租賃業(yè)務(wù)流程

租賃業(yè)務(wù)流程概述重慶天科置業(yè)課程內(nèi)容租賃產(chǎn)品介紹;普通租賃詳解;房屋管家詳解;租賃業(yè)務(wù)術(shù)語(yǔ);租賃合同分類;租賃產(chǎn)品介紹普通租賃:指業(yè)主或客戶委托我們出租或承租房屋,由我們提供居間服務(wù),最終促成雙方達(dá)成交易,我們獲得傭金的一種委托形式.業(yè)務(wù)性質(zhì):屬于房地產(chǎn)居間;房屋管家:指業(yè)主將房子完全委托給我們,由我們?nèi)珯?quán)代為尋找客戶出租房屋、管理,業(yè)主只需在家收取固定租金,業(yè)主不與客戶見面.業(yè)務(wù)性質(zhì):屬于房地產(chǎn)代理;普通租賃收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及付款方式普通租賃流程普通租賃注意事項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及付款方式普通民宅收取客戶相當(dāng)于一個(gè)月租金作為服務(wù)傭金;高檔住宅、甲宅、公寓收取業(yè)主相當(dāng)于一個(gè)月租金作為服務(wù)傭金;客戶與業(yè)主雙方協(xié)商支付傭金;如五五分、三七分等;付款方式:客戶直接支付給業(yè)主,支付方式由雙方協(xié)商,一般為押二付三、季付、半年付等;普租流程開發(fā)接待配對(duì)推薦售后服務(wù)促成交定簽署合同約戶帶看業(yè)主:身份證、房產(chǎn)證(購(gòu)房合同和購(gòu)房發(fā)票或其它證明文件),《房屋共有權(quán)人同意出租證明》客戶:身份證、暫住證;簽署經(jīng)紀(jì)合同及看房確認(rèn)書;物業(yè)交驗(yàn)收取服務(wù)傭金客戶開發(fā)接待禮貌接待塑造專業(yè)形象了解客戶需求:客戶需要的樓層、居室、面積……;客戶的經(jīng)濟(jì)承受能力;對(duì)裝修及房屋設(shè)施的要求;承租房屋的目的、承租期限、租住人數(shù);其他特殊需求等;……明確公司的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)時(shí)間;留下客戶的聯(lián)系方式;配對(duì)推薦分析客戶的需求彈性;推薦房源時(shí)一般要準(zhǔn)備3套;推薦的房源狀況要非常了解,最好是自己看過(guò)的,找出推銷點(diǎn);租賃客戶時(shí)效性是很強(qiáng)的,推薦房源要及時(shí);帶看前一定要簽署看房確認(rèn)書;檢查自己儀容儀表;攜帶展業(yè)工具;與客戶和業(yè)主約好時(shí)間、地點(diǎn)、線路等選擇;提前到達(dá)勘察周邊情況,選擇最佳帶看路線;帶看前一定要和雙方做好溝通,包括議價(jià)的安排,房屋狀況,切忌過(guò)度的美化房子;調(diào)整心態(tài)不要先進(jìn)行自我否定;帶看中介紹小區(qū)環(huán)境、房屋周邊基礎(chǔ)設(shè)施、交通治安、電梯時(shí)間等;進(jìn)入房屋前帶上鞋套在征得房主同意后,引領(lǐng)客戶看各個(gè)房間,簡(jiǎn)單介紹房屋情況,注意觀察客戶表情;帶客戶看房中,要跟緊人少的一方,盡量少讓客戶與業(yè)主交談,以防跳單;說(shuō)出此房子優(yōu)點(diǎn),缺點(diǎn)提示一下即可(切忌進(jìn)門就說(shuō)房子這不好那不好);保持公平、公正態(tài)度、不偏袒任何一方;帶看后分別和雙方溝通看房意向,盡量促成現(xiàn)場(chǎng)成交;帶客戶看房后,幫助談價(jià)格,要保持公平、公正抓住客戶和業(yè)主的心理去談.