恒大集團(tuán)財務(wù)分析

恒大集團(tuán)(jítuán)財務(wù)

分析報告2015.12.07精品資料恒大集團(tuán)(jítuán)財務(wù)分析報告1.企業(yè)基本概況2.企業(yè)資金結(jié)構(gòu)分析3.企業(yè)償債能力分析4.企業(yè)盈利(yínɡlì)能力分析5.企業(yè)資產(chǎn)營運能力分析6.預(yù)測恒大未來的發(fā)展能力精品資料1.企業(yè)基本(jīběn)概況精品資料1.企業(yè)(qǐyè)基本概況恒大地產(chǎn)集團(tuán)房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計開發(fā)設(shè)計廣東地產(chǎn)“五虎將”之一物業(yè)管理精品資料1.企業(yè)基本(jīběn)概況“恒大速度”邁入廣州主流開發(fā)商行列高速發(fā)展1997-1999廣受認(rèn)可，躋身中國房地產(chǎn)企業(yè)10強(qiáng)。夯實基礎(chǔ)2000-2003立足廣州、布局全國、全方位拓展產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間。二次創(chuàng)業(yè)2004-2006穩(wěn)健經(jīng)營（2009-至今）邁向國際2007-2009專注實施“規(guī)模＋品牌”戰(zhàn)略(zhànlüè)，吸引國際戰(zhàn)略(zhànlüè)投資者精品資料2.企業(yè)資金(zījīn)結(jié)構(gòu)分析精品資料精品資料2.企業(yè)資金(zījīn)結(jié)構(gòu)分析資金結(jié)構(gòu)(jiégòu)指標(biāo)分析資金結(jié)構(gòu)分析201220132014流動負(fù)債率=流動負(fù)債/總負(fù)債76.21%70.01%74.08%長期負(fù)債率=非流動負(fù)債/資產(chǎn)總額19.63%23.15%19.77%自有資產(chǎn)率=所有者權(quán)益/資產(chǎn)總額17.44%22.78%23.68%流動資產(chǎn)占有率=流動資產(chǎn)總額/資產(chǎn)總額83.91%83.11%80.86%固定資產(chǎn)占有率=固定資產(chǎn)總額/資產(chǎn)總額3.58%3.27%3.27%其他長期資產(chǎn)占有率=其他長期資產(chǎn)總額/資產(chǎn)總額12.51%13.61%15.87%精品資料2.企業(yè)資金結(jié)構(gòu)(jiégòu)分析流動負(fù)債率＝流動負(fù)債／總負(fù)債反映：一年內(nèi)將要償還的負(fù)債所占比重2012年76.21%2013年70.01%2014年74.08%三年說明恒大地產(chǎn)對短期(duǎnqī)資金的依賴性增強(qiáng)，企業(yè)近期償債的壓力相對于2013年略為增大。精品資料2.企業(yè)資金(zījīn)結(jié)構(gòu)分析長期負(fù)債率＝非流動(liúdòng)負(fù)債／資產(chǎn)總額反映：簡單衡量企業(yè)長期債務(wù)狀況2012年19.63%2013年23.15%2014年19.77%說明恒大地產(chǎn)在經(jīng)營過程中對長期資金的依賴性減小。企業(yè)的長期的償債壓力也在減小。精品資料2.企業(yè)(qǐyè)資金結(jié)構(gòu)分析自有資產(chǎn)率＝所有者權(quán)益合計／資產(chǎn)總額反映：企業(yè)自有資金保障程度2012年17.44%2013年22.78%2014年23.68%自有資產(chǎn)率在增加，但是增加幅度降低(jiàngdī)。說明恒大地產(chǎn)自有資本增多，負(fù)債減少，其資本結(jié)構(gòu)在慢慢發(fā)展得健全。精品資料2.