《下半年房價怎么走？熱點(diǎn)城市房價趨勢解析》分析

下半年房價怎么走？——熱點(diǎn)城市房價趨勢解析根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)對全國100個城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：2016年上半年全國整體房價漲幅進(jìn)一步擴(kuò)大，漲價趨勢逐級傳導(dǎo)。2015年寬松政策刺激下，一線城市已率先掀起了漲價潮，2016年上漲態(tài)勢逐漸傳導(dǎo)至南京、蘇州等核心二線及東莞、中山、廊坊等一線周邊城市。樓市的熱火不僅漫延到更多城市，也“燃燒”到了土地市場，上年土地市場地王層出不窮，為抑制房價、地價過快上漲，熱點(diǎn)城市限購升級、信貸收緊、限房價、限地價等政策接連出臺。那么，熱點(diǎn)城市在政策調(diào)控下未來房價走勢如何？上漲態(tài)勢會繼續(xù)向更多城市蔓延嗎？哪些城市將接棒繼續(xù)領(lǐng)漲？本文將從新房及二手房的供求、庫存及土地等方面入手，解讀熱點(diǎn)城市近期房價變化原因及未來房價走勢。2016年以來百城整體房價漲幅進(jìn)一步擴(kuò)大，上半年累計(jì)上漲7.61%16-0116-0216-0315-0515-0615-0715-0815-0915-1015-1115-1216-0416-0516-06截至今年6月，百城整體房價環(huán)比已連續(xù)15個月上漲，同比連續(xù)12個月上漲，且漲幅持續(xù)擴(kuò)大；持續(xù)寬松的貨幣信貸政策是推動本輪房價上漲的主要原因；因城市特點(diǎn)不同，各城市房價上漲情況表現(xiàn)分化。全國數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，今年上半年各線城市房價仍表現(xiàn)分化，二季度分化趨勢放緩一二三線城市上半年分別累計(jì)上漲12.79%、5.33%、4.27%；二季度一線城市漲幅收窄，二三線漲幅均擴(kuò)大，尤其是二線城市漲幅擴(kuò)大顯著，分化趨勢放緩。各線城市一線城市二線城市三線城市16-0116-0216-0315-0115-0215-0315-0415-0515-0615-0715-0815-0915-1015-1115-1216-0416-0516-06數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，收緊政策調(diào)控下，部分熱點(diǎn)城市房價漲幅有所收窄。深圳、上海、南京、蘇州、合肥等熱點(diǎn)城市自去年以來均經(jīng)歷了房價大幅上漲的過程。為穩(wěn)定樓市發(fā)展，這類城市均已先后出臺了收緊政策，嚴(yán)控房價過快上漲。短期內(nèi)來看，收緊政策取得一定成效，這些城市房價漲幅已有所收窄。潛在需求旺盛、地王頻現(xiàn)，長期房價仍存上漲風(fēng)險。這類城市人口及資源吸附力強(qiáng)，城市發(fā)展有活力，房價上漲的內(nèi)在動力仍較強(qiáng)勁，收緊政策可在短期內(nèi)抑制房價過快上漲，但長期來看房價仍存上漲壓力。同時，近幾個月房企在這些城市爭相搶地，地王頻現(xiàn)，高價地的涌現(xiàn)也為這些城市未來房價變化埋下伏筆。熱點(diǎn)城市潛在需求旺盛，政策調(diào)控下房價漲幅趨緩，長期仍存上漲壓力收緊政策出臺后新房成交量明顯放緩，4月供應(yīng)量大幅增加深圳3月底信貸收緊、限購升級、多渠道增加供應(yīng)政策出臺；4月新房成交量明顯下降，供應(yīng)量大幅增加，銷供比下降至0.39；市場觀望情緒漸濃，5、6月成交量保持低位，供求表現(xiàn)相對均衡。16-0116-0216-0315-0115-0215-0315-0415-0515-0615-0715-0815-0915-1015-1115-1216-0416-0516-06數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，16-0116-0216-0315-0115-0215-0315-0415-0515-0615-0715-0815-0915-1015-1115-1216-0416-0516-06深圳供不應(yīng)求矛盾有所緩解，庫存消化時間延長至10個月二季度深圳商品住宅庫存量有所增加，截至6月可售面積為420萬平方米；按近半年平均銷售情況計(jì)算，6月末庫存消化時間延長至10個月。注：庫存消化時間=可售面積/近6個月平均銷售面積（下同）數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，自2014年9月新房價格持續(xù)上漲，今年3月以來漲幅持續(xù)放緩南山區(qū)豪宅大量入市、寶安區(qū)和龍崗區(qū)補(bǔ)漲導(dǎo)致2016年一季度深圳房價仍有較大幅度上漲；3月以來抑制房價過快上漲政策導(dǎo)向強(qiáng)烈，高價盤入市節(jié)奏放緩，新房價格漲幅明顯回落。