)物中心

檔次定位中高檔開(kāi)業(yè)時(shí)間2004年11月金光華廣場(chǎng)規(guī)劃之初，就受到了深圳人的極大關(guān)注。但推向市場(chǎng)后，由于種種原因，營(yíng)業(yè)之初經(jīng)營(yíng)狀況一直不甚理想，給后來(lái)者以商業(yè)操作上的警示。?MEGAROADCO.,LTD2007|Page20金光華廣場(chǎng)商業(yè)操作的啟示經(jīng)營(yíng)狀況不佳原因分析

對(duì)本項(xiàng)目操作的啟示項(xiàng)目前期商業(yè)定位及規(guī)劃的準(zhǔn)確與合理，是商業(yè)成功的基礎(chǔ)；在保障項(xiàng)目能正常經(jīng)營(yíng)的前提下，獲取合理的租金收益；招商過(guò)程中，相比開(kāi)業(yè)率，開(kāi)業(yè)增長(zhǎng)率與功能覆蓋率更加值得關(guān)注；重視主力店及餐飲、娛樂(lè)等業(yè)態(tài)商家的引進(jìn)。主要目標(biāo)消費(fèi)群體定位不準(zhǔn)確；過(guò)高地估計(jì)了“地鐵商業(yè)”的能量；租金過(guò)高，導(dǎo)致招商情況不理想；開(kāi)業(yè)之初，餐飲、娛樂(lè)等業(yè)態(tài)較為缺乏；缺乏一到兩個(gè)核心主力店來(lái)帶動(dòng)；華潤(rùn)萬(wàn)象城的影響。?MEGAROADCO.,LTD2007|Page215.部分品牌商家訪談總結(jié)分析訪談時(shí)間：7月12日~7月17日訪談方式：面談與電話訪談相結(jié)合商家名稱聯(lián)系人訪談情況天虹商場(chǎng)*經(jīng)理可以談，但要求1-3層全部；相比更傾向于進(jìn)駐東海商務(wù)中心。紫荊城*經(jīng)理認(rèn)為周邊主要為住宅區(qū)，要具體了解項(xiàng)目情況后再談。華潤(rùn)萬(wàn)家*經(jīng)理前期接觸過(guò)項(xiàng)目，認(rèn)為物業(yè)局部需要改造；需求面積負(fù)一樓至三樓全部，選擇進(jìn)駐品牌為Ole精品超市。TESCO*總可考慮，16,000平米左右，單層8,000m2。家樂(lè)福*經(jīng)理不符合家樂(lè)福選址要求，不會(huì)考慮。吉之島*經(jīng)理2005年永旺（深圳）公司就開(kāi)始接觸這個(gè)項(xiàng)目，計(jì)劃開(kāi)4000－6000㎡的SM店，此項(xiàng)目現(xiàn)正由永旺（中國(guó)）接手。百佳*經(jīng)理認(rèn)為周邊有山姆會(huì)員店，如果開(kāi)綜合超市，風(fēng)險(xiǎn)很大，傾向于開(kāi)1000平米的社區(qū)標(biāo)超。好百年*經(jīng)理片區(qū)內(nèi)寫字樓較多，可考慮，需求面積10000平方米左右。順電*經(jīng)理前期與發(fā)展商談過(guò)，認(rèn)為周邊住宅區(qū)與項(xiàng)目的選址不符，現(xiàn)在多選擇購(gòu)物中心開(kāi)店。?MEGAROADCO.,LTD2007|Page22部分品牌商家訪談總結(jié)分析商家名稱聯(lián)系人訪談情況中森名菜*經(jīng)理上個(gè)月從一家中介公司得知海港進(jìn)駐本項(xiàng)目，所以不考慮進(jìn)駐；根據(jù)中森名菜的調(diào)研結(jié)果，項(xiàng)目及周邊定位與其不符，進(jìn)駐的可能性不大；提出需要相關(guān)資料，具體再了解一下。勝記*經(jīng)理開(kāi)業(yè)前與發(fā)展商溝通過(guò)，發(fā)展商拒絕了與勝記的合作，表示將不再考慮本項(xiàng)目。頭啖湯*經(jīng)理與發(fā)展商談過(guò)項(xiàng)目的相關(guān)事宜，雙方未能順利合作；現(xiàn)在頭啖湯廣州的店即將開(kāi)業(yè)，不考慮本項(xiàng)目。星巴克*經(jīng)理開(kāi)業(yè)前與發(fā)展商接觸過(guò)；星巴克主要進(jìn)駐有辦公樓、酒店的綜合性商務(wù)區(qū)；考慮到這個(gè)項(xiàng)目社區(qū)化較強(qiáng)，屬于居民型商業(yè)，只有周末、晚上有人消費(fèi)，白天消費(fèi)人群太少，暫不考慮進(jìn)駐。