合肥工業(yè)園區(qū)項目定位

關(guān)于工業(yè)園區(qū)項目終稿有關(guān)問題的回復(fù)(huífù)意見精品資料對目前開發(fā)商問題(wèntí)和項目終稿匯報過程中的意見的整理和歸類本次恢復(fù)內(nèi)容綜合了項目匯報過程中，各位聽取報告專家的提議、開發(fā)商對需要回復(fù)問題的總結(jié)以及我司認(rèn)為需要增加或者補充的內(nèi)容進(jìn)行；由于在項目匯報過程中，各位專家對項目也有不同的意見(yìjiàn)，因而我們對各意見(yìjiàn)進(jìn)行了歸類整理，以便針對性的解決問題；在需要回復(fù)的問題中，我司依據(jù)自身的經(jīng)驗、市場情況、專家意見(yìjiàn)、開發(fā)商資源條件限定等，就有關(guān)項目問題分別討論，針對性意見(yìjiàn)；在問題的恢復(fù)過程中，有些在前面報告和溝通過程中已經(jīng)詳細(xì)解釋達(dá)成共識的問題將從簡，以便加快進(jìn)度，促使貴方項目的盡快推進(jìn)；世聯(lián)一貫堅持顧問的原則，以報告為載體，以解決問題為原則，提供給甲方穩(wěn)健、創(chuàng)新的顧問技術(shù)服務(wù)。2精品資料關(guān)于項目產(chǎn)品(chǎnpǐn)層面的問題3精品資料貴司提及(tíjí)、項目匯報過程中專家團提及(tíjí)以及項目組認(rèn)為需要在申明的問題花園(huāyuán)洋房的物業(yè)類型和要求退臺洋房的物業(yè)類型和要求疊加別墅的設(shè)置與否以及后期小高層開發(fā)的問題其他概念方向也即項目建筑風(fēng)格方面的問題戶型配比和面積區(qū)間的問題關(guān)于花園洋房和退臺洋房的物業(yè)類型建議在報告中已有相對明晰的描述，我司在回復(fù)中將再次描述，同時對貴方提出項目考察的建議。4精品資料花園洋房的物業(yè)類型選擇(xuǎnzé)和要求在層數(shù)上，基本以6層為主，少量的5+1；兩房或者小三房的房型全部做6層，頂層基本不做過多的退臺處理；三房房型基本采用5+1或者6層的方式，頂層采用比較多的退臺處理；花園洋房要充分利用建筑與景觀的關(guān)系以及建筑內(nèi)部空間的外延部分，體現(xiàn)出戶型和產(chǎn)品的優(yōu)勢；花園洋房是在現(xiàn)有(xiànyǒu)基礎(chǔ)上的創(chuàng)新，因而本項目所指的花園洋房將會出現(xiàn)大量的創(chuàng)新。本項目中花園洋房是對周邊項目現(xiàn)狀產(chǎn)品的升級和創(chuàng)新

具體內(nèi)容已在報告中詳細(xì)描述，需要設(shè)計單位落實。5精品資料關(guān)于花園(huāyuán)洋房本身就是一種多層住宅的功能(gōngnéng)升級