業(yè)主心態(tài):一般就想找的客戶是長(zhǎng)住、人少、有經(jīng)濟(jì)實(shí)力、愛(ài)惜房子、白領(lǐng)人士等.客戶心態(tài):想找價(jià)格低的房子裝修好的、業(yè)主事兒比較少的、人比較好的、付款條件低的房子;帶看中的跳單現(xiàn)象所謂跳單:客戶接受中介公司的服務(wù),在達(dá)成意向后避開經(jīng)紀(jì)人私下達(dá)成交易,意圖逃脫交納服務(wù)費(fèi)的一種行為;跳單原因:認(rèn)為服務(wù)費(fèi)高經(jīng)紀(jì)人服務(wù)不到位客戶素質(zhì)低下如何防跳單看房前一定要簽定房屋租賃經(jīng)紀(jì)合同和看房確認(rèn)書;緊跟人少的一方,避免客戶使用業(yè)主家里電話,防止雙方互留聯(lián)系方式,一經(jīng)發(fā)現(xiàn)堅(jiān)決制止;看房后要先送走一方,稍等片刻,觀察客戶是否返回,特別是業(yè)主住在房子里的;先禮后兵:先夸對(duì)方素質(zhì)高并講一些處理跳單的案例;和一方表現(xiàn)出很熟的關(guān)系讓另一方不好提跳單;明確告知跳單的后果;努力為客戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù),感受我們的辛苦度;……促成交定看房時(shí)一定注意找準(zhǔn)時(shí)機(jī),利用銷售技巧,促成交易;避免客戶與業(yè)主直接談價(jià)格;客戶在與業(yè)主討價(jià)還價(jià)時(shí),經(jīng)紀(jì)人不要做過(guò)多干預(yù),在雙方僵持不下時(shí)提出建設(shè)性意見,注意保持中立角色,不要讓雙方感覺(jué)到我們有任何的偏袒;前期的接觸讓客戶感覺(jué)你是最專業(yè)的,幫助客戶下決定;促成交定約定時(shí)間交定金或簽署合同提醒業(yè)主和客戶需帶的證件;定金收付書里邊的承租期限,付款方式等問(wèn)題;告知雙方將定金收付書保留好,簽署合同后收回;提醒客戶簽合同時(shí)支持服務(wù)傭金;合同簽署合同一式三份;租賃期限、用途、租金以及交付方式需明確;審核雙方證件的真實(shí)性,并在留取的復(fù)印件上注明僅供出租證明使用;簽定合同時(shí)協(xié)助雙方進(jìn)行詳細(xì)的物業(yè)驗(yàn)收,填寫物業(yè)驗(yàn)收單;做補(bǔ)充規(guī)定時(shí)先詢問(wèn)店長(zhǎng),原則是不能瞎承諾或損害公司的利益;合同簽署甲乙雙方簽字確認(rèn),公司作為見證方承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任,如業(yè)主的代理人簽合同,則要求提供有房屋產(chǎn)權(quán)人按手印的委托書;業(yè)主收到租金給客戶寫收據(jù)(避免糾紛);合同簽訂完畢,收客戶傭金,開具正式代理費(fèi)收據(jù)或者發(fā)票(不收任何費(fèi)用);提醒業(yè)主辦理房屋出租許可證;合同注意事項(xiàng)必須簽訂公司的合同或者雙方提供書面說(shuō)明;物業(yè)地址與產(chǎn)權(quán)證地址相一致;合同上要填寫的日期、金額等數(shù)字都需要大寫:零、壹、貳、叁、肆、伍、陸、柒、捌、玖、拾;合同要求用黑色簽字筆填寫,不能為空;合同除了簽字確認(rèn),所有部分都要由經(jīng)紀(jì)人填寫,字跡要清楚,盡量避免涂改;