名典咖啡*經(jīng)理公司在深圳關(guān)內(nèi)布點(diǎn)已經(jīng)完成，近期主要拓展觀瀾。雨花西餐*經(jīng)理上半年已經(jīng)和發(fā)展商洽談過(guò)很多次，當(dāng)時(shí)條件是二層500㎡這樣一個(gè)位置，但租金太高，最終沒(méi)有合作；表示不再考慮本項(xiàng)目。歐索米蘿（上島）咖啡*經(jīng)理項(xiàng)目位置一般，晚上人流不夠，如果項(xiàng)目租金低可以考慮；1－3層均可，面積800㎡左右。?MEGAROADCO.,LTD2007|Page23部分品牌商家訪談總結(jié)分析商家名稱聯(lián)系人訪談情況棒！約翰*經(jīng)理2005年和發(fā)展商談過(guò)此項(xiàng)目，后來(lái)選擇了開(kāi)天安店，主要是當(dāng)時(shí)感覺(jué)項(xiàng)目的商家組合不太合理，位置不是很理想；現(xiàn)在棒！約翰的天安店基本可以輻射到東?；▓@的住戶；表示項(xiàng)目如果重新合理規(guī)劃，待主力店定下來(lái)后可以談合作；需要首層實(shí)用面積200㎡的鋪位。中航健身會(huì)*經(jīng)理不考慮，重點(diǎn)在南山中心區(qū)拓展。易居屋*經(jīng)理易居屋今年有三家店要開(kāi)業(yè)：虎門店9月；南城店10月；金光華200－300㎡的店11月1日開(kāi)業(yè)；表示如果項(xiàng)目今年開(kāi)業(yè)，精力顧忌不了，較難合作；如果是明年開(kāi)業(yè)，將會(huì)具體了解這個(gè)項(xiàng)目，很希望能合作。妍麗*經(jīng)理認(rèn)為位置不理想，不考慮進(jìn)駐。and－B*經(jīng)理已進(jìn)駐深國(guó)投廣場(chǎng)，9月底開(kāi)業(yè)；東海購(gòu)物廣場(chǎng)沒(méi)有經(jīng)營(yíng)起來(lái)，還有待培育，暫不考慮進(jìn)駐。白與黑*經(jīng)理項(xiàng)目開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)情況較差，如果重新規(guī)劃可進(jìn)一步了解，有合作的可能；二樓租金100－200元偏高，希望以扣點(diǎn)的形式，“白與黑”扣點(diǎn)底線為22％。拉夏貝爾*經(jīng)理總部在上海，現(xiàn)在深圳沒(méi)有分公司。深圳的經(jīng)營(yíng)策略主要是與百貨如茂業(yè)、天虹、海雅合作，等打開(kāi)市場(chǎng)，深圳開(kāi)設(shè)分公司后，再考慮開(kāi)專賣店。OWS*經(jīng)理公司近年無(wú)拓展計(jì)劃。?MEGAROADCO.,LTD2007|Page24部分品牌商家訪談總結(jié)分析本次商家訪談共訪問(wèn)主力店及品牌商家共計(jì)24家，其中有11家表達(dá)了初步意向，從這些商家的反饋信息可以了解到：項(xiàng)目在開(kāi)業(yè)前已經(jīng)與深圳市場(chǎng)上的大多數(shù)商家取得過(guò)聯(lián)系，商家均對(duì)項(xiàng)目有一定了解；了解項(xiàng)目的商家表示商場(chǎng)當(dāng)初的業(yè)態(tài)規(guī)劃不合理，現(xiàn)經(jīng)營(yíng)情況也不理想，選擇進(jìn)駐項(xiàng)目的可能性不大；目前，初步意向較為明確的商家主要為超市類主力店，由于項(xiàng)目前期造成的市場(chǎng)負(fù)面影響以及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手深國(guó)投廣場(chǎng)的出現(xiàn)，其他品類的招商將面臨較大阻力。?MEGAROADCO.,LTD2007|Page256.項(xiàng)目主題定位時(shí)尚/品味/個(gè)性復(fù)合體驗(yàn)獨(dú)特景觀休閑環(huán)境多元業(yè)態(tài)LifestyleCenter(品味生活中心)東?！て肺渡钪行闹黝}推廣建議：東?！て肺渡钪行?，我的香蜜湖生活東?！て肺渡钪行模钲诔晒θ耸康牡谌羁臻g?MEGAROADCO.,LTD2007|Page26