企業(yè)資金結(jié)構(gòu)(jiégòu)分析流動資產(chǎn)占用率＝流動資產(chǎn)總額／資產(chǎn)總額反映：企業(yè)能夠直接變現(xiàn)獲利的資產(chǎn)比重2012年83.91%2013年83.11%2014年80.86%固定資產(chǎn)占用率＝固定資產(chǎn)合計／資產(chǎn)總額反映：企業(yè)固定資產(chǎn)投資規(guī)模和長遠(yuǎn)發(fā)展2012年3.58%2013年3.27%2014年3.27%其他長期資產(chǎn)占用率=其他長期資產(chǎn)總額/資產(chǎn)總額反映：企業(yè)的其他資產(chǎn)占有狀況2012年12.51%2013年13.61%2014年15.87%從右圖可以看出，恒大地產(chǎn)三年的流動資產(chǎn)的比重在80%以上，說明該企業(yè)變現(xiàn)能力比較強(qiáng)而且相對穩(wěn)定，企業(yè)的應(yīng)變能力強(qiáng)，企業(yè)近期的經(jīng)營風(fēng)險不大，但是底子略為薄弱，長期經(jīng)營存在(cúnzài)一定的風(fēng)險。精品資料2.企業(yè)(qǐyè)資金結(jié)構(gòu)分析企業(yè)名稱流動資產(chǎn)占用率固定資產(chǎn)占用率其他長期資產(chǎn)占用率恒大80.86%3.27%15.87%萬科90.21%0.05%9.74%保利95.92%0.68%3.40%精品資料3.企業(yè)償債(chánɡzhai)能力分析

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償債(chánɡzhai)能力分析指標(biāo)

指標(biāo)201220132014營運資金50，165，827，000101，180，924，000115，413，227，000流動比率1.331.531.43速動比率0.350.560.51精品資料流動比率分析(fēnxī)流動資產(chǎn)流動負(fù)債流動比率2014383，650，091，000268，236，864，0001.432013289，378，427，000188，197，503，0001.532012200，543，627，000150，377，800，0001.33通過比較可知，恒大集團(tuán)2014流動比率處于近三年的平均水平；流動比率不到２，低于市場平均值。但是從報表得知恒大2014年的存貨為2400億元，僅次于萬達(dá)地產(chǎn)，排名第二，但其他(qítā)流動負(fù)債有所增加，導(dǎo)致流動比率下降，表明恒大其償付能力較弱。企業(yè)所面臨的短期流動風(fēng)險變大，債權(quán)人安全程度較低。精品資料速動比率(bǐlǜ)分析房地產(chǎn)行業(yè)主要依靠負(fù)債經(jīng)營，產(chǎn)品建設(shè)(jiànshè)周期長、存貨價值大，從而導(dǎo)致了整個房地產(chǎn)行業(yè)速動比率處在較低的狀態(tài)上。比較行業(yè)數(shù)據(jù)，恒大2014年速動比率高于萬科、保利、招商。恒大現(xiàn)金余額595億元全國第一，可動用資金1105億元。說明恒大集團(tuán)迅速償還流動負(fù)債能力較強(qiáng)。在房地產(chǎn)企業(yè)中，存貨在流動資產(chǎn)中占有很大比例，速動比率小于1：1是正常的，但還是有一定的流動性風(fēng)險。2014年的比率低于2013年，說明2014年恒大的財務(wù)風(fēng)險有所增加，恒大近幾年受房地產(chǎn)市場調(diào)控影響，償債能力下降，企業(yè)的償債能力不穩(wěn)定。精品資料償債能力分析(fēnxī)指標(biāo)指標(biāo)201220132014資產(chǎn)負(fù)債率82.56%77.21%76.31%產(chǎn)權(quán)比率4.733.393.22精品資料資產(chǎn)負(fù)債率資產(chǎn)負(fù)債率是衡量企業(yè)負(fù)債水平及風(fēng)險程度的重要(zhòngyào)標(biāo)志。它包含(bāohán)以下幾層含義：