深圳16-0116-0216-0315-0115-0215-0315-0415-0515-0615-0715-0815-0915-1015-1115-1216-0416-0516-0614-1214-1114-1014-09數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，16-0116-0216-0315-0115-0215-0315-0415-0515-0615-0715-0815-0915-1015-1115-1216-0416-0516-06深圳二季度二手房成交量明顯減少，同比止增轉(zhuǎn)降二手房市場對政策反應(yīng)更加敏感，自3月收緊政策出臺后，銷售面積明顯下降，4月同比結(jié)束連續(xù)17個月的增長態(tài)勢，轉(zhuǎn)為下降，5、6月持續(xù)下降。數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，近兩月二手房房價止?jié)q轉(zhuǎn)跌，或?qū)⒂绊懳磥硇路績r格走勢預(yù)期深圳銷售量下降，房主選擇下調(diào)價格以促進(jìn)成交，帶動二手房價格在經(jīng)歷連續(xù)19個月上漲后，于5月首次轉(zhuǎn)為下跌，6月持續(xù)下跌，跌幅均為0.3%。二手房價格的轉(zhuǎn)漲為跌將影響市場預(yù)期，將進(jìn)一步影響未來新房價格走勢。16-0116-0216-0315-0115-0215-0315-0415-0515-0615-0715-0815-0915-1015-1115-1216-0416-0516-06數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，總結(jié)市場量價：因前期大量需求提前透支，加之3月收緊政策出臺，近期深圳新房及二手房成交量均明顯下滑，供不應(yīng)求矛盾逐漸緩解，商品住宅庫存量逐步回歸合理區(qū)間，新房價格漲幅已有所收窄，且近兩月二手房價格已轉(zhuǎn)為下跌，也將影響到新房市場預(yù)期。風(fēng)險提示：經(jīng)過此前較長時間的持續(xù)上漲，深圳住宅均價早已明顯超越上海、北京成為全國房價最高城市，高房價及需求透支影響下，預(yù)計(jì)下半年有效需求不足，且近期深圳多家銀行已收緊房貸，未來房價或?qū)⒂兴卣{(diào)。南京商品住宅銷售面積保持高位，供應(yīng)量仍相對不足南京前幾年宅地供應(yīng)不足，短期內(nèi)供應(yīng)稀缺問題難以緩解，消費(fèi)者恐慌性購房心理未能得到安撫，開盤即售罄現(xiàn)象屢見報端；地王頻現(xiàn)進(jìn)一步增強(qiáng)未來房價上漲預(yù)期，吸引各類需求爭相進(jìn)入。16-0116-0216-0315-0115-0215-0315-0415-0515-0615-0715-0815-0915-1015-1115-1216-0416-0516-06數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，南京16-0116-0216-0315-0115-0215-0315-0415-0515-0615-0715-0815-0915-1015-1115-1216-0416-0516-06供不應(yīng)求矛盾進(jìn)一步加劇，庫存消化時間僅為2個月供不應(yīng)求矛盾加劇，庫存量繼續(xù)減少，截至2016年6月商品住宅可售面積僅為288萬平方米，庫存消化時間僅為2個月，庫存量嚴(yán)重不足。數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，南京16-0116-0216-0315-0115-0215-0315-0415-0515-0615-0715-0815-0915-1015-1115-1216-0416-0516-06南京自2015年4月以來，房價已連續(xù)15個月上漲，2016年新房均價漲幅進(jìn)一步擴(kuò)大，上半年累計(jì)上漲21%，近4個月漲幅均在4%左右；浦口區(qū)房價漲幅最明顯，江北國家級新區(qū)規(guī)劃利好為浦口帶來發(fā)展機(jī)遇，需求旺盛、房企捂盤惜售影響下，該區(qū)域供求關(guān)系較緊張。