業(yè)態(tài)組合闡示：樓層?xùn)|海時(shí)尚生活中心5F太平洋電影院大型餐飲＋休閑娛樂(lè)（高端水療/桑拿足浴/美容美體SPA）（約10000㎡）4F3F方案一：主題/時(shí)尚百貨/家居類主力店（約10000㎡）方案二：精品家居類次主力店（4000㎡)+家電/影音/家具/日用品專業(yè)店/專門店（6000㎡）2F運(yùn)動(dòng)及休閑＋潮流時(shí)尚服飾（6000㎡）＋休閑餐飲酒吧街（2000㎡）＋其他（1000㎡）1F生活服務(wù)及配套（2600㎡）＋時(shí)尚精品/服飾（2700㎡）+休閑餐飲酒吧街（2700㎡）B1方案一：超市（7000㎡）方案二：超市（4000㎡)+休閑類次主力店（3000㎡）方案思路：打造Lifestyle品味生活中心，以主力店超市為依托，輔以品牌服飾、餐飲及服務(wù)配套，滿足片區(qū)居民便利性消費(fèi)；業(yè)態(tài)設(shè)置上，主要考慮主力店超市以及餐飲、休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)的帶動(dòng)作用，輔以互補(bǔ)業(yè)態(tài)，吸引遠(yuǎn)距離客戶前來(lái)消費(fèi)；項(xiàng)目業(yè)態(tài)總體規(guī)劃?MEGAROADCO.,LTD2007|Page27業(yè)態(tài)布局方案業(yè)態(tài)設(shè)置及理由方案一超市（7000㎡）作為項(xiàng)目主力店，可有效聚集人氣；滿足片區(qū)居民日常生活需求，首先抓住片區(qū)消費(fèi)群，再輻射周邊；根據(jù)我司對(duì)社區(qū)購(gòu)物中心的研究，超市是此類商業(yè)必備業(yè)態(tài)之一。方案二超市（4000㎡)+休閑類次主力店（3000㎡）方案一的備選方案，如無(wú)法引進(jìn)大型超市，則可考慮社區(qū)標(biāo)超；項(xiàng)目周邊多為高尚住宅，居民對(duì)品位休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)需求較大；休閑娛樂(lè)與一層休閑街良好結(jié)合，上下呼應(yīng)，垂直拉動(dòng)人流。目標(biāo)商家示意吉之島、百佳B1?MEGAROADCO.,LTD2007|Page28業(yè)態(tài)布局方案業(yè)態(tài)設(shè)置理由休閑餐飲酒吧街（4700㎡）臨休閑廣場(chǎng)，可設(shè)置外擺位，具備經(jīng)營(yíng)酒吧、咖啡的環(huán)境條件；本項(xiàng)目所處片區(qū)有相當(dāng)一部分港人和外企中高層管理人員，沃爾瑪亞洲中心的遷入，都為本項(xiàng)目提供了有力的消費(fèi)支撐；可吸引附近辦公區(qū)寫字樓內(nèi)的白領(lǐng)前來(lái)消費(fèi)；項(xiàng)目周邊多為高尚住宅，居民對(duì)品位休閑餐飲業(yè)態(tài)需求較大。目標(biāo)商家示意棒！約翰、米蘿咖啡1F~2F1F2F休閑餐飲/酒吧街休閑餐飲/酒吧街?MEGAROADCO.,LTD2007|Page29業(yè)態(tài)布局方案1F時(shí)尚精品/服飾生活服務(wù)及配套麥當(dāng)勞時(shí)尚精品/服飾業(yè)態(tài)設(shè)置理由日用品及生活配套（2600㎡）日用品及生活配套與B1層的超市相銜接，形成業(yè)態(tài)互補(bǔ)；緊臨項(xiàng)目的巴士站，方便日常消耗品的就近購(gòu)買；滿足片區(qū)居民的生活需求，鎖住周邊消費(fèi)群。時(shí)尚精品/服飾（2700㎡）以生活為主題，更側(cè)重于時(shí)尚方面，滿足周邊高尚人群的時(shí)尚需求；此業(yè)態(tài)形象較好，放置于一層主入口處，可提升項(xiàng)目形象。