合同如有涂改需要雙方簽字確認(rèn);不做不當(dāng)?shù)某兄Z;售后服務(wù)真正的服務(wù)從簽約后開始;做好客戶檔案,定期進(jìn)行回訪;溝通客戶住房感受,詢問(wèn)是否有買房意向;向業(yè)主反饋客戶好的感受,詢問(wèn)是否有賣房意向;力所能及的事情盡量幫忙;……熱情服務(wù),鼓勵(lì)推薦老客戶;節(jié)假日發(fā)信息問(wèn)候、祝福;普租注意事項(xiàng)成交后才收費(fèi),不成交不收取任何費(fèi)用;租賃經(jīng)紀(jì)合同或看房確認(rèn)書必須簽,不簽不帶看;帶看中防跳單;未直接簽訂合同而先交一部分定金的簽《房屋定金收付書》;互驗(yàn)雙方證件(身份證、房產(chǎn)證等);切忌不要表現(xiàn)出過(guò)度的功利心;房屋管家房屋管家特點(diǎn);房屋管家優(yōu)勢(shì);房屋管家收房流程房屋管家收房注意事項(xiàng);收房常用技巧;房屋管家的出房流程;房屋管家出房注意事項(xiàng);全程代理特點(diǎn)業(yè)主和客戶不直接見面;公司作為委托人承擔(dān)一定的責(zé)任和義務(wù);代理費(fèi)方面比較靈活;適合沒(méi)有時(shí)間打理出租房屋的業(yè)主;公司的盈利是管理費(fèi);全程代理對(duì)業(yè)主的優(yōu)勢(shì)省心、省力(免去尋找客戶\收房租\收水電費(fèi)的精力);免去眾多咨詢電話的打擾;免去無(wú)數(shù)次帶看的麻煩;不必為客戶中途退租而煩惱;免費(fèi)為業(yè)主提供房屋裝修和配置物品;不必為客戶退租后拖欠費(fèi)用損壞物品買單;全程代理的對(duì)客戶優(yōu)勢(shì)避免業(yè)主打擾;售后維修服務(wù)及時(shí);交納房租方法簡(jiǎn)單;退押金有保障;業(yè)主中途收回房屋,可以獲得賠償;登記出租信息推薦全程代理普通租賃物業(yè)交驗(yàn)簽定代理合同勘查評(píng)估房屋,確定收房?jī)r(jià)格售后服務(wù)收房流程圖不接受支付業(yè)主房租尋找承租客戶接受業(yè)主:身份證、房產(chǎn)證(購(gòu)房合同和購(gòu)房發(fā)票或其它證明文件)、提供工商銀行卡帳號(hào);房屋勘查與評(píng)估勘查房屋前的準(zhǔn)備工作如何勘查評(píng)估房屋影響房屋價(jià)格的因素勘查房屋前的準(zhǔn)備工作提前與業(yè)主聯(lián)系確定看房時(shí)間、地點(diǎn)向業(yè)主說(shuō)明房屋勘查的重要性準(zhǔn)備好勘查工具充分了解所勘查房屋的相關(guān)資料如何勘查評(píng)估房屋勘查房屋周邊的區(qū)域因素地段等級(jí)與整體環(huán)境市政配套小區(qū)內(nèi)配套與小區(qū)環(huán)境周圍交通和配套小區(qū)的人文環(huán)境區(qū)域的發(fā)展規(guī)劃影響收房?jī)r(jià)格的因素房屋樓層、平面戶型、朝向及居住功能房屋內(nèi)部的裝修及附屬配套設(shè)施房屋設(shè)施的檔次、新舊程度房屋的交通狀況房屋的付款方式及租賃期限房屋的建成年代免租期的因素區(qū)域人文因素的影響物業(yè)交割物業(yè)交割時(shí),一定要仔細(xì),每一個(gè)設(shè)施都要檢驗(yàn)一遍,尤其是容易忽略的細(xì)節(jié);水費(fèi):約2.7元/噸=自來(lái)水+排污費(fèi)電費(fèi):約0.8元/度;天然氣:約2.7元/立方米有線電視:18元/月;水表讀取0.93863×0.018×0.0016×0.00019×0.13×10003×1001×100×13310.03310.9386電表讀取老式電表,只要查看表里顯示的數(shù)字,即是電表的底數(shù),以后產(chǎn)生的數(shù)字和房主無(wú)關(guān).