具體可以體現(xiàn)在如下：

建筑形態(tài)的豐富，與戶內(nèi)空間結(jié)合

戶型內(nèi)部舒適舒適空間的營造

建筑與景觀的融合，主要依靠于整體規(guī)劃結(jié)構(gòu)和景觀營造

更多的是注重客戶的感知，所以強化展示

6精品資料關(guān)于花園洋房創(chuàng)新——我們(wǒmen)的定位要求和詳細(xì)解釋創(chuàng)新是相對而言的

基于競爭對手的競爭策略——也即在目前工業(yè)園區(qū)產(chǎn)品和同類價格區(qū)間內(nèi)的產(chǎn)品要保持領(lǐng)先

可能在市場已經(jīng)出現(xiàn)的

創(chuàng)新是借用一些元素，提升性價比和舒適度

我們的競爭力——不是市場最好(zuìhǎo)的產(chǎn)品，而是在這一價格區(qū)間內(nèi)，性價比最高，也就說不是做產(chǎn)品，而是市場需要7精品資料創(chuàng)新(chuàngxīn)的元素運用入戶花園：部分(bùfen)大三房中運用大露臺：通過陽臺的左右相錯處理，基本可以保證每戶均有較大的陽臺，普遍采用，同時對立面有很強的豐富作用半地下工作室：大三房的地下部分(bùfen)的處理，具體可參照瀾溪鎮(zhèn)頂樓屋頂花園：大三房的部分(bùfen)房型，形成頂層復(fù)式小洋房，注意控制面積陽光房：大三房的部分(bùfen)房型落地凸窗角窗：普遍采用步入式花臺：部分(bùfen)朝景觀面的房型步入式衣帽間等：部分(bùfen)房型基本原則是滿足舒適性、性價比和功能彈性的原則多數(shù)的繼承加少量的創(chuàng)新，創(chuàng)新主要是在三房空間內(nèi)出現(xiàn)，兩房可以出現(xiàn)一些局部元素的創(chuàng)新8精品資料花園洋房的提示——充分注重建筑(jiànzhù)與景觀的融合以及建筑(jiànzhù)立面的塑造9精品資料花園洋房(yánɡfánɡ)的戶型——創(chuàng)新與繼承，注重細(xì)節(jié)空間的創(chuàng)新和室內(nèi)外空間的融合10精品資料退臺產(chǎn)品(chǎnpǐn)的物業(yè)類型和選擇國內(nèi)成熟產(chǎn)品，萬科不論(bùlùn)在南北方都做的很成熟，

基本是對成熟產(chǎn)品的借鑒和升級

基本是以4+1層為主，層層退臺，每戶均有平臺花園；頂層設(shè)計為小復(fù)式洋房，底層戶型贈送平地院落，并設(shè)計半地下工作室；可分為南入戶和北入戶兩種形式；本項目的標(biāo)桿產(chǎn)品之一，對于豐富建筑形態(tài)，營造社區(qū)居住氛圍和生活意境起到重要作用；設(shè)計過程中，要注意樓梯的布局方式對房型的影響。報告中已有詳細(xì)描述，在此再次描述

11精品資料退臺洋房(yánɡfánɡ)的建筑形態(tài)——層層退臺，立面豐富，戶型內(nèi)部舒適感強12精品資料退臺洋房的戶型設(shè)計——層層退臺，多數(shù)采用(cǎiyòng)寬廳設(shè)計，內(nèi)部空間感強13精品資料關(guān)于是否(shìfǒu)設(shè)置疊加別墅的問題在報告中，我司已闡述，主張開發(fā)少量的疊加別墅作為項目標(biāo)桿產(chǎn)品；依據(jù)(yījù)市場的現(xiàn)狀，按照世聯(lián)經(jīng)驗，本項目適量的疊加別墅開發(fā)是可行的；項目最后建議開發(fā)30—40套疊加別墅作為標(biāo)桿產(chǎn)品，營造社區(qū)的居住氛圍。最后是否建設(shè)疊加別墅的問題，請貴司決策，項目組在該問題上已表明觀點，關(guān)于疊加別墅的產(chǎn)品類型在報告中已經(jīng)明確提出。

14精品資料關(guān)于(guānyú)是否設(shè)置小高層的影響因素分析小高層的建設(shè)與否，主要依賴于幾個因素的影響和相關(guān)關(guān)系：未來售價、市場接受度、項目建安成本差異等；從未來發(fā)展趨勢來看，小高層的市場接受度會逐步增加，但是未來幾年內(nèi)在本區(qū)域，小高層的產(chǎn)品競爭力仍然會低于多層；在市場可接受的前提下，通過項目經(jīng)濟測算也可以看出，在目前的價格預(yù)期下，開發(fā)小高層對項目的利潤空間并無太大影響，當(dāng)項目未來價格走勢大于測算預(yù)期時，開發(fā)小高層的利潤將會高于多層；從項目容積率指標(biāo)預(yù)留的原則考慮(kǎolǜ)，建議考慮(kǎolǜ)20%左右的小高層產(chǎn)品體現(xiàn)在規(guī)劃方案中，以便提高項目報建容積率指標(biāo)，具體在后期開發(fā)過程中實施與否，要依賴于市場發(fā)展?fàn)顩r和項目自身開發(fā)進(jìn)程。不考慮報建指標(biāo)的前提下，單純從市場因素分析如下：開發(fā)過程中的虛實問題，建議貴司把握好。15精品資料其他案名和品質(zhì)感描述的方向(fāngxiàng)分析，對項目建筑風(fēng)格的影響因素中歐新古典主義的建筑風(fēng)格；風(fēng)情小鎮(zhèn)的生活意境；具備(jùbèi)文化氣息的居住氛圍。奧地利風(fēng)情音樂小鎮(zhèn)——薩爾斯堡世聯(lián)在綜合考慮各種因素的情況下，提出了如下的形象定位：在報告中已詳細(xì)描述，項目案名和建筑風(fēng)情本身是為營銷服務(wù)，以便提升項目核心競爭力。