目標(biāo)商家示意屈臣氏、一品軒、柯達(dá)沖印?MEGAROADCO.,LTD2007|Page30業(yè)態(tài)布局方案2F服飾精品三十三間堂服飾精品業(yè)態(tài)設(shè)置理由服飾精品（6000㎡）二層以服飾精品為主，涵蓋休閑、時(shí)尚、潮流品牌；服飾精品類是購(gòu)物中心必備的業(yè)態(tài)，且承租能力強(qiáng)，可提升整體租金水平；該鋪位面積大小較適合此類業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)。其他（1000㎡）延續(xù)一層業(yè)態(tài)，將人流引至二層。目標(biāo)商家示意白與黑?MEGAROADCO.,LTD2007|Page31業(yè)態(tài)布局方案3F業(yè)態(tài)設(shè)置及理由方案一主題/時(shí)尚百貨/家居類主力店（約10000㎡）以主力店拉動(dòng)人流上行；商家訪談結(jié)果顯示，此類商家有進(jìn)駐的可能。方案二精品家居類次主力店（4000㎡)+家電/影音/家具/日用品專業(yè)店/專門店（6000㎡）考慮到項(xiàng)目所在片區(qū)社區(qū)化生活氛圍較濃，家電、家居類生活用品有一定消費(fèi)需求，且能豐富商場(chǎng)業(yè)態(tài)。目標(biāo)商家示意天虹、紫荊城、好百年?MEGAROADCO.,LTD2007|Page32業(yè)態(tài)布局方案4F～5F4F5F業(yè)態(tài)設(shè)置及理由大型餐飲＋休閑娛樂(lè)（電影院/高端水療/桑拿足浴/美容美體SPA）（10000㎡）高樓層利用餐飲娛樂(lè)的強(qiáng)目的性引導(dǎo)人流上行，是購(gòu)物中心業(yè)態(tài)規(guī)劃的常用手段之一；將四、五層定位為以餐飲娛樂(lè)為主，主題明確，利于進(jìn)行整合宣傳推廣；此類業(yè)態(tài)在片區(qū)內(nèi)有較大需求。目標(biāo)商家示意太平洋電影院、瑪莎纖體太平洋電影院太平洋電影院?MEGAROADCO.,LTD2007|Page33業(yè)態(tài)布局方案業(yè)態(tài)比例一覽表行業(yè)面積（㎡）百分比（%）超市7,00014.6%餐飲9,70020.2%休閑娛樂(lè)9,00018.8%服飾精品8,70018.1%生活服務(wù)及配套3,6007.5%家居家電10,00020.8%

合計(jì)48,000100.0%備注：以上面積均為建筑面積；以上布局分布面積僅作參考，具體以設(shè)計(jì)方案為準(zhǔn)。?MEGAROADCO.,LTD2007|Page347.項(xiàng)目租金收益測(cè)算行業(yè)建筑面積能承受的固定租金或扣率提成百分比超市/大賣場(chǎng)5000-10000㎡30~40/m2休閑服80-300㎡￥150~250/m2或提成15%男女服裝80-300㎡￥200~300/m2或提成18~25%運(yùn)動(dòng)服裝80-120㎡￥80~150/m2或提成18~20%玩具及兒童主題店1500-2000㎡￥30~50/㎡西式餐廳200-500㎡￥30~80/㎡中式酒家1500-3000㎡提成或￥25~50/m2特色餐飲500-1500㎡￥30~80/㎡快餐連鎖店250-500㎡￥40~100/m2或提成6~8%家私、燈飾、電器1000-3000㎡￥30~50㎡健身、美容3000-5000㎡￥20~40/㎡區(qū)域次級(jí)商圈內(nèi)各行業(yè)一般的租金承受力?MEGAROADCO.,LTD2007|Page35項(xiàng)目租金收益測(cè)算樓層主題及業(yè)態(tài)建筑面積（m2）預(yù)計(jì)平均租金（元/m2/月）月租金（元/月）年租金（元/年）-1F精品超市/次主力店700045315000——1F零售精品53002001060000休閑餐飲/酒吧27001804860002F運(yùn)動(dòng)及服飾6000120720000休閑餐飲/酒吧2000100200000其他10001001000003F主題百貨/家居10000404000004~5F餐飲及休閑娛樂(lè)1400040560000