房地產(chǎn)商鋪投資及房地產(chǎn)市場運(yùn)行與預(yù)測

新聞截止2013年8月份，我國居民儲蓄余額已連續(xù)三個月突破43萬億元，位于歷史最高位。目前我國已成為全球儲蓄金額最多的國家，人均居民儲蓄超3萬元。我國也是全球儲蓄率最高的國家，儲蓄率已超過50％，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過世界平均水平。好事還是壞事？中國普通老百姓的手中的余錢越來越多了銀行有充足的信貸資金支持經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。一般中低收入者傾向把錢存在銀行，吃利息。由于存款利率低，利息少，與每年通脹相抵，幾乎不賺錢，甚至賠本。從長遠(yuǎn)來講，中低收入者存款越多，財富貶值越多。結(jié)論：少存錢！新問題：錢不存著干什么？答案：金融投資！什么是金融投資？包括房地產(chǎn)投資，股票與債券等有價證券投資，保險投資，………通俗點說，就是買房子，買股票，買債券，買基金，買保險……..股票-----有多愁，一江春水向東流因為中國的股市是政策市，再加上眼下股市萎靡，讓股民財富嚴(yán)重縮水。據(jù)統(tǒng)計，2011年股民的人均損失約在4萬元左右。房地產(chǎn)投資在目前眾多個人投資項目中，房地產(chǎn)已成為一種日益受到重視的投資工具，逐漸被更多的家庭納入理財計劃中。房地產(chǎn)投資分析1、個人資金實力

房地產(chǎn)投資需要大量的資金墊付，如果沒有資金實力，或者若沒有一定的籌資能力，就不能投資于房地產(chǎn)。2、房產(chǎn)投資品種的選擇目前供個人投資者選擇的投資種類主要有住宅、商鋪、寫字樓等；一般來說，當(dāng)一個地區(qū)的經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)繁榮和快速增長時，投資商業(yè)用房甚至是公寓都會有較好的回報。3、購置投資型房產(chǎn)時應(yīng)考慮全面綜合考慮該項目開發(fā)商的實力、地點、周邊環(huán)境、房型以及物業(yè)管理等方面的問題。4、個人投資房產(chǎn)承擔(dān)的風(fēng)險問題

如果投資者完全用自有資金買房，若房屋不能及時變現(xiàn)，投入的資金就會被套牢；如果是通過貸款支付房款，就背上了長期支付利息的包袱。

因此在選擇房產(chǎn)作為投資工具的同時，要具備對風(fēng)險的承受力和規(guī)避風(fēng)險的能力。

尤其是對于部分以借貸形式投入房產(chǎn)的投資者，更應(yīng)本著“穩(wěn)健”的原則，用于房屋住房還貸的比例，不宜超過家庭收入的40％。商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)的形式多樣，主要包括購物中心、百貨、超市、商業(yè)街、主題商場、專業(yè)市場、寫字樓、酒店等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，區(qū)別于普通住宅、公寓、寫字樓、別墅等房地產(chǎn)形式。商業(yè)地產(chǎn)具有地產(chǎn)、商業(yè)、投資三方面的特性。黃金商鋪：一鋪養(yǎng)三代俗話說：“一鋪養(yǎng)三代?！币庵竿顿Y一套商鋪，靠收取租金可以供給三代人的生活所需。

如何找到最具有性價比的商鋪，確是一門大大的學(xué)問。1.商鋪必須有獨立門面，獨立門面相當(dāng)重要，最好是1樓正面沿街，門寬不低于4.5米，商鋪沒有獨立的門面，會失去廣告空間和上門客的數(shù)量，也會失去施展?fàn)I銷促銷的空間。2.周邊有著名連鎖品牌餐飲或品牌專賣店入駐最佳，品牌連鎖機(jī)構(gòu)的選鋪工作相當(dāng)系統(tǒng)化和專業(yè)，借其公司的市場判斷能力，完善自己的判斷。3.選擇的區(qū)域應(yīng)該在辦公樓附近、交通樞紐鄰近處、學(xué)校附近、居民密集區(qū)，主要經(jīng)營出路以周邊固定消費(fèi)為主。4.人流量是關(guān)鍵因素。商鋪的收益訣竅在于商鋪門前的人流量，總量越高越好，如是餐飲商鋪還要統(tǒng)計晚上18-23點的人流。5.理想的商業(yè)建筑結(jié)構(gòu)以框架為佳，此種結(jié)構(gòu)得房率較高、當(dāng)中立柱較小甚至是沒有，有利于經(jīng)營者商品的展示和商鋪的格局規(guī)劃。6.周邊100米最好能有公交站及地鐵出口，停車位較近，商鋪要回避那些能在門口停車的商鋪，因為門口能停車的話會影響商鋪的展示面。7.了解周邊的規(guī)劃及商鋪的開發(fā)商，好的周邊規(guī)劃決定商鋪未來幾年的走勢，好的開發(fā)商擁有良好的商業(yè)配套，這些都是投資的重點。8.商鋪投資宜重發(fā)展前景，雖然在一些位置偏差的地方前期租金很低，幾乎商戶無人問津，但需要判斷符合周邊市場好、人流有逐步擴(kuò)大的趨勢，這些商鋪具備投資價值。

國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀經(jīng)過30幾年的改革開放，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展得迅猛，世界矚目。2013年，中國GDP已經(jīng)位居世界第二。2012年全國城鎮(zhèn)居民人均總收入26959元。我國之前的經(jīng)濟(jì)成果的取得，房地產(chǎn)行業(yè)功不可沒。