預(yù)存費(fèi)式電表,只要看里面顯示的紅色數(shù)字,就是沒(méi)有使用完的剩余度數(shù).天然氣讀取預(yù)存卡式燃?xì)獗?首先看上部分夜晶顯示是剩余的燃?xì)鈹?shù),再看下面部分,有紅黑相間的數(shù)字,黑色部分?jǐn)?shù)字為使用過(guò)的數(shù)量,紅色部分為小數(shù)點(diǎn)以后的;簽訂《房屋出租委托合同》簽訂合同時(shí)業(yè)主需要準(zhǔn)備的證件:身份證(身份證、戶口本、駕照、護(hù)照、士兵證、軍官證等);房產(chǎn)證(房產(chǎn)證、購(gòu)房合同、購(gòu)房發(fā)票、共有權(quán)人同意出租證明);工商銀行卡;合同必須本人簽署,如本人不能親自到場(chǎng)需要委托書及受托方和委托方的身份證原件;簽訂《房屋出租委托合同》合同的物業(yè)地址、面積、業(yè)主姓名等內(nèi)容一定根據(jù)房產(chǎn)證明如實(shí)填寫;房屋租金、付款方式、房屋證件、空置期、順延期、物業(yè)以及供暖費(fèi)用的確認(rèn);公司規(guī)定必須業(yè)主能將房屋的兩套鑰匙交給鏈家;合同的補(bǔ)充協(xié)議中堅(jiān)決不允許有觸犯公司利益的條款;不做不當(dāng)?shù)某兄Z;售后服務(wù)房屋清潔;物品配置說(shuō)明;物品維修說(shuō)明；不定期向業(yè)主匯報(bào)房屋出租情況;收房注意事項(xiàng)收房的條件及范圍付款方式空置期順延期著火房1、收房的條件及范圍出租用時(shí)短、月租金較低的居民房;業(yè)主心里價(jià)位與市場(chǎng)價(jià)位存在差距;業(yè)主工作繁忙或在外地工作的,無(wú)暇照顧房產(chǎn);我們做的一般是普通民宅,獨(dú)立供暖或有缺陷的房屋在收房時(shí)一定要謹(jǐn)慎.另外,像平房、筒子樓、寫字樓、地下室等,不在我們收房范圍之內(nèi);一般認(rèn)為產(chǎn)權(quán)明晰,位置良好,價(jià)格較市場(chǎng)價(jià)略低或適中,無(wú)重大缺陷的就可以考慮;２、付款方式唯一的方式:月付;日期:每個(gè)月15號(hào)打款;方式:按月打入業(yè)主銀行卡;3、空置期為什么要有空置期;空置期的時(shí)間:最后45天4、順延期順延期的原因;順延期的時(shí)間;順延期的費(fèi)用;注意事項(xiàng):提前一個(gè)月通知并書面確認(rèn);5、著火房著火房指全程代理的房屋在空置期結(jié)束而未出租或未達(dá)到公司規(guī)定業(yè)績(jī)而出的房屋;著火房種類;超出空置期未出房;出房業(yè)績(jī)不滿600元;中途退租的房屋如果沒(méi)有客戶押金當(dāng)天退當(dāng)天著火,有客戶押金的待押金過(guò)后算著火;著火房處罰辦法:按公司損失為基數(shù)，100%扣業(yè)績(jī)，由收房人賠出房人一個(gè)月出房?jī)r(jià);以上出現(xiàn)的數(shù)據(jù)以運(yùn)營(yíng)實(shí)際為準(zhǔn);收房常用技巧利用公司的品牌優(yōu)勢(shì);利用房屋管家的優(yōu)勢(shì);對(duì)小區(qū)及交通情要熟悉;熱點(diǎn)區(qū)域的房子,收房?jī)r(jià)格可適當(dāng