2016年新房均價漲幅進(jìn)一步擴(kuò)大，上半年累計(jì)上漲21%數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，南京二手房成交量絕對水平仍處高位，近兩個月略有下滑2016年3月以來新房市場的瘋狂景象傳導(dǎo)至二手房，新房供應(yīng)不足，將部分需求擠入二手房市場，3、4月二手房成交量達(dá)到峰值，單月突破150萬平方米；因價格處于高位、優(yōu)質(zhì)房源漸售罄及政策轉(zhuǎn)向趨緊，市場逐漸恢復(fù)理性，5、6月成交略有下滑。16-0116-0216-0315-0115-0215-0315-0415-0515-0615-0715-0815-0915-1015-1115-1216-0416-0516-06數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，南京二手房均價上半年累計(jì)上漲18%，近兩月漲幅明顯收窄和新房不同，二手房房價具備隨需求量變化較為敏感，3、4月市場需求旺盛，二手房成交價明顯上漲，漲幅超過4%，5、6月需求降溫，房價漲幅也隨之收窄。16-0116-0216-0315-0115-0215-0315-0415-0515-0615-0715-0815-0915-1015-1115-1216-0416-0516-06數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，總結(jié)市場量價：目前市場庫存嚴(yán)重不足，上半年新房價格累計(jì)漲幅超20%，但上半年大量市場需求提前透支，且南京已官方表態(tài)，將在今年下半年加大商品住宅上市供應(yīng)，屆時市場供不應(yīng)求矛盾有望得到緩解，房價漲幅將逐步趨緩。風(fēng)險提示：今年以來由于新房銷售量走高，而庫存量明顯不足，房企補(bǔ)貨意愿增強(qiáng)，導(dǎo)致土地市場競爭加劇，溢價率不斷提高，地王頻現(xiàn)，為抑制地價過高，今年5月底南京已出臺“限地價”政策，延緩高價地入市，但因前期已有多個地王成交，未來仍將導(dǎo)致高端項(xiàng)目供應(yīng)加大，長期仍存抬高房價風(fēng)險，而且二線城市高端需求相對有限，未來高端項(xiàng)目去化也存在一定壓力。蘇州16-0116-0216-0315-0115-0215-0315-0415-0515-0615-0715-0815-0915-1015-1115-1216-0416-0516-06二季度商品住宅銷售面積逐月遞減，供應(yīng)量逐漸跟上節(jié)奏注：含保障房受寬松政策利好及一線樓市火熱傳導(dǎo)，“金三月”蘇州樓市成交集中爆發(fā)；為穩(wěn)樓市，“蘇十條”“限漲令”等政策出臺，蘇州樓市預(yù)期逐漸扭轉(zhuǎn)，購房者持幣觀望情緒漸濃，消費(fèi)更趨理性，4月以來成交量逐月遞減。數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，蘇州16-0116-0216-0315-0115-0215-0315-0415-0515-0615-0715-0815-0915-1015-1115-1216-0416-0516-06供不應(yīng)求矛盾略有緩解，庫存消化時間延長，但仍處較低水平隨著成交量爆發(fā)，3月蘇州商品住宅可售面積降至最低點(diǎn)，僅為361萬平方米，4月以來隨著成交量回落，庫存量逐漸回升，但仍處較低水平，截至6月可售面積為410萬平方米，庫存消化時間延長至4.57個月。數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，蘇州16-0116-0216-0315-0115-0215-0315-0415-0515-0615-0715-0815-0915-1015-1115-1216-0416-0516-06新房均價上半年累計(jì)上漲22%，近兩月漲幅明顯放緩與鄰城上海、杭州比，蘇州房價處于低位，2015年政策漸松過程中，蘇州房價較平穩(wěn)，2016年需求量大增，為其房價補(bǔ)漲帶來動力，2-4月房價漲幅逼近6%；5、6月隨著市場降溫，上漲項(xiàng)目數(shù)量減少，且低價項(xiàng)目入市較多，房價漲幅明顯回落。數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，蘇州16-0116-0216-0315-0115-0215-0315-0415-0515-0615-0715-0815-0915-1015-1115-1216-0416-0516-06二手房成交量3月大幅增加，4月以來市場明顯降溫與新房趨勢相同，二手房成交量也在3月到達(dá)高峰，之后下滑，但二手房能更強(qiáng)烈的反應(yīng)市場預(yù)期，其變化幅度較新房更加顯著，今年以來成交變化猶如坐過山車，3月驟增，之后急劇下滑，6月成交同比甚至轉(zhuǎn)為下降。