資產(chǎn)負(fù)債率能夠揭示出企業(yè)的內(nèi)部資金來源中有多少是由債權(quán)人提供。從債權(quán)人的角度看，資產(chǎn)負(fù)債率越低越好。從投資人或股東來說，資產(chǎn)負(fù)債率高可能帶來一定好處。從經(jīng)營者角度看，他們最關(guān)心的是在充分利用借入資金給企業(yè)帶來好處的同時，盡可能降低財務(wù)風(fēng)險。企業(yè)的負(fù)債率應(yīng)在不發(fā)生償債危機(jī)的情況下，盡可能擇高。精品資料資產(chǎn)負(fù)債率分析(fēnxī)通過比較可知，恒大集團(tuán)2014年資產(chǎn)負(fù)債率比2013年降低了0.9個百分點，但基本持平，本身數(shù)值就高。恒大集團(tuán)資產(chǎn)負(fù)債率較高，可以(kěyǐ)通過擴(kuò)大舉債規(guī)模獲得更多的財務(wù)杠桿利益；但是同樣增加了恒大長期償債能力的風(fēng)險。資產(chǎn)負(fù)債率行業(yè)平均萬科77.20%70.95%保利77.89%招商71.16%恒大76.31%根據(jù)同行業(yè)比較，恒大的資產(chǎn)負(fù)債率高于行業(yè)平均值，也超過了房地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率70%的警戒線。采用的高杠桿和高資金成本驅(qū)動的“以債養(yǎng)債”模式，致使房企負(fù)債的風(fēng)險“攀上新高”。房企在高負(fù)債的基礎(chǔ)上，財務(wù)運作極不靈活，萬一出現(xiàn)資金鏈斷裂，房企只能倉促甩賣股權(quán)。說明恒大長期償債風(fēng)險較大。精品資料分析(fēnxī)總結(jié)恒大奉行“現(xiàn)金為王”的穩(wěn)健財務(wù)策。2014年，恒大繼續(xù)獲得投資者與銀行的全力支持，憑借與國內(nèi)大型商業(yè)銀行的穩(wěn)定合作基礎(chǔ)，年內(nèi)新增借款人民幣473億元，資金較為充裕。同時，恒大在2014年度銷售回款逾千億，凈利潤180.2億，核心業(yè)務(wù)利潤率10.8%，確保了發(fā)展的穩(wěn)健可持續(xù)性。但是，高杠桿和高資金成本驅(qū)動(qūdònɡ)的“以債養(yǎng)債”模式下，恒大長期償債風(fēng)險還是很大的。精品資料4.企業(yè)(qǐyè)盈利能力分析精品資料精品資料項目/年份12年13年14年總資產(chǎn)額（單位：億元）238.99348.14474.46利潤總額（單位：億元）164.9254.0311.9主營業(yè)收入（單位：億元）652.60936.711113.98成本費用額（單位：億元）470.50660.23796.144.企業(yè)盈利(yínɡlì)能力分析恒大的總資產(chǎn)額，利潤總額和主營業(yè)收入在兩年間實現(xiàn)(shíxiàn)的幾乎翻一番的成績，可看出其企業(yè)規(guī)模迅速擴(kuò)大，這也與其“以量取勝，薄利多銷”的運營模式是密不可分的。精品資料獲利能力指標(biāo)/年份12年13年14年營業(yè)利潤率=營業(yè)利潤/營業(yè)收入25.32%26.74%25.63%營業(yè)凈利率=凈利潤/營業(yè)收入14.07%14.64%16.17%凈資產(chǎn)收益率=凈利潤/所有者權(quán)益平均余額26.15%31.57%36.14%總資產(chǎn)報酬率=（利潤總額+利息支出）/總資產(chǎn)平均余額3.84%3.62%2.66%獲利(huòl(fā)ì)能力指標(biāo)恒大的一些獲利能力(nénglì)指標(biāo)，營業(yè)利潤率基本持于平穩(wěn)，凈利率和凈資產(chǎn)收益率穩(wěn)定增長，總資產(chǎn)報酬率則呈現(xiàn)逐年下滑的趨勢。精品資料營業(yè)利潤率=營業(yè)利潤/營業(yè)收入*100%營業(yè)利潤率用來衡量(héngliáng)企業(yè)營業(yè)收入獲取營業(yè)利潤的能力12年25.32%13年26.74%14年25.63%營業(yè)(yíngyè)利潤率和營業(yè)(yíngyè)凈利潤營業(yè)凈利潤=凈利潤/營業(yè)收入*100%營業(yè)凈利率用來衡量企業(yè)營業(yè)收入獲取凈利潤的能力12年14.07%13年14.64%14年16.17%營業(yè)利潤率和營業(yè)凈利率越高表明企業(yè)盈利能力越強(qiáng)由圖可知，恒大的利潤率還是處于一個比較高的水平且能保持穩(wěn)定增長的狀態(tài)。