項目組認(rèn)為該方案是最市場需求、塑造項目核心競爭力的方案。同時也對其他可能性提出，以供貴方?jīng)Q策。16精品資料目前開發(fā)趨勢，關(guān)于建筑流派(liúpài)，非古典即現(xiàn)代，或是借鑒文化的因素走現(xiàn)代主義風(fēng)格的建筑提示(tíshì)：

1、東莞金地格林小城——北歐極簡主義的現(xiàn)代建筑；風(fēng)格難把握，現(xiàn)代把握不好變成簡陋；

2、武漢金地格林小鎮(zhèn)——包豪斯主義的大師手筆，偏德式風(fēng)情的現(xiàn)代建筑；

3、深圳萬科第五園——原創(chuàng)現(xiàn)代中式建筑，風(fēng)格難把握，不主張貴方采用；

4、其他解構(gòu)主義的現(xiàn)代建筑，極難把握，不主張運用。

現(xiàn)代主義建筑的命名多數(shù)體現(xiàn)時代或者其他意義，不強調(diào)原生態(tài)的居住文化，如：

未來域、光明城市、學(xué)府春天、國際城等17精品資料東莞金地格林小城——北歐(Běiōu)極簡主義建筑，簡約明快、線條流暢18精品資料武漢金地格林小城——德國包豪斯主義(zhǔyì)的簡約現(xiàn)代的建筑風(fēng)尚19精品資料深圳萬科第五園——原創(chuàng)現(xiàn)代中式建筑，吸取(xīqǔ)了徽派建筑的元素加以創(chuàng)新20精品資料其他(qítā)項目的現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格提示21精品資料關(guān)于戶型面積及配比(pèibǐ)的問題報告中已詳細(xì)描述，請貴方查閱。

一般(yībān)開發(fā)商在確定戶型的時候不是按照某類面積范圍內(nèi)都提出來比例（比如80—90多少，90—100多少，100—110多少），而是按照戶型的可能的面積區(qū)間及項目定位的要求提出來，比如兩房的面積區(qū)間和比例，三房的面積區(qū)間和比例。

報告中給出的面積區(qū)間是項目組經(jīng)過市場、技術(shù)、開發(fā)商利潤實現(xiàn)等方面的考慮提出的；可依據(jù)實際設(shè)計狀況給設(shè)計院上下5%的浮動余地，在設(shè)計過程中詳細(xì)把握。22精品資料項目開發(fā)(kāifā)層面問題的回復(fù)23精品資料貴司提及、項目匯報過程(guòchéng)中專家團提及以及項目組認(rèn)為需要在申明的問題項目容積率的確定問題項目分期開發(fā)的問題相關(guān)(xiāngguān)配套設(shè)施如售樓處（會所）的設(shè)置問題商業(yè)街的問題24精品資料項目(xiàngmù)容積率確定的問題，詳見附表，按照幾種可能的開發(fā)方案貴司提出了幾種容積率方案，我司按照(ànzhào)項目可能的情況進(jìn)行了篩選，分別給出的方案的容積率如下：

方案一1.25

方案二1.28

方案三1.41

方案四1.41

方案五1.50

需要說明的是，容積率的測算應(yīng)該是按照(ànzhào)幾種市場可行、規(guī)劃上可能的方案進(jìn)行，因而在測算的過程中，不可能采用的開發(fā)方案一般不進(jìn)行測算。