)提高;旺季收房?jī)r(jià)格可適當(dāng)提高;四氣不全的房子要重視;對(duì)無(wú)裝修的房子要重視;干凈或裝修好的房子要重視;可以改動(dòng)房屋結(jié)構(gòu)的房子要重視;談價(jià)格,先硬后軟;收房前提是先看房;房屋管家出房流程客戶接待售后服務(wù)物業(yè)交割匹配房源支付定金簽署合同帶看簽署經(jīng)紀(jì)合同及看房確認(rèn)書不滿意業(yè)主:身份證、房產(chǎn)證(購(gòu)房合同和購(gòu)房發(fā)票或其它證明文件)、提供工商銀行卡帳號(hào);客戶:身份證、入住申請(qǐng)單(至少兩個(gè)聯(lián)系方式);客戶回訪設(shè)施維修注:基本流程與普租相同物業(yè)交割及售后服務(wù)物業(yè)交割:物業(yè)交割的注意事項(xiàng);關(guān)于在承租期限內(nèi)房屋設(shè)施維修問(wèn)題;物業(yè)驗(yàn)收單必須與收房時(shí)一致,公司配置物品必須注明;售后服務(wù):經(jīng)紀(jì)人的回訪;物品設(shè)施的維修;租賃支持部的售后服務(wù);全程代理出房注意事項(xiàng)付款方式對(duì)承租客戶的要求;關(guān)于簽定承租合同的問(wèn)題;關(guān)于退租的問(wèn)題;1、付款方式押二付三,提前一個(gè)月付款,相當(dāng)于三個(gè)月押金;客戶如何支付房租;對(duì)于提前一個(gè)月付款的解釋;2、對(duì)客戶的要求準(zhǔn)備證件:身份證復(fù)印件;人數(shù)的要求;對(duì)租房用途的要求;有線電視費(fèi)繳納方式;客戶直接與鏈家簽署合同;注:房屋管家房源不租給外國(guó)人;3、關(guān)于簽定承租合同的問(wèn)題按照公司的規(guī)定,承租期限根據(jù)起租日開始,一定簽滿整月,且合同終止日期一定晚于或等于收房合同的截止日期;承租方準(zhǔn)備的證件;如果合租,只能一個(gè)人簽署承租合同;填寫入住申請(qǐng)單(至少兩個(gè)聯(lián)系方式,手機(jī)和座機(jī));4、關(guān)于退租的問(wèn)題如果客戶在合同期限內(nèi)提前提出退租的請(qǐng)求,則客戶在找到續(xù)租的客戶之前是不允許單方面退租的.否則押金不予退還,堅(jiān)決不能承諾客戶能為他找到續(xù)租的客戶.但是我們可以協(xié)助客戶找續(xù)租的客戶.正常退租手續(xù)辦理后15個(gè)工作日退還客戶押金;非正常退租房是由收房店還是出房店負(fù)責(zé)的判斷依據(jù)只以客戶押金是否留在公司為準(zhǔn).如果客戶押金扣在公司,該房非退就由收房店負(fù)責(zé).如果客戶押金沒(méi)能留在公司,該房非退則由出房店負(fù)責(zé).示例公司于2009年3月10日以2500元/月收一套全程房屋,空置期為一個(gè)半月,客戶王先生2007年9月25日-2010年4月24日承租該房屋,租金3000元/月(水、電、煤氣余字均為100,代理費(fèi)照常收取);請(qǐng)問(wèn)王先生首次付款要交多少錢？第二次交房租的日期、金額？經(jīng)紀(jì)人業(yè)績(jī)是多少？租賃業(yè)務(wù)術(shù)語(yǔ)非退:客戶在合同到期前與公司解除合同的稱非正常退租,簡(jiǎn)稱非退;單解(退):客戶或業(yè)主單方面解除與公司簽定的合同;雙解(退):客戶與業(yè)主雙方同時(shí)解除與公司簽定的合同;單續(xù):業(yè)主繼續(xù)與公司簽定續(xù)租合同;雙續(xù):合同到期后