數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，市場量價：前期部分需求被透支，高房價之下，市場觀望情緒漸濃，近兩月成交下滑，價格漲幅趨穩(wěn)，預(yù)計(jì)下半年成交量將有所回調(diào)，而價格經(jīng)過此前補(bǔ)漲后將繼續(xù)保持平穩(wěn)小幅上漲。風(fēng)險提示：隨著蘇州地價的飆漲（已趕超房價），房企拿地競爭激烈，競地成本高昂。項(xiàng)目被高端化傾向明顯，未來高端項(xiàng)目的供應(yīng)體量增大，市場去化存在一定壓力?？偨Y(jié)合肥16-0116-0216-0315-0115-0215-0315-0415-0515-0615-0715-0815-0915-1015-1115-1216-0416-0516-06商品住宅成交動力強(qiáng)勁，供應(yīng)略顯不足土地儲備不足致使合肥商品住宅供應(yīng)始終處于低位，熱點(diǎn)區(qū)域捂盤惜售現(xiàn)象進(jìn)一步加劇供應(yīng)緊缺，而受經(jīng)濟(jì)圈發(fā)展規(guī)劃利好，合肥住房需求具備增長基礎(chǔ)，同時一線及南京、蘇州等樓市火熱傳導(dǎo)，也刺激了需求入市；6月底限貸政策發(fā)布，房企紛紛加快推盤節(jié)奏，供應(yīng)量明顯增加，成交量也隨之進(jìn)一步上升。注：含保障房數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，16-0116-0216-0315-0115-0215-0315-0415-0515-0615-0715-0815-0915-1015-1115-1216-0416-0516-06合肥庫存量急劇下滑，樓市“空城危機(jī)”漸顯較長時間以來合肥樓市庫存量均處較低水平，2015年下半年至今年3月隨著供應(yīng)減少，供不應(yīng)求矛盾加劇，庫存量急劇下滑，截至6月商品住宅可售面積僅為169萬平方米，庫存消化時間縮短至1.65個月，樓市“空城危機(jī)”漸顯。數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，合肥上半年新房價格累計(jì)上漲16%，6月同比漲幅擴(kuò)大至24.13%截至上月，合肥新房均價已連續(xù)13個月上漲，今年上半年累計(jì)漲幅為16%；5月供不應(yīng)求矛盾加劇，房價上漲預(yù)期強(qiáng)烈，多個項(xiàng)目價格上調(diào)，且新入市項(xiàng)目價格偏高，房價環(huán)比漲幅擴(kuò)大至近6%；6月環(huán)比漲幅有所收窄，同比漲幅繼續(xù)擴(kuò)大至24.13%，居全國前列。16-0116-0216-0315-0115-0215-0315-0415-0515-0615-0715-0815-0915-1015-1115-1216-0416-0516-06數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，市場量價：受供求關(guān)系影響，合肥近幾月成交量持續(xù)高位，房價大幅上漲，為穩(wěn)樓市，政府已緊急出臺差別化信貸政策，將帶動市場成交下滑，對抑制房價也將起到積極作用。風(fēng)險提示：目前合肥庫存量已明顯不足，差別化信貸政策的出臺可抑制部分需求釋放，但同時也可能使得房企放緩開盤節(jié)奏，加劇房荒現(xiàn)象，市場應(yīng)警惕，同時近期出讓的高價地塊，也將轉(zhuǎn)化為對未來房價的猜想?？偨Y(jié)潛力城市部分城市樓市健康有活力，具備進(jìn)一步發(fā)展?jié)摿?。武漢、天津今年以來需求量大幅釋放，供應(yīng)相對不足，庫存量明顯下降，土地及住房市場相對健康，購房者和房企相對較理性，市場活躍度較高，房價保持了一段時間的上漲態(tài)勢，市場參與者對這類城市市場走勢預(yù)期較樂觀，未來市場仍有發(fā)展空間。需求潛力旺盛，城市相對理性，未來仍有發(fā)展空間武漢上半年商品住宅市場供需兩旺，需求更勝一籌與合肥類似，武漢受城市圈建設(shè)利好，人口、資源吸附力強(qiáng)，市場發(fā)展有活力，今年上半年，武漢商品住宅市場整體表現(xiàn)為供需兩旺，需求量相對更加旺盛；3月以來武漢住宅成交量持續(xù)在300萬平方米左右的高位水平，上半年成交量是供應(yīng)量的1.5倍。注：含保障房16-0116-0216-0315-0115-0215-0315-0415-0515-0615-0715-0815-0915-1015-1115-1216-0416-0516-06數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，武漢庫存量快速下降，目前庫存消化時間僅為6個月長期的旺盛需求，加之年初供應(yīng)量未跟上節(jié)奏，今年2月武漢可售面積斷崖式下降，庫存消化時間急速縮短至8個月，之后持續(xù)縮短，截至6月可售面積為1548萬平方米，庫存消化時間僅為6個月。