詳細(xì)測算見附表。25精品資料項目分期(fēnqī)開發(fā)的問題——世聯(lián)給出的建議在原方案基礎(chǔ)上，本項目仍然適合3—4期的開發(fā)節(jié)奏；項目首期的開發(fā)規(guī)模適宜4—5萬平方米，以便利于展示；項目首期最理想的入市時間是在2006年下半年，依據(jù)目前的成熟開發(fā)商的操作經(jīng)驗，本項目時間較為緊迫；貴方需要梳理各項工作，并按照計劃緊密組織，否則極可能對項目開發(fā)進(jìn)度有影響；一般來講類似項目前期規(guī)劃方案最后確定的時間約2—3個月，施工圖設(shè)計2個月，其余各項工作需要同步實施，方能使得開發(fā)各環(huán)緊緊密結(jié)合，加快(jiākuài)項目開發(fā)進(jìn)程。26精品資料會所的設(shè)置(shèzhì)問題——我司給出的原則性的意見會所屬于核心展示區(qū)的一部分，因而需要放置在核心展示區(qū)內(nèi)部，關(guān)于核心展示區(qū)的內(nèi)容和位置建議在報告中已體現(xiàn)，具體還需要依據(jù)規(guī)劃的概念方案進(jìn)行(jìnxíng)調(diào)整或者修正；按照本項目確定的會所規(guī)模1000平方米左右，會所適宜兩層為主，內(nèi)部的功能設(shè)計既要考慮項目作為營銷中心的要求，還是預(yù)留會所在未來改為小型超市的可能性；因而會所的具體做法按照營銷中心的做法進(jìn)行(jìnxíng)，具體包含展示區(qū)域、洽談區(qū)域、銷售管理區(qū)域、休憩區(qū)域等。會所本身屬于項目規(guī)劃方案的一部分，在項目尚未進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計之前，單純的確定會所位置是不恰當(dāng)?shù)模?/p>

由于會所在項目開發(fā)過程中，是營銷和展示的一部分，因而在會所的位置選擇上需要遵循如下原則：27精品資料社區(qū)商業(yè)(shāngyè)規(guī)模的確定及位置選擇社區(qū)文化商業(yè)街屬于項目未來核心展示區(qū)和生活示范區(qū)的一部分，對社區(qū)居住氛圍的營造和生活意境的提升有極大的作用；社區(qū)商業(yè)街一般與入口、會所、主景觀、社區(qū)休閑廣場等共同構(gòu)成核心展示的一部分；一般來講社區(qū)商業(yè)街的盡端便是社區(qū)管理入口，因而(yīnér)很好的控制了人流的問題；目前以多層為主的成功樓盤普遍采用了社區(qū)商業(yè)街的做法；剩余的面積部分主要布置在沿街，經(jīng)營業(yè)態(tài)基本為滿足居民日常生活服務(wù)需要的業(yè)態(tài)為主。在報告中已明確，本項目商業(yè)規(guī)模確定的指導(dǎo)面積適宜在2500平方米左右，依據(jù)世聯(lián)經(jīng)驗，我們建議將商業(yè)街分為街鋪和文化街兩種形式。28精品資料項目相關(guān)合作單位(dānwèi)的專業(yè)建議29精品資料貴司提及、項目匯報過程中專家團提及以及(yǐjí)項目組認(rèn)為需要在申明的問題景觀設(shè)計方面的問題和回復(fù)物業(yè)管理的問題和回復(fù)對規(guī)劃設(shè)計單位的選擇(xuǎnzé)判斷建議的樓盤考察30精品資料景觀(jǐnɡɡuān)方面和物業(yè)管理的描述問題景觀設(shè)計屬于規(guī)劃設(shè)計之后的內(nèi)容，景觀風(fēng)格和節(jié)點的問題(wèntí)亦屬于景觀設(shè)計公司的工作范疇，關(guān)于景觀的原則性問題(wèntí)，世聯(lián)在報告中已經(jīng)明確：

景觀是社區(qū)核心競爭力的重要組成部分；社區(qū)需要強調(diào)小組團的景觀，并通過主景觀體系進(jìn)行銜接；其他內(nèi)容詳見報告。項目適宜封閉式物業(yè)管理，建議貴方在項目初期聘請物業(yè)管理顧問，自行組建物業(yè)管理公司的形式。31精品資料對規(guī)劃設(shè)計單位(dānwèi)的選擇判斷項目運作過程過程中較為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，如若貴司希望(xīwàng)項目能夠保證品質(zhì)，建議設(shè)計院的選擇需要慎重，我們在工作過程中，已多次遇到甲方由于規(guī)劃設(shè)計單位的問題導(dǎo)致項目推進(jìn)緩慢，延誤時間的問題。

一般施工圖單位由合肥本地設(shè)計院即可完成。32精品資料建議(jiànyì