黨的十八大報告中鄭重提出，到2020年實現(xiàn)GDP和城鄉(xiāng)居民人均收入比2010年翻一番。9月11日第七屆夏季達(dá)沃斯論壇在大連舉行?？偫砝羁藦?qiáng)在開幕儀式上說，中國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)進(jìn)入提質(zhì)增效的“第二季”，后面的故事會更精彩。作為一個地大物博的人口大國，刺激居民消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需，已經(jīng)成為政府和民間公認(rèn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展路徑，相關(guān)政策也陸續(xù)出臺。中國的工業(yè)化、城鎮(zhèn)化遠(yuǎn)未完成，區(qū)域發(fā)展回旋余地和市場潛力巨大。房地產(chǎn)投資現(xiàn)狀適逢9月，房地產(chǎn)市場進(jìn)入傳統(tǒng)的銷售旺季“金九銀十”，多地出現(xiàn)“日光盤”等搶房現(xiàn)象。

房地產(chǎn)企業(yè)在緊鑼密鼓推盤的同時卻鮮有人奉行“降價策略”，絕大部分城市的房價依然處于“看漲”的預(yù)期當(dāng)中。2013年上半年房地產(chǎn)市場運(yùn)行的主要特點2013年下半年房地產(chǎn)市場走勢分析與預(yù)測

2013年上半年房地產(chǎn)市場運(yùn)行的主要特點

一、住房需求旺盛，供求關(guān)系趨緊。從供給方面看，在2010年以來的房地產(chǎn)調(diào)控政策作用下，房地產(chǎn)投資和新開工速度趨緩，各地新建商品房的竣工量增速大幅下滑。從需求方面看，今年上半年，由于剛性需求和改善性需求仍然比較旺盛，加上信貸環(huán)境比較寬松，使得住房銷售速度較快?？傮w上住房供求趨于緊張，特別是北京、上海、廣州、深圳等一線熱點城市的住房供求矛盾進(jìn)一步加劇。2013年上半年房地產(chǎn)市場運(yùn)行的主要特點二、市場住房價格出現(xiàn)明顯上漲2012年下半年到2013年上半年，以一線熱點城市為代表的市場房價上漲較快。根據(jù)中指院“百城價格指數(shù)”對全國100個主要城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)2013年8月，全國100個城市(新建)住宅平均價格為10442元/平方米，環(huán)比7月上漲0.92%，自2012年6月以來連續(xù)第15個月環(huán)比上漲，漲幅比上月擴(kuò)大0.05個百分點，其中71個城市環(huán)比上漲，29個城市環(huán)比下跌。2013年上半年房地產(chǎn)市場運(yùn)行的主要特點三是全國土地購置面積下降，土地成交額則走高。一方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對后續(xù)市場預(yù)期并不樂觀，拿地更加謹(jǐn)慎。特別是一些三線城市供給出現(xiàn)相對過剩，開發(fā)企業(yè)再次向一、二線城市收縮戰(zhàn)線。另一方面，由于前期開發(fā)企業(yè)銷售回款較好，補(bǔ)庫存的動機(jī)增強(qiáng)，而一些熱點地區(qū)的土地供應(yīng)數(shù)量有限，導(dǎo)致土地溢價率較高，開發(fā)企業(yè)拿地成本在進(jìn)一步上升。

2013年下半年房地產(chǎn)市場走勢分析與預(yù)測

其一，流動性收緊有可能從開發(fā)貸款和購房貸款兩個方向形成資金擠壓。下半年房地產(chǎn)面臨的籌資成本和籌資難度可能有所增加，這不僅會降低開發(fā)建設(shè)貸款到位速度，而且也會抑制居民購房貸款。近期部分地區(qū)的銀行已削減了購房貸款的利率折扣力度，放貸速度也有所放緩。2013年下半年房地產(chǎn)市場走勢分析與預(yù)測其二，“國五條”政策的落實使得部分城市二手房市場交易量下降?！皣鍡l”規(guī)定，非獨套二手房交易按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征個人所得稅，與以往按交易總價格的1%征稅相比，個人所得稅稅負(fù)明顯增加。該項政策固然可以壓縮投機(jī)者的獲利空間，但也容易導(dǎo)致改善型需求者的購房能力下降，賣舊換新、賣小換大的改善型需求的釋放也受到影響。2013年下半年房地產(chǎn)市場走勢分析與預(yù)測其三，房價上漲壓力仍然較大。第一，供求緊張狀況難以較快緩解。下半年城鎮(zhèn)房地產(chǎn)供給情況仍不容樂觀，而市場銷售增幅較快，特別是一線熱點城市的住房供需矛盾將更加突出。第二，上半年開發(fā)商拿地重心多轉(zhuǎn)到一線城市。其前五個月的土地出讓金已分別接近2012年土地出讓金的總額，上漲350%。從以往經(jīng)驗看，如果開發(fā)企業(yè)的資金狀況沒有明顯惡化，前期高地價必然會增大后期樓盤的漲價壓力。2013年下半年房地產(chǎn)市場走勢分析與預(yù)測其四，不同城市的市場分化將進(jìn)一步加劇。與一線城市房價上漲壓力較大相比，部分二、三線和四線城市的房價漲幅很有可能在下半年出現(xiàn)回落，這些地區(qū)的共同特點是前幾年住房供應(yīng)量過大，在投資投機(jī)性需求被抑制的情況下，剛性需求和改善性需求難以支撐較高的住房供給和高房價。