16-0116-0216-0315-0115-0215-0315-0415-0515-0615-0715-0815-0915-1015-1115-1216-0416-0516-06數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，武漢市場發(fā)展勢頭強(qiáng)勁，庫存“告急”，未來新房價格仍存上漲預(yù)期在此輪房價上漲過程中，武漢新房均價漲幅相對平穩(wěn)，僅3月短暫出現(xiàn)了3.21%的較高漲幅，上半年累計(jì)上漲10%；價格絕對水平在萬元以內(nèi)，市場發(fā)展勢頭強(qiáng)勁，未來將吸引更多需求入市，而且目前武漢庫存量已明顯下降，未來新房均價仍存上漲動力。16-0116-0216-0315-0115-0215-0315-0415-0515-0615-0715-0815-0915-1015-1115-1216-0416-0516-06數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，武漢二手房均價漲幅明顯擴(kuò)大，房價上漲預(yù)期較濃二季度二手房均價持續(xù)保持3%以上的較高漲幅，房價上漲勢頭強(qiáng)勁；相對新房，二手房市場更能及時反應(yīng)市場預(yù)期。當(dāng)前房主和購房者看好武漢樓市發(fā)展，對房價上漲預(yù)期較濃，這也將對新房房價走勢產(chǎn)生正向影響。16-0116-0216-0315-0115-0215-0315-0415-0515-0615-0715-0815-0915-1015-1115-1216-0416-0516-06數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，天津樓市需求潛力旺盛，3月以來商品住宅成交量大幅增長在濱海新區(qū)大力建設(shè)及京津冀一體化穩(wěn)步推進(jìn)等背景下，天津人口流入位居全國前列，樓市需求潛力旺盛；3月以來在寬松政策助力下，成交量大幅增長，而供應(yīng)量相比之下明顯不足，3-6月成交量是供應(yīng)量的兩倍。16-0116-0216-0315-0115-0215-0315-0415-0515-0615-0715-0815-0915-1015-1115-1216-0416-0516-06數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，天津庫存量下降至合理區(qū)間，庫存消化時間縮短至8個月隨著需求量大幅釋放，庫存量進(jìn)一步下降，截至今年6月，天津商品住宅可售面積為1488萬平方米，庫存消化時間降至8個月；去年上半年天津庫存消化時間長達(dá)22個月以上，可見近一年庫存消化速度較快，庫存已逐漸回歸合理區(qū)間。16-0116-0216-0315-0115-0215-0315-0415-0515-0615-0715-0815-0915-1015-1115-1216-0416-0516-06數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，天津新房價格連續(xù)15個月上漲，未來市場仍具備發(fā)展動力截至今年6月天津新房均價已連續(xù)15個月上漲，3月以來應(yīng)改善型需求的增長，高端樓盤積極入市，房價漲幅進(jìn)一步擴(kuò)大，但未超過3%；需求支持較足，房價上漲有序，庫存量持續(xù)走低，未來房價仍有上漲空間。16-0116-0216-0315-0115-0215-0315-0415-0515-0615-0715-0815-0915-1015-1115-1216-0416-0516-06數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，天津二手房成交量在3、4月集中爆發(fā)，5、6月仍保持較高水平與新房市場趨勢相同，二手房成交量也在3、4月集中爆發(fā)，同比增長超過100%，5、6月市場有所調(diào)整，但成交量仍處較高水平，上半年月均成交量是去年同期的1.6倍。16-0116-0216-0315-0115-0215-0315-0415-0515-0615-0715-0815-0915-1015-1115-1216-0416-0516-06數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，天津二手房均價上漲勢頭強(qiáng)勁，預(yù)示市場需求仍較強(qiáng)勁與武漢類似，天津二手房均價上漲勢頭也較強(qiáng)勁，3、4月漲幅擴(kuò)大至近5%，居北京、上海等十大城市