精品資料凈資產(chǎn)收益率凈資產(chǎn)收益率=凈利潤/凈資產(chǎn)平均(píngjūn)余額·凈資產(chǎn)收益率是用于衡量投資者投資的收益水平的指標(biāo)(zhǐbiāo)。凈資產(chǎn)收益率越高，表明投資者投資的收益水平越強(qiáng)?！糍Y產(chǎn)收益率又是衡量企業(yè)負(fù)債資金成本高低的指標(biāo)。如果凈資產(chǎn)收益率高于同期的借款利率，表明企業(yè)負(fù)債資金成本低，企業(yè)舉債經(jīng)營增加了投資者的利益。反之。。。。。。由圖可知恒大的凈資產(chǎn)收益率近年在較高的水平上仍保持了穩(wěn)定的增長，高于萬科萬達(dá)，并遠(yuǎn)高于6%左右的銀行中長期貸款利率，表明恒大的投資收益水平很高。精品資料總資產(chǎn)報酬率總資產(chǎn)報酬率=（利潤總額+利息支出）/總資產(chǎn)平均(píngjūn)余額*100%總資產(chǎn)報酬率是反映企業(yè)資產(chǎn)綜合利用效果的指標(biāo)，也是衡量企業(yè)利用債權(quán)人資金和所有者權(quán)益總額所取得利益的重要(zhòngyào)指標(biāo)?？傎Y產(chǎn)報酬率越高，表明企業(yè)對總資產(chǎn)的利用效益越好，整個企業(yè)的盈余能力越強(qiáng)。由圖可知恒大的總資產(chǎn)報酬率呈現(xiàn)逐年下降的趨勢，而且恒大，保利，萬科總資產(chǎn)報酬率均有逐年下降的趨勢，結(jié)合我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，可能是由三線，四線城市供過于求，導(dǎo)致房價下跌引起的。導(dǎo)致總資產(chǎn)收益率下降的主要原因有:1.產(chǎn)品售價下跌。2.成本上漲，而產(chǎn)品售價未能同步上調(diào)。3.生產(chǎn)效益下降或開工不足。4.管理費用財務(wù)費用等上升。精品資料從恒大近幾年的發(fā)展(fāzhǎn)來看，恒大的利潤率和凈資產(chǎn)收益率都能達(dá)到一個很高的水平，能保持穩(wěn)定的增長，且將資本轉(zhuǎn)化為盈利的能力很強(qiáng)，其盈利能力也較為穩(wěn)健。盈利(yínɡlì)能力但其總資產(chǎn)報酬率明顯下滑，由于舉債過多大規(guī)模地投資三四線城市以增加銷量顯得有些盲目，所以恒大需要一個轉(zhuǎn)型。（具體見后文）精品資料5.企業(yè)資產(chǎn)營運(yínɡyùn)能力分析精品資料精品資料5.資產(chǎn)營運(yínɡyùn)能力分析

指標(biāo)2012年2013年2014年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.270.320.31存貨周轉(zhuǎn)率0.370.400.38流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.330.380.37應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率18.0623.9923.26應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)天數(shù)19.9315.0115.48存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)976.40908.63949.87精品資料5.資產(chǎn)營運(yínɡyùn)能力分析流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率＝主營業(yè)務(wù)收入/平均流動資產(chǎn)總額①衡量：企業(yè)的流動資產(chǎn)占用和銷售水平的配比情況②設(shè)計理由：流動資產(chǎn)和銷售實現(xiàn)(shíxiàn)有密切關(guān)系③標(biāo)準(zhǔn)：周轉(zhuǎn)率越大，企業(yè)流動資產(chǎn)的利用效率越高精品資料5.資產(chǎn)(zīchǎn)營運能力分析由圖可以看出從12年到14年恒大的整體的流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是降幅最大的，主要是因為庫存的數(shù)量增多，2014年恒大共有205個項目實現(xiàn)全部或部分竣工，分布在全國的27個城市，竣工面積合計2036萬平方米。巨大的庫存量，導(dǎo)致(dǎozhì)流動資產(chǎn)的回流速度減慢，導(dǎo)致(dǎozhì)流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率呈逐年下降的趨勢。流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率2014年2013年2012年恒大0.330.380.37保利0.330.340.32萬科0.320.340.32精品資料5.資產(chǎn)(zīchǎn)營運能力分析應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率=賒銷收入-現(xiàn)銷收入/應(yīng)收帳款平均余額衡量企業(yè)應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)速度和管理效率周轉(zhuǎn)率越大表明：資產(chǎn)流動性大，短期償還債務(wù)的能力強(qiáng)，收帳速度快，壞帳少分析:圖中可以看出恒大的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率從14年到12年也是下降的，主要原因也是因為14年時恒大建成了大面積的房屋(fángwū)，創(chuàng)歷史新高，銷售團(tuán)隊的壓力空前，還有就是許多客戶采用按揭的方式，所以應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率也較之前有所減少。應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率2014年2013年2012年恒大18.0623.9923.26保利38.3943.8546.91萬科58.8754.5460.63精品資料5.資產(chǎn)(zīchǎn)營運能力分析存貨周轉(zhuǎn)率=主營業(yè)務(wù)成本/平均存貨額衡量存貨變現(xiàn)獲利能力與企業(yè)庫存(kùcún)管理的效率存貨周轉(zhuǎn)率越大表明變現(xiàn)能力越強(qiáng)，速度越快，存貨管理效率高三年中出現(xiàn)了波動，2013年明顯上升，造成的原因是由于恒大新獲取資源項目和開發(fā)在建產(chǎn)品的增加，導(dǎo)致存貨總量增加，公司規(guī)模擴(kuò)大，獲取更多的地產(chǎn)資源，而14年的大多建成可以銷售，所以14年的存貨周轉(zhuǎn)率較13年有所下降。存貨周轉(zhuǎn)率2014年2013年2012年恒大0.370.400.38保利0.290.290.26萬科0.320.320.28精品資料5.資產(chǎn)營運(yínɡyùn)能力分析這是2012年上市房企的存貨周轉(zhuǎn)率數(shù)據(jù)分析圖，從圖像可知，恒大整體的存貨周轉(zhuǎn)率是處于中上水平，由此表明恒大集團(tuán)(jítuán)的存貨周轉(zhuǎn)營運狀態(tài)良好。精品資料報表結(jié)論：

資金結(jié)構(gòu)較為穩(wěn)定，近期經(jīng)營存在風(fēng)險較小，長期經(jīng)營存在一定的風(fēng)險。短期償債能力較強(qiáng)，但是償債壓力在增大。長期償債能力較弱，存在一定的長期償債風(fēng)險。這三年恒大地產(chǎn)的流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)能力、應(yīng)收賬款能力在控制內(nèi)